TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: LINA ROSALBA BRICEÑO DELGADO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-5.684.831; actuando por sus propios derechos y como co-heredera de la Sucesión DELGADO DE BRICEÑO CARMEN ROSA, según consta en la Declaración Sucesoral N° 0068279, expediente 081164, de fecha 01/07/2008; y de la Sucesión ANTONIO RAMÓN BRICEÑO DUQUE, en trámite por ante la Oficina de Tributos Internos del SENIAT, quien falleció ab-intestado el 27/02/2009, según Acta de Defunción N° 325.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JESUS LEONARDO USECHE y ANTONIO ECHETO MARQUEZ, Venezolanos, mayores de edad, abogados, con cédulas de identidad Nos. V-9.208.084 y V-3.115.422, inscritos en Inpreabogado bajo los números 74.162 y 22.910, respectivamente; según poder apud-acta otorgado en fecha 24 de noviembre de 2.009 (f. 33).
PARTE DEMANDADA: ISABEL DEL CARMEN RANGEL ZAMBRANO, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.334.978.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No constituyó apoderado judicial.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE Nro. 6277.
II
ANTECEDENTES DEL CASO
En fecha 16 de noviembre de 2.009, fue recibida del Juzgado distribuidor de causas, libelo contentivo de demanda de desalojo incoada por la ciudadana LINA ROSALBA BRICEÑO DELGADO contra la ciudadana ISABEL DEL CARMEN RANGEL ZAMBRANO.
La demanda en cuestión es fundamentada por la actora en las siguientes alegaciones:
-Expresa, que su difunto padre ANTONIO RAMON BRICEÑO DUQUE, suscribió contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble consistente en un apartamento que forma parte del mismo, ubicado en la calle 1, No. 13-27 del Barrio Las delicias, San Cristóbal, Estado Táchira; para ser destinado como casa de habitación.
-Indica, que el contrato fue autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, el día 02 de febrero de 1999, con vigencia a partir del 01 de enero de 1999.
-Señala, que la demandada incumplió con la cláusula octava del contrato referido a la resolución del contrato, por falta de pago de dos (2) mensualidades de alquiler.
-Arguye que, efectivamente la arrendataria ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento convenido a partir del mes de septiembre de 2.009, es decir, tres (3) meses que suman la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00), los cuales ha solicitado a través de gestiones, y que se le ha hecho caso omiso a tal petición, mostrándose la arrendataria, molesta e intransigente.
-Expresa, que según el contrato suscrito se convino en la cláusula tercera, que la arrendataria se compromete a cancelar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes vencido, el canon de arrendamiento fijado.
-Señala, que a la muerte de su padre asumió la responsabilidad de exigir el pago como coheredera de la sucesión; pero que la arrendataria, a partir del mes de septiembre de 2009 se encuentra insolvente, existiendo negativa de pago.
-Indica, que por lo anterior, su pretensión es lograr que por vía judicial se declare la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por su difunto padre con la arrendataria, con fundamento en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo establecido en el Código Civil y lo convenido en las cláusulas tercera y octava del contrato.
-Estima su demanda en la suma de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), y anexa a su libelo: Copia certificada del contrato de arrendamiento objeto de la demanda de resolución. Copia simple del acta de defunción. Copia simple de los documentos de propiedad del inmueble. Copia simple de la Planilla de la Sucesión Delgado Briceño (folios 1 al 31).
La demanda es admitida mediante auto de fecha veintitrés (23) de noviembre de 2.009 (f. 32).
En fecha 22 de enero de 2010, en forma tempestiva la parte demandada asistida de la Abogada MARIA ALEXANDRA OROZCO, procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en los siguientes términos:
-Indica, que conviene en la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble indicado en el escrito libelar.
-Indica, que conviene en que la relación arrendaticia de la que proviene su carácter de arrendataria, consta del contrato de arrendamiento que cursa a los autos.
-Indica, que conviene en que el canon arrendaticio del inmueble que ocupa es la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00).
-Niega y rechaza haber incumplido con la cláusula octava del contrato de arrendamiento, por no haber incumplido con el pago del canon de arrendamiento, a partir del mes de septiembre de 2009.
-Niega y rechaza adeudar la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,00) por concepto de cánones arrendaticios.
-Niega y rechaza su negativa al pago de los cánones arrendaticios.
-Indica, que luego de la muerte de su primigenio arrendador, la demandante pretende desalojarla del inmueble que ocupa, sin razón legal que la justifique.
-Expresa, que la demandante intenta la demanda sin sustrato legal alguno, basada en el supuesto de estar insolvente en el pago de tres (3) meses de alquiler, siendo ello materialmente imposible, por cuanto la cláusula tercera del contrato de arrendamiento indica, que el canon arrendaticio es la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, los cuales la arrendataria cancelaría dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido.
-Que siendo ello así, no tiene lógica que se diga que debe los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009, cuando la demanda fue recibida ante el Tribunal distribuidor y aún no se había vencido el mes de noviembre de 2009.
-Que según la cláusula citada, el pago del mes de noviembre de 2009, solo era exigible cinco (5) días después de finalizado el mes, aunado a los quince (15) días que por disposición del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le es concedido, tal y como lo establece la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de febrero de 2009.
-Indica, que los meses de septiembre y octubre de 2009 fueron legítimamente cancelados en fecha 05 de noviembre de 2009, como se evidencia del expediente de consignaciones arrendaticias No. 767, de la nomenclatura de este mismo Tribunal; que se hizo conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
-Finalmente señala, que conforme a lo indicado se encuentra liberada de la obligación demandada, por lo que solicita que la demanda debe ser declarada sin lugar (fs. 43 al 47).
Acompaña a su escrito de contestación: Recibos de consignación arrendaticia de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 (fs. 48 al 51).
En el lapso probatorio, la demandante promueve la impugnación de los cánones de arrendamiento contenidos en el expediente No. 767, y prueba de informes (f. 53).
A su vez, la demandada promueve: Invocación de los principios de comunidad y exhaustividad de la prueba. La confesión judicial de la insolvencia del mes de noviembre de 2009, y lo indicado en el auto de admisión de demanda. El contrato de arrendamiento. Originales de comprobantes de consignaciones arrendaticias insertas en el expediente de consignaciones No. 767 (fs. 55 al 65).
Las pruebas son admitidas mediante auto de fecha 08 de febrero de 2010 (f.66).
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:
La demandante pretende, se declare la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por la arrendataria con su fallecido padre Antonio Ramón Briceño Duque, el cual fue autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, el día 02 de febrero de 1999, Nro. 31, Tomo 10. Ello, en razón de que la demandada ha incumplido con el pago del arrendamiento convenido, a partir del mes de septiembre de 2.009, esto es, tres (3) meses, adeudando la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00). Aduciendo, que existe negativa de la arrendataria en pagar el canon de arrendamiento.
SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:
En primer término, la demandada conviene en la existencia de una relación arrendaticia con un canon de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00) sobre el inmueble objeto de la controversia, según contrato de arrendamiento.
Por otro lado, en su defensa esgrime: Que conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento, los cánones deben ser cancelados dentro de los cinco (5) días siguientes al mes vencido, por lo que no se encontraba causado el mes de noviembre para el momento de incoarse la demanda; señalando además, que con respecto a los meses septiembre y octubre que se le imputan como no cancelados, se encuentra liberada en razón de que los mismos fueron consignados mediante el procedimiento consignatario del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia y a objeto de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 243 numeral 2 del Código de Procedimiento Civil, para quien juzga, la presente demanda queda delimitada a una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en el incumplimiento contractual de la arrendataria, por insolvencia en el pago del canon arrendaticio; circunstancia que es negada por la accionada. No siendo controvertido en la causa, por así haberse reconocido expresamente, la existencia de una relación arrendaticia regida por un contrato escrito y el monto de la pensión locaticia.
Se tiene entonces, que en la presente causa la parte demandante tiene la carga de demostrar la existencia del contrato de arrendamiento en cuestión, es decir, de la obligación demandada, de lo cual queda relevada ya que ello quedó evidenciado; y la parte demandada tiene la carga de demostrar haberse liberado de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento cuyo pago se demanda, todo esto, en virtud del principio de la carga de la prueba previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quedando de esta manera determinado el tema decidendum; circunstancias estas que el Tribunal pasa de seguidas a determinar, del análisis de los medios probatorios cursantes en autos.
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES A LA LITIS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto con su escrito libelar acompaño:
.- DOCUMENTAL: Copia simple del acta de recepción y Planilla Sucesoral de la Causante Carmen Rosa Delgado de Briceño, presentada al SENIAT. Estos documentos pertenecen a los que la doctrina denomina “administrativos”, los cuales son dictados por funcionarios de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones y en forma exigida por la Ley, y gozan de autenticidad desde el mismo momento en que se forman, los cuales emanan del Funcionario Público que interviene en el acto; por tanto, contienen presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba o pruebas en contrario. En consecuencia, al ser propuestos conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, son valorados como demostrativos de la indicación de copropiedad del inmueble objeto de la causa por parte de la demandante.
.- DOCUMENTAL: Copia simple de Acta de Defunción de Antonio Ramón Briceño Duque. Esta documental se considera documento administrativo con presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que al no ser objeto de impugnación, se valora conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para demostrar el hecho material contenido en dicha acta.
.- DOCUMENTAL: Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito de manera auténtica ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, de fecha 02 de febrero de 2009, No. 31, Tomo 10. Se valora como demostrativo del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto del litigio, en la fecha y en los términos en él expuestos, a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.
.- DOCUMENTAL: Copia simple del documento de propiedad del inmueble. Tal documento al no haber sido impugnado por la parte demandada, se le valora según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar propiedad original del inmueble objeto de la controversia.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO:
.- Procede a impugnar la consignación de los cánones de arrendamiento contenidos en el expediente No. 767, que cursa por ante este Tribunal. Esta impugnación la declara improcedente el Tribunal, por cuanto el fundamento que esgrime la representación judicial de la accionada para tal impugnación, es la extemporaneidad. Y ello, no es causa alguna de impugnación de documentos, es punto a dilucidarse al fondo de la controversia, aunado a que posteriormente tales consignaciones fueron presentadas en original. Así se decide.
.- Señala la representación judicial de la demandante, como alegato -no como prueba-, que su representada fue notificada de esa situación el día 18-11-2009, que es una ratificación de insolvencia. Tal alegación no es valorada como prueba.
.- Alegación de que la demandada acompaña copia simple del expediente de consignaciones, lo que demuestra su morosidad. No se considera valorada esta alegación como prueba alguna.
Aclara quien juzga, que el hecho de la morosidad, se verificará con los elementos de autos, y que la fase alegatoria había culminado con el acto de contestación a la demanda; por ello, se desecharon las dos (2) anteriores alegaciones de la demandante, ya que ella misma expresa en su escrito, que son alegaciones y no pruebas, al indicar en su escrito de promoción de pruebas (folio 53): “…el objeto de estos alegatos es demostrar…”
.- PRUEBA DE INFORMES: De los cánones demandados como insolutos y cursantes en expediente de consignaciones No. 767. Esta prueba fue desechada, en razón de que dicho expediente de consignaciones cursa por ante este mismo Tribunal; ello, por razones de celeridad procesal. Además de que lo solicitado fue presentado en original, y en virtud del Principio de Comunidad de la Prueba, pasa a ser propiedad del proceso.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Con el acto de contestación de demanda:
.- Copia de los recibos de consignación de alquiler del expediente N° 767, que cursa ante este Tribunal, correspondiente a los meses: Septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009. Los cuales fueron presentados posteriormente en original, y se valorarán más adelante.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO:
.- Invoca los principios de comunidad y exhaustividad de la prueba. Se indica, que la aplicación de estos principios es de obligatorio cumplimiento para este Juzgador sin necesidad de alegación.
.- Confesión judicial de la actora respecto a insolvencia del mes de noviembre de 2.009, y lo indicado en auto de admisión de demanda. Considera quien juzga, que no existe confesión judicial por parte de la actora, ya que ello debe ser dilucidado del análisis de la totalidad del acervo probatorio.
.- DOCUMENTAL: Copia simple del contrato de arrendamiento, en especial, lo indicado en la cláusula tercera. Tal documento ya fue tarifado por el Tribunal y se desprende de él, que la voluntad de las partes fue que el monto a cancelar por canon arrendaticio, debía ser efectuado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido.
.- DOCUMENTAL: Originales de comprobantes de consignaciones arrendaticias insertas en el expediente de consignaciones No. 767 de la nomenclatura de este Tribunal, correspondientes a los meses demandados como insolutos. Esta documental al haberse agregado en original conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, pues ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto el Juzgador le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitido por un Juez con facultad para dar fe de ese acto, y por tanto, hace fe que la demandada solicitó la apertura de una cuenta bancaria para depositar los cánones de arrendamiento del inmueble de autos, así como que la consignataria pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre de 2009, en las fechas y por los montos que en tales documentos se indican.
Queda evidenciado en la presente causa, que la demandante acciona el Órgano Judicial para peticionar la resolución del contrato de arrendamiento, que versa sobre el inmueble que ocupa su arrendataria, bajo el supuesto fáctico de que ésta se encuentra insolvente en el pago de los cánones arrendaticios de los meses: Septiembre, octubre y noviembre de 2009.
Igualmente se comprobó, que el pago de los cánones arrendaticios debía realizarse dentro de los cinco (5) primeros días subsiguientes al mes vencido, ya que así lo convinieron las partes contratantes en el documento que rige su relación locaticia, el cual resultó tarifado previamente. Así se establece.
Así las cosas, se tiene, que para que la demandada se encontrara en mora debió ocurrir el hecho de transcurrir el vencimiento del mes, a los cuales debe adicionársele los cinco (5) días que establecieron contractualmente y quince (15) días adicionales, tal y como se ha establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que aclara el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Se tiene entonces, que demandados como insolutos los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2.009, la demandante procedió a realizar consignación de esos meses en expediente consignatario No. 767, de la siguiente manera:
• El mes de septiembre de 2009, fue consignado en fecha 05 de noviembre de 2009; esto es de forma extemporánea. Así se establece.
• El mes de octubre de 2009, fue consignado en fecha 05 de noviembre de 2009; esto es en tiempo hábil, ya que previamente la consignante contaba hasta el 20 de noviembre de 2009, para realizar tal pago. Así se establece.
• El mes de noviembre de 2009, fue consignado en fecha 07 de diciembre de 2009; esto es en tiempo hábil, ya que la consignante contaba hasta el 20 de diciembre de 2009, para realizar tal pago. Así se establece.
Nuestra Legislación Inquilinaria prevé en su artículo 34 como causal de procedencia, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamientos correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; entendiéndose, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos (2) meses para que proceda la acción por desalojo, sino de que hayan transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes, y así debemos interpretarlo a tenor de lo previsto en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando establece el procedimiento para la consignación arrendaticia: “…dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento…” (Sic artículo 51).
En este sentido, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, ha sostenido, de que la norma del artículo 34 letra “a)” del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se debe interpretar conjuntamente con la norma contenida en el artículo 51 eiusdem, ya que se trata de dos (2) mensualidades vencidas, tal como lo indica la referida causal de desalojo y no de una; y al arrendador no le esta permitido suprimir ese derecho para considerar de que por el solo vencimiento de los dos (2) meses, procederá el desalojo, pues el derecho a pagar mediante consignación es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido, tal como lo señala el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Pág. 186 y siguientes. UCAB, caracas 2003), artículo que es de Orden Público, por lo que su cumplimiento es de carácter obligatorio.
Por lo tanto, es evidente que de manera impretermitible debe operar el cumplimiento de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes para que proceda la pretensión demandada, en caso de que el locatario no proceda a hacer la respectiva consignación según el procedimiento judicial previsto.
De autos quedó evidenciado que, para la fecha de la demanda 16 de noviembre de 2009, aun no se había cumplido con el término para demandar como insoluto ese mes, ya que para esa fecha solo se encontraban pendientes los meses de septiembre y octubre de 2009. Así se decide.
Ahora bien, como igualmente quedó establecido, que la parte demandada solo incurrió en pago extemporáneo o tardío en la cancelación del mes de septiembre de 2009, o en otras palabras, incumplió en el pago oportuno solo de UN MES, lo que no puede configurar causal alguna de resolución de contrato de arrendamiento, ya que la cláusula OCTAVA de dicho contrato prevé, que para que se configure tal penalidad, es necesario la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas. Ello, además previsto y sancionado por el Legislador en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es traído analógicamente al caso que nos ocupa. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos, es forzoso declarar SIN LUGAR la pretensión del actor de resolución de contrato, por incumpliendo en el pago de pensiones arrendaticias, tal como quedará expuesto en la dispositiva del presente fallo.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana LINA ROSALBA BRICEÑO DELGADO representada por los Abogados JESUS LEONARDO USECHE y ANTONIO ECHETO MARQUEZ, contra la ciudadana ISABEL DEL CARMEN RANGEL ZAMBRANO.
SEGUNDO: SE CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintidós (22) días del mes de marzo de dos mil diez (2.010). AÑOS: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaría,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 11:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 6277.