TSJ Regiones - Decisión

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte Demandante: ANA MARIA DUGARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V- 3.550.523.

Apoderado Judicial de la Parte Demandante: Abogado Ernesto Arcadio Araque Velazquez, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.363, según poder otorgado en fecha 04 de julio de 2008, inserto a los folios 6 y 7 del presente expediente.

Domicilio Procesal: En la Laja, Aldea Sucre, final de la calle principal, casa N° 12, Municipio Independencia del Estado Táchira.

Parte Demandada: FREDDY JOSE PARRA VARELA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.239.405|.

Abogado Asistente de la Parte demandada: Abogado Carlos Alberto Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 111.102.

Domicilio Procesal: En la Carrera 4, calle 3 Nro. 2-14, Sector Catedral, San Cristóbal Estado Táchira.

Motivo: DESALOJO.

Expediente Civil N° 8655/2008. SENTENCIA DEFINITIVA (APELACION EXPEDIENTE DEL A QUO 4810/2009)

II
DE LA SENTENCIA APELADA

Conoce este Juzgado por el sistema de Distribución de la presente causa, por Recurso de Apelación ejercido por el abogada Ernesto Arcadio Araque Velázquez, apoderado Judicial de la parte demandante, ya identificada, contra la Sentencia Definitiva proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 29 de Abril de 2009.

La sentencia recurrida DECLARA SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana, ANA MARIA DUGARTE, venezolana, mayor de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-3.550.523, contra el ciudadano FREDDY JOSE PARRA VARELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.239.405, consecuencia, condenó a la parte demandante:
- Al pago de las costas procesales, por resultar vencida, conformé al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

III
RELACION DE LOS HECHOS

La pretensión de la parte demandante se basa en los siguientes argumentos:

Que los ciudadanos Ana María Dugarte, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 3.550.523 y Freddy José Parra Varela, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 9.239.405, celebraron contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble propiedad de la codemandante consistente en una casa para habitación, ubicada en el Llanito, aldea sucre calle primero de mayo, casa sin numero, Municipio Independencia del estado Táchira, la cual consta de tres habitaciones, un baño, recibo, sala, comedor, cocina y demás anexidades y pertenencias.

Que pasado tres (3) años y el arrendatario jamás ha tenido una relación normal con la codemandante, asumiendo el arrendatario una conducta no consona ya que supone que debe haber una relación de armonía entre ambas partes resulta que la parte actora quien reside en Caracas, esporádicamente viene a visitar a sus familiares y trata de hablar con el arrendatario y jamás puede hacerlo, ha tratado de verificar e inspeccionar el inmueble sin ningún resultado ya que no la dejan entrar a la casa, dicho inmueble posee una zona verde y esta ha querido sembrar unos árboles frutales y el arrendatario no admite que lo haga, es decir, que el se ha adueñado del inmueble.

Que no ha sido posible sostener un dialogo por la vía amistosa, para que le entregue el inmueble a la codemandante para ya que esta lo necesita desde hace dos (2) años que ha decidido dejar su domicilio en Caracas, cosa que no ha podido hacer por tener la casa de su propiedad arrendada a una persona que nisiquiera es consiente en lo que debe pagar por el canon de arrendamiento por que lo que esta pagando son CIEN BOLIVARES MENSUALES (Bs. 100.00) alega la parte actora cantidad que resulta una miseria acorde a lo que establece el índice de precios al consumidor, alegando este arrendatario el precio del canon de arrendamiento esta congelado.

Que el codemandado no paga los servicios públicos, como lo son el agua, Aseo urbano, energía eléctrica y cuando le cortan el servicio se cuelga con un cable del tendido eléctrico.

Que el arrendatario es propietario de un inmueble en construcción que esta muy cerca del inmueble controvertido, en el caserío Belandria de la misma Aldea.

Que la situación es muy incomoda e insoportable para la parte codemandante y como ella quiere regresar lo antes posible a capacho es por lo que proceden a demandar por desalojo de esa vivienda tal como lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al ciudadano FREDDY JOSE PARRA VARELA.

De la Contestación de la Demanda

En su oportunidad la parte demandada, contestó la demanda en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice la presente demanda intentada por la arrendadora en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho por ser infundada, temeraria y maliciosa por las siguientes razones y fundamentos:

Que celebro contrato de arrendamiento en el año de 1.997 con la ciudadana codemandante, de forma verbal, cuyo pago fue realizado através de una cuenta bancaria a nombre de ella.

Que posteriormente a ese contrato de tipo verbal celebro contrato de arrendamiento por escrito y que en la cláusula segunda establece que dicho contrato comenzaba a regir a partir del primero de enero de 1.999.

Niega, rechaza y contradice el hecho que la relación arrendaticia se haya iniciado el 22 de septiembre de 2005, toda vez que, que dicha relación se inicio en el año 1997, mediante contrato verbal y posteriormente por escrito en el año de 1999.

En cuanto al hecho alegado que el arrendatario no presenta una conducta de armonía para con la arrendadora y que no le permite inspeccionar el inmueble, queriendo sembrar árboles frutales es falso, la codemandante de un tiempo para aca, ha ofrecido en venta el inmueble que el codemandado ocupa en calida de arrendatario, ya que en mas de una ocasión se han presentado en la vivienda mas de una persona con el objeto de mirar la casa por que se encuentra en venta, el arrendatario de manera formal les ha permitido el acceso sin intervenir en ello para nada , lo cual deja ver que en ningún momento le ha negado la posibilidad de inspeccionar o verificar el inmueble materia de la presente controversia en consecuencia es falso que la propietaria arrendadora lo solicite para ocuparlo.

Que en cuanto al hecho del pago del arrendamiento en la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,oo) expone que la vivienda es de tipo rural y en ningún momento se le ha manifestado la intención de aumentar el precio, ya que de ser así lo hubieses pautado de forma bilateral.

En cuanto al pago de los servicios públicos como lo son el agua, aseo urbano, energía eléctrica, es falso que no realiza el pago de dichos servicios y que se encuentran en funcionamiento ya que va al día con el pago.
En cuanto a que el codemandado es el propietario de un inmueble dice que es totalmente falso ya que este fue otorgado en partición a la ciudadana Laura Parada Pérez.

Que la parte actora demanda el desalojo bajado en el articulo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, literal B, que no hay un pedimento claro con base a los literales del articulo 34 de la ley en que se ampara, ya que dicho inmueble se encuentra en venta, habiéndose negado el derecho de preferencia, y es falso que este en la necesidad de habitarlo ya que esta en venta.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir observa:

El thema decidendum se centra en determinar la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, la falta de pago de los servicios públicos por parte del arrendatario, seguidos en un presunto contrato de arrendamiento verbal alegado por la parte demandada anterior al contrato escrito sobre el inmueble controvertido, consistente en una casa para habitación, ubicada en el Llanito, aldea sucre calle primero de mayo, casa sin numero, Municipio Independencia del estado Táchira, la cual consta de tres habitaciones, un baño, recibo, sala, comedor, cocina y demás anexidades y pertenencias; y que en tal caso, si el inmueble dado en arrendamiento constituye una vivienda que cumple con los extremos del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si existe la necesidad del propietario de ocupar la vivienda junto con su familia, y por tanto admisible la pretensión de desalojo. Y ASI ESTABLECE.

Normativa de Orden Público

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que: ¡Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”
El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, Andrés Bertrand. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).
Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).
Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como: “Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).
Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es: “Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).
Mientras que el Orden Público Inquilinario, es: “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).” GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).
Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que: “Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).
Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.
Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como las normas que regulan la Materia Arrendaticia en el Código Civil Venezolano, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. ASÍ SE ESTABLECE.

Del fondo del Asunto:

Sobre el Tipo de Contrato de Arrendamiento

Ya que desde el mes de Abril de Mil Novecientos Ochenta y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Extinta Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso LUIS PARRA LA GRAVE contra MICHEL UGUETO; señaló lo siguiente: “No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).
Así tenemos que la Doctrina ha señalado que existe un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, cuando: El arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).
Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento es a “Tiempo Indeterminado” por lo tanto, la “pretensión” a Interponer es la de “Desalojo” como lo ordena el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con base en las anteriores manifestaciones Doctrinarias, corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “pretensión de Desalojo” interpuesta por la Actora, a tal efecto el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Entonces tocaba a la parte demandante probar antes que todo la existencia de la relación arrendaticia; y para ello el Tribunal entra analizar el material probatorio de la forma siguiente.

IV
VALORACION DE LOS MEDIOS DE PRUEBA APORTADOS POR LAS PARTES

Pruebas de la parte demandante promovidas junto al libelo de la demanda:

- Documento Autenticado por ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal, en fecha 22 de Septiembre del 2005, bajo el Nº 39, Tomo 169 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Inserto a los folios 4 y 5 del presente expediente, el cual tiene su valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1358 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para comprobar la existencia del Contrato de arrendamiento en consecuencia la relación arrendaticia entre la ciudadana Dugarte Ana María (Parte demandante) y el ciudadano Freddy José Parra Varela (Parte demandada). Y ASÍ SE DECIDE

Pruebas de la parte demandante promovidas en el lapso probatorio:

1.-Testimonial de los ciudadanos José Antonio Contreras y Ana Lucia Figueredo Orozco, este Juzgado no pasa a valorar por cuanto estos son testigos referenciales sus respuestas son, lo que ellos le escuchan decir a la parte actora no logrando demostrar con sus declaraciones la lo alegado en la demanda por la ciudadana Ana María Dugarte, en cuanto a la respuesta quinta: ¿Diga la testigo, si por el conocimiento que de ella dice tener, sabe y le consta que esporádicamente cuando viene a visitar algunos familiares a Capacho se le hace imposible comunicarse con el arrendatario que posee el inmueble, por cuanto ella se o ha manifestado? Contestaron Ana Lucia Figueredo Orozco: “si ella me dice cuando llega que le es imposible comunicarse con el señor que esta en la casa, nunca lo consigue.” El ciudadano José Antonio Contreras: “si por que el sale en la mañana y llega en la noche por su enfermedad ella no puede salir a esas horas, ella me lo ha manifestado varias veces…”en consecuencia dicha prueba se desecha. Y ASI DECIDE.
2.- Cintillo de la Compañía CADELA, signado con el numero 000599 de fecha 2-07-2008, Inserto al folio 19 del presente expediente, prueba a la cual este Juzgado no le otorga valor probatorio por cuanto no es una constancia debidamente suscripta por el Organismo.

Pruebas de la parte demandada promovidas en el lapso probatorio:

- Copia Certificada del contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de San Cristóbal, en fecha 22 de Enero del 1999, bajo el Nº 42, Tomo 8 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Inserto a los folios 25, 26 y 27 del presente expediente, el cual tiene su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para comprobar la existencia de la relación arrendaticia desde el 1-1-1.999 hasta el 1-1-2.000; pudiendose entrever que la clausula Segunda señala: “…El plazo de duracion del presente contrato en de (01) año contado a partir del dia Primero de Enero de 1.999. Prorrogable por un lapso igual a voluntad de ambas parte…” Esto compensa la continuidad en el tiempote la relacion arrendaticia. Y ASÍ SE ESTABLECE.
- Bauche emitidos de las Entidades Bancarias Unión, Unibanca y Banesco, de depósitos hechos a números de cuenta pertenecientes a la ciudadana Ana María Dugarte, a los cuales se le otorga el valor probatorio en calidad de tarjas lo que adminiculado con el contrato de 1.999, hace presumir a esta Juzgadora que la relación arrendaticia desde el mes de enero del año 1.997
- Copia Simple de Solvencia, emitida por CADAFE, en fecha 20-11-2008, donde deja constancia que para la fecha la ciudadana Ana Mari Dugarte no presenta ninguna factura o recibo vencidos relacionados con la prestación del servicio eléctrico. Inserto al folio 68 del presente expediente, al respecto se trata de una copia de un documento administrativo a la cual se le otorga su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Copia Simple de Solvencia, emitida por HIDROSUROESTE de fecha 11-11-2008, Inserta a los folios 69 y 70 del presente expediente. al respecto se trata de una copia de un documento administrativo a la cual se le otorga su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Constancia de Residencia, emitida por el consejo comunal de El Llanito parte baja, aldea Sucre, Municipio Independencia del Estado Táchira. Inserta a los folios 71 y 72 del presente expediente, en esta oportunidad tal documental no entra a valorarse, pues no fue un hecho controvertido, si ocupa el inquilino el inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECIDE
- Testimoniales de los ciudadanos Ana Vitelia Ochoa y Luis Rodolfo Pérez Quiroz, este Juzgado no pasa a valorar por cuanto dichas testimoniales no fueron evacuadas.

Asi las cosas, tocaba a la parte demandante probar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, y por cuanto la parte actora no logró demostrar lo alegado en el articulo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al principio de la Carga probatoria. Esto es, no demostró la presunta enfermedad que le aqueja, que vivía en Caracas, ni la necesidad de su familiares y consanguíneos en venir a ocupar el inmueble alquilado. ASI SE DECIDE.
De lo anteriormente expuesto no evidencia este Tribunal, que existan pruebas contundentes que demuestren la existencia de falta de pago de los servicios y menos necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble. La interpretación que hace esta Juzgadora en el caso controvertido, lo hace de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; para esta Alzada, no evidencia que existan pruebas fehacientes de los hechos alegados por la codemandante y por cuanto el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”

En consecuencia al no existir plena prueba de lo alegado esta Juzgadora de Alzada debe ajustarse a lo alegado y probado por las partes en la demanda. Y ASI SE ESTABLECE.

Por ello al no haberse demostrado lo alegado por la parte actora, la demanda debe ser declara sin lugar la demanda por desalojo interpuesta. Y ASI SE DECLARA.

V
PARTE DISPOSITIVA

En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado Ernesto Arcadio Araque Velazquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.363, en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia de fecha 29 de Abril de 2.009 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO: En consecuencia se declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE propuesta por la ciudadana ANA MARIA DUGARTE representada por el abogado Ernesto Arcadio Araque Velazquez; contra el ciudadano FREDDY JOSE PARRA VARELA representado por el abogado Carlos Alberto Gómez”.
TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Queda confirmado el fallo Apelado
QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 en concordancia con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, mediante Boleta que será librada por la Juez y dejada por el Alguacil en los respectivos domicilios procesales de las partes. Líbrense Boletas.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los dieciséis días del mes de marzo del año 2010. Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL

ABOG. YITTZA Y. CONTRERAS BARRUETA.

LA SECRETARIA

ABOG. NELITZA CASIQUE MORA