TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
VISTO CON PRUEBAS.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano CARLOS EDUARDO SANCHEZ CARDENAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-12.252.435.
ARRENDADOR Y APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado MAURICIO BERNAL ALVAREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 1.903.662, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.406, según consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de noviembre de 2005, bajo el N° 62, Tomo 278, folios 139 y 140, de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 3 y 4.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN RICARDO CONTRERAS HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 9.237.373.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ YAMIL PRADA SÁNCHEZ, EDINSON DEL CRISTO VANEGAS AGUAS y FABIO OCHOA ARROYAVE, titulares de las cédulas de identidad Nros V- 8.106.754, V- 18.181.284 y V- 15.242.653, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.018, 35.141 y 35.140, respectivamente, según se desprende de apud acta conferido en fecha 01 de junio de 2010, inserto al folio 21.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: Nº 12.545-10.
I
PARTE NARRATIVA

Comienza esta causa por escrito libelar recibido por distribución, donde el abogado MAURICIO BERNAL ALVAREZ, ya identificado, actuando en representación del ciudadano CARLOS EDUARDO SÁNCHEZ CÁRDENAS, ya identificado, manifiesta:
* Que según documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de diciembre de 2008, bajo el N° 44, Tomo 246, folios 103 al 105, de los libros respectivos, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JUAN RICARDO CONTRERAS HERNÁNDEZ, ya identificado, sobre un inmueble consistente en una casa para habitación, signada con el N° 37, del desarrollo privado denominado LOS LAURELES DE LA CASTELLANA, ubicado en la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, estableciéndose en la cláusula cuarta el canon de arrendamiento en la suma de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00) pagaderos por mensualidades anticipadas en el domicilio del arrendador, con vigencia a partir del día 01 de diciembre de 2008, estipulándose de igual manera, a su decir, en la cláusula novena, que el incumplimiento del arrendatario en el pago de las pensiones de arrendamiento de dos (2) meses consecutivos, daría derecho al arrendador, a pedir la resolución del contrato y la entrega inmediata del inmueble.
* Prosigue su exposición arguyendo, que es el caso, que el arrendatario, ciudadano JUAN RICARDO CONTRERAS HERNÁNDEZ, no ha pagado los cánones de alquiler correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010, en razón de lo cual, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: Primero: Resolver el contrato de arrendamiento objeto de la demanda. Segundo: Pagar la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) como indemnización de los daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados hasta la fecha de interposición de la demanda y los demás que se siguieren causando por efecto del transcurso del tiempo hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Tercero: Pagar las costas y costos del presente juicio. Finalmente solicitó la correspondiente indexación monetaria y medida de secuestro sobre el bien inmueble dado en arrendamiento.
* Fundamentó la demanda en los artículos: 1592 y 1167 del Código Civil, en concordancia con las cláusulas cuarta y novena del contrato de arrendamiento, y en el artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 32.500,00). (Folios 1 y 2).
* Acompañó el libelo con copia fotostática de: poder autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de noviembre de 2005, bajo el N° 62, Tomo 278, folios 139 y 140, de los libros respectivos y de contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de diciembre de 2008, bajo el N° 44, Tomo 246, folios 103 al 105, de los libros respectivos. (Folios 3 al 8).
En fecha 07 de mayo de 2010, se admitió la demanda, ordenándose la citación del demandado, ciudadano JUAN RICARDO CONTRERAS HERNÁNDEZ, para su comparecencia por ante este Juzgado al SEGUNDO (2DO) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación a los fines de dar contestación a la demanda. De igual manera se fijó oportunidad para llevar a cabo un acto conciliatorio (Folio 9).
En fecha 17 de mayo de 2010, el Alguacil del Tribunal, informó que en fecha 14 de mayo de 2010, una vez localizado el demandado, ciudadano JUAN RICARDO CONTRERAS HERNÁNDEZ, se negó a firmar el respectivo recibo de citación. (Folio 11).
En fecha 20 de mayo de 2010, conforme a lo solicitado por la representación judicial de la parte demandante, se ordena la notificación del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la correspondiente boleta de notificación. (Folios 12, 13 y 14).
En fecha 26 de mayo de 2010, el Secretario del Tribunal informó que, el día 25 de mayo de 2010, hizo entrega de la boleta de notificación librada para el demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 15).
En fecha 28 de mayo de 2010, abierto el acto conciliatorio, no se pudo llevar a efecto, dada la inasistencia de la parte demandada, encontrándose presente la parte demandante. (Folio 16).
En esa misma fecha, el demandado asistido de abogado, mediante escrito dio contestación a la demanda, negándola, contradiciéndola y rechazándola en cada una de sus partes, en razón de lo siguiente:
* Expresa que la relación arrendaticia fue iniciada el día 01 de diciembre de 2005, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 22 de diciembre de 2005, bajo el N° 18, Tomo 282, folios 40 al 42 de los libros respectivos, en donde se estableció en la cláusula cuarta el canon de arrendamiento mensual en la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes en la actualidad a SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), manteniéndose dicho canon hasta el año 2006, aumentándose en el año 2007, a la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) que equivalen actualmente a NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00); y que el día 02 de diciembre de 2008, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, que es el que constituye el documento fundamental de la demanda, donde se pactó en la cláusula cuarta el canon de alquiler por la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00).
* Continúa su exposición, manifestando que, el aumento del canon de alquiler se encuentra congelado por prórrogas sucesivas desde el 30 de noviembre de 2002, manteniéndose en la actualidad, por ser los alquileres de vivienda un servicio de primera necesidad y de interés social, por lo que, a criterio suyo, al mantenerse desde el día 01 de diciembre de 2005 como inquilino del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, por espacio de 4 años, 5 meses y 2 días, equivalentes a 53 meses de existencia de la relación arrendaticia, con un canon de arrendamiento mensual de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) dado que se encuentra congelado de acuerdo a la normativa legal, da un monto de TREINTA Y SIETE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 37.100,00), afirmando que, ha pagado durante el lapso antes mencionado, la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.600,00) por cánones de arrendamiento, tal y como a decir suyo, consta en los cuarenta y seis (46) recibos de pago que le fueron dados por el abogado MAURICIO BERNAL ALVAREZ y que consigna con su escrito, en razón de lo cual, al haber un saldo a su favor de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), decidió no pagar más el alquiler hasta tanto se consuma la acreencia, pues a criterio suyo, el demandante obró de mala fe al omitir los contratos suscritos, donde en el primero de ellos se establece el verdadero canon de arrendamiento que por ley está obligado a pagar y en el mejor de los casos a deber.
* De igual manera, afirma que la demanda no es procedente por cuanto, se encuentra solvente y con un saldo a favor de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), en virtud de la congelación de los cánones de arrendamiento y por mandato del artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
* Asimismo arguye, que los meses de enero y febrero de 2008, los pagó dos veces por error, y que al darse cuenta se lo manifestó al arrendador, quien al revisar, le informó que es cierto y que tenía dos meses adelantados de cánones de arrendamiento, extrañándole que le emitiera recibos de pago de acuerdo al mes debido, a lo cual, le respondió el arrendatario al serle preguntado, que no se preocupara por la forma en que se emitió el recibo pues se le hacía difícil solucionar el problema ya que los recibos de pago emitidos son facturas con el membrete personal, pero le insistió, según su versión, en que tenía dos meses adelantados de alquiler.
* También esgrime, que en el año 2009 al relación tiende a deteriorarse, al ser informado que debe suscribir un nuevo contrato por un canon de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) lo cual le pareció muy alto, y que debía establecerse un canon más o menos viable de cumplir, recibiendo como respuesta del arrendador que él no puede hacer nada, pues sólo recibe órdenes del dueño de la casa. Afirma también, que antes de pagarle el canon de arrendamiento del mes de enero de 2010, llamó por teléfono al administrador manifestándole que los meses de febrero y marzo de 2010, están ya cancelados, en razón del pago doble que realizó de los dos primeros meses del año 2010.
* Finalmente reiteró que se encuentra solvente en el pago de los cánones de alquiler de los meses de enero, febrero y marzo de 2010, en el supuesto negado que no prospere la primera de sus defensas. Rechazó la estimación de la demanda por exagerada y no fundamentada en la norma básica relativa a la materia inquilinaria, expresando que, en todo caso por mandato del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la misma es por la cantidad de cánones “supuestamente” insolutos. (Folios 17 al 20).
En fecha 11 de junio de 2010, la representación de la parte demandada mediante escrito promovió las siguientes pruebas: I. Documentales: 1. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 22 de diciembre de 2005, bajo el N° 18, Tomo 282, folios 40-42 de los libros respectivos, presentado en copia fotostática. 2. Recibos de pago de los cánones de arrendamiento ocasionados en virtud de la relación arrendaticia. (Folios 22 al 73).
En igual fecha, la representación de la parte demandante, mediante escrito promovió las siguientes pruebas: 1. Mérito favorable de las actas procesales. 2. Contrato de Arrendamiento objeto de la demanda, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02 de diciembre de 2008, bajo el N° 44, Tomo 246, folios 103 al 105, de los libros respectivos. 3. La confesión en que a su parecer incurrió la parte demandada, al indicar una pretendida compensación infundada, mal planteada y que nada tiene que ver con el proceso. Por último realizó una serie de conclusiones relativas a los alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación. (Folios 74 y 75).
En esa misma fecha 11 de junio de dos mil 2010, se agregaron y admitieron las pruebas presentadas por las partes. (Folio 76).
En fecha 17 de junio de 2010, la representación de la parte demandada presentó escrito a manera de conclusiones en tres (3) folios útiles y nueve (9) anexos. (Folios 77 al 89).
Encontrándose esta Juzgadora dentro del lapso para emitir Sentencia, observa:
III
PARTE MOTIVA

Comienza este juicio por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentada en los artículos: 1592 y 1167 del Código Civil, en concordancia con las cláusulas cuarta y novena del contrato de arrendamiento, y en el artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el ciudadano CARLOS EDUARDO SÁNCHEZ CÁRDENAS en su condición de propietario, a través de su apoderado judicial y arrendador, abogado MAURICIO BERNAL ALVAREZ, demanda al ciudadano JUAN RICARDO CONTRERAS HERNÁNDEZ, en su condición de arrendatario, por no haber cumplido con lo establecido en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de diciembre de 2008, bajo el N° 44, Tomo 246, folios 103 al 105, de los libros respectivos, celebrado sobre un inmueble consistente en una casa para habitación, signada con el N° 37, del desarrollo privado denominado LOS LAURELES DE LA CASTELLANA, ubicada en la Parroquia San Juan Bautista, al dejar de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010, a razón de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00) cada uno, en razón de lo cual, solicitó que sea condenado el arrendatario en: 1. Resolver el contrato de arrendamiento objeto de la demanda. 2. Pagar la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) como indemnización de los daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados hasta la hasta la fecha de interposición de la demanda y los demás que se siguieren causando por efecto del transcurso del tiempo hasta la total y definitiva entrega del inmueble. 3. Pagar las costas y costos del presente juicio. Por último solicitó la correspondiente indexación monetaria.
Por su parte el demandado, ciudadano JUAN RICARDO CONTRERAS HERNÁNDEZ, asistido de abogado, realizó una serie de alegatos en su defensa, comenzando esta operadora de justicia, por resolver como PUNTO PREVIO el rechazo a la estimación de la demanda por considerarlo exagerado y no fundamentado en la norma básica relativa a la materia inquilinaria, expresando que, en todo caso por mandato del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la misma es por la cantidad de cánones “supuestamente” insolutos.
Respecto al rechazo a la estimación, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

"(...) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...".

Por su parte el artículo 36 del código in comento, reza:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Ahora bien, al no haber sido controvertida la naturaleza del contrato de arrendamiento por la parte demandada, muy por el contrario el arrendatario-demandado asume que se trata de un contrato a tiempo determinado, verificando esta operadora de justicia igualmente tal naturaleza, en tal virtud, la estimación de la cuantía ciertamente debió haber sido realizada “acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios”; considerando esta operadora de justicia que aunque el demandado no indicó en monto si deja claro su punto de vista y la manera en qué debe realizarse el cálculo, por lo tanto, al haber sido estipulado el canon de alquiler en el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02 de diciembre de 2008, bajo el N° 246, folios 103 al 105, Tomo 44, de los libros respectivos, el cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constar en las actas procesales en copia fotostática, por lo tanto, el cálculo debe realizarse con base en el monto de alquiler mensual que es de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00), y al ser cinco (5) los meses demandados como insolutos, a saber: enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010, la cuantía debe ser la sumatoria de ellos, es decir, por la suma de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) y no de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 32.500,00) como calculó su estimación el actor; y así se considera.
En razón de lo antes evidenciado, se declara PROCEDENTE el rechazo a la estimación de la cuantía de la presente demanda planteado por la parte demandada, por lo que, esta Sentenciadora fija la cuantía de la demanda en CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00), y así se decide.
De igual manera el demandado, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, argumentando al respeto: Que la relación arrendaticia fue iniciada el día 01 de diciembre de 2005, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 22 de diciembre de 2005, bajo el N° 18, Tomo 282, folios 40 al 42 de los libros respectivos, en donde se estableció en la cláusula cuarta el canon de arrendamiento en la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes en la actualidad a SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), manteniéndose dicho canon hasta el año 2006, aumentándose en el año 2007, a la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) que equivalen actualmente a NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00); y que el día 02 de diciembre de 2008, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, que es el que constituye el documento fundamental de la demanda, donde se pactó en la cláusula cuarta el canon de alquiler por la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00). Que el aumento del canon de alquiler se encuentra congelado por prórrogas sucesivas desde el 30 de noviembre de 2002, manteniéndose en la actualidad, por ser los alquileres de vivienda un servicio de primera necesidad y de interés social, por lo que, a criterio suyo, al mantenerse desde el día 01 de diciembre de 2005 como inquilino del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, por espacio de 4 años, 5 meses y 2 días, equivalentes a 53 meses de existencia de la relación arrendaticia, con un canon de arrendamiento mensual de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) dado que se encuentra congelado de acuerdo a la normativa legal, da un monto de TREINTA Y SIETE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 37.100,00), afirmando que, ha pagado durante el lapso antes mencionado, la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.600,00) por cánones de arrendamiento, tal y como a decir suyo, consta en los cuarenta y seis (46) recibos de pago que le fueron dados por el abogado MAURICIO BERNAL ALVAREZ y que consigna con su escrito, en razón de lo cual, al haber un saldo a su favor de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), decidió no pagar más el alquiler hasta tanto se consuma la acreencia, pues a criterio suyo, el demandante obró de mala fe al omitir los contratos suscrito, donde en el primero de ellos se establece el verdadero canon de arrendamiento que por ley está obligado a pagar y en el mejor de los casos a deber. Que la demanda no es procedente por cuanto, se encuentra solvente y con un saldo a favor de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), en virtud de la congelación de los cánones de arrendamiento y por mandato del artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que los meses de enero y febrero de 2008, los pagó dos veces por error, y que al darse cuenta se lo manifestó al arrendador, quien al revisar, le informó que es cierto y que tenía dos meses adelantados de cánones de arrendamiento, extrañándole que le emitiera recibos de pago de acuerdo al mes debido, a lo cual, le respondió el arrendatario al serle preguntado, que no se preocupara por la forma en que se emitió el recibo pues se le hacía difícil solucionar el problema ya que los recibos de pago emitidos son facturas con el membrete personal, pero le insistió, según su versión, en que tenía dos meses adelantados de alquiler. Que al haber sido informado que debía suscribir un nuevo contrato por un canon de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) lo cual le pareció muy alto, y que debía establecerse un canon más o menos viable de cumplir, recibió como respuesta del arrendador que él no puede hacer nada, pues sólo recibe órdenes del dueño de la casa. Por último alegó que antes de pagarle el canon de arrendamiento del mes de enero de 2010, llamó por teléfono al administrador manifestándole que los meses de febrero y marzo de 2010, están ya cancelados, en razón del pago doble que realizó de los dos primeros meses del año 2010.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS, SU VALORACIÓN Y ANÁLISIS:
Dentro del lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas, las cuáles se valoran y analizan así:
PARTE DEMANDADA:
- Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 22 de diciembre de 2005, bajo el N° 18, Tomo 282, folios 40-42 de los libros respectivos, presentado en copia fotostática, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende que la relación arrendaticia se inició el día 01 de diciembre de 2005.
- Recibos de pago de los cánones de arrendamiento, insertos del folio 27 al folio 73, los cuales fueron presentados por la parte demandada para avalar lo alegado en el escrito de contestación de la demanda, respecto que el aumento del canon de alquiler se encuentra congelado por prórrogas sucesivas desde el 30 de noviembre de 2002, manteniéndose en la actualidad, por ser los alquileres de vivienda un servicio de primera necesidad y de interés social, por lo que, a criterio suyo, al mantenerse desde el día 01 de diciembre de 2005 como inquilino del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, por espacio de 4 años, 5 meses y 2 días, equivalentes a 53 meses de existencia de la relación arrendaticia, con un canon de arrendamiento mensual de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) dado que se encuentra congelado de acuerdo a la normativa legal, da un monto de TREINTA Y SIETE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 37.100,00), afirmando que, ha pagado durante el lapso antes mencionado, la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.600,00) por cánones de arrendamiento, tal y como a decir suyo, consta en los cuarenta y seis (46) recibos de pago que le fueron dados por el abogado MAURICIO BERNAL ALVAREZ y que consigna con su escrito, en razón de lo cual, al haber un saldo a su favor de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), decidió no pagar más el alquiler hasta tanto se consuma la acreencia, pues a criterio suyo, el demandante obró de mala fe al omitir los contratos suscrito, donde en el primero de ellos se establece el verdadero canon de arrendamiento que por ley está obligado a pagar y en el mejor de los casos a deber.
Al respecto, considera necesario esta operadora de justicia, verificar si se ha cumplido con lo establecido en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al respecto tenemos que:
El artículo 58 de la Ley antes referida reza:
“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”, asimismo el artículo 59 eiusdem establece: “La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre-alquileres. Si estos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicaran las sanciones establecidas en este Decreto-Ley”.

El artículo transcrito establece el reintegro de los alquileres pagados en exceso, esto es, los cobrados por encima del canon máximo fijado por el Organismo de Inquilinato, por lo tanto, para hacer valer una pretensión de reintegró de sobrealquileres, como la que hoy nos ocupa, es necesario acreditar ciertas circunstancias, a saber:
a) La existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble.
b) Que el inmueble arrendado sea de aquellos sujetos a regulación conforme a la Ley.
c) Que haya sido dictada una decisión emanada del órgano administrativo competente que regule el canon de arrendamiento y que dicha decisión se encuentre firme.
d) Que el arrendatario acredite haber pagado más de la cantidad fijada por el órgano regulador como canon máximo.
En la presente litis, se observa que efectivamente existió un contrato de arrendamiento inicial con un canon de alquiler de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00); pero que en el último contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 22 de diciembre de 2005, bajo el N° 18, Tomo 282, folios 40-42 de los libros respectivos, el cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido presentado en copia fotostática, y que constituye el documento fundamental de esta demanda, se fijó como alquiler mensual el monto de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00), no encontrándose el inmueble objeto del contrato de arrendamiento invocado por el demandado, regulado por el Organismo competente, pues de los documentos presentados por la parte demandada con su escrito libelar, así como de los promovidos, no consta decisión alguna emanada por el Organismo Inquilinario correspondiente, que demuestre a esta Sentenciadora, que el arrendador hubiere cobrado en exceso, a lo determinado por el Organismo regulador, por lo tanto, quien aquí decide considera que el presente caso no se subsume en los supuestos legales a los que se contrae el derecho a reintegro establecido en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo por ende, ser desechado tal alegato del proceso, y así se decide.
No obstante de lo anterior, se observa de los recibos y facturas insertos a los folios 52, 53 y 54, que efectivamente el demandado pagó doblemente los cánones de alquiler de los meses de enero y febrero de 2008, los cuales corresponden al contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, por lo tanto, esta operadora de justicia cumpliendo con la función social establecida en el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en aras de proteger al débil jurídico, dictamina que en caso de no demostrarse el pago total de los meses demandados, deberán ser descontados dichos meses pagados dos (2) veces, es decir, del monto que pudiese ser condenado a pagar el demandado, si hubiere lugar a ello, se descontará la suma de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.200,00) por el pago doble de los meses de enero y febrero de 2008; y así se decide.
PARTE DEMANDANTE:
Mérito favorable de las actas procesales, no se le confiere valor probatorio alguno, pues no es constituye ningún tipo de prueba de aquellos a los que el legislador ha querido darle valor probatorio, pues es menester del Juez analizar y emitir pronunciamiento sobre todos y cada uno de los alegatos expresados por las partes; y así se considera.
- Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento objeto de la demanda, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02 de diciembre de 2008, bajo el N° 44, Tomo 246, folios 103 al 105, de los libros respectivos, ya ha sido objeto de valoración por parte de esta Juzgadora, al analizar sobre las pruebas presentadas por la parte demandada.
- La confesión en que a su parecer incurrió la parte demandada, al indicar una pretendida compensación infundada, mal planteada y que nada tiene que ver con el proceso, al respecto quien aquí juzga, que efectivamente no ha quedado demostrada la solvencia del demandado en el pago de los meses demandados, a saber: enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010, sin embargo si demostró que pagó dos meses de más, que constituyen los meses de enero y febrero de 2008, por lo tanto, esta Juzgadora reitera que deben ser descontados en la condenatoria de esta Sentencia.
Ahora bien, el demandado no cumplió efectivamente con su carga probatoria de demostrar a esta operadora de justicia que no ha incumplido con el pago mensualidades de alquiler, lo cual era su carga, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales clara y ciertamente establecen:

Artículo 1354. “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”

Artículo 506. “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.

En las disposiciones transcritas se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Asimismo debe destacar quien aquí decide, que el artículo 1.579 del Código Civil, establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Por lo tanto, adminiculando las normas antes mencionadas, tenemos que, el contrato de arrendamiento presentado como documento fundamental de la demanda genera derechos y obligaciones, y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga a los demandados, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. En tal sentido, al haber sido probada la existencia del contrato de arrendamiento, son los demandados quienes deben probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones, que no es otro, que el pago válido de las pensiones de alquiler demandadas, lo cual no demostraron en este proceso, pues no consta en las actas procesales actividad probatoria de la cual surja su solvencia, no siendo viable para demostrar tal hecho la simple afirmación de pago, y así se considera.
De manera pues, que al incumplir el arrendatario-demandado con el Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de diciembre de 2008, bajo el N° 44, Tomo 246, folios 103 al 105, de los libros respectivos, con la Cláusula Novena, al dejar de pagar más de dos (2) mensualidades consecutivas de alquiler, debe esta Sentenciadora adherirse a lo demostrado en este proceso, y así se decide.
Sin embargo, al haber sido peticionado como indemnización de daños y perjuicios el pago de las mensualidades de alquiler insolutas, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010, cada una por un monto de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00) para un total de CINCO MIL DOSCIENTOS (Bs. 5.200,00) deberá descontarse a dicho monto lo pagado dos (2) veces, es decir, la suma de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.200,00), por lo tanto, la aplicabilidad del método indexatorio de la moneda a la suma adeudada por el demandado, procede sobre la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), indexación ésta que deberá ser aplicada desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo.
En razón de todo lo antes dicho, concluye esta Sentenciadora, salvo un mejor criterio y análisis, que la presente demanda conforme a lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debe ser debe ser declarada Parcialmente Con Lugar, y así se decide.

iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho explanadas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano CARLOS EDUARDO SÁNCHEZ CÁRDENAS en su condición de propietario, a través de su apoderado judicial y arrendador, abogado MAURICIO BERNAL ALVAREZ, contra el ciudadano JUAN RICARDO CONTRERAS HERNÁNDEZ, todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, declara resuelto el Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de diciembre de 2008, bajo el N° 44, Tomo 246, folios 103 al 105, de los libros respectivos, y CONDENA a la parte accionada en lo siguiente:
PRIMERO: ENTREGAR al demandante el inmueble dado en arrendamiento, consistente en una casa para habitación, signada con el N° 37, del desarrollo privado denominado LOS LAURELES DE LA CASTELLANA, ubicada en la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, totalmente desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: PAGAR por concepto de indemnización por daños y perjuicios, la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) equivalentes a las cuotas de alquiler insolutas hasta le mes de mayo de 2010, más los que se siguiesen venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble debiendo ser calculados por un valor mensual de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00).
TERCERO: La indexación de la suma a pagar deberá hacerse teniendo en cuenta los Informes rendidos por el Banco Central de Venezuela sobre el índice inflacionario acaecido en el país, entre la fecha de admisión de la demanda, hasta la ejecución del fallo.
Los expertos se designarán una vez quede firme esta decisión.
Para la realización de la experticia complementaria los expertos que sean designados deberán atender los siguientes parámetros:
1. El cálculo del ajuste monetario comprenderá desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que quede firme el fallo.
2. En caso de ejecución a partir de esta fecha hasta la cancelación de la obligación.
3. Sobre la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil diez. AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo la una y treinta minutos de la tarde de la tarde (01.30 p.m), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el “N° 1.695” en el “Copiador de Sentencias Definitivas” del presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp Nº 12.545-10.