TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, ente de carácter público, con personalidad jurídica propia, reconocida por el Estado Venezolano, según lo dispuesto en el artículo IV de la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado en la República de Venezuela y la Santa Sede Apostólica, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 27.418 del 30 de junio de 1964, representada por el ciudadano Obispo de San Cristóbal, ciudadano MARIO DEL VALLE MORONTA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 3.569.642.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMADANTE: Abogados en ejercicio ROGER JOSÉ PARRA CHÁVEZ, CARLOS JULIO FUENTES ROJAS, ANTONIO A. BERMUDEZ, DANIEL CASIQUE y KRISTHIAN G. MOLL, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 8.092.985, V- 5.367.997, V- 10.415.935, V- 15.856.951 y V- 18.090.778 en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.442, 48.292, 53.666. 143.718 y 143.561, respectivamente; constando dicha representación así: La de los dos primeros en poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 04 de mayo de 2007, bajo el N° 65, Tomo 77 de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 04 y 05; y la de los tres últimos por sustitución de poder realizada en fecha 25 de marzo de 2010, inserta al folio 13.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ANA BLANCA PAZ DE VALECILLOS, también conocida como BLANCA VIUDA DE VALECILLOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.511.596.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio NÉSTOR YVÁN ÁLVAREZ PEÑA, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 5.741.416, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.330, según consta en poder apud acta, conferido en fecha 16 de junio de 2010, inserto al folio 40.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Por la imposibilidad actual del objeto del contrato de alcanzar el fin de habitación convenido por las partes).
EXPEDIENTE: N° 12.371-10.

i
NARRATIVA:

Se inicia este proceso por escrito libelar recibido por distribución, presentado por el abogado CARLOS JULIO FUENTES ROJAS, ya identificado, quien actuando con el carácter de co-apoderado judicial de la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, ya identificada, arguye:
* Que según documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 08 de junio de 1992, bajo el N° 47, Tomo 88 de los libros respectivos, su representada dio en arrendamiento a la ciudadana ANA BLANCA PAZ DE VALECILLOS, también conocida como BLANCA VIUDA DE VALECILLOS, ya identificada, un inmueble destinado para habitación, consistente en una casa ubicada en la calle 15, número 17-05, Municipio San Cristóbal del estado Táchira.
* Prosigue su exposición argumentando, que en el contrato de arrendamiento anteriormente descrito en la cláusula cuarta se fijó como lapso de duración un (1) año prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes no quisiere hacer uso de su facultad para prorrogar, y por cuanto ninguna de las partes ha notificado a la otra, a su decir, el contrato de arrendamiento continúa existiendo siendo a tiempo determinado.
* Asimismo expresa, que la arrendataria desde el momento en que le fue dado en arrendamiento el inmueble, no ha realizado las mejoras ni los trabajos mínimos de mantenimiento que el inmueble ha requerido a través de los años, lo que, a decir suyo, ha conllevado al progresivo deterioro de la casa al punto que la misma se encuentra inhabitable, al no poseer las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad, existiendo riesgo manifiesto de su derrumbe, pudiendo causar en cualquier momento graves lesiones, inclusive la muerte a las personas que habitan el mismo; en razón de lo cual, su poderdante en múltiples oportunidades le ha requerido a la arrendataria, ciudadana ANA BLANCA PAZ DE VALECILLOS, ya identificada, la entrega voluntaria del inmueble, habida cuenta del problema estructural que presenta el mismo, lo cual no ha sido posible y que ante la imposibilidad actual del objeto del contrato de alcanzar el fin de habitación convenido por las partes, por lo que, procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: Primero: La Resolución del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, que en caso de no ser procedente tal pedimento por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL LAPSO MÁXIMO ESTABLECIDO EN LA LEY, con base en el artículo 1580 del Código Civil, manifestando al efecto que el contrato objeto de la pretensión ha superado el máximo de tiempo que permite la Ley, pues la relación arrendaticia lleva más de diecisiete (17) años.
Fundamentó la demanda en los artículos: 1159, 1155, 1588, 1580 y 1.167 del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estimándola en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00). (Folios 1 al 5).
Acompañó el escrito libelar con: El poder que le fue conferido, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 04 de mayo de 2007, bajo el N° 65, tomo 77 de los libros respectivos; Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 04 de mayo de 2007, bajo el N° 65, Tomo 77, de los libros respectivos; y fotografías del inmueble arrendado. (Folios 6 al 11).
En fecha 19 de marzo de 2010, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la ciudadana ANA BLANCA PAZ DE VALECILLOS, también conocida como BLANCA VIUDA DE VALECILLOS, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para llevar a efecto un acto conciliatorio. (Folio 12).
En fecha 16 de abril de 2010, el Alguacil del Tribunal informó que la parte actora le entregó los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa y para la práctica de la citación de la parte demandada. (Folio 15).
En fecha 23 de abril de 2010, el alguacil del Tribunal informó que el día 22 de abril de 2010, habiendo localizado a la demandada, ciudadana ANA BLANCA PAZ DE VALECILLOS, la misma se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 16).
En fecha 29 de abril de 2010, conforme a lo solicitado por la parte demandante, se ordenó la notificación de la demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la boleta correspondiente. (Folios 17, 18 y 19).
En fecha 14 de junio de 2006, el Secretario del Tribunal informó que en fecha 11 de junio de 2010, le hizo entrega personalmente a la demandada, ciudadana ANA BLANCA PAZ DE VALECILLOS de la boleta de notificación librada para ella, en cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 20).
En fecha 16 de junio de 2010, se llevó a efecto el acto conciliatorio fijado en el auto de admisión de la demanda, sin que las partes hayan llegado a acuerdo alguno. (Folio 21).
En esa misma fecha, la demandada, asistida de abogado mediante escrito dio contestación a la demanda con base en las defensas siguientes:
* Arguye que a partir del 15 de diciembre de 1965, entró en vigencia un Contrato Privado de Arrendamiento sobre el inmueble situado en la calle 15 Nº 17-5, La Romera, San Cristóbal, estado Táchira, suscrito entre el apoderado del propietario y su fallecido esposo Gustavo Valecillos Rosales, quien en vida era portador de la cédula de identidad N° V- 637.603, continuando ella al fallecer el arrendatario en pleno ejercicio del Contrato de Arrendamiento, como asiento de su hogar y familia, por lo que, a su criterio, la relación data de cuarenta y cuatro años con 11 meses. Asimismo manifiesta que dicha relación también es demostrable a través de las siguientes constancias, comunicaciones y documentos: A) Contrato Nº 23984 de fecha 17 de marzo de 1967 suscrito con CADAFE para el disfrute del servicio de energía eléctrica, en fecha 17 de marzo de 1967, a su nombre. B) Constancia suscrita por el Dr. Jesús Manuel Díaz González, para esta época como Representante de la DIOCESIS DE SAN CRISTÓBAL, quien adquirió presumiblemente el inmueble a Monseñor. José León Rojas en enero de 1970, afirmando que en dicha constancia de fecha 31 de marzo de 1970, Nº 266, paga el canon de arrendamiento. C) Notificación Nº 2330 de fecha 05 de Diciembre de 1979, dirigida a ella y suscrita por el Director de Inmuebles y por el Jefe de Inquilinato del Concejo Municipal del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, sobre el inmueble ocupado en arrendamiento en la calle 15, Nº 17-5 de la Romera en San Cristóbal, fijando el canon regulado para esa fecha de acuerdo al resuelto Nº 191 de 1979. D) Constancia de pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 1983, a la Diócesis de San Cristóbal, suscrita por el Monseñor Antonio Chacón, Canciller-Secretario de la misma, de fecha 18 de enero de 1984. E) Comunicación de fecha 12 de Diciembre de 1986, en comunicación dirigida al Sr. Francisco Molina, Administrador de la Curia Diocesana, donde manifestó su deseo de adquirir la vivienda. F) Recibo de Ingreso a Caja Nº 13540 correspondiente al mes de Octubre de 1999. G) Constancia que el Propietario original en enero de 1970, vendió a la demandante el inmueble sin notificarle sobre la preferencia ofertiva que tenía como arrendataria, creándose a su decir, un vicio en dicha venta.
* Prosigue su defensa, rechazando lo afirmado por el demandante en cuanto a la fecha de inicio de la relación arrendaticia, donde sólo tomó como referencia la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, en fecha 08 de Junio de 1992, siendo lo legal, a su decir, el día 15 de Julio de 1965, obviando, a criterio suyo, la verdad que se debe aportar a cualquier pretensión a fin de que se tenga toda la información e ilustración sobre los hechos, tomando en consideración que ningún ciudadano puede renunciar a sus derechos de manera contractual, donde es Principio Constitucional que los derechos no son negociables, ni renunciables; por lo que, procedió a tachar la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, por considerarla violatoria de sus Derechos Constitucionales de la Ciudadana ANA BLANCA DE VALECILLOS, creándose un vicio en su contenido.
* De igual manera manifiesta, que luego de veinticinco (25) años de regirse por un Contrato Privado, en el año 1990, se le informó que se le llamaría para firmar un Contrato de Arrendamiento o tendría que desalojar, pero que ante la presentación de un Contrato que, a su decir, era ajeno a la realidad, por vía escrita hizo protesta a algunas cláusulas, donde dejó constancia que la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, ni antes del día 15 de diciembre de 1965, ni después de esa fecha ha tomado en consideración cualquier tipo de mejora, arreglo, refacción, reparaciones mayores y/o cualquier acción que contribuya con el buen estado del Inmueble.
* También expresa, que en aras al buen mantenimiento y preocupación por el buen estado del inmueble que debería tener todo arrendador, desde el 15 de Junio de 1965 hasta la fecha de presentación de su contestación, ni el propietario original ni la aquí demandante, han supervisado la vivienda, nunca la han reparado, a pesar de que ha solicitado personalmente que visiten la vivienda para que reparen los daños mayores que le corresponde al arrendador sufragar, sin obtener, a decir suyo, respuestas, ni visitas, ni inspecciones por espacio de los años referidos; habiendo sufragado los gastos por reparaciones en la medida de sus posibilidades económicas, y que en algunos casos lo ha venido haciendo en forma progresiva, teniendo una vivienda hoy, en estado habitable, con necesidad de concluir algunos trabajos de mantenimiento y de reparación mayor a sus propias expensas porque el arrendador, en su opinión, sólo verifica el canon mensual en su cuenta bancaria.
* Rechazó de igual manera, las pretensiones de la parte demandante, considerando inadmisible, absurdo e insólito se basé el estado de la vivienda, en fotografías, sin ser obtenida de ninguna inspección, ni visita al inmueble. Siendo, a su parecer inadmisible que la parte actora le endose la responsabilidad que, por naturaleza, es suya, cuando manifiesta que la arrendataria nunca ha reparado la vivienda, ni los trabajos de mantenimiento, siendo inhabitable por razones de sanidad y habitabilidad, considerando que habría que definir tales razones, debido a que las mismas, en el supuesto caso de existir, no pueden apreciarse desde el exterior de la vivienda, sin acceder a la misma, manifestando que, incluso es ofensivo y contrario a derecho lo afirmado y peor aún, sin soportes técnicos que puedan deducir que la falta de higiene familiar existe y es potencial causa de derrumbe del inmueble. en cuanto a la habitabilidad, afirma, que como una figura que recoge las condiciones adecuadas y técnicas para que una vivienda pueda ofrecer seguridad y confort, en este caso, sin visita al inmueble durante 44 años, sin inspección técnica y sin soportes de ningún tipo, sólo la afirmación sin basamento, obviando que ella ha venido haciendo reparaciones en el inmueble a sus propias expensas, habiendo hecho reparaciones mayores propias del arrendador, ha mantenido el inmueble en condiciones sanitarias optimas con higiene familiar plenas, propias de una familia de pocos recursos económicos pero consciente de las razones higiénicas de su convivencia familiar y de estricto cumplimiento de las normas sanitarias, procediendo de igual manera, a su decir, en forma progresiva a realizar mantenimiento al techo completo del inmueble, siendo actualmente una reparación mayor, sin que, dichas reparaciones, a criterio suyo, ameriten la desocupación del inmueble, porque en ningún momento amenazan o tienen el riesgo de derrumbe.
* Además aduce, que durante los 44 años y 11 meses de la relación arrendaticia, el arrendador por ninguna vía la ha notificado, reclamado, inspeccionado, visitado, citado y/o hecho cualquier acción de reclamo por el presunto descuido del inmueble, por lo que, a su parecer, existe conformidad en el uso del inmueble, así como tampoco ha invertido, reparado, realizado aporte de materiales o mano de obra, evadiendo cualquier tipo de responsabilidad para alegar ahora el deterioro presunto del inmueble como medida de presión. Afirma también que, en diciembre de 2009, le participaron que debería aumentar el canon de arrendamiento a partir del siguiente mes, so pena de desalojo si incumplía la decisión, por lo tanto, está pagando un alquiler mayor, siendo violatorio del Decreto sobre el congelamiento de los alquileres de inmuebles.
* De igual modo, rechazó y negó la pretensión de la parte actora, al demandar la Resolución de un Contrato de Arrendamiento y solicitar de manera subsidiaria el Cumplimiento de Contrato, pues en su opinión, se está presentando la posibilidad de múltiples pretensiones, configurándose la inepta acumulación de pretensiones siendo reiterada la Jurisprudencia de la Sala Constitucional, que desde el punto de vista procesal, debe ser precisa en la pretensión y no buscar el acierto, de una u otras pretensiones en perjuicio del demandado, pues incluso se llegaría a violar el Principio Constitucional del Derecho a la Defensa y al Debido Proceso, por ende, siendo Contrario a Derecho, arguyendo asimismo, que el Código Civil Venezolano, establece que se puede demandar las pretensiones por separado y no en forma conjunta o subsidiaria, debiendo a su parecer aplicarse en el presente caso lo expresado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, en Sentencia dictada en el expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, sobre la inepta acumulación de pretensiones.
* Asimismo argumenta, que se deben definir las características de la relación arrendaticia desde el año de 1965, primero con un contrato privado durante 27 años y luego un contrato autenticado por espacio de (18) dieciocho años, por lo que, en su opinión con base en la Sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991 de la extinta Corte Suprema de Justicia, dada la duración de la relación arrendaticia por más de quince (15) años, pasó a ser a tiempo indeterminado; y que además en la cláusula sexta, literal c, del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, se desprende que la obligación de la arrendataria es por la reparaciones menores, tales como: mantenimiento de cañerías, sanitarios, pequeñas filtraciones, goteras, entre otras y las mayores si resultare culpable de ellas, norma que a su decir, ha sido cumplida por ella, teniendo incluso que asumir las reparaciones mayores que por deducción le corresponden al arrendador, por lo que, considera que la acción interpuesta por la actora debe declararse sin lugar. (Folios 22 al 26). Documentos que la acompañan del folio 27 al 39.
* En fecha 28 de junio de 2010, la representación de la parte demandante mediante escrito, promovió como pruebas: I. Alegatos referidos al escrito libelar y la pretensión principal y subsidiaria. II. Mérito favorable, en especial del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 04 de mayo de 2007, bajo el N° 65, Tomo 77, de los libros respectivos. III. De la confesión de la demandada referida al reconocimiento del contrato de arrendamiento objeto de la demanda. IV. Experticia de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento civil, a realizarse sobre el inmueble, a los fines de que expertos designados por este Tribunal constaten, si existen daños o posibles daños estructurales, o agrietamiento de las paredes en el inmueble o filtraciones en el mismo, que amenacen su derrumbe. (Folios 41 al 44).
* En esa misma fecha la representación de la parte demandada, a través de escrito promovió las siguientes pruebas: Alegatos sobre la inepta acumulación de acciones expresada en el escrito de contestación de la demanda. PRIMERO: Mérito favorable de los autos, especialmente de los documentos presentados con el escrito de contestación, a saber: 1) Contrato Arrendamiento Privado, marcado con la letra “A”, inserto al folio 27. 2) Contrato Nº 23984 de fecha 17 de marzo de 1967 suscrito con CADAFE para el disfrute del servicio de energía eléctrica, marcado con la letra “B”, inserto al folio 30. 3) Constancia de pago de alquiler de fecha 31 de marzo de 1970, inserta al folio 32, marcada con la letra “C”. 4) Notificación Nº 2330 de fecha 05 de diciembre de 1979, suscrita por el Director de Inmuebles y por el Jefe de Inquilinato del Concejo Municipal del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, sobre el inmueble ocupado en arrendamiento, inserta a los folios 33, 34 y 35, marcada con la letra “D”. 5) Constancia de pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 1983, de fecha 18 de enero de 1984, inserta al folio 36, marcada con la letra “E”. 6) Comunicación de fecha 12 de Diciembre de 1986, dirigida al Sr. Francisco Molina, Administrador de la Curia Diocesana, inserta al folio 37 del Expediente, marcada con la letra “F”. 7) Recibo de Ingreso a Caja Nº 13540 correspondiente al Mes de Octubre de 1999, inserto al folio 38, marcado con la letra “G”. SEGUNDO: EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS POR PARTE DE LA DEMANDANTE: 1) Del Original del documento de propiedad protocolizado del inmueble objeto de esta demanda. 2) Del original del contrato de arrendamiento del terreno ejido, sobre el que se encuentra construido el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. TERCERO: Inspección judicial en el inmueble arrendado. (Folios 45 al 47).
En la misma fecha, el representante judicial de la parte demandada, mediante diligencia ratificó la tacha del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, realizada en el acto de contestación de la demanda. (Folio 48).
En fecha 28 de junio de 2008, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, fijándose oportunidad para la práctica de la inspección judicial peticionada, no admitiéndose la prueba de exhibición de documentos, por no cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 49 al 50). De igual manera se agregaron y admitieron las pruebas presentadas por la parte demandante, fijándose oportunidad para el acto de nombramiento de expertos para la realización de la experticia promovida. (Folios 49 al 51).
En fecha 29 de junio de 2010, la representación de la parte demandada, mediante diligencia realizó consideraciones a la parte III del escrito de pruebas presentado por la parte demandante. (Folio 52).
En fecha 30 de junio de 2010, se declaró desierto el acto de nombramiento de expertos, por la inasistencia de las partes. (Folio 53).
En fecha 01 de julio de 2010, la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia solicitó se fijé nueva oportunidad para el nombramiento de los expertos. Asimismo en escrito aparte solicitó una ampliación del lapso probatorio por treinta (30) días de despacho adicionales, consignando jurisprudencia referida a la prórroga del lapso probatorio. (Folios 54 al 78).
En esa misma fecha, se ordenó la realización de un cómputo de los días de despacho transcurridos desde la fecha en que fue presentada la tacha y la fecha en que fue formalizada la misma misma. Siendo considerada desistida, en virtud de desprenderse del cómputo realizado, que transcurrieron más de cinco (5) días de despacho, entre la presentación y formalización de la tacha. (Folio 79 y vuelto).
En ese mismo día 01 de julio de 2010, se dictó sentencia interlocutoria negándose la solicitud de prórroga del lapso probatorio presentada por la parte demandante, por no tratarse de una causa no imputable a la parte promoverte. (Folios 80 al 83).
En fecha 02 de julio de 2010, se llevó a efecto la inspección judicial promovida por la parte demandada sobre el bien inmueble que le fue arrendado. (Folio 84).
En fecha 07 de julio de 2010, la representación de la parte demandante mediante diligencia apeló de lo decidido por este Tribunal en fecha 01 de julio de 2010, en relación a la negativa de ampliación del lapso probatorio. (Folio 85). Siendo negada dicha apelación por auto de esa misma fecha. (Folio 86).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa:

ii
MOTIVA:

Comienza esta litis por demanda de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR LA IMPOSIBILIDAD ACTUAL DEL OBJETO DEL CONTRATO DE ALCANZAR EL FIN DE HABITACIÓN CONVENIDO POR LAS PARTES” y en caso de ser improcedente subsidiariamente pretende el “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL LAPSO MÁXIMO ESTABLECIDO EN LA LEY”, con fundamento en los artículos: 1159, 1155, 1588, 1580 y 1167 del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; donde la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, en su carácter de arrendadora a través de co-apoderado judicial demanda a la ciudadana ANA BLANCA PAZ DE VALECILLOS, en su carácter de arrendataria, en razón del contrato de arrendamiento celebrado entre ellas, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 08 de junio de 1992, bajo el N° 47, Tomo 88 de los libros respectivos, arguyendo como base: Que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado por no haberse cumplido con la notificación establecida en la cláusula cuarta. Que la arrendataria desde el momento en que le fue dado en arrendamiento el inmueble, no ha realizado las mejoras ni los trabajos mínimos de mantenimiento que el inmueble ha requerido a través de los años, lo que, a decir suyo, ha conllevado al progresivo deterioro de la casa al punto que la misma se encuentra inhabitable, al no poseer las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad, existiendo riesgo manifiesto de su derrumbe, pudiendo causar en cualquier momento graves lesiones, inclusive la muerte a las personas que habitan el mismo; en razón de lo cual, su poderdante en múltiples oportunidades le ha requerido a la arrendataria, la entrega voluntaria del inmueble, habida cuenta del problema estructural que presenta la vivienda, lo cual no ha sido posible y que ante la imposibilidad actual del objeto del contrato de alcanzar el fin de habitación convenido es por lo que solicita que sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, que en caso de no ser procedente tal pedimento por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del lapso máximo establecido en la ley, con base en el artículo 1580 del Código Civil, manifestando al efecto que el contrato objeto de la pretensión ha superado el máximo de tiempo que permite la Ley, pues la relación arrendaticia lleva más de diecisiete (17) años.
En la oportunidad correspondiente compareció al proceso la demandada, quien asistida de abogado dio contestación a la demanda realizando una serie de defensas, de las cuales considera necesario esta operadora de justicia resolver como PUNTO PREVIO la inepta acumulación de acciones alegada, pues aunque no fue opuesta como cuestión previa, fue planteada y debe resolverse antes de proceder a analizar el fondo de la litis pues de ser procedente llevaría indudablemente la declaratoria de sin lugar de la demanda, en tal sentido tenemos que:
Argumenta la demandada, que la parte actora al demandar la Resolución de un Contrato de Arrendamiento y solicitar de manera subsidiaria el Cumplimiento de Contrato, está presentando la posibilidad de múltiples pretensiones, configurándose la inepta acumulación de pretensiones siendo reiterada la Jurisprudencia de la Sala Constitucional, que desde el punto de vista procesal, debe ser precisa en la pretensión y no buscar el acierto, de una u otras pretensiones en perjuicio del demandado, pues incluso se llegaría a violar el Principio Constitucional del Derecho a la Defensa y al Debido Proceso, por ende, siendo Contrario a Derecho, arguyendo asimismo, que el Código Civil Venezolano, establece que se puede demandar las pretensiones por separado y no en forma conjunta o subsidiaria, debiendo a su parecer aplicarse en el presente caso lo expresado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, en Sentencia dictada en el expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, sobre la inepta acumulación de pretensiones.
Como es bien sabido, en la demanda simple lo debatido se contrae a una sola petición; en la compleja son varias, a saber: a. Acumulativa: Donde se demandan distintas pretensiones, con el objeto de que todas prosperen. b. Alternativa: Cuando la acumulación de pretensiones se realiza para que prospere una de ellas y en defecto de ella la o las otras, en orden sucesivo. c. Subordinada: Donde la acumulación se realiza en una relación de dependencia, siendo necesario que una pretensión principal prospere para que abra el derecho a la pretensión subordinada.
Ahora bien, respecto a la acumulación el artículo 77 de nuestro Código de Procedimiento Civil, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, lo que equivale a una demanda compleja. No obstante de ello, el artículo 78 ejusdem, estipula una serie de limitantes para efectuar dicha acumulación de pretensiones, siendo dichas limitaciones, las siguientes: 1. Que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí. 2. Que la competencia por la materia permita al mismo órgano jurisdiccional conocer de todas las pretensiones. 3. Que los procedimientos no sean incompatibles. 4. Que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.
En ese orden de ideas, es menester de esta operadora de justicia, diferenciar entre acumulación de procedimientos incompatibles, entendidos, como aquellos cuya tramitación es diferente, como sería el caso del juicio ordinario y el procedimiento breve y las pretensiones incompatibles las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ser propuestas en una misma acción salvo que sea peticionada su resolución como subsidiaria una de la otra, es decir, cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra, como sucede en el caso de autos, donde se pretende la resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 08 de junio de 1992, bajo el N° 47, Tomo 88 de los libros respectivos, y que subsidiariamente en caso de no prosperar dicha pretensión sea analizado el cumplimiento de contrato de arrendamiento por el vencimiento del lapso de Ley previsto en el artículo 1.580 del Código Civil, persiguiendo ambas pretensiones la culminación de la relación arrendaticia, por lo tanto, en criterio de esta operadora de justicia, no existe en este juicio una inepta acumulación de acciones prohibida por la ley; debiendo por ende, ser desechado tal alegato; y así se decide.
De igual manera, arguyó como defensas la parte demandada: Que a partir del 15 de diciembre de 1965, entró en vigencia un Contrato Privado de Arrendamiento sobre el inmueble situado en la calle 15 Nº 17-5, La Romera, San Cristóbal, estado Táchira, suscrito entre el apoderado del propietario y su fallecido esposo Gustavo Valecillos Rosales, quien en vida era portador de la cédula de identidad N° V- 637.603, continuando ella al fallecer el arrendatario en pleno ejercicio del Contrato de Arrendamiento, como asiento de su hogar y familia, por lo que, a su criterio, la relación data de cuarenta y cuatro años con 11 meses; y no como lo aduce el demandante desde la firma de contrato de arrendamiento en el año 1,992, lo cual a su decir se demuestra en los documentos aportados los cuales cursan insertos del folio 27 al 39. Que la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, ni antes del día 15 de diciembre de 1965, ni después de esa fecha ha tomado en consideración cualquier tipo de mejora, arreglo, refacción, reparaciones mayores y/o cualquier acción que contribuya con el buen estado del Inmueble. Que en aras al buen mantenimiento y preocupación por el buen estado del inmueble que debería tener todo arrendador, desde el 15 de Junio de 1965 hasta la fecha de presentación de su contestación, ni el propietario original ni la aquí demandante, han supervisado la vivienda, que nunca la han reparado, a pesar de que ha solicitado personalmente que visiten la vivienda para que reparen los daños mayores que le corresponde al arrendador sufragar, sin obtener, a decir suyo, respuestas, ni visitas, ni inspecciones por espacio de los años referidos; habiendo sufragado los gastos por reparaciones en la medida de sus posibilidades económicas, y que en algunos casos lo ha venido haciendo en forma progresiva, teniendo una vivienda hoy, en estado habitable, con necesidad de concluir algunos trabajos de mantenimiento y de reparación mayor a sus propias expensas porque el arrendador, en su opinión, sólo verifica el canon mensual en su cuenta bancaria. Rechazó de igual manera, las pretensiones de la parte demandante, considerando inadmisible, absurdo e insólito se basé el estado de la vivienda, en fotografías, sin ser obtenida de ninguna inspección, ni visita al inmueble; siendo a su parecer igualmente inadmisible que la parte actora le endose una responsabilidad es suya, al manifestar que la arrendataria nunca ha reparado la vivienda, ni haya realizado los trabajos de mantenimiento, siendo inhabitable por razones de sanidad y habitabilidad, considerando que habría que definir tales razones, debido a que las mismas, en el supuesto caso de existir, no pueden apreciarse desde el exterior de la vivienda, sin acceder a la misma, manifestando que, incluso es ofensivo y contrario a derecho lo afirmado y peor aún, sin soportes técnicos que puedan deducir que la falta de higiene familiar existe y es potencial causa de derrumbe del inmueble, en cuanto a la habitabilidad, afirma, que como una figura que recoge las condiciones adecuadas y técnicas para que una vivienda pueda ofrecer seguridad y confort, en este caso, sin visita al inmueble durante 44 años, sin inspección técnica y sin soportes de ningún tipo, sólo la afirmación sin basamento, obviando que ella ha venido haciendo reparaciones en el inmueble a sus propias expensas, habiendo hecho reparaciones mayores propias del arrendador, ha mantenido el inmueble en condiciones sanitarias optimas propias de una familia de pocos recursos económicos pero consciente de las razones higiénicas y de estricto cumplimiento de las normas sanitarias, procediendo en forma progresiva a realizar mantenimiento al techo completo del inmueble, siendo actualmente una reparación mayor, sin que, dichas reparaciones, a criterio suyo, ameriten la desocupación porque en ningún momento amenazan o tienen el riesgo de derrumbe. Por último esgrimió, que al tener más de 15 años de duración la relación arrendaticia, debe aplicarse lo establecido en la Sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991 de la extinta Corte Suprema de Justicia, considerando que relación arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado, alegato éste último que tomará en consideración al analizar el contrato objeto de la pretensión.
DE LAS PRUEBAS: VALORACIÓN Y ANÁLISIS:
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Dentro del lapso probatorio las partes promovieron las siguientes pruebas:
- Alegatos referidos al escrito libelar y la pretensión principal y subsidiaria, ya fueron tomados en consideración por esta operadora de justicia al resolver la inepta acumulación de acciones alegada por la parte demandada.
- Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 04 de mayo de 2007, bajo el N° 65, Tomo 77, de los libros respectivos, el cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, por tratarse de un documento público.
Del mismo se desprende que en la Cláusula Cuarta, ambas partes establecieron que:
“(…) el plazo de duración del presente contrato será de UN (1) año fijo que podrán ser prorrogado por períodos iguales de UN (1) año a voluntad de ambas partes, lo cual significa que si una de las partes contratantes no quisiere hacer uso de su facultad para prorrogar el plazo de duración de este contrato, sólo se tomará como plazo de duración el plazo fijo; en este caso la parte que no desee prorrogar el contrato deberá participarlo a la otra por escrito en un plazo no menor de TREINTA (30) días antes del vencimiento del mismo(…)”.

Al analizar la cláusula parcialmente transcrita, encontramos que las partes haciendo uso de la autonomía de la voluntad, convinieron en que el vinculo contractual sería por un (1) año fijo, prorrogable por períodos iguales, hasta tanto una parte no notificará a la otra sobre su voluntad de no prorrogar el mismo, lo cual es Ley entre ellas conforme a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, al respecto considera esta operadora de justicia, que debe determinar si la calificación de la acción es la correcta, toda vez que, la parte demandada alegó de manera discreta que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado en virtud del dispositivo del artículo 1580 del Código in comento, en tal virtud, esta Juzgadora considera lo siguiente:
El sólo hecho que el contrato de arrendamiento se viniese renovando automáticamente año tras año en más de quince (15) ocasiones, de manera alguna lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado, pues el mismo es Ley entre las partes como ya se ha dicho y son ellas quienes han querido que se mantenga a tiempo determinado, pues así lo establecieron y no consta en las actas procesales actuación alguna que demostrase a esta Juzgadora que se cumplió con la forma en que previeron terminar la relación arrendaticia, muy a pesar del hecho que la relación contractual se ha dilatado por más de diecisiete (17) años, aún y cuando el artículo 1580 del Código Civil lo limita a quince (15) años, se reitera que las partes convinieron de común acuerdo, el modo de mantener la relación locativa y la manera de ponerle fin, por lo que, en criterio de quien decide, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, siendo procedente la vía escogida por la parte actora al demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento; y así se decide.
- De la confesión de la demandada referida al reconocimiento del contrato de arrendamiento objeto de la demanda, queda establecido que ambas partes se reconocen como arrendadora y arrendataria, dado los alegatos a lo largo del proceso.
- Experticia promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble, a los fines de que expertos designados por este Tribunal constatasen, si existen daños o posibles daños estructurales, o agrietamiento de las paredes en el inmueble o filtraciones en el mismo, que amenacen su derrumbe, no puede ser objeto de valoración en virtud de no haber sido evacuada por causas no atribuibles a esta Juzgadora sino a la parte que la promovió, claramente explanadas en el auto de fecha 01 de julio de 2010, inserto a los folios 80, 81 y 82 al decidir sobre la no ampliación del lapso probatorio, toda vez que la parte promovente no justificó de manera convincente que la causa por la cual no fue evacuada la experticia, no sea atribuible a esa representación, muy por el contrario pretendió evadir su falta de diligencia pretendiendo imputarle la responsabilidad a este Tribunal, quien proveyó sobre la misma en su fecha de presentación tal y con base a lo peticionado.
DE LA PARTE DEMANDADA:
- Contrato Arrendamiento Privado, marcado con la letra “A”, inserto al folio 27, no es objeto de valoración por no encontrarse suscrito por parte alguna, en razón de lo cual debió haber sido ratificado conforme alo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
- Contrato Nº 23984 de fecha 17 de marzo de 1967 suscrito con CADAFE para el disfrute del servicio de energía eléctrica, marcado con la letra “B”, inserto al folio 30; Constancia de pago de alquiler de fecha 31 de marzo de 1970, inserta al folio 32, marcada con la letra “C”; Notificación Nº 2330 de fecha 05 de diciembre de 1979, suscrita por el Director de Inmuebles y por el Jefe de Inquilinato del Concejo Municipal del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, sobre el inmueble ocupado en arrendamiento, inserta a los folios 33, 34 y 35, marcada con la letra “D”; Constancia de pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 1983, de fecha 18 de enero de 1984, inserta al folio 36, marcada con la letra “E”; Comunicación de fecha 12 de Diciembre de 1986, dirigida al Sr. Francisco Molina, Administrador de la Curia Diocesana, inserta al folio 37 del Expediente, marcada con la letra “F”; y Recibo de Ingreso a Caja Nº 13540 correspondiente al Mes de Octubre de 1999, inserto al folio 38, marcado con la letra “G”; no son objeto de valoración, toda vez, que no es relevante en este proceso dictaminar la fecha en que la arrendataria comenzó a ocupar el inmueble, pues evidentemente la relación arrendaticia pasa de quince (15) años, y los derechos que la Ley concede por la duración de la misma abarcan hasta los diez (10) años si pudiese prosperar el derecho a prórroga legal.
- Exhibición de los siguientes instrumentos: Documento de propiedad protocolizado del inmueble objeto de esta demanda y contrato de arrendamiento del terreno ejido, sobre se encuentra construido el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no es objeto de valoración, en razón de haber sido negada su admisión en auto de fecha 28 de junio de 2010, inserta a los folios 49 y 50.
- Inspección ocular en el inmueble arrendado, es tomada en consideración por esta Juzgadora en virtud de haber sido practicada conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en la misma se dejó constancia que el inmueble arrendado a la demandada se observa “en buenas condiciones de habitabilidad y limpieza, así como de conservación, encontrándose el área destinada a sanitario en regulares condiciones de limpieza y conservación, observándose filtraciones en el área del techo”.
Analizadas las pruebas se evidencia que no quedó demostrado lo argüido por la parte demandante para demandar la Resolución de Contrato de Arrendamiento, con base a que el inmueble arrendado a la demandada, no puede alcanzar el fin de habitación convenido por las partes, motivado al riesgo manifiesto de su derrumbe, pudiendo causar lesiones o la muerte a las personas que habitan el mismo, lo cual era su carga probatoria, conforme a lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Los cuales clara y ciertamente establecen que:
Artículo 1354. “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”

Artículo 506. “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.

En las disposiciones transcritas se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo por el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

Por lo tanto, al no quedar demostrado lo alegado por la parte demandante en el escrito libelar no puede prosperar esta demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y así se decide.
Dicho lo anterior, tampoco puede prosperar el cumplimiento del contrato por vencimiento del lapso máximo establecido en el artículo 1.580 del Código de Civil, pues en criterio de esta Juzgadora salvo un mejor criterio, las partes tal y como ya dejo sentado esta operadora de justicia, claramente en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento objeto de la litis, convinieron de común acuerdo, el modo de mantener la relación locativa y la manera de ponerle fin, por lo que, no es viable la terminación con base en el artículo 1580 del Código Civil, pues le estaría violando a la arrendataria el derecho establecido en el artículo 38 literal “d” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la naturaleza del contrato celebrado entre las partes y la duración de la relación arrendaticia en el tiempo; y así se decide.
En razón de todo lo expuesto, esta Sentenciadora de conformidad con los principios preceptuados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la presente demanda debe ser declarada sin lugar, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR: 1. La demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR LA IMPOSIBILIDAD ACTUAL DEL OBJETO DEL CONTRATO DE ALCANZAR EL FIN DE HABITACIÓN CONVENIDO POR LAS PARTES; y 2. La pretensión subsidiaria de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL LAPSO MÁXIMO ESTABLECIDO EN LA LEY; interpuesta por la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, a través su co-apoderado judicial, abogado CARLOS JULIO FUENTES ROJAS, contra la ciudadana ANA BLANCA PAZ DE VALECILLOS; todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA en costas a la parte demandante, en conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los ocho (8) días del mes julio de dos mil diez. AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “1.734”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 12.371-10.