REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 200° y 151° PARTE ACTORA: Ciudadanos JOSEFA MORENO PICO Y HENRY JAVIER AYALA QUINTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V- 23.142.877 y V.- 10.163.816, de este domicilio y hábiles. APODERADO JUDICIAL PARTE ACTORA: Abogado EVELIO PARRA RODRIGUEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 74.407. PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARIA ANTONIA CARRERO DE FASANELLA, titular de la Cédula de Identidad N° V- 2.976.817, domiciliada en esta ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira y hábil. APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: Abogado LUIS ORLANDO RAMIREZ CARRERO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 6.107. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Exp. N° 17.408-2008 PARTE NARRATIVA Se inicia la presente causa mediante demanda por Cumplimiento de Contrato con anexos, interpuesta por los ciudadanos JOSEFA MORENO PICO Y HENRY JAVIER AYALA QUINTERO, asistidos por el Abg. Evelio Parra Rodríguez, en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA CARRERO DE FASANELLA, y en cuyo escrito libelar expresaron: Que en fecha 13-07-2006 suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra con la ciudadana María Antonia Carrero de Fasanella por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, y el cual quedó anotado bajo el N° 105, tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que el objeto de dicho contrato fue un inmueble propiedad de la referida ciudadana, constituido por un Apartamento para vivienda familiar, ubicado en la Urbanización San Sebastián, Bloque B-1, Tercer Piso, N° 32. Que se estableció en dicho contrato, que la duración del mismo era de seis (06) meses contados a partir del día 15-07-2006, prorrogable por un lapso de tiempo igual, condicionado ello a la manifestación de voluntad con un mes de anticipación, lo cual no se cumplió, razón por la cual el referido contrato se prorrogó automáticamente. Así, han seguido en la posesión de dicho inmueble en calidad de arrendatarios, habiendo ocurrido la tácita reconducción. Que en varias oportunidades le ha manifestado a la ciudadana en mención, su voluntad de ejercer el derecho de opción a compra que le fue otorgado en el mismo contrato, en la cláusula novena del mismo por la cantidad hoy de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00), pero ésta les manifestaba que había que esperar la Declaración Sucesoral, pero que luego los sorprendió con una notificación judicial a través de la cual les informó que no les vendería el inmueble. Que la conducta de tal ciudadana al negarse a cumplir con la venta del inmueble, se enmarcó dentro de los supuestos contenidos en los artículos 1.160, 1,167, 1.264, 1.270, 1.271 y 1.212 del Código Civil, razón por la que acudieron a demandar para que conviniera o a ello fuera condenado por este Tribunal a cumplir con lo pactado en la cláusula Novena del contrato suscrito referida a la venta del inmueble, así como a resarcir los daños y perjuicios que se les ocasionó valorados en la cantidad hoy de Cien Mil Bolívares, monto éste en que fue estimada la presente demanda. Mediante auto de fecha 17-04-2008, se admitió la presente demanda por no ser contraria a la ley, al orden público y a las buenas costumbres, por la vía del procedimiento ordinario, emplazándose a la parte demandada para que compareciera dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguiente a la su citación a los efectos de contestar la demanda. (F. 25) En fecha 30-04-2008 se libró la respectiva compulsa a los efectos de la práctica de la citación de la parte demandada. (Vto. F. 25) Mediante diligencia de fecha 05-05-2008, el Alguacil dejó constancia de la práctica de la citación personal de la parte demandada. (F. Vto. F. 26) En fecha 02-06-2008, el apoderado Judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda. (F. 28 al 35) Por escrito de fecha 26-06-2008 la parte actora procedió a promover pruebas en la presente causa con sus anexos. (F. 36 al 61) Mediante escrito de fecha 26-06-2008 la parte accionada promovió pruebas en la presente causa. (F. 62 al 68) Las pruebas promovidas por ambas partes fueron admitidas mediante autos de fecha 08-07-2008. (F. 71-76) Por escrito de fecha 13-10-2008 el Apoderado Judicial de la parte accionada, siendo la oportunidad legal, presentó informes en la presente causa. (F. 91 al 93) De igual forma en fecha 13-10-2008 el Apoderado Judicial de los actores, presentaron sus informes. (F. 94 - 95) PARTE MOTIVA Ateniéndose el Juzgador a lo alegado y probado en autos, esto es, ajustado al principio procesal que obliga a decidir conforme a la situación fáctica y el acervo probatorio, debe tomar en consideración que cuando las partes acuden a los órganos de justicia, es porque tienen interés procesal, de que su pretensión sea resuelta; por ello, el juez como garante del fiel cumplimiento del ordenamiento jurídico debe resolver sobre el destino de los derechos que le puedan corresponder a cada una de las partes, pues de lo contrario, si decidiera sin resolver un factor determinante, incurriría en la trasgresión del ordenamiento jurídico, porque siendo conocedor del derecho debe hacer uso de las instrumentos jurídicos necesarios, para la tutela judicial y efectiva de lo que se le ha planteado. De allí, que atendiendo al interés que tienen las partes al requerir del órgano jurisdiccional el reconocimiento o satisfacción de un derecho y al derecho de una tutela judicial y efectiva como lo contempla el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta juzgadora, está en la obligación de brindar seguridad jurídica, en función de los principios constitucionales y legales, como buen administrador de justicia. El artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “ … En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” Del mismo se infiere que su contenido constituye una regla que dirige a todo Juez en el ejercicio de su ministerio, por lo que no puede faltarse a la verdad ni desnaturalizarse el sentido de ninguna disposición sustantiva o dejarse de observar en estrictu sensu solemnidades que sean fundamentos especiales para la defensa de las partes y la validez de los juicios. Partiendo de esta regla procesal fueron analizadas las actas que conforman el presente expediente, por lo cual este Juzgador pasa a decidir y para tal fin, OBSERVA: En PRIMER LUGAR se observa que la pretensión de la parte actora es el cumplimiento de la cláusula novena del contrato de arrendamiento con opción de compra, suscrito con la ciudadana MARIA ANTONIO CARRERO DE FASANELLA en fecha 13-07-2006 y autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el N° 105, tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento. En segundo lugar se observa que en fecha 17-04-2008 este Tribunal mediante auto, procedió a admitir la demanda por cuanto no era contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a la ley, y lo cual hizo siguiendo para ello el procedimiento ordinario. Ahora bien, partiendo de estos puntos debe este Administrador de Justicia, indicar que por aplicación del contenido del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, los Jueces de la República son garantes de la estabilidad de los procesos, para lo cual deberán evitar y/o corregir cualquier falta o vicio que esté afectando o anule algún acto procesal, razón por la que antes de entrar a conocer el fondo de la controversia, quien sentencia juzga necesario plasmar algunas consideraciones como PUNTO PREVIO, por cuanto como ya se indicó, es de su obligación atenerse a las normas del derecho, tal y como se encuentra establecido en la norma referida en el encabezamiento de esta motiva. Así pues, debe indicarse que el primer acto procesal que se sucede al interponer una demanda, es el acto mediante el cual se admite dicha petición, y cuya admisión se encuentra reglada según lo previsto en el artículo 341 eiusdem. Con relación a este tema, es criterio de nuestro Máximo Tribunal que dentro del conjunto de garantías que conforman la compleja noción del debido proceso entendido en su sentido formal, se encuentra el derecho de toda persona a ser juzgada de acuerdo con el procedimiento judicial establecido con anterioridad en la ley, ello en virtud del principio de legalidad de las formas procesales que rige en ordenamientos jurídicos como el nuestro, donde está excluido el principio de libertad de las formas procesales. Tal garantía, atiende al mismo tiempo al principio de seguridad jurídica que debe regir las relaciones jurídicas existentes entre los particulares y entre éstos y el Estado, específicamente, en cuanto a la determinación previa de las vías judiciales que deberán seguirse en aquellos casos en los que surjan conflictos con motivo de dichas relaciones, que deban ser dirimidos en definitiva por los órganos jurisdiccionales competentes. El reconocimiento de tal garantía como constitutiva del debido proceso formal, implica la imposibilidad de, por ejemplo, si se intenta una demanda de resolución por incumplimiento de un contrato de venta garantizado con reserva de dominio, seguir un procedimiento distinto al establecido en la Ley de Venta con Reserva de Dominio, o que si se demanda la reparación de daños ocurridos con motivo de un accidente de tránsito, se sustancie un procedimiento distinto al previsto en el Decreto Ley de Tránsito y Transporte Terrestre, o si se demanda el cumplimiento de una obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, cumplidos los requisitos exigidos para ello, no se siga el procedimiento establecido en el Capítulo IV del Título II, Libro Cuarto, del Código de Procedimiento Civil. Conforme a ello, señala ese Máximo Tribunal que, existe tal imposibilidad no sólo porque las disposiciones legales que establecen el procedimiento a seguir son integrantes del orden público, de manera que no pueden, bajo ninguna circunstancia, ser inobservadas o modificadas por los particulares ni por el juez de la causa, sino también porque tal proceder puede causar perjuicios o gravámenes a cualquiera de las partes, de difícil o imposible reparación por la definitiva. Igual infracción se comete si por ejemplo, se aplica un procedimiento no contemplado legalmente para dirimir la controversia o asunto sometido a su consideración. Con vista a lo expuesto, se observa en el presente caso que al admitirse la demanda se hizo siguiendo el procedimiento ordinario, sin tomarse en consideración la pretensión de los actores, cual no es otra que el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y que si bien es cierto, pretenden el cumplimiento específicamente de la cláusula Novena del referido contrato, la cual contempla la futura venta del inmueble objeto del contrato, no es menos cierto que dicha cláusula se estableció con ocasión de la celebración de contrato de arrendamiento, lo que obviamente indica que nos encontramos frente a una acción que deriva de una relación arrendaticia y cuya materia se encuentra especialmente regulada. El fundamento de lo anterior se encuentra en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concretamente en el contenido del artículo 33 el cual señala como sigue: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.” Subrayado propio. Dicha norma es suficientemente clara y al subsumirla al caso concreto tal y como ya fue analizado ut supra, este juzgador concluye que la presente demanda debió admitirse por la vía del procedimiento breve, toda vez que se pretende el cumplimiento de una cláusula contenida en un contrato de arrendamiento que aún cuando está referida a una futura venta, sin embargo, deriva del mismo, razón por la que en estricto, tal situación se encuentra regida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es evidente entonces, que hubo una subversión del procedimiento a seguir, que pudiera generar la nulidad de lo actuado. No obstante ello, es necesario referir lo que al respecto también ha señalado el mismo Tribunal Supremo de Justicia, al señalar la inutilidad de las reposiciones en ciertos casos. Tal es el fallo dictado por la Sala de Casación Civil en su sentencia N° 0669 de fecha 20-07-2004, y en la cual se indicó como sigue: “…Ahora bien, sin entrar a considerar lo referente a si la causa debió tramitarse por el procedimiento breve o el ordinario, se considera oportuno en primer lugar resaltar lo establecido por esta Sala en el sentido que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando una causa que deba sustanciarse por los trámites del juicio breve lo sea por el procedimiento ordinario. Así lo ha señalado la Sala pacífica y reiteradamente, entre otras decisiones, en sentencia N° 301, de fecha 10 de agosto de 2000, Exp. 99-340, en el caso de Inversiones y Construcciones U.S.A., C.A., contra Corporación 2150, C.A., con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe ésta, en la cual estableció: “...Aunado a lo precedente, esta Sala, en decisión del Magistrado ponente, de fecha 6 de abril de 2000, exp. 99-018, reiteró: ...la Sala extremando sus deberes y en atención a los principios de economía y celeridad procesal, se permite reiterar doctrina aplicada en un caso similar, según sentencia de fecha 25 mayo de 1995, que dice: El artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se fundamenta la sentencia de reposición según se evidencia del párrafo de la misma, arriba inserto, se expresa así: ‘No podrán decretarse ni la nulidad de un acto aislado de procedimiento, ni la de los actos consecutivos a un acto írrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público lo que no podrá subsanarse ni aún con el consentimiento expreso de la (sic) partes; o cuando a la parte contra quien obre la falta no se la hubiere citado válidamente para el juicio o para su continuación, o no hubiere concurrido al proceso, después de haber sido citada de modo que ella pudiere pedir la nulidad ‘ (subrayados de la Sala). (...) (...) Cuando en el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil se habla de ‘leyes de orden público’ se hace uso de la figura retórica denominada sinécdoque, pus (sic) se toma ese todo que se define con la idea abstracta de ‘orden público’ para caracterizar una simple norma. Si se entiende la expresión ‘orden público’ como conjunto orgánico de principios y valores ordenadores de íntegro sistemas de normas de derecho positivo, tal como debe entendérselo, no existiría en verdad ningún obstáculo en armonizar la concreta norma (o ley) del ordenamiento procesal destinada a aplicar en la específica situación del principio de la economía procesal, como lo es la que ordena sustancial por el procedimiento breve de los juicios derivados de una venta con reserva de dominio, con esa otra situación en que ese mismo principio de la economía procesal exige no repetir, con la consiguiente pérdida de tiempo y de dinero, actos procesales que resultan absolutamente inútiles para realizar en su plenitud el derecho constitucional al debido proceso que garantiza el artículo 68 de la Constitución. En materia de orden público procesal es ello lo que resume el principio rector en materia de reposición contenido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que dice: ‘Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las fallas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado’ (cursivas de la Sala). Alcanzar un acto (o una serie de actos encadenados entre sí hasta configurar un proceso) su finalidad, no es satisfacer la utilidad que algunas de las partes esperaba obtener del mismo, sino obtener la certeza bajo una perspectiva objetiva de que de (sic) ha alcanzado y realizado la finalidad a que estaba destinado por el ordenamiento jurídico. En consecuencia, cuando la recurrida repone este proceso en su integridad, por no habérselo seguido conforme al procedimiento del juicio breve, sino conforme al procedimiento ordinario, no obstante no haber instado ninguna de las partes tal reposición, y hacer valer así el ‘orden publico procesal’, la recurrida entiende actuar en cumplimiento del deber de garantizar el derecho de defensa que le impone el artículo 15 eiusdem. Ahora bien, esta Sala coincide con la recurrente en que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando un procedimiento que (...) ha debido, iniciarse, sustanciarse y decidirse por los trámites del juicio breve, haya sido en efecto iniciado, sustanciado y decidido por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil consentido por la permanente presencia y actuación de ambas partes, ya que ningún perjuicio se causa a las partes por haberse tramitado con respecto de las formas legales sustanciales que garantizan el derecho de defensa en el procedimiento ordinario lo que hubiera debido tramitarse como procedimiento breve, pues la reducción de términos y oportunidades para hacer valer recursos procesales que establece este último procedimiento en aras de una mayor celeridad no agrega nada al debido proceso que en ambos procedimientos ha cuidado garantizar el ordenamiento legal, por lo que ninguna utilidad no sólo para las partes, sino tampoco para realizar tal finalidad de garantizar mediante formas sustanciales de procedimiento el derecho de defensa conforme al artículo 68 de la Constitución se cumple con la reposición ordenada. En sentencia de fecha 12 de diciembre de 1956 Gaceta Forense, Nº 14, segunda etapa, pág. 185 dijo esta misma Sala: ‘Las faltas cometidas en la sustanciación de los procesos no dan lugar a la reposición sino cuando son de tal naturaleza que causen nulidad de lo actuado, o vayan contra el orden o interés publico, o lesione derechos de los litigantes y siempre que no puedan subsanarse de otra manera. En varia ocasiones esta Corte ha declarado que la reposición debe perseguir una finalidad útil, que no proceden las reposiciones teóricas, innecesarias’. No existiendo, pues ninguna finalidad útil en la reposición de esta causa, considera esta Sala no existir en el caso de autos el quebrantamiento del orden público, necesario según el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil para que puede (sic) ordenarse la reposición de oficio y sin instancia alguna de parte de un íntegro proceso cumplido, en que se han respetado las formas sustanciales que garantizan el debido proceso. Por tal motivo considera también esta Sala que al apoyarse la recurrida para decretar la reposición ordenada infringió el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil al invocar una inexistente razón de orden público procesal y consiguientemente el artículo 15 eiusdem, por permitirse una extralimitación con menoscabo de las condiciones adquiridas por las partes en el proceso...”. (Subrayado y negrillas de la Sala). En aplicación de la jurisprudencia supra transcrita al sub iudice, la Sala concluye en que el sentenciador con competencia funcional jerárquica vertical al proferir el fallo recurrido no incurrió en el vicio de reposición preterida aducido por el formalizante, toda vez que aún en el caso que la causa ciertamente debiera tramitarse por el procedimiento breve, al haberse llevado a cabo por el procedimiento ordinario, mediante la presencia y consentimiento de las partes, en modo alguno violó la garantía del derecho a la defensa de ellas, por el contrario, lo garantizó con holgura. Por otra parte, ordenar la reposición de la causa para que sea tramitada nuevamente pero por el procedimiento breve, de ser el correspondiente, carecería de sentido y finalidad útil, violaría la celeridad procesal y atentaría contra los demás postulados previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…” Con vista al anterior criterio, al cual se adhiere este Juzgador, y al aplicarlo al presente caso, se concluye que, si bien es cierto, que lo ocurrido en esta causa con relación al trámite procedimental dado, es un hecho que se constituyó en un quebrantamiento de una forma sustancial del acto, que ameritaría la reposición de la causa, no es menos cierto que, una reposición en el caso que se analiza, no tendría un fin útil, toda vez que con ello no se lesionó en modo alguno la defensa de las partes, aunado a que ello sí atentaría contra la celeridad procesal y demás postulados previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tal y como lo señala ese Máximo Órgano Jurisdiccional, razón por la que procederá a sentenciar la presente causa. Y así se decide. Así, como ya fue indicado, la parte actora pretende que se cumpla la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana MARIA ANTONIA CARRERO DE FASANELLA en fecha 13-07-2006 y autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el N° 105, tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, la cual contempla a su decir, una futura venta, además del resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento. Por su parte, la ciudadana María Antonia Carrero de Fasanella, parte demandada en esta causa, a través de su Apoderado Judicial Abg. Luis Orlando Ramírez Carrero, en la oportunidad de la contestación de la demanda, plasmó su defensa en los siguientes términos: Negó y Rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes. Admitió que es cierto que en fecha 13-07-2006 a través de documento suscrito por ante la Notaría Primera del Municipio Chacao, Estado Miranda, inserto bajo el N° 105, tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, su representada celebró Contrato de Arrendamiento con los demandantes, por un lapso de seis (6) meses, razón por la que les notificó su voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, y que al culminar la prórroga del contrato de la que estaban gozando, comenzaría a correr la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Niega que se haya producido la tácita reconducción del contrato, a la que hace referencia el artículo 1600 del Código Civil, ello en virtud de las ilimitadas y automáticas prórrogas de lapsos determinados que se dieron las partes en el contrato; razón por la que ello es ley entre las partes. Indicó también que es falso que los actores le hayan manifestado a su poderdante su voluntad de adquirir el inmueble, ateniéndose a la cláusula novena del referido contrato de arrendamiento. Que por el contrario, su poderdante, sí ha manifestado su voluntad de no vender por tener impedimentos legales, en virtud de la propia afirmación de los demandantes en su libelo, respecto a que la demandada estaba en espera de que saliera la declaración sucesoral por la muerte de su difunto cónyuge. Que tal y como se desprende de la nombrada cláusula NOVENA del contrato, no existe una voluntad manifestada, clara y precisa en dicha cláusula, toda vez que se estableció una condición potestativa, en el sentido de que manifestaron: “si se llegase a concretar”, lo que puede entenderse que cualquiera de las partes podía desistir de la intención de adquirir o vender el inmueble objeto del contrato, pues no era de obligatorio cumplimiento; y que además era del conocimiento de las partes que su conferente no era la única propietaria del inmueble. Que en tal sentido, el contrato no tiene los elementos que la norma legal exige en su artículo 1141 del Código Civil, para que cualquiera de las partes requiera su cumplimiento, pues carece de dos de ellos como son, la plena voluntad de vender y comprar, y el término para ello, aunado, a la condición potestativa establecida, y visto ello, el contrato debe tenerse como inexistente, no requiriendo declaratoria de ninguna autoridad. Que tales motivos exoneran a su poderdante de cualquier responsabilidad que se le pueda atribuir en el cumplimiento de algo que no pactó, como pretenden los actores. Que los demandantes exigen que se les pague daños y perjuicios, pero no tomaron en cuenta que la cláusula novena al ser inexistente y carecer de valor por no llenar los requisitos del artículo 1.141, no puede generar resarcimiento alguno, ni menos aún, se le puede dar veracidad al hecho de que hayan sufrido los daños y perjuicios que reclaman, aunado al hecho de que no determinaron de manera discriminada, qué daños sufrieron o qué perjuicios tuvieron por no haberse celebrado la operación de compra venta. De manera, a su decir, los fundamentos legales mencionados en el escrito libelar carecen de aplicación, porque al no existir contrato por estar viciado e inconsistente, el contenido de la cláusula novena del contrato de arrendamiento tampoco puede aplicarse, en virtud de que no puede castigarse a quien la ley no le establece responsabilidad y obligatoriedad en un contrato que no llenó los requisitos legales para que tuviese la plena validez y exigir su cumplimiento y los daños y perjuicios que haya ocasionado. Trabado como quedó el presente litigio, este sentenciador pasa al análisis de las pruebas que las partes promovieron más convenientes a la mejor defensa de sus derechos, las cuales se valorarán conforme a los principios de la adquisición, unidad y comunidad de la prueba, adminiculándolas entre si, independientemente de la parte que las haya aportado. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN De las Partes Demandantes: 1.- El mérito favorable de las actas procesales. Respecto al mérito favorable de los autos promovido como prueba, se observa que la misma no es un medio de prueba válido estipulado por la legislación vigente, en consecuencia no arroja valor alguno al promoverse. 2.- El mérito del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13-06-2006, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, inserto bajo el N° 105, Tomo 124. Esta prueba la valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público expedido por funcionario competente. Se desprende de tal instrumento que en fecha 13 de julio de 2006 que las partes de este proceso celebraron contrato de arrendamiento constante de diez (10) cláusulas, y entre las cuales se encuentra la relativa al monto del canon el cual fue convenido en la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares mensuales (Bs. 150,00); la relativa al lapso de duración, el cual fue fijado por seis (6) meses, prorrogables por otros seis (6) meses más, salvo que alguna de las partes manifestase su voluntad de no prorrogarlo con un mes de anticipación. Y la cláusula Novena, en la cual se señaló que la propietaria se comprometía a mantener el precio de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00), como monto total de la futura venta, y de que si se llegara a concretar la venta definitiva del inmueble, el monto dado en calidad de depósito, sería considerado parte integrante del monto restante, y así se declara. 3.- El mérito de los depósitos bancarios que consignó con el escrito de pruebas. Con relación a la valoración de este tipo de documento, nuestro Máximo Tribunal se ha pronunciado, y así en sentencia N° 0877 de fecha 20-12-2005, emanada de la Sala de Casación Civil, se estableció como sigue: “… Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma. Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero. En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero. Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente: “Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”. El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera: “…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92). …. Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoria. Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio. Con vista al precedente criterio, al cual se adhiere quien sentencia, y por asimilarse estos documentos a las tarjas, y por no constar ningún tipo de impugnación contra los mismos, se les concede pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con ellos se evidencia que las partes actoras han cumplido con el pago del canon de arrendamiento durante el tiempo que allí constan, correspondiendo el último mes consignado al mes de junio del año 2008 por el monto de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 150,00), lo que hace presumir su permanencia en el inmueble objeto de la demanda, y así se establece. 4.- Prueba de Informes requerida al Banco Provincial. Dicha prueba fue requerida conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, es criterio pacífico de nuestro Máximo Tribunal, que la valoración de este medio probatorio debe hacerse sobre la base de la sana crítica, tal y como se encuentra determinado el artículo 507 eiusdem; sin embargo, de dicha probanza no constan sus resultas en el presente expediente, en virtud de lo cual mal pudiera otorgársele valor a una prueba inexistente, y así se establece. 5.- TESTIMONIALES: Promovió el testimonio de los ciudadanos JOSE LUIS FERNANDEZ, GERSON EDUARDO SANTANA y YOLY KATHERINE ROMERO SIERRA. Las referidas pruebas no fueron evacuadas por haber quedado desiertos tales actos en la oportunidad que fueron fijadas al efecto, razón por la que no pueden valorarse, y así se decide. De la Parte Demandada: 1.- Contrato de Arrendamiento que corre inserto a los folios 05 al 07, específicamente lo concerniente a lo establecido en las Cláusulas Cuarta y Novena. Esta probanza ya fue ampliamente valorada ut supra, por lo que por el principio de la comunidad de la prueba, el valor jurídico que se desprendió de su valoración es aplicable al proceso. 2.- Documento que corre inserto a los folios 21 al 23, referido a la notificación que se realizó por intermedio del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. A esta prueba se le aprecia y se le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento público que emana de funcionario competente, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se evidencia con esta probanza que se acordó notificar en fecha 06-03-2008 por medio del Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, a los ciudadanos HENRY JAVIER AYALA QUINTERO y JOSEFA MORENO PICO, del contenido de la solicitud, y en la cual se informó sobre: la no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito; sobre la fecha en que empezaba a correr la prórroga legal, conforme al artículo 38 literal “b”; y sobre que el inmueble no estaría en venta, notificación ésta realizada con anterioridad a la presente demanda, y así se establece. 3.- Contenido del escrito libelar, en cuanto a dos aspectos. Al respecto, sentencia de vieja data emanada de nuestro más Alto Tribunal en su Sala de Casación Civil de fecha 21-01-1988, señaló lo siguiente: “… Si bien es cierto que el libelo de demanda una vez presentado tiene fecha cierta y bajo el punto de vista de su autenticidad puede equipararse a un documento público, la verdad es que como alegato de parte no constituye un medio probatorio… el libelo de demanda sólo puede tener el carácter probatorio en cuanto a la confesión que pudiera resultar de la admisión de determinados hechos en contra del propio interés del demandante. Nunca de hechos atribuidos a la contraparte…” Tal criterio lo comparte quien juzga, razón por la que se desecha esta probanza así promovida por no constituir medio probatorio alguno como alegato, y así se declara. 4.- Copia del Acta de Defunción. La misma fue consignada en copia simple, la cual no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, razón por la que dicha prueba la valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público expedido por funcionario competente. Se desprende de tal instrumento que en fecha 09-10-1997 ocurrió el fallecimiento del ciudadano Pasquale Fasanella Bozor. 5.- Copia del registro de Información Fiscal (RIF) N° 01953837, expedido por el Seniat, en fecha 23-06-2008. Tal probanza se desecha del proceso por cuanto no conduce a la demostración de los hechos controvertidos en el mismo, y así se decide. 6.- Prueba de Informes requerida al Seniat, respecto de la declaración sucesoral del de Cujus Pasquale Fasanella Bozor. Se observa que la misma se solicitó de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en la oportunidad legal. Se requirió sobre puntos específicos, contando en los autos el respectivo informe; se observa que dicha prueba tampoco fue impugnada por la parte actora con relación la inexactitud de su contenido, no habiendo elementos en las actas que hagan dudar a este operador de justicia del mismo, toda vez que fue emitido por el Gerente Regional de Tributos Internos Región los Andes, quien es la persona autorizada para ello, en fecha 17-03-2009, y mediante el cual informó que no encontraron ningún trámite o declaración sucesoral correspondiente a la Sucesión Pasquale Fasanella Bozor, siendo incluso consultadas todas las oficinas adscritas a la Región Los Andes, como fueron Táchira, Mérida, Trujillo y parte de Apure, razón por la que se le concede valor probatorio a su contenido, conforme a lo pautado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. Ahora bien, analizadas como fueron las actas que conforman el presente expediente, y valoradas las pruebas aportadas al mismo para su resolución, pasa este Juzgador a hacer las siguientes consideraciones para decidir: En primer lugar, se observa la existencia de un contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, y el cual se autenticó por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 13-07-2006, anotado bajo el N° 105, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, prueba ésta valorada ut supra. A través del mismo, las partes convinieron en el monto del canon mensual, el lapso de duración del contrato, el monto dado en depósito, y convinieron también en un futura venta en la cláusula Novena del mismo, y la cual es el objeto de cumplimiento en esta causa. Hilando los motivos que sirven de fundamento al presente fallo, es necesario recordar el contenido del artículo 12 de nuestra norma Adjetiva Civil, el cual fue transcrito parcialmente ut supra, y del cual se deduce que la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos. Y al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que las partes le dan, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la Ley, atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez. Partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia N° 0015 de fecha 28-02-1996, expresó lo siguiente: “…la Sala ha establecido en forma pacífica su doctrina respecto a este punto y ha dicho: “Los jueces del mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes,… Igualmente los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concursan en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación,…”. Visto ello debe referirse lo que establece la cláusula “NOVENA” del contrato de arrendamiento que se dieron las partes de este proceso, la cual es del tenor siguiente: “LA PROPIETARIA se compromete a mantener el precio de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), ya acordado entre las partes, como monto total de la futura venta. Si se llegase a concretar la venta definitiva del inmueble los Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo) entregados en calidad de depósito a LA PROPIETARIA por LOS ARRENDATARIOS, serán parte del monto restante.” Ahora bien, en razón de que no existe suficiente claridad respecto al contenido de dicha cláusula, en el sentido de saber cuál fue la intención de las partes al establecerla, y con atención a lo que pretenden los actores al considerar que se trata de una opción de compra hecha dentro de un contrato de arrendamiento, por lo cual exigen su cumplimiento, es por lo que este Juzgador procede a hacer una interpretación de la misma. En tal sentido, es menester referir algunas consideraciones doctrinales sobre esta figura jurídica, y así, el reconocido autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, señala que la promesa bilateral de venta es: “…el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Así mismo, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su libro Curso de Obligaciones, Derecho Civil, Tomo II; señalan que: “La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato. Por ejemplo, la promesa bilateral de compra venta de una cosa”. La promesa de venta pretende fundamentalmente, asegurar la celebración de un contrato futuro que, por circunstancias diversas, no puede celebrarse en el momento presente. Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la celebración de un contrato futuro cuyo contenido se encuentra definido en el propio contrato de promesa de venta. A diferencia de la compra venta tradicional, la obligación de entregar la cosa y pagar el precio en las condiciones pactadas no nace en el momento de su perfección contractual. Pero lo que sí nace para las partes es la obligación de celebrar en un plazo de tiempo un contrato de compraventa cuyo contenido ya aparece determinado. Pero para entender la referencia conceptual citada, forzosamente se debe escudriñar lo atinente a diferentes conceptos y/o figuras. En primer lugar, tenemos que tener claridad respecto a la definición de obligación, la cual según el reconocido doctrinario CALVO BACA, Emilio, en su obra, Comentarios al Código Civil Venezolano, Edición 2004, Pág. 677, significa lo siguiente: “La relación jurídica entre dos personas concretamente determinadas, en virtud de la cual una de ellas (deudor) debe una prestación determinada de dar, hacer o no hacer, a la otra (acreedor) en provecho de éste o de terceros, concediéndose a dicho acreedor la facultad de constreñir al deudor el cumplimiento de las prestación”. De dicha definición, se desprenden los elementos que integran a la obligación, como son: los sujetos, los cuales necesariamente deben ser dos (Acreedor y deudor); la prestación, la cual constituye su contenido o el objeto de la misma; y el vínculo jurídico, que es la relación jurídica existente entre los sujetos y la prestación garantizada por la ley. Aunado a ello, encontramos la figura del contrato, el cual de conformidad a lo dispuesto en nuestra Norma Sustantiva Civil, específicamente en su artículo 1.133, es definido como: “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. De todo esto se deduce, que el contrato es una de las fuentes de las obligaciones dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico. Todo lo anterior es interesante mostrarlo para entender, cómo es que entre dos o más sujetos a través de la manifestación de sus voluntades (consentimiento) se puede establecer un vínculo jurídico que permita la exigencia de la o las obligaciones que se hayan dado en las formas o circunstancias que se planteen, generando con ello la figura contractual propiamente dicha. Así, tomando en cuenta la definición aquí dada sobre la figura de la promesa de compra venta, como aquel contrato por medio del cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato futuro de venta, se infiere entonces que la naturaleza de este tipo de contrato atinente a su clasificación, es bilateral, en virtud de que cada parte está obligada a una prestación, es decir, cada parte es necesariamente acreedora y deudora al mismo tiempo. De manera tal, que uno de los elementos esenciales para la existencia de un contrato bilateral, es el consentimiento, del cual se hará un breve análisis en cuanto a su acepción técnica, con el fin de concluir la interpretación precisa de la ya referida cláusula. Tal acepción técnica, tal y como lo señala José Melich-Orsini en su obra Doctrina General del Contrato, está referida a “los elementos que supone la producción de un consentimiento”. Para este autor, tales elementos son: a.) La presencia, cuando menos, de dos manifestaciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses, manifestaciones éstas que deben haber sido emitidas expresa o tácitamente y no estar viciadas. b.) Cada declaración debe ser además, comunicada a la otra parte, para que ésta tome conocimiento de la misma. c.) Es necesario que ambas declaraciones se integren recíprocamente. Y más allá de eso, la doctrina imperante, señala que la voluntad que se debe tomar en consideración y/o analizarse es la voluntad real de las partes. Aplicando toda esta teoría al caso concreto, se debe concluir en primer lugar, que en un contrato de promesa de compra venta cada una de las partes está obligada frente a la otra, esto es, se ha de manifestar por el promitente vendedor su compromiso (consentimiento) de transmitir la propiedad de una cosa, y el promitente comprador su obligación, lo que lleva implícito el consentimiento, de pagar una suma de dinero que es el precio, en el tiempo estipulado para tal efecto. En lo atinente concretamente a la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento suscrito por la partes, se observa que la misma reza textualmente así: “LA PROPIETARIA se compromete a mantener el precio de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), ya acordado entre las partes, como monto total de la futura venta. Si se llegase a concretar la venta definitiva del inmueble los Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo) entregados en calidad de depósito a LA PROPIETARIA por LOS ARRENDATARIOS, serán parte del monto restante.” Se observa que en dicha cláusula, quien fungió como PROPIETARIA, que no es otra que la ciudadana MARIA ANTONIA CARRERO DE FASANELLA, la misma se comprometió a mantener un determinado precio del bien como monto total de la “futura venta”; así mismo no se observa, que los ARRENDATARIOS (supuestos promitentes compradores), de manera expresa hayan manifestado su consentimiento de comprar dicho bien, lo cual no puede inferirse del hecho de haberse indicado la frase “ya acordado por las partes”, toda vez que bajo la consideración de quien sentencia, los acuerdos preliminares que puedan tener las partes sobre la celebración de futuros contratos, no constituye un consentimiento en el sentido técnico explicado, el cual es el que puede generar la vinculación jurídica entre las partes; aunado al hecho, de que en todo caso, el pre acuerdo que pudo existir entre las partes fue en cuanto al precio de esa futura venta, lo cual no implica una aceptación claramente manifestada y comunicada a la otra parte sobre el compromiso de pagar dicho precio; de modo que en tales términos, no hubo una integración clara de ambos consentimientos. Adicionalmente debe indicarse, que las partes no señalaron el plazo dentro del cual los supuestos promitentes compradores debían exigir la celebración y/o perfeccionamiento de la “futura venta” pactada, lo que visto así, y al no concurrir estos elementos, esto es, la voluntad concurrente de las partes de comprar y vender, o mutua promesa de hacerlo, dentro de un plazo determinado, es forzoso concluir que la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento bajo análisis, no constituye un contrato de promesa bilateral de compraventa que haga exigible su cumplimiento, y así se establece. Ahora bien, la legislación Venezolana establece el marco normativo que regula todo lo atinente a las obligaciones y los contratos en materia civil. Tomando en consideración dichas normas, se puede decir que las partes contratantes deben cumplir a cabalidad con sus obligaciones en los plazos que hayan pactado en el contrato, y en caso de que una de ellas no cumpla con su obligación puede la otra parte optar por no cumplir con la suya, pero de su incumplimiento o inejecución derivan las consecuencias pactadas en el contrato, tal y como lo establecen los artículos 1.160, 1.168 y 1.269 del Código Civil Venezolano. Asimismo, la norma sustantiva establece que el deudor cuando no ejecute su obligación o se retarde en la misma, será condenado al pago de los daños y perjuicios, conforme al artículo 1.271, ejusdem. En consecuencia, habiendo quedado determinada la inexistencia del contrato de promesa bilateral de compraventa, presuntamente plasmado dentro de la aludida cláusula NOVENA del contrato de Arrendamiento suscrito por las partes de este proceso, mal podría aplicarse las normas jurídicas ut sufra referidas para hacer efectivo su cumplimiento, razón por la cual resulta indefectible declarar Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos JOSEFA MORENO PICO y HENRY AYALA QUINTERO, asistidos por el Abg. Evelio Parra Rodríguez, en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA CARRERO DE FASANELLA, como de manera clara y precisa se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se decide. DISPOSITIVA Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos JOSEFA MORENO PICO Y HENRY JAVIER AYALA QUINTERO, asistidos por el Abg. Evelio Parra Rodríguez, en contra la ciudadana MARIA ANTONIA CARRERO DE FASANELLA por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Resarcimiento de daños y perjuicios. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal. Notifíquese a las partes de la presente decisión. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. En San Cristóbal, a los Dieciséis (16) días del mes de Julio del año dos mil diez (2010) El Juez, (fdo) PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRIGUEZ. La Secretaria Accidental (fdo) NOHELIA RAMIREZ DUQUE. (Esta el sello del Tribunal).