TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
EXPEDIENTE Nº 2.230
El presente expediente contiene el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS tramitado por ante el Juzgado del Municipio Ayacucho de esta Circunscripción Judicial, que accionara la ciudadana CARMEN NELLY ROVIRA DELGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.550.872 y domiciliada en la ciudad de San Juan de Colón del estado Táchira, representada judicialmente por el abogado GERSON DANIEL MORENO RANGEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.462.377 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 53.274, contra el ciudadano MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.108.869 y del mismo domicilio que la demandante, representado por el abogado RAÚL CASTRO ARISMENDI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.584.334 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 14.686.
Conoce esta Alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el abogado GERSON DANIEL MORENO RANGEL en fecha 26 de febrero de 2010 contra la decisión dictada el 2 de febrero de 2010 por el Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual DECLARÓ SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO SOBRE EL INMUEBLE DE AUTOS Y CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE PERDIDOSA.
I
ANTECEDENTES
Obra a los folios 1 al 4 libelo de demanda presentado por la ciudadana CARMEN NELLY ROVIRA DELGADO asistida por el abogado GERSON DANIEL MORENO RANGEL, en contra del ciudadano MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO, con motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento e Indemnización de Daños y Perjuicios. A los folios 5 al 27 corren agregados los recaudos anexos al libelo de demanda.
Por auto de fecha 27 de julio de 2009 el Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenando la citación del demandado (folio 28).
Al folio 29 corre poder apud acta otorgado por la ciudadana CARMEN NELLY ROVIRA DELGADO al abogado GERSON DANIEL MORENO RANGEL.
Corre inserto a los folios 38 al 49, escrito de contestación a la demanda junto con anexos presentado por el ciudadano MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO, asistido por el abogado RAÚL CASTRO ARISMENDI.
En fecha 10 de noviembre de 2009 consignó la parte demandada escrito de promoción de pruebas (folios 50 al 52), y le confirió poder apud acta al abogado RAÚL CASTRO ARISMENDI (folio 53). Mediante escrito del 12 de noviembre de 2009 la parte actora presentó sus pruebas junto con anexos (folios 56 al 80).
Concluída la evacuación de las pruebas, en fecha 2 de febrero de 2010 el Juzgado del Municipio Ayacucho de esta Circunscripción Judicial dictó la sentencia ya relacionada ab initio y hoy objeto de apelación (folios 120 al 136). Tal decisión fue apelada por el abogado GERSON DANIEL MORENO RANGEL (folio 144), y por auto de fecha 11 de marzo de 2010 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor correspondiente (folios 145 y 146).
El 25 de marzo de 2010 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.230 (folios 147 y 148).
El 12 de abril de 2010 el abogado GERSON DANIEL MORENO RANGEL presentó escrito de informes por ante esta Alzada (folios 149 al 154).
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Se advierte que la parte demandada en la contestación dijo:
“…Si observamos con detenimiento el objeto de la pretensión hecha valer por la parte actora, esta se fundamenta en el hecho de la continuación o no del arrendamiento que existe entre las partes aquí litigiosas, ARRENDAMIENTO que se fundamenta en un CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO. Téngase presente que la relación arrendaticia se inicia, conforme lo señala la parte actora en su escrito libelar, en fecha 12 de noviembre de 2003 y que el mismo fue pactado por una duración de seis (6) meses; y siendo como es que en dicha demanda no se menciona haberse celebrado otro contrato o renovación, es evidente que el contrato que rige la relación arrendaticia es el celebrado en el año 2003…”. (Negritas de quien aquí decide).

En este sentido, la parte actora en su escrito libelar señaló:

“…La presente demanda tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12 de noviembre de 2003, ante la Oficina Notarial de Colón, San Juan de Colón, el cual quedó notariado e inserto bajo el N° 12, en el Tomo 28, y el resarcimiento de los daños y perjuicios causados por el inquilino, en virtud de su incumplimiento en las obligaciones asumidas en dicho contrato…
…En esta oportunidad vengo a DEMANDAR formalmente, como en efecto lo hago al ciudadano MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO…por los siguientes motivos:
PRIMERO: Por RESOLUCIÓN de contrato…
SEGUNDO: La subsiguiente entrega material del inmueble, libre de bienes y personas y en el mismo estado en que le fue entregado.
TERCERO: En pagar en conformidad a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.750,00), que equivale a los meses que el demandado dejó de pagar las pensiones de arrendamiento…”.

En la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, la parte actora en su libelo de demanda señaló que su representada en su condición de arrendadora dio en alquiler mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado al ciudadano MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO un bien inmueble identificado así: Una casa de habitación ubicada en la esquina de la calle 1 con carrera 2, casa sin número, del Barrio 23 de Enero de la ciudad de San Juan de Colón Municipio Ayacucho del estado Táchira; que en dicho contrato fue pactado, tendría un plazo de duración de seis (6) meses, contados a partir del 1° de noviembre de 2003, pudiendo ser prorrogado por igual período tiempo que el convenido a voluntad de las partes.
En efecto, la cláusula CUARTA del contrato notariado y suscrito entre la parte actora y el demandado de autos, es del siguiente tenor:
“...CUARTA: De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración del presente contrato será de seis (6) meses contados a partir del día primero (1°) de noviembre del año 2003, pudiendo ser prorrogado el presente contrato por igual período de tiempo que el convenido inicialmente a voluntad de ambas partes contratantes, quedando sometido y obligado a las cláusulas de este contrato sin menoscabo del derecho que pueda tener el ARRENDADOR de aumentar el canon de arrendamiento mensual, debido a los parámetros y exigencias de la economía nacional.
QUINTA: Una vez vencido el presente contrato de arrendamiento si EL ARRENDATARIO no ha manifestado su voluntad de prorrogarlo, queda establecido a título de CLÁUSULA PENAL la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) diarios, que comenzará a regir inmediatamente después del término establecido para el vencimiento del presente contrato y durante el transcurso del tiempo en que tarde la efectiva desocupación del inmueble arrendado, corriendo además con los gastos de los servicios públicos…”.

Por lo anteriormente señalado, y de la interpretación realizada a la cláusula contractual supra relacionada, se infiere que de manera inequívoca los contratantes establecieron un plazo fijo de duración de la relación arrendaticia por seis (06) meses, pudiendo ser prorrogado a voluntad de las partes.
Ahora bien, en obsequio al respeto del orden público inquilinario, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios adoptó en nuestro medio la institución de la prórroga legal, fijando lapsos precisos de duración de dicha prórroga, en función de la duración convencional del contrato vencido.
Ciertamente, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. (Subrayado y negritas de quien decide).

Así, en el contrato objeto de este juicio se estableció que la duración sería de seis (6) meses contados a partir del 01 de noviembre de 2003. Es decir, que el contrato venció el 01 de mayo de 2004, ya que no consta en el expediente que las partes hayan manifestado su voluntad de prorrogarlo por igual período de tiempo, y por aplicación del artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal de seis (6) meses venció el día primero (1°) de noviembre de 2004, lo que significa que hasta esa fecha se tuvo como un contrato a tiempo determinado.
Ahora bien, el artículo 1.614 del Código Civil, establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Es decir, en los casos en que un contrato de arrendamiento que inicialmente se pactó a tiempo determinado si el arrendatario siguiere ocupando el bien inmueble, se debe tener que la relación arrendaticia sigue vigente pero bajo la modalidad de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, resultándole aplicable solo y exclusivamente a los fines de su terminación las previsiones legales establecidas para el desalojo contenidas taxativamente en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, la jurisprudencia patria es abundante, pacífica y reiterada, al señalar que en materia de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo procedente en derecho es el desalojo y no la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales en el mismo; así tenemos que, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 26 de mayo de 2009, dictada en el expediente Exp. N° AA20-C-2009-000132, dejó sentado:
Ahora bien, la Sala, interpretando el criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito y aplicándolo al caso bajo análisis, se permite señalar que el accionante al invocar las causales contenidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente las contenidas en los literales “b”, “c” y “d”, lo que persigue no es otra cosa sino el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto dichas causales están referidas única y exclusivamente al desalojo de bienes inmuebles, las cuales, tal como lo señala la doctrina de la Sala, son únicas y taxativas, impuestas por el Estado para la procedencia del mismo, sin hacer referencia al contenido y alcance de la disposición contenida en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, la cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ella.”, cuyos motivos de cumplimiento o resolución de contratos se encuentran perfectamente diferenciados dada su heterogeneidad y características, de las causales taxativas del desalojo,

Por lo anteriormente expuesto, y determinado que a partir del 1° de noviembre de 2004 exclusive, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, la presente acción por resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento de cláusulas contractuales resulta contraria a derecho y por ende al orden público, esto, debido a que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que en los contratos a tiempo indeterminado sólo procederá el desalojo por cualquiera de las causales taxativamente allí previstas, siendo inadmisible la acción de resolución de contrato intentada en el caso de marras fundamentada en un contrato que es a tiempo indeterminado, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a disposición expresa de la ley. En consecuencia, procede la anulación del auto admisorio de la demanda, así como de todo lo actuado en el expediente, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE RESUELVE.
III
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se DECLARA INADMISIBLE la demanda interpuesta por la ciudadana CARMEN NELLY ROVIRA DELGADO por resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios contra el ciudadano MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO.
SEGUNDO: Se ANULA EL AUTO DE ADMISIÓN de fecha 27 de julio de 2009 dictado por el Juzgado del Municipio Ayacucho del estado Táchira, y en consecuencia, todo lo actuado con posterioridad al mismo. En consecuencia, queda anulada la decisión apelada dictada el 2 de febrero de 2010 por el Juzgado del Municipio Ayacucho del estado Táchira diarizada con el N° 08.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 2.230 y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. San Cristóbal, a los diecinueve (19) días del mes de julio del año dos mil diez. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
Refrendado por:
El Secretario,
Javier Gerardo Omaña Vivas
En esta misma fecha 19 de julio de 2010, se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.230, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

El Secretario,
Javier Gerardo Omaña Vivas

JLFDeA./JGOV/angie.-
Exp. 2.230.-