REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

199° y 150°


Parte Demandante:
VICTOR GREGORIO CHACÓN RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-9.127.475, hábil y de este domicilio.

Apoderados Judiciales
de la Parte Demandante:
TAHIO BETTINA SANTOS MONSALVE y JOHN HUMBERTO ARELLANO COLMENARES, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-13.506.703 y V-11.508.501, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 89.273 y 89.125, respectivamente.

Parte Demandada:
RAMÓN ANTONIO TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-23.151.375, hábil y de este domicilio.

Apoderado Asistente de
la Parte Demandada:
KATY JANISS MARTÍNEZ MILLÁN y ANA KARINA SAYAGO HERRERA, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-13.505.555 y V-15.501.774, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.708 y 110.674 respectivamente.

Motivo: Desalojo (Apelación)

Expediente N° 535-2009


PARTE NARRATIVA

Suben a esta Alzada las actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la Abogada Katy Martínez Millán, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Ramón Antonio Torres, contra la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 26 de Junio de 2009.
La demanda fue admitida por el Juzgado A quo, en fecha 05 de Febrero de 2009. (F. 68)
En fecha 05 de Febrero de 2009, la parte demandante confirió poder apud acta a los abogados Tahio Bettina Santos Monsalve y John Humberto Arellano Colmenares, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 89.273 y 89.125, respectivamente. (F. 69)
En fecha 20 de Febrero de 2009, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal A quo expuso que no logró ubicar al ciudadano Ramón Antonio Torres, a pesar de buscarlo en reiteradas oportunidades. En la misma fecha el abogado John Humberto Arellano co-apoderado judicial de la parte demandante, solicitó la citación por carteles de la parte demandada. (Fls. 78 al 80)
En fecha 05 de Marzo de 2009, el Tribunal A quo por auto acordó citar por carteles a la parte demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (F. 81)
En fecha 27 de Marzo de 2009, mediante diligencia la Secretaria del Tribunal A quo hace constar que fijó cartel de citación en el domicilio del ciudadano Ramón Antonio Torres. (F. 87)
En fecha 24 de Abril de 2009, el co-apoderado judicial de la parte demandante solicita el nombramiento de defensor ad- litem. (F. 88)
En fecha 30 de Abril de 2009, mediante diligencia la parte demandada se dio por notificado y confirió poder apud acta a las abogadas Ana Karina Sayago Herrera y Katy Janiss Martínez Millán, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.764 y 112.708, respectivamente. (F. 89)
En fecha 05 de Mayo de 2009, el Tribunal A quo declaró desierto el acto conciliatorio, sin la comparecencia de las partes, ni por sí ni por medio de apoderado judicial. (F. 90)
En fecha 05 de Mayo de 2009, la abogada Ana Karina Sayago Herrera co-apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de demanda. (Fls. 91 al 94)
En fecha 15 de Mayo de 2009, la abogada Ana Karina Sayago Herrera co-apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos. En la misma fecha se agregaron y admitieron las pruebas. (Fls. 95 al 131)
En fecha 15 de Mayo de 2009, mediante auto el Tribunal A quo de conformidad con el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil acuerda abrir una Segunda Pieza o Pieza Nº II, encabezando la misma con una copia certificada el presente auto expedida por Secretaria y foliada con el Nº 133. (F. 132)
En fecha 18 de Mayo de 2009, el co-apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos. En la misma fecha se agregaron y admitieron las pruebas presentadas por el co-apoderado judicial de la parte demandante (F. 134 al 145)
En fecha 22 de Mayo de 2009, la abogada Ana Karina Sayago Herrera co-apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de oposición a las pruebas presentadas por la parte demandante. (F. 146)
En fecha 26 de Mayo de 2009, por auto el Tribunal A quo considera que en cuanto a la oposición de las pruebas de la parte actora, hará el análisis sobre los alegatos formulados en la sentencia definitiva. (F. 147)
En fecha 26 de Junio de 2009, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira dictó sentencia. (Fls. 148 al 160)
En fecha 01 de Julio de 2009, mediante diligencia la abogada Tahio Bettina Santos Monsalve co-apoderada judicial de la parte demandante se da por notificada de la decisión dictada en fecha 26 de Junio de 2009 y solicita se notifique a la parte demandada. (F. 161)
En fecha 10 de Julio de 2009, por auto el Tribunal A quo acuerda notificar a la parte demandada y/o a sus apoderados de la decisión dictada en fecha 26 de Junio de 2009. (F.162)
En fecha 13 de Julio de 2009, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal A quo expone que el ciudadano no se encontraba, dejándole la boleta de notificación con la ciudadano Ángulo Torres. (F.164)
En fecha 15 de Julio de 2009, mediante diligencia la abogada Katy Martínez Millán, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada apela de la decisión de fecha 26 de Junio de 2009, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (F. 165)
En fecha 15 de Julio de 2009, por auto la Juez Suplente Bilma Carrillo Moreno, se aboca al conocimiento de la presente causa en el estado que se encuentra. (F. 166)
En fecha 20 de Julio de 2009, por auto el Tribunal A quo acuerda oír la apelación en ambos efectos. (F. 167)
En fecha 30 de Julio de 2009, este Tribunal previa distribución recibió el Expediente con oficio N° 5790-770, de fecha 21 de Julio de 2009, constante de dos piezas y 167 folios útiles. (F. 169)
En fecha 14 de Agosto de 2009, la abogada Katy Martínez Millán, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de informes. (Fls. 170 al 176)

PARTE MOTIVA

Esta Alzada observa que el Tribunal A quo dictó sentencia en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo de inmueble, incoada por la parte demandante; asimismo declaró con lugar el desalojo del inmueble que ocupa el demandado Ramón Antonio Torres, consistente en un terreno propio con todas sus adherencias, dependencias y bienhechurías consistentes en una casa para habitación de paredes de bloque, techo de platabanda, pisos de cerámica con sala de recibo, cocina, lavadero, baño, instalaciones y anexidades correspondientes, ubicado en Zorca, Parroquia San Juan Bautista del Estado Táchira, el cual deberá ser entregado por el demandado, libre de personas y cosas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió; igualmente declaró sin lugar el pago de la cantidad de Seiscientos Noventa Bolívares (Bs. 690,oo) por pago de meses atrasados; declaró sin lugar el pago de la suma de Dos Mil Setecientos Sesenta Bolívares (Bs. 2.760,oo), y finalmente condenó al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente, se observa que la parte recurrente presentó escrito de informes en el cual expuso:
Que en la parte narrativa de la sentencia se refleja fidedignamente los hechos alegados por las partes y las actuaciones procesales en la defensa de sus intereses.
Que si bien es cierto que en la motiva de la decisión se deduce correctamente que no son hechos controvertidos la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la controversia, la cualidad del propietario del inmueble para el demandante y de inquilino para el demandado; y que sin lugar a dudas los hechos controvertidos por las partes en la litis son la solvencia del arrendatario y el estado de necesidad del propietario para ocupar el inmueble.
Que la impugnación de la sentencia se debe a la falsa o errónea interpretación de las normas y de la jurisprudencia que estableció el Juzgado recurrido en la motiva de la decisión para dictar su decisión.
Que el juzgador del A quo alega que la interpretación de la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se infiere que no se hace necesario una notificación formal del hecho de la enajenación a objeto de que el arrendatario tenga conocimiento de la adquisición del inmueble por el nuevo propietario y su eventual subrogación como arrendador, incurriendo de esta manera en una falsa interpretación de las decisiones vinculantes. Del extracto se puede dilucidar claramente las características y el fundamento legal de la subrogación arrendaticia, pero en ningún momento se puede establecer a partir de la misma la falta de obligatoriedad de la notificación de venta al inquilino.
Que en el mismo extracto jurisprudencial se establece que la subrogación arrendaticia establecida en el artículo 20 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra en concordancia con los artículos 1.604, 1605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, por lo tanto la exegética jurídica nos indica que hay que analizar en conjunto dichas normas para entender con plenitud el alcance de esta institución legal.
Que de la jurisprudencia y de la normativa se infiere que existe la necesidad de notificar en forma oportuna al inquilino la adquisición del inmueble por parte del nuevo comprador.
Que el nuevo comprador queriendo desvincularse por completo de la obligación de respetar el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado del cual gozaba el demandado prefirió no realizar el cobro de los cánones de arrendamiento supuestamente adeudados para solicitar con posterioridad una acción de desalojo, en lugar de hacerle una oportuna participación.
Que de autos quedó bien establecido y así se señala en la sentencia, que la consignación arrendaticia realizada por el demandado en fecha 4 de febrero de 2009, se procedió a consignar la suma de Seiscientos Noventa Bolívares con 00/100 (Bs. 690,oo) correspondiente al pago de los meses de Noviembre 2008, Diciembre 2008 y Enero 2009; en cuanto al mes de Octubre se tiene que fue cancelado a la antigua propietaria el 07 de Noviembre de 2008. Sin embargo, el Juez A quo desestima la consignación arrendaticia de los meses insolutos de Noviembre de 2008 y Diciembre 2008 realizada por el demandado por considerarla extemporánea.
Que se determinó que si las mensualidades debían ser canceladas por mensualidades anticipadas, el nuevo propietario del inmueble Víctor Gregorio Chacón Ramírez, no puede exigir el pago del mes de Noviembre de 2008, porque éste canon correspondía a la antigua propietaria. Para el momento de adquisición del inmueble 23 de Noviembre de 2008, al demandante le correspondía la mensualidad adelantada de Diciembre de 2008, en ningún momento la mensualidad de Noviembre 2008, ya que para el momento en que era exigible este canon de arrendamiento, el ciudadano Víctor Gregorio Chacón Ramírez no detentaba el carácter o cualidad de propietario.
Que se puede dilucidar fácilmente que la consignación arrendaticia si fue realizada a tiempo, ya que se pagó según se evidencia en el Expediente N° 173 el pago de los cánones de arrendamiento del mes de Noviembre 2008 (que pertenece a la antigua arrendadora, tercera ajena a la causa) y los de Diciembre 2008 y Enero de 2009 que efecto si eran exigibles por el nuevo propietario a pesar de no haber notificado al inquilino su cualidad de arrendador por efecto de subrogación arrendaticia. Para que el demandado realmente cayese en verdadera extemporaneidad de la consignación de cánones arrendaticios éstos tenían que haberse verificado en fecha posterior al 15 de Febrero de 2009.
Que no se encuentran llenos extremos previstos en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que se declare con lugar el desalojo del inmueble objeto de la controversia entre las partes.
Que se anule la sentencia proferida por el Tribunal A quo, debido a que en la referida sentencia se declara con lugar el desalojo del inmueble que ocupa el demandado y se condena el pago de costas procesales a la parte demandada, a pesar de que ésta no fue vencida totalmente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Visto lo anterior, es necesario para este juzgador referir a los señalamientos efectuados por la parte demandante quien en su escrito libelar manifiesta:
Que el 31 de Diciembre de 2008, adquirió el inmueble objeto de litis por documento debidamente registrado, consistente en un terreno propio con todas sus adherencias, dependencias y bienhechurías consistentes en una casa para habitación ubicado en Zorca, Parroquia San Juan Bautista del Estado Táchira.
Que el referido bien se encuentra alquilado al demandado, por contrato de arrendamiento celebrado con una de las antiguas dueñas, ciudadana Estela Colmenares Chacón, en fecha 01 de Diciembre de 2004.
Que en fecha 25 de Septiembre de 2008, se le dio en preferencia ofertiva al demandado el inmueble para su adquisición, por la cantidad de Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 280.000,oo), con lo cual dentro del lapso de 40 días no aceptó dicha oferta, procediendo el demandante con la compra del mismo a sabiendas de que existía un inquilino.
Que el demandado al enterarse de la compra del inmueble, se presenta con una notificación dando respuesta sobre la oferta, con el fin de desconocerlo como nuevo propietario del inmueble.
Que siendo el demandado el subrogado en los derechos del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, le solicita el pago de los cánones de arrendamiento por un monto de Doscientos Treinta Bolívares (Bs. 230,oo) mensuales, ya que adeudaba los meses de octubre, noviembre y diciembre, solicitándole que firmara un nuevo contrato de arrendamiento.
Que el demandado le manifiesta que se hiciera un nuevo contrato de arrendamiento y que le cancelaría los cánones atrasados, indicándole además que le arrendara un local de menor extensión.
Que el demandado ha dejado de pagar la mensualidad de arrendamiento, sin intención de hacer entrega del inmueble, surgiendo además otra causal, que es la necesidad de ocupar el inmueble con su familia, por lo que solicita el desalojo con fundamento en el artículo 34, literales a y b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, el demandado alude que rechaza en los hechos y en el derecho la demanda interpuesta en su contra, por cuanto si bien el inmueble objeto de la controversia fue adquirido por el demandante, el mismo no fue adquirido el 31 de Diciembre de 2008, tal como lo refiere en la demanda. Además la ciudadana Estela Colmenares de Chacón, antigua co-propietaria del inmueble le notificó de una oferta de venta del inmueble, pero niega que se haya hecho otra notificación para desconocer al nuevo propietario, ya que lo que sucedió es que se realizó la notificación en fecha anterior a la compra del inmueble por el demandante para determinar las condiciones de un posible contrato de compra venta.
Asimismo, niega y rechaza que el demandante le haya solicitado el pago del canon arrendaticio y que deba los meses de octubre, noviembre y diciembre, ya que siempre estuvo al día, con la antigua propietaria, cancelándole directamente hasta el mes de octubre de 2.008, y respecto al mes de noviembre de 2008 no se lo canceló a la antigua arrendadora, porque ella le especificó que debía cancelárselo a la persona que iba a adquirir el inmueble y que cuando fue notificado de la venta en enero de 2009, ante la negativa del demandante, procedió a la consignación de alquileres.
Igualmente, niega haber solicitado la firma de un nuevo contrato de arrendamiento y el pago de cánones atrasados, y tampoco solicitó el arrendamiento de un local de menor extensión, y desde que fue notificado en enero de 2009, de la venta del inmueble, el propietario le ha insistido para el desalojo del mismo, además niega y rechaza que el propietario tenga necesidad de ocupar el inmueble.
Finalmente, alude que siendo notificado de la venta del inmueble en enero del 2009, es obvio que no se puede pagar cánones arrendaticios a una persona desconocida, y por cuanto el nuevo propietario se rehúsa a aceptar cánones arrendaticios, procedió a la consignación de los cánones, por ende, mal hace el demandante al invocar el desalojo por falta de pago, ya que se encontraba solvente al momento de interponerse la demanda y alegar en conjunto un estado de necesidad, por no haber indicios de que ello sea cierto, sin contar que las causales son excluyentes.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

 PARTE DEMANDANTE
Presentadas con el libelo de demanda:

1- Documento Original de Venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inserto bajo el N° 2008.654, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.572 y correspondiente al libro del folio real del año 2008, de fecha 25 de Noviembre de 2.008.
Esta prueba la valora este Tribunal de conformidad con lo establecido en el con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. De la misma se evidencia que los ciudadanos Celina del Socorro Chacón de Colmenares, Carlos Williams Colmenares Chacón y Estela Colmenares Chacón le vendieron al demandante el inmueble objeto de litis, y por ende, es el actual propietario del bien, lo cual conlleva a que la relación arrendaticia continuaba en los mismos términos con el nuevo propietario y arrendador.

2- Copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito de manera privada, por la ciudadana Estela Colmenares Chacón (arrendadora) y el Ramón Antonio Torres (arrendatario).
Esta prueba se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De la misma se evidencia que la relación arrendaticia existente entre los referidos ciudadanos la cual continuó con el ciudadano Víctor Gregorio Chacón Ramírez por haber adquirido el inmueble objeto de litis, y quien se subrogó en los derechos y deberes de la antigua propietaria.

3- Notificación Judicial N° 4766, efectuada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 25 de Septiembre de 2008.
Esta prueba no le otorga este juzgador valor probatorio alguno, por cuanto no demuestra ningún hecho controvertido.

Presentadas en el lapso probatorio:

1- Mérito favorable de autos referido a la consignación arrendaticia N° 713, efectuada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
Este juzgador considera que por el principio de comunidad de la prueba, será valorada en las pruebas de la parte demandada.

2- Documento original de la Constancia de Concubinato de José Alexis Chacón Torres y María Teresa Moreno Araque, emanada del Consejo Comunal General Ezequiel Zamora II, Urb. Luis Moncada, Municipio Torbes Estado Táchira, en fecha 13 de Mayo de 2009.
Esta prueba este juzgador no le concede valor probatorio alguno, por cuanto es inconducente en la presente causa.

3- Boleta de Notificación, efectuada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 14 de Octubre de 2.008.
Esta prueba no le otorga este juzgador valor probatorio alguno, por cuanto no es ningún hecho controvertido.
Con relación a la oposición de las pruebas de la demandante planteadas por la accionada en fecha 22 de mayo de 2.009, observa este juzgador que dicha oposición alude al valor que se le debe otorgar a las pruebas, correspondiéndole dicha función a quien aquí decide y la cual efectuó precedentemente.

 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1- Mérito favorable de autos.
Este juzgador considera que el mérito favorable de los autos no es susceptible de valoración, ya que no constituye prueba, pues resulta del análisis de todas las pruebas traídas al proceso, las cuales pueden favorecer o no a cualquiera de las partes. Además ha sido reiterada la jurisprudencia en señalar, que este no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, este tribunal considera que es improcedente valorar tales alegaciones.

2- Copia Certificada del Expediente de Consignaciones N° 713 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 429 ejusdem. De la misma se desprende, que la parte demandada en fecha 04 de Febrero de 2009, consignó en el referido Juzgado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.008 y Enero de 2009, por lo cual se infiere que la consignación de los cánones demandados como insolutos se hicieron de manera extemporánea, e incumplió con lo estipulado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que dicha consignación se debe realizar dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, en consecuencia existe insolvencia arrendaticia del accionado.

3- Originales de recibos de pago emitidos por la ciudadana Estela Colmenares Chacón, en fecha 11 de Septiembre, 07 de Octubre y 07 de Noviembre de 2008.
Este juzgador no le otorga valor probatorio alguno a los dos primeros recibos, por cuanto son ningún hecho controvertido en la presente causa. Y respecto al último de los recibos a pesar de que no fue ratificado en prueba testimonial por quien lo suscribe, del mismo se evidencia la cancelación del mes de Octubre de 2008 a la antigua propietaria.

Vista lo anterior, esta Alzada considera oportuno realizar algunas consideraciones con relación al desalojo, en virtud de que la decisión apelada versa en torno a esta acción. Partiendo de allí, es importante referirse a los doctrinarios Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, quienes definen el desalojo como:
“…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…”

En este mismo sentido, la acción de ponerle fin al contrato, mediante el desalojo del inmueble arrendado, esta contemplada en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”

La norma anteriormente citada, consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada por el arrendador en un contrato de arrendamiento que se haya realizado de manera verbal o por escrito, y siendo el aspecto más relevante en dicha relación arrendaticia, que procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado.
Siendo así, debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon de arrendamiento. Y que el arrendador al solicitar dicha acción, es con la finalidad de que se produzca el efecto de extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes.
De la norma in comento, se desprenden los siguientes presupuestos que son necesarios para su procedencia:
 La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
 El arrendatario haya dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas.

Este sentenciador procede a verificar si la acción intentada cumple con tales requerimientos. Y en primer lugar, procede respecto a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. De allí, que en el caso que se examina, se observa que a decir del demandante el adquirió el inmueble objeto de litis siendo el actual propietario, pero en él mismo se encuentra como inquilino el ciudadano Ramón Antonio Torres, quien inició una relación arrendaticia con la ciudadana Estela Colmenares Chacón.
Al respecto, es oportuno aludir al artículo 20 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”

De la norma antes transcrita, se infiere que la vigencia de un contrato de arrendamiento es independiente de los cambios de propietarios que pueda experimentar el inmueble, esto significa que el adquiriente sucede al arrendador en los mismos deberes y derechos frente al arrendatario, por ende, el nuevo propietario no puede imponerle al arrendatario cláusulas diferentes de las que tenía con el anterior propietario mientras dure la vigencia del contrato. Aunado a ello, para estar en presencia de la subrogación se debe tener en cuenta lo siguiente: a) Debe existir una relación de arrendamiento; b) Debe tratarse de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado y c) Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida.
En el caso de marras, se observa que efectivamente los ciudadanos Celina Del Socorro Chacón Colmenares, Carlos Williams Colmenares Chacón y Estela Colmenares Chacón vendieron el inmueble objeto de litis a la parte demandante, tal como se desprende del documento de venta que corre inserto en autos, por lo cual se tiene como transmitida de manera perfecta y válida la propiedad del referido bien en fecha 25 de Noviembre de 2008 y no en fecha 31 de Diciembre de 2008 como lo refiere el accionante. Asimismo, el hecho de que la parte demandada no desvirtuó de modo alguno la existencia de la relación arrendaticia con la ciudadana Estela Colmenares Chacón, y la cual efectivamente fuera alegada por la accionante, se debe tener como cierto que el ciudadano Ramón Antonio Torres, es el inquilino en dicha relación arrendaticia, la cual se basa en la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto el lapso pactado para la relación arrendaticia era de un año contado a partir del 1 de Diciembre de 2004, el cual se podría prorrogar por un único e igual período sólo cuando sea participada por el arrendatario a la arrendadora con al menos sesenta días de anticipación mediante escrito y ella así lo consienta, tal como lo refiere la cláusula segunda del referido contrato, en razón de ello al vencerse el lapso y la prórroga establecida y continuar el arrendatario en el goce pacífico del inmueble y la arrendadora percibiendo los cánones de arrendamiento el contrato se considera que paso a tiempo indeterminado; en consecuencia el nuevo propietario y arrendador efectivamente se subrogó en los derechos y deberes del anterior propietario, continuando así la relación arrendaticia entre las partes de la presente litis.
Por tal razón, debe concluirse que efectivamente existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en la presente causa, por lo que se encuentra satisfecho el primero de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.
En cuanto al segundo supuesto necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, el incumplimiento por parte del arrendatario de dos mensualidades consecutivas. De allí, es necesario referirse al alegato de la parte demandada quien expresa como sigue:
“…mucho menos que mi representado debiera los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre; porque con la antigua propietaria el ciudadano RAMÓN ANTONIO TORRES, siempre estuvo al día con su pagos cancelándole directamente hasta el mes de Octubre de 2008. Es de resaltar, que el mes de Noviembre de 2008 no se le canceló a la antigua arrendadora porque ella misma le especificó directamente que debía cancelárselo a la persona que iba a adquirir el inmueble en fecha próxima. Cuando mi representado fue notificado de la venta en Enero de 2009, ante la negativa del ciudadano VÍCTOR GREGORIO CHACÓN RAMÍREZ de aceptar los pagos, procedió a consignar de los cánones según lo establecido en el Art. 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizando los pagos en forma puntual y en las cantidades pautadas con la antigua copropietaria y arrendadora original del inmueble.”
(…omissis..)
“…es que la venta en términos exactos fue notificado personalmente al demandado en Enero de 2009 y desde ese entonces el nuevo propietario ha insistido mediante sí o abogado asistente que desaloje el inmueble, negándose en toda ocasión a recibir lo correspondiente a cánones de arrendamiento en perjuicio de los derechos de mi representado.” (Subrayado del Tribunal)

Ahora bien, es oportuno hacer alusión al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala lo siguiente:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Efectivamente, que dicho artículo constituye una verdadera defensa de liberación para el o los arrendatarios, ante el rechazo del o de los arrendadores de recibir el canon de arrendamiento; ya que estatuye la posibilidad de consignar los montos adeudos por ante el Juzgado del Municipio correspondiente. Por ello, el legislador consagró la posibilidad de efectuar dicha consignación otorgando un plazo de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento.
En el mismo orden de ideas, al tratarse de insolvencia inquilinaria, debe hacerse referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, esto independientemente de la causa del no pago, en virtud de que el solo hecho de existir pensiones insolutas, en los términos del contrato o de la ley, es que puede hablarse de insolvencia inquilinaria.
Enseña el especialista Arquímedes Enrique González Fernández, que tal causal está sujeta a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del Juez. De ello, se deduce que si el arrendador le imputa al arrendatario la falta de pago de ciertas mensualidades, le corresponde a éste último demostrar el estado de solvencia, comprobando haber pagado las mismas, en virtud de que desde el mismo momento en que el arrendador pone en duda la solvencia del demandado, la presunción de solvencia queda igualmente en duda; entran entonces en juego dos principios, tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que señalan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el sentido de que si el arrendador pretende el cobro judicial de pensiones arrendaticias insolutas y el arrendatario desconoce la relación arrendaticia, corresponde al arrendador probar la existencia jurídica del contrato, o lo que es lo mismo, probar la obligación; en tanto, que si el arrendatario pretende haber sido liberado de la obligación de pagar el alquiler correspondiente a determinados meses, entonces le corresponde al mismo demostrar el pago de los mismos.
De allí, que en el caso de marras al existir un contrato de arrendamiento por escrito, y por cuanto el accionado de autos acepta el mismo, quedaba en cabeza del arrendatario la comprobación del pago de los cánones de arrendamiento alegados por el arrendador como insolutos. Ahora bien, después de revisar el acervo probatorio se evidencia que en fecha 07 de Noviembre de 2008, la parte demandada canceló el alquiler correspondiente al mes de octubre de 2008, con lo cual no se encuentra insolvente en el pago de dicho canon.
Sin embargo, respecto a las consignaciones efectuadas por el arrendatario correspondiente al mes de Noviembre y Diciembre de 2008 demandados como insolutos, se observa que fueron efectuadas en fecha 04 de Febrero de 2009, siendo indispensable destacar lo aludido por el accionado quien manifiesta que fue notificado personalmente en enero de 2009 de la venta del inmueble objeto de litis, y el canon de noviembre de 2008 señala no lo canceló a la antigua propietaria porque ésta le manifestó que debía hacerlo a la persona que iba adquirir el inmueble; por ende, quien aquí juzga observa que el accionado tenía conocimiento de la enajenación que se iba a efectuar, no pudiendo alegar una notificación formal de la enajenación y subrogación del inmueble para cumplir con su obligación y menos cuando la cláusula tercera del referido contrato alude que el canon se cancelará por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros cinco días siguientes de cada mes, y ante la negativa del arrendador debía actuar de conformidad con la norma ut supra mencionada que refiere a que se debe realizar dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento correspondiente, por ende, dichas consignaciones quedaron fuera del plazo que otorga la Ley, razón por la cual se considera extemporáneo por tardío la liberación de la obligación.
Por lo tanto, ante el hecho de que el arrendatario no haya realizado las consignaciones dentro del lapso establecido y siendo las mismas extemporánea por demorada, quien aquí juzga, considera que el arrendatario incumplió con una de las obligaciones principales como es el pago de los cánones de arrendamiento. En consecuencia, el desalojo pretendido por el demandante en contra del ciudadano Ramón Antonio Torres, es procedente, toda vez que la parte accionante si cumplió con la carga probatoria impuesta por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que fue ella quien alegó la existencia de una relación arrendaticia, la cual quedó probada fehacientemente, y además fundamentó su pretensión en una las causales taxativas como fue la del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ende los pagos efectuados por el accionado son extemporáneos para solventar el cumplimiento de su obligación. Así se decide.
Ahora bien, ante tal situación es necesario destacar que si bien las referidas consignaciones fueron efectuadas por el demandado en el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de manera extemporánea; también es cierto que para mantener el equilibrio procesal, no vulnerar el derecho de las partes, quien aquí juzga considera que los referidos pagos se deben imputar a lo adeudado por cánones de arrendamiento por el accionado a el demandante y pueden ser retirados por éste último a su requerimiento. Así se decide.
Por otro lado, ante el señalamiento del accionante, en la necesidad de ocupar el inmueble objeto de litis; este Juzgador observa que esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, de acuerdo con tres clases de necesitados: el propietario, alguno de los parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. De allí, que para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: 1- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); 2- La necesidad del propietario de sus parientes o hijos adoptivos y, 3- Que no se trate de un incumplimiento imputable al locatario, sino al estado de necesidad de los sujetos referidos en dicho artículo.
En el presente caso, el demandante sencillamente destacó que el demandado ha dejado de pagar la mensualidad de arrendamiento, sin la intención de hacer entrega del inmueble objeto de litis, dándose la necesidad de ocupar el inmueble con su grupo familiar, ya que no tiene vivienda.
Ahora bien, como quedó establecido precedentemente se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, asimismo existe una relación arrendaticia que continúa entre el actual propietario ciudadano Víctor Gregorio Chacón Ramírez y Ramón Antonio Torres; y por último se observa que de autos no consta evidencia alguna que confirmen los referidos alegatos, es decir, el accionante no demostró durante el desarrollo del proceso la necesidad de ocupar el inmueble con su núcleo familiar; en consecuencia resulta forzoso para quien aquí juzga declarar improcedente el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de Ley Especial. Así se decide.
Finalmente, respecto a lo peticionado por el demandante con relación a la estimación de la demanda en la suma de Dos Mil Setecientos Sesenta Bolívares (Bs. 2.760,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, a lo cual el accionado solicita que se desestime. Este Tribunal debe señalar que por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado el valor se determina acumulando las pensiones o cánones de un año tal como lo establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el accionante refiere dicho monto como cuantía de daños y perjuicios, siendo que los mismos vienen determinados por los cánones dejados de percibir. En consecuencia, este juzgador decide que no es procedente dichos daños y perjuicios solicitados por la parte demandante en la cantidad antes referida. Así se decide.




DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación interpuesta por la Abogada Katy Janiss Martínez Millán, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Ramón Antonio Torres, en contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 26 de Junio de 2009.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR el desalojo incoado por el ciudadano Víctor Gregorio Chacón Ramírez, asistido por el abogado John Humberto Arellano Colmenares. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar el inmueble arrendado, consistente en un terreno propio con todas sus adherencias, dependencias y bienhechurías, ubicado en Zorca, Parroquia San Juan Bautista del Estado Táchira, libre de personas y cosas y en el mismo estado en que lo recibió.
TERCERO: Se MODIFICA el punto tercero de la sentencia proferida por el Tribunal A quo; y se CONDENA al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, y por cuanto, los mismos fueron depositados por ante Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, pueden ser retirados por el demandante a su requerimiento.
CUARTO: Se MODIFICA el punto cuarto de la sentencia proferida por el Tribunal A quo; en consecuencia se declara improcedente el pago de la cantidad de la cantidad de Dos Mil Setecientos Sesenta Bolívares (Bs. 2.760,oo).
QUINTO: Se MODIFICA el punto quinto de la sentencia proferida por el Tribunal A quo; en consecuencia no hay condenatoria en costas, por cuanto no hubo vencimiento total, de conformidad con lo establecido en al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas en la presente instancia, por la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de la presente decisión y en la oportunidad legal remítase el expediente al Tribunal A quo.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los doce (12) días del mes de Enero de Dos Mil Diez (2010).


PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ
JUEZ



MARÍA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNÁNDEZ
SECRETARIA