TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA
Expediente N° 2143
En el juicio que por DESALOJO accionaran los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad números V-13.709.220 y V-12.813.261, representados por la abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.073.248 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 8.733; en contra de la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.155.782 y representada por los abogados PATRICIA BALLESTEROS OMAÑA, WILMER JESÚS MALDONADO GAMBOA y HILDE HANSSEN MUNCKER, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-9.218.086, V-10.156.221 y V-12.517.396 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 24.427, 67.025 y 89.903 en su orden y domiciliados todos en esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira; conoce esta Alzada del presente expediente en virtud de la APELACIÓN interpuesta por la abogada HILDE HANSSEN MUNCKER en fecha 19 de octubre de 2009 contra la sentencia dictada el 6 de octubre de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró con lugar la demanda interpuesta; ordenó a la parte demandada NANCY ROSALES ABREU, hacer entrega del inmueble arrendado ubicado en el Conjunto Residencial “Las Acacias”, Calle La Potrera frente al Liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes Municipio San Cristóbal del estado Táchira, distinguido dicho apartamento con el N° 203, situado en el piso 2, Torre G del mencionado conjunto residencial; le concedió a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme; declaró inadmisible la reconvención propuesta por la ciudadana NANCY ROSALES ABREU; y en cuanto a la medida de enajenar y gravar decretada por el Tribunal de la causa en fecha 15 de mayo de 2008, que será levantada cuando quede firme la sentencia definitiva.
I
ANTECEDENTES
En fecha 21 de noviembre de 2007 los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, presentaron libelo de demanda contra la ciudadana NANCY ROSALES ABREU por DESALOJO (folios 1 al 4), y posteriormente consignaron recaudos (folios 6 al 42). Por auto del 12 de diciembre de 2007 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, formó expediente, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenando emplazar a la demandada (folio 43).
El 31 de enero de 2008 los ciudadanos JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, otorgaron poder apud acta a la abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA (folio 55).
Al folio 63 y vuelto corre poder apud acta conferido por la ciudadana NANCY ROSALES ABREU a los abogados PATRICIA BALLESTEROS OMAÑA, WILMER JESÚS MALDONADO GAMBOA y GEORGINA ZAMBRANO MONCADA.
En fecha 11 de abril de 2008 la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA dio contestación a la demanda y propuso reconvención por retracto legal arrendaticio en contra de la parte demandante (folios 64 al 77).
El 25 de abril de 2008, el a quo admitió la reconvención propuesta y oficiosamente dispuso llamar como terceros a los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIÉRREZ, de conformidad con los ordinales 4° y 5° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil (folios 130 y 131).
En fecha 23 de mayo de 2008 la representación de la parte demandante consignó escrito por el cual como punto previo apeló del auto que admitió la reconvención y contestó la reconvención propuesta (folios 143 al 165). El a quo en fecha 2 de junio de 2008 oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folio 190). A los folios 194 al 197 corre la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró inadmisible la apelación interpuesta.
En fecha 7 de noviembre de 2008 los abogados JORGE RAMÓN VELÁSQUEZ SIMONS y MAURICIO VALBUENA PLATA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo matrículas N° 48.327 y 48.326 respectivamente, en representación de los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ y NÉLIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIÉRREZ, consignaron escrito de contestación a la cita en tercería (folios 213 al 233).
La abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA en fecha 17 de noviembre de 2008 promovió pruebas en la presente causa (folios 234 al 239), junto con sus anexos que van de los folios 240 al 243. El 21 de noviembre de 2008 la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, presentó promoción de pruebas (folios 263 al 267) y anexos a los folios 268 al 281.
El 3 de diciembre de 2008 la abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA presentó escrito de observaciones (folios 284 al 293).
En fecha 6 de octubre de 2009 el tribunal de la causa dictó la sentencia ya relacionada ab initio (folios 303 al 343). Decisión que fue apelada en fecha 19 de octubre de 2009 por la demandada (folio 347), otorgando en la misma diligencia poder apud acta a los abogados PATRICIA BALLESTEROS OMAÑA, WILMER JESÚS MALDONADO GAMBOA y HILDE HANSSEN MUNCKER. Por auto de fecha 23 de octubre de 2009 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folio 350).
En fecha 29 de octubre de 2009, este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.143 (folio 351 y 352).
El 5 de noviembre de 2009 la abogada HILDE HANSSEN MUNCKER presentó por ante esta Alzada escrito de alegatos (folios 353 al 367).
A los folios 368 al 376 corre escrito de observaciones presentado por la abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA.
El 11 de noviembre de 2009 la abogada HILDE HANSSEN MUNCKER presentó escrito de alegatos (folios 377 al 379).
II
FUNDAMENTOS DE LA ACCIÓN
La parte actora en su libelo alegó:
“…En fecha 17 de septiembre de 2007, adquirimos un inmueble consistente en un apartamento que forma parte del conjunto residencial “Las Acacias”, ubicado en la calle La Potrera, frente al Liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, distinguido dicho apartamento con el N° 203, situado en el piso 2, torre G, del mencionado conjunto residencial…
…Lo aquí descrito lo adquirimos según consta de Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira quedando inscrito bajo la matrícula 2007-LRI-T68-46 de fecha 17 de septiembre del año 2007…
… El mencionado inmueble lo adquirimos para establecer en él nuestra vivienda principal, por cuanto no tenemos ningún otro bien inmueble de nuestra propiedad que nos permita vivir con nuestros dos menores hijos, Juan Andrés y María Valeria Peña Waldron, de cinco años y cuatro meses de edad…
…Pero es el caso ciudadano Juez, que dicho inmueble está ocupado por la ciudadana Nancy Rosales Abreu… según consta del último contrato de arrendamiento firmado entre la mencionada ciudadana, y la Inmobiliaria San Sebastián, quien era para ese entonces, la entidad encargada de la administración del inmueble objeto de la presente causa, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, bajo el N° 69, tomo 17, de fecha 11 de marzo del año 1996, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría el cual agrego marcado “E”. Así mismo, a los fines de sustentar la presente causa, agregamos marcado “F” expediente de solicitud de oferta de venta del inmueble antes descrito realizada por Manuel Francisco Gutiérrez Ruiz y Judith Sánchez de Gutiérrez, anteriores propietarios del apartamento citado ut supra, la cual la mencionada ciudadana, Nancy Rosales Abreu, plenamente identificada, aceptó pero no concluyó ni manifestó ninguna voluntad de concluir a pesar de haber aceptado la misma y de haber transcurrido 8 meses luego de la aceptación de comprar el inmueble en referencia…
…es por lo que acudimos ante su competente autoridad como en efecto lo hacemos para demandar como en efecto lo hacemos a la ciudadana Nancy Rosales Abreu… para que DESALOJE de personas y cosas el inmueble anteriormente descrito, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, Literal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.
III
DE LA CONTESTACIÓN Y DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
La demandada expresó:
“…Niego, rechazo y contradigo que los actores sean los arrendadores del inmueble que ocupa mi representada, pues tal como consta al contrato de arrendamiento… sobre el inmueble objeto de la pretensión, el mismo se celebró entre Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastián (en su carácter de arrendador) y Nancy Rosales Abreu (en su carácter de arrendataria)…
…En conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, invoco la falta de cualidad de la parte actora para comparecer en juicio…
…Ciudadano Juez, expresa la parte actora que en fecha 17 de septiembre de 2007, adquirieron un inmueble consistente en un apartamento que forma parte del conjunto residencial “Las Acacias”…
…Del documento de adquisición del bien inmueble objeto de la presente acción de fecha 17 de septiembre de 2007, se evidencia clara e inequívocamente que los ciudadanos Manuel Francisco Gutiérrez Ruiz… y Nélida Judith Sánchez de Gutiérrez… dieron efectivamente en venta a los demandantes de autos el inmueble que ocupa mi patrocinada en calidad de arrendataria, pero, no se evidencia en forma alguna que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastián en su condición de administrador del inmueble dado en venta, ni el ciudadano Manuel Francisco Gutiérrez Ruiz, propietario del mismo para ese entonces, hayan cedido el contrato de arrendamiento a los demandantes de autos, razón por la cual adolecen los actores de cualidad para sostener el presente proceso…
…en conformidad con los artículos 42, 43 y 48 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, RECONVENGO por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIÉRREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-13.709.220, V-12.813.261, V-3.075.262 y V-3.194.445 respectivamente, para que convengan o a ello los condene este tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En conformidad con el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la ciudadana NANCY ROSALES ABREU…en su carácter de arrendataria le asiste el derecho de preferencia ofertiva en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero,…
SEGUNDO: En conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la ciudadana NANCY ROSALES ABREU…, le asiste el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el documento de fecha 17 de septiembre de 2007,protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, anotado bajo la matrícula 2007-LRI-T68-46, en el lugar que ocupan los compradores ciudadanos NERY MELINA WALDRÓN DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-13.709.220 y V-12.813.261, respectivamente.
TERCERO: En conformidad con el artículo 48 literal “a” del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la ciudadana NANCY ROSALES ABREU…no se le hizo la notificación prevista en el artículo 44 eiusdem, y en consecuencia le asiste el derecho de ejercer la presente acción por retracto legal arrendaticio…”
IV
DE LA DECISIÓN APELADA

La sentencia objeto de apelación determinó que:
“…Hecha la valoración de las pruebas, entra este juzgador a resolver como punto previo a la sentencia, la reconvención propuesta por la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, representada por la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, co-apoderada judicial.
Demandan por reconvención a los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIÉRREZ por retracto legal arrendaticio.
La figura de la reconvención, de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia, se denomina contrademanda o demanda reconvencional, definiéndola como aquella acción que dentro de un juicio ya iniciado, interpone el demandado contra el mismo actor, y en la práctica se traduce en una acumulación particular y objetiva de acciones. La reconvención es pues una acción autónoma y con vida propia que el demandado (sic) contra el mismo actor.
Señala el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y su fundamento. Si versare sobre otro objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.
Se desprende así de la norma que la reconvención o mutua petición, es un recurso que la ley le confiere al demandado por razones de celeridad procesal, la cual será planteada en la contestación de la demanda y debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Es una acción que dispone el demandado para hacer efectivas obligaciones mutuas ante el demandante, constituye una verdadera demanda que interpone la parte demandada. De allí pues, la Reconvención, ha dicho la doctrina de la Corte,”…que la reconvención es en sí una demanda, que comienza un juicio independiente del juicio en el cual ocurre y que ambos juicios participan entre sí tan solo del mismo procedimiento (Sentencia del 14 de agosto de 1986).
“La reconvención o mutua petición, es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en el que se permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo. (Sentencia Sala de Casación Civil de fecha 26 de marzo de 1987 con ponencia del Magistrado Dr. Luis Darío Velandia).
El legislador consideró necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, en atención a que aquella constituye una acción autónoma. Igualmente, quiso el legislador que la Acción de Reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. (Sentencia Sala de Casación Civil de fecha 30 de noviembre de 1988, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda).
Ahora bien del análisis de la norma procedimental que antecede y del estudio minucioso de las actas que conforman el presente expediente y específicamente del escrito de reconvención, este juzgador constató que, evidentemente, la contrademanda como acción autónoma no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, tal como lo establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, es importante resaltar que, tal como lo establece el Dr. Emilio Calvo Baca en sus comentarios que cuando en el acto de la contestación de la demanda, se pretende reconvenir a los demandantes NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA y a la vez proponer la demanda contra unos terceros, ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIÉRREZ, se debe declarar inepta acumulación y no admitirla.
En efecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de agosto de 1986, estableció que la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que plantea en el juicio principal. Se diferencia del llamado de terceros a la causa, en que única y exclusivamente existe reconvención cuando el sujeto pasivo de la pretensión aducida, es el propio demandante originario, de tal manera no es reconvención la propuesta de demanda contra el tercero ajeno a la relación procesal originaria; en tal virtud, cuando en el acto de la contestación de la demanda, se pretende reconvenir a los demandantes NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA; y a la vez, proponer demanda contra unos terceros ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIÉRREZ, se debe declarar la inepta acumulación y no admitirla.
En virtud de lo expuesto la Reconvención propuesta debe declararse inadmisible por inepta acumulación y así se decide...

…desde el día 17 de septiembre de 2007, según consta en documento público con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, otorgado por ante la Oficina del Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el cual quedó anotado bajo la matrícula N° 2007-LRI-T68-46, los actores son los propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, siendo de destacar que uno de los efectos que produce la operación civil de compra-venta, según el artículo 1474 del Código ibídem, de la transferencia de la propiedad, definida ésta como el derecho de usar, gozar y disponer de la cosa, por ello cuando se realiza la “Tradición” de la cosa, como efecto de la venta, se produce también el cambio de titularidad en relación a cualquier uso o relación jurídica que se desprende del inmueble, lo que genera perfectamente la cualidad para intentar la acción de desalojo, así se establece…
…En consecuencia, estima quien juzga, que conforme a los documentos que ya resultaron valorados se demuestra el acto jurídico por el que las demandantes Nery Melina Waldron Dos Santos y Juan Alfonso Peña Hinojosa, adquirieron el inmueble y se subrogaron- ope legis- en los derechos de la arrendadora Inmobiliaria San Sebastián, a su vez de los anteriores propietarios, lo que legitima su condición de propietarios, y por ende, con cualidad para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por los actores y la titularidad de la acción; en consecuencia, la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la demandada debe ser declarada improcedente. Así se decide…
…Considera este juzgador, que la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…
…En consecuencia, al haberse determinado con anterioridad que los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, quienes son propietarios del inmueble, considera este Tribunal se encuentra lleno el requisito establecido en el literal b del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide…
…Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al parágrafo primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Razón por la cual resulta forzoso para este Tribunal declarar CON LUGAR la presente demanda de desalojo, todo lo cual se hará de manera expresa, positiva y precisa en la dispositiva del fallo…” (Subrayado y negritas de quien sentencia).

V
DE LOS VICIOS DELATADOS

Por ante esta Alzada la abogada HILDE HANSSEN MUNCKER alegó que:
“Ciudadana Juez, las formas procesales son de eminente orden público, especialmente las que rigen la forma y términos de la sentencia por estar vinculadas a dos derechos fundamentales: la defensa y el debido proceso, de allí que el Juzgador que no cumpla en su fallo con los requisitos del artículo 243 del C.P.C. expone el mismo a que se decrete su nulidad por así disponerlo el artículo 244 eiusdem y el artículo 25 Constitucional…
...En el caso que nos ocupa, el juzgador de instancia, tal como la más calificada doctrina lo sostiene, para acordar en beneficio del sujeto necesitado el desalojo deberá encontrar probados…”tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito). (…). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento (…) la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que deberá aparecer justificada por la necesidad de ocupar con preferencia al inquilino (…) la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular”… (Negrillas nuestras)…
…Ciudadana Juez, en el libelo de demanda no se alegó que los actores vivieran “…en condición de ALOJADOS por el ciudadano Juan Manuel Peña Hinojosa, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-15.079.227, quien es arrendatario de dicho apartamento y hermano del ciudadano Juan Alfonso Peña Hinojosa, co-demandante en la presente causa…” por lo tanto tal hecho no podía ser objeto de prueba por:
Inspección Judicial.
Documento autenticado en fecha posterior a la admisión de la demanda ocurrida en fecha 12 de diciembre de 2007, lo que además supone en apariencia la connivencia del tercero en elaborar un documento para acreditar una relación arrendaticia (suscrito en fecha 10 de junio de 2008) entre VIVAS VILCHEZ C.A. y el presunto hermano JUAN MANUEL PEÑA HINOJOSA. Vale acotar, que en el propio texto del contrato se indica que la relación arrendaticia comenzó el 2 de junio de 2008, es decir, siete meses después de la interposición de la demanda (cláusulas Cuarta y Quinta).
Vale señalar además que fue con esta ilegal prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL que el a quo da por demostrada la “NECESIDAD” alegada por los actores…

…Ciudadana Juez, cuando el aquo, valora una prueba que sostiene un alegato que solo aparece en el escrito de promoción de pruebas viola el derecho a la defensa de la parte demandada al permitir la modificación de los términos del debate y causar indefensión al no poderlo contradecir en el acto preclusivo de la contestación, viola el debido proceso pues los alegatos objeto de prueba y de contradicción se establecen en el escrito libelar (artículo 340.5 del CPC) y no se pueden probar alegatos y hechos nuevos después de trabada la litis (el artículo 395 único aparte), viola la seguridad jurídica y el principio de legalidad procesal, pues las partes saben que el juez solo decidirá con arreglo a las pretensiones deducidas y lo probado en autos (el pre- establecimiento del procedimiento es una garantía constitucional) y viola normas de eminente orden público (artículos 12, 15, 243.5 del CPC), en fin Ciudadana Juez el fallo recurrido incurre en incongruencia positiva que acarrea la nulidad del mismo por disposición expresa de los artículos 244 del CPC y por violación a derechos y garantías constitucionales (artículo 25 CRBV)…
…Aunado a lo anterior, la sentencia es contradictoria en sus motivaciones lo cual se desprende de la forma en que el a quo distribuye la carga de la prueba, dado que inicialmente la prueba de la “necesidad” la exige como es correcto para los actores (porque solo el demandante es quien la sufre) y luego señala que la demandada no fue “activa” para desvirtuar la necesidad de los demandantes lo cual favorece a éstos. Este vicio se detecta en el fallo en lo siguiente:
‘Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba, donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras el demandado debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte de los demandantes, surge a partir de la afirmación de la necesidad que tienen los propietarios de habitar el inmueble… (Negrillas nuestras)
“…Así las cosas, luego de la revisión de las actas que componen la presente causa, se puede determinar que no consta en autos elementos de convicción que desvirtúen la necesidad de la parte demandante, en ocupar el inmueble arrendado, pues si bien es cierto que los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, demostraron que son propietarios del inmueble objeto del presente litigio, se debe escudriñar, si en efecto se ha cumplido, precisado que la actitud procesal de la parte demandada fue probar la existencia de otro inmueble, sin embargo no probó que efectivamente tuviera las condiciones necesarias para satisfacer la necesidad de vivienda probada por los demandantes. Así se decide (…) En tal sentido, en apego a la máxima reus in exceptione fit actor, la cual establece (sic) el demandado debió adoptar una actitud procesal dinámica y probar lo alegado considera este jurisdicente que no existen suficientes elementos de convicción que desvirtúen los hechos probados por la parte demandante…’
En virtud de tal motivación, el juez declara que la existencia de otra vivienda cuya prueba aporta la demandada “no reúne las condiciones necesarias para satisfacer la necesidad de vivienda probada por los demandantes” (alegato que por cierto no aparece en todo el expediente) y le impone a la demandada que desvirtúe la “necesidad” probada con pruebas ilícitas por los actores. Esta conducta acarrea la nulidad del fallo tal como se dispone en el artículo 244 del CPC y así lo solicito…
…NULIDAD DE LA SENTENCIA DE LA RECONVENCIÓN POR RETRACTO ARRENDATICIO
1.- POR INCONGRUENCIA NEGATIVA U OMISIVA
…Fueron llamados a contestar la reconvención los actores reconvenidos y los terceros llamados de oficio por el Juez, y no obstante mencionarse su intervención en el texto del fallo recurrido nada se estimó sobre sus alegatos por lo que la sentencia incurre en el vicio de incongruencia omisiva que acarrea la nulidad del fallo…
…Ciudadana juez el a quo realizó lo que se conoce en doctrina como falsa aplicación de norma, pues ninguno de los supuestos del artículo 78 del CPC y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se verificó en la reconvención, razón por la cual la sentencia es nula por disposición del artículo 244 del CPC en concordancia con el artículo 243.4 al no haber aplicado la norma correcta, lo que supone violación al derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva…”

Sobre los vicios de la sentencia apelada, esta Alzada observa que:
1.- INCONGRUENCIA POSITIVA:

Alegó la parte apelante que:

“…Ciudadana Juez, en el libelo de demanda no se alegó que los actores vivieran “…en condición de ALOJADOS por el ciudadano Juan Manuel Peña Hinojosa, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-15.079.227, quien es arrendatario de dicho apartamento y hermano del ciudadano Juan Alfonso Peña Hinojosa, co-demandante en la presente causa…” por lo tanto tal hecho no podía ser objeto de prueba por:
Inspección Judicial.
Documento autenticado en fecha posterior a la admisión de la demanda ocurrida en fecha 12 de diciembre de 2007, lo que además supone en apariencia la connivencia del tercero en elaborar un documento para acreditar una relación arrendaticia (suscrito en fecha 10 de junio de 2008) entre VIVAS VILCHEZ C.A. y el presunto hermano JUAN MANUEL PEÑA HINOJOSA. Vale acotar, que en el propio texto del contrato se indica que la relación arrendaticia comenzó el 2 de junio de 2008, es decir, siete meses después de la interposición de la demanda (cláusulas Cuarta y Quinta).
Vale señalar además que fue con esta ilegal prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL que el a quo da por demostrada la “NECESIDAD” alegada por los actores…

…en fin Ciudadana Juez el fallo recurrido incurre en incongruencia positiva que acarrea la nulidad del mismo por disposición expresa de los artículos 244 del CPC y por violación a derechos y garantías constitucionales (artículo 25 CRBV)…”.

Como se observa la parte demandada y apelante respecto de este vicio señala la nulidad por disposición expresa del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y por violación a derechos y garantías constitucionales con base en el artículo 25 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
El artículo 244 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Será nula la sentencia; por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita” (Negrillas de quien sentencia).

Por efecto de la remisión que contiene el artículo citado, cabe recordar que el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los requisitos formales que debe contener toda sentencia.
Sobre este vicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de noviembre de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortíz Hernández, dejó sentado:
“…En relación al vicio de incongruencia positiva o ultrapetita, la Sala, en sentencia del 26 de abril de 2000, juicio Víctor José Colina Arenas contra Raúl Aldemar Salas Rodríguez, expediente N° 99-097, sentencia N° 131, señaló:
“…La doctrina explica que “Ultrapetita es el vicio de la sentencia que consiste en haber declarado el derecho de las partes más allá de lo que ha sido objeto de la pretensión o litigio” (Couture. Vocabulario Jurídico). La expresión viene del latín “ultrapetita”, que significa “más allá de lo pedido”.
En nuestro derecho no se define la ultrapetita, pero la pacífica y constante doctrina de la Sala ha precisado el concepto, que consiste en que el juez en el dispositivo de la sentencia o en el considerando de una decisión de fondo se pronuncie sobre cosa no demandada o concede más de lo pedido, ya que el órgano jurisdiccional tiene que limitarse a decidir el problema judicial sometido a su conocimiento conforme a la demanda y la defensa, no pudiendo excederse o modificar los términos en que los propios litigantes la han planteado.
En consecuencia, los jueces no deben incurrir en ultrapetita, que viene a ser una manifestación particular del principio general de la congruencia de la sentencia con la pretensión del actor y la defensa.
También es importante destacar que este vicio solo puede cometerse en el dispositivo de la sentencia, ya que se encuentra en la parte final del fallo o en un considerando que contenga una decisión de fondo…”(Negritas y subrayado de quien sentencia).

En el presente caso se observa de las actas que en el libelo de la demanda la parte actora dijo que: “…El mencionado inmueble lo adquirimos para establecer en él nuestra vivienda principal, por cuanto no tenemos ningún otro bien inmueble de nuestra propiedad que nos permita vivir con nuestros dos menores hijos, Juan Andrés y María Valeria Peña Waldrón, de cinco años y cuatro meses de edad…”.
De lo anterior resulta claro y palmario que el fallo apelado no se halla inficionado del vicio de ultrapetita. En efecto, los actores solicitaron en su demanda el desalojo del inmueble del cual han dicho ser propietarios, que no tienen otro inmueble que les pertenezca, que tienen un grupo familiar conformado por ellos y sus dos hijos menores, y que por estar ocupado el inmueble por una tercera persona como arrendataria, por imperio de la ley se encuentran en su derecho de demandar el desalojo, siendo la inspección judicial en el inmueble que ocupan los actores así como el contrato de arrendamiento que lo soporta, una prueba más de la necesidad de los demandantes de ocupar el apartamento de su propiedad. Además, la inspección judicial como consta en autos y no fue objetada en su debida oportunidad legal, fue incorporada al proceso de forma legal en el lapso probatorio y los apelantes tuvieron a su disposición el control de dicha prueba. Por lo tanto, al no estar configurada una de las causales de nulidad de la sentencia establecidas en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso para esta juzgadora declarar improcedente dicha denuncia, Y ASÍ SE RESUELVE.
2.- CONTRADICCIÓN:

Sobre este vicio la parte apelante alegó:

…Aunado a lo anterior, la sentencia es contradictoria en sus motivaciones lo cual se desprende de la forma en que el a quo distribuye la carga de la prueba, dado que inicialmente la prueba de la “necesidad” la exige como es correcto para los actores (porque solo el demandante es quien la sufre) y luego señala que la demandada no fue “activa” para desvirtuar la necesidad de los demandantes lo cual favorece a éstos…

…En virtud de tal motivación, el juez declara que la existencia de otra vivienda cuya prueba aporta la demandada “no reúne las condiciones necesarias para satisfacer la necesidad de vivienda probada por los demandantes” (alegato que por cierto no aparece en todo el expediente) y le impone a la demandada que desvirtúe la “necesidad” probada con pruebas ilícitas por los actores. Esta conducta acarrea la nulidad del fallo tal como se dispone en el artículo 244 del CPC y así lo solicito…”.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 20 de junio de 2007, Expediente N° AA20-C-2006-001049 con ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, en relación con este vicio señaló que:
“…Ahora bien, en relación al vicio de contradicción de la sentencia, esta Sala entre otras, en decisión N° 187 del 11 de marzo de 2004, juicio Nicolás A. Dorta Changir contra Joao Vieira Da Luz, expediente N° 03-249, estableció lo siguiente: “…No obstante lo señalado, este Tribunal Supremo de Justicia, extremando sus deberes cumple con informar al recurrente que mediante reiterada y pacífica doctrina esta Máxima Jurisdicción ha establecido cuando puede considerarse la sentencia viciada de contradicción por infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, instituyendo que tal quebrantamiento sólo puede perpetrarse en el dispositivo de ella cuando las resoluciones contenidas en la decisión sean de tal manera opuestas, que resulte imposible ejecutarlas simultáneamente, en razón de excluirse las unas a las otras impidiendo, de esta manera, determinar el alcance de la cosa juzgada y en consecuencia imposibilitándose conocer cuál es el mandamiento a cumplir. Sobre el vicio en comentario se ha dicho que: “…Para que la contradicción sea causa de anulabilidad del fallo y, por tanto, censurable en casación, es necesario que la sentencia no pueda ejecutarse o no aparezca que sea…La contradicción debe concentrarse, pues, en la parte dispositiva de la sentencia para que configure este vicio, de manera, que sea inejecutable o tan incierta que no pueda entenderse cual sea la condena en ella establecida. Pero el núcleo conflictivo de la sentencia contradictoria radica en que contiene varias manifestaciones de voluntad, en una misma declaración de certeza, que se excluyen mutuamente o se destruyen entre sí, de manera que la ejecución de una parte implica la inejecución de otra…”. Cuenca, Humberto, “Curso de Casación Civil. Facultad de Derecho, Universidad Central de Venezuela. Caracas 1962. Tomo I. pp. 146)…”

De la revisión a las actas, ciertamente se evidencia que la parte demandada no alegó que la parte actora tenía otra vivienda a los fines de desvirtuar la acción de desalojo incoada, sin embargo, la afirmación efectuada por el Juzgador de Primera Instancia está referida a que es carga procesal del demandado tratar de desvirtuar la causal por la cual se solicitó su desalojo, considerando a su criterio que ello no fue probado. En este sentido y en atención al criterio jurisprudencial ut supra transcrito, el vicio en estudio no procede ya que el dispositivo del fallo no se contradice ni tampoco la parte motiva, tampoco se observa que la sentencia sea inejecutable, Y ASÍ SE RESUELVE.

3.- INCONGRUENCIA NEGATIVA U OMISIVA EN LA RECONVENCIÓN:
La parte apelante indicó que:
…”Fueron llamados a contestar la reconvención los actores reconvenidos y los terceros llamados de oficio por el Juez, y no obstante mencionarse su intervención en el texto del fallo recurrido nada se estimó sobre sus alegatos por lo que la sentencia incurre en el vicio de incongruencia omisiva que acarrea la nulidad del fallo…” (Negritas y subrayado de esta Alzada).

El ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Toda sentencia debe contener:
…5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…”

La jurisprudencia casacionista, en sentencia N° 00132 del 15 de marzo de 2007 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez señaló que:
“…En relación a la incongruencia negativa, esta Sala, en sentencia N° 103 del 27 de abril de 2001, caso Hyundai de Venezuela, C.A. contra Hyundai Motors Company expediente N° 00-405, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe éstas, señaló lo siguiente:
“…Tiene establecido la jurisprudencia de este Máximo Tribunal, que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).
Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad.
En este sentido, la ley adjetiva impone al juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta para la sentencia que se emita…”

Del texto contenido en la sentencia apelada ciertamente se observa que el juzgador omite pronunciamiento alguno sobre las defensas y alegatos esgrimidos por los terceros en el juicio y sobre la contestación a la reconvención por los actores reconvenidos, cuyos escritos rielan a los folios 213 al 233 y 143 al 165 respectivamente. Sin embargo, en virtud del doble grado de jurisdicción de conocimiento jerárquico vertical que tiene este Tribunal Superior, es oportuno indicar que el 25 de abril de 2008 fue admitida la reconvención propuesta sólo en lo que respecta a los demandantes, ya que a criterio del a quo los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIÉRREZ debían ser llamados como terceros, lo cual ordenó a pesar de que la parte demandada los incluyó como reconvenidos.
El juez de la causa en su labor jurisdiccional debe limitarse a resolver las peticiones de las partes en virtud del principio dispositivo que rige en nuestro procedimiento civil. En el caso de marras el a quo fundamentándose en el principio iura novit curia llama de oficio a los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIÉRREZ, con lo cual actúa a criterio de esta juzgadora fuera del ámbito de sus funciones ya que no puede pretender suplir la voluntad de las partes alegando conocer el derecho. En tal sentido, al haber obrado al márgen de lo solicitado, violentando así normas de orden público y el debido proceso, SE ANULA DICHA ACTUACIÓN Y LOS POSTERIORES ACTOS QUE SE CUMPLIERON, SÓLO EN LO QUE RESPECTA AL LLAMAMIENTO DE TERCEROS EFECTUADO EN EL AUTO DEL 25 DE ABRIL DE 2008 INSERTO A LOS FOLIOS 130 Y 131 DEL PRESENTE EXPEDIENTE, Y ASÍ SE RESUELVE.
De otra parte, para esta sentenciadora por no tener relevancia para el fondo del litigio la omisión de pronunciamiento en que incurrió el a quo sobre lo aquí denunciado, es improcedente el vicio alegado, Y ASÍ SE RESUELVE.

4.- FALSA APLICACIÓN DE UNA NORMA JURÍDICA:
Señaló como último vicio que:
…Ciudadana juez el a quo realizó lo que se conoce en doctrina como falsa aplicación de norma, pues ninguno de los supuestos del artículo 78 del CPC y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se verificó en la reconvención, razón por la cual la sentencia es nula por disposición del artículo 244 del CPC en concordancia con el artículo 243.4 al no haber aplicado la norma correcta, lo que supone violación al derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva…”

La falsa aplicación corresponde a que el juez escoge mal la norma. Es cuando aplica una norma, cuyo supuesto de hecho no se corresponde con los hechos demostrados. Normalmente la falsa aplicación va unida a la falta de aplicación de una norma, ya que si aplicó falsamente una, dejó de aplicar otra que sí se corresponde.
Para la doctrina (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. El procedimiento ordinario, página 145), la reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.
En el caso de autos, la parte demandada reconviene a la parte actora ciudadanos NERY MELINA WALDRÓN DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, y a su vez propone reconvención contra los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIÉRREZ, quienes son unos terceros ajenos a este juicio y que por lo tanto no podían ser traídos al proceso por la vía reconvencional.
Así las cosas, la parte demandada acumuló a su reconvención contra los actores una acción por vía principal de retracto legal arrendaticio contra unos terceros ajenos a este juicio, que en todo caso pudo la parte demandada solicitar su intervención como terceros en la contestación de la demanda pero no pretender tenerlos por reconvenidos.
Por lo tanto, el juez de primera instancia aplicó correctamente la consecuencia jurídica establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil al evidenciar la inepta acumulación planteada en la reconvención, lo cual considera esta jurisdicente que aplicó conforme a la normativa procesal vigente y dentro del ámbito de sus funciones y competencias, resultando improcedente la presente denuncia, Y ASÍ SE RESUELVE.
VI
MOTIVOS DE LA DECISIÓN
Esta Alzada pasa a decidir en los siguientes términos:
En el presente asunto ha sido demandado el desalojo de un inmueble fundamentado en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”.

Esta norma prevé las causales por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como el de marras, esto es, los contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, que es el caso bajo estudio.
El contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la presente acción, establece en su cláusula sexta lo siguiente:
“…SEXTA: El término de duración de este contrato es de un (1) año, contado a partir del 16 de febrero de 1996, prorrogable por seis (6) meses más automáticamente, si antes del vencimiento del primer año, ninguna de las partes notificare a la otra con un (1) mes de anticipación por lo menos su decisión de NO PRORROGAR el contrato…”
De la cláusula transcrita se desprende con meridiana claridad que los contratantes previeron que “se prorrogaría el contrato por seis (6 meses) más luego del año, si antes del vencimiento de ese año, ninguna notificara con un mes antes la decisión de no prorrogarlo”, considerando esta operadora de justicia que nos encontramos frente a un contrato que nació a tiempo determinado y que luego, en virtud de que no aparece que las partes antes del vencimiento hayan concertado su voluntad de prorrogarlo de conformidad con la cláusula sexta, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Ahora bien, tanto la Doctrina como nuestro Máximo Tribunal han sido contestes en señalar que para demandar la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ésta debe sujetarse a las causales taxativas que a tal efecto indica la norma y que ya fueron señaladas.
Tal y como fue alegado por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de informes presentado por ante esta Alzada, estima esta juzgadora RESOLVER PREVIAMENTE LA FALTA DE CUALIDAD O INTERÉS DE LA ACTORA PARA SOSTENER EL JUICIO Y ALEGADA EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
La falta de cualidad es una defensa perentoria cuya interposición corresponde a la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia del 14 de julio de 2003, N° 1919, expediente 03-0019). Desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 20 de diciembre de 2001, Expediente N° 000827, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche, dejó sentado respecto de la falta de cualidad lo siguiente:
“…El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. (Omissis).
Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Se trata, como he dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación y nada más…
…El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso…” (Subrayado de quien aquí decide).

También cabe citar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia fechada 14 de diciembre de 2004 dictada en el Expediente N° 03-1487, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, dejó sentado:
“(…). Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión, a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar y c) en algunos casos, el cumplimiento de algunos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, la preparación de la vía ejecutiva, en algunos procedimientos especiales. La legitimatio ad causam, tal y como lo ha dejado sentado esta Sala en reiteradas oportunidades, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado, la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos, se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador, sobre la pretensión, para poder proveer a la pretensión en ella contenida. (…)”.
En el caso de marras, los demandantes indican que en el año 2007 adquirieron un bien inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Acacias, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, inscrito bajo el N° 2007-LRI-T68-46.
Pero, dicho inmueble se encuentra ocupado actualmente por la hoy demandada en calidad de arrendataria, tal y como se observa del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de esta ciudad de San Cristóbal en fecha 11 de marzo del año 1996 (folios 23 al 26), entre ella y la Inmobiliaria San Sebastián.
La representación judicial de la demandada desconoce la cualidad de los demandantes en el sentido de que rechazan que sean los arrendadores del inmueble que su mandante ocupa por cesión o subrogación del contrato de arrendamiento celebrado.
En casos como el de marras, la doctrina ha sido constante y pacífica al reiterar que la cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento es un requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así se pueda comprobar la necesidad que alega.
De las actas procesales se evidencia que los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA son propietarios del inmueble objeto de desalojo, así se desprende del documento de propiedad mediante el cual el ciudadano MANUEL FRANCISCO GUTIÉRREZ RUIZ dio en venta el referido inmueble a los mencionados ciudadanos en fecha 17 de septiembre de 2007 por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira (folios 7 al 13); produciéndose la tradición de la cosa, subrogándose la titularidad o la propiedad del inmueble en los actores, y de la revisión a las actas se evidencia que los mismos demandan el desalojo posteriormente a la adquisición de la propiedad, es decir, en el mes de noviembre del año 2007.
Por tales razones, concluye esta juzgadora en armonía con lo expuesto por el a quo que los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA sí tienen cualidad activa en el presente juicio, Y ASÍ SE RESUELVE.
Resuelto lo anterior, debe resolverse el fondo del asunto así:
Durante el íter procesal la actora trajo a los autos elementos de prueba para demostrar sus dichos. Así tenemos que con el libelo aportó:
- Copia certificada de Acta de Matrimonio Civil contraído entre Juan Alfonso Peña Hinojosa y Nery Melina Waldron Dos Santos en fecha 21 de marzo de 2002 emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira (folio 6 y vuelto). Se valora este documento como instrumento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil por haber sido expedido por funcionario público competente para ello y por la veracidad en su contenido.
- Copia de documento de venta del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Acacias, piso 2, torre G, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, venta suscrita entre el ciudadano Manuel Francisco Gutiérrez Ruiz y los ciudadanos Nery Melina Waldron Dos Santos y Juan Alfonso Peña Hinojosa, registrada el 17 de septiembre de 2007 por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matrícula 2007-LRI-T68-46 (folios 7 al 13). Este instrumento se aprecia y se valora según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnado por la contraparte.
- Copia certificada de actas de nacimiento expedidas por la Oficina de Registro Principal del Estado Táchira correspondientes a los niños Juan Andrés y María Valeria, hijos de los demandantes ciudadanos Juan Alfonso Peña Hinojosa y Nery Melina Waldrón Dos Santos (folios 19 al 22). Se aprecian y se valoran como documentos públicos de acuerdo a la autenticidad del acto de que se trata y del funcionario que la expidió, según lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano.
- Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre Inmobiliaria San Sebastián y la ciudadana Nancy Rosales Abreu, sobre el inmueble objeto del presente juicio en fecha 11 de marzo de 1996 por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal del estado Táchira bajo el N° 69, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 23 al 26). Esta juzgadora valora dicha prueba según lo establecido en la normativa civil sustantiva prevista en el artículo 1.357 y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no fue impugnado en su oportunidad legal por la contraparte.

Durante el lapso probatorio la parte actora promovió:
- Mérito de los autos. Sobre este aspecto la jurisprudencia ya ha sido conteste en señalar que el mérito de los autos no son de los medios de prueba legalmente establecidos en nuestra legislación que puedan ser objeto de valoración probatoria.
- Contrato de arrendamiento suscrito entre Inmobiliaria San Sebastián y la ciudadana Nancy Rosales Abreu en fecha 11 de marzo de 1996 por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal del Estado Táchira bajo el N° 69, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Sobre esta prueba ya esta juzgadora se pronunció.
- Documento de venta del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Acacias, piso 2, torre G, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, venta suscrita entre el ciudadano Manuel Francisco Gutiérrez Ruiz y los ciudadanos Nery Melina Waldron Dos Santos y Juan Alfonso Peña Hinojosa y registrada el 17 de septiembre de 2007 por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matrícula 2007-LRI-T68-46. Esta prueba ya fue valorada.
- Copia certificada de Acta de Matrimonio Civil contraído entre Juan Alfonso Peña Hinojosa y Nery Melina Waldron Dos Santos. Este Tribunal ya valoró esta prueba.
- Prueba de informes a los Registros Inmobiliarios del Primer y Segundo Circuito del estado Táchira. Se evidencia con esta prueba que los demandantes son propietarios del inmueble objeto del presente juicio y que no aparece registrado ningún otro inmueble de su propiedad.
- Inspección Judicial al inmueble ubicado en la Avenida Principal del Barrio Ambrosio Plaza, Residencias Miura, piso 6, apartamento 6 G, donde figura como arrendatario el ciudadano Juan Manuel Peña Hinojosa, hermano del co-demandante y lugar donde residen actualmente. Conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y siguientes que regulan esta prueba, de la misma se evidencia tal y como corre a los folios 258 y siguientes, como quedó sentado por el Tribunal de la causa, desde el mes de junio de 2008 residen allí en un apartamento que no es de su propiedad, cubriendo gastos de servicio público, configurándose por lo tanto, el objeto de la pretensión de la acción intentada.
En la oportunidad de contestar la demanda la representación judicial de la parte demandada aportó:
- Copia certificada de expediente de consignación de alquileres realizados por la ciudadana Nancy Rosales Abreu a favor de Inmobiliaria San Sebastián llevado en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes (folios 78 al 127). Estas copias se valoran conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio promovió:
- Contrato de arrendamiento celebrado entre la Inmobiliaria San Sebastián y la ciudadana Nancy Rosales Abreu en fecha 11 de marzo de 1996, por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal del estado Táchira bajo el N° 69, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento ya fue valorado.
- Documento de venta del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Acacias, piso 2, torre G, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, venta suscrita entre el ciudadano Manuel Francisco Gutiérrez Ruiz y los ciudadanos Nery Melina Waldron Dos Santos y Juan Alfonso Peña Hinojosa y registrada el 17 de septiembre de 2007 por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matrícula 2007-LRI-T68-46. Esta prueba ya fue valorada.

Valorado como fue el acervo probatorio esta juzgadora pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto así:
Versa la presente acción de desalojo en la necesidad que alegan tener los ciudadanos JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS en su carácter de propietarios del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Acacias, piso 2, N° 203, torre G, Calle La Potrera, frente al Liceo José Félix Rivas, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, necesidad ésta contemplada en el literal b) del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el caso sub examine resulta obligante destacar la interpretación que sobre el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, han hecho los autores venezolanos GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, en la cual expresan: “…para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito) (…) 2.- La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así se pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de otra manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo, se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
En el caso de marras y siguiendo el criterio doctrinario supra indicado, quedó demostrada la relación arrendaticia por tiempo indefinido; que el vínculo entre los propietarios y la ocupante del inmueble es de origen arrendaticio según el contrato promovido por las partes, y que además es de naturaleza indeterminada, como ha quedado establecido; la cualidad de los propietarios del inmueble dado en arrendamiento, está demostrada en autos conforme al documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda; también quedó demostrada la necesidad de los propietarios para ocupar el inmueble, toda vez que se trata de un grupo familiar integrado por los padres y dos hijos menores, que no cuentan con otro inmueble de su propiedad; que se han visto obligados a ocupar un inmueble ajeno para poder satisfacer su necesidad de vivienda, todo lo que crea convicción en esta sentenciadora de la necesidad urgente e inminente de la parte actora que hace procedente la presente acción de desalojo, Y ASÍ SE RESUELVE.

VII
DISPOSITIVA
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada HILDE HANSSEN MUNCKER en fecha 19 de octubre de 2009, en contra de la sentencia dictada en fecha 6 de octubre de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión apelada y dictada el 6 de octubre de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró CON LUGAR la demanda que intentaron por desalojo los ciudadanos JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA y NERY MELINA WALDRÓN DOS SANTOS, en contra de la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificados en autos.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión según lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta sentencia en el expediente Nº 2143, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veintisiete (27) días del mes de enero de dos mil diez (2010). Años 199º de la Independencia y 150º de la federación.
La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
Refrendada por:
El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas

En esta misma fecha 27 de enero de 2010, se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2143, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (8:30 a.m.) dejándose copia certificada para el archivo de este Tribunal. Igualmente en la misma fecha se le hizo entrega al alguacil del tribunal de las respectivas boletas de notificación.
El Secretario,
Javier Gerardo Omaña Vivas

JLFdeA/JGOV/angie.-
Exp. 2143.-