TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
PARTE ACTORA: BLANCA CECILIA CASANOVA NIÑO, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-162.192, de este domicilio y hábil.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GERARDO JOSE VILLAMIZAR RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.220.327, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 38.697, según poder apud acta de fecha 09 de noviembre de 2.010 (f. 12).
PARTE DEMANDADA: GLADYS MARINA CARDENAS DE BORRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.199.606, casada, de este domicilio y hábil.
MOTIVO: RESOLUCIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE No.: 7063.
I
ANTECEDENTES DEL CASO
La presente causa es del conocimiento de éste Tribunal en razón de la recepción de escrito libelar proveniente del Juzgado distribuidor de expedientes en fecha 11-10-2.010.
A través de su demanda, la accionante BLANCA CECILIA CASANONA NIÑO, expone que interpone demanda de acción de Resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por incumplimiento contra la ciudadana GLADYS MARINA CARDENAS DE BORRERO, el cual tiene como objeto un inmueble consistente en un apartamento ubicado en Residencias Las Delicias, Torre A, piso 5, apartamento Nro. A-53, avenida Principal de la Guayana, vía hospital del seguro social, Municipio San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
Al folio 10. consta que la demanda es admitida en auto de fecha 22 de octubre de 2.010, con la orden de comparecencia para que la demandada procediera a dar contestación a la demanda de autos al segundo día de despacho siguiente de la constancia de autos de su citación.
Al folio 11 consta diligencia de la demandante de fecha 09 de octubre de 2.010 en la que indica haber sufragado lo necesario para la citación del demandado.
Al folio 15, consta diligencia de fecha 09 de noviembre de 2.010, en la que el alguacil del Tribunal informa haber citado a la demandada, agregando el respectivo recibo de citación.
A los folios 16 al 20, en escrito de fecha 11 de noviembre de octubre de 2.010, la demandada debidamente asistida de abogado, procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
A los folios 28 al 30 c0nsta escrito de promoción de pruebas de la actora, las cuales son admitidas en auto de fecha 18 de noviembre de 2.010.
No consta promoción de pruebas de la accionada.
II
MOTIVA DEL FALLO
La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
En consecuencia en acatamiento de lo indicado en el artículo 243. 3 del Código de Procedimiento Civil, se procede a indicar los términos en que quedó planteado la controversia, estableciéndose el thema decidendum de la causa.
ALEGATOS DE LA ACTORA:
La demandante indica que plantea una acción de Resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por incumplimiento de la accionada, en especial, a las cláusulas III, V, VII y XIV; con fundamento en los artículos 1.159. 1.264, 1.592, 1.167. 1.597 del Código Civil y 33 y 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
Señala que el lapso de duración del contrato es de un año, prorrogable automáticamente por un lapso igual por acuerdo por las partes y que se indicó que el contrato y las prorrogas que pudiere sufrir se rigen por las disposiciones legales y contractuales de un contrato a tiempo determinado.
La demandante expresa que la accionada venía pagando el canon de arrendamiento con retardo y desde el mes de enero de 2010, comenzó a incumplir con el pago, por lo que al acumularse dos mensualidades, se le solicitó la entrega del inmueble pero no pagó más el canon de arrendamiento y también se niega a entregar el inmueble y para la fecha de interposición de la demanda adeuda los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre, para un total de nueve meses. Indica además que el canon de arrendamiento se estableció inicialmente en la suma de Bs. 200.000,oo, siendo reajustado en el mes de febrero de 2009 en la suma de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,oo).
Señala que por tal razón demanda la Resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble y el pago de los cánones adeudados desde enero de 2010 hasta septiembre de 2010, equivalentes a la suma de Bs. 7.200,oo.
DE LA CONTESTACION DE DEMANDA:
La demandada señala en su defensa que opone en primer término la cuestión previa del artículo 346.9 del Código de Procedimiento Civil.
Realiza rechazo general a los hechos y el derecho de la demanda.
Señala que es cierto que es arrendataria del inmueble señalado por la actora, que la relación arrendaticia data de 8 años y 3 meses, en los cuales ha venido cumpliendo con sus obligaciones.
Señala que la relación arrendaticia se venía desarrollando normalmente, pero a finales del 2010, comenzaron las presiones de la arrendadora, por un temor infundado debido a la situación político social del país. Y para su sorpresa fue demandada ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, pero no obstante ello, acudió a cancelar el canon arrendaticio con la negativa de la firma del recibo respectivo, por lo que procede a realizar consignación arrendaticia ante este mismo Juzgado, lo cual consta en expediente Nro. 831. señala que igualmente ha cancelado el pago del condominio intentando entregárselos al abogado autorizado para recibirlos, por lo que no ha violado la cláusula contractual.
Expresa que se conversó con la propietaria para entregar el inmueble en febrero de 2011, a lo que se llegó a un acuerdo verbal y que en conclusión no existe falta de pago de canon de arrendamiento, por cuanto ello consta en el expediente de consignaciones, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar.
De acuerdo a las alegaciones y defensas y excepciones de las partes, la presente demanda queda circunscrita a una pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual de la demandada, con la negativa de ésta, alegando solvencia por haber cancelado el canon arrendaticio mediante consignación arrendaticia y la defensa de cosa juzgada mediante la interposición de cuestión previa.
Se tiene entonces que no es controvertido en la litis y por ende relevado de pruebas:
La existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la litis, regida por un contrato a tiempo determinado sobre el inmueble señalado en autos.
El monto del canon arrendaticio en la suma de Bs. 800,oo.
Queda controvertido y sujeto a la probanza de las partes:
La solvencia de la arrendataria en el pago de las pensiones arrendaticias demandadas como insolutas
La existencia de cosa juzgada.
PUNTO PREVIO:
RESOLUCIÓN DE CUESTIÓN PREVIA
La presente causa versa sobre una demanda de Resolución de contrato de arrendamiento, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…”
Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas y por cuanto la demandada opuso cuestiones previas, pasa quien juzga, a resolver las mismas en los siguientes términos:
La demandada promueve la cuestión previa del artículo 346.9 del Código de Procedimiento Civil.
El fundamento de la existencia de cosa juzgada, alegada por la accionada, se concreta en la decisión emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 22 de junio de 2.010, en expediente Nro. 12388-10, la cual agrega en copia simple.
Analizada la misma, se tiene que tal sentencia declara inadmisible la demanda de desalojo, interpuesta por la ciudadana BLANCA CECILIA CASANOVA NIÑO, contra la ciudadana GLADYS MARINA CARDENAS DE BORRERO.
Respecto a la cosa juzgada, el doctrinario Ricardo Henríquez La Roche, en su obra: Código de Procedimiento Civil, Tomo III, 3ª edición, pág. 67, indica:
“…a) Cosa Juzgada. La triple identidad de sujetos, objeto y causa de pedir (eadem personae, eadem res, eadem causa petendi) que determina la procedencia de la excepción de cosa juzgada, está consagrada en el artículo 1.395 de nuestro Código Civil, en cuya parte in fine, se expresa: “La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que el anterior:”
Para quien juzga, una sentencia de inadmisibilidad no produce efectos de cosa juzgada, pues no ha entrado a valorar y a pronunciarse sobre el fondo litigioso, dejando imprejuzgado el acto sujeto a revisión. La inadmisibilidad supone la ausencia de los requisitos procesales exigibles, lo que obliga a rechazar formalmente el recurso sin siquiera examinar las pretensiones de fondo de las partes. Tal como reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido indicando, la sentencia de inadmisibilidad carece de efectos propios de la cosa juzgada, no produce efectos ejecutivos ni tiene repercusión en las relaciones jurídico-materiales, pues se limita a rechazar un recurso por incumplimiento de determinados requisitos de índole procesal. En tal sentido, dicha sentencia no es título de ejecución por no haber pronunciamiento sobre el acto o disposición impugnada, de forma que éstos permanecen imprejuzgados. Por último, siendo uno de los motivos de la cosa juzgada asegurar la estabilidad y certidumbre de los derechos que las sentencias reconocen o declaran, la decisión que soberanamente dicte éste órgano jurisdiccional dirimiendo el fondo de la controversia sometida a su conocimiento, mal podría contradecir u oponerse a lo decidido previamente por el referido Juzgado Primero de Municipios de esta misma Circunscripción Judicial, que no entró a examinar el fondo o merito de aquella pretensión planteada. Por lo tanto, se infiere que la cuestión previa bajo examen no procede en Derecho, así se decide.-
Delimitada la litis se tiene que en el proceso Civil Venezolano, -de naturaleza eminentemente dispositivo-, el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.
En el caso sub iudice, como se indicó, no fue controvertida en la secuela del proceso la relación jurídica que vincula a las partes, por tanto habiendo alegado la actora como fundamento de su pretensión el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, al no cancelar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, y habiéndose excepcionado la parte demandada del incumplimiento imputado por la actora, debe expresamente el Tribunal constatar la prueba de los hechos alegados y las excepciones o defensas opuestas.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- Contrato de arrendamiento autenticado ante la Oficina Notarial segunda de San Cristóbal, de fecha 01 de agosto de 2.003, Nro. 09, Tomo 96. Este documento no resultó en el curso de la litis impugnado, por lo que al ser traído a los autos conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora como documento Público, de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como prueba de la relación arrendaticia existente entre las partes de la litis sobre el inmueble objeto de la acción de desalojo.
.- Originales de recibos de pago de canon arrendaticio comprendidos desde agosto de 2003 a septiembre de 2004. A pesar de estar suscritos por las partes de la litis, no son objeto de valoración en razón de que la relación arrendaticia ya quedó demostrada y el pago de los meses indicados no está controvertido.
.- Originales de recibos de pago de canon arrendaticio comprendidos desde octubre de 2004 a septiembre de 2.005. No obstante apreciarse suscritos por las partes de la litis, no son objeto de valoración en razón de que la relación arrendaticia ya quedó demostrada y el pago de los meses indicados no está controvertido.
.- Originales de recibos de pago de canon arrendaticio comprendidos desde octubre de 2005 a septiembre de 2.006. No obstante apreciarse suscritos por las partes de la litis, no son objeto de valoración en razón de que la relación arrendaticia ya quedó demostrada y el pago de los meses indicados no está controvertido.
.- Originales de recibos de pago de canon arrendaticio comprendidos desde octubre de 2006 y agosto de 2.007. No obstante apreciarse suscritos por las partes de la litis, no son objeto de valoración en razón de que la relación arrendaticia ya quedó demostrada y el pago de los meses indicados no está controvertido.
.- Originales de recibos de pago de canon arrendaticio comprendidos desde septiembre de 2.007 a diciembre de 2.007. No obstante apreciarse suscritos por las partes de la litis, no son objeto de valoración en razón de que la relación arrendaticia ya quedó demostrada y el pago de los meses indicados no está controvertido.
Originales de recibos de pago de canon arrendaticio comprendidos desde diciembre de 2007 a enero de 2009. No son objeto de valoración en razón de que la relación arrendaticia ya quedó demostrada y el pago de los meses indicados no está controvertido.
.- Originales de recibos de pago de canon arrendaticio comprendidos desde febrero de 2009 a diciembre de 2009. No son objeto de valoración en razón de que la relación arrendaticia ya quedó demostrada y el pago de los meses indicados no está controvertido.
.- Recibo de pago del canon arrendaticio del mes de enero de 2010. Se tiene como demostrativo del pago de ese mes, que es demandado como insoluto.
Autorización de fecha 02 de enero de 2006, otorgado por la demandante da a través de documento privado a los ciudadanos Belkis Parra Casanova y a Simón Parra Casanova. No son objeto de valoración, por no aportar nada relevante sobre el hecho controvertido.
.- Recibos de pago emanados de RENTABLES, C.A. No son objeto de valoración por tratarse de documento privado emanado de tercero, y no ser ratificados mediante la testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Código de Procedimiento Civil.
.- En relación a la prueba de informes, éste Juzgador considera que no estando evacuada la misma, su resultado es irrelevante en la litis, ya que existen suficiente elementos en autos para decidir el asunto controvertido. Así se decide.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
.- Copia simple de la decisión emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 22 de junio de 2.010, en expediente Nro. 12388-10. Se indica que esta documental se analizó en lo referente al punto previo de cosa juzgada.
Analizadas y valoradas las pruebas en la presente causa, así como las alegaciones y defensas y excepciones opuestas, se tiene que demandado la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado suscrito de manera autentica por las partes de la litis, al alegar la demandante que su inquilina adeuda los cánones arrendaticios de los meses de enero a septiembre de 2010 a razón de Bs. 800,oo cada uno, así como el condominio del apartamento que ocupa, la demandada pretende excepcionarse con la indicación de que tales cánones se encuentran depositados en expediente de consignaciones arrendaticios Nro. 831 de la nomenclatura de este mismo Tribunal.
De autos no quedó demostrado el pago de la suma del mes de enero, ni tampoco hay constancia en los mismos del pago de los meses de febrero a mayo de 2.010, ya que en el expediente de consignaciones arrendaticias Nro. 831 de la nomenclatura de este mismo Tribunal se tiene que en fecha 30 de julio de 2010 la demandada consigna los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2.010, a razón de Bs. 200,oo cada uno.
Disponen los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil:
“Artículo 1159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”.
“Artículo 1160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe…”.
“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”.
De las normas parcialmente transcritas se evidencia que las partes intervinientes en un contrato bilateral, como es el caso del arrendamiento, están obligadas a cumplir sus obligaciones de acuerdo a lo convencionalmente pactado. Para el caso del inquilino éste debe además obligatoriamente pagar el canon conforme lo dispuesto en el artículo 1592 eiusdem en la forma convenida. En el presente caso, la demandada debía cancelar la suma de Bs. 800,oo por los cánones arrendaticios de los meses de enero a septiembre de 2.010, no estando el arrendador obligado a recibirlo de manera fraccionada; de ahí que, tales pagos ha de realizarlos la arrendataria, conforme lo pautado en el contrato de arrendamiento. Ahora bien al no traer la demandada a la litis elementos que demostraran su excepción en haber cancelado los meses de enero a mayo de 2.010, debe tenerse como incumplido el contrato de arrendamiento en su cláusula III. Así se decide.
Igualmente se evidencia un incumplimiento parcial de la demandada al constatarse que canceló de manera incompleta los cánones arrendaticios de los meses junio, julio, agosto y septiembre de 2.010, al pagar la suma de Bs., 200,oo por cada mes, cuando quedó demostrado que el canon se estableció en la suma de Bs. 800,oo. Así se decide.
Al constatarse que la demandada incumplió el contrato de arrendamiento, hace que surja para el arrendador la facultad de demandar la resolución, conforme lo previsto en el artículo 1264 del Código Civil que establece que las obligaciones deben cumplirse como fueron contraídas. Así se resuelve.
Como quedó demostrado el pago incompleto de los meses de junio a septiembre de 2.010, se debe declarar sin lugar el petitorio del pago de la suma de Bs. 7.200, o reclamado por la actora y solo se condena al pago de la diferencia de tal monto, lo cual se calculará mediante experticia complementaria a realizarse por experto contable. Así se decide.
Estando los méritos procesales parcialmente a favor de la parte actora, la demanda, conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil procederá parcialmente. Así se declara.
III
DECISION
En razón a las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, es incoada por la ciudadana BLANCA CECILIA CASANOVA NIÑO, contra la ciudadana GLADYS MARINA CARDENAS DE BORRERO.
SEGUNDO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la litis, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 01 de agosto de 2003, inserto bajo el Nro. 09, Tomo 96.
En consecuencia, la demandada GLADYS MARINA CARDENAS DE BORRERO, deberá hacer entrega a la demandante BLANCA CECILIA CASANOVA NIÑO, el inmueble consistente en un apartamento ubicado en Residencias Las Delicias, Torre A, piso 5, apartamento Nro. A-53, Avenida Principal de La Guayana, vía hospital del seguro social, Municipio San Juan Bautista, de la ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira; en el mismo buen estado de pintura de las paredes y techos, pisos, griferías, tuberías, cerraduras de ventanas y puertas, y con la solvencia de todos los servicios públicos.
TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR el pago de la suma de Bs. 7.200, oo. En su lugar, la parte demandada deberá cancelar la diferencia entre esa suma y lo pagado en expediente de consignaciones Nro. 831 que cursa en este mismo Tribunal, referido a los meses demandados como insolutos.
CUARTO: SE EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, en razón de no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dos (2) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 03:15 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. N° 7063.