JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MICHELENA Y LOBATERA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
MICHELENA, VEINTISEIS (26) DE ABRIL 2010.
PODER JUDICIAL.

PARTE DEMANDANTE: NORMA TERESA LOZADA ARAQUE, titular de la cedula de identidad Nº 5.030.373, domiciliada en Borota, Municipio Lobatera del Estado Táchira.
ABOGADA DE LA DEMANDANTE: MARIE MARCELLE MALDONADO DUARTE, inscritas IPSA bajo el Nº 76.461.
PARTES DEMANDADAS: ORLANDO CASTRO SANABRIA Y MARIA DEL CARMEN BELTRAN ORJUELA, colombianos, mayores de edad, titulares de la cédula de ciudadanía colombiana Nº 79.140.341 Y 51.640.613, domiciliados en la calle Santa Rosalía Nº 5-20, Borota, Municipio Lobatera del Estado Táchira.
ABOGADO APODERADO DE LAS PARTES DEMANDADAS: GERSON ORLANDO BLANCO PEREZ, titular de la cedula de identidad Nº 9.235.057, inscrito en el IPSA bajo el Nº 52.830.
MOTIVO: DESALOJO por contrato arrendamiento verbal, fundamentado en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
EXPEDIENTE: Nº 000-411-2010.
PARTE NARRATIVA
Se inicia la presente Causa, mediante demanda de fecha veinticuatro (24) de febrero de 2.010, interpuesta contra los ciudadanos ORLANDO CASTRO SANABRIA Y MARIA DEL CARMEN BELTRAN ORJUELA, colombianos, identificados anteriormente, a objeto de que los mencionados, como arrendatarios de un inmueble, ubicada en la en la calle Santa Rosalía Nº 5-20, Borota, Municipio Lobatera del Estado Táchira. Mediante CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL, solicita el desalojo del inmueble, fundamentado la acción en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Propiedad del inmueble que le pertenece a la demandante según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Lobatera Estado Táchira, anotado bajo el Nº 31, Folios 104 al 106, Tomo I, Protocolo I, de fecha 20 de agosto de 1999., anexo marcada con la letra “A”. Inicialmente se había convenido que el arrendamiento seria por el plazo de seis (6) meses contados a partir de l01 de agosto de 2008, es decir que el contrato verbal tenia un plazo de duración hasta el día 01 de febrero de 2009, plazo este que se renovó, momento en el cual se les comunico que el contrato verbal se consideraba vencido y que se le concedía un plazo de prorroga legal de seis (6) meses mas, para que se entreguen el inmueble, lo cual consta en notificación que se hiciere a través de este mismo tribunal, según constancia en solicitud Nº 1.175-2009, del cual anexa copia. El canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.350, oo), mensuales y aun cuando estaban atrasados en el pago de los canones de arrendamiento, de buena fe y confiando en que desocuparían la casa en el tiempo estipulado, es decir dentro de los seis meses hasta el día 01 de febrero del 2010, les recibí el monto de los canones insolutos. Cuando seria mi sorpresa que los señores ORLANDO CASTRO SANABRIA y su compañera señora MARIA DEL CARMEN BELTRAN ORJUELA, comienzan a realizar las consignaciones del canon de arrendamiento y me notifican verbal que no van a desocupar la casa y que recurra a las instancias que yo quiera, que a ellos nadie los va sacar de allí. Comenzaron así los problemas personales entre nos nosotros, aun cuando ya me habían notificado los vecinos eran problemáticos y causaban escándalos y molestias para la comunidad. Por otra parte he recibido constantes quejas de los vecinos cercanos que me instan a que desocupe la casa o me van a citar a la Fiscalia, por cuanto los señores ORLANDO CATRO SANABRIA y su compañera señora MARIA DEL CARMEN BELTRAN ORJUELA, permiten que vayan personas distintas a la familia a formar escándalos y a deteriorar las paredes de la casa, incluso hemos tenido inconvenientes de palabras por cuanto llegan jóvenes compañeros de estudios de los hijos de los inquilinos a montarse en los chaguaramos del frente de la casa y forman bochinche en la casa, colocan música a alto volumen, y forman escándalos lo que perturba la tranquilidad, de los vecinos y me están acarreando problemas con ellos, a quienes aprecio en gran estima, pues somos vecinos de toda la vida y no es justo que unos inquilinos recién llegados se dañen las relaciones dentro de la comunidad. Al hacerle las reclamaciones necesarias, se han presentado problemas de palabras entre nosotros, pero en días pasados, la situación se agravo y fui objeto de agresiones físicas por parte de los inquilinos, tal y como consta en el acta que en relación a los hechos se levanto en la delegación de la Parroquia Constitución en fecha 04 de febrero y en el que se me indico debía hacerme el examen medico forense, lo cual hice efectivamente y se anexa en original, al igual que el acta en copia certificada que se levanto en la delegación. Como usted comprenderá ciudadana Juez, es imposible que se sigan manteniéndose relación inguilinaria entre nosotros, pues no puedo seguir tolerando que me agregan y me mal pongan ante los vecinos ni que alteren las relaciones vecinales entre los miembros de la comunidad y lo que es peor ya los vecinos se molestan por los escándalos y problemas que estos generan. Agrego original por secretaria para su vista y devolución consignando copias certificadas por la secretaria de los siguientes documentos:
- consigno copia del documento compraventa del inmueble Registrado la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Lobatera Estado Táchira, anotado bajo el Nº 31, Folios 104 al 106, Tomo I, Protocolo I, de fecha 20 de agosto de 1999, marcado con la letra “A”.
- Copia de la solicitud de notificación con nomenclatura Nº 1.175/2009.
- Copia certificada del acta Nº 48 de la Delegación Parroquia Constitución, Dirección de Policía y Participación Ciudadana.
Fundamento de la demanda.
De conformidad con el, artículo 34 de la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente articulo.
DE LA ADMISION.
La demanda fue admitida el primero (01) de marzo del 2010, cursa en los folios 26 y 27 de la presente causa y provista del curso de Ley conforme al articulo 881 del Código de Procedimiento Civil, del procedimiento breve respectivo, se ordenó la citación de los demandados para fines de su comparecencia librándose boletas de citación Nº 11-2010 y Nº 12-2010.
CITACION.
Al alguacil proceder hacer entrega de las boletas de citación las partes demandadas se negaron a firmar, manifestando que tenían que hablar con su abogado, consignada las boletas junto a las compulsas, por el alguacil adscrito al Juzgado de este Municipio, según diligencia de fecha diez (10) de marzo del 2010. Por auto de fecha doce (12) de marzo del 2010, se dispone que la secretaria libre boletas de notificaciones, en la cual comunique a los referidos ciudadanos la declaración de la alguacil relativa a la citación.
DE LA CONTESTACION.
Los ciudadanos ORLANDO CASTRO SANABRIA Y MARIA DEL CARMEN BELTRAN ORJUELA, asistido del abogado GERSON ORLANDO BLANCO PEREZ, presentaron escrito de contestación a la demanda dentro del lapso legal, el día veinticuatro (24) de marzo del 2010. Del escrito se pudo constatar que los ciudadanos demandados, reconocen que son arrendatarios, del inmueble ubicado en Borota, calle Santa Rosalía, casa Nº 5-20, del Municipio Lobatera Estado Táchira, por contrato a tiempo indeterminado, y que lo celebro el ciudadano Orlando Castro Sanabria, ha venido pagando los canones de arrendamiento con puntualidad, todos los primeros días de cada mes, los últimos pagos los ha estado haciendo por ante el Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera; por la negativa de la arrendadora de recibirle los pagos de los canones de arrendamiento. Opuso cuestiones previas de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal cuarto, ya que MARIA DEL CARMEN BELTRAN ORJUELA, no hizo ningún contrato ni negociación con la demandante, al dar contestación al fondo de la demanda, rechazo y contradijo en todas y cada unas de sus partes la demanda intentada en su contra por desalojo tanto de los hechos como en derecho por las circunstancias de que se esta violando lo establecido en la Ley de Arrendamiento, en lo que se refiere a las causales de desalojo, ya que no esta incurso en ninguna de las causales establecidas en la ley. Así mismo manifiestan que le han dado mantenimiento adecuado a la vivienda y que en su defecto sea declarada sin lugar la demandad intentada por la ciudadana NORMA TERESA LOZADA ARAQUE.
PROCEDENCIA DE LA ACCION ESCOGIDA POR EL DEMANDANTE.
En virtud de que la parte demandada alega que se esta violando lo establecido en la Ley de Arrendamiento en lo que se refiere a las causas de Desalojo, ya que no esta incurso en ninguno de las causales establecidas en la ley.
De la trascripción anterior, aprecia esta Sentenciadora, que la presente acción de desalojo de un inmueble arrendado por contrato verbal, está enmarcada dentro de los términos y regulaciones del nuevo Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, dicho texto legal tiene establecido el procedimiento y acción de desalojo de inmuebles arrendados en el artículo 34, que textualmente:
ARTICULO 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se funda en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonesto, indebido o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este articulo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente articulo.
(Subrayado del tribunal).
En el caso de autos, la parte actora manifiesta en el libelo de demandada los HECHOS Y FUNDAMENTOS DE DERECHO, lo siguiente:
“…inicialmente había convenido que el arrendamiento seria por el plazo de seis (6) meses contados a partir del 01 de agosto del 2008, este se renovó automáticamente hasta 01 agosto 2009, momento en el cual se les comunico que el contrato verbal se consideraba vencido y se le concedía una prorroga de seis (6) meses para que desocupen.... Es imposible que sigan manteniéndose la relación inguilinaria entre nosotros, pues no puedo seguir tolerando que me agredan y me mal pongan ante los vecinos, ni que alteren las relaciones vecinales entre los miembros de la comunidad, y lo que es peor, ya los vecinos se molestan por los escándalos y problemas que estos ciudadanos generan. Por todo lo anteriormente expuesto y con fundamento en el parágrafo segundo del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por cuanto se trata de un contrato verbal, es que procedo a demandar a los ciudadanos…”.
De lo anterior, aprecia esta sentenciadora, que la accionante de autos, demanda el desalojo de un inmueble, mediante contrato verbal, con fundamento en el Parágrafo Segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No fundamentado en las causales taxativamente establecidas, para los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado. Se sirvió citar el comentado de Juan Garay y Miren Garay en la edición de la Ley de Arrendamiento de Alquileres 2001: “Por ejemplo una familia con niños o adolescentes que causen daños repetidamente en el inmueble, o molesten continuamente a los vecinos o bien que el propio inquilino con exceso de alcohol, cause molestias al vecindario y sea este un hecho repetido…”, lo cual desde todo punto de vista del derecho es improcedente e inadmisible, la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico. Es improcedente porque la acción de DESALOJO, las causales son taxativas, indicadas anteriormente, están establecidas solo para los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, siendo en consecuencia improcedente la acción incoada de desalojo, por causar molestias a los vecinos de la comunidad, agresiones físicas y verbales a la propietaria arrendadora del inmueble. En efecto la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica de la pretensión, pues al ser este un contrato verbal, lo procedente era intentar, esta incurso en una de las causales del desalojo, una acción de resolución o de cumplimiento de contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado, cuando se fundamente en causales distintas a las previstas en el articulo 34 ejusdem y así expresamente se decide.
En cuanto al motivo principal de la demanda de desalojo por los hechos expuestos por la parte actora en su libelo, lo cual encierra la pretensión, no logra este mostrar en el presente juicio la existencia de estar incursa en una de las siete causales, requisito esencial para que prospere la demanda por desalojo prevista en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su articulo 34, el cual ya se trascribió. Es decir solo cuando se fundamente la demandada en el incumplimiento de alguna de las causales previstas en dicho artículo y siempre que se trate de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, es que se debe demandar el desalojo.
En criterio de este tribunal, resulta importante señalar que la característica de la bilateralidad que existe en el contrato de arrendamiento, permite destacar que la Resolución, el cumplimiento del contrato de arrendamiento y a partir de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el desalojo, son algunas de las acciones previstas para resolver los conflictos entre las partes contratantes, de allí la importancia de determinar la vigencia del contrato y el fundamento de la pretensión del demandante, a fin de verificar si la pretensión esta orientada a la disolución del vinculo contractual , a la ejecución del contrato, o al desalojo del inmueble.
Asimismo en estos contratos la acción resolutoria de cumplimiento o cualquier otra acción, puede ejercerse cuando las causales de incumplimiento o violación de la ley no sean coincidentes con los casos previstos en los literales de dicho articulo, conforme lo señala el parágrafo segundo ejusdem el cual dispone: “quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente articulo”. Lo que hace contraria a derecho la petición de la demandante, considerando quien Juzga que la misma es inadmisible, conforme a lo previsto en el enunciado del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y así se decide. Considerando este sentenciador, improcedente el análisis de las posteriores pruebas al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

PARTE DISPOSITIVA.
Por todos los razonamientos y fundamentos de hecho y de derecho expuesto, este Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Inadmisible por improcedencia, la acción que por desalojo, fundamentada por agresiones verbales, físicas, molestias a los vecinos de la comunidad, sin lograr demostrar en el presente juicio la existencia de estar incursa en una de las siete causales, previstas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; requisito esencial para que prospere la demanda por desalojo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
TERCERO: Se ordena librar boleta de notificación a las partes de la presente decisión de conformidad con el articulo 251 de Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y déjese copia para el archivo del tribunal.
Dada firmada sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veintiséis (26) días del mes de abril del dos mil diez (2.010).
LA JUEZ.

ABOG. ALICIA KATHERINE CARDENAS QUIROGA.

EL SECRETARIO.

ABOG. VICTOR MANUEL ANDRADE GARCIA.

En la misma fecha siendo las 12:00 a.m., se publico, se registro y se dejo copia de la anterior decisión.

El secretario Suplente.


Abg. VICTOR MANUEL ANDRADE GARCIA.

EXP Nº 000-411-2010.

AKCQ/vmag.