TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: JOSE RAMON CHACON ESCALANTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.888.883.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados AMILCAR QUINTERO ROMERO y JOSE GREGORIO CHINOSME NAVARRO, inscritos en Inpreabogado bajo los Nos. 59.970 y 58.916 respectivamente; según poder apud-acta de fecha 04 de noviembre de 2009 (f.7).
PARTE DEMANDADA: GLORIA FRANCISCA GALVIS DE URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.955.396.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados HENRY ACERO y JOSE LUIS TORRES SANCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 90.567 y 38.656 respectivamente; según poder apud-acta de fecha 24 de noviembre de 2009 (f. 11).
MOTIVO: DESALOJO.
II
ANTECEDENTES DEL CASO
Se inició el presente juicio por demanda intentada por el ciudadano JOSE RAMON CHACON ESCALANTE, quien indica: Que en fecha 01 de septiembre de 2007 empezó su relación arrendaticia con la ciudadana GLORIA FRANCISCA GALVIS DE URBINA, según contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, sobre un inmueble compuesto por un galpón destinado para la actividad de mecánica y otros servicios afines, ubicado en la vereda 1, Nro. 0-30 Barrio San José, sector El Paraíso, Barrio San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; fijándose un canon arrendaticio de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00). Señala además, que la arrendataria ha incumplido con el pago de los últimos diecinueve (19) meses de cánones de arrendamiento, desde el 01 de febrero de 2008 al 01 de septiembre de 2009.
Señala, que siendo infructuosas las diligencias para que la arrendataria, le cancele las cantidades debidas por cánones de arrendamiento, se ve en la necesidad de demandar a la arrendataria para que convenga: En el desalojo del inmueble. En el pago de los cánones de arrendamiento del 01 de febrero de 2008 al 01 de septiembre de 2009, a razón de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) mensuales, para un total de TRECE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 13.300,00), por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cánones insolutos. Las costas del juicio. Con la petición de medida de secuestro.
Acompaña a su escrito: Copia del documento de propiedad del inmueble (fs. 1 al 5).
Por auto de fecha 02 de noviembre de 2009, se admitió la presente demanda (f. 6).
En fecha 24 de noviembre de 2009, la parte demandada otorga poder apud-acta a los Abogados HENRY ACERO y JOSE LUIS TORRES (f. 11).
En fecha 26 de noviembre de 2009, compareció la parte demandada representada por el Abogado JOSE TORRES, y consignó escrito en el cual promovió cuestiones previas y dio contestación al fondo de la demanda. Indica la demandante en su defensa:
1. Que opone la cuestión previa del numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 78 eiusdem.
2. Al fondo de la demanda: Niega, rechaza y contradice la demanda intentada en su contra. Niega y rechaza que haya dejado de cumplir con el pago de diecinueve (19) meses de cánones de arrendamiento; tal y como se explicó en demanda declarada sin lugar por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de esta Jurisdicción. Señala, que desde el inicio de la relación arrendaticia el propietario se ha negado a expedir recibo, lo cual por múltiples razones, no le despertó suspicacia alguna. Que le canceló mediante cheque el mes de junio y abono del mes de julio.
-Señala, que niega que el demandante haya hecho múltiples diligencias para el cobro de cantidades de dinero alegadas, que le haya solicitado la desocupación del inmueble, debiendo además cancelar las costas de la pretensión desestimada. Que ha venido cancelando mes a mes los pagos correspondientes por concepto de electricidad del inmueble, los cuales deben ser descontados del canon mensual (fs. 12 al 15).
En el lapso probatorio la demandante promueve: El mérito favorable de autos. El artículo 78 del Código de procedimiento Civil. La falta de los pagos de cánones de arrendamiento (fs. 18 y 19).
Pruebas que son admitidas mediante auto de fecha 15 de diciembre de 2009 (f. 20).
A su vez, la representación judicial de la parte demandada en el lapso probatorio promueve: Documentales: El contenido del libelo de demanda (f. 16).
Pruebas que son admitidas mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2009 (f. 17).
III
MOTIVA DEL FALLO
Visto que con su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada promovió cuestiones previas, este Tribunal de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a decidir en capítulo previo a la sentencia sobre la procedencia o no de la referida defensa previa.
CUESTIÓN PREVIA
La parte demandada promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 78 eiusdem.
Fundamenta la cuestión previa, en el hecho de que el demandante en su libelo de demanda deja claro que peticiona una acción de desalojo, pero que también es claro que pretende el cobro de cantidades de dinero provenientes de cánones supuestamente insolutos, diciendo más adelante que se trata de daños y perjuicios.
Señala, que es lógico que el demandante hubiese expresado que demandaba o exigía el pago de la suma como indemnización de daños y perjuicios, pero que no deja claro cuál es la naturaleza de su pretensión. Y que en segundo término, en la solicitud de medida del libelo de demanda, al solicitar medida preventiva de embargo, la pretensión es cobro de suma de dinero, por lo que debió pedir el secuestro. De donde se deduce que hay dos (2) pretensiones, una la de desalojo y otra el cobro de bolívares provenientes de cánones de arrendamiento insolutas, lo cual es incompatible con la acción de desalojo.
Para resolver, este Sentenciador, observa:
El artículo 78 del Código del Código de Procedimiento Civil, establece:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. […]”
Igualmente, se aprecia del escrito libelar que el petitorio del demandante indica:
“PRIMERO: Por desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado.
SEGUNDO: Que sea condenado al pago de los cánones de arrendamiento siguientes: Del 01 de febrero de 2.008 al 01 de septiembre de 2009; cada mes por un monto de BOLIVARES FUERTES SETECIENTOS (Bs. 700,00) mensuales, para un total de BOLIVARES FUERTES TRECE MIL TRESCIENTOS (Bs. 13.300,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, equivalentes a los canones insolutos y /o adeudados.” (subrayado propio).

Respecto a la inepta acumulación en materia arrendataria, la Jurisprudencia de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, de fecha 4 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, señala:
“[…] Si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas […] Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato. La Sala, de la lectura del petitorio del libelo […] considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto […] Para la sala es indudable que no pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. […].
En el caso sub iudice, la lectura del contrato de arrendamiento accionado patentiza, prima facie, la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes en conflicto; por consiguiente, puede la parte actora pretender la resolución judicial conforme lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil. No obstante, incurre en una acumulación prohibida de pretensiones, pues ante el incumplimiento del arrendatario, según se afirma en el libelo de la demanda, peticiona la resolución judicial del contrato accionado y al mismo tiempo aspira que el arrendatario cumpla con el pago de unos pretensos cánones de arrendamiento insolutos, más los que se sigan causando hasta la definitiva desocupación del inmueble, pretensiones que resultan contrarias entre sí. En efecto, el pago del canon mensual solo podrá demandarse en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados como contraprestación por el uso del inmueble, lo cual no es el caso de marras.”

De lo anterior se tiene, que demostrado como quedó que el demandante peticiona subsidiariamente, a título de indemnización de daños y perjuicios los cánones dejados de percibir; y conforme al criterio jurisprudencial señalado, se tiene, que a criterio de este Juzgador no procede la cuestión previa propuesta. Aunado a que la solicitud de cautela de secuestro o embargo, en nada incide sobre la pretensión procesal de la causa, debido a la naturaleza jurídica propia de las medidas preventivas. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
En lo que se refiere al fondo de lo debatido; se observa, que el mérito de la causa quedó centrado en la pretensión de la parte actora de obtener el desalojo del inmueble (galpón) ubicado en la vereda 1, No. 0-30, Barrio San José, sector El Paraíso, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. El cual fue cedido en contrato verbal a tiempo indeterminado, con un canon de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) mensuales, y que a la fecha el arrendatario no ha cancelado diecinueve (19) meses de arriendo, desde los meses 01 de febrero de 2008 al 01 de septiembre de 2.009, para un total de TRECE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 13.300,00). Por lo que demanda: El desalojo del inmueble. El pago a título de indemnización de daños y perjuicios equivalentes a los cánones dejados de percibir.
Frente a las alegaciones de la actora, la parte demandada: Rechazó y contradijo la demanda intentada en su contra, y adujo, que ha dado fiel cumplimiento al pago del canon de arrendamiento estipulado. Que ello se explica en la demanda que fue declarada sin lugar por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de esta Jurisdicción, señalando, que desde el inicio de la relación arrendaticia el demandante se ha negado a expedir recibo motivado a la confianza existente, y que le canceló mediante cheque el canon del mes de junio y abonó parte del mes de julio.
Planteados así los límites de la controversia, el Tribunal observa, que no resultó controvertida la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente proceso ni la naturaleza del contrato, es decir, la de ser un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado. Así se establece.
El Tribunal para pronunciarse observa: En materia civil, las normas que señalan las pautas que deben seguir las partes para poder vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos dichas normas, dentro de un proceso judicial, quien alega la existencia de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación.
Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil, refiere, que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble, por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella; y el 1.592 eiusdem, indica, como obligación principal del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones, y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. De tal manera que, una vez probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución o el desalojo del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte, y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En concordancia con lo anterior, vale indicar, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuado la acción se funde en la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas; es decir, que para que prospere la acción de desalojo fundada en falta de pago, es requisito indispensable que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas.
En el caso sub iudice, observa quien aquí sentencia, que no fue controvertida en la secuela del proceso la relación jurídica que vincula a las partes; por tanto, habiendo alegado la actora como fundamento de su pretensión el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, al no cancelar los cánones de arrendamiento desde el 01 de febrero de 2.008 al 01 de septiembre de 2.009, y habiéndose excepcionado la parte demandada del incumplimiento imputado por la actora; debe expresamente el Tribunal constatar la prueba de los hechos alegados y las excepciones opuestas.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- Copia simple del documento de propiedad del inmueble, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 25 de junio de 1.981, No. 2, Protocolo Primero. Documental que no resultó impugnada, por lo que se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble y cualidad del demandante para intentar la acción.
En la oportunidad de promoción:
.- Mérito de autos. Sobre el mérito favorable de autos, la Sala Político-Administrativa del Máximo Tribunal de la República, en sentencia del 30 de julio de 2002, señaló que “...dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.”; razón por la cual, este Operador de Justicia acogiéndose al criterio supra citado, no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567).
.- Promueve el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Se indica, que lo expuesto sobre este artículo ya quedó resuelto anteriormente.
.- Promueve la falta de existencia de los pagos de cánones de arrendamiento. Se indica, que ello se analizará más adelante.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
.- Mérito de autos en lo que se refiere a la acumulación de la pretensión de desalojo y cobro de cánones arrendaticios. Se indica que ello ya fue objeto de análisis y resolución.
CONCLUSIÓN PROBATORIA
De este modo, habiendo expuesto la parte demandada como fundamento de su excepción su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos por la parte actora; observa el Tribunal, que de autos no consta probanza alguna que evidencie la veracidad de sus excepciones; no logrando desvirtuar la acción intentada, y por tanto, las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, por las razones que se han dejado expuestas en el texto del presente fallo, razón por la cual la acción intentada debe prosperar. Y así se decide.
Daños y perjuicios:
En relación a lo peticionado por la parte demandante del pago de daños y perjuicios; quien aquí dilucida considera:
En razón a la naturaleza propia del contrato de arrendamiento –tracto sucesivo-, se tiene, que la Jurisprudencia Patria ha venido estableciendo, que en las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador; circunstancia que ocurre en este litigio, por lo que dicha reclamación debe ser declarada procedente. Así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En razón a las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda que por DESALOJO de inmueble, es propuesta por el ciudadano JOSE RAMON CHACON ESCALANTE representado por los Abogados AMILCAR QUINTERO ROMERO y JOSE GREGORIO CHINOSME NAVARRO, contra la ciudadana GLORIA FRANCISCA GALVIS DE URBINA representada por los Abogados HENRY ACERO y JOSE LUIS TORRES SANCHEZ, identificados en autos.
SEGUNDO: SE CONDENA a la ciudadana GLORIA FRANCISCA GALVIS DE URBINA, a la entrega de inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en un galpón destinado para la actividad de mecánica y otros servicios afines, ubicado en la vereda 1, Nro. 0-30 Barrio San José, sector El Paraíso, Barrio San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada GLORIA FRANCISCA GALVIS DE URBINA, pagar al accionante JOSE RAMON CHACON ESCALANTE; la suma de TRECE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 13.300,00), por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cánones insolutos del 01 de febrero de 2008 al 01 de septiembre de 2009, a razón de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) mensuales.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, al resultar totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido, que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los nueve (9) días del mes de abril de dos diez (2010). AÑOS: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. N° 6194.