TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y APODERADOS
PARTE ACTORA: POLIDORO RICO FIERRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-16.230.581, de este domicilio y hábil.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado VICTOR DUQUE RAMIREZ, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-1.530.720, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 4.122; según consta de poder apud-acta de fecha 02 de julio de 2009 (f. 12).
PARTE DEMANDADA: DORIS MOROS LOPEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.506.742, de este domicilio y hábil; quien actúa asistida de la Abogada JANETH STELLA ARIAS ALJURE, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 78.329.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE No.: 5923.
II
PARTE NARRATIVA
Es del conocimiento de este Juzgado la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano POLIDORO RICO FIERRO, contra la ciudadana DORIS MOROS LOPEZ; en razón de ser recibida del Juzgado distribuidor de causas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
La demandante fundamenta su acción en los siguientes términos:
.- Expresa, que en fecha 23 de mayo de 2008, por documento de la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, No. 42, Tomo 103; quedó autenticado el contrato de arrendamiento con la demandada, mediante el cual alquila un apartamento de la planta baja de la casa de su propiedad, ubicada en el Pasaje Guasdualito, casa No. 11-G, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
.- Indica, que el contrato se estableció por el plazo fijo de un (1) año sin prórroga, a partir del 23 de mayo de 2008 y que convinieron, que ese año de alquiler corresponde al año que por ley tiene de inquilina, según contrato verbal de seis (6) meses, prorrogado por un lapso de igual tiempo.
.- Señala, que el año venció el 23 de mayo de 2009, y que las gestiones que ha realizado para que se le entregue el inmueble han sido infructuosas, por que expresa la arrendataria que no consigue otro inmueble para mudarse.
.- Fundamenta su pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, y en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; demandando además las costas del procedimiento, solicita medida de secuestro, y estima su demanda en la suma de UN MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 1.100,00).
Acompaña a su libelo: Copia del documento de propiedad del inmueble. Copia de contrato de arrendamiento.
En fecha 19 de junio de 2009, es admitida la demanda por el procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente en que constara en autos su citación (f. 10).
En fecha trece (13) de julio de 2.009, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal informa, que citó personalmente a la demandada de autos, y que consigna recibo de citación (f. 15).
En fecha 16 de julio de 2009, la parte demandada asistida de la Abogada JANETH STELLA ARIAS ALJURE, procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en la que expresa:
.- Que tomó en arrendamiento el inmueble indicado en el libelo de demanda, según contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora.
.- Que en conversaciones con la demandante le ha manifestado, que en ningún momento ha pretendido quedarse con el inmueble y que está buscando otra vivienda mientras terminan la construcción de su propia vivienda.
.- Que han sido personas serias para cancelar el canon de arrendamiento, lo cual han cancelado incluso anticipadamente. Que igualmente han cancelado todos los servicios y mantienen el inmueble en las mismas condiciones en que fue recibido.
.- Que está consciente que debe entregar el inmueble conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, siempre y cuando se cumpla en su totalidad, ya que de la misma cláusula se desprende el derecho a la prórroga legal de conformidad con el artículo 38 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
.- Señala, que no es el caso, ya que la prórroga no se ha cumplido, pues el vencimiento del contrato se hizo efectivo el 23 de mayo de 2009 y por consiguiente, se inicia la prórroga legal de seis (6) meses; estando solvente en sus obligaciones, por lo que se viola el artículo 41 de la citada Ley.
.- Arguye, que no se puede interpretar la cláusula tercera como una prórroga, sin cumplirse la condición de tiempo vencido, para que opere dicho lapso de prórroga.
.- Rechaza y contradice en todos y cada uno de los términos la demanda que se presenta en su contra, que se opone al acto de desocupación por no haberse cumplido la prórroga legal; que se opone a las medidas solicitadas y a la estimación de la demanda.
La parte demandante promueve en fecha 28 de julio de 2009: El libelo de demanda. El contrato de arrendamiento (fs.18 y 19).
Mediante auto de fecha 28 de julio de 2009, son admitidas las pruebas de la demandante, previo abocamiento de la Juez Suplente, Bilma Carrillo (f. 20).
III
PARTE MOTIVA
Planteada en estos términos la demanda, pasa quien juzga, a decidir el fondo de la controversia, estableciendo en principio y de conformidad con lo establecido en el artículo 243 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil, los términos en que resultó planteada la controversia.
SIPNOSIS DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:
Alega la accionante: Que es propietaria de un inmueble ubicado en el Pasaje Guasdualito, casa No. 11-G, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; de la cual cedió en alquiler la parta baja a la demandante. Ello, mediante documento autenticado en el que se pactó en la cláusula tercera, que era por el plazo de un año fijo sin prórroga, a partir del 23 de mayo de 2008 y que el año de alquiler correspondía al año que por Ley tenía la inquilina, por contrato verbal de seis (6) meses que se prorrogó por un período igual. Razón por la cual demanda el cumplimiento de la entrega del inmueble, más los daños y perjuicios.
SIPNOSIS DE LA DEFENSA DE LA DEMANDADA:
Para enervar la pretensión de la accionante, la demandada expresa: Que se encuentra buscando una vivienda mientras se termina la construcción de su propia vivienda. Pero que conforme a la cláusula tercera del contrato se desprende, que tiene derecho a la prórroga legal, la cual no ha transcurrido, ya que a partir del 23 de mayo de 2009, se inician los seis (6) meses que le corresponden conforme al artículo 38 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señalando, que no se puede interpretar la citada cláusula tercera como una prórroga sin cumplirse la condición de tiempo vencido.
De lo anterior, este Tribunal considera, que la controversia se encuentra referida a una demanda por cumplimiento de contrato por haberse firmado un documento que pactó una prórroga; circunstancia que niega la parte demandada, con la indicación, que ello no puede interpretarse como prórroga y que aún se encuentra pendiente el vencimiento de la misma, a partir del 23 de mayo de 2009. En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble señalado por ambas partes, debiendo demostrarse el vencimiento de la prórroga legal para verificar la procedencia o no de la pretensión deducida.
De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como límite y Thema Decidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma, y las pruebas promovidas; por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes. Observando quien juzga, que la presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado.
De tal manera, que se procede al análisis y valoración de las pruebas promovidas por las partes, a objeto de la corroboración de lo antes expuesto, de acuerdo a los principios rectores de la carga de la prueba, de lo cual EDUARDO COUTORE, en su obra fundamentos del Derecho Procesal Civil, cuando analiza esta figura jurídica indica lo siguiente:
“El principio general de la carga de la prueba puede caber en dos preceptos:
a) En materia de obligaciones, el actor prueba los hechos que supone la existencia de la obligación, y el reo los hechos que suponen la extinción de ella.
b) En materia de hechos y actos jurídicos, tanto el actor como el reo prueban sus respectivas proposiciones.”

Por virtud del primer principio, el actor tiene la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la obligación, y si no la produce, pierde la demanda, aunque el demandado no pruebe nada; el demandado triunfa con quedarse quieto, porque la ley no pone sobre él la carga de la prueba.
El mismo principio, desde el punto de vista del demandado: Si el demandado no quiere sucumbir como consecuencia de la prueba dada por el actor, entonces él, a su vez debe producir la prueba de los hechos extintivos de la obligación; y si no lo hace pierde.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
CON EL LIBELO DE DEMANDA:
.- Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis en fecha 23 de mayo de 2008, ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, inserto bajo el No. 42, Tomo 103. Esta documental fue promovida de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no resultando de manera alguna impugnada; en tal razón, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, como demostrativa de la celebración de un contrato de arrendamiento regido por las convenciones pactadas por las partes en su relación locaticia en cuanto a objeto del mismo, término y demás particularidades.
.- Copia simple del documento de propiedad del inmueble. Al promoverse esta documental conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no resultar de manera alguna impugnada, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, como demostrativa de la celebración del negocio jurídico de adquisición de la propiedad del inmueble objeto de la presente acción por parte del demandante. Y por ende, su cualidad para accionar en la causa.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
.- El libelo de demanda. Se indica, que el mismo será analizado y considerado conforme a derecho, conforme al principio de exhaustividad del fallo, según el cual el Juez tiene la obligación de atender y analizar todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteados por las partes en la oportunidad correspondiente.
.- El contrato de arrendamiento anexado “A”. Se indica que esta prueba resultó previamente tarifada.
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Analizado el material probatorio de autos, se indica:
La causa que nos ocupa versa sobre una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en atención a lo pactado por las partes en la cláusula tercera del contrato que ambas partes celebraron 23 de mayo de 2008, ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, inserta bajo el No. 42, Tomo 103; la cual es del siguiente tenor:
“TERCERA: El término de duración del presente contrato es de un año fijo, que hemos convenido que se refiere al año que por ley le corresponde debiendo entregar el inmueble sin plazo alguno.”
A objeto de la interpretación de la cláusula citada, es conveniente previamente citar el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
De ello, se tiene que para quien juzga, que las partes pactaron un plazo para la entrega del inmueble cuestionado de un (1) año fijo, esto es, desde el 23/05/2008 hasta el 23/05/2009, y que el mismo se refería al año que por ley le corresponde, debiéndose entregar el inmueble sin plazo alguno.
Ello, hay que concatenarlo con lo indicado por el actor en el libelo de demanda, de que ese plazo se corresponde a un contrato verbal anterior de seis (6) meses, que se prorrogó por un lapso igual. Circunstancia que fue negada solo genéricamente por la parte demandada. Por lo que este Juzgador establece, que la cláusula fue redactada con la intención de las partes de pactar la entrega del inmueble dentro del plazo de un (1) año, como prórroga legal, por el hecho de un arrendamiento anterior de un (1) año. Pacto legítimamente válido y permisible de ser acordado por las partes, con fundamento en el principio de su libre albedrío para contratar; de tal manera, que demostrado como quedó que la demandada disfrutó el lapso legal establecido conforme a lo establecido en el literal “a)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene, que para el 23 de mayo de 2009, nacía para el arrendador su derecho a solicitar la entrega del inmueble, esto es, a que se cumpliera la obligación pactada. Así se establece.
Las normas contractuales del Código Civil, que se aplican a este caso, son:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Y, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
A su vez, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Y, finalmente el artículo 1.264 del Código Civil, contempla:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Este Juzgador observa, que conforme a las disposiciones legales y contractuales citadas supra, correspondía a la parte demandante comprobar, que la demandada estaba obligada a cumplir su obligación de entregar el inmueble (…quien pida la ejecución de una obligación debe probarla…), lo cual quedó demostrado; y a la parte demandada demostrar, en razón de su negativa, que estaba libertada de esa obligación ó que la misma se había extinguido.
En consecuencia, demostrado como quedó, que la parte demandada disfrutó de la prórroga convenida y que no ha dado cumplimiento, al vencimiento de la misma, de su obligación de entregar el inmueble; este Juzgador considera, que la demanda así planteada debe ser declarada con lugar, al subsumirse en los hechos demostrados en la presente causa la previsión legal del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, lo cual se establecerá en el dispositivo del fallo. Así se decide.
DAÑOS Y PERJUICIOS:
Se declara sin lugar lo peticionado de daños y perjuicios equivalentes las costas del juicio. Ello, en razón de que las costas del juicio deben tramitarse por un procedimiento distinto y diferente al procedimiento breve. En efecto, el reclamo de honorarios originados con ocasión de un juicio debe tramitarse de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 22 de la Ley de Abogados, y conforme los criterios establecidos por la Jurisprudencia Suprema.

IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es propuesta por el ciudadano POLIDORO RICO FIERRO, contra la ciudadana DORIS MOROS LOPEZ, ambas identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la ciudadana DORIS MOROS LOPEZ, a la entrega de inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en un apartamento de la planta baja de la casa de su propiedad, ubicada en el Pasaje Guasdualito, casa No. 11-G, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda respecto a los daños y perjuicios peticionados.
CUARTO: SE EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, al no resultar totalmente perdidosa, según el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido, que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los siete (7) días del mes de abril de dos diez (2010). AÑOS: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. N° 5923.