TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
EXPEDIENTE Nº 2231
En el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO accionara la ciudadana LESBIA HERMELINDA MALUENGA DE NAVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.142.730, actuando con el carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 9 de diciembre de 1987 bajo el N° 08 Tomo 48-A, asistida por la abogada MARÍA JUDITH ZAMBRANO BUSHEY, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.740.095, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 33.342; en contra del ciudadano VOLTAIRE IVAN MARIN DURÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.657.511, representado por el abogado ABELARDO RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.229.658 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 74.441, siendo todos los nombrados de este domicilio; conoce esta Alzada del presente expediente en virtud del RECURSO DE APELACIÓN ejerciendo el abogado ABELARDO RAMÍREZ obrando como apoderado de la parte demandada el 10 de marzo de 2010, contra la sentencia dictada el 4 de marzo de 2010 por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal; ordenó a la parte accionada entregar el inmueble dado en arrendamiento; y condenó a la parte demandada a pagar la suma de mil bolívares (Bs. 1.000,00) por concepto de compensación por daños y perjuicios ocasionados por el retraso en la entrega del inmueble, equivalente al canon de arrendamiento adeudado correspondiente al mes de febrero de 2010, más los meses que se siguiesen causando.

I
ANTECEDENTES
En fecha 16 de diciembre de 2009 (folios 1 al 5), es presentado para su distribución libelo de demanda junto con anexos que van de los folios 6 al 51). Por auto de fecha 20 de enero de 2010 el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 52).
Por escrito de fecha 10 de febrero de 2010 (folios 58 al 60), el ciudadano VOLTAIRE IVAN MARIN DURÁN asistido de abogado promovió cuestiones previas y contestó la demanda.
Rielan a los folios 61 y 120, escritos de promoción de pruebas presentados por el abogado ABELARDO RAMÍREZ, junto con anexos corrientes a los folios 62 al 118 Y 121 al 149. Mediante escrito del 26 de febrero de 2010 (folios 150 al 152), la parte demandante hizo lo propio, promoviendo sus respectivas pruebas junto con anexos cursantes a los folios 153 al 184. Así mismo, en fecha 26 de febrero de 2010 presentó escrito de subsanación de la cuestión previa opuesta (folio 185).
A los folios 187 al 206 corre inserta la decisión dictada el 4 de marzo de 2010 con asiento diario N° 25, ya relacionada ab initio. Decisión que fue apelada en fecha 10 de marzo de 2010 (folio 207) por la representación judicial de la parte demandada. Por auto de fecha 11 de marzo de 2010 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor correspondiente (folio 214).
En fecha 25 de marzo de 2010 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.231(folios 216 y 217).
Hallándose la causa dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, lo hace de seguidas quien suscribe el presente fallo previas las consideraciones siguientes:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
La parte demandada en su escrito de contestación expresó:
“…II Rechazo y contradigo las circunstancias de modo tiempo y lugar de la demanda incoada en mi contra por la INMOBILIARIA SAN BENITO C.A. Ciudadana Juez…, la notificación fue realizada de manera extemporánea, debido a que la notificación de no prorrogar más convencionalmente el contrato no fue realizada con la anticipación del tiempo convenido en el contrato, en tal sentido la cláusula segunda del contrato fue convenida de la siguiente manera: “…”.
De la cláusula transcrita se infiere que las partes contratantes establecieron la prórroga convencional conjuntamente con la prórroga legal. Para el caso que alguna de las partes contratantes no quiera que el contrato se prorrogue de manera convencional, debe participarlo a la otra con ciento veinte (120) días previos. …
Ahora bien el contrato de arrendamiento suscrito estableció un lapso inicial de duración de tres (3) meses, a partir del 1° de marzo del año 2.009 hasta el 1° de junio del mismo año. Es decir un contrato de noventa (90) días. En consecuencia de haberse realizado legítimamente la notificación, sería para que una vez finalizada la segunda prórroga convencional, cuyo lapso de duración fue entre el 1° de septiembre de 2.009 al 1° de diciembre de 2.009. No es aplicable a la primera prórroga convencional que transcurrió entre el 1° de junio de 2009 al 1° de septiembre de 2.009, porque la notificación se realizó el 05 de mayo de 2009, es decir, no se cumplió con la obligación de participar con ciento veinte (120) días de anticipación, porque entre el 5 de mayo y el 1° de septiembre de 2.009 habían transcurrido 118 días..., en tal sentido es inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento…”.

En la presente acción de cumplimiento de contrato arrendaticio y vencimiento de prórroga legal, la parte actora en su libelo de demanda señaló que su representada en su condición de arrendadora dio en alquiler mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano VOLTAIRE IVAN MARÍN DURÁN un bien inmueble identificado así: Un apartamento signado con el N° 1, Edificio San Benito, Carrera 24 con Pasaje Pirineos San Cristóbal del estado Táchira. Que dicho contrato, tendría un plazo de duración de tres (3) meses, con vigencia desde el día 1° de marzo de 2009 hasta el 1° de junio de 2009 (ambas fechas inclusive). Así mismo, señala que el referido contrato no fue renovado, ya que, en fecha 5 de mayo de 2009, y con fundamento en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento auténtico celebrado el 17 de abril de 2009, otorgado por ante la Oficina Notarial Quinta de San Cristóbal y allí inserto bajo el N° 41 Tomo 77 de los libros respectivos, procedió a notificar al arrendatario (demandado), su voluntad de no renovar el contrato. Que de esta manera, comenzó a correr para el arrendatario su derecho a la prórroga legal, la cual según su decir, se verificó entre 1° de junio de 2009 al 1° de diciembre del mismo año, razón por la cual, tanto el término natural de vigencia contractual y su correspondiente prórroga legal se encuentra evidentemente fenecido.
Efectivamente, esta Alzada constató:
.-Que el 17 de abril de 2009, entre la INMOBILIARIA SAN BENITO C.A., y el ciudadano VOLTAIRE IVAN MARIN DURÁN, fue autenticado contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Oficina Notarial Quinta de San Cristóbal, bajo el N° 41 Tomo 77, desprendiéndose de su cláusula SEGUNDA el término de duración y vigencia del mismo, a saber, lapso de duración por tres (3) meses, con una vigencia acaecida entre el 1º de marzo al 1º de junio del año 2009, ambas fechas inclusive.
.-Que el 5 de mayo de 2009, mediante notificación judicial la arrendadora le informó al arrendatario su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento.
En efecto, la cláusula SEGUNDA del contrato notariado y suscrito entre la parte actora y el demandado de autos, es del siguiente tenor:
“...SEGUNDA: La duración del contrato es de TRES (03) MESES, contados a partir del 01 de marzo de 2009, prorrogables por periodos iguales, a menos que cualquiera de las partes, ARRENDADORA O EL ARRENDATARIO, desearen que el contrato no se prorrogue por un lapso igual al indicado en la presente Cláusula, deberá manifestar su voluntad de que no se prorrogará el contrato, dentro de los ciento veinte (120) días previos al vencimiento natural del contrato o de su prórroga si hubiere habido alguna, notificación que deberá realizarse en forma escrita con acuse de recibo por cualquiera de estos medios (prensa, carta personal, telegrama) o mediante documento auténtico, sea por notificación judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil… .”.

De la interpretación realizada a la cláusula contractual supra relacionada y en conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se debe entender que de manera inequívoca los contratantes establecieron un plazo fijo de duración de la relación arrendaticia por tres (03) meses, con prórrogas automáticas convencionales, a menos que una de las partes manifestara por escrito a través de los mecanismos establecidos contractualmente su voluntad o intención de no prorrogar el contrato, caso en el cual tal manifestación debía ser notificada a la otra parte dentro de los ciento veinte (120) días previos al “vencimiento natural del contrato o de su prórroga”.
En el caso de autos, entre el 5 de mayo de 2009 y el 1° de septiembre de 2009 transcurrieron exactamente ciento veinte (120) días. Es decir, que la notificación de la parte arrendataria al arrendatario se hizo treinta (30) días previos al vencimiento del lapo inicial contractual más tres (3) meses, esto es, los noventa (90) días de su primera prórroga convencional, resultando de esta manera tempestiva la notificación y válidamente efectuada, por haberse verificado ciento veinte (120) días previos al vencimiento inicial del contrato y de su primera prórroga convencional. En consecuencia, a partir del 1° de septiembre de 2009 y hasta el 1° de marzo del presente año operó la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, en fecha 16 de diciembre de 2009, es presentado para su distribución la presente demanda junto con anexos, la cual fue admitida por auto de fecha 20 de enero de 2010 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, fecha para la cual no se encontraba fenecido el lapso correspondiente a la prórroga legal, tal y como se dejó determinado supra.

El artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

Es decir, constituye una prohibición legal admitir acciones por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal.
Por lo anteriormente expuesto, y determinado que a partir del 1° de septiembre de 2009 hasta el 1° de marzo de 2010 se verificó la prórroga legal a favor del arrendatario, y constatado como quedó de autos que la presente demanda por cumplimiento de contrato incoada fue admitida el 20 de enero de 2010 por el a-quo resulta contraria a derecho y por ende al orden público, esto, debido a que expresamente el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece, que “cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término”, resultando improcedente una acción de cumplimiento de contrato como la intentada en el caso de marras. En consecuencia, procede la anulación del auto admisorio de la demanda, así como de todo lo actuado en el expediente, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE RESUELVE.
III
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se DECLARA INADMISIBLE la demanda interpuesta por la ciudadana LESBIA HERMELINDA MALUENGA DE NAVA actuando con el carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A.”, contra el ciudadano VOLTAIRE IVAN MARÍN DURÁN, por cumplimiento de contrato y vencimiento de la prórroga legal.
SEGUNDO: Se ANULA EL AUTO DE ADMISIÓN de fecha 20 de enero de 2010 dictado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, y en consecuencia, todo lo actuado con posterioridad al mismo. En consecuencia, queda anulada la decisión apelada dictada el 4 de marzo de 2010 por el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y diarizada bajo el Nº 25.
TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 2.231, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los veintiséis (26) días del mes de abril del año 2.010. Años 200º de la Independencia y 150º de la Federación.-

La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

Refrendada por:
El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.231, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas

JLFdeA./JGOV/Javier S.
Exp. 2.231-