REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 199º y 150º PARTE DEMANDANTE: ciudadana THAIS TIBISAY CABELLO GUARENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.450.351 e inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 62.587 y de este domicilio. PARTE DEMANDADA: ciudadanos MIRIAM MERCEDES BAUTISTA y JOSÉ DE LOS ANGELES CASTRO ARIZA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-5.658.472 y V-2.894.676, respectivamente y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA CIUDADANA MIRIAM MERCEDES BAUTISTA: abogado ANTONIO CARVAJAL ARIZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 83.090, según poder especial otorgado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estad Táchira, de fecha 10 de febrero de 2009, anotado bajo el N° 75, tomo 18, que corre inserto a los folios 05 y 06 del expediente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EXPEDIENTE NÚMERO: 4981-2009 DE LA NARRATIVA Se inicia la presente causa por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, presentada por la ciudadana THAIS TIBISAY CABELLO GUARENAS, ya identificada, en la que expone: que en fecha 12 de noviembre de 2003, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana MIRIAM MERCEDES BAUTISTA, antes identificada, por un inmueble propiedad del ciudadano JOSÉ DE LOS ANGELES CASTRO ARIZA, identificado en autos, ubicado en la Urbanización Colinas de Carabobo, calle 63-A, planta baja, casa N° 120, Santa Teresa, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, manifiesta que al momento de recibir el inmueble este se encontraba en buenas condiciones de funcionamiento, pero en el mes de agosto de 2006, se comenzaron a presentar problemas de deterioro de dicho inmueble, presentándose grandes grietas en pisos y paredes, así como el levantamiento de la cerámica del piso principal, situación que se agravó por cuanto por debajo del inmueble pasa la quebrada La Carora, expone que en esas fechas la arrendadora inició trabajos internos en el inmueble, reduciéndose los espacios que inicialmente habían sido arrendados ocasionándole perturbación en el uso y goce pacífico del inmueble por casi dos años, además de realizar transformaciones en el inmueble arrendado, incumpliendo así con las cláusulas del contrato de arrendamiento, manifiesta que de esta situación tuvo conocimiento el propietario del inmueble ciudadano JOSÉ DE LOS ANGELES CASTRO ARIZA, quien es el cónyuge de la arrendadora, a pesar de haberle hecho algunas reparaciones sigue siendo perturbada en el uso y goce pacífico del inmueble, por cuanto la pared de la zona sur del inmueble se encuentra agrietada y a punto de caerse y las instalaciones eléctricas no se repararon, quedando los cables expuestos y no tiene luz en la sala, expone que desde que le notificó estos daños le solicitó que desocupara la habitación porque iban a levantar el resto del piso para colocar cerámica nueva, sin embargo manifiesta que hasta la fecha no han reparado la referida habitación lo que le impide hacer uso de la misma, además expone que la arrendadora le permite el paso a terceras personas a inmueble violando su privacidad, así como a permitido que uno de los vecinos estacione su vehículo en el garaje del inmueble, manifiesta que en el inmueble se encuentran gran cantidad de escombros para lo cual promovió inspección judicial al inmueble; expone que el canon de arrendamiento se pacto en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.250,oo) mensuales, el cual ha ido aumentando hasta llegar a la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,oo), expone que a partir del mes de mayo comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, manifestó que ha sido imposible que los accionados cumplan con garantizarle el uso y goce pacifico del inmueble objeto del presente litigio; fundamenta su acción en el artículo 1.160, 1.167, 1.168, 1.264, 1.585, 1.586, 1.587, 1.589 y 1.590 del Código Civil, solicitó se decretaran medidas cautelares a los fines de determinar los derechos que le corresponden como arrendataria del inmueble objeto de esta demanda, en lo referente a que se ordene a los accionados la paralización de la construcción y se le garantice el uso y disfrute del inmueble y se le ordene la pared que separa el lavadero de la planta baja con la planta alta del inmueble. Finalmente solicitó que la parte demandada convenga o sea condenada a eximir el pago de cánones de arrendamiento hasta que se le restituya el inmueble en las mismas condiciones en que le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia; que le sea garantizada la privacidad del inmueble y prohibir el ingreso al inmueble de los accionados como de terceras personas y restituir el servicio de electricidad en la sala, efectuando la reparación de las instalaciones eléctricas, estimó la demanda en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo) lo que equivale a 181,81 unidades tributarias. (folio 01 al 05). Conjuntamente con el libelo de la demanda presentó anexo: copia del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MIRIAM MERCEDES BAUTISTA y THAIS TIBISAY CABELLO GUARENAS; copia del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio; fotografías del inmueble; inspección judicial número 5375 nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y copia fotostática de recibos de pago efectuados por la parte demandante. (folios 06 al 38). Por auto de fecha diecisiete (17) de junio de 2009, este Juzgado admitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, acordando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos la citación de la parte demandada, asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (folio 39 al 41). En fecha seis (06) de julio de 2009, el ciudadano Alguacil de este Tribunal diligenció informando que le había sido firmado recibos de citación por la parte demandada. (folio 42 al 44). En fecha ocho (08) de julio de 2009, siendo el día y hora fijados por este Tribunal para la celebración del acto conciliatorio entre las partes no habiendo comparecido ninguna de las partes se declaró desierto el acto. (folio 45). En fecha ocho (08) de julio de 2009, la parte demandada presento escrito de contestación en los siguientes términos convino que en fecha 12de noviembre de 2003, celebró contrato de arrendamiento a tiempo fijo con la parte demandante, pero el mismo se encuentra vencido por expiración del término convirtiéndose el mismo a tiempo indeterminado, manifiesta que es cierto que el inmueble fue entregado en perfecto estado de mantenimiento, es cierto que en el mes de agosto de 2006, comenzó a presentar problemas de deterioro, presentándose grandes grietas en piso y paredes y el levantamiento del piso de la habitación principal, pero estos deterioros se deben a cusan que no pueden ser imputadas a ellos por cuanto es por obra de la naturaleza, tal y como lo expreso la demandante por el paso de la quebrada Carora por debajo del inmueble, afectando no solo el inmueble objeto del presente litigio sino los de su alrededor y ellos han tratado de subsanar estos daños hasta el punto de que el inmueble se encuentra actualmente habitable, por lo que solicitó que la presente acción fuese declarada sin lugar. Posteriormente reconvinieron a la ciudadana THAIS TIBISAY CABELLO GUARENAS, por desalojo con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto su hijo necesita el inmueble para ocuparlo con su esposa e hija por cuanto el mismo se encuentra alquilado en la población de Queniquea, Estado Táchira, lo cual hace imposible su traslado y movilización, posteriormente, hace una transcripción de la obra “Tratado de Derecho Inmobiliario del doctor Gilberto Guerrero Quintero, en lo referente al desalojo con fundamento el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, volumen I, página 195; fundamento su acción en el artículo 34 ibidem y expone que recurre a la parte demandante para que desaloje el inmueble objeto del presente litigio y pague los costos y costas del presente juicio. (folio 46 al 49). En fecha trece (13) de julio de 2009, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, acordando la citación de la parte demandante reconvenida para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho a que constara en autos su citación. (folio 50). En fecha quince (15) de julio de 2009, la parte demandante reconvenida, presentó escrito en el cual dio contestación a la demanda en los siguientes términos negó, rechazó y contradijo que la parte demandada reconviniente tenga la necesidad de ocupar el inmueble ya que la acción la ejercen por retaliación a la presente acción; posteriormente hizo mención a la doctrina por el abogado GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en relación al desalojo, solicitando que la acción por desalojo sea declarada sin lugar. (folio 51 y 52). En fecha veintisiete (27) de julio de 2009, la parte demandante reconvenida presentó escrito de pruebas en el cual promovió el mérito favorable de autos; la inspección judicial signada bajo el N° 5375, nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial; denuncia efectuada ante la dirección de Ingeniería de la Alcaldía de San Cristóbal y demás actuaciones realizadas señaladas en el escrito con los literales “b al e”; copia del documento de propiedad del inmueble; factura y mano de obra por reparaciones realizadas al inmueble objeto del presente litigio y finalmente solicitó inspección judicial sobre el inmueble objeto del presente litigio. (folio 53 al 66). En fecha veintiocho (28) de julio de 2009, este Tribunal mediante auto agregó y admitió las pruebas presentadas por la parte demandante reconvenida, se agregaron y admitieron fijando día y hora para la evacuación de la inspección judicial solicitada. (folio 67). En fecha treinta (30) de julio de 2009, siendo el día y hora fijados por este Tribunal para la evacuación de la inspección judicial solicitada, fue evacuada la misma. (folio 68 y 69). En fecha treinta y uno (31) de julio de 2009, la parte demandada reconviniente a través de su apoderado judicial presentó escrito de pruebas en el cual promovió el acta de nacimiento del ciudadano BASILIO ANTONIO y constancia expedida por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Sucre de Queniquea, Estado Táchira. (folio 70 al 75). En fecha tres (03) de agosto de 2009, este Tribunal a los fines de providenciar sobre las pruebas presentadas ordenó realizar un computo por secretaria el cual se efectuó en esa misma fecha. (folio 76 y 77). En fecha tres (03) de agosto de 2009, este Tribunal negó la admisión de las pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente por cuanto fueron presentadas fuera del lapso establecido. (folio 78). DE LA MOTIVA SISTESIS DE LA CONTROVERSIA La presente acción se inicia mediante escrito liberal, intentado por la abogada THAIS TIBISAY CABELLO GUARENAS, actuando por sus propios derechos, fundamentando su acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1.160, 1.167, 1.168, 1.264, 1.585, 1.586, 1.587, 1.589 y 1.590 del Código Civil; en el que expone que en fecha 12 de noviembre de 2003, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana MIRIAM MERCEDES BAUTISTA, antes identificada, por un inmueble propiedad del ciudadano JOSÉ DE LOS ANGELES CASTRO ARIZA, identificado en autos, ubicado en la Urbanización Colinas de Carabobo, calle 63-A, planta baja, casa N° 120, Santa Teresa, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, manifiesta que al momento de recibir el inmueble este se encontraba en buenas condiciones de funcionamiento, pero en el mes de agosto de 2006, se comenzaron a presentar problemas de deterioro de dicho inmueble, presentándose grandes grietas en pisos y paredes, así como el levantamiento de la cerámica del piso principal, situación que se agravó por cuanto por debajo del inmueble pasa la quebrada La Carora, expone que en esas fechas la arrendadora inició trabajos internos en el inmueble, reduciéndose los espacios que inicialmente habían sido arrendados ocasionándole perturbación en el uso y goce pacífico del inmueble por casi dos años, además de realizar transformaciones en el inmueble arrendado, incumpliendo así con las cláusulas del contrato de arrendamiento, manifiesta que de esta situación tuvo conocimiento el propietario del inmueble ciudadano JOSÉ DE LOS ANGELES CASTRO ARIZA, quien es el cónyuge de la arrendadora, a pasar de haberle hecho algunas reparaciones sigue siendo perturbada en el uso y goce pacífico del inmueble, por cuanto la pared de la zona sur del inmueble se encuentra agrietada y a punto de caerse y las instalaciones eléctricas no se repararon, quedando los cables expuestos y no tiene luz en la sala, expone que desde que le notificó estos daños le solicitó que desocupara la habitación porque iban a levantar el resto del piso para colocar cerámica nueva, sin embargo manifiesta que hasta la fecha no han reparado la referida habitación lo que le impide hacer uso de la misma, además expone que la arrendadora le permite el paso a terceras personas a inmueble violando su privacidad, así como a permitido que uno de los vecinos estacione su vehículo en el garaje del inmueble, manifiesta que en el inmueble se encuentran gran cantidad de escombros para lo cual promovió inspección judicial al inmueble; expone que el canon de arrendamiento se pacto en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.250,oo) mensuales, el cual ha ido aumentando hasta llegar a la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,oo), a partir del mes de mayo comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, manifestó que ha sido imposible que los accionados cumplan con garantizarle el uso y goce pacifico del inmueble objeto del presente litigio; solicitó se decretaran medidas cautelares a los fines de determinar los derechos que le corresponden como arrendataria del inmueble objeto de esta demanda, en lo referente a que se ordene a los accionados la paralización de la construcción y se le garantice el uso y disfrute del inmueble y se le ordene la pared que separa el lavadero de la planta baja con la planta alta del inmueble. Finalmente solicitó que la parte demandada convenga o sea condenada a eximir el pago de cánones de arrendamiento hasta que se le restituya el inmueble en las mismas condiciones en que le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia; que le sea garantizada la privacidad del inmueble y prohibir el ingreso al inmueble de los accionados como de terceras personas y restituir el servicio de electricidad en la sala, efectuando la reparación de las instalaciones eléctricas, estimó la demanda en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo) lo que equivale a 181,81 unidades tributarias. Ahora bien, una vez esbozada la síntesis de la controversia procede este sentenciador a valorar las pruebas presentadas conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre si con independencia de la parte que las aportó al proceso. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: - Copia de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 12 de noviembre de 2003, anotado bajo el N° 58, tomo 141, el cual riela al folio 06 y 07 del expediente y se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. - Copia del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 26 de octubre de 2000, anotado bajo el N° 38, tomo 004, el cual riela al folio 09 al 12 del expediente y se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. - Fotografías del inmueble objeto del presente litigo el cual riela al folio 13 al 22 del expediente, las cuales no se valoran por cuanto no fueron acordadas en el presente juicio. - Inspección judicial signada bajo el N° 5375, nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la cual riela al folio 23 al 36 del expediente y se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. - Copia de recibos de pago de cánones de arrendamiento, la cual riela al folio 37 del expediente los cuales no se valoran por tratarse de un documento privado presentado en copia fotostática. - Copia del recibo de pago de canon de arrendamiento, expedido por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial del expediente el cual riela al folio 38 del expediente y se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. - Actuaciones realizadas ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, las cuales rielan del folio 56 al 60 del expediente y se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. - Facturas emitidas por la FERRETERIA LUCIGAR C.A. y JOSÉ RAFAEL GUERRERO COLMENARES, las cuales rielan a los folios 65 y 66 del expediente, las cuales no se valoran por cuanto se trata de un documento emitido por un tercero que no forma parte del presente juicio que debe ser ratificado por la vía testimonial. - Inspección judicial realizada por este Tribunal en fecha 30 de julio de 2009, la cual riela a los folios 68 y 69 del expediente y se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: - La parte demandada presentó las siguientes pruebas acta de nacimiento del ciudadano BASILIO ANTONIO; constancia emitida por el Sindico Procurador de Municipio Sucre del Estado Táchira, las cuales fueron presentadas junto con escrito de fecha 31 de julio de 2009, al respecto se observa que el lapso de promoción y evacuación de pruebas en la presente causa transcurrió entre el 16 y el 30 de julio de 2009, siendo extemporáneas las pruebas anteriormente mencionadas razón por la cual no se valoran y así se decide. Ahora bien, con las pruebas anteriormente descritas y valoradas por este juzgador quedó demostrado: La existencia de una relación arrendaticia entre las partes, conforme consta en contrato de arrendamiento suscrito el 12 de noviembre de 2003; por un inmueble ubicado en la Urbanización Colinas de Carabobo, calle 63-A, planta baja, casa N° 120, Santa Teresa, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; en el referido contrato en su cláusula CUARTA se dispuso que el inmueble objeto del presente litigio se encontraba en buenas condiciones y debía entregarlo en las mismas condiciones y de la inspección judicial realizada el 30 de julio de 2009, se observó que el inmueble se encuentra en malas condiciones de habitabilidad, con instalaciones eléctricas en mal estado, es decir, en condiciones distintas a las reflejadas en el contrato de arrendamiento y que por tratarse de daños mayores deben ser asumidos por el arrendador, por lo que en razón de lo expuesto quien juzga considera que la presente acción es procedente debiéndose declarar con lugar la misma y así se decide. En lo referente a la reconvención interpuesta por la parte demandada en su escrito de contestación se observa que el lapso probatorio transcurrió entre el 16 y el 30 de julio de 2009 y la parte demandada presentó escrito de pruebas en fecha 31 de julio de 2009, es decir fuera del lapso dispuesto para ello por lo que no existe ningún tipo de prueba que demuestra la acción propuesta, declarándose sin lugar la misma y así se decide. DE LA DISPOSITIVA Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana THAIS TIBISAY CABELLO GUARENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.450.351 e inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 62.587 y de este domicilio, contra los ciudadanos MIRIAM MERCEDES BAUTISTA y JOSÉ DE LOS ANGELES CASTRO ARIZA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-5.658.472 y V-2.894.676, respectivamente y de este domicilio, en consecuencia se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Restituir el inmueble en las mismas condiciones en que le fue dado a la demandante al inicio de la relación arrendaticia, libre de materiales, escombros y plantas que se encuentran tanto en el garaje como en la entrada principal del inmueble. SEGUNDO: Garantizar a la demandante la privacidad del inmueble, así como prohibir el ingreso de terceras personas al inmueble, así como de vehículos. TERCERO: Restablecer el servicio de electricidad en la sala, efectuando la reparación de las instalaciones eléctricas del inmueble. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. Publíquese, Regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de septiembre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR Juez Temporal MARÍA E. VILLAMIZAR DE GALVIS Secretaria En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), quedando registrada bajo el N° 168, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y se libraron boletas de notificación a las partes. Exp. N° 4981-2009 GEPA/ María E.