TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, EN LAS ACTAS PROCESALES”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Empresa Mercantil INMOBILIARIA SAN PEDRO S.R.L, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Táchira, en fecha 20 de agosto de 1982, bajo el N° 29, Tomo 13-A, de los libros respectivos, representada por su Presidente, abogado LUIS ORLANDO RAMÍREZ CARRERO, titular de la cédula de identidad N° V- 1.557.291, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.107.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RICARDO MÁRQUEZ RENZA e IVONNE JOHANNA RINCÓN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 23.180.840 y 12.973.857, en su orden.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados TOMÁS ENRIQUE MORA MOLINA y ANA LORENA MORA MOLINA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 13.891.664 y V- 12.228.765, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.919 y 66.805, respectivamente, según se desprende de poder apud acta conferido en fecha 29 de julio de 2009, inserto al folio 36.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 11.605-09.
i
NARRATIVA:

Surge esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por el abogado LUIS ORLANDO RAMÍREZ CARRERO, ya identificado, quien actuando con el carácter de Presidente de la Empresa Mercantil INMOBILIARIA SAN PEDRO S.R.L, ya identificada, expresa:
* Que su representada mediante contrato de fecha 05 de diciembre de 2003, cedió en arrendamiento a los ciudadanos RICARDO MÁRQUEZ RENZA e IVONNE JOHANNA RINCÓN, ya identificados, un inmueble ubicado en la Unidad Vecinal, calle 3, casa N° 4, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual quedó como documento auténtico por la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 15 de junio de 2004, bajo el N° 392.
* Continúa su exposición arguyendo, que en el Contrato de Arrendamiento antes mencionado se estipuló su duración por un (1) año prorrogable, por lo que, a su decir, al haberse iniciado la relación arrendaticia el día 05 de diciembre de 2004, y su única prórroga haber comenzado el día 06 de enero de 2004, el contrato terminaba el día 05 de diciembre de 2005, fecha en la cual, a su decir, los arrendatarios debieron entregar el inmueble arrendado desocupado de personas y cosas, hecho que, a decir suyo, no ocurrió, convirtiéndose el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde el día 06 de diciembre de 2005. Asimismo afirma que por convenio entre las partes, los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble, por lo que, en fecha 12 de septiembre de 2007, se les participó la no prórroga del contrato de arrendamiento y que al vencimiento del lapso normal empezaba a transcurrir el tiempo de prorroga legal, de conformidad con el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, enviándoseles una comunicación en fecha 10 de octubre de 2008 donde, a su decir, se les recordaba que deberían entregar el inmueble el día 05 de diciembre de 2008.
* Manifiesta, que es el caso, que los arrendatarios, ciudadanos RICARDO MÁRQUEZ RENZA e IVONNE JOHANNA RINCÓN, ya identificados, no han entregado el inmueble que ocupan, habiendo sido inútiles e infructuosas las gestiones realizadas para la entrega del mismo, por lo que, procede a demandarlos para que convengan o en su defecto sean condenados en lo siguiente: 1. Entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento desocupado de personas y cosas. 2. Pagar las costas y costos del juicio. Por último solicitó Medida de Secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.
Fundamentó la acción en los artículos: 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1159 del Código Civil, estimándola en la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00). (Folios 1 al 3).
Acompañó el escrito libelar con: Registro Mercantil de la demandante; Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión; comunicación de fecha 12 de septiembre de 2007 y comunicación de fecha 10 de octubre de 2008. (Folios 4 al 15).
En fecha 12 de febrero de 2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación de los ciudadanos RICARDO MÁRQUEZ RENZA e IVONNE JOHANNA RINCÓN, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos la citación del último de los demandados, a los fines de la contestación de la demanda. (Folio 16).
En fecha 10 de marzo de 2009, el Alguacil del Tribunal informó mediante diligencia, que no encontró a ninguno de los demandados en las diferentes oportunidades que se trasladó para la práctica de sus citaciones. (Folio 19).
En fecha 11 de marzo de 2009, conforme a lo solicitado por la representación de la parte demandante, se ordenó la citación de los demandados por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose los correspondientes carteles. (Folios 20, 21 y 22).
En fechas 30 de marzo y 22 de junio de 2009, la representación de la parte demandante mediante diligencia, consignó ejemplares de los diarios “La Nación” y “Los Andes” donde aparecen publicados los carteles de citación ordenados por este Tribunal. (Folios 23, 24, 30 y 31).
En fecha 12 de mayo de 2009, el Secretario del Tribunal informó mediante diligencia, que el día 11 de mayo de 2009, fijó el Cartel de Citación librado para los demandados, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 26).
En fecha 27 de julio de 2009, conforme a lo solicitado por la representación de la demandante, y vencido el lapso de comparecencia de los demandados sin que lo hubieren hecho por sí o por apoderado judicial alguno, se les designó como Defensora Ad-Litem a la abogada DIAMELA CALDERON, librándose la correspondiente boleta de notificación. (Folios 33, 34 y 35).
En fecha 29 de julio de 2009, se hicieron presentes los demandados, ciudadanos RICARDO MÁRQUEZ RENZA e IVONNE JOHANNA RINCÓN, confiriendo poder apud acta a los abogados TÓMAS ENRIQUE MORA MOLINA y ANA LORENA MORA MOLINA. (Folio 36).
En fecha 31 de julio de 2009, la representación judicial de la parte demandada mediante escrito dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
* Negó, rechazó y contradijo la demanda en nombre y representación de sus poderdantes, tanto en los hechos como en el derecho invocado.
* Reconoció la relación arrendaticia entre la demandante y sus representados, así como lo expresado por la representación de la parte actora respecto a que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado.
* Prosiguió su defensa arguyendo, que el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, tal y como lo reconoce el demandante pasó a ser a tiempo indeterminado y que por lo tanto, a su parecer, la acción correcta a ser intentada era la de desalojo de acuerdo con las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal contemplada en el artículo 39 ejusdem, en razón de lo cual solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar. (Folios 37 al 40).
En fecha 06 de agosto de 2009, la representación de la parte demandante presentó escrito de alegatos en dos (2) folios útiles. (Folios 41 y 42).
En fecha 12 de agosto de 2009, el co-apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas, promoviendo la confesión de la parte demandante en el escrito libelar al expresar que “el contrato se convirtió a tiempo indeterminado desde el 06 de diciembre de 2005”; así como lo alegado en el escrito de contestación de la demanda. (Folio 43). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 44).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del término para proferir Sentencia, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, fundamentado en los artículos: 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1159 del Código Civil, donde el abogado LUIS ORLANDO RAMÍREZ CARRERO, actuando con el carácter de Presidente de la arrendadora, empresa mercantil INMOBILIARIA SAN PEDRO S.R.L., demanda a los ciudadanos RICARDO MÁRQUEZ RENZA e IVONNE JOHANNA RINCÓN, en su condición de arrendatarios, en virtud de no haber hecho entrega a la fecha de vencimiento de la prórroga legal, el inmueble que les fue dado en arrendamiento mediante contrato de fecha 05 de diciembre de 2003, el cual quedó como documento auténtico por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 15 de junio de 2004, bajo el N° 392, alegando al respecto: Que en el Contrato de Arrendamiento se estipuló su duración por un (1) año prorrogable, por lo que, a su decir, al haberse iniciado la relación arrendaticia el día 05 de diciembre de 2004, y su única prórroga haber comenzado el día 06 de enero de 2004, el contrato terminaba el día 05 de diciembre de 2005, fecha en la cual, a su decir, los arrendatarios debieron entregar el inmueble arrendado desocupado de personas y cosas, hecho que a decir suyo, no ocurrió, convirtiéndose el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde el día 06 de diciembre de 2005. Asimismo afirmó que por convenio entre las partes, los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble, por lo que, en fecha 12 de septiembre de 2007, se les participó la no prórroga del contrato de arrendamiento y que al vencimiento del lapso normal empezaba a transcurrir el tiempo de prorroga legal, de conformidad con el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, enviándoseles una comunicación en fecha 10 de octubre de 2008 donde, a su decir, se les recordaba que deberían entregar el inmueble el día 05 de diciembre de 2008; por lo que solicitó que sean condenados en lo siguiente 1. Entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento desocupado de personas y cosas. 2. Pagar las costas y costos del juicio. Por último solicitó Medida de Secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.
Por su parte los demandados a través de apoderado judicial, dieron contestación a la demanda reconociendo la existencia de la relación arrendaticia, sin embargo, alegan, que el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, pasó a ser a tiempo indeterminado y que por lo tanto, la acción correcta a ser intentada era la de desalojo de acuerdo con las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal contemplada en el artículo 39 ejusdem.
De seguidas esta Juzgadora visto el alegato inmediato anterior relacionado a la temporalidad del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, considera necesario proceder como punto previo a la calificación del contrato de arrendamiento, para dilucidar si existe o no mérito para decidir el fondo de la causa, en tal sentido, tenemos:
La parte actora junto con su escrito libelar presentó el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 05 de diciembre de 2003, con fecha de autenticación por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 15 de junio de 2004, bajo el N° 392, el cual es valorado por esta operadora de justicia de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende que las partes convinieron en la Cláusula Cuarta que: “El término de duración del presente contrato será de: UN AÑO PRORROGABLE A PARTIR DEL CINCO DE DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL TRES (2003) contados a partir del mismo”; aunque bastante imprecisa la cláusula transcrita se deduce y acepta esta operadora de justicia por no haber rechazo de la parte demandada, el alegato de la parte demandante respecto a que se prorrogó otro año más, por lo que, al haberse iniciado la relación arrendaticia el día 05 de diciembre de 2003 el lapso inicial culminó el día 05 de diciembre de 2004, y el año “prorrogable” comenzó el día 05 de diciembre de 2004 y venció el día 05 de diciembre de 2005”; comenzando a partir de esa fecha la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no fue establecida notificación alguna, de lo cual se infiere esta operadora de justicia, que la prórroga legal de un (1) año culminó el día 05 de diciembre de 2006; y así se considera.
Ahora bien, vencida la prorroga legal el día 05 de diciembre de 2006, sin que conste en las actas procesales actuación anterior a ésta demanda, en donde la parte demandante haya ejercido acción alguna para lograr la entrega del inmueble arrendado al vencimiento del mismo, por parte de los aquí demandados, esta operadora de justicia considera que al no oponerse la parte actora a que los demandados continuaran ocupando el inmueble, se produjo inevitablemente la tacita reconducción del Contrato de Arrendamiento a la que se contraen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, en razón de lo cual, el contrato pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo avalar esta operadora de justicia lo alegado por la parte demandante en su contradictorio escrito libelar al indicar que posteriormente al vencimiento del contrato le participó a los arrendatarios sobre la prórroga legal, pues de haber resultado cierto tal argumento se trataría de una notificación extemporánea, aunado al hecho cierto, que de las comunicaciones insertas a los folios 14 y 15 no puede inferirse los arrendatarios hayan sido notificados y así se dictamina.
Como ya ha quedado establecido, estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, habiendo sido interpuesta la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, en tal virtud, esta Juzgadora, considera necesario traer a colación el criterio jurisprudencial, plasmado por nuestro Máximo Tribunal en Sentencia N° 1391 de fecha 28 de junio de 2005, respecto a las acciones de cumplimiento de contrato, el cual es del tenor siguiente:

“(…) En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem. Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la inmobiliaria INBLASA, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 01 de noviembre de 1995 (folio Nº 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
… Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA BARRETO, interpuso su demanda, por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haber notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento a la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) El tiempo convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga, si el inquilino tiene derecho a ella. II) Por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) Por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) Por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformación de uso concedida por las Autoridades Municipales respectiva o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que pare el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble y; g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece, “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”
La doctrina ha señalado que las acciones que puedan intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la resolución del contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo; ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”” . (Negrillas de esta Juzgadora).

Tomando como base la jurisprudencia transcrita, a la cual se acoge esta administradora de justicia, arriba a la conclusión, de que, al haber sido interpuesta una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, la cual es viable sólo para los contratos con determinación de tiempo, y habiendo sido cimentado este juicio en un contrato de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado, como ya ha quedado establecido, la misma es contraria al orden público; y así se considera.
Decidido lo anterior y siendo inoficioso por ende dada la temporalidad del Contrato de Arrendamiento, el cual pasó a ser a tiempo indeterminado, entrar a conocer de las demás defensas y pruebas aportadas por las partes; debiendo entonces quien aquí juzga, de conformidad con los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar INADMISIBLE, la presente demanda, y así se decide.
iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN PEDRO S.R.L., contra los ciudadanos RICARDO MÁRQUEZ RENZA e IVONNE JOHANNA RINCÓN; todos suficientemente identificados, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de septiembre de dos mil nueve. AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

DARCY JACQUELINE SAYAGO ROMERO
Secretaria Accidental

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “1.110”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

DARCY JACQUELINE SAYAGO ROMERO
Secretaria Accidental

DarcyS.
Exp N° 11.605-09.