TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadana PRIMA BELLETTINI DE COCO, titular de la cédula de identidad N° E-81.401.297.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Abogado Oscar Eduardo Useche Mojica, inscrito en el IPSA bajo el N° 12.835.

PARTE DEMANDADA:
Ciudadana MIREYA GÁLVEZ DE JIMENEZ, titular de la cédula de identidad 22.672.675.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Abogados Alí Cañizales Dávila y Víctor Manuel Bautista, inscritos en el IPSA bajo los Nos 13.075 y 38.635, en su orden.

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Apelación de la decisión de fecha 17-07-2009).

En fecha 03 de Agosto de 2009 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 11.725, procedente del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 20 de julio de 2009, por el abogado Alí Cañizales Dávila, actuando con el carácter de apoderado de la parte demandada ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez, contra la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 17 de Julio de 2009.

En la misma fecha de recibo del expediente, este Tribunal le dio entrada y curso de ley correspondiente, fijándose de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil el décimo día de despacho para dictar sentencia.

Se inicia el presente juicio por escrito presentado para distribución en fecha 06-05-2009, por la ciudadana Prima Bellettini de Coco, asistida por el abogado Oscar Eduardo Useche Mojica, en el que demanda a la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por ese Tribunal en la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por el incumplimiento de las cláusulas Tercera, Quinta y Octava en la que la arrendataria ha incurrido, y que proceda a realizarle la entrega correspondiente, libre de personas y cosas.

Alega que el día 30-12-1998, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez, cuyo objeto es el inmueble de su propiedad ubicado en calle 9 esquina con carrera 11, entonces con el N° 10-57, hoy 10-61 y 10-63, de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal; que se evidencia en dicho contrato que las partes fijaron que el convenio de arrendamiento era a tiempo determinado, con duración de tres (3) meses prorrogables a voluntad de las partes por períodos iguales, siempre y cuando la arrendadora, es decir, la suscrita no le participe a la arrendataria su voluntad de no prorrogarlo con una anticipación de dos (2) meses al vencimiento del plazo inicial o de cualquiera de sus prórrogas; así se determinó que en caso de operar cualquier prórroga, el canon de arrendamiento experimentará un incremento del diez por ciento (10%) sobre la pensión arrendaticia vigente en la oportunidad; igualmente consta en las cláusulas quinta y octava del citado contrato de arrendamiento que las partes convinieron expresamente en que el inmueble solo sería destinado, única y exclusivamente, a servir de habitación particular de la arrendataria, sin que pudiera dedicarse a otro fin sin el consentimiento expreso, otorgado mediante escrito, por parte de la arrendadora; que la mencionada cláusula octava establece expresamente que el referido contrato de arrendamiento es “in tuito persone”, y por tanto el inmueble objeto del mismo no podrá ser subarrendado a terceras personas sin el consentimiento expreso dado por la arrendadora; que la arrendadora no ha cumplido las condiciones establecidas en el precitado contrato de arrendamiento, toda vez que: a) no paga los cánones de arrendamiento en la forma establecida en el contrato señalado, ya que esos pagos los hace extemporáneamente, mediante depósitos en un Tribunal de esta jurisdicción pero que sin que en modo alguno ella haya recibido la notificación correspondiente; b) sin su autorización expresa y escrita la arrendataria cedió en subarrendamiento a un tercera persona parte del inmueble objeto del pacto arrendaticio antes referido; c) sin que mediara su consentimiento expreso y mediante escrito, se instaló en parte de dicho inmueble, una panadería denominada “Panadería y Pastelería La Primera”. Estimo la demanda en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), que equivales a 909 unidades tributarias, fundamento la demanda en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil.

En fecha 19-05-2009, la demandante ciudadana Prima Belletini de Coco, consignó como recaudo un contrato de arrendamiento privado en 2 folios útiles.

Por auto de fecha 20-05-2009, el a quo admitió la demanda, acordó citar a la demandada, ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez, para que compareciera por ante ese Tribunal al segundo día de despacho siguiente a aquel en que constara en autos su citación, de conformidad con lo dispuesto en el único aparte del artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo previsto en el artículo 257 del C. P. C., a fin de celebrar un acto conciliatorio.

Por diligencia de fecha 25-05-2009, la ciudadana Prima Belletini de Coco, confirió poder apud acta al abogado Oscar Eduardo Useche Mojica.

Por diligencia de fecha 08-06-2009, el Alguacil del Tribunal informó que hizo entrega de la compulsa de citación a la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez y enterada de su contenido se negó a firmar.

Por diligencia de fecha 10-06-2009, el abogado Oscar Eduardo Useche Mojica, actuando con el carácter de autos, solicitó al Tribunal ordenara la expedición de la boleta de notificación respectiva para cumplir las formalidades necesarias a la citación de la demandada.

Por auto de fecha 11-06-2009, el a quo, de conformidad con el artículo 218 del C. P. C., dispuso que el Secretario librara boleta de notificación en la que se le comunique al citado la declaración del Alguacil relativa a su citación y la entregara en el domicilio o residencia de la parte demandada, ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez; se libró boleta a los fines de la notificación correspondiente.
Por diligencia de fecha 22-06-2009, la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez asistida por el abogado Alí Cañizales Dávila se dio por notificada del juicio.
Por diligencia de fecha 22-06-2009, la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez confirió poder apud acta a los abogados Alí Cañizales Dávila y Víctor Manuel Bautista.

En fecha 26-06-2009, oportunidad fijada para celebrar el acto conciliatorio entre las partes del presente proceso, la Juez declaró abierto el acto, no llegando a ningún acuerdo las partes, dejó constancia que se encontraba presente el abogado Oscar Useche Mojica, apoderado judicial de la parte actora, y la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez, parte demandada, debidamente asista por el abogado Alí Cañizales Dávila.

Escrito de fecha 26.06-2009, el abogado Alí Cañizales Dávila, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez, dio contestación a la demanda; ajustado con lo previsto en el artículo 35 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, opuso como defensa de fondo para ser resuelta como punto previo en la sentencia la falta de cualidad de la actora ciudadana Prima Bellettinni de Coco para interponer demanda judicial, al no acompañar con el libelo de la demanda el documento que acredita la cualidad de propietaria sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia y al manifestar su condición de viuda ha debido consignar copia certificada de la planilla de liquidación sucesoral, expedida por el departamento de sucesiones del Ministerio de Hacienda; documentos éstos que determinan la cualidad para demandar en juicio, por requerimiento del numeral 6° del artículo 340 del C. P. C., al no presentarlos con la demanda ni hacer uso de las excepciones del artículo 434 ejusdem la actora procesalmente carece de cualidad para intentar la demanda, y desaprovecha la oportunidad legal para producir esos documentos; impugnó el citado contrato de arrendamiento por tiempo determinado al haberse vencido y extinguido el contrato en fecha 30 de marzo de 1999, por el vencimiento de duración de tres (3) meses, y la prórroga no se produjo legalmente en la forma señalada en el contrato, por no ser escrita, clara ni precisa, conlleva desigualdad jurídica, ya que en los contratos debe existir la igualdad de las partes y en el impugnado contrato la prórroga no surte efectos legales, al indicar “el plazo de duración del contrato es de tres (3) meses, plazo prorrogable a voluntad de las partes por igual, mayor o menor período, para la cual se requiere comunicación por escrito…” la prórroga señalada en esos términos es nula al irrumpir contra el principio de la igualdad de las partes, de conformidad con el previsto en el artículo 7° del decreto con rango de fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; rechazo, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por no ser cierto que la relación arrendaticia sea por tiempo determinado, cuando la misma se configuró en una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, según lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, al continuar ocupando la inquilina la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, siendo la prórroga ambigua y deficiente, ya que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado tiene una vigencia normal hasta la finalización del plazo convenido por las partes de tres (3) meses, y no existiendo prórroga se convirtió la relación arrendaticia en forma verbal y a tiempo indeterminado, por lo tanto legalmente no procede la resolución de contrato por tiempo determinado, por el supuesto incumplimiento de las cláusulas contractuales, cuando las mismas dejaron de tener efecto legal, al permanecer la inquilina ocupando el inmueble por más de once años sin oposición del propietario, mal puede exigírsele a la arrendataria el cumplimiento de los estipulado en la cláusula tercera, quinta y octava del contrato de arrendamiento por tiempo determinado no vigente, cuando el contrato feneció el día 30 de marzo de 1999, las cláusulas dejaron de tener validez. Negó por no ser cierto que la arrendataria no haya cumplido lo establecido en el precitado contrato de arrendamiento; negó que la arrendataria no pagara los cánones de arrendamiento en la forma establecida en el contrato y que los pagos los haya hecho extemporáneamente, cuando confiesa la actora en el libelo que los pagos los hace la arrendataria mediante depósito en un Tribunal de esta jurisdicción; negó por no ser cierto que la arrendataria haya cedido en subarrendamiento sin autorización expresa parte del inmueble a terceras personas, y que en dicho inmueble se haya instalado una panadería, cuando lo cierto es que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado finalizó y la arrendataria ha permanecido ocupando el inmueble signado con el N° 10-57, por más de once (11) años, sin oposición del propietario, y era ahora cuando se pretendía desalojarla, la materia arrendaticia es de orden público con intervención del estado, contra la voluntad de las partes, por ser la vivienda carácter social, sin que se le lesione el derecho de la defensa y el debido proceso, principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al imponer una justicia expedita y sin formalismos reflejada en los artículos 26, 257 y 334, principios éstos que no deben ser vulnerados. Pidió se declare sin lugar la resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado y se condene a la demandante en el pago de las costas procesales.

Escrito de fecha 30-06-2009, presentado por el abogado Oscar Eduardo Useche Mojica, actuando con el carácter de apoderado de la parte demandante, en el que promovió: Documental: dio por reproducido e insistió en el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por vía privada, oportunamente producido junto con el libelo de demanda, mediante el cual se demuestra contundentemente que ciertamente su representada y la demandada celebraron el referido contrato de arrendamiento en la oportunidad y condiciones especificadas en el libelo de la demanda; Inspección Judicial: a los fines de dejar plenamente demostrado que la arrendataria incumplió las cláusulas quinta y octava del referido contrato de arrendamiento, solicitó a la Juez se sirva trasladar y constituir el despacho a su cargo en el inmueble ubicado en la calle 9 esquina con carrera 11, N° 10-57 de esta ciudad de San Cristóbal, a fin de practicar una inspección judicial a dicho inmueble y dejar constancia de los siguientes hechos: A) si en el inmueble objeto de ese contrato funciona un establecimiento comercial, específicamente una panadería y pastelería, dejando constancia de la razón social de la misma; B) del nombre y apellido de la persona que funge como representante legal de dicho establecimiento comercial; C) si en dicho establecimiento comercial se encuentran exhibidos la patente de industria y comercio municipal y la documentación exigida por el SENIAT (R.I.F. y Declaración de Rentas), dejando constancia así mismo de los datos personales del representante legal de ese ente comercial.

Por auto de fecha 01-07-2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado Oscar Eduardo Useche Mojica, en cuanto a lugar y en derecho salvo su apreciación en la definitiva; en cuanto a la prueba de inspección judicial promovida, fijó el día 10-07-2009, o en su defecto el primer día de despacho siguiente, para el traslado y constitución del Tribunal en el lugar indicado habilitando el tiempo que sea necesario para ello.

Escrito de fecha 02-07-2009, presentado por el abogado Alí Cañizales Dávila, actuando con el carácter de apoderado judicial de la demandada Mireya Gálvez de Jiménez, en el que promovió como prueba los siguientes hechos: Para demostrar que el contrato de arrendamiento de tres (3) meses venció el día 30 de marzo de 1999 y no fue prorrogado, continuando la arrendataria en posesión del inmueble sin oposición de la arrendadora por tiempo superior a once (11) años, se promovió el inactivo contrato de arrendamiento y el libelo de la demanda, que reprodujo como prueba en el proceso y que consta en los autos su permanencia; que para demostrar la no existencia de la prórroga en la cláusula segunda del ocioso contrato de arrendamiento, por ser contrario a la Ley y al orden público constitucional, siendo su contenido ambiguo y deficiente, creando inseguridad jurídica en el perjuicio de la arrendataria, cuando en el plazo de duración del contrato de arrendamiento de tres (3) meses, no se determina en forma clara y precisa la duración de la posible prórroga, no siendo transparente ni concreta en su permanencia, existiendo además omisión por la falta de escritura; contra la voluntad de las partes predomina la intervención del Estado en protección de la inquilino de conformidad con el artículo 7° del decreto con rango de fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operando legalmente la tácita reconvención prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

Por auto de fecha 03-07-2009, el a quo admitió en cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por el abogado Alí Cañizales Dávila.

Escrito de fecha 06-07-2009, presentado por el abogado Alí Cañizales Dávila, actuando con el carácter de apoderado de la parte demandada, en el que promovió prueba de informe para demostrar que el inmueble ubicado en la esquina de calle 9 con carrera 11 en el centro de la ciudad de San Cristóbal, signado con el N° Municipal N° 10-63, mantiene en la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Contrato de Arrendamiento con la ciudadana Prima Bellettini de Coco, de nacionalidad Italiana, titular de la cédula de identidad N° E-81.401.297; promovió la prueba de informes y solicitó que el Tribunal oficiara a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Inquilinato para que informe al Tribunal la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en esquina de calle 9 con carrera 11 signado con el N° 10-63 del Centro de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, suscrito con la ciudadana Prima Bellettini de Coco; Prueba Documental, para demostrar que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado vencido para los años 2005 y 2006 la Arrendataria Mireya Gálvez de Jiménez, continuó ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora; promovió la prueba documental consistente en recibos de pago de arrendamiento de los años 2005 y 2006 donde consta que para el año 2005 en el mes de junio y noviembre, así como en fecha 28 de agosto de 2006, la ciudadana Prima Bellettini de Coco, acepta conforme y recibe el pago de arrendamiento en la cantidad de Bs. 350.000,00 y Bs. 400.000,00 mensuales.

Por auto de fecha 06-07-2009, el a quo admitió en cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas promovidas por el abogado Alí Cañizales Dávila; en cuanto la prueba de informes promovida, a tenor de lo previsto en el artículo 433 del C. P. C., acordó oficiar a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, a los fines de que informe al Tribunal la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la esquina de calle 9, con carrera 11, signado con el N° 10-63, del Centro de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, suscrito por la ciudadana Prima Bellettini de Coco.

Escrito de fecha 07-07-2009, el abogado Alí Cañizales Dávila, apoderado de la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez, en el que promovió prueba documental para demostrar que la demandada Mireya Gálvez de Jiménez ocupa el inmueble y, de la negativa de la demandante ciudadana Prima Bellettini de Coco en recibir el pago de arrendamiento a partir del mes de octubre del año 2009; se promovió copia certificada del expediente de consignaciones N° 668, en 27 folios útiles, llevados por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde consta que la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez desde el mes de octubre del año 2008 efectúa judicialmente el depósito del canon de arrendamiento por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs. F. 700,00) mensuales, a favor de la ciudadana Prima Bellettini de Coco; para demostrar que la ciudadana Prima Bellettini de Coco, por intermedio de apoderado abogado Oscar Eduardo Useche Mojica recibió del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, las consignaciones arrendaticias depositadas, autorizado para proceder a retirar de la cuenta de ahorro N° 0007-0001-10-0060156657 de Banfoandes la cantidad de Cinco Mil Ochocientos Cuarenta y Dos Bolívares Fuertes con 79/100 (Bs. 5.842,79) correspondiente al pago de alquiler del inmueble; se promovió comprobante auto de egreso de consignaciones del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, N° de retiro 443, N° de expediente 668, Bs. F. 5.842,79, de fecha 18 de junio de 2009. Anexo consignó recaudos.

Por auto de fecha 07-07-2009, el a quo admitió en cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por el abogado Alí Cañizales Dávila, apoderado de la parte demandada.

Escrito de fecha 07-07-2009, presentado por el abogado Oscar Eduardo Useche Mojica, actuando con el carácter acreditado en autos, en el que promovió Documentales: Dio por reproducido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual por no haber sido desconocido o impugnado dentro de la oportunidad legal adquirió el carácter de fidedigno; en treinta y tres (33) folios útiles consignó copia fotostática certificada del expediente N° 668 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en el cual la demandada consigna los cánones de arrendamiento; de esa documental se observa que las consignaciones se han realizado de la siguiente forma: Octubre 06-11-08; Noviembre 02-12-08; Diciembre 07-01-09; Enero 03-02-09; Febrero no consignó; Marzo 04-03-09 y 02-04-09; Abril 30-04-09; Mayo No consignó; Junio 02-06-09 y Julio 01-07-2009; se infiere que la demandada ha venido pagando por mensualidades vencidas contraviniendo flagrantemente lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato, la cual establece que el canon de arrendamiento deberá pagarse por mensualidades adelantadas, de igual forma se observa que el mes de mayo de 2009, hasta la presente fecha no ha sido pagado por la demandada, con lo cual igualmente incumple la obligación establecida en la Cláusula Séptima del contrato, la cual establece que la falta de pago de una mensualidad dará derecho a la arrendadora a solicitar la resolución de ese contrato; Inspección Judicial, solicitó a Juez ordene la constitución del Tribunal a su cargo en el inmueble ubicado en la esquina de la calle 9 de esta ciudad de San Cristóbal, aledaño al inmueble distinguido con el N° 10-57, el cual actualmente tiene una tabilla de madera con el N° 10-60 pintado a mano y en forma muy rústica, a fin de practicar una inspección judicial en el fondo de comercio denominado “PANADERIA Y PASTELERIA LA PRIMERA” a fin de dejar constancia de los hechos que indica. Anexo presentó recaudos.

Por auto de fecha 09-07-2009, el a quo admitió en cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva por haberse promovido en tiempo hábil y no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, las pruebas promovidas por el abogado Oscar Eduardo Useche Mojica. En cuanto a la prueba de inspección judicial promovida, fijó el 10 de julio de 2009, a las 10:00 am., o en su defecto el primer día de despacho siguiente, para el traslado y constitución del Tribunal en el lugar indicado, habilitándose para ello el tiempo que fuese necesario.

En fecha 10-07-2009, siendo la oportunidad fijada para llevar a cabo la practica de la inspección judicial, no habiendo comparecido el interesado, ni por si ni por medio de apoderado a los fines de trasladar al Tribunal al lugar indicado, se declaró desierto el acto.

A los folio 100 al 102, actuaciones relacionas con la inspección judicial realizada por el a quo en fecha 10 de julio de 2009.

Escrito de fecha 15-07-2009, presentado por el abogado Alí Cañizales Dávila, apoderado judicial de la parte demandada Mireya Gálvez de Jiménez, en el que solicitó que la Juez declare el desistimiento de la acción intentada por la Arrendadora ciudadana Prima Bellettini de Coco contra la Arrendataria ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez con la condenatoria en costas procesales, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 52 del decreto con rango de fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto de los autos se evidencia que la parte arrendadora por intermedio de su apoderado judicial en el curso del proceso solicitó y recibió el pago de las pensiones de arrendamiento consignadas por la arrendataria en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, al retirar y aceptar lo depositado como pago de las pensiones de arrendamiento dejó sin trascendencia la acción judicial, fundada en la falta de pago de las pretensiones de alquiler cuyo desistimiento opera por efecto de ley.

Decisión de fecha 17-07-2009, en la que el a quo “DECLARO CON LUGAR, la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana PRIMA BELLETTINI DE COCO, contra la ciudadana MIREYA GÁLVEZ DE JIMÉNEZ, ambas suficientemente identificadas en esta Sentencia, en consecuencia, declara resuelto el Contrato de Arrendamiento Privado, celebrado entre las partes en fecha 30 de diciembre de 1998, y que riela a los folios 4 y 5 del presente expediente, y CONDENA a la parte accionada en lo siguiente: PRIMERO: ENTREGAR a la demandante el inmueble dado en arrendamiento, ubicado en la calle 9 esquina con carrera 11, entonces con el N° 10-57, actualmente con los Nros. 10-61 y 10-63, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Libre de personas y cosa. SEGUNDO: PAGAR LAS COSTAS PROCESALES, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de habar resultado completamente vencida”.

Escrito de fecha 20-07-2009, presentado por el abogado Alí Cañizales Dávila, apoderado judicial de la demandada Mireya Gálvez de Jiménez, el que apeló de la sentencia pronunciada por ese Tribunal en fecha 17-07-2009; fundamentó la apelación en que la sentencia dictada por la Juez Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, interpreta erradamente la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento por tiempo determinado de fecha 30 de diciembre del año 1998, cuando en la realidad el contrato se extinguió en fecha 30 de marzo de 1999, cristalizándose la relación arrendaticia por tiempo indeterminado, ya que la posible prorroga en los términos del contrato es nula e inexistente, al no determinarse en forma expresa, clara y precisa la duración de la posible prórroga al acordar “…que podrá prologarse por menor, mayor o igual tiempo a voluntad de las partes, la cual debe ser escrita…” (sic) las partes de común acuerdo exigen la elaboración de un nuevo contrato al establecer como requisito que la prorroga debe ser escrita; la nulidad de la prorroga la contempla el artículo 7° del decreto con rango de fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario, (sic) cuando ordena que los derechos establecidos en la presente ley son irrenunciables para beneficiar y proteger a los arrendatarios; que las partes convinieron que la relación arrendaticia fuese por tres (3) meses y la posible prorroga no está debidamente definida en el contrato, lo que beneficia al arrendatario y en caso de entenderse como válida la misma solo puede ser efectuada por una sola vez y no en forma continua o permanente como lo considera erróneamente la Juez de Municipios en la sentencia impugnada, en protección del arrendatario amparado conforme a la nueva ley de arrendamiento inmobiliario decretada por el Presidente de la República en el año 2000, contra los atropellos y amenazas de los arrendadores, siendo nulo todo acuerdo que conlleve disminución o menoscabo en sus derechos y al ser válido la prórroga las cláusula se extinguieron con la terminación del contrato en fecha 30-03-1999, y la posible prórroga crea incertidumbre jurídica en perjuicio del arrendatario, por lo que la Juez de Municipio en la forma como descifra el contrato no existe prórroga, ya que el contrato no expresa, que la continuidad debe ser sucesiva o en forma prolongada por períodos iguales, arrendatario, ya que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado tuvo una duración de tres (3) meses sin prórroga inexistente, habiendo permanecido la arrendataria por más de diez (10) años ocupando el inmueble sin la oposición de la arrendadora, la relación arrendaticia se cambió por tiempo indeterminado, cuando el contrato de arrendamiento juzgado por la arrendadora por tiempo determinado se extinguió en fecha 30 de marzo de 1999, o de una posible prórroga la misma podrá darse por una sola vez cuya duración es de tres (3) meses vencida el día 30 de junio de 1999 según la interpretación y consideración del Juez Superior, siendo criterio propio que la prórroga es nula por no ser clara ni precisa en beneficio de la arrendataria, no teniendo validez las cláusulas contenidas en el contrato expirado por lo que procesalmente no se puede exigir su cumplimiento como erradamente lo considera la Juzgadora en la sentencia impugnada. En la sentencia impugnada la juez no determinó el monto a pagar ni la fecha oportuna en que debía cumplir la arrendataria el pago para considerar extemporáneo el pago realizado en el Tribunal; la sentencia apelada al declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad de la actora para intentar la acción, al no acompañar con el libelo de demanda ni el término probatorio del proceso su condición de propietaria coloca en indefensión a la demandada, cuando el libelo señala que la actora es viuda a (sic) debido consignar la declaración sucesoral con el título de propiedad, ya que en los arrendamientos con duración de más de dos (2) años, para demandar la resolución de contrato se requiere la condición de propietario; en el proceso se promovió una prueba de informe para demostrar que (sobre) el inmueble dado en arrendamiento mantiene la arrendadora un contrato de arrendamiento con la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, y no consta en los autos que la Alcaldía haya recibido el oficio respectivo, para correr el lapso que señala el Juez sin disposición legal, denunciado el interés del Municipio ha debido la juez esperar que el Municipio informe lo solicitado con respeto al inmueble, situación jurídica que debe analizar el Juez Superior; al igual sobre la objetada inspección judicial en el momento en que fue practicada, ya que como fue promovida y evacuado es ilegal, al infringir el artículo 475 del C. P. C., solicitando el promovente que se interrogue a una persona de puntos discutidos en el proceso, siendo los problemas que toca resolver el juez de la causa, la promoción y evacuación de la inspección judicial en forma realizada por la Juzgadora de la causa, es evidentemente impropia, por lo que solicitó al Juez Superior como Juez de Instancia que en la presente causa no aprecie ni valorice la prueba de inspección judicial objetada por la parte demandada en el momento en que fue practicada por los argumentos sustentados.

Por auto de fecha 23-07-2009, el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado Alí Cañizales Dávila, apoderado de la ciudadana Mireya Gálvez Jiménez, contra la sentencia dictada en fecha 17 de julio de 2009, y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor.

Escrito presentado en esta Alzada en fecha 05-08-2009, por el abogado Alí Cañizales Dávila, apoderado de la demandada ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez, en el que alega que en la contestación de la demanda opuso la falta de cualidad de la demandante como propietaria del inmueble dado en arrendamiento, por cuanto la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, al convertirse el contrato de arrendamiento en tiempo indeterminado, por el vencimiento del término de duración, el contrato de arrendamiento duró tres (3) meses, firmado el día 30-12-1998 terminó el día 30-03-1999, con dicha terminación quedan sin efecto las cláusulas contractuales, y la prórroga establecida en el contrato es ilegal y contraria en derecho, por no ser transparente al existir incertidumbre en perjuicio de la arrendataria, la prorroga no puede surgir por menor tiempo como lo señala la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que conforme a la disposición legal del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Juez de Municipios en la sentencia no aplicó la protección citada en la contestación de la demanda, siendo la relación arrendaticia por tiempo indeterminado, la parte demandante ha debido acompañar con el libelo de la demanda o posteriormente el documento de propiedad del inmueble que dice ser suyo, así como la planilla sucesoral, cuando del propio libelo de la demanda la actora manifiesta su condición de viuda, hecho cierto negado por la juzgadora en la sentencia, al señalar que revisó el libelo de la demanda y allí no aparece lo expresado por la parte demandada en la contestación de la demanda de que la ciudadana Prima Bellettini de Coco sea viuda, la falta de tales documentos hace procedente la falta de cualidad alegada en la contestación, privilegios del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: establecidas nulas las disposiciones contractuales que menoscaban derechos arrendaticios no puede exigirse el cumplimiento de las mimas, como lo señala la sentencia aplicada incurriendo la juez de Municipios en el vicio de incongruencia, porque mal puede resolverse el contrato de arrendamiento por el incumplimiento de las cláusulas contractuales, es contraria a derecho la sentencia impugnada al decidir con lugar la resolución de contrato de arrendamiento; que la parte actora en el presente juicio ha desistido de la acción de conformidad con lo previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpretó y aplicó erróneamente la juez en la sentencia apelada los artículos 51 y 52 al no analizar los días que establecen dicha norma; cuando ambas partes promovieron como pruebas las consignaciones de los cánones de arrendamiento depositado por la demandada en el Tribunal, lo que hace plena prueba y confirma lo establecido en el artículo 429 del C. P. C., por haber retirado la arrendadora las consignaciones efectuadas en el Tribunal, lo que hace procedente el desistimiento de la acción, no es extemporánea la defensa de renuncia o abandono del proceso por desistimiento de la causa, al rehusarse la demandante en querer recibir el pago de las pensiones de arrendamiento y posteriormente retirar lo consignado en el Tribunal por la demandada. Error de juzgamiento en la sentencia apelada, infringe la Juez de Municipio en la sentencia apelada el contenido del artículo 1.133 del Código Civil en concordancia con el artículo 475 del C. P. C., al juzgar erradamente el incumplimiento de las cláusulas quinta y octava del extinguido contrato de arrendamiento por tiempo determinado, al vencerse el término de duración, quedando sin efecto el contenido de las cláusulas, incurriendo la juez en un supuesto falso cuando dice “….que en el domicilio donde se constituyó el Tribunal es el mismo inmueble arrendado a la ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez según se desprende de la documentación aportada por el notificado ciudadano Rubén Darío Escalante, y quién manifiesta que ocupa el inmueble en calidad de familiar de la arrendataria; del propio libelo de la demanda se observa que la parte actora afirma que la arrendataria cedió en subarrendamiento parte del inmueble a un tercera persona, identificado el inmueble con los Nos. 10-61 y 10-63, y el Alguacil en la citación se hizo presente en un inmueble identificado con otro número distinto del de la inspección judicial objetada en el proceso por el apoderado de la parte demandada, por haber sido promovida y practicada contraria a la Ley, por cuanto a través de la inspección judicial no se puede interrogar a ninguna persona en forma como lo hizo el juez, desnaturalizando la inspección judicial, y al haber cesado los efectos jurídicos de la estipulaciones o cláusulas contractuales la juez en la sentencia impugnada incurre en el vicio de incongruencia contrariando los hechos y derecho, cuando decide el incumplimiento según las cláusulas quinta y octava del contrato de arrendamiento, convertida la relación arrendaticia de manera indefinida al ocupar la arrendataria el inmueble por más de diez (10) años, y no está demostrado el supuesto subarrendamiento; solicitó se declare con lugar la apelación y sin lugar la resolución de contrato arrendamiento por tiempo determinado.

El Tribunal para decidir observa:
La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta por el apoderado de la parte demandada, contra la decisión del a quo proferida en fecha Diecisiete (17) de julio del año que discurre donde se declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta contra la demandada, ordenó entregar el inmueble objeto del predicho contrato a la demandante libre de personas y cosas y la condenó al pago de las costas procesales conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil al haber resultado vencida.
El recurso de apelación fue oído en ambos efectos el día veintitrés (23) de julio de 2009, ordenándose el envío del expediente a la distribución entre los Juzgados Superiores Civiles, de conformidad con lo establecido por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en Resolución N° 2009-0006 del 18 de marzo de 2009 y publicada en Gaceta Oficial N° 39.152 del dos (02) de abril de 2009, en las que se modificó la competencia por la cuantía para los juzgados de la República en materia civil, mercantil, tránsito, familia y materias de similar naturaleza.
Por sorteo entre los Juzgados Superiores Civiles y demás materias, correspondió a este Tribunal donde se le dio entrada y se fijó oportunidad para dictar decisión conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El apoderado de la parte demandada en el escrito de apelación fundamenta el recurso ejercido indicando que el a quo en lo decidido consideró el contrato de arrendamiento como a tiempo determinado cuando el contrato se extinguió en fecha 30 de marzo de 1999 pues la prórroga de acuerdo a los términos de la convención es nula e inexistente al no determinar en forma expresa, clara y precisa la duración de la prórroga.
Respecto al alegato anterior, el recurrente señala que se convino en que el contrato sería por tres (3) meses y que la posible prórroga no está debidamente definida en el contrato, hecho este que beneficia a la arrendataria, conforme al artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyendo en que la prórroga es nula “por no ser clara ni precisa en beneficio de la arrendataria”, no teniendo validez las cláusulas contenidas en el contrato, por lo que procesalmente no se puede exigir el cumplimiento del mismo.
Al referirse a las consignaciones que fueron depositadas en un Tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial y que la arrendadora, por intermedio de su apoderado, habría retirado, indica el apoderado de la recurrente que con tal actuación se habría producido el desistimiento de la acción, agregando que en el libelo de la demanda no se determinó el monto o cantidad a pagarse mensualmente como canon de arrendamiento ni se señaló tampoco el modo, tiempo y lugar en que su representada debía cumplir con el canon mensual de arrendamiento.
Refiere el apoderado de la recurrente que en la decisión apelada la Juez no determinó el monto ni la fecha oportuna en que debía la arrendataria cumplir con su obligación para así considerar extemporáneo el pago realizado ante el Tribunal.
Acerca de la defensa esgrimida de falta de cualidad de la actora por no haber acompañado su condición de propietaria, dice, “… coloca en indefensión a la demandada, cuando el libelo señala que la actora es viuda a debido consignar la declaración sucesoral con el título de propiedad, ya que en los arrendamientos de más de dos (2) años, para demandar la resolución del contrato se requiere la condición de propietario” (sic)
Señala así mismo que en la oportunidad de promover pruebas se solicitó fuese requerido mediante prueba de informe a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal acerca de que la arrendadora mantiene contrato de arrendamiento con la referida Alcaldía. De igual forma, la parte apelante hizo referencia a la prueba de inspección judicial promovida y evacuada en la que se habría interrogado al notificado que se encontraba en el inmueble sobre puntos discutidos en el proceso.
Ante esta Alzada, el apoderado apelante consignó escrito en el expuso una argumentación referida al recurso ejercido. Sobre esto, quien aquí decide, al no estar previsto en la normativa que rige este tipo de juicio que se presente informes, conclusiones ni escrito alguno contentivo de semejantes, estima innecesario e inconveniente tomar en cuenta el escrito ya referido, en razón de lo cual lo desestima. Así se establece.

MOTIVACIÓN

De lleno en el estudio y resolución del asunto sometido a conocimiento de esta Superioridad, se tiene:
Previamente debe señalarse que el a quo cumplió con todas las fases propias del proceso en cuanto a citación, notificación, acto conciliatorio, oportunidad para que se contestase la demanda; en la fase probatoria las partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, las mismas fueron providenciadas y admitidas por no ser contrarias al ordenamiento jurídico. Al ser valoradas cumplió de manera cabal por lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, así como con lo referente a la motivación para finalmente emitir su veredicto.

- I -
El apoderado de la parte recurrente alega que la prórroga que se produjo en la relación arrendaticia no está definida debidamente lo que beneficiaría a su representada conforme lo señala el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual dicha prórroga es nula y que ello generaría que las restantes cláusulas carezcan de validez.
Sobre este punto en concreto, debe tenerse en cuenta que al haberse prorrogado el contrato, sin aceptar o rechazar lo relativo a la nulidad de la prórroga, la misma operó y lo hizo en beneficio y favor de la arrendataria, no pudiéndose alegar que al no estar “debidamente definida” las cláusulas del contrato carezcan de validez alguna, pues a todas luces la prórroga se dio al punto que es luego de diez años cuando la arrendadora concurre a solicitar la resolución del contrato, de manera que no puede hablarse, ni aún menos señalarse que las restantes cláusulas no tengan validez, pues de acuerdo al enunciado del artículo 7 eiusdem, con esa prórroga quien se vio beneficiado fue precisamente la arrendataria, siendo por tanto inconsistente ese señalamiento, razón por la que se desestima. Así se establece.

- II -

Respecto al alegato referido a que se habría producido el desistimiento de la acción por parte de la demandante al haber retirado las consignaciones hechas por la arrendataria en un Tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial y que en el libelo no se precisó el modo o cantidad a pagarse mensualmente ni aún menos el modo, tiempo y lugar en que debía cumplirse, debe señalarse que de conformidad con el artículo 52 de la ley especial que rige la materia (Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) que transcrito señala:
“Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.”
… el desistimiento argüido en ningún momento se dio ni aún menos operó, pues conforme a la norma transcrita, no puede catalogarse como desistimiento de la acción que el propietario o el arrendador retire las sumas consignadas a menos que la acción haya sido ejercida por falta de pago en las pensiones de alquiler, cuando en el caso concreto el pago se ha dado aunque de manera extemporánea y sin que se le haya notificado de la manera correspondiente, constituyendo un mandato legal el hecho de que no hay desistimiento si se procede a retirar las consignaciones, teniendo esta norma su única excepción en el caso de que se haya demandado por falta de pago. No estando ante esa singularidad, tal argumentación debe desestimarse, con el agregado que la demanda en su petitorio no hace referencia a que se establezca modo, tiempo y lugar para que se efectúe el pago de los cánones ni aún menos la decisión recurrida aborda ese punto por cuanto no fue solicitado. Así se establece.

- III -

Respecto a la defensa esgrimida de no haber consignado la parte demandante ni la propiedad ni la planilla sucesoral para demostrar su condición de propietaria, vale señalar que esa defensa no cabe plantearla por cuanto si se ha permanecido como arrendatario por poco más de diez años y antes de eso se pactó la convención que se pretende resolver con el presente proceso, resulta lógico entender y comprender que desde un comienzo se ha sabido, reconocido y entendido quién es el propietario del inmueble, aún más cuando suscribió de puño y letra con la aquí demandante el tantas veces aludido contrato de arrendamiento, con el añadido de que al consignar cánones ante un Tribunal a favor de la aquí demandante, en forma tácita está reconociendo la titularidad como propietaria con la que cuenta la accionante, razones que adminiculadas todas conducen a desechar tal argumento. Así se establece.

- IV -

El siguiente argumento expuesto por la parte demandada en el escrito de apelación ante el a quo, refiere que en la fase probatoria se solicitó que mediante la prueba de informes se requiriera a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal acerca del contrato de arrendamiento que la demandante mantiene con dicho organismo. Al respecto debe señalarse que no obstante que se solicitó, nunca fue respondido, más sin embargo tal prueba, a juicio de esta Superioridad, resulta irrelevante, ya que en nada mejora ni empeora la situación de la demandada pues no se está discutiendo si la actora tiene o ha mantenido algún tipo de relación arrendaticia con la Alcaldía de este Municipio sobre el inmueble en cuestión, por tanto, la aludida falta de respuesta no acarrea menoscabo alguno al no ser determinante cualquiera hubiese sido la respuesta.
En cuanto a que al evacuarse la inspección judicial solicitada y en ella se habría interrogado al notificado que se encontraba en el inmueble al momento de evacuarse tal prueba, al verificarse el acta levantada al efecto, se encuentra que, si bien el apoderado de la demandada objetó la inspección judicial practicada, en la misma no se vislumbra que se haya infringido el artículo 475 del Código de Procedimiento Civil, pues esta norma refiere la forma de cómo será extendida la relación de lo practicado en la inspección, verificando este Juzgador de Alzada que se dio estricto cumplimiento a la norma referida, siendo irrelevante el señalamiento, teniendo como consecuencia que se desestime. Así se establece.

- V -
Habiendo demandado la parte accionante por la falta de cumplimiento de las cláusulas tercera, quinta y octava en el entendido de que no se pagaba el canon en la forma convenida, esto es, de manera extemporánea; que la arrendataria procedió a subarrendar a un tercero el inmueble objeto del contrato y que a su vez ese subarrendatario instaló en una parte un fondo de comercio dedicado al ramo de la panadería, no demandándose en ningún momento la falta de pago sino por pagos a destiempo o extemporáneos, conforme al artículo 52 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haberse patentizado de manera palmaria el incumplimiento de las aludidas cláusulas, en particular el cambio en el uso por el que se pactó y el subarrendamiento (prohibido contractualmente), la conclusión inevitable que se obtiene es que la demanda encuentra viabilidad, entendiéndose que debe declararse sin lugar la apelación ejercida por la demandada y confirmarse la decisión recurrida. Así se decide.

Por lo antes expuesto, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 20 de julio de 2009, por el abogado Alí Cañizales Dávila, actuando con el carácter de apoderado de la parte demandada ciudadana Mireya Gálvez de Jiménez, contra la decisión dictada por el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 17 de Julio de 2009.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión proferida por el a quo en fecha 17 de Julio de 2009, en la causa contenida en el expediente signado con el No. 11725.

TERCERO: SE CONDENA en costa a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmado el fallo apelado.
Queda así CONFIRMADO el fallo apelado.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en San Cristóbal, a los Dieciocho (18) días del mes de Septiembre de Dos Mil Nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. MIGUEL JOSÉ BELMONTE LOZADA

La Secretaria Accidental,

JENNY YORLEY MURILLO VELASCO

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la 1:05 de la tarde, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
MJBL/Jenny.
Exp. No. 09-3351