TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil “PRODUCCIONES PESTANA C.A.“, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 77, Tomo 83-A Sgdo de fecha 31 de agosto de 1994.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL LATORRE CACERES, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 32.028.-

PARTE DEMANDADA: BEATRIZ DE LA IGLESIA PUJALS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número: E-82.215.137.

APODERADA JUDICIAL DE
LA PARTE DEMANDADA: MARIA ALEJANDRA SALAZAR NOGUERA., abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 70.797.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No: AP31-V-2009-001904

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano MANUEL PESTANA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.342.416, actuando en su carácter de Director-Presidente de la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES PESTANA C.A., asistido por el abogado RAFAEL ALBERTO LATORRE CACERES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.028, en contra de la ciudadana BEATRIZ DE LA IGLESIA PUJALS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-82.215.137.
La referida demanda fue estimada en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (BS 30.000,00).
En fecha 30 de junio de 2009, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda, librándose la compulsa en fecha 07 de julio de 2009, así mismo, en esa fecha se ordenó la notificación al Sindico Procurador Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital y se abrió el cuaderno de medidas.
En fecha 15 de Junio de 2009, la parte actora otorgó poder apud-acta al abogado en ejercicio Rafael Latorre Cáceres, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.028.
En fecha 23 de Julio de 2009, compareció el ciudadano William Primera G. y actuando en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial consignó recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana BEATRIZ DE LA IGLESIA PUJALS, parte demandada en el juicio.
Mediante auto de fecha 27 de julio de 2009, el Tribunal excitó a las partes para un acto conciliatorio fijado para el tercer (3º) día de despacho siguiente a la oportunidad procesal prevista para que la parte demandada contestara la demanda.-
En la oportunidad procesal para que la demandada diera contestación a la demanda, dicho acto se difirió por un lapso de cinco (5) días de despacho, por cuanto la demandada manifestó a este Juzgado no contar con abogado que la asistiera para la contestación de la demanda, designándose a tales efectos a la abogado MARIA ALEJANDRA SALAZAR NOGUERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 70.797.
En fecha 05 de Agosto de 2009, compareció la demandada y asistida por abogado dio contestación a la demanda, igualmente otorgó poder apud-acta a la abogada MARIA ALEJANDRA SALAZAR NOGUERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 70.797.
Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, solamente la parte demandada hizo uso de su derecho.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:
Que consta en instrumento privado que en original y constante de dos (02) folios útiles acompañó marcado “A”, que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana BEATRIZ DE LA IGLESIA PUJALS, ya identificada, el cual tuvo como objeto un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el número 03, ubicado en la segunda planta de la Quinta denominada Ángela, situada frente a la avenida Lucas Manzano de la Urbanización El Pinar, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en dicho contrato fue establecido por las partes en la Cláusula Cuarta, que la duración del mismo sería de un (01) año fijo contado a partir del día primero de septiembre de 2006.
Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento las partes establecieron como canon de arrendamiento la cantidad de Cuatrocientos mil Bolívares (BS 400.000,00) hoy Cuatrocientos Bolívares (BS 400,00), que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.
Alega la parte actora, que la arrendataria soslayó los términos del contrato en virtud que el mismo terminó el 30 de agosto de 2007 y asimismo transcurrió con holgura la prórroga legal que le confiere a la arrendataria el artículo 38 Literal “A” la cual venció el 29 de febrero de 2008; incumpliendo con su obligación de devolver el inmueble libre de personas y bienes en las mismas condiciones en que lo recibió.
Que por todos los razonamientos antes expuestos y de conformidad con los preceptos jurídicos antes referidos y las cláusulas contractuales referidas, es por lo que ocurre en nombre de su representada para demandar como en efecto demanda a la ciudadana Beatriz de la Iglesia Pujals ya identificada, para que convenga o en caso contrario, sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, el cual tuvo como objeto el inmueble arrendado constituido por el apartamento número 03, ubicado en la segunda planta de la Quinta denominada Ángela, situada frente a la Avenida Lucas Manzano de la Urbanización El Pinar, Municipio Libertador del Distrito Capital y en consecuencia la entrega del mismo libre de bienes y personas. SEGUNDO: En pagar a su representada la suma de CINCUENTA BOLIVARES (BS 50.00) diarios por concepto de indemnización por el uso y disfrute del inmueble desde el día siguiente de la fecha de vencimiento del contrato, es decir desde el primero de marzo de 2008, hasta el día de hoy es decir quince meses y catorce días lo que totaliza la cantidad de VEINTITRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (BS 23.000,00) conforme lo acordado entre las partes en la Cláusula Octava de la convención arrendaticia. TERCERO: En cancelar como indemnización por su uso hasta la efectiva y real entrega del mismo conforme a lo pactado en la citada cláusula Octava del contrato. CUARTO: En pagar las costas y costos que genere el procedimiento incluyendo honorarios profesionales de abogados. Por último solicitó medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda

Que la parte actora interpuso demanda en su contra en la que solicita la desocupación y entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha Quince (15) del mes de Agosto del año dos mil seis (2.006), sobre el inmueble identificado en autos, todo ello sobre la base del vencimiento de la duración de dicho contrato y de la prórroga legal de seis (6) meses que presuntamente le fue otorgada por el arrendador.
Que vencido como fue el plazo de duración del contrato de arrendamiento en referencia en fecha 31 de Agosto de 2007, le otorgó un plazo de prórroga legal de seis (6) meses que le corresponden de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual a decir del actor, venció en fecha 29 de Febrero de 2008. Que en este sentido, es importante resaltar que entre las partes se han celebrado diversos contratos de arrendamiento con el actor desde el año 2004, el último de ellos con vencimiento del 31 de Agosto de 2007.
Que una vez llegada la fecha de terminación del último contrato, a saber, el treinta y uno (31) de agosto de 2007, el arrendador le informó que el canon de arrendamiento mensual iba a ser aumentado de cuatrocientos mil bolívares (BS 400.000,00), hoy Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F 400,00) a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 600.000,00) hoy SEISICIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS F 600,00) BOLIVARES.
Que el arrendador no quiso celebrar un nuevo contrato de arrendamiento por escrito, no obstante, la inquilina alega que continuó en uso y disfrute del inmueble arrendado y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento que puntualmente se le pagaba, correspondientes a los meses de septiembre de 2007 hasta el mes de julio de 2009, ahora por la cantidad de Seiscientos Bolívares fuertes (BS f 600.00), sin que se le hubiere notificado la desocupación del bien hasta que en fecha veintitrés (23) de julio de 2009, recibió la citación relacionada con la demanda interpuesta.
Que vencido el plazo de duración establecido en el contrato de arrendamiento, a saber, Un (1) año fijo contado a partir del Primero de Septiembre de dos mil seis (2.006) y aún después de transcurrido el plazo de prórroga legal de seis (06) meses de conformidad con lo consagrado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendador le permitió seguir ocupando el inmueble, tal como fue aceptado por la parte actora en su escrito de libelo de demanda, lo cual evidencia que el arrendador requirió la desocupación del inmueble después de vencido el plazo de prórroga legal alegada por el actor, manteniéndose inactivo durante un (1) año y cuatro (4) meses, lo que demuestra el poco interés que tenía este por recibir el inmueble arrendado, lo que trae como consecuencia que el contrato a tiempo determinado se convierta en un contrato a tiempo indeterminado.
Que aunado a ello, el arrendador continuo recibiendo los cánones de arrendamiento de conformidad con el aumento que verbalmente le manifestó, por el lapso de la prorroga legal y Un (1) año y cuatro (04) meses posteriores a transcurridos ese plazo, situación ésta que demuestra claramente la voluntad del arrendador de dejarle la en posesión de la cosa arrendada, ya que estaría manifestando aún tácitamente que aunque el contrato término tiene la voluntad de que continúe gozando de la cosa más allá del término pactado, operando así la tácita reconducción. En consecuencia, al no haber suscrito un nuevo contrato que determinara un plazo fijo de terminación de relación arrendaticia, permitir que en su carácter de arrendataria continuara ocupando el bien arrendado y aceptar los cánones de arrendamiento, con motivo del vencimiento de mensualidades posteriores a la fecha de culminación de la prorroga legal, son evidencias claras que la relación arrendaticia continúa pero ahora bajo la figura de un contrato de arrendamiento sin determinación del tiempo. Negó, rechazó y contradijo que tenga la obligación de indemnizar cantidad alguna por concepto de uso y disfrute del inmueble desde el día siguiente a la fecha de vencimiento del contrato hasta la fecha de la efectiva y real entrega del mismo.

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora acompaño su libelo con los siguientes documentos:
1) Original del instrumento privado del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES PESTANA C.A., representada por el ciudadano MANUEL PESTANA, titular de la cédula de identidad N° 6.342.416 con la ciudadana BEATRIZ LA IGLESIA PUJALS, cédula de identidad N° E-82.215.137, en fecha 15 de Agosto de 2006 (f 4 y 5).- 2) Copia certificada del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES PESTANA C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda bajo el N° 77, Tomo 83-A Sgdo de fecha 31 de agosto de 1.994 (f 6 al 12).
En lo que respecta a los instrumentos antes señalados, el Tribunal observa que la parte demandada no los impugnó ni desconoció, por ende se les aprecia en juicio y en tal sentido se les atribuye pleno valor probatorio dentro del proceso de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.163 del Código Civil, al instrumento mencionado en el numeral 1º del párrafo anterior. Igualmente, se aprecia el instrumento señalado en el numeral 2º del párrafo anterior de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
La parte demandada consigno con su escrito de pruebas los siguientes documentos: 1) Original del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES PESTANA C.A., de fecha 01 de agosto de 2004. (f 47 y 48). 2) Original de contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES PESTANA C.A., de fecha 01 de Septiembre de 2005. (f 49 y 50) 3) Original de Recibo de Pago de fecha 01 de Julio de 2009, emanado del ciudadano MANUEL PESTANA, por la suma de Seiscientos Bolívares (BS 600,00) (f 51).
Con respecto a los instrumentos anteriormente indicados, el Tribunal observa que la parte actora no los impugnó ni desconoció, por ende se les atribuye valor probatorio dentro del proceso y en consecuencia este Juzgador los aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 1.163 del Código Civil.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se circunscribe la pretensión de la parte actora, a pedir a este Juzgado que ordene a la demandada que entregue el inmueble objeto del juicio, ello por cuanto a decir de la accionante se venció el término de duración del contrato de arrendamiento y la prórroga legal otorgada a la arrendataria, habiendo incumplido la demandada con su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
A la pretensión de la parte actora se resistió la demandada, alegando que entre las partes se han suscrito contratos de arrendamiento anteriores al presentado por la parte actora como documento fundamental de su pretensión. En ese sentido, sostuvo la demandada que el primer documento contentivo del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes se suscribió el día 1º de agosto de 2004, suscribiéndose un segundo documento el día 1º de Septiembre de 2005 y finalmente, reconoce la demandada que en fecha 15 de Agosto de 2006, se suscribió entre las partes el tercer documento contentivo del contrato de arrendamiento, en el cual se estableció que la duración del contrato sería de un año fijo contado a partir del primero (1ro) de septiembre de 2006, hasta el 31 de agosto de 2007.
No obstante lo anterior, la representación judicial de la parte demandada, aduce que luego de vencida la prórroga legal, la parte actora permitió que la arrendataria siguiera ocupando el inmueble en tal condición, señalando en su contestación de demanda que no fue sino después de un año y cuatro (4) meses, es decir, el 23 de Julio de 2009, cuando el arrendador interpuso la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, alegando el incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado, por parte de la inquilina demandada.
Es por ello que la representación judicial de la demandada sostiene que si el arrendador no ejerció su derecho de devolución del inmueble una vez vencida la prórroga legal, es por lo que el contrato de arrendamiento existente se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
Así las cosas, este Juzgador observa que en el presente caso, la parte demandada ha reconocido expresamente la existencia de la relación arrendaticia perfeccionada con la parte actora, por ello, este Juzgador considera que en el presente juicio ello es un hecho acreditado en el proceso y así se decide.-
Adicionalmente, observa este Juzgador que de los documentos aportados al proceso por la parte demandada y que fueron valorados supra, se evidencia, sin duda alguna, que la relación arrendaticia existente entre las partes nació el día 1º de agosto de 2004, renovándose el contrato de arrendamiento en fecha 1º de septiembre de 2005 y luego en fecha 15 de agosto de 2006.
Por lo tanto, analizados los elementos de prueba antes referidos, este Juzgador concluye que en el caso bajo estudio, la relación arrendaticia tuvo una duración de tres años, razón por la cual debe necesariamente establecerse que a la parte demandada le correspondía una prórroga legal de un año, contado a partir del día 1º de septiembre de 2007, inclusive, ello de acuerdo con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; prórroga ésta que concluyó el día 1º de septiembre de 2008 y así se decide.-
En segundo lugar, el Tribunal observa que la parte demandada alega que la accionante le permitió seguir ocupando el inmueble una vez finalizada la prórroga legal, y con base a este argumento alega la materialización de la tácita reconducción.
Al respecto el Tribunal observa que, el artículo 1.600 del Código Civil establece que “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regula por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Por su parte, el artículo 1.614 del Código Civil señala que “en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
De las normas transcritas anteriormente se colige, sin duda alguna, que si una vez finalizado el término de duración del contrato, y en este caso por efectos de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su prórroga legal, se deja al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, sin oposición del propietario, se juzga que la relación arrendaticia continua vigente, pero mutada en lo que respecta a su naturaleza temporal, pasando de ser un contrato a tiempo determinado a una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, pero en ningún caso puede entenderse que la consumación de la tácita reconducción implique el nacimiento de un nuevo contrato o de una nueva relación arrendaticia.
Ahora bien, observa igualmente el Tribuna que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente señala que “la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…(omissis)…”.
De tal manera que, si bien las normas del Código Civil expresamente señalan que la falta de oposición del arrendador, respecto de la posesión del inmueble por parte del inquilino, vencido el termino de duración del contrato de arrendamiento, genera como consecuencia la reconducción del arrendamiento, esto es, su renovación pero con mutación de su naturaleza temporal, no es menos cierto que la norma rectora en materia de vencimiento de prórroga legal igualmente establece que vencido el termino de duración de la referida prórroga, el arrendador puede exigir al arrendatario que éste cumpla con su obligación de entrega, sin especificar la norma in comento, cual es plazo válido legalmente para que tal exigencia puede hacerse efectiva. En otras palabras, la Ley de Arrendamiento no previó plazo de caducidad alguno dentro del cual el arrendador deba interponer su pretensión de cumplimiento de contrato, so pena de sufrir los efectos de la tácita reconducción señalados en el artículo 1.600 del Código Civil.
Pero no obstante lo anterior, en el caso de autos se evidencia que el arrendador recibió el pago de cánones de arrendamiento generados con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, tal y como se evidencia del documento privado que cursa al folio 51 del expediente, lo cual evidencia que, en primer lugar, la inquilina continuó ocupando el inmueble arrendado, sin oposición expresa del arrendador, luego de vencida la duración del mismo.
Ahora bien, siendo que en este caso la parte actora permitió que la arrendataria continuara en posesión del inmueble arrendado, sin oposición alguna, y adicionalmente a ello, la actora recibió el pago de cánones de arrendamiento, no cabe duda entonces para este sentenciador que en el presente caso operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por lo cual la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término carece de tutelabilidad jurídica, puesto que, tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el desalojo del inquilino solo es procedente por virtud de la materialización de alguna de las causales establecidas en el artículo 34 del la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.-.
Es por todo lo anterior, que este Juzgado actuando con base a los argumentos anteriormente expuestos, debe necesariamente declarar improcedente en derecho la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la parte actora y así se decide.-
V
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil “PRODUCCIONES PESTANA C.A.,”, en contra de la ciudadana BEATRIZ DE LA IGLESIA PUJALS, ambas plenamente identificadas en la parte inicial del presente fallo.-
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora en virtud de haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
TERCERO: Déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal, en acatamiento de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy siete (7) de octubre del año dos mil nueve (2009).- Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL

LA SECRETARIA,

MARIVI DE LOS A. DIAZ GAMEZ

En esta misma fecha, siendo las once y tres minutos de la mañana (11:03 a.m.), se publicó y registró la decisión que antecede.
LA SECRETARIA,

MARIVI DE LOS A. DIAZ GAMEZ
JACE/MDG/opg