TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001799
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que ha presentado la empresa SOCIEDAD ETICO CULTURAL A.C. con domicilio en Caracas, inscrita el 15 de abril de 1950, en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No.4, folio 19 vto., Protocolo 3° , representada por los abogados Betty del Carmen Pérez Aguirre y Jorge Enrique Dickson Urdaneta, IPSA # 19.980 y 64.595 respectivamente; contra LA SOCIEDAD CIVIL CENTRO DE DIAGNÓSTICO Y TRATAMIENTO PARA AUTISMO, inscrita en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador del entonces Distrito Federal, el día 10 de marzo de 1986, bajo el No.9, Tomo 10, Protocolo Primero.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados actores que su defendida es propietaria de un inmueble constituido por una casa quinta denominada “Emaus”, ubicada en l Av. Alfredo Jhan con Tercera Transversal de la Urbanización Los Chorros, Municipio Sucre del Estado Miranda, según consta de documento protocolizado que acompaña.; que le cedió en arrendamiento a la parte demandada, de acuerdo con el contrato de arrendamiento de fecha 06 de noviembre de 1998, que en documento notariado acompaña.
Ahora bien, en dicho contrato se estableció un año de duración desde 01 de octubre de 1998 hasta el 30 de septiembre de 1999; pero se dijo que se renovaría por períodos sucesivos de un año, si, con 60 días de anticipación al final de cada prorroga, una de las partes no notifica a la otra su voluntad de ponerle fín al contrato.
Conforme a dicha estipulación el contrato se fue prorrogando sucesivamente todos los años, siendo la última renovación anual la que corresponde al período del 01 de octubre de 2004 hasta el 30 de septiembre de 2005, con un canon de Bs.2.255.000,oo, fijado de común acuerdo..
Sucedió que el día 16 de marzo de 2005 la parte actora procedió a notificarle, mediante carta, a la parte demandada que era su voluntad no prorrogarle más el contrato cuando ocurriera el vencimiento el 30 de septiembre de 2005. Esa notificación fue recibida por la demandada en esa misma fecha y la acompañan al libelo.
Mediante comunicación de fecha 03 de octubre de 2005la arrendataria, demandada le participa a la parte actora que era su intención acogerse a la prórroga legal de tres años. Acompañan también esta última comunicación de la parte demandada.
Dicha prórroga legal venció el 30 de septiembre de 2008; pero es el caso que la parte demandada, arrendataria, no ha hecho entrega del inmueble; y la parte actora, buscando un cumplimiento concertado por parte de la arrendataria inició un procedimiento conciliatorio ante el Centro de Justicia de Paz del Municipio Sucre en fecha 10 de octubre de 2008, arribando a un acuerdo conciliatorio donde la arrendataria debía desocupar la quinta el 15 de enero de 2009. Acompaña copia de dicho acuerdo.
No obstante dicho acuerdo la arrendataria no cumple; el 26 de enero de 2009 la parte actora envía una comunicación, recordándole su compromiso de desocupar la casa, pero sin resultados. Se impone la solución judicial.
Después de fundamentar la acción en normas legales del Código Civil y del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye con el Petitorio, donde demanda:
1.- La entrega del inmueble desocupado.
2.- Que pague a la parte actora la cantidad de Bs.2.255, oo mensual por el tiempo que ocupe ilegalmente el inmueble después del 30 de septiembre de 2005 hasta la entrega del mismo. Además de las costas judiciales.
Contestación de la demanda
La parte demandada, haciéndose asistir por la abogada Gaizka Iñaki Urizar Estevez, IPAS # 69.121, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
I) Como defensa previa, alega la falta de cualidad e interés por parte de la demandada, que fundamenta en la circunstancia de que la demanda se dirige contra Sociedad Civil Centro de Diagnóstico y tratamiento para Autismo (sovenia); siendo por el contrario que el verdadero nombre de la parte demandada es: Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo
II) Procede a desconocer e impugnar los documentos acompañados con el libelo, como son: los marcados con la letra A, C, Y H.
III) Procede a desconocer la carta la carta de fecha 26 de enero de 2009, por cuanto—dice—esta dirigida a Sociedad Civil SOVENIA, quien es una persona distinta a la persona jurídica que representa.
IV) Como defensa de Fondo aduce:
a. La relación arrendaticia no se inició el 06 de noviembre de 1998, como dice el libelo; sino en 01 de octubre de 1990, según documento notariado que acompaña; lo cual demuestra que tiene más de 15 años; siendo imposible que después de ese tiempo puedan considerarse a tiempo determinado; por lo que después de ese tiempo se produce la tácita reconducción del contrato pasando a ser a tiempo indeterminado, de conformidad con el art. 1600 del Código Civil.
b. La notificación judicial, que el actor dice haber realizado para no renovar más el contrato, carece de validez, de conformidad con la cláusula 15° del contrato, que hace al arrendatario responsable por la renta hasta la entrega de las llaves al arrendador; siendo el caso que la parte demandada ha continuado ocupando el inmueble, operando la tácita reconducción e indeterminándose el contrato; ya que la demandada ha continuado pagando los alquileres, a través de consignaciones judiciales.
c. La comunicación de fecha 03 de octubre de 2005 hecha por la parte demandada, en la cual manifiesta hacer uso de la prórroga legal, no puede ser entendida como un reconocimiento de la prórroga legal, ya que la relación es a tiempo indeterminado y en estos contratos no es posible reconocer prórroga legal.
d. Y el acuerdo amigable celebrado en el procedimiento conciliatorio, tampoco puede producir ningún valor, por cuanto se celebró por una persona distinta a la parte demandada.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado definida la presente controversia pasamos a examinar los medios de prueba traídos a los autos, oportunidad en la cual haremos las consideraciones que corresponden a los argumentos esgrimidos.
1.-
Al folio 02 y ss corre el libelo de demanda y allí se lee que la arrendataria y parte demandada es la Sociedad Civil “Centro de Diagnostico y Tratamiento para Autismo (Sovenia)
La parte demandada argumenta que ella es otra persona; porque su nombre es “Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo”. Y esto la lleva a decir que existe falta de cualidad por su parte.
Podemos ver que no existe diferencia, ya que la única que se aprecia es las siglas que se añaden al final del nombre entre paréntesis “Sovenia”;ya que ambas personas jurídicas son sociedades civiles, siendo que los datos de registros de la parte demandada, según el libelo, son los mismos de la sociedad civil que contestó; esto es, es Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador del entonces Distrito Federal, en fecha 10 de marzo de 1986, No.9, Tomo 10, Protocolo Primero, según se puede apreciar del documento poder notariado que la parte demandada acompañó a los autos, y que riela al folio 75. Datos de registros que también son los mismos de los que aparecen en el contrato de arrendamiento objeto del juicio, que riela al folio 41
No cabe duda entonces que se trata de la misma persona jurídica: la persona demandada, la que aparece en el contrato de arrendamiento y la que contestó la demanda; ellas son las mismas.
Entonces no hay falta de legitimación pasiva, o falta de cualidad, por más que exista esa pequeña diferencia en las siglas; definiéndose la legitimación ad causa o cualidad como la identidad que debe existir entre los sujetos de la relación procesal (demandante y demandado) y los sujetos de la relación jurídica material subyacente al juicio (arrendador y arrendatario); la cual identidad se da perfectamente en el presente caso; y se desestima en consecuencia la excepción esgrimida. Así se declara.
2.-
Al folio 07 y ss corre en fotostato simple de un documento registrado representativo de una reforma de Los Estatutos Sociales de la parte actora, los cuales fueron impugnados y desconocidos por la parte demandada, en contestación
Debe la parte actora cumplir con el art. 429 CPC, o de lo contrario no se tendrán por fidedigno; aún cuando consideramos que esa falta no le aparejaría consecuencia alguna, dado que la parte demandada no ha esgrimido defensa alguna adminiculada o que tenga alguna relación con los Estatutos de la actora, cuya falta le apareje a ésta algún perjuicio.
3.-
Al folio 24 y ss corre en fotostato simple otro documento registrado representativo de una Acta de Asamblea de la parte actora, que fue impugnado por la parte demandada.
Debe la parte actora cumplir con el art. 429 CPC, o de lo contrario no se tendrán por fidedigno; aún cuando consideramos que esa falta no le aparejaría consecuencia, dado que la parte demandada no ha esgrimido defensa alguna que tenga que ver con dicho documento, cuya falta le apareje perjuicio a la actora
4.-
Al folio 33 y ss corre en fotostato documento protocolizado representativo del titulo de propiedad de la parte actora sobre el inmueble de autos. Fue impugnado por la parte demandada.
Debe la parte actora cumplir con el art. 429 CPC, o de lo contrario no se tendrán por fidedigno; aún cuando consideramos que esa falta no le aparejaría consecuencia; dado que la parte demandada no ha esgrimido defensa alguna que tenga que ver con dicho documento, cuya falta entonces no le apareja perjuicio a la parte actora.

5.-
Al folio 37 y ss corre en fotostatos los estatutos de una Sociedad Venezolana para Niños Autistas (SOVENIA) que aparece con datos de registro diferentes a la sociedad civil demandada..
Posiblemente por error estas siglas de “SOVENIA” le fueron colocadas a la sociedad civil demandada; lo cual no tiene relevancia, como ya dijimos.
6.-
Al folio 41 y ss corre documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Se le tiene por auténtico, y corresponde extraer de él los argumentos de pruebas siguientes:
Dicho contrato fue estipulado para que tuviera una duración de un año desde 01 de octubre de 1998 hasta 30 de septiembre de 1999; pero con la característica de que si las partes, antes del vencimiento, no se avisaran su voluntad de darlo por terminado, el mismo se renovaría automáticamente por otro año más y así sucesivamente hasta que se produzca dicho aviso.
Esta modalidad hace que el contrato no pierda su condición de ser un contrato a tiempo determinado por cada período anual que se abra cada 30 de septiembre de cada año, mientras las partes no se den el aviso mencionado. Es como que cada año las partes firmaran un nuevo contrato. Ello es es para evitar estar haciendo un contrato nuevo todos los años. La prohibición contenida en el art. 1580 del Código Civil, lo que busca es que las personas no se obliguen por más de quince años; pero no, que no existan de hecho arrendamientos de mayor tiempo. La relación como tal puede durar todo el tiempo que ellas quieran; lo que no puede durar más de quince años es estipular una obligación con dicho término. No se debe confundir la vigencia de un término con la estadía del inquilino dentro del inmueble. Con esta modalidad, de poder ponerle fin al contrato todos los años, las partes están en perfecta libertad de poder dar por terminado el vínculo jurídico todos los años; por lo tanto no cabe aplicar el art. 1580 CC, que lo que busca es prohibir una obligación arrendaticia mayor de quince años, que ataría las partes por demasiado tiempo.
La figura de la tácita reconducción de un contrato es la presunción legal de que si las partes lo siguieran ejecutando de hecho después de su vencimiento, el mismo se entendería renovando para el futuro, pero en forma indeterminada. Como si para el futuro las partes hubiesen concertado tácitamente un contrato a tiempo indeterminado. Figura ésta que para que se actualice, en concordancia con el art. 1580 CC, sería menester primero que se suscriba un contrato con un término de vigencia mayor de quince años (por ejemplo 18 años) y que como quiera que dicho término quedaría reducido ex-lege a quince años, las partes siguieran ejecutando el contrato, después de los tres años de la prórroga legal, que se añadiría a los quince del vencimiento Solo así pudiéramos pensar en su indeterminación, que no es el presente caso; que como ya dijimos, por cada año que se abre cada 30 de septiembre , se considera que existe un nuevo contrato a tiempo determinado de un año, independientemente de las veces que se repita
El que se haya estipulado (Cláusula 15°) que el arrendatario quedará responsable del pago de las alquileres, mientras no se entregue el inmueble, aún cuando se produzca el vencimiento del contrato, no produce la tacita reconducción del contrato; ya que esa responsabilidad es una suerte de indemnización por el uso del inmueble, a pesar del vencimiento, de conformidad con el art. 52 el Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios., que a la letra dice así:
“Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundada en falta de pago de las pensiones de alquiler”
La tácita reconducción del contrato y consecuentemente la indeterminación del contrato solo se produciría si el arrendador cobra los alquileres antes de la apertura del juicio de cumplimiento; pero después del juicio de desahucio por vencimiento, el arrendador puede cobrar sin consecuencia los cánones de arrendamientos; por razón de que el desahucio desvirtúa la presunción de la ejecución voluntaria del contrato por parte del arrendador, de conformidad con el art. 1601 CC, que a la letra dice:
“Si ha habido desahucio el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción”
Para que se produzca la tácita reconducción—repetimos—debe probarse que después del vencimiento de la prórroga legal y mientras no se haya presentado la demanda de desahucio la parte actora ha estado retirando o recibiendo los cánones de arrendamiento.
7-
Al folio 45 corre documento privado de fecha 16 de marzo de 2005, ( marcada con la letra “F”) que no ha sido impugnada ni desconocida, representativa de una carta que la parte actora le dirige a la parte demandada; y en la cual le avisa que no se va a renovar o prorrogar nuevamente el contrato.
Aparece firmada por la parte demandada como recibida en fecha 16 de marzo de 2005. Y como no fue desconocida dicha recepción, se tiene entonces por reconocida dicha firma, de conformidad con el art. 444 CPC
Queda de esta forma avisado el arrendatario del vencimciento y fijado el vencimiento definitivo del contrato para el 30 de septiembre de 2005, comenzando a partir de allí la prórroga legal de tres años, la cual debería concluir el 30 de septiembre de 2008.
Para que se produzca la tácita reconducción del contrato, debe probarse que después del 30 de septiembre de 2005 y antes de que se presentase la demanda de cumplimiento, las partes siguieron de hecho ejecutando el contrato, esto es, pagando y recibiendo los alquileres, de conformidad con el art.1600 CC; caso contrario a partir del 30 de septiembre de 2008, habría surgido la obligación a cargo del arrendatario de devolverle al actor el inmueble arrendado. Así se declara.
8.-
Al folio corre comunicación de la parte demandada, de fecha 03 de octubre de 2005, donde ésta comunica que hará uso de la prórroga legal. Se tiene por reconocida.
La parte demandada dice que dicha comunicación no puede ser entendida como un reconocimiento, ya que la relación es a tiempo indeterminado, y no cabe reconocer prórrogas legales en contratos a tiempo indeterminado.
Ya vimos que para que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio se indetermine, es necesario que después del 30 de septiembre de 2008 y mientras no se introduzca la demanda de desahucio por vencimiento de la prórroga legal, la parte demandante haya cobrado pensiones de arrendamientos o retirado las que hayan sido consignadas judicialmente; dado que la sola consignación judicial de las mismas no produce por si solo la tácita reconducción del contrato, por ser la consignación una actuación unilateral del arrendatario, que se hace sin el consentimiento del arrendador.
9.-
Al folio 47 corre en fotostato un documento administrativo de fecha 01-10-2008, representativo de un acto conciliatorio celebrado ante el Centro de Justicia de Paz.
Dicho acto fue impugnado y la parte actora que es quien lo trajo a los autos, debe producir el original o una copa certificada del mismo, de conformidad con el art. 429 CPC; caso contrario no se tendrá por fidedigno.
10.-
Al folio 94 y ss corre documento registrado representativo del Acta Constitutiva de la parte demandada, traída a los autos por la parte demandada
Lo curioso de este documento es que aparecen a continuación de él dos notas de registro: una del año 1992 (folio 96) y otra del año 1986(folio 97).
Es esta última la que se tiene por la que corresponde realmente al documento examinado; y además sus datos de registros que aparecen allí coincide con los señalados en el libelo de demanda y en el documento poder que trajo a los autos el apoderado de la parte demandada. Por eso dijimos antes que no existe falta de cualidad o legitimación ad causa, porque se trata de la misma sociedad civil
11.-
Al folio98 corre un Acta de Asamblea Extraordinaria de la parte demandada.
No podemos imaginar que se trata de probar con dicho documento. Pero de todos modos los datos de registros de dicha sociedad civil que aparecen señalados en el acta examinada, son los mismos que fueron señalados en el libelo como datos identificatorios de la parte demandada.
12.-
Al folio100 y ss corre documento notariado (01 de octubre de 1990) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble de autos, entre Administradora Vene Rental SRL y la parte demandada.; traído a juicio por la parte demandada, para demostrar que la relación arrendaticia es de fecha anterior a la fecha del contrato objeto del juicio que trajo la parte actora.
Lo que cuenta a los efectos del vencimiento del contrato y del comienzo y del vencimiento de la prórroga legal, es el último contrato celebrado, por ser la última voluntad negocial expresada por las partes, aún cuando a los efectos de la extensión de la prórroga legal, se debe tomar en cuenta la antigüedad de la relación arrendaticia, por lo que es importante la fecha del primer contrato.
Sin embargo, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley, la prórroga legal más extensa es de tres años, cualquiera que sea la extensión de la relación, aún cuando supere los diez años. Y esa es la prórroga legal que se le concedió a la parte demandada
13.-
Al folio104 y ss corren planillas bancarias del Juzgado 25° de Municipio de Consignaciones Judiciales, representativos de depósitos de canos de arrendamientos llevados a cabo por la parte demandada a favor de la parte actora, por Bs. 2.457,95 c/u.
Queda demostrado que el canon que regía la relación era ese.
Lo que dichos depósitos no demuestra por si solo es la tácita reconducción del contrato; para lo cual se necesitaría probar que el arrendador retirase voluntariamente dichos depósitos y que lo hiciera después del vencimiento de la prórroga legal pero antes de presentar la demanda; porque si el retiro lo hace una vez abierto el juicio de desahucio, el cobro de los alquileres no apareja ninguna consecuencia, de conformidad con el art. 52 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como ya dijimos antes.
14.-
Al folio en original documento registrado en la Oficina de Registro Subalternar, representativo del documento constitutivo de la parte actora. Traído a los autos por la actora con el propósito de subsanar la impugnación hecha por la parte demanda en la contestación, de acuerdo con el art. 429 CPC. Adquiere de esta forma la condición de fidedigno la copia fotostática de dicho documento, acompañada con el libelo; aún cuando—como dijimos—la parte demandada no adminiculó ninguna defensa a la impugnación que formuló contra la copia fotostática.
15.-
Al folio135 y ss corre copia certificada de un documento representativo de un Acta de Asamblea de la parte actora. Traído a los autos por la actora con el propósito de subsanar la impugnación hecha por la parte demanda en la contestación, de acuerdo con el art. 429 CPC. Adquiere de esta forma la condición de fidedigno la copia fotostática de dicho documento, acompañada con el libelo; aún cuando—como dijimos—la parte demandada no adminiculó ninguna defensa a la impugnación que formuló contra la copia fotostática.
16.-
Al folio 149 corre documento privado, traído a los autos por la parte actora, representativo de una carta que la demandada le dirige a ella, para tratar el tema de un aumento del alquiler. Se tiene por reconocido, de conformidad con el art. 444 CPC
Pero el tema allí tratado no es el motivo del presente juicio, donde se trata exclusivamente el vencimiento de la prórroga legal.
Lo que si aparece relacionado con lo discutido es que la misma parte demandada se identifica con las siglas de “SOVENIA”, que ahora esgrime para decir que al ser usada en el libelo por su contraparte, incurre en falta de cualidad, porque no trata de la misma sociedad civil; cosa que no nos parece muy ético, siendo que ella misma lo usa.
Ya dijimos que se trata de la mimas sociedad civil identificada con los mismos datos de registro que la que fue demandada.
17.-
Al folio 150 corre en original otra carta de fecha 8 de enero de 2003, emanada de la parte demandada, la cual se tiene por reconocida de acuerdo con el ar. 444 CPC.
Allí se trata temas que nada tiene que ver con lo controvertido en el presente juicio. En esta ocasión la parte demandada usa solo la siglas CDTA sin incluir las sigas SOVENIA, como hizo con la anterior comunicación.
18.-
152 y ss corre en fotostato documento registrado representativo de convenio de constitución de la Sociedad Civil SOCIEDAD VENEZOLANA PARA NIÑOS AUTISTAS (SOVENIA)
Esta empresa que constituida en el año 1979 y no es la parte demandada, que fue constituida en el año 1986.
Las siglas de “SOVENIA” le fueron colocadas—posiblemente por error—a la parte demandada, lo cual no significa que fuera que fuera otra persona jurídica diferentes, cuando los datos del registre están correctamente coincidiendo con la sociedad civil que fue demandada y la que acudió a contestar.
CONCLUSIONES
Visto el material probatorio allegado a los autos y que fue examinado, podemos concluir que queda probado:
1. que no hay falta de cualidad.
2. que el contrato de arrendamiento objeto del juicio es uno de naturaleza a tiempo determinado.
3. que fue avisado en tiempo útil su no renovación, por lo que la prórroga legal de tres años—que es la posibilidad de mayor duración—comenzó a decursar el 30 de septiembre de 2005, concluyendo el 30 de septiembre de 2008.
4. que después de dicha fecha no aparece que la parte arrendadora haya recibido cánones de arrendamientos que hagan suponer que se haya operado la tácita reconducción, indeterminándose el contrato.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que ha interpuesto la sociedad civil Ético Cultura a.c. contra la también sociedad civil Centro de Diagnóstico y Tratamiento Para Autismo, ambas partes antes identificadas con sus datos de registro.
En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara terminado el contrato de arrendamiento del 06 de noviembre de 1998 celebrado entre las partes, por razón del vencimiento de la prórroga legal.
2. En consecuencia, condena a la parte demandada como arrendataria, a que proceda a devolver a la parte actora el inmueble de autos: una casa quinta denominada “Emaus”, ubicada en l Av. Alfredo Jhan con Tercera Transversal de la Urbanización Los Chorros, Municipio Sucre del Estado Miranda.
3. Mientras esa entrega no se produzca, la demandada deberá mantenerse pagando los cánones de arrendamientos, a razón de Bs.2.255, oo mensual.
4. Antes de la ejecución del fallo, en el supuesto de que ello sea necesario, una vez que éste quede definitivamente firme, deberá notificarse a la Procuraduría General de la República, a los efectos del art.97 del Decreto ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
5. Hay condena en costas.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despecho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve días del mes de octubre de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria