TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, EN LAS ACTAS PROCESALES”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: ANA CHIQUINQUIRÁ SANTOS MEJÍAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.024.223.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: JORGE CASTELLANOS GALVIS, titular de la cédula de identidad N° V- 4.829.238, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.897.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana AMNI MIRLEY RAMÍREZ CHACÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 18.762.825.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado CÉSAR PORFIRIO DUARTE PARADA, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 13.793.305, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 91.043, según se desprende de poder apud acta conferido en fecha 24 de septiembre de 2009, inserto al folio 35.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 11.865-09.

i
PARTE NARRATIVA:

Nace esta demanda a través de escrito libelar, recibido por distribución, presentado por la ciudadana ANA CHIQUINQUIRÁ SANTOS MEJÍAS, ya identificada, quien asistida de abogado, expresa:
* Que viene al proceso con el carácter de demandante junto con sus hermanos, ciudadanos JOSÉ FRANCISCO SANTOS MEJÍAS y PABLO ENRIQUE SANTOS MEJÍAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.193.492 y 3.193.459, respectivamente, ya identificados, por quienes actúa, en su condición de arrendadores por ser herederos de ANA ISABEL MEJÍA DE SANTOS, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre su fallecida madre antes mencionada con la ciudadana ANNI MIRLEY RAMÍREZ CHACÓN, ya identificada, celebrado por vía privada en fecha 08 de junio de 2009, sobre el inmueble del cual son propietarios, ubicado en la carrera 13 esquina calle 9, N° 12-64, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
* Prosigue su exposición manifestando que, la relación arrendaticia ha tenido una duración de tres años y once meses hasta el día 08 de junio de 2008, por los sucesivos contratos entre la arrendataria y la arrendadora, siendo el último contrato el referido en el párrafo anterior, con un plazo de duración de un (1) año contado desde el día 08 de junio de 2007 hasta el día 08 de junio de 2008.
* Asimismo expresa, por mandato del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, optó por recordar a la arrendataria que a partir del 08 de junio de 2008 empezaría a correr la prórroga legal, tal y como a decir suyo, se desprende de la notificación practicada por este Tribunal en fecha 28 de mayo de 2008, por lo que a su decir, el día 09 de junio de 2008, comenzó a correr la prórroga legal, y que por haber durado menos de cinco (5) años la relación arrendaticia, le correspondía a la arrendataria un año, transcurriendo por ende, a su decir, la prorroga legal desde el día 09 de junio de 2008 hasta el día 08 de junio de 2009.
* Afirma que en razón de lo antes expuesto, al no haber hecho entrega la ciudadana ANNI MIRLEY RAMÍREZ CHACÓN, del inmueble arrendado, es por lo que procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: 1. Entregar el inmueble arrendado, desocupado, libre de personas y de cosas. 2. Pagar como indemnización por daños, causados al no recibir los frutos del bien arrendado, el equivalente al monto del canon por el tiempo que dure el proceso, más los daños que se producen por la demora en la entrega, para emprender obras de reparación urgentes en el inmueble, para poder alquilarlo nuevamente, estimados los mismos en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00). Finalmente solicitó medida de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.
Fundamentó la demanda en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento privado suscrito en fecha 08 de junio de 2007 y en los artículos: 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1163 del Código Civil, estimándola en la suma de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,00). (Folios 1al 3).
Acompañó el libelo con: Contrato de Arrendamiento Privado de fecha 08 de junio de 2007, marcado con la letra “A”; copia fotostática de documento de propiedad de el inmueble arrendado, marcado con la letra “B; Solicitud de Notificación N° 6613, evacuada por este Juzgado, marcada con la letra “C”; copia fotostática de declaración Sucesoral correspondiente al causante LUIS FRANCISCO SANTOS ROZO, contenida en el expediente N° 001422 de fecha 26 de agosto de 1996, por ante el SENIAT, marcada con la letra “D”; y copia fotostática de la declaración sucesoral correspondiente a la causante ANA ISABEL MEJIA DE SANTOS, que corre en el expediente N° 2092 de fecha 04 de diciembre de 2008, presentada por ante el SENIAT, marcada con la letra “E” . (Folios 4 al 26).
En fecha 30 de julio de 2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana ANNI MIRLEY RAMÍREZ CHACÓN, para su comparecencia por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos la citación del último de los demandados, a los fines de la contestación de la demanda, fijándose oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 27).
En fecha 14 de agosto de 2009, el Alguacil del Tribunal mediante diligencia informó que en esa misma fecha le fue firmado recibo de citación por la demandada. (Folio 29)
En fecha 18 de septiembre de 2009, se declaró desierto el acto conciliatorio ordenado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, en virtud de la inasistencia de la parte demandante, habiendo comparecido al mismo la parte demandada. (Folio 30).
En esa misma fecha, la demandada, ciudadana AMNI MIRLEY RAMÍREZ CHACÓN, asistida de abogado mediante escrito procedió a dar contestación a la demanda, con base en las defensas siguientes:
* Opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirlas por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, alegando al respecto que la actora fundamenta su acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el numeral uno, solicitando la entrega inmediata del inmueble, solicitando a su vez, en el numeral 2 del libelo, el pago de indemnización de daños, estimándolos en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), errando a su criterio la demandante, al solicitar dicho pago de daños, pues a criterio suyo, dicha petición implica otra naturaleza de acción judicial y no la contemplada en el artículo 39 de la Ley in comento, siendo incompatible, a su decir, la acción de incumplimiento de contrato y la de daños y perjuicios.
* Como contestación al fondo procedió a negar, rechazar y contradecir lo siguiente:
- La demanda en todas y cada una de sus partes por considera que no son ciertos los hechos invocados por la parte actora.
- La afirmación de la demandante relativa a que la relación arrendaticia ha tenido una duración de tres años y once meses, por cuanto a su decir, la relación a la fecha ha sido de cinco años y ocho meses.
- Que el plazo del contrato de arrendamiento sea a término fijo, pues a decir suyo, la demandante quien representaba a la arrendadora y su persona habían acordado de forma verbal la prorroga del contrato de arrendamiento suscrito por vía privada en fecha 08 de junio de 2007; por tres (3) años más, contados a partir de la fecha de vencimiento de este último, que a su vez la autorizó para realizar unas mejoras en el inmueble dado en arrendamiento que no fueron pagadas por la arrendadora.
- Que haya sido notificada en fecha 28 de mayo de 2008, por cuanto la diligencia del alguacil dejando constancia de su notificación es de fecha 12 de junio de 2008, y que por lo tanto la misma es extemporánea, y en consecuencia tendría la actora para dar termino a la relación de arrendamiento, volver a notificar su deseo de dar por terminada la misma.
- Que tenga la obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento pues, a su parecer, la relación arrendaticia no ha terminado.
- Que deba indemnizar a la actora, pues a su criterio, la única obligación monetaria que tiene con el arrendador es pagar el canon de arrendamiento, lo cual afirma realizar cabalmente, no siento asunto de esta causa.
Finalmente solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley. (Folios 31 al 34).
En fecha 24 de septiembre de 2009, la representación de la parte demandada a través de escrito promovió las siguientes pruebas: Primero: El mérito favorables de las actas procesales, en especial de los siguientes instrumentos: 1. Contrato de Arrendamiento celebrado entre su representada y la ciudadana ANA ISABEL MEJIAS DE SANTOS. 2. copia fotostática de autorización de mejoras firmado entre las partes en este proceso. 3. Contenido de la Solicitud de Notificación agregada por la parte demandante junto con su escrito libelar y evacuada por este Juzgado. (Folios 36 al 38). Siendo agregadas y admitidas en fecha 25 de septiembre de 2009. (Folio 39).
En fecha 25 de septiembre de 2009, la demandante asistida de abogado, mediante escrito promovió las pruebas siguientes: Primera: Rechazó la cuestión previa alegada, a través de una serie de alegatos. Segunda: 1. El contrato de arrendamiento objeto de la pretensión. 2. Documento de propiedad del inmueble arrendado. 3. Declaraciones sucesorales de sus causantes que los acreditan como sucesores y causahabientes. Finalmente se opuso a la admisión de la prueba documental presentada por la parte demandada como “autorización” por considerar que no aporta ningún elemento referido al contrato de arrendamiento objeto de la acción. (Folios 40 y 41). Siendo agregadas y admitidas en fecha 28 de septiembre de 2009. (Folio 42).
En fecha 06 de octubre de 2009, la demandante asistida de abogado presentó escrito de conclusiones en dos (2) folios útiles. (Folios 43 y 44).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para emitir sentencia en este juicio, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Se inicia esta litis por demanda de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL”, con fundamento en: la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento privado suscrito en fecha 08 de junio de 2007 y en los artículos: 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1163 del Código Civil, donde la ciudadana ANA CHIQUINQUIRÁ SANTOS MEJIAS, manifestando que actúa con el carácter de demandante junto con sus hermanos JOSÉ FRANCISCO y PABLO ENRIQUE SANTOS MEJIAS, en su condición de arrendadores como herederos de ANA ISABEL MEJÍA DE SANTOS, demanda a la ciudadana AMNI MIRLEY RAMÍREZ CHACÓN, en su condición de arrendataria, en virtud de no haber hecho entrega del inmueble que le fue dado en arrendamiento según contrato privado de fecha 08 de junio de 2007, a la fecha de vencimiento de la prorroga legal, de un (1) año concedida de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la duración de la relación arrendaticia y notificada, a su decir, como fue por este Juzgado en fecha 28 de mayo de 2008, por lo que solicitó que sea condenada en lo siguiente: 1. Entregar el inmueble arrendado, desocupado, libre de personas y de cosas. 2. Pagar como indemnización por daños, causados al no recibir los frutos del bien arrendado, el equivalente al monto del canon por el tiempo que dure el proceso, más los daños que se producen por la demora en la entrega, para emprender obras de reparación urgentes en el inmueble, para poder alquilarlo nuevamente, estimando los mismos en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).
Por su parte la demandada, ciudadana AMNI MIRLEY RAMÍREZ CHACÓN, asistida de abogado, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, lo hizo de la manera siguiente: * Opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirlas por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, alegando al respecto que la actora fundamenta su acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el numeral uno, solicitando la entrega inmediata del inmueble, solicitando a su vez, en el numeral 2 del libelo, el pago de indemnización de daños, estimándolos en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), errando a su criterio la demandante, al solicitar dicho pago de daños, pues a criterio suyo, dicha petición implica otra naturaleza de acción judicial y no la contemplada en el artículo 39 de la Ley in comento, siendo incompatible, a su decir, la acción de incumplimiento de contrato y la de daños y perjuicios.
De seguidas esta operadora de justicia antes de proceder al estudio y análisis de las defensas de fondo, así como de las pruebas aportadas por las partes, considera necesario como punto previo analizar los supuestos procesales para la procedencia de la acción, en virtud de que los jueces están obligados a constatarlos para poder emitir la sentencia de fondo, tal y como lo ha establecido nuestro Máximo Tribunal de Justicia en Sentencia N° 779, dictada por la Sala Constitucional en fecha 10 de abril de 2002, al indicar:
“Al efecto, esta sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el articulo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa este en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el articulo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden publico o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra la aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a al controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíbe expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

…(omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.

Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubieren advertido vicio alguno para la instauración del proceso”. (Negrillas y subrayado de la Juzgadora).

De la sentencia anterior, se infiere que, el Juez esta facultado para analizar los presupuestos procesales que fundamentan la pretensión, para poder cumplir así lo estipulado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en tal virtud, procede a analizar la legitimación de la causa, la cual se refiere a cuáles son las personas a quienes la Ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones, y sí el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, señalándose igualmente que la legitimación forma parte integrante de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver la controversia que le ha sido sometida y que la falta de legitimación acarrea una sentencia inhibitoria.
Por lo tanto, al haber sido instaurada esta causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, debe analizarse la situación legítimamente prevista por el Legislador en tal caso, a fin de poder pretender la entrega de un inmueble, derivado del incumplimiento de un contrato de arrendamiento privado, lo cual constituye la posición jurídica del arrendador, por lo que, quien se encuentra legitimado para pretender el cumplimiento de la entrega de un inmueble es la persona que afirme haber celebrado un contrato de arrendamiento con el demandado, es decir, que se afirme ostentar la condición de arrendador sobre un inmueble cuya entrega pretende.
Por lo tanto, la relación jurídico material planteada surge entonces de la afirmación del demandante respecto al incumplimiento de un contrato de arrendamiento, y por ende la legitimación en la causa, surge de tener la cualidad de arrendador.
En tal virtud, no debe ser confundida la cualidad de arrendador en el actor, determinante de su legitimación activa en la causa, con el carácter de propietario que afirma, del que deriva la cualidad para celebrar válidamente un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, y que de él se desprendan efectos jurídicos a reclamarse en sede jurisdiccional. Esta diferenciación resalta aún mas, al considerarse que no sólo el propietario de un inmueble puede otorgarlo en arrendamiento, sino también el enfiteuta, el usufructuario, el arrendatario, e incluso, de conformidad con parte de la Doctrina, por quien no posea ninguna de estas cualidades, en cuyo caso se trataría de un arrendamiento de cosa ajena, cuya vigencia es perfectamente posible, a pesar de no ostentar el carácter de propietario.
Así como tampoco debe confundirse la legitimación a la causa proveniente de las afirmaciones de las partes, al colocarse en una determinada posesión respecto a la relación jurídica controvertida, con la titularidad del derecho que constituye la pretensión, ya que éste último solamente puede ser determinado en la sentencia definitiva, con el análisis de los medios probatorios.
Asimismo, en algunas casos, la legitimación a la causa está atribuida conjuntamente a varias personas, como ocurre en el litisconsorcio necesario, donde la decisión, no puede producirse aunque el derecho exista, sino frente a varias personas, que deben contradecir en el mismo proceso. En estos supuestos, la omisión de uno de tales sujetos en la demanda, origina el defecto de legitimación, dado que ésta le corresponde al conjunto de sujetos, y no a cada uno de ellos por separado. (Negrillas y subrayado de esta Juzgadora).

Respecto a la legitimación en esta causa, tenemos que:
Se deriva la presente demanda de un contrato arrendamiento privado celebrado en fecha 08 de junio de 2007, entre la hoy fallecida ANA MEJIA DE SANTOS y la aquí arrendataria-demandada, ciudadana AMNI MIRLEY RAMÍREZ CHACÓN, el cual al constar en el expediente en copia fotostática es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el mismo se constituye la posición jurídica de la arrendadora, por lo que, al fallecer la misma serán sus herederos quienes se encuentran legitimados para pretender el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal.
Ahora bien, manifiesta la demandante que actúa con “el carácter de demandante junto con mis hermanos JOSÉ FRANCISCO y PABLO ENRIQUE SANTOS MEJÍAS, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en San Cristóbal y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.193.492 y 3.193.459, por quienes también actúo, sin poder, de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en nuestra condición de ARRENDADORES como herederos de ANA ISABEL MEJÍA DE SANTOS…”, por lo tanto, la procedencia del cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal la va a constituir la posición jurídica de arrendadora, en este caso, la actora consignó junto con su escrito libelar, copia de la declaración sucesoral, inserta del 24 al 26, la cual es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se evidencia, que el inmueble arrendado a la demandada pertenece por herencia a la demandante y a otros dos ciudadanos, por lo tanto, la legitimación se encuentra atribuida a varias personas, pues resulta preciso que entre ellas exista un litis consorcio activo necesario, el cual conforme a lo establecido en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, procede cuando ellas se encuentren en un estado de comunidad jurídica en relación al objeto de la causa.
De manera pues, que en este asunto la comunidad jurídica que existe entre la ciudadana ANA CHIQUINQUIRÁ SANTOS MEJÍAS es sobre la propiedad del inmueble, extendiéndose esta comunidad al contrato de arrendamiento, en tal sentido, la actora requería poder para actuar en nombre y representación de los demás propietarios del inmueble cuya entrega pretende.
Por lo tanto, tomando como base lo precedentemente expuesto, esta Sentenciadora estima, que la legitimación a la causa no la posee unicamente la aquí demandante, por lo tanto la totalidad de los propietarios-arrendadores debió haberse hecho parte en este proceso; careciendo por ende de cualidad la ciudadana ANA CHIQUINQUIRÁ SANTOS MEJÍAS para demandar en este proceso, y así se decide.
En razón a todo lo analizado considera inoficioso esta operadora de justicia entrar al análisis de las demás defensas y pruebas aportadas por las partes, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la demanda debe ser declarada Sin Lugar, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, interpuesta por la ciudadana ANA CHIQUINQUIRÁ SANTOS MEJÍAS contra la ciudadana AMNI MIRLEY RAMÍREZ CHACÓN, ambas suficientemente identificadas en esta Sentencia. En consecuencia condena a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado completamente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los ocho (8) días del mes de octubre de dos mil nueve. AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, quedando registrada bajo el N° “1.146”, en el “Libro de Registro de Sentencias” dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 11.865-09.