TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

199° y 150°
Parte Demandante:
MARÍA NELLY GUTIERREZ DE LA CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.170.616, hábil y domiciliada en el Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira.

Apoderados Judiciales de la Parte Demandante:
CARLOS AUGUSTO MALDONADO VERA y ZINDIA LIZBETH SÁNCHEZ ANGARITA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 70.212 y 79.412, respectivamente.

Parte Demandada:
FANGRONG YANG LIU, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.211.549, hábil y domiciliada en el Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira.

Abogada Asistente de
la Parte Demandada:
SAMIA HARB AYOUBI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 44.385.

Motivo: Desalojo (Apelación)

Expediente N° 531-2009

PARTE NARRATIVA

Suben a esta Alzada las actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por el ciudadano Fangrong Yang Liu, asistido por la Abogada Samia Harb Ayoubi, contra la sentencia proferida por el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 20 de Mayo de 2009.
En fecha 28 de Noviembre de 2008, el Tribunal A quo admite la demanda. (F. 10)
En fecha 04 de Diciembre de 2008, el Alguacil del Tribunal A quo consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano Fangrong Yang Liu. (Fls. 11 y 12)
En fecha 09 de Diciembre de 2008, la parte demandada debidamente asistida de abogado presentó escrito de contestación a la demanda. (Fls. 13 al 15)
En fecha 15 de Diciembre de 2008, la parte demandada debidamente asistido de abogado presentó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha se agregaron a los autos. (Fls. 16 al 26)
En fecha 17 de Diciembre de 2008, la parte demandante debidamente asistida de abogado presentó escrito de promoción de pruebas. (Fls. 27 al 51)
En fecha 14 de Enero de 2009, la parte demandada debidamente asistido de abogado presentó escrito de informes. (Fls. 52 al 55)
En fecha 19 de Febrero de 2009, mediante diligencia el Abogado Carlos Augusto Maldonado Vera, con el carácter de apoderado judicial de Ramón Antonio Medina García y María Nelly Gutiérrez de la Cruz, consigna copia simple del poder autenticado por ante la Notaria Pública de Ureña, anotado bajo el Nº 19, Tomo 48, de fecha 23 de Diciembre de 2008. (Fls. 56 al 59)
En fecha 20 de Mayo de 2009, el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira dictó sentencia. (Fls. 60 al 68)
En fecha 21 de Mayo de 2009, mediante diligencia la parte demandante debidamente asistido de abogado se dio por notificado de la sentencia de fecha de 20 de Mayo de 2009. (F. 69)
En fecha 01 de Junio 2009, mediante diligencia la apoderada judicial de la parte demandante solicitó la de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, la notificación de la parte demandada por medio de imprenta con la publicación de un cartel en un diario de mayor circulación en la localidad. (F.70)
En fecha 01 de Junio de 2009, mediante diligencia la apoderada judicial de la parte demandada se da por notificada de la presente causa y a todo evento apela de la sentencia. (F. 71)
En fecha 01 de Junio de 2009, el Alguacil del Tribunal A quo consignó la boleta de notificación del ciudadano Yang Liu Fangrong, la cual entregó a la ciudadana Mónica Liliana Delgado, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 23.138.516. (Fls. 72 y 73)
En fecha 03 de Junio de 2009, la parte demandada debidamente asistida de abogado apela de todas y cada una de las partes de la sentencia de fecha 20 de Mayo de 2009. (F. 74)
En fecha 09 de Junio de 2009, por auto el Tribunal A quo acuerda oír la apelación en ambos efectos. (F. 75)
En fecha 29 de Junio de 2009, este Tribunal previa distribución recibió el Expediente con Oficio N° 5710-561 de fecha 10 de Junio de 2009, constante de sesenta y siete (77) folios útiles. (F. 78)
En fecha 20 de Julio de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de informes. (Fls. 79 al 81)

PARTE MOTIVA

Esta Alzada observa que el Tribunal Aquo dictó sentencia en la cual declaró con lugar la demanda incoada por la ciudadana María Nelly Gutiérrez de la Cruz en contra del ciudadano Fangrong Yang Liu, y condenó a hacer entrega totalmente desocupada de personas y cosas el local comercial ubicado en la Carrera 7 Nº 7-76 Centro Comercial Las Américas local Nº 2, Barrio El Centro de esta ciudad de Ureña; asimismo al pago de una indemnización, por el uso y disfrute del inmueble a razón de Ochocientos Bolívares Mensuales (Bs. 800,00), y por último se condenó a la parte perdidosa al pago de las costas y costos del juicio por haber salido totalmente vencida en la litis, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Igualmente, se observa que la parte recurrente presentó escrito de informes en el cual expuso: Que en fecha 20 de Mayo de 2009 el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña, dictó sentencia en el juicio que incoara la ciudadana María Nelly Gutiérrez de la Cruz, contra la parte demandada por desalojo del inmueble objeto de litis.
Que en el escrito de promoción de pruebas, promovió 4 copia simple de la consignación inquilinaria, y con ello se demuestra que se realizó la consignación arrendaticia dentro del lapso de ley y que no se encontraba insolvente en el pago de dos mensualidades consecutivas, que es la condición establecida en el artículo 34 literal a) para que proceda la demanda de desalojo invocada por la demandante.
Igualmente, alude que se evidencia que al folio 15 de la consignación inquilinaria promovida aparece al oficio Nº 5710-878, de fecha 20/11/2008 solicitando el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña a Banfoandes la apertura de la cuenta, y ese mismo día se apertura la cuenta y al día siguiente mediante diligencia se consignó el bauche correspondiente al mes de 15/10/2008 al 15/11/2008, esto es, el mismo día que se libró el oficio se depositó y al día siguiente se consignó; y el 27/11/2008 se consignó del 15/11 al 15/12 y el 15/12 se consignó el alquiler correspondiente al 15/12 al 15/01 2009, por lo que demostró y probó que al momento de consignar en el tribunal no adeudada dos mensualidades consecutiva, consignaciones que le fueron notificadas a la demandante en fecha 24 de noviembre de 2008, antes de interponer la demanda, por lo que tenía conocimiento del pago de los alquileres.
Además el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, fundamento de la demandante para incoar la demanda , y de la Juez A quo para sentenciar, exige que el demandado haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas, y con las consignaciones arrendaticias, promovidas, admitidas y valoradas por la Juez A quo, se prueba que el accionando no había dejado de pagar dos mensualidades consecutivas para el momento en que fue demandado, porque ante la negativa de la demandante de recibir el canon de arrendamiento se consignó en el Tribunal.

Visto lo anterior, es necesario señalar lo peticionado por el accionante y excepcionado por el demandado. De allí, que la parte demandante manifiesta en su escrito libelar que el día 21 de septiembre de 2005, celebró con el ciudadano Fangrong Yang Liu un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con una duración de 3 años contados a partir del 15 de Octubre de 2005, sobre el inmueble objeto de litis, el cual sería destinado exclusivamente para uso comercial, fijándose como canon mensual de arrendamiento, en un primer momento, en la cantidad de Bolívares Ochocientos (Bs. 800,00), el cual debía ser cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los 05 primeros días de cada mes contractual, y que nunca ha sido aumentado, sin entregar cantidad alguna por concepto de depósito para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación arrendamiento.
Que el 15 de octubre de 2008, tuvo lugar el vencimiento del contrato de arrendamiento, y se han presentado una serie de inconvenientes y desavenencias debido a que la parte demandada se empezó atrasar en el pago de los cánones, instándolo en varias oportunidades a celebrar un contrato de arrendamiento y se negó rotundamente a celebrar el mismo.
Que actualmente la parte demandada adeuda dos mensualidades consecutivas y vencidas y que corresponde a los meses de Octubre-Noviembre y Noviembre-Diciembre de 2008, solicitándole amistosamente la entrega del inmueble completamente desocupado de personas y cosa a la brevedad posible y el mismo se ha negado rotundamente, haciendo caso omiso a las múltiples peticiones de entrega que le ha realizado.
Que la parte demandada no tiene derecho de prórroga legal establecida en la ley por haber incumplido las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

Por su parte, el accionado señala que rechaza, niega, y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra por la ciudadana María Nelly Gutiérrez de la Cruz.
Que es falso de toda falsedad que desde el 15 de octubre de 2008 no haya cancelado los cánones de arrendamiento vencidos.
Que es falso de toda falsedad que no haya cancelado ningún depósito por el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, el cual es objeto de la demanda, por cuanto, en fecha 10 de noviembre de 2005 suscribieron acuerdo extrajudicial complementario del contrato de arrendamiento, en el cual la arrendadora, ciudadana María Nelly Gutiérrez de la Cruz manifestaba que recibía la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares con 00/100 (Bs. 1.600.00) por concepto de depósito, entre otras cosas.
Por otro lado, la parte demandante, interpone demanda de desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, demanda que procede cuando se trata de contratos verbales de arrendamiento o de contratos de arrendamiento escritos a tiempo indeterminado.
Que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece que el mismo tendrá una duración de tres (3) años contados a partir 15-10-2005 y como siguió ocupando el inmueble luego del vencimiento del referido contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, lo cual alega y utiliza la demandante como fundamento de la demanda.
Que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de Octubre-Noviembre y Noviembre-Diciembre de 2008, puesto que ante la negativa de la arrendadora, hoy demandante en recibir los cánones de arrendamiento vencidos, procedió a consignar los cánones de arrendamiento ante el Tribunal de Aquo, lo cual consta en el Expediente Nº 702-2008, la cual presentó en fecha 12 de Noviembre de 2008, de conformidad con lo previsto en el artículo 34 y 51 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consignación que le fue notificada a la arrendadora, en fecha 24 de noviembre de 2008, y como quiera que para la fecha en que se hizo la consignación arrendaticia, debidamente notificada a la beneficiaria, no se habían vencido dos (2) mensualidades vencidas, y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y no adeudo nada a la demandante.

Ahora, con relación al mérito de la causa, se procede a realizar el respectivo análisis de las actuaciones constantes en autos, y para ello, quien suscribe, observa lo siguiente:

El desalojo ha sido definido por el tratadista Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, P. 171 como sigue:

“El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.”

De igual manera, debe referirse lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Vista la definición anterior y el artículo parcialmente transcrito, debe señalarse que una de las consideraciones o puntos importantes de la relación arrendaticia es el referido al tiempo de su duración, por lo que debe conocerse suficiente y claramente si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago.

Deriva del artículo in comento que la acción por desalojo procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, bien sea éste verbal o bien escrito. Siendo así debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon.

En el caso que se examina, la parte actora en su escrito libelar manifestó que en fecha 21 de Septiembre de 2005, celebró el contrato de arrendamiento, estableciéndose con relación a su duración, un lapso de tres años fijos, contados desde el 15 de Octubre de 2005 hasta el 15 de Octubre de 2008.

Señala la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que aquí es materia de estudio, lo siguiente: “El plazo de duración del presente Contrato es de tres (03) años contados a partir del 15-10-2.005.”

En tal sentido, el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala como sigue:

“… En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.”

De tal artículo trascrito parcialmente, se deduce que la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos. Y al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que las partes le dan, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la Ley, atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez.

Partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13-10-1994, expresó lo siguiente:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras (supra n° 3). Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en el cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…” (Subrayado del Juez)

Visto ello es de meridiana claridad que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento que se examina, que la duración del mismo sería de tres años fijos, de lo cual no se concibe ninguna duda de que esa fue la voluntad de las partes al disponerlo así en el referido contrato. Asimismo, se observa que la arrendadora en fecha 22 de Abril de 2008, le notificó por escrito a la parte demandada que el día 15 de Octubre de 2008 vencía el contrato de arrendamiento el cual no se prorrogaría, por ende debía devolver el inmueble totalmente desocupado, solvente y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Aunado a ello, interpuso demanda de desalojo, la cual fue admitida por el Tribunal A quo en fecha 28 de Noviembre de 2008; constituyéndose todos estos actos en manifestación de la arrendadora de no continuar relación arrendaticia alguna con la parte demandada.

Partiendo de lo antes expuesto, este Tribunal concluye, que el sólo vencimiento del plazo previsto no dio inicio a un nuevo término de duración, por ende, no hizo nacer un nuevo contrato porque se trata del mismo, y al vencerse el referido contrato lo que iniciaba de pleno derecho era la prórroga legal tal como lo contempla el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el caso de que el arrendatario no tuviera derecho a dicha prórroga por estar incurso en el incumplimiento de las cláusulas legales y contractuales como lo señala la accionante y aunque continuara en el goce pacífico del inmueble, no significa que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto la arrendadora ha realizado lo necesario para no continuar con la referida relación arrendaticia. En consecuencia, este juzgador considera que la Relación Arrendaticia entre la parte actora y el demandado, es a TIEMPO DETERMINADO. Así se decide.

Precisada como ha sido la naturaleza de la Relación Arrendaticia en lo que a la temporalidad se refiere, es conveniente señalar que la falta de pago de los cánones de arrendamiento, constituye una causal de terminación de la relación arrendaticia, tanto en los casos de relaciones a tiempo determinado como en las relaciones a tiempo indeterminado, sin embargo, la diferencia estriba en la acción a ejercer, si se trata de más de dos (02) mensualidades en un contrato a tiempo indeterminado, constituye una causal para ejercer la acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es el DESALOJO; pero si estamos frente a un Contrato a Tiempo Determinado, la acción que procede es la de CUMPLIMIENTO O RESOLUTORIA, dependiendo de la pretensión del demandante.

En el caso de marras, la parte actora ejerció la Acción de DESALOJO, la cual es incompatible con los supuestos de hecho por ella planteados, y habiéndose determinado la naturaleza del tiempo del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en el que claramente se estableció que era a tiempo determinado, es por lo que es forzoso tener que declarar la improcedencia de la acción ejercida, toda vez que el desalojo sólo procede cuando se trata de contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, por mandato de lo contenido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Vista la improcedencia de la presente acción, considera este juzgador que no le es dable continuar conociendo el fondo de la controversia. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por el ciudadano Fangrong Yang Liu, asistido por la Abogada Samia Harb Ayoubi, en contra la decisión proferida por el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 20 de Mayo de 2009.
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 20 de Mayo de 2009.
TERCERO: Se declara IMPROCEDENTE el Desalojo, interpuesto por la ciudadana María Nelly Gutiérrez de la Cruz, asistida por la Abogada Zindia Lizbeth Sánchez Angarita, en contra del ciudadano Yang Liu Fangrong.
CUARTO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de la presente decisión y en la oportunidad legal remítase el expediente al Tribunal A quo.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los catorce (14) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009).

PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ
JUEZ

MARÍA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNÁNDEZ
SECRETARIA