TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. San Cristóbal, Seis (06)de octubre 2009.

199° y 150°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, venezolanos, mayores de edad, Titulares de la Cédula de Identidad Nos V- 13.709.220 y v.-12.813.261, cónyuges, domiciliados en la calle 12 con carrera 24 Nro.23-94, frente a Pintorsa, San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE
Abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.073.248, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 8733, según consta en Poder Apud-Acta de fecha 31 de Enero de 2008, folio 55
PARTE DEMANDADA: Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.155.782, soltera, Conjunto Residencial Las Acacias, Torre G, Piso 2, Apartamento 203, San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA
Ciudadanos, PATRICIA BALLESTEROS OMAÑA, WILMER JESUS MALDONADO GAMBOA Y GEORGINA ZAMBRANO MONCADA venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V- 9.218.086, v.-10.156.221 y v.-15.234.498, Abogados, Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.427,67025 y 122.854, de este domicilio.

PARTE NARRATIVA

La Abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nos V-3.073.248, en su carácter de Apoderada Judicial de los Ciudadanos NERY MELINA WLADRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, venezolanos, mayores de edad, Titulares de las Cédulas de Identidad Nos V- 13.709.220 y v.-12.813.261, intentaron demanda contra la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, por DESALOJO.

HECHOS ALEGADOS EN LIBELO
La parte actora manifiesta que en fecha 17 de septiembre de 2007, adquirieron un inmueble consistente en un apartamento que forma parte del conjunto residencial “Las Acacias”, ubicado en la calle La Potrera, frente al Liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes ,Municipio San Cristóbal del mediante documento suscrito de fecha 11 de Marzo de 1996, por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN, y la parte demandada procedió a dar en arrendamiento a los demandados, un inmueble compuesto por un apartamento distinguido con el número 203, situado en el piso 2 , Torre G del mencionado conjunto residencial, el cual pertenece a los ciudadanos Nery Melina Waldron Dos Santos, y Juan Alfonso Peña Hinojosa, parte demandante, según Documento Registrado por ante la oficina Subalterna de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, quedando inscrito bajo la matricula 2007 –LRI- T68-46, de fecha 17 de septiembre de 2007, quienes poseen la necesidad de ocupar el inmueble arrendado dado que amerita una vivienda donde constituir su hogar junto con sus hijos, razón por la cual podrían satisfacer la necesidad de vivienda, que a su decir surge el derecho del demandante de solicitar el desalojo del inmueble por encontrase llenos los requisitos establecidos en el literal b del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, anexó con el Libelo de la demanda los siguientes instrumentos:
1.- Copia Fotostática certificada del acta de matrimonio, Nro.03, emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 21 de marzo de 2002.
2.- Copia Fotostática simple de documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 17 de Septiembre de 2007, inscrito bajo la matricula 2007-LRI-T68-46, del cual se desprende la propiedad del inmueble objeto del Litigio.
3- Copia fotostática certificada de partida de nacimiento N° 814 inserta en la prefectura de la Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, expedida por el Registro Principal del Estado Táchira.
4.- Copia certificada de la partida de nacimiento N°3694, expedida por el Registro Principal del Estado Táchira.
5.-Copia fotostática certificada Copia de contrato de arrendamiento suscrito entre INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN.C.A., como arrendadora y por otra parte la arrendataria NANCY ROSALES ABREU como arrendataria.
6.- Expediente Nro. 6199, Motivo: Notificación de solicitud de oferta de venta del inmueble en litigio realizada por Manuel Francisco Gutiérrez Ruiz y Judith Sánchez de Gutiérrez anteriores propietarios del apartamento, por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

ADMISION
Por auto de fecha 12 de diciembre de 2007, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la demanda y ordenó emplazar a la ciudadana NANCY ROSALES ABREU a objeto de que contestara la demanda. (f. 43)

CITACION
Del folio 63 del presente expediente, se desprende la citación de la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, de conformidad con el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACION Y RECONVENCION DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha 11 de abril de 2008, la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 122.854 en su carácter de representante de la parte demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos en el libelo de la demanda indicando que los actores no son los arrendadores del inmueble que ocupa su representada, tal como consta en el contrato de arrendamiento suscrito(Anexo “E” folios 23-25), sobre el inmueble objeto de la pretensión , ya que el mismo se celebró entre la sociedad Inmobiliaria San Sebastian en su carácter de arrendador y NANCY ROSALES ABREU, en su carácter de arrendataria.
Negó, rechazo y contradijo que sus mandantes sean sus arrendadores por cesión o subrogación en el contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastian.
Negó, rechazo y contradijo que los demandantes o la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastian hayan notificado la cesión del contrato de arrendamiento celebrada con ésta.
Señaló que la demandada convino en que el único contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la pretensión lo fue con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastián y que el contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastian se convirtió a tiempo indeterminado.
Conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil invocó la falta de cualidad de la parte actora para comparecer en juicio, en los siguientes términos:
Indicó que los demandantes en fecha 17 de septiembre de 2007,adquirieron un inmueble consistente en un apartamento que forma parte del conjunto residencial “Las Acacias”, ubicado en la calle la potrera, frente al liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes, del Estado Táchira, distinguido con el número 203, situado en el piso 2, torre G. ,expresan en el libelo de demanda que dicho inmueble esta ocupado por la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, en calidad de arrendataria a tiempo indeterminado, según consta del último contrato de arrendamiento firmado entre la mencionada ciudadana y la Inmobiliaria San Sebastian, quien era para ese entonces y continua siendo la entidad encargada de la administración del inmueble objeto de la presente causa, y anexa el documento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento marcado “E”.(f.23-25), de fecha 11 de marzo de 1996.Documento de adquisición del bien inmueble objeto de la presente acción (anexo “B” folios 7 al 18) de fecha 17 de septiembre de 2007, se evidencia clara e inequívocamente que los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ, titular de la cédula de identidad Nro. V.-3.075.262 y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad Nro.v.-3.194.445,dieron efectivamente en venta a los demandantes de autos el inmueble que ocupa su patrocinada en calidad de arrendataria, pero no se evidencia en forma alguna que la Sociedad mercantil Inmobiliaria San Sebastian en su condición de administrador del inmueble dado en venta, ni el ciudadano Manuel Francisco Gutiérrez Ruiz, propietario del mismo para ese entonces, hayan cedido el contrato de arrendamiento a los demandantes de autos, razón por la cual adolecen los actores de cualidad para sostener el presente proceso, ello en aplicación del principio de la relatividad de los contratos previsto en el artículo 1159 del Código Civil.
DE LA RECONVENCIÓN:
Indica la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, en su escrito de demanda reconvención de conformidad con el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, por retracto legal arrendatario a los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ Y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ , expresando que en fecha 11 de marzo de 1996, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, anotado bajo el Nro.69, tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, la demandada Nancy Rosales Abreu, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.v.-4.155.782, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastian C.A., sobre un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Calle La Potrera, frente al Liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Residencias ”Las Acacias”,Torre “G”, PISO 2, apartamento 203, Parroquia A Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira cuyo número catastral es: 20-23-01-U01-009-013-004-000-0002-203, y cuyos linderos y medidas consta en el documento de Condomio protocolizado en la Oficina Subalterna del Distrito San Cristóbal, en fecha 21 de junio de 1982, bajo el Nro12, folios 21 al 44,tomo primero y que se reproducen de seguidas: El apartamento consta de un área de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS(893,52 Mts2); y consta de las siguientes dependencias: Sala-Comedor, tres habitaciones, dos salas de baño principales, cocina, lavadero, balcón, cuatro closets y un puesto para estacionamiento descubierto. Esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Con el apartamento 202, pasillo de circulación y escaleras; ESTE: Apartamento 204 y escaleras; y OESTE: Con fachada oeste del edificio. Al inmueble antes descrito y su respectivo puesto de estacionamiento le corresponde un porcentaje de condominio de CERO COMA SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL MILLONESIMAS POR CIENTO (0,526000%).
Señaló que el término de duración de dicho contrato era de un (01) año contado a partir del 16 de febrero de de 1996, prorrogable por seis (06) meses más automáticamente, si antes del vencimiento del primer año, ninguna de las partes notificare a la otra con un mes de anticipación por lo menos su decisión de no prorrogar el contrato, contrato que se convirtió a tiempo indeterminado.
Indicó que en el mes de febrero de 1997, como quiera que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastian, se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 1997, la demandada solicitó la apertura de un expediente ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, solicitud admitida en fecha 27 de febrero de 1997, bajo el Nro.061.
Expresó que en fecha 18 de diciembre de 2006, los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ Y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, asistidos de abogado, solicitan al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, se notificó a la demandada NANCY ROSALES ABREU .
Agulló que en fecha 21 de diciembre de 2006, el alguacil del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, informa al Tribunal que en fecha 20 de diciembre de 2006 practicó la notificación a la demandada.(f.41).
Señaló que en fecha 29 de enero de 2007, la demandada, aceptó dentro del lapso legal la oferta en los términos que le fuere (f.42) hecha con la salvedad que fue respetada la prorroga legal en conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.
Expresó que en fecha 17 de diciembre de 2007(ocho meses después de la aceptación de la oferta de su representada) mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matricula 200, LRI-T68-46, los ciudadanos ,MANUEL FRANCISCO GUITERREZ RUIZ Y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados dan en venta pura y simple real y efectiva perfecta e irrevocable a NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, parte demandante el mismo inmueble ocupado su representada como inquilina y cuya oferta de venta había aceptado, este bien es el apartamento cuyas características son las mismas contenidas en el documento de venta señalado
Indicó que la venta se hizo por el mismo precio de la oferta aceptada su representada CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES(Bs.160.000.000,00).
Fundamentándose en los artículos 42, 44 , 45,47,48 del Decreto con rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicitó: Primero: En conformidad con el articulo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios que a la ciudadana Nancy ROSALES ABREU, le asiste el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble objeto del litigio. Segundo :En conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, parte demandada, el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el documento de fecha 17 de septiembre de 2007, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matricula 2007-LRI-T68-46, en el lugar que ocupan los compradores ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA.Tercero: En conformidad con el articulo 48 literal a del ley de arrendamiento la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, en su carácter de arrendataria , no se le hizo la notificación prevista en el articulo 44 eisudem y en consecuencia le asiste el derecho de ejercer la presente acción por retracto legal arrendaticio .De conformidad con el articulo 38 del Código Procedimiento Civil, estimaron la presente demanda en ciento sesenta mil bolívares fuertes.(Bs160.000).
De conformidad con el articulo 174 del Código de Procedimiento Civil señalo como domicilio de los demandados NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, la siguiente dirección Calle 12 con carrera 24 Nro.23-94 , frente a Pintorsa, San Cristóbal, y la de los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUITERRES RUIZ Y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, la siguiente dirección: Urbanización Pirineos, Avenida Paramillo, Quinta KIYUCK, San Cristóbal, Estado Táchira.

ADMISIÓN Y CITACIÓN DE LA RECONVENCION
Mediante auto de fecha 25 de abril de 2008, este Tribunal admite la reconvención y citó a los demandantes NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA y conforme a los ordinales 4° y 5° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil a los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ Y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ.

CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN POR LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA: Negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención propuesta por la demandada-reconviniente, NANCY ROSALES ABREU, plenamente identificada en autos, a través de su apoderada, Georgina Zambrano Moncada, igualmente identificada en los siguientes términos.
Primero: Negaron rechazaron y contradijeron el alegato de la contestación de la demanda atribuyendo que sus representados JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA Y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, hayan manifestado en el texto de la demanda, ser arrendadores del inmueble que ocupa la demandada, pues siempre ha actuado con el carácter de propietarios del inmueble, cuyo desalojo se solicita en el presente proceso, para lo cual están expresamente legitimados por el articulo 34,literal B, de la ley de arrendamientos inmobiliarios, con el único fin de que sea desalojado para ocuparlo como vivienda principal junto a sus menores hijo. No existiendo animo en sus poderdantes una relación arrendaticia con la demandada, menos aún con el canon de arrendamiento irrisorio que esta consignando montante a treinta y siete bolívares fuertes (Bs.37,00) mensuales.
Segundo: Negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho, el contenido de la misma por las siguientes razones:
a)Alega la demandada –reconviniente el incumplimiento de la preferencia ofertiva a la inclinaría, NANCY ROSALES ABREU, pero mas adelante reconoce que efectivamente la preferencia ofertiva fue cumplida, que acepta la oferta en los términos en que le fue hecha, que se le permitiera tramitar un crédito bancario, que le fuera respetada la prorroga legal, transcurrieron ocho(08) meses y cuatro (04) días, como bien lo asiento la demandada-reconviniente, fueron informados que la mencionada ciudadana NANCY ROSALES ABREU, no realizó ningún tramite, ni cursó ninguna comunicación ni verbal ni escrita para iniciar los trámites del negocio planteado, ni a los oferentes ni a la inmobiliaria San Sebastian C.A.,empresa que administraba para esa fecha el mencionado inmueble, no siendo necesario ofertar nuevamente a la arrendataria, pues esta aceptó y mucho más allá, no cumplió con su compromiso.
b.-Negaron, rechazaron y contradijeron la acción incoada por retracto legal por considerarla impertinente, temeraria y sin fundamentos ya que ni sus representados, ni los antiguos propietarios del apartamento objeto del presente juicio de desalojo pueden ser enmarcados en ninguno de los 2 supuestos a que se contrae el articulo 48 de la ley de arrendamiento inmobiliario, menos aun cuando la mencionada arrendataria, Nancy Rosales Abreu, parte demandada aceptó la oferta.
c)Negaron, rechazaron y contradijeron que exista la mencionada solvencia arrendaticia por parte de la demandada reconviniente, en el presente caso la mencionada ciudadana disfruta del inmueble y todos los beneficios sin pagar las cuotas de condominio, cuotas extraordinarias de mantenimiento, y ninguna otra contribución relacionada con el condominio establecido en el conjunto residencial las acacias de conformidad con lo estipulado en la ley de propiedad horizontal, cuotas estas que su representados han venido pagando desde el momento en que adquirieron el inmueble, a pesar de seguir viviendo la arrendataria en el mismo, y disfrutando de sus beneficios, tal como será probado en su oportunidad.
d) Negaron rechazaron y contradijeron la reconvención propuesta por adolecer de las siguientes inconsistencias de orden procedimental: Retracto legal arrendaticio es una acción que si bien debe sustanciarse por los trámites del juicio breve, como lo determina el articulo 33 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, esta debe ser efectuada por vía principal contra los propietarios primigenios del inmueble cuyo desalojo se solicita en la presente causa, respecto de quienes a través de la Inmobiliaria San Sebastian dieron nacimiento a una relación arrendaticia con la demandada-reconviniente, y no como una reconvención puesto que no han sido parte del presente juicio.
Señalaron que en el escrito de reconvención propuesto por la parte demandada-reconviniente, reconvino sin distingo de ninguna clase, obviando el carácter de mutua petición, y violento este carácter por cuanto la demanda inicial fue estimada en la cantidad de VEINTE MILLONES(Bs.20.000.000), lo que corresponde en moneda actual a VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.20.000), no debió proponerse una reconvención estimada en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES(Bs.160.000), que corresponden a CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (160.000.000), lo cual desvirtúa el carácter de mutua petición conforme a lo establecido en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil. Nuevamente erró la demandada reconviniente procede al proponer una reconvención pretendida por el retracto legal arrendaticio establecido en el articulo 48 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios sin percatarse de las alegaciones depuestas en su escrito de reconvención en el que confiesa que aceptó los términos de la oferta arrendaticia prevista en el articulo 44 de la ley de arrendamientos.
En fecha 11 de abril de 2008, la parte demandada NANCY ROSALES ABREU, confiere Poder-Apud Acta a las abogadas PATRICIA BALLESTEROS OMAÑA, WILMER JESUS MALDONADO GAMBOA Y GEORGINA ZAMBRANO MONCADA.(F.128)
Por diligencia de fecha 23 de abril de 2008, la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, co-apoderada de la parte demandada solicitó pronunciamiento sobre la reconvención interpuesta.(F.129).
Por auto de fecha 25 de abril de 2008, el Tribunal admite la reconvención propuesta por la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, parte demandada contra los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, MANUEL FRANCISCO GUTIERRES RUIZ Y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ.(Fs-130-131).
Por escrito de fecha 05 de mayo de 2008, la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del litigio.(Fs.136-137).
Por diligencia de fecha 12 de mayo de 2008, la alguacil de este Tribunal hizo constar que la ciudadana JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, el día 08 de mayo de 2008 firmo el recibo de citación.(fs.138-139).
Por diligencia de fecha 21 de mayo de 2008, la alguacil de este Tribunal hizo constar que la abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, el día 19 de mayo de 2008, firmo la boleta de notificación.(Vto.f.142).
Por escrito de fecha 23 de mayo de 2008, la abogada Diana Hinojosa de Peña, apoderada de la parte demandada presentó escrito de contestación, reconvención y apelación.(fs.143-165).
Por auto de fecha 2 de junio de 2008, este Tribunal oye la apelación en ambos efectos, remitió el expediente con oficio al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Menores y Bancario de esta Circunscripción Judicial a los fines de su distribución y conocimiento.(f.190-191)
Por decisión de fecha 01 de julio de 2008, el Juzgado Superior Primero Civil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la cual declaró inadmisible la apelación interpuesta por la parte demandante contra el auto de fecha 25 de abril de 2008, proferido por este Tribunal, en el cual admitió la reconvención propuesta por la parte demandada. (fs192-197).
En fecha 05 de noviembre de 2008, los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA YUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, otorgaron poder a los abogados JORGE RAMON VELAZQUEZ SIMONS, MAURICIO VALBUENA PLATA, inscritos en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo los Nros. 48.327 y48.326 respectivamente. Quedando citado el ciudadano MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ.(fs.210,211 y 212).
Por escrito de fecha 07 de noviembre de 2008, los abogados JORGE RAMON VELASQUEZ SIMONS, Y MAURICIO VALBUENA PLATA, apoderados de los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ Y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ presentaron escritos de alegatos.(213 al 233).
En fecha 17 de noviembre de 2008, la abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, presentó escrito de promoción de pruebas.(fs234-243).
Por auto de fecha 18 de noviembre de 2008, el Tribunal agrega y admite las pruebas presentadas por la parte demandante.(f.244).
En fecha 21 de noviembre de 2008, la abogada Georgina Zambrano, co-apoderada de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas de la causa principal.(263-264).
En fecha 21 de noviembre de 2008, la abogada Georgina Zambrano, co-apoderada de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas y reconvención.(fs.265-267)
Por auto de fecha 21 de noviembre de 2008, se agregaron y admitieron las pruebas presentadas por la abogada Georgina Zambrano Moncada, co-apoderada de la parte demandada.(f.282).
En fecha 03 de diciembre de 2008, la abogada Diana Hinojosa de Peña, presentó escrito de observaciones.(fs.284-293).
Por diligencia de fecha 17 de diciembre de 2008, la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, co apoderada de la parte demandada solicitó al Tribunal dictar sentencia.
Por diligencia de fecha 21 de enero de 2009, la abogada Diana Hinojosa de Peña, co apoderada de la parte demandante solicitó al Tribunal dictar sentencia.
Por diligencia de fecha 05 de febrero de 2009, la abogada Diana Hinojosa de Peña, co apoderada de la parte demandante solicitó al Tribunal dictar sentencia.
Por diligencia de fecha 19 de marzo de 2009, la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, co apoderada de la parte demandada solicitó al Tribunal dictar sentencia.
Por diligencia de fecha 18 de marzo de 2009, la abogada Diana Hinojosa de Peña, co apoderada de la parte demandante solicitó al Tribunal dictar sentencia.
Por diligencia de fecha 25 de marzo de 2009, la abogada Diana Hinojosa de Peña, co apoderada de la parte demandante solicitó al Tribunal dictar sentencia.
Por diligencia de fecha 28 de abril de 2009, la abogada Diana Hinojosa de Peña, co apoderada de la parte demandante solicitó al Tribunal dictar sentencia.
ADMISIÓN DE PRUEBAS
En fecha 17 de Noviembre de 2008, este Tribunal admitió las pruebas presentadas por la Abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, apoderada de la parte demandante en la presente causa. (f.244).
En fecha 21 de Noviembre de 2008, este Tribunal admitió las pruebas presentadas por la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, co-apoderada de la parte demandada en la presente causa. (f. 282).

PARTE MOTIVA
PRUEBAS LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 17 de noviembre de 2008, la Abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, en su carácter de apoderada de la Parte demandante presentó escrito de pruebas, en el que promovió:
1. El merito favorable de los autos, en especial de la confesión de la parte demanda en la contestación de la demanda principal.
En relación a esta prueba el Tribunal debe referir el criterio sostenido por Sala de Casación Civil en su sentencia N° 794 de fecha 03-08-2004 apoyada en sentencia de vieja data (21-06-1984), el cual es como sigue:
“…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
Esta posición la confirma el distinguido procesalista, colombiano Hernando Devis Echandía, cuando señala al respecto, lo siguiente:
“Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...”. (Hernando Devis Echandía, Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décima primera.
Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)”
Tal criterio lo comparte quien juzga, razón por la que se desecha esta probanza así promovida por no constituir como alegato, medio probatorio alguno, y así se declara.
Ratificó en todas y cada una de sus partes copia certificada del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente contrato entre La Inmobiliaria San Sebastian C.A, y la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, plenamente identificada en autos, en su carácter de arrendataria
Este Tribunal toda vez que dicho documento no fue tachado de falso por el adversario, le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, con esta instrumental se demuestra el carácter de arrendataria de la parte demandada, así como se señala el inmueble objeto del presente litigio.
Ratificó copia certificada del contrato de compra venta el cual fue producido con el libelo de demanda como anexo “B”, del apartamento objeto del presente juicio entre los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUITERREZ RUIZ Y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUITIERREZ, en su carácter de vendedores y sus representados JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA Y MELINA WALDRON DOS SANTOS, todos plenamente identificados.
Este Tribunal toda vez que dicho documento no fue tachado de falso por el adversario, le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto del instrumento en cuestión se evidencia la titularidad que poseen sobre dicho inmueble los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, identificados en autos. Así se declara.
Ratificó copia certificada del acta de matrimonio de sus representados y actuales propietarios del inmueble, plenamente identificados en autos, agregados junto con el libelo de la demanda como anexo “A”, el cual riela al folio 6 del expediente. Así mismo ratificaron las partidas de nacimiento de sus menores hijos, anexos marcados con las letras “C y D”, igualmente presentados con el libelo de la demanda. Si bien es cierto constituye instrumental públicas, la misma no es pertinente a los fines de verter los hechos relacionados con la trabazón de la litis, la cual debe desecharse.
Promovió prueba de informes para que mediante oficio se solicitara a los Registros Inmobiliarios del Primer y Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, para informen sobre los bienes inmuebles que poseen los ciudadanos JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA Y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS., plenamente identificados en autos registrados en las respectivas oficinas. De conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido es criterio pacífico de nuestro Máximo Tribunal, que la valoración de este medio probatorio debe hacerse sobre la base de la sana crítica, tal como se encuentra determinado en el articulo 507 eiusdem, por cuanto de las actas del proceso de evidencia que Según oficio. Nro.696, la Registradora Publica Auxiliar del Primer Circuito de San Cristóbal, Estado Táchira hizo constar que desde 01 de julio de 1998, que los ciudadanos antes identificados poseen un inmueble inscrito bajo la matriculo 2007-LRI-T68-46, (F.248) y mediante Oficio Nro1072 de fecha 20 de noviembre de 2008,(F.283) emanado del Registrador Publico del Segundo Circuito, informa que de los libros índices revisados de ese Despacho, desde que se inició el segundo circuito de Registro, es decir de 05 de enero de 1998 hasta la presente fecha, no existe ningún registro de propiedad sobre posibles bienes que pueda tener JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA Y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, ya identificados en autos, suministrando la información dichos entes, por el que fue solicitada razón por la cual existe probanza y se valora, Así se decide.
Promovió Inspección Judicial en la siguiente dirección: Avenida Principal del Barrio Ambrosio Plaza, Residencias Miura, apartamento 6 G, lugar en el que sus representados habitan con sus menores hijos en condición de ALOJADOS por el ciudadano JUAN MANUEL PEÑA HINOJOSA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro.V.-15.079.227,quien es arrendatario de dicho apartamento y el ciudadano JUAN ALFONSO PEÑA JHINOJOSA co demandante en la presente causa, cuya copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal bajo el Nro.56, tomo 104, folios 129 al 132del 10 de junio del 2008.Se dejó constancia del la Inspección promovida por la parte demandante practicada por la parte demandante fue practica por este Tribunal en fecha 21 de noviembre de 2008, siendo el día y la hora fijada en el auto que antecede de fecha 20-11-2008, se trasladó y constituyó a la Avenida principal del barrio Ambrosio Plaza, Residencias Miura, Piso 6, apartamento 6-g, San Cristóbal, Estado Táchira a objeto de practicar la inspección judicial. El tribunal notifica de su misión a los ciudadanos JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA Y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. 12.813.261 y 13.709.220, en su orden, en su condición de ocupantes del inmueble o alojados. En este sentido y dada la naturaleza y la forma procesal como se ha solicitado la presente inspección, donde expresa:”en el que mis representados habitan con sus menores hijos en condición de alojados por el ciudadano Juan Manuel Peña Hinojosa” cuyos generales de ley se encuentran expresados al folio 238 del presente expediente,” quien es arrendatario de dicho apartamento y hermano del ciudadano JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, co demandante en la presente causa cuya copia fotostática del contrato autenticado por ante la notaria pública quinta de San Cristóbal, bajo el Nro.56, tomo 104, folios 129 al 132 de fecha 10 de junio de 2008, documento que acredita a Juan Manuel Peña Hinojosa como arrendatario…”, a tales efectos se deja expresa constancia que los ciudadanos JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA Y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, fueron quienes al momento que el Tribunal hizo el llamado a la puerta Nro6-g,del Edificio Miura, donde esta constituido el Tribunal, abrieron e informaron quien están viviendo en su condición de alojados u ocupantes con sus 2 menores hijos, quienes además manifestaron que pagaban los servicios públicos de agua, luz, teléfono y condominio, aun cuando las facturas y recibos no aparecen a sus nombres ya que el arrendatario de este inmueble es su hermano Juan Manuel Peña Hinojosa. Igualmente manifiesta que dentro del apartamento todos los enseres constituido por sala de recibo, comedor, nevera, lavadora, secadora, juegos de cuarto matrimonial, individual, cuna y mobiliario en general, todo lo cual manifiestan que son de su propiedad. Igualmente se deja constancia que el juez recorrió todo el apartamento, conformado por dos habitaciones, dos baños, sala-comedor cocina y servicios. En este estado solicita el derecho de palabra el ciudadano notificado JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA y concedido que le fue expuso: “Consigno en este acto recibo de pago de canon de arrendamiento a nombre de su hermano”. A esta prueba el Tribunal le da pleno valor probatorio, por cuanto contó con la inmediación de la Juez que decide esta causa, pudiendo apreciar en forma directa los hechos antes indicados. Así se decide.
PRUEBAS DE LA RECONVENCIÓN
1.- El mérito favorable de autos en especial la confesión de la parte demandada-reconviniente por la que declara que la oferta real de venta del inmueble citado fue efectivamente realizada por los anteriores propietarios del inmueble objeto de la controversia, y ella acepta válidamente, esto a los fines de probar la calificación de la situación legal establecida en el artículo 45 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
En relación a esta prueba el Tribunal debe referir el criterio sostenido por Sala de Casación Civil en su sentencia N° 794 de fecha 03-08-2004 apoyada en sentencia de vieja data (21-06-1984), el cual es como sigue:
“…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
Esta posición la confirma el distinguido procesalista, colombiano Hernando Devis Echandía, cuando señala al respecto, lo siguiente:
“Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...”. (Hernando Devis Echandía, Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décima primera
Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)”
Tal criterio lo comparte quien juzga, razón por la que se desecha esta probanza así promovida por no constituir como alegato, medio probatorio alguno, y así se declara.
2.-Ratificó copia certificada del documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira quedando inscrito bajo la matricula 2007-LRI-T68-46 de fecha 17 de septiembre de 2007, el cual riela marcado B al folio 7 del expediente, constituye plena prueba a favor de la parte actora, en cuanto a la propiedad que tiene sobre el inmueble objeto de la presente controversia, el cual tiene fe pública por ser un instrumento que emana de una autoridad con facultad para emitirlo y no aparece de auto que haya sido declarado como falso por ninguna autoridad competente para ello, por lo que hace plena fe frente a terceros conforme al articulo 1360 del Código Civil.
3.-Ratificó la oferta real de compra venta, promovida con el libelo de la demanda como anexo marcado F, la cual riela a los folios 27 al 42 del presente expediente.(Notificación del Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira). En diligencia de fecha 29 de enero de 2007, la ciudadana NANCY ROSALES DE ABREU aceptó la oferta en los términos señalados””Así mismo declaro que por los momentos no dispongo de los medios económicos suficientes para comprar el inmueble, por lo que solicito a los arrendadores concederme un tiempo prudencial para tramitar un crédito de vivienda que me permita realizar la compra.”
Por ser un documento público conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas dichas copias dentro de la oportunidad establecida, la misma se tiene como fidedigna, y por tanto el Tribunal le confiere a estas valor probatorio que señala el articulo 1359 del Código Civil. Para demostrar la veracidad del contenido en las misma.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha 21 de Noviembre de 2008, la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, Coapoderada de la parte demandada e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 122.854, presentó escrito de pruebas, en el cual promovió:
1.- Valor y mérito jurídico de la copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastian, representada por su presidente MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ (en su carácter de arrendador) y NANCY ROSALES ABREU (en su carácter de arrendataria), en fecha 11 de marzo de 1996, ante la Notaria Pública Cuarta de San Sebastian, anotado bajo el Nro.69,Tomo 17, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina, inserto a los folios 23 al 26.
Este Tribunal toda vez que dicho documento no fue tachado de falso por el adversario, le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, con esta instrumental se demuestra el carácter de arrendataria de la parte demandada ciudadana NANCY ROSALES ABREU, así como se señala el inmueble objeto del presente litigio.
2.-El mérito y valor jurídico del documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTERREZ RUIZ, titular de la cédula de identidad Nro.v.-3.075.362 y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, titulares de las cédulas de identidad Nros.v.-13.709.220 y v.-12.813.261, de fecha 17 de septiembre de 2007, ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matricula NRO.2007-LRI-T68-46, inserto a los folios 07 al 18, constituye plena prueba a favor de la parte actora, en cuanto a la propiedad que tiene sobre el inmueble objeto de la presente controversia, el cual tiene fe pública por ser un instrumento que emana de una autoridad con facultad para emitirlo y no aparece de autos que haya sido declarado como falso por ninguna autoridad competente para ello, por lo que hace plena fe frente a terceros conforme al articulo 1360 del Código Civil.

PRUEBAS: RECONVENCION: CAPITULO I DOCUMENTALES
El mérito y valor jurídico del Contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastián, representada por su presidente MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ (en su carácter de arrendador) y NANCY ROSALES ABREU (en su carácter de arrendataria), en fecha 11 de marzo de 1996, ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira, anotado bajo el Nro. 69, Tomo 17, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina inserta a los folios 23 al 26.
Este Tribunal toda vez que dicho documento no fue tachado de falso por el adversario, le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, con esta instrumental se demuestra el carácter de arrendataria de la parte demandada, así como el inmueble objeto del presente litigio.
El mérito y valor jurídico del documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ, titular de la cédula de identidad Nro. V.-3.075.262 y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-13.709.220 y V.-12.813.261, de fecha 17 de septiembre de 2007, ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matricula Nro.2007-LRI-T68-46.
Constituye plena prueba a favor de la parte actora, en cuanto a la propiedad que tiene sobre el inmueble objeto de la presente controversia, el cual tiene fe pública por ser un instrumento que emana de una autoridad con facultad para emitirlo y no aparece de autos que haya sido declarado como falso por ninguna autoridad competente para ello, por lo que hace plena fe frente a terceros conforme al articulo 1360 del Código Civil.
Boleta de Notificación practicada a la ciudadana NANCY ROSALES DE ABREU, por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 18 de diciembre de 2006, que por ser un documento público conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas dichas copias dentro de la oportunidad establecida, la misma se tiene como fidedigna, y por tanto el Tribunal le confiere a estas valor probatorio que señala el articulo 1359 del Código Civil, para demostrar que efectivamente se notificó a la demandada de la oferta de venta del inmueble.
El merito y valor jurídico del Expediente de consignaciones Nro. 061 llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de comprobar la solvencia arrendaticia de la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, el cual no aporta ningún elemento probatorio para el presente proceso; razón por la cual éste Tribunal conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, no lo aprecia ni valora y así se decide.

PUNTO PREVIO
Hecha la valoración de las Pruebas, entra éste Juzgador a resolver como punto previo a la Sentencia, la Reconvención propuesta por la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, representada por la abogada GEORGINA ZAMBRANO MONCADA, co-apoderada judicial.
Demandan por reconvención a los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ por retracto legal arrendaticio.
La figura de la reconvención, de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia, se denomina contrademanda o demanda reconvencional, definiéndola como aquella acción que dentro de un juicio ya iniciado, interpone el demandado contra el mismo actor, y en la práctica se traduce en una acumulación particular y objetiva de acciones. La reconvención es pues una acción autónoma y con vida propia que el demandado contra el mismo actor
Señala el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamento.Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinara como se indica en el articulo 340”.
Se desprende así de la norma que la reconvención o mutua petición, es un recurso que la ley le confiere al demandado por razones de celeridad procesal, la cual será planteada en la contestación de la demanda y debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Es una acción que dispone el demandado para hacer efectivas obligaciones mutuas ante el demandante, constituye una verdadera demanda que interpone la parte demandada. De allí pues, la Reconvención, ha dicho la doctrina de la Corte,”…que la reconvención es en sí una demanda, que comienza un juicio independiente del juicio en el cual ocurre y que ambos juicios participan entre si tan solo del mismo procedimiento (Sentencia del 14 de agosto de 1986).
”La reconvención o mutua petición, es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en el que se permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo.(Sentencia Sala de Casación Civil de fecha 26 de marzo de 1987 con ponencia del Magistrado Dr.Luis Darío Velandia).
El legislador consideró necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, en atención a que aquella constituye una acción autónoma. Igualmente, quiso el legislador que la Acción de Reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. (Sentencia Sala de Casación Civil de fecha 30 de noviembre de 1988, con ponencia del Magistrado Anibal Rueda).
Ahora bien del análisis de la norma procedimental que antecede y del estudio minucioso de las actas que conforman el presente expediente y específicamente del escrito de reconvención, este Juzgador constató que, evidentemente, la contra demanda como acción autónoma no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, tal como lo establece el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, es importante resaltar que, tal como establece el Dr. Emilio Calva Baca en sus comentarios que cuando en el acto de la contestación de la demanda, se pretende reconvenir a los demandantes NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA; y a la vez proponer la demanda contra unos terceros, ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ Y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, Señores: debe declarar inepta acumulación y no admitirla.
En efecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de agosto de 1986, estableció que la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el acto primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que plantea en el juicio principal. Se diferencia del llamado de terceros a la causa, en que única y exclusivamente existe reconvención cuando el sujeto pasivo de la pretensión aducida, es el propio demandante originario, de tal manera no es reconvención la propuesta de demanda contra el tercero ajeno a la relación procesal originaria; en tal virtud, cuando en el acto de la contestación de la demanda, se pretende reconvenir a los demandante NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA; y a la vez, proponer demanda contra unos terceros ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ Y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, se debe declarar la inepta acumulación y no admitirla.
En virtud de lo expuesto la Reconvención propuesta debe declararse inadmisible por inepta acumulación y así se decide.

Resuelta la reconvención, pasa éste Operador de Justicia a pronunciarse sobre el fondo de la demanda principal:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Los co -demandantes NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, demandan el desalojo del inmueble que ocupa la demandada, con fundamento en que poseen la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, dado que ameritan de una vivienda donde constituir su hogar junto con sus hijos, razón por la cual podrían satisfacer la necesidad de vivienda. Que a su decir surge el derecho del demandante de solicitar el desalojo del inmueble por encontrase llenos los requisitos establecidos en el artículo 34 del Decreto literal b con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por su parte la demandada en su escrito de contestación negó, rechazo y contradijo que sus mandantes sean sus arrendadores por cesión o subrogación en el contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastian.
Negó, rechazó y contradijo que los demandantes o la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastian, hayan notificado la cesión del contrato de arrendamiento celebrada con ésta. Falta de cualidad de la parte actora, ausencia de documento fundamental. Conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, invocó la falta de cualidad de la parte actora para comparecer en juicio, en los siguientes términos:

Indica que la parte actora en fecha 17 de septiembre de 2007, adquirió un inmueble consistente en un apartamento que forma parte del conjunto residencial “Las Acacias”, ubicado en la calle la potrera, frente al liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes, del Estado Táchira, distinguido con el número 203, situado en el piso 2, torre G. , que dicho inmueble esta ocupado por la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, en calidad de arrendataria a tiempo indeterminado, según consta del último contrato de arrendamiento firmado entre la mencionada ciudadana y la Inmobiliaria San Sebastian, quien era para ese entonces y continua siendo la entidad encargada de la administración del inmueble objeto de la presente causa, y anexa el documento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento marcado “E”.(f.23-25), de fecha 11 de marzo de 1996.

Planteado lo anterior, para quien juzga, y conforme a lo indicado en el articulo 34 literal b) de la ley de arrendamientos inmobiliarios, la controversia que nos ocupa queda circunscrita a una demanda por desalojo, con fundamento en el estado de necesidad de ocupar el inmueble alquilado, alegado por una de las co demandantes, circunstancia negada por la accionada con la defensa previa de la falta de cualidad de los co demandantes.
De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como límite y thema decidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas, por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros, por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes; observando quien juzga, que la presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (…)”
Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas, y por cuanto la demandada al momento de contestar la demanda incoada en su contra, opuso en primer término la falta de cualidad de las co demandantes; a tal efecto el Tribunal, resuelve la misma en los siguientes términos:

FALTA DE CUALIDAD

Pasa quien aquí juzga, a decidir en primer término sobre la defensa esgrimida por el demandado de falta de cualidad de las demandantes, por no ser arrendadores del inmueble objeto de la presente controversia.
Respecto al alegato de cualidad, se hace en principio la presente precisión doctrinaria; asienta el Maestro Borjas, sobre la cualidad:
“Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por si, o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho que se reclama”.

Siendo necesario traer a colación lo expuesto por el Procesalista guariqueño LUIS LORETO, en su “Contribución al estudio de la Inadmisibilidad por falta de cualidad”, donde se pregunta: ¿Quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, planteándose así, la cuestión practica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora como parte demandada. La doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela encabeza ARCAYA (Estudio Crítico de la Excepciones de Inadmisibilidad y otras previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana Caracas), quien siguiendo a GARSONNET define la cualidad como la facultad legal de obrar en justicia, y por consiguiente, el título por cual se figura en un acto jurídico o en un proceso.
La Cualidad, ha sido definida por el maestro Luís Loreto, como:
“Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto”. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.
Se infiere, que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción.
Argumenta la demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda negando, rechazando y contradiciendo los hechos expuestos en el libelo de la demanda, indicando que los actores no son los arrendadores del inmueble que ocupa su representada, tal como consta en el contrato de arrendamiento suscrito (folios 23-25), sobre el inmueble objeto de la pretensión , ya que el mismo se celebró entre la sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN en su carácter de arrendador y NANCY ROSALES ABREU, en su carácter de arrendataria, no es menos cierto que desde el día 17 de septiembre de 2007, según consta en documento público con valor de plena prueba de conformidad con el articulo 1359 del Código Civil, otorgado por ante la Oficina del Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el cual quedo anotado bajo la matrícula Nro.2007-LRI-T68-46, los actores son los propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, siendo de destacar que uno de los efectos que produce la operación civil de compra-venta, según el artículo 1474 del Código Ibidem, de la transferencia de la propiedad, definida ésta como el derecho de usar, gozar y disponer de la cosa, por ello cuando se realiza la “Tradición” de la cosa, como efecto de la venta, se produce también el cambio de titularidad en relación a cualquier uso o relación jurídica que se desprende del inmueble, lo que genera perfectamente la cualidad para intentar la acción de desalojo, así se establece.
Del análisis del libelo de demanda, se observa, que los demandantes intentan la presente acción como propietarios del inmueble objeto de la presente acción, soportando el peso de tal alegación en los siguientes documentos anexos a su escrito libelar:
1.- Copia Fotostática certificada del acta de matrimonio, Nro.03, emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 21 de marzo de 2002.
2.- Copia Fotostática simple de documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 17 de Septiembre de 2007, inscrito bajo la matricula 2007-LRI-T68-46, del cual se desprende la propiedad del inmueble objeto del Litigio.
3- Copia fotostática certificada de partida de nacimiento N° 814 inserta en la prefectura de la Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, expedida por el Registro Principal del Estado Táchira.
4.- Copia certificada de la partida de nacimiento N° 3694, expedida por el Registro Principal del Estado Táchira.
5.-Copia fotostática certificada Copia de contrato de arrendamiento suscrito entre INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN.C.A., como arrendadora y por otra parte la arrendataria NANCY ROSALES ABREU como arrendataria.
6.- Expediente Nro. 6199, Motivo: Notificación de solicitud de oferta de venta del inmueble en litigio realizada por Manuel Francisco Gutiérrez Ruiz y Judith Sánchez de Gutiérrez anteriores propietarios del apartamento, por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Resuelto lo anterior, pasa este Operador de Justicia, a resolver el fondo de la controversia, esbozando las siguientes consideraciones: Los anteriores documentos traídos a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son documentos públicos y administrativos, los cuales no fueron de manera alguna tachados, valorándose conforme a las disposiciones de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter de propietarios del inmueble objeto de la presente demanda.
El autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Pág. 73; expresa en referencia a la Traslación Inmobiliaria y Subrogación:
”La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…”

De la anterior norma puede colegirse, que quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador, y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme a los documentos que ya resultaron valorados se demuestra el acto jurídico válido por el que las demandantes Nery Melina Waldron Dos Santos y Juan Alfonso Peña Hinojosa, adquirieron el inmueble y se subrogaron – ope legis – en los derechos del arrendadora Inmobiliaria San Sebastian, a su vez de los anteriores propietarios, lo que legitima su condición de propietarios, y por ende, con cualidad para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por los actores y la titularidad de la acción; en consecuencia, la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la demandada debe ser declarada improcedente. Así se decide.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar, que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el Legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio, que como el que nos ocupa, se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve.

Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso, la prueba debe ser hecha por éste, no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.
En el proceso civil rige el principio dispositivo, el cual se caracteriza por tres (3) aspectos fundamentales, a saber:
1.- El inicio del proceso se da con la demanda de una de las partes en la cual se precisa el objeto de la pretensión y la relación de los hechos en que se basa.
2.- Los poderes casi exclusivos que tienen las partes en las pruebas.
3.- La obligación del Juez de sentenciar conforme a lo probado en el juicio, lo que conlleva a la prohibición de tomar en cuenta los conocimientos personales, salvo aquellos que sean de notoriedad general.

De acuerdo con los anteriores aspectos, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la distribución de la carga de la prueba, establece en el artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba, donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras el demandado debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte de los demandantes, surge a partir de la afirmación de la necesidad que tienen los propietarios de habitar el inmueble, constatándose de la Inspección realizada por esta Tribunal en fecha 21 de noviembre de 2008, en la Avenida Principal del Barrio Ambrosio Plaza, residencias Miura, piso 6, apartamento 6-G, objeto de la misma, que los demandantes JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA Y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y sus menores hijos se encuentra alojados por el ciudadano JUAN MANUEL PEÑA HINOJOSA, demostrándose la necesidad de los propietarios de ocupar el inmueble objeto del presente litigio.

Así corresponde a éste Tribunal determinar si fueron cumplidos los requisitos para la procedencia del Desalojo interpuesto.
El artículo 34 del decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a)… Omissis…
b) La necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo….

Tal como se indica en la norma anteriormente transcrita, considera este Juzgador, que la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
A tal efecto, resulta necesario destacar que para la procedencia del desalojo, deben probarse tres los requisitos para la procedencia de la Acción de desalojo:
1) Que el contrato celebrado lo sea a tiempo indeterminado
2)La cualidad de propietario del inmueble arrendado.
3)que exista necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…
Respecto al primer requisito:
En primer término, quedó comprobado plenamente, a criterio de quien juzga, de que nos encontramos en presencia de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues según la clausua SEXTA: El término de duración del presente contrato es de UN AÑO contado a partir del 16 de febrero de 1996 PRORROGABLE por seis (6) meses más automáticamente…”.

De la transcripción anteriormente realizada se desprende la voluntad de las partes de establecer un tiempo determinado de un año, como lapso para regir las cláusulas por ellos establecidos. Sin embargo, de la propia redacción de la cláusula se desprende la voluntad de las partes de catalogar el mencionado tiempo de duración como “Prorrogable”, esto quiere decir, que aun y cuando las partes determinaron el tiempo de duración del contrato este podía extenderse. Ahora bien, no consta en autos que de alguna manera la arrendataria ciudadana NANCY ROSALES ABREU, hiciera entrega del inmueble, o que El arrendador hubiese exigido el cumplimiento de la cláusula sexta del contrato razón por la cual este Tribunal encuentra llenos los supuestos establecidos en el artículo 1.600 del Código Civil venezolano el cual establece:

“…Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…” (Subrayado del Tribunal)
De la transcripción anterior se desprende que efectivamente en el caso de autos que la actuación de las partes fue la de incurrir en la tácita reconducción del contrato de arrendamiento al continuar actuando como inquilina y arrendador sin que de algún modo encaminaran su actuación a la terminación de la relación arrendaticia y por tales consideraciones este Tribunal considera el mencionado contrato como a tiempo indeterminado. Así se establece y se decide.
Segundo Requisito: La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento: Según copia certificada del documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira quedando inscrito bajo la matricula 2007-LRI-T68-46 de fecha 17 de septiembre de 2007, el cual riela marcado B al folio 7 del expediente, constituye plena prueba a favor de la parte actora, en cuanto a la propiedad que tiene sobre el inmueble objeto de la presente controversia.
Respecto al tercer requisito atinente a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
Este Tribunal pudo determinar en la presente causa, según documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira de fecha 17 de Septiembre de 2007, quedando inscrito bajo la matricula 2007-LRI-T68-46, que efectivamente los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, son propietarios de un apartamento que forma parte del conjunto residencial “Las Acacias”, ubicado en la Calle La Potrera, frente al Liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, apartamento Nro.203, piso 2.
Así las cosas, luego de la revisión de las actas que componen la presente causa, se pudo determinar que no consta en autos elementos de convicción que desvirtúen la necesidad de la parte demandante, en ocupar el inmueble arrendado, pues si bien es cierto que los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, demostraron que son propietarios del inmueble objeto del presente litigio, se debe escudriñar, si en efecto se ha cumplido, precisando que la actitud procesal de la parte demandada fue probar la existencia de otro inmueble, sin embargo no probó que efectivamente tuviera las condiciones necesarias para satisfacer la necesidad de vivienda probada por los demandantes.
Conforme a la Sentencia del 28 de junio de 2005( T.S.J.- Sala Constitucional).Sent.Nro.1376.
…”Al respecto, es patente la necesidad de vivienda que existe en el país, circunstancia que al adminicularse con la poca capacidad económica de la mayor parte de la población para adquirirla crea una presión en el mercado habitacional a la cual la ley impugnada pretende darle solución. En este sentido, múltiples han sido las enmiendas buscadas, que pasan desde la posibilidad de adquirir las viviendas por política habitacional o través de financiamientos para proyectos de auto gestión o de auto construcción, hasta dispensar una mejor regulación al área arrendaticia.
Para satisfacer el último de los objetivos trazados, la Ley de arrendamientos Inmobiliarios trató de simplificar los procedimientos administrativos y judiciales inmiscuidos en el tema, a fin de incentivar el alquiler y la construcción de viviendas para arrendar, ello como un reconocimiento al hecho de que los problemas habitacionales aludidos hacían que el arrendamiento de inmuebles tuviera una excesiva demanda, la cual además se acrecentaba por el temor de los propietarios a arrendar por lo engorroso y complicado de los procedimientos administrativos y judiciales que regían la materia.
Dentro de este contexto, el punto que pretende resaltar la Sala es muy sencillo: En la actualidad no resulta nada fácil para el ciudadano conseguir una vivienda para arrendar. Es esa la razón que justifica el plazo de seis meses que le otorga la norma impugnada al arrendador para desalojar el inmueble, argumento que se refuerza con el hecho de que dicho plazo sólo procede cuando el motivo de desalojo obedece a necesidades propias del propietario, y no por alguna conducta indeseable del inquilino.
Ciertamente, frente al derecho del arrendatario está el del arrendador, pero el desarrollo del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva en materia arrendaticia ha sido desplegada sin haber afectado el núcleo esencial del derecho, centro indisponible para el legislador en su actividad, pues la Ley busca garantizar los derechos de los arrendadores y arrendatarios para influir positivamente en la solución del grave problema de vivienda…”
En tal sentido, en apego a la máxima reus in exceptione fit actor, la cual establece el demandado debió adoptar una actitud procesal dinámica y probar lo alegado en considera este jurisdiscente que no existen suficientes elementos de convicción que desvirtúen los hechos probados por la parte demandante. Así se decide.
En todo caso, de los resultados anteriores debemos determinar, si en el presente juicio la parte demandante logró acreditar en el proceso la necesidad de ocupar personalmente el inmueble dado en arrendamiento a la demandada NANCY ROSALES ABREU, para ello el quid del asunto es precisar qué parámetros debe contener la prueba del estado de necesidad y en este sentido, la doctrina nacional en la voz del autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 218, cuando examina el requisito de necesidad del propietario para ocupar el inmueble, afirma que:
“…específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, si no de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata de hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”
En tal sentido, partiendo de un exámen literal de la disposición que contempla la posibilidad de que el arrendador solicite el desalojo del inmueble (el articulo 34 literal “b” LAI), la norma no determina en forma precisa cuales son los requisitos que deben acreditarse para la conducencia de la pretensión de desalojo, pues sólo basta una prueba indirecta del interés hecho valer en juicio. Es así como la ley autoriza al Juez de mérito, para analizar todas las circunstancias fácticas constantes en autos, para determinar, si en el juicio existen motivos validos que justifiquen la desocupación, por encontrarse frente a una verdadera necesidad del arrendador, para ocupar el inmueble de su propiedad.
Así, en el caso bajo examen encuentra este Juzgador, que la solicitud de los demandantes representan sus pedimentos con la suficiente intensidad y fuerza, capaz de generar de manera autónoma una causal de desalojo, para ordenar la entrega del inmueble, ya que en su exposición libelar se observa, que tienen urgencia en ocupar el apartamento cuya propiedad ostentan, como quedó acreditado en autos, bajo una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, e invocan así mismo un elemento adicional de carácter social, como lo es que desean mudarse con sus hijos.
Por otra parte encontramos, que la legislación inquilinaria sobre este asunto tiende a conciliar los intereses de las partes, por cuanto en el parágrafo primero del citado artículo 34 de la ley de arrendamiento Inmobiliarios, se le concede al arrendatario para el caso de ordenar la entrega del inmueble, un plazo improrrogable de seis (06) meses, para la desocupación del mismo, contado a partir de la notificación del fallo definitivo. De manera, que bajo este supuesto el propio legislador le da al Juez, un amplio poder para la búsqueda de la verdad real, debiendo escudriñar la realidad y apartarse de los meros formalismos que puedan hace nugatoria la equidad y la justicia.
Constatándose de la Inspección realizada por este Tribunal en fecha 21 de noviembre de 2008, en la Avenida Principal del Barrio Ambrosio Plaza, residencia Miura, piso6, apartamento 6-G, de San Cristóbal, que los demandantes NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA con sus hijos, se encuentra alojados por el ciudadano JUAN MANUEL PEÑA HINOJOSA, quien es arrendatario de dicho apartamento, comprobándose la urgencia o necesidad que tienen los demandantes de ocupar el inmueble objeto del presente proceso.
En consecuencia, al haberse determinado con anterioridad que los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, quienes son propietarios del inmueble, considera este Tribunal se encuentra lleno el requisito establecido en el litera b del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Partiendo de los supuestos anteriores y en concepto de este sentenciador, las conclusiones obtenidas del análisis de los hechos litigiosos y del material probatorio examinado, se encuentran subsumidos en el literal b del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que hacen procedente el reconocimiento de la petición libelar, en el sentido de acordar en beneficio de los co-demandantes, en su carácter de propietarios, la procedencia del desalojo solicitado sobre el inmueble objeto de la litis. Así se decide.

Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (06) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al parágrafo primero del articulo 34 del Decreto con rango y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Razón por la cual resulta forzoso para este Tribunal declarar CON LUGAR la presente demanda de desalojo, todo lo cual se hará de manera expresa positiva y precisa en la dispositiva del fallo.
En cuanto a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha 15 de mayo de 2008, se levantara cuando quede firme la sentencia definitiva.
PARTE DISPOSITIVA
Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Declara CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS Y JUAN ALFONSO HINOJOSA, venezolanos, mayores de edad, Titulares de las Cédulas de Identidad Nos V- 13.709.220 y V.-12.813.261, la calle 12 con carrera 24 Nro. 23-94, frente a Pintorsa, San Cristóbal, Estado Táchira, contra la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.155.782, soltera, domiciliada en el Conjunto Residencial Las Acacias, Torre G, Piso 2, Apartamento 2-03, San Cristóbal, Estado Táchira, por DESALOJO.
SEGUNDO: Se Ordena a la parte demandada NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, hacer entrega del inmueble arrendado ubicado en el conjunto residencial “Las Acacias”, ubicado en la calle La Potrera frente al liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, distinguido dicho apartamento con el Nro. 203, situado en el piso 2, torre G, del mencionado conjunto residencial.
TERCERO: Por cuanto la presente demanda de desalojo tiene su fundamento en el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (06) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme a lo indicado en el parágrafo primero del articulo 34 eiusdem.
CUARTO: Se Declara inadmisible la Reconvención propuesta por la ciudadana NANCY ROSALES ABREU,- parte demandada representada por la abogado GEORGINA ZAMBRANO MONCADA., co apoderada judicial ya identificada, por inepta acumulación de pretensiones.
QUINTO: En cuanto a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha 15 de mayo de 2008, se levantara cuando quede firme la sentencia definitiva.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEPTIMO: Notifíquese a las partes de la presente decisión
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los seis(06) días de mes de octubre de dos mil Nueve (2009).

Josué Manuel Contreras Zambrano
El Juez
Jocelynn Granados Serrano
Secretaria
MCZ/yv.
Exp.19502.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 horas de la mañana, dejándose copia para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes.

Jocelynn Granados
Secretaria