TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cinco (5) de noviembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-000465

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA C.B.A inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de septiembre de 1990, bajo el Nº 3, Tomo 92-A-Pro.,
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROBERTO SALAZAR, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 66.600

PARTE DEMANDADA: MARY CRIS MÉNDEZ QUINTANA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 13.749.075,
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROTCECH MARIA LAIRET ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.10.533.363, de profesión abogada, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 64.313.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITVA

I
NARRATIVA
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D) intentado por la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA C.B.A, C.A, en contra de la ciudadana MARY CRIS MÉNDEZ QUINTANA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Esgrime la representación judicial de la parte accionante en su libelo de demanda que en fecha 01 de junio de 2004, se celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, entre su representada Sociedad Mercantil C.B.A C.A y la ciudadana Mary Cris Méndez Quintana, quien es venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.749.075, como arrendataria sobre un apartamento distinguido con la letra y número A-5, ubicado en el piso 2 del Edificio denominado Braun, situado en la calle los Cerritos, Urbanización Bello Monte, Parroquia el Recreo, Caracas.-

Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció el canon de arrendamiento en al cantidad de Doscientos cincuenta y dos mil quinientos ochenta y ocho bolívares con cuarenta céntimos (Bs.252.588,40), mensuales que serían pagados por mensualidades vencidas, que en la cláusula tercera se estableció que la duración del contrato sería por un año contados a partir de 01 de junio de 2004, con prorrogas automáticas.

Que la ciudadana Mary Cris Méndez Quintana ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2008 enero y febrero de 2009, a razón de Doscientos cincuenta y dos mil quinientos ochenta y ocho bolívares con cuarenta céntimos (Bs.252.588,40), suma que asciende a la cantidad de Un Mil Setecientos sesenta y ocho bolívares con trece céntimos (Bs.1.768,13) lo cual constituye un grave incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas libremente por esta.-

Que la parte actora fundamentó su demanda en los artículos 1167,1264, 1592 del Código Civil.-

Alega la representación judicial de la parte actora que la arrendataria violó la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que es la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados y lo cual hace procedente demandar la resolución de contrato de arrendamiento y los daños y perjuicios.

En fecha 12 de marzo de 2009, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadana MARY CRIS MENDEZ QUINTANA, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda intentada en su contra, librándose la compulsa en fecha 19 de marzo de 2009. En esa misma fecha, se apertura el cuaderno de medidas respectivo.

Compareció el ciudadano Mario Díaz, en fecha 16 de abril de 2009, alguacil adscrito a este circuito judicial y estampó diligencia mediante la cual consignó la compulsa de citación sin firmar en virtud de no haber podido materializar la citación personal de la parte demandada.

Mediante auto de fecha 24 de abril de 2009, y previa requerimiento hecho por la representación judicial de la parte actora, se ordenó y se libró cartel de citación, a la parte demandada ciudadana Mary Cris Méndez Quintana, parte demandada, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11/05/2009, la secretaria Arlene Padilla Reyes, una vez consignados a los autos las sendas publicaciones del cartel de citación, mediante nota dejó constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada por el actor, y haber fijado cartel de citación dando por cumplidas con las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 09 de junio de 2009, y previo requerimiento que al efecto hiciera el apoderado judicial de la parte actora, se designó defensor judicial de la parte demandada al abogado ROTCEH LAIRET, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 64.313, librándose en esa misma fecha boleta de notificación informándole del cargo recaído en su persona.

En fecha 6 de julio de 2009, el alguacil Marcos A. De Córdova, estampó diligencia mediante el cual consignó boleta de notificación debidamente firmado por la defensora ad litem designada.

Por acta levantada en fecha 08 de Julio de 2009, la abogada ROTCECH MARIA LAIRET ROMERO, en su carácter de defensor judicial designado, aceptó el cargo recaído en su persona y juro cumplirlo bien y fielmente.

Por auto de fecha 16 de julio de 2009 se ordenó librar compulsa de citación a la defensora judicial designada al efecto.

Mediante diligencia suscrita por el alguacil TONIS AGUILAR, de fecha 25 de Septiembre de 2009, dejó constancia de haber citado a la defensora judicial designada, consignando a su efecto recibo de citación firmado por su destinatario.

En fecha 29 de Septiembre de 2009 siendo la oportunidad legal correspondiente compareció el abogado Rotcech María Lairet Romero, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 64.313, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda, en donde –entre otras cosas- rechazó, negó y contradijo el libelo de demanda que ha sido incoada en contra de su representada Mary Cris Méndez Quintana, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos invocados en demanda y no asistirle el actor el derechos reclamado.

Alega la defensor judicial que la litis se entraba por cuanto su defendido arrendó un inmueble propiedad de la parte actora, ubicado en la urbanización bello Monto, Parroquia el Recreo, calle los cerritos, edificio Braun, apartamento signado con el No A-5, piso 2 de la Jurisdicción del Municipio Libertador, cuyos linderos y medidas y demás especificaciones constan en el documento de arrendamiento.

Asimismo alega la defensora judicial de la parte actora que su defendida suscribió contrato de arrendamiento con una duración de un año, fijo prorrogable automáticamente por periodos iguales, si una de las partes no notificara al otro por escrito y con un mes de anticipación su voluntad de no prorrogarlo, lo cual a su entender es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en cuanto a su duración.-

Que el actor manifiesta que su patrocinada pago los cánones de arrendamiento hasta el mes de julio de 2008, sin que después de este último mes la arrendataria haya hecho pago alguno y mucho menos se lo haya aceptado el arrendador, que sobre este punto no es posible pensar, que pasaran siete (7) meses sin que se le hubiese enviado una correspondencia o una notificación judicial por el incumplimiento por parte de la arrendadora, lo cual no cursa en el expediente tal ejercicio del derecho que se reclama como son los cánones de arrendamiento presuntamente insolutos, ni tampoco consta que se le haya enviado alguna notificación de la insolvencia en cuanto a las obligaciones que debe tener la arrendataria para con su arrendador, por lo que no esta probado el periculum in mora, que su defendida esta en mora con el Arrendador, y así pido que este juzgado lo tome en consideración y declare sin lugar la pretensión del actor de que su defendida entregue el inmueble en cuestión.-

Asimismo consignó telegrama enviado a su defendido a los fines de que se comunicara con su persona para realizar una mejor defensa de sus intereses.-

En fecha 06 de Octubre de 2009, compareció el abogado Roberto Salazar, quien actúa en su carácter de defensor judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales se admitieron en fecha 07 de octubre de 2009 por no ser las mismas impertinentes ni ilegales salvo su apreciación de la definitiva.-

II
DE LAS PRUEBAS
PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1.-Original de Contrato privado de Arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA C.B.A C.A y la ciudadana MARY CRIS MÉNDEZ QUINTANA.-

LA PARTE DEMANDADA NO PROMOVIÓ NINGÚN TIPO DE PRUEBAS.-

III
MOTIVACION PARA DECIDIR
La representación judicial de la parte accionante señaló que su representada suscribió en fecha 01 de junio de 2004, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana Mary Cris Méndez Quintana, que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2008 enero y febrero de 2009, a razón de Doscientos cincuenta y dos mil quinientos ochenta y ocho bolívares con cuarenta céntimos (Bs.252.588,40), suma que asciende a la cantidad de Un Mil Setecientos sesenta y ocho bolívares con trece céntimos (Bs.1.768,13) lo cual constituye un grave incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas libremente por esta, motivo por el cual demanda la Resolución de contrato para que entregue el inmueble libre de bienes y personas, pague por concepto de indemnización de daños y perjuicios los cánones de arrendamientos insolutos.-

En la oportunidad de dar contestación a la litis el defensor judicial designado rechazó la demanda en forma pura y simple; negando en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar, configurándose así la denominada “contestación genérica” en la cual la carga de la prueba continúa en cabeza del actor por lo que corresponde a esta sentenciadora proceder a examinar los instrumentos y demás pruebas objeto de la presente acción de Resolución de Contrato, de conformidad con el artículo 509 del texto adjetivo civil.

Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Asimismo el artículo 1.167 del código civil establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La parte actora a los fines de probar la existencia de la relación arrendaticia trae a los autos original de contrato privado de arrendamiento suscrito entre Administradora C.B.A C.A y Mary Cris Méndez Quintana, de fecha 1 de junio 2004, contrato que es valorado como plena prueba de conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue desconocido por la contraparte, de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció: “El termino de este contrato es de un (01) año contado a partir de día primero (1) de junio de 2004; este termino se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de un (1) año, si una de las partes no notifica a la otra por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se considerara como plazo de duración inicial o a tiempo determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan, todo lo cual aceptado expresamente por la Arrendataria…”. Y así se decide.-

De lo anterior se establece que el contrato de arrendamiento genera en forma específica derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia existente entre las partes se ha venido renovando año por año, ya que no se evidencia que ningunas de las partes se hayan notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento, entonces se considera que el mismo se ha venido prorrogando año por año por el lapso inicial de un año, en este sentido se debe establecer que la relación contractual existente entre las partes es a tiempo determinado. Y así se decide.-

Asimismo la parte actora alegó el incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago, dichos alegatos de la parte actora obligan a la demandada demostrar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula Segunda del referido contrato, es decir, que probada la existencia del contrato de arrendamiento en la forma señalada, es la demandada quien debe probar que cumplió con su obligación.

Ahora bien establece el artículo 1.592 del Código Civil lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…)
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia (…)
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Se desprende de la norma parcialmente transcritas que la arrendataria debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento de la forma convenida en el contrato de arrendamiento, ya que el contrato suscrito entre las partes tiene fuerza de Ley, tal como lo establece el artículo 1.159 del citado Código Civil.

De lo anterior se deriva entonces que lo estipulado entre el arrendador y el arrendatario, constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, pues todo lo convenido en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, siempre y cuando no se menoscaben normas de orden Público, en éste sentido pasa a analizar la cláusula Segunda del contrato que se ventila en la presente demanda, y al respecto se evidencia:

“ El precio o pensión de arrendamiento es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (BS.252.588,40) mensuales que serán pagados por “LA ARRENDATARIA”, por mensualidades vencidas, a contar de la fecha de este contrato, en las oficinas de la ARRENDADORA, situadas en esta ciudad de caracas en la Avenida Universidad, Esquina San Francisco, Edificio Centro Mercantil San Francisco, piso 3, oficina 3-4, o en cualquier otra parte de esta ciudad de caracas que posteriormente señale LA ARRENDADORA. Este canon de arrendamiento será fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura o por los Tribunales de la República.”

Del análisis de la Cláusula antes señalada, se aprecia que las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería pagado por mensualidades vencidas, en tal sentido la defensora judicial designada a la parte demandada en su contestación de la demanda señaló que no consta en el expediente correspondencia o notificación judicial enviada por el arrendador a la arrendataria por el incumplimiento de la insolvencia en cuanto a las obligaciones que debe tener la arrendataria para con su arrendador.
De la argumentación esgrimida por la defensora judicial se aprecia que a la representación judicial de la parte actora le correspondía probar la existencia de la relación contractual arrendaticia, la cual quedó plenamente demostrada; y que es carga de la parte demandada desvirtuar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula Segunda del referido contrato, trayendo a los autos los medios probatorios que demostrará haber cumplido con su obligación o de haber realizado cualquier hecho que extinguiera la obligación, y siendo que en el presente caso ni la defensora, ni la demandada, lograron probar durante la secuela del juicio, tal y como era su obligación, a tenor de la previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que hubiere cancelado oportunamente a la parte actora, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2008 y ENERO, FEBRERO 2009. En consecuencia de lo expuesto, éste Tribunal concluye, que ciertamente el accionada MARY CRIS MÉNDEZ QUINTANA, está insolvente con respecto a las pensiones arrendaticias demandada, razón por la cual, la presente acción es PROCEDENTE, de acuerdo al contenido de los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.579 del Código Civil, y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece
-IV -
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil Administradora C.B.A, C.A, en contra de la ciudadana MARY CRIS MENDEZ QUINTANA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo, en consecuencia se resuelve el contrato de arrendamiento, condenándose a la parte perdidosa en lo siguiente:
-PRIMERO: Entregar el apartamento distinguido con la letra y número A-5, ubicado en el piso 2 del Edificio denominado Braun, situado en la calle los Cerritos, Urbanización Bello Monte, Parroquia el Recreo, Caracas, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
-SEGUNDO: El pago de la Cantidad de Un mil Setecientos Setenta y Ocho Bolívares Fuertes Con Trece Céntimos (Bs.1.768,13) a razón de Doscientos cincuenta y dos Bolívares Fuertes con Cincuenta y nueve céntimos (BS.252,59) por mes, por concepto de indemnización sustitutiva de los cánones de arrendamiento dejados de percibir por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2008, enero y febrero de 2009 y los que se sigan causando hasta la fecha que el presente fallo quede firme, a razón de Doscientos Cincuenta y dos Bolívares Fuertes con Cincuenta y nueve céntimos (Bs.252,59) mensuales.
-TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.
-CUARTO: Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los cuatro (04) días del mes de Noviembre de dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ,

ABOG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA

ABOG. ARLENE PADILLA
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las 10:18 de la mañana.
LA SECRETARIA

ABOG. ARLENE PADILLA