TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, EN LAS ACTAS PROCESALES”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano FERNANDO ADOLFO MÉNDEZ ARELLANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.680.632.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ABELARDO RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 12.229.658, inscrito en el Inpreabogado N° 74.441, según consta en poder apud acta otorgado en fecha 31 de julio de 2009, inserto al folio 12.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 9.211.752.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada ANGELICA MARÍA ZAMBRANO OCHOA, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 16.123.360, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 136.962, según consta en poder apod acta de fecha 20 de octubre de 2009, inserto al folio 21.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 11.769-09.

i
PARTE NARRATIVA:

Nace esta demanda a través de escrito libelar, recibido por distribución, presentado por el ciudadano FERNANDO ADOLFO MÉNDEZ ARELLANO, ya identificado, quien asistido de abogado expresa:
* Que según documento privado suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, ya identificado, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Pirineos, Avenida Paramillo, Quinta Santa María, Parcela N° 35, San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
* Prosigue su exposición, manifestando, que en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento antes referido, se estipuló que la duración del mismo sería por un (1) año con prórrogas convencionales de un (1) año, si alguna de las partes no manifestara a la otra su voluntad de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento con treinta (30) días de anticipación, a la finalización del tiempo de un (1) año, para que no procediera la renovación automática por períodos de un (1) año, siendo el caso, a su decir, que el contrato de arrendamiento se ha prorrogado de la manera siguiente:
1. Del 01 de junio de 1995 al 01 de junio de 1996.
2. Del 01 de junio de 1996 al 01 de junio de 1997.
3. Del 01 de junio de 1997 al 01 de junio de 1998.
4. Del 01 de junio de 1998 al 01 de junio de 1999.
5. Del 01 de junio de 1999 al 01 de junio de 2000.
6. Del 01 de junio de 2000 al 01 de junio de 2001.
7. Del 01 de junio de 2001 al 01 de junio de 2002.
8. Del 01 de junio de 2002 al 01 de junio de 2003.
9. Del 01 de junio de 2003 al 01 de junio de 2004.
10. Del 01 de junio de 2004 al 01 de junio de 2005.
11. Del 01 de junio de 2005 al 01 de junio de 2006.

* De igual manera arguye, que a partir del día 01 de junio de 2006, el arrendatario comenzó el ejercicio de la prórroga legal, por cuanto, a su decir, fue debidamente notificado a través de comunicación privada de fecha 28 de abril de 2006, sobre su voluntad de no prorrogar más convencionalmente el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, correspondiéndole por ende la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que abarcaba desde el día 01 de junio de 2006 hasta el día 01 de junio de 2009.
* Asimismo alega, que vencida la prórroga legal el día 01 de junio de 2009, el arrendatario, ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, ya identificado, se negó a cumplir con la entrega del inmueble arrendado, por lo que, le ha ocasionado daños y perjuicios al privarlo del derecho de percibir los frutos civiles que produzca el inmueble durante el tiempo que dure el proceso, por lo tanto, a decir suyo, el arrendatario debe pagar como indemnización por daños y perjuicios, la cantidad mensual de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) equivalente al canon de arrendamiento.
* Que en razón de todo lo antes expresado, procede a demandar al arrendatario, ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: Primero: En el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento Privado suscrito en fecha 01 de junio de 1995. Segundo: Pagar la cantidad mensual de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) mensuales por concepto de indemnización de daños y perjuicios por los meses que dure el proceso computados a partir de la admisión de la demanda. Tercero: Pagar las costas y costos del proceso.
Fundamentó la demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00). (Folios 1al 4).
Acompañó el libelo con: Contrato de Arrendamiento Privado de fecha 01 de junio de 1995, objeto de la pretensión y Comunicación de fecha 28 de abril de 2006. (Folios 5 al 9).
En fecha 09 de junio de 2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, para su comparecencia por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos la citación del último de los demandados, a los fines de la contestación de la demanda, fijándose oportunidad para la celebración de un conciliatorio. (Folio 8).
En fecha 02 de julio de 2009, el Alguacil del Tribunal informó que no le fue posible citar al demandado, ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, en ninguna de las oportunidades en que se trasladó para tal fin. (Folio 9).
En fecha 06 de agosto de 2009, conforme a lo solicitado por la representación de la parte demandante, se ordenó la citación del demandado por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose los mismos. (Folios 13 al 15).
En fecha 21 de septiembre de 2009, la representación de la parte demandante, mediante diligencia consignó los diarios donde aparecen publicados los carteles de citación ordenados por este Tribunal. (Folios 16 al 18).
En fecha 28 de septiembre de 2009, la Secretaria Accidental mediante diligencia manifestó haber fijado el cartel de citación librado para el demandado, ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 20)-
En fecha 22 de octubre de 2009, se declaró desierto el acto conciliatorio ordenado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, en virtud de la inasistencia de las partes al mismo. (Folio 22).
En esa misma fecha la representación de la parte demandada, mediante escrito dio contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola por considerar que carece de legalidad, siendo a decir suyo, infundada, injusta e improcedente, alegando al respecto:
* Que efectivamente el 01 de junio de 1995, le fue arrendado a su mandante por el ciudadano FERNANDO MÉNDEZ, el inmueble descrito en el libelo de demanda, bajo la modalidad de contrato escrito privado a tiempo determinado, para lo cual establecieron un período de un año fijo prorrogable a voluntad de las partes contado a partir del 01 de junio de 1995.
* Prosigue su exposición oponiendo la falta de cualidad de la parte demandante para intentar y sostener la demanda, en virtud de que, a su criterio, el arrendador, ciudadano FERNANDO MÉNDEZ ARELLANO, no esta autorizado de manera expresa por el propietario en ningún documento público o auténtico que le acredite tal facultad de representación y administración o la cualidad para contratar y arrendar el inmueble y mucho menos para ejercer las acciones de las cuales solo el propietario es titular, motivado a que el inmueble pertenece a la Asociación Civil Monseñor Alejandro Fernández Feo, según documento de cesión protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 04 de julio de 1984, bajo el N° 10, Tomo 1, Protocolo Primero, correspondiente al tercer trimestre de ese año, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que por tal motivo la demanda debe ser declarada inadmisible, por existir un contrato de arrendamiento que esta viciado, existiendo por tal motivo entre las partes un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado por cuanto su mandante, a decir suyo, suscribió un contrato de buena fe con una persona que no estaba facultada para arrendar por cuanto no era el propietario del inmueble ni estaba autorizado para tal fin.
* Finalmente procedió a reconvenir al demandante por nulidad de contrato de arrendamiento de la cosa ajena, manifestando que el contrato de arrendamiento celebrado de manera privada en fe cha 01 de junio de 1995, es ineficaz o nulo, al haber sido efectuado sin la debida presentación. (Folios 23 al 26). Acompañó su escrito con copia fotostática del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 04 de julio de 1984, bajo el N° 10, Tomo 1, Protocolo Primero, correspondiente al tercer trimestre de ese año y con jurisprudencia relacionada con la defensa perentoria opuesta. (Folios 27 al 53).
En esa misma fecha 22 de octubre de 2009, se declaró inadmisible la reconvención planteada por la parte demandada en su escrito de contestación. (Folio 55).
En Fecha 29 de octubre de 2009, la representación de la parte demandante promovió como pruebas, las siguientes: Primero: Contrato de Arrendamiento Privado, objeto de la pretensión inserto a los folios 5 y 6. Segundo: Documento Privado de Notificación inserto al folio 7. Tercero: Inspección Judicial en el expediente de consignaciones N° 711 que cursa por ante este Tribunal. Asimismo procedió a impugnar las copias fotostáticas del documento de propiedad adjuntado por la parte demandada a su escrito de contestación a la demanda. (Folios 56 y 57).
En fecha 05 de noviembre de 2009, este Tribunal procedió a practicar la inspección judicial promovida por la parte demandante. (Folios 58, 59 y 60).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para emitir sentencia en este juicio, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Se inicia esta litis por demanda de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL”, fundamentada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el ciudadano FERNANDO ADOLFO MÉNDEZ ARELLANO, manifestando ser arrendador demanda al ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, como arrendatario de un inmueble ubicado en la Urbanización Pirineos, Avenida Paramillo, Quinta Santa María, Parcela N° 35, San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, arrendado según documento privado de fecha 01 de junio de 1995, al no haber hecho entrega del inmueble a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, que a su decir, fue el día 01 de junio de 2009, motivado a las múltiples prórrogas convencionales que se dieron en el transcurso de los años, siendo la última la que transcurrió desde el 01 de junio de 2005 hasta el 01 de junio de 2006, en virtud de haber notificado en fecha 28 de abril de 2006 al arrendatario, conforme a lo estipulado en la Cláusula Cuarta del Contrato aquí referido, habiéndole correspondido la prórroga legal a la cual se contrae el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que comenzó, a su decir, el día 01 de junio de 2006 y venció el día 01 de junio de 2009, por lo que, solicitó que sea condenado en lo siguiente: 1. En el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento Privado suscrito en fecha 01 de junio de 1995. 2. Pagar la cantidad mensual de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) mensuales por concepto de indemnización de daños y perjuicios por los meses que dure el proceso computados a partir de la admisión de la demanda. 3. Pagar las costas y costos del proceso.
Por su parte el demandado, ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, a través de apoderada judicial, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la negó, rechazó y contradijo, oponiendo como defensa perentoria la falta de cualidad del demandante para intentar y sostener la demanda de conformidad con lo establecido en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo al respecto, que el arrendador, ciudadano FERNANDO MÉNDEZ ARELLANO, no esta autorizado de manera expresa por el propietario en ningún documento público o auténtico que le acredite tal facultad de representación y administración o la cualidad para contratar y arrendar el inmueble y mucho menos para ejercer las acciones de las cuales solo el propietario es titular, motivado a que el inmueble pertenece a la Asociación Civil Monseñor Alejandro Fernández Feo, según documento de cesión protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 04 de julio de 1984, bajo el N° 10, Tomo 1, Protocolo Primero, correspondiente al tercer trimestre de ese año, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que por tal motivo la demanda debe ser declarada inadmisible, por existir un contrato de arrendamiento que esta viciado, existiendo por tal motivo entre las partes un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado por cuanto su mandante, a decir suyo, suscribió un contrato de buena fe con una persona que no estaba facultada para arrendar por cuanto no era el propietario del inmueble ni estaba autorizado para tal fin.
De seguidas esta operadora de justicia con vista a la falta de cualidad antes referida, procede a resolverla como punto previo, en virtud de ser el tema de la cualidad uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse, pues en caso de ser procedente, provocaría la declaratoria de no haber lugar a la demanda intentada, al respecto observa:
Se deriva la presente demanda de un Contrato Arrendamiento Privado, suscrito por las partes intervinientes en este juicio en fecha 01 de junio de 2005, el cual, al no haber sido desconocido por la parte demandada quedó reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del código de Procedimiento Civil y es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, donde se constituye la posición jurídica del arrendador, por lo que, quien se encuentra legitimado para pretender el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal de un inmueble es la persona que afirme haber celebrado un contrato de arrendamiento con el demandado, es decir, que se afirme ostentar la condición de arrendador sobre el inmueble cuya entrega demanda, sin embargo, no debe ser confundida la cualidad de arrendador en el actor, determinante de su legitimación activa en la causa, con el carácter de propietario, del que deriva la cualidad para celebrar válidamente un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, y que de él se desprendan efectos jurídicos a reclamarse en sede jurisdiccional. Esta diferenciación resalta aún mas, al considerarse que no sólo el propietario de un inmueble puede otorgarlo en arrendamiento, sino también el enfiteuta, el usufructuario, el arrendatario, e incluso, de conformidad con parte de la Doctrina, por quien no posea ninguna de estas cualidades, en cuyo caso se trataría de un arrendamiento de cosa ajena, cuya vigencia es perfectamente posible, a pesar de no ostentar el carácter de propietario.
Así como tampoco debe confundirse la legitimación a la causa proveniente de las afirmaciones de las partes, al colocarse en una determinada posesión respecto a la relación jurídica controvertida, con la titularidad del derecho que constituye la pretensión, ya que éste último solamente puede ser determinado en la sentencia definitiva, con el análisis de los medios probatorios.
Asimismo, en algunas casos, la legitimación a la causa está atribuida conjuntamente a varias personas, como ocurre en el litisconsorcio necesario, donde la decisión, no puede producirse aunque el derecho exista, sino frente a varias personas, que deben contradecir en el mismo proceso. En estos supuestos, la omisión de uno de tales sujetos en la demanda, origina el defecto de legitimación, dado que ésta le corresponde al conjunto de sujetos, y no a cada uno de ellos por separado. (Negrillas y subrayado de esta Juzgadora).
Dicho todo lo anterior, respecto a la legitimación en esta causa, tenemos que:
La demanda ha sido propuesta por el ciudadano FERNANDO ADOLFO MÉNDEZ ARELLANO, actuando con el carácter de arrendador del inmueble cuya entrega pretende, en razón del contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de junio de 2005, ya valorado por esta Juzgadora, del mismo se desprende que el aquí demandado, ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, es el arrendatario, quedando demostrada efectivamente la relación arrendaticia entre ambas partes sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido.
Ahora bien, aporta a las actas procesales la parte accionada al contestar la demanda a consignar copia fotostática de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 04 de julio de 1984, bajo el N° 10, Tomo 1, Protocolo Primero, correspondiente al tercer trimestre de ese año, la cual es valorada por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo procedente la impugnación realizada por la parte demandante a dicho documento, toda vez que, se trata de una copia fotostática de un documento público, por lo que, lo procedente no era la impugnación sino la tacha de la misma, y así se considera. De la copia fotostática aquí valorada, se desprende clara y ciertamente que el inmueble arrendado, ubicado en la Urbanización Pirineos, Avenida Paramillo, Quinta Santa María, Parcela N° 35, San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, es propiedad de la “Asociación Civil Monseñor Alejandro Fernández Feo”, sin que conste en las actas procesales, que el demandante sea el actual propietario del inmueble o en caso de no serlo, autorización o poder de administración alguno, que conlleve a esta Juzgadora a la convicción de que el aquí demandante posea legitimación activa para presentarse como actor, pues si bien es cierto que posee la cualidad de arrendador, no posee la cualidad de actor, dado que requería ostentar la representación de la propietaria del inmueble, ya que la legitimación activa la posee la “Asociación Civil Alejandro Fernández Feo”; y así se establece.
De manera pues, que tomando como base lo precedentemente expuesto, esta Sentenciadora estima, que la legitimación a la causa no la posee el arrendador, ciudadano FERNANDO ADOLFO MÉNDEZ ARELLANO, por carecer de representación de la propietaria del inmueble, por lo que, esta operadora de justicia considera procedente declarar Con Lugar la falta de cualidad del ciudadano FERNANDO ADOLFO MÉNDEZ ARELLANO, opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
En razón a todo lo analizado considera inoficioso esta operadora de justicia entrar al análisis de las demás defensas y pruebas aportadas por las partes, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada Sin Lugar, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, interpuesta por el ciudadano FERNANDO ADOLFO MÉNDEZ ARELLANO contra el ciudadano PEDRO JOSÉ ROMBERG TREJO, ambos suficientemente identificados en esta Sentencia. En consecuencia condena a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado completamente vencido.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil nueve. AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, quedando registrada bajo el N° “1225”, en el “Libro de Registro de Sentencias” dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 11.769-09.