TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre:

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: CARLOS EDUARDO GUERRERO CAMARGO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números V.-1.588.833 respectivamente, domiciliado en San Antonio del Táchira, y hábil.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ELIANY ISABEL GUERRERO CAMARGO inscrita en el Inpreabogado bajo el Nos. 113.943. respectivamente.

DEMANDADO: FONDO DE COMERCIO LA CHISPA DEL SABOR, sociedad mercantil Inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Tachira bajo el numero 64, tomo 9-B de fecha 06 de octubre de 2009, representada en el por su propietario. HERNANDO GUIZA VILLAMIL, colombiano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad, nro. E-81.895.967.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JUAN LUIS SUAREZ NOVOA inscrito en el Inpreabogado bajo el No 8.152.

MOTIVO: Resolución de Contrato de arrendamiento (apelación).

EXPEDIENTE: 6989

CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por JUAN LUIS AUGUSTO SUAREZ NOVOA en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 15 de Julio de 2009, por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción judicial del Estado Táchira ; la cual, declaró con lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por CARLOS EDUARDO GUERRERO CAMARGO, contra el ciudadano: HERNANDO GUIZA VILLAMIL, ordenando aL demandado entregar a el demandante, el inmueble consistente en un local para uso comercial ubicado en la calle 7 esquina numero 6-59 avenida Venezuela de la ciudad de san Antonio del Táchira , libre de bienes y en perfecto estado de conservación y funcionamiento.
Así mismo se condenó al demandado a pagar la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES ( BS 5.000,OO) como indemnización de daños y perjuicio causado por la inejecución de las obligaciones que estaban a su cargo. Y se condeno en Costas a la parte demandada.
ACTUACIONES DE LAS PARTES
En fecha 14 de abril de 2008, el Juzgado del Municipio Bolívar de la

Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la parte demandante ya identificada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. En dicho escrito expusieron:
1. Que mediante documento privado marcado A, se da en arrendamiento el local comercial al demandado ubicado en la avenida Venezuela con carrera 7 numero 6-59 destinado para uso comercial que dicho inmueble comprende dos salones con salida a la Avenida Venezuela en paredes de bloque estructura de concreto decoraciones en yeso, paredes con estuco veneciano, pisos de granito con metal de mármol , dos salas de baño, un salón con salida de acceso a la carrera 7 , encontrándose con sus servicios de agua, luz electricidad así como en perfecto estado de conservación y funcionamiento. Que la vigencia del contrato se estipulo por el lapso de dos años comprendidos desde el 01 de septiembre de 2004 hasta 31 de agosto de 2006, llegada esta ultima fecha el arrendatario siguió ocupando el inmueble .
2. Que la relación arrendaticia se inicio a través de LA INMOBILIARIA RENTASA , empresa inscrita en el Registro Mercantil en fecha 08 de mayo de 2000 por medio de su representante legal WULLIAN JOSE PEREZ RAMIREZ, titular de la cedula de identidad Nro. V- 8.990.716.
3. Que según el contrato de arrendamiento contenido en el documento privado el arrendatario convino según la cláusula quinta que serian por su cuenta todas las reparaciones menores que necesite el inmueble para su conservación así como las reparaciones de electricidad, que en la cláusula sexta se obligo a cuidar el inmueble tomando en alquiler, que en la cláusula octava se comprometió a no realizar modificaciones al inmueble sin previa autorización dada por escrito por el arrendador.
4. Que el uso del inmueble que le dio el arrendatario le causo graves daño a la estructura interior, se aprecia filtraciones, frisos levantado, pintura en mal estado, que no fue notificada al propietario del inmueble ni el que representaba el contrato de arrendamiento como arrendador, presenta ruptura en el piso de granito en la entrada del local y en varias partes del mismo . Diferentes áreas del inmuebles se encuentra afectadas además de la ya señaladas en la cocina el arrendatario rompió las paredes del piso de la cerámica, para la instalación de cables eléctricos y no la remplazo por otra de la misma categoría y calidad , que en la platabanda del inmueble existe la colocación de un tanque de agua de 2.500 litros que puede hacer colapsar la placa porque no puede soportar ese peso, que las modificaciones y el baño han traído el hundimiento del piso de un local adjunto dado en arrendamiento que también es de mi propiedad , por la infiltración de las aguas servidas de la cocina , que todo ello denota grave incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, en las cláusulas quinta sexta y octava del contrato de arrendamiento.
DEL DERECHO: Señala los artículos 1134 del Código Civil , 1167 del Código Civil, 1592 y 1597 ejusdem así como también el articulo 33 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el articulo 1167 del CC .

Que por todo lo expuesto es que procede a demandar Al FONDO DE COMERCIO LA CHIPSA DEL SABOR representada por su propietario ciudadano HERNANDO GUIZA VILLAMIL , para que convenga en su defecto sea condenado por este tribunal a : 1) entregar el local comercial ubicado en la Avenida Venezuela con carrera 7 libre de personas y en buen estado de funcionamiento.
2) En pagar al suma de Bs. 5.000,oo como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución que están a su cargo. Solicita la condenatoria en costas de la parte demandada así como los honorarios profesionales del abogado que la asiste y que la estima en la cantidad de Bs. 5.000.
Solicita que la demanda sea admitida sustanciada por el procedimiento breve consagrado en el artículo 881 del CPC Y 33 de la ley de arrendamiento Inmobiliario.
DE LA CITACION DEL DEMANDADO
En fecha 29 de abril de 2008 , consta auto de entrada de comisión de citación en el tribunal del Municipio Pedro María de Ureña, para practicar la citación del demandado .
En fecha 27 de mayo de 2008 el alguacil de ese tribunal, informa que se ha trasladado en varias oportunidades al Domicilio del demandado y que no lo ha encontrado, y consigna comisión numero 2063-2008.
En fecha 28 de mayo de 2008, el tribunal publica auto en la que ordena de conformidad con el articulo 227 del CPC en concordancia con el 223 se que se le libre cartel de citación del demandando y ordena la publicación de conformidad con el articulo 223 del CPC.
En fecha 03 de junio de 2008 consta diligencia del secretario de ese tribunal en la que informa que se fijo el cartel en el domicilio del demandado de conformidad con el articulo 223 del CPC.
En fecha 16 de junio de 2008 se consigno el cartel publicado en el diario CATOLICO Y DIARIO DE LOS ANDES.
En fecha 19 de junio de 2008 el tribunal comitente mediante auto agrega la comisión recibida al expediente cumplida su citación.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
En fecha 18 de julio de 2008 la parte demandada mediante abogado presenta escrito de contestación de demanda y alega:
1) Opone cuestiones previas la ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA CITADA COMO REPRESENTANTE DEL DEMANDADO POR NO TENER EL CARÁCTER QUE SE LE ATRIBUYE, señala el articulo 346 del CPC numeral 4 , señala que se demando al fondo de comercio pidiendo ser representado por la persona de su propietario cuando el fondo de comercio no tiene personalidad jurídica , señala los artículos 201 y 202 del Código de Comercio que habla de la personalidad jurídica de las sociedades. Señala igualmente la CUESTION PREVIA del numeral 11 del articulo 346 del CPC LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA .

De la contestación al fondo de al demanda: 1) Niega rechaza y contradice la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada en el libelo de la demanda .
2) Impugna la inspección judicial agregada al expediente folio 13 Al 19 solicitada de forma preconstituida o extrajuicio. Señala en el presente escrito una relación de los hechos que a su decir sucedieron desde el inicio de la relación de arrendaticia . Señala como conclusiones finales: 1) Que niega rechaza y contradice, que su representada hubiese colocado artefactos en el techo tales como la maquinaria de los equipos de enfriamiento y los dos tanques de agua sin el permiso del propietario del inmueble. 2) Niega rechaza y contradice que su representado HERNANDO GUIZA VILLAMIL este haciendo colapsar la placa y que el mismo construyo en el sitio con la anuencia del demandante la colocación de los tanques para agua. 3) Niega rechaza y contradice que su representado este haciendo colapsar la placa existente con la Colocación de dos chimeneas sin haberse notificado al dueño del local pues su representado fue el que realizo la construcción del local. 4) Que niega rechaza y contradice que los agujeros que la demandante dice se abrieron en la placa se hubiese abierto recientemente pues se encuentran el sitio desde el momento de la constitución del negocio y en ellos se interconecta los aparatos de enfriamiento que están dentro del local con sus motores que estaban en la platabanda . 5) Niega rechaza y contradice las posibles filtraciones que están en la pared, con daño en la pintura en estuco pues se debe al paso del tiempo al tener el local que esta construido desde hace 8 años. 6) Que niega rechaza y contradice que el demandado este haciendo colapsar un local vecino de propiedad del demandante . 7) Niega rechaza y contradice que su representado este causando daños al negocio establecido y a su construcción en general pues es el propietario del fondo de comercio.
8) Niega rechaza y contradice que su representado hubiese realizado modificaciones al bien ya que no ha hecho modificaciones al bien inmueble , pues solo construyo el bien inmueble de manera sólida en el local arrendado y posteriormente no ha hecho modificación alguna al local.
9) Niega rechaza y contradice que su presentada hubiere violentado las normas contenidas en los artículos 1134 y 1167 del Código Civil pues existe un contrato pero no se contempla como causales de resolución los deterioros que en el momento dado puede existir .
10) Niega rechaza y contradice que su representado hubiere violentado las normas contenidas en los artículos 1592 y 1597 del Código Civil en relación a las obligaciones del arrendatario.
11) Niega rechaza y contradice que su representado hubiere incurrido en los hechos demandados en el libelo y denuncia que se simularon hechos con la finalidad de lograr la resolución de un contrato de arrendamiento.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
En fecha 23 de julio de 2008 el apoderado de la parte demandada, presenta escrito de pruebas y promueve:

1) El valor probatorio de documento publico conformado por el Registro Mercantil FONDO DE COMERCIO LA CHISPA DEL SABOR.
2) EL valor probatorio de documento privado conformado por el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que fue considerado como instrumento fundamental de la demanda.
3) Promueve inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del CPC y siguientes.
4) Testimoniales promueve como testigo a los ciudadanos: Wullian José Pérez, Betsy Yorely Guerrero plenamente identificado en autos.
En fecha 23 de julio de 2008 el tribunal aquo admitió las pruebas aportadas al proceso.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 30 de julio de 2008 la parte demandante presenta escrito de pruebas de la parte demandante y promueve:
1) Informe suscrito por el departamento de prevención e investigación de cuerpo de bomberos del Municipio Bolívar de fecha 07 de julio de 2008.
2) Inspección ocular realizada por el cuerpo de bomberos del 09 de julio de 2008.
3) Inspección efectuada en fecha 23 de Enero de 2008 por el aquo.
4) Testimoniales Promueve la testimonial del ciudadano: Luis Alberto Gómez Ramírez plenamente identificado en autos.
5) Promueve la confesión ficta de la parte demandada que a su decir no dio contestación a la demanda dentro del lapso establecido en el articulo 362 del CPC .
En fecha 30 de julio de 2008 el tribunal aquo admitió las pruebas aportadas al proceso.
DEL ACTO CONCILIATORIO
En fecha 01 de agosto de 2008 en el juzgado del Municipio Bolívar se realizo acto conciliatorio en la que no se llego ningún acuerdo ambas parte establecieron condiciones para conciliar.
DE LA SENTENCIA DE CUESTIONES PREVIAS
En fecha 11 de agosto de 2008, el tribunal del Municipio Bolívar público sentencia en la que declaro: 1) CON LUGAR LA CUESTION PREVIA contenida en el artículo 346 del CPC en su ordinal 4 referida a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado. 2) Con lugar la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 11 del CPC referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. 3) Se desecha la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por CARLOS EDUARDO GUERRERO CAMARGO en contra de la firma personal La chispa del Sabor. 4) Extinguido el proceso. 5) Y condeno en costas a la parte demandada de conformidad con el articulo 274 del CPC .
DE LA APELACION A LA SENTENCIA
En fecha 13 de agosto de 2008 la parte demandante APELA de la sentencia emanada del aquo.
En fecha 16 de septiembre de 2008 el tribunal oye la apelación en ambos efectos y remite el expediente al Juzgado de primera instancia con funciones de distribuidor. Se libro oficio numero 3130-691.
En fecha 24 de septiembre de 2008 fue recibido por el Juzgado primero de primera instancia civil , mercantil y transito de esta circunscripción judicial.
DE LA DECISIÓN EN SEGUNDA INSTANCIA
En fecha 22 de junio de 2009 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil en la que emitió decisión y declaro: 1) Con Lugar la apelación y 2) declaro PARCIALMENTE NULA la decisión de 11 de agosto de 2008 en cuanto a los particulares segundo, tercero, cuarto y quinto . 3) ordeno subsanar la cuestión previa que fue declarada con lugar . 4) No condeno en costas por la naturaleza del fallo. Y por ultimo quedo modificada la decisión apelada.
En fecha 25 de junio de 2009 el Tribunal del Municipio Bolívar recibe el presente expediente con oficio numero 0860-829 le dio entrada y dio el curso de ley correspondiente.
En fecha 02 de julio de 2009 la parte demandante presenta escrito en la que subsana la cuestión previa opuesta.
En fecha 07 de julio de 2009 el tribunal aquo mediante sentencia interlocutoria declara SUBSANADA CORRECTAMENTE el defecto de forma incurrido por el actor en la redacción del libelo de la demanda.
DE LA SENTENCIA DE FONDO
En fecha 15 de julio de 2009 el Juzgado del Municipio Bolívar publica sentencia en la que declara. 1) Con lugar la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO . 2) ordena al demandado HERNANDO GUIZA VILLAMIL hacer entrega al demandante del inmueble constituido por el local comercial ubicado en la carrera 7 esquina numero 6-59 avenida Venezuela de la ciudad de San Antonio del Táchira del Municipio Bolívar del Estado Táchira. Y 3) Ordena al demandado a pagar al cantidad de Bs 5.000 como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de las obligaciones que estaba a su cargo y 4) Condenó en costas a la parte demandada.
DE LA APELACION DEL DEMANDADDO
En fecha 20 de julio de 2009 el abogado de la parte demandante APELA DE LA SENTENCIA definitiva dictada por el juzgado del Municipio Bolívar y hace una serie de alegatos denegatorios con respecto a la forma de juzgamiento y valoración del juez del aquo igualmente señala una relación de las pruebas aportadas al proceso y por ultimo alega conclusiones finales que se resumen : ) Que niega rechaza y contradice, que su representada hubiese colocado artefactos en el techo tales como la maquinaria de los equipos de enfriamiento y los dos tanques de agua sin el permiso del propietario del

inmueble. 2) Niega rechaza y contradice que su representado HERNANDO GUIZA VILLAMIL este haciendo colapsar la placa y que el mismo construyo en el sitio con la anuencia del demandante la colocación de los tanques para agua. 3) Niega rechaza y contradice que su representado este haciendo colapsar la placa existente en la Colocación de dos chimeneas sin haberse notificado al dueño del local pues su representado fue el que realizo la construcción del local. 4) Que niega rechaza y contradice que los agujeros que la demandante dice se abrieron en la placa se hubiese abierto recientemente pues los mismos se encuentran el sitio desde el momento de la constitución del negocio y en ellos se interconecta los aparatos de enfriamiento que están dentro del local con sus motores que estaban en la platabanda . 5) Niega rechaza y contradice las posibles filtraciones que están en la pared, con daño en la pintura en estuco pues se debe al paso del tiempo al tener el local que esta construido desde hace 8 años. 6) Que niega rechaza y contradice que el demandado este haciendo colapsar un local vecino de propiedad del demandante . 7) Niega rechaza y contradice que su representado este causando daños al negocio establecido y a su construcción en general pues es el propietario del fondo de comercio.
8) Niega rechaza y contradice que su representado hubiese realizado modificaciones al bien inmueble pues solo construyo el bien inmueble de manera sólida en el local arrendado y posteriormente no ha hecho modificación alguna al local.
9) Niega rechaza y contradice que su presentada hubiere violentado las normas contenidas en los artículos 1134 y 1167 del Código Civil pues existe un contrato pero se contempla como causales de resolución los deterioros que en el momento dado puede existir .
10) Niega rechaza y contradice que su representado hubiere violentado las normas contenidas en los artículos 1592 y 1597 del Código Civil en relación a las obligaciones del arrendatario.
11) Niega rechaza y contradice que su representado hubiere incurrido en los hechos demandados en el libelo y denuncia que se simularon hechos con la finalidad de lograr la resolución de un contrato de arrendamiento.
En fecha 21de julio de 2008 el tribunal aquí oye la apelación EN AMBOS EFECTOS y remite el expediente con oficio numero 3130-849 al Juzgado superior distribuidor de esta Circunscripción judicial.
En fecha 30 de julio de 2009 fue recibido por el Juzgado Superior Segundo de esta circunscripción judicial.
En fecha 13 de agosto de 2009 el Juzgado Superior Segundo SE DECLARO INCOMPETENTE y DECLINO LA COMPETENCIA para el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de esta circunscripción judicial, remisión que se realizo con oficio numero 0570-399.
En fecha 24 de septiembre de 2009 consta auto del tribunal CUARTO DE PRIMERA ISNTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO de esta circunscripción judicial en la cual se le dio entrada al expediente respectivo.

En fecha 25 de septiembre de 2009 se remitió nuevamente al Juzgado del Municipio Bolívar para que se corrigiera la foliatura, se remitió con oficio numero: 1094.
En fecha 06 de noviembre de 2009 consta auto del tribunal en la que se recibe nuevamente el expediente del juzgado del Municipio Bolívar subsanada correctamente la foliatura.

DELIMITACIÓN DE LA LITIS
En el presente caso se observa que la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad por cuanto el demandado incumplió el contrato de arrendamiento y no realizo las reparaciones que necesitaba el inmueble para sui mantenimiento y conservación.
Por su parte, el demandado en la persona de su apoderado judicial , resistió la pretensión alegando que niega y rechaza lo afirmado por la actora y que su defendido ha realizado todo lo necesario para el mantenimiento del inmueble, que el contrato es a tiempo indeterminado y que los daños señalados por la demandante son simulados con la finalidad de lograr la resolución del contrato de arrendamiento.
CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS

1.Corre agregada al folio 09 al 11 copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por INMOBILIARIA RENTACASA presentada por el ciudadano WILLIAM JOSE PEREZ RAMIREZ titular de la cedula de identidad Nro. V- 8.990.716 , en su condición de arrendadora y el fondo de comercio denominado LA CHISPA DEL SABOR representada por su propietario: HERNANDO GUISA VILLAMIL, colombiano, mayor de edad, titular d e la cedula de identificación numero: E-81.895.967 en su condición de arrendatario , dicho contrato se celebro en forma privada cuya fecha de inicio fue el 01 de septiembre de 2004 y vencimiento el 31 de agosto de 2006, dicho inmueble es un local comercial ubicado en la calle 7 con avenida Venezuela de la ciudad de san Antonio del Táchira, el cual fue agregado en copia simple, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento ni impugnada la copia dentro de la oportunidad legal establecida, en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, y por tanto hace fe que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble allí descrito; que dicho contrato se celebro por dos años y se establecieron las condiciones de mantenimiento y uso del inmueble en las cláusulas: QUINTA SEXTA OCTAVA , DECIMA SEPTIMA.
2) Al folio 12 al 40 consta INSPECCION JUDICIAL realizada por el Juzgado del Municipio
Bolívar en fecha 17 de enero de 2008, la cual a pesar de que fue evacuada con anticipación al juicio, a pesar de haber sido impugnado por la parte demandada del contenido de la

misma se evidencia que ésta era necesaria realizarla en ese momento, en virtud del perjuicio que podía sobrevenir por el retardo pudiendo ya que luego podían desaparecer los hechos en ella constatado, razón por la cual el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil la aprecia y la valora y con la misma se demuestra que para la fecha de su realización de esta inspección de dejo o constancia del estado en que se encuentra el inmueble objeto de arrendamiento y los daños menores y mayores que se han ocasionado en el inmueble , así mismo consta el informe presentado por el perito nombrado de los daños materiales que se encuentra en el inmuebles especificados en 35 fotografías explicadas cada daño material en cada ilustración.
3) Al folio 102 al 104 consta copia simple del asiento de la firma personal por ante el REGISTRO MERCANTIL TERCERO de esta circunscripción judicial de fecha 06 de octubre de 1999 del fondo de comercio ASADERO RESTAURANT LA CHISPA DEL SABOR cuyo representante legal es el ciudadano: GUIZA VILLAMIL HERNANDO , el cual fue agregado en copia simple, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento ni impugnada la copia dentro de la oportunidad legal establecida, en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que el demandado es el propietario del fondo de comercio que ocupa el local arrendado objeto de esta pretensión.
4) Al folio 105 al 107 consta copia simple de carta emanada de la inmobiliaria RENTACASA envida en fecha 15 de agosto de 2006, al demandado, y recibo marcado con la letra C el cual no la aprecia ni valora el Tribunal, pues de él no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso.
5) Al folio 123 al 125 consta inspección judicial realizada por el Juzgado del Municipio Bolívar , la cual fue realizada en fecha 28 de julio de 2008 acompañado de expertos y se pudo apreciar con inmediación del juez del aquo los hechos constatados en la misma, por tanto con ella se demuestra que en el inmueble objeto de inspección no se evidencia daños materiales mayores pero se dejos constancia de los daños menores que prevalecen en el inmueble filtraciones, pisos en regular estado de conservación , grietas en las paredes. Filtraciones en el techos del cielo raso del restaurante.
6) Al folio 140 al 143 consta informe del CUERPO DE BOMBEROS del Municipio Bolívar, departamento de prevención e investigación realizado en fecha 07 de julio de 2008, el cual no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose a demás que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados

emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
6) Al folio 141 al 171 consta copia de inspección judicial e inspección de daños la cual esta juzgadora no lo aprecia ni valora por cuanto ya fue valorado en su oportunidad legal.
7) Al folio 174 al 176 consta DECLARACION TESTIMONIAL del ciudadano de PEREZ RAMIREZ WILLIAN JOSE titular de la cedula de identidad Nro. V- 8.990.716,, por ante el aquo en fecha 31 de julio de 2008 , la cual en sus deposiciones y las respuestas de este testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan , además que se observa que el mismo tiene conocimiento directo de los hechos declarados, razón por la cual con esta prueba se demuestra que efectivamente se realizaron mejoras sobre el inmueble y que alguna de ellas fueron autorizadas por el propietario del inmueble de manera verbal y no mediante autorización escrita.
8) Al folio 177 al 179 consta DECLARACION TESTIMONIAL de la ciudadana BETSY YORLEY GUERRERO CARREÑO titular de la cedula de identidad Nro. V- 11.017.157, por ante el aquo en fecha 31 de julio de 2008 , la cual en sus deposiciones y las respuestas de este testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con la deposición de otros testigos y demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que la misma tiene conocimiento directo de los hechos declarados, razón por la cual con esta prueba se demuestra que efectivamente se realizaron mejoras sobre el inmueble y que alguna de ellas fueron autorizadas por el propietario del inmueble.
9) Al folio 184 al 198 consta informe del experto designado por el tribunal de aquo en la cual informa que el local se encuentra en buenas condiciones de uso y acompaña fotografías, la cual este informe no la aprecia ni valora el Tribunal, por cuanto ella no contribuye en forma inmediata y directa a la dilucidación de los hechos controvertidos además que se observa que existe divergencia en lo inspeccionado por el tribunal y el informe presentado, por cuanto en la inspección realizada se dejo constancia de expresamente por el juez de los daños menores que se encontraban en el inmueble y dicho informe del experto nombrado nada dice al respecto.
10) Al folio 208 al 209 consta DECLARACION TESTIMONIAL de la ciudadano: LUIS ALBERTO GOMEZ titular de la cedula de identidad Nro. V- 1.580.391 por ante el aquo en fecha 04 de agosto de 2008 , la cual en sus deposiciones y las respuestas de este

testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que el mismo tiene conocimiento directo de los hechos declarados, razón por la cual con esta prueba se demuestra que efectivamente en el inmueble existen daños materiales en el inmueble producto de las mejoras que se realizaron sobre todo, en la placa del inmueble objeto de esta pretensión.

PRESUPUESTOS PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN
DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO
La doctrina ha establecido dos métodos de interpretación de los contratos, estos son: a) Método Subjetivo y b) Método Objetivo o Social.
a) El Método Subjetivo: Este método, hace un examen en parte histórico y en parte psicológico de lo que persiguen las partes al contratar, es el estudio de la autonomía de la voluntad y considera que la buena fe es el elemento esencial que las partes han querido para contratar es lo que se llama la tácita voluntad de las partes, a pesar de tratarse de intereses contrapuestos, sin embargo al expresar la intención de cada parte, al unirse ambas intenciones debe producir un resultado favorable.
b) El método Objetivo: A diferencia del anterior, determina que al existir ya una deficiencia o ambigüedad en un contrato, cada parte habrá pensado en la solución que le sea más favorable. En este caso el juez en vez de buscar una común intención de las partes, debe enfocarse en buscar el bien común, los usos contractuales y la equidad, basándose en otros contratos similares y lo que otras personas hubieren hechos al encontrarse en una misma situación.
Ambos métodos los han complementado la jurisprudencia y la doctrina para una adecuada interpretación de lo que ha sido la común intención de las partes.
Ahora bien, EL CONTRATO ha sido y será el producto de la voluntad de las partes, no pueden prescindirse de lo que ellas han querido, no pueden fundamentarse en razones abstractas, e imponer una conducta ajena de la común intención que han tenido las partes para contratar.
En este sentido, conviene ahora precisar la naturaleza del contrato que vincula a las partes de la presente relación jurídico procesal, Por consiguiente, y en observancia al contenido de la cláusulas: QUINTA SEXTA, OCTAVA , DECIMA SEPTIMA del contrato de arrendamiento , se desprende que la intención de las partes al celebrar el mismo es el cumplimiento a cababilidad de las condiciones establecidas tanto para el arrendatario como para el arrendador por cuanto dichas condiciones fueron establecida de manera voluntaria por las partes al momento de contratar y así se decide.
FUNDAMENTO LEGAL
La acción de cumplimiento de contrato, así como la resolución del mismo está consagrada en el Código Civil Venezolano en el artículo 1.167 el cual dispone:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Cursiva propia del tribunal.
La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Cursiva propia del tribunal.
Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.
Así pues, de conformidad con lo anteriormente expuesto, juega un papel importante en esta pretensión la carga de la prueba, quien recae directamente en la parte demandada quien debió refutar con pruebas determinantes que el demandante no tiene la razón.
Al respecto señala el Autor Rodrigo Rivera Morales en su obra LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO lo siguiente:
... “El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en él articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes.”
Criterio este que comparte esta juzgadora, por lo que la carga de la prueba no sólo corresponde al demandante quien debe probar el hecho y derecho que reclama sino también,
al demandado, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo.
En el presente caso, las partes celebraron contrato de arrendamiento, sobre un local

comercial donde funciona un fondo de comercio denominado ASADERO RESTAURANT LA CHISPA DEL SABOR cuyo propietario es el demandado ya identificado, desde el año 2004 , lo cual figura en su condición de arrendatario del inmueble. De las actas procesales quedo demostrado que efectivamente en el inmueble arrendado se realizaron mejoras o modificaciones que no fueron autorizadas por el arrendador de manera escrita, sin embargo de los testimonios de las personas llamadas a declarar ( en fecha 31 de julio de 2008) en su declaración afirman que algunas mejoras fueron autorizadas por el propietario del inmueble sobre todo mejoras de calibre mayor como es la construcción de platabanda la postura de un tanque de agua , e instalaciones eléctricas, aguas blancas aguas negras.
Por otra parte en este caso juega un papel importante el contrato celebrado pues de el se desprende los requisitos y condiciones que giran en torno al arrendamiento. Opina la doctrina criterio que acoge esta juzgadora, que cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros provenientes del uso normal del inmueble o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador existe un incumplimiento imputable al arrendatario y las modificaciones o reformas in consentidas podría ocasionar el propio deterioro y la alteración que impide la devolución del inmueble en el mismo estado en que lo recibió , al respecto el articulo 1594 del Código Civil, señala: El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por el y el arrendador excepto que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o fuerza mayor. Cursiva propia. La dificultad en estos casos, subsiste para determinar cuando se esta en presencia de un deterioro mayor o un deterioro menor porque la determinación del tipo de deterioro queda sometida a una particular determinación valoración o apreciación que requiere de conocimiento especial ( articulo 1492 del CC) , ahora bien si el arrendatario ha realizado reformas no autorizada por el arrendador , el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió y si las reformas al inmueble puede traducirse en deterioro del mismo que pueda causar daños al propietario estamos en presencia de un incumplimiento por parte del arrendatario de las condiciones de devolución del inmueble tal como lo recibió .
Asi mismo, se observa en las inspecciones realizadas igualmente apoyadas por experto especializado nombrado por el tribunal aquo que el inmueble presento daños materiales que han ocasionado el deterioro del mismo lo que hacen resoluble el contrato aun cuando este sea de carácter indeterminado, a pesar de que se hayan realizado mejoras autorizadas por el arrendador y o propietario , ya que los daños ocasionados han generado un deterioro y han modificado de manera considerable al inmueble esta complejidad queda determinada en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento donde se señala como debe ser el trato al momento de realizar mejoras y o arreglos con la previa autorización por escrito del propietario y o arrendador, y las consecuencias del incumplimiento de las condiciones del contrato de arrendamiento genera que opere las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento en este caso opera la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento). Y asi se declara.-

DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
En la sentencia del Aquo se condena al demandado al pago de DAÑOS Y PERJUICIOS en la cantidad de Bs 5.000 CINCO MIL BOLIVARES tal como se señalo en el numeral tercero de la dispositiva como indemnización de la inejecución de las obligaciones que estaban a su cargo ; de las actas procesales no se evidencia que se hayan realizado un justiprecio o experticia que determine que dichos daños han generado ese monto de Bs 5.000,oo a pesar de que el contrato de arrendamiento ha establecido el pago de los daños y perjuicios en su cláusula DECIMA SEPTIMA pero estos daños, considera esta juzgadora, salvo mejor criterio que deben ser determinados cuantitativamente por un experto que realizara un análisis de los daños menores ocasionados al inmueble que han producido su deterioro y en base a ello determinara su valor, no evidenciándose en las inspecciones judiciales realizadas por el experto que se hayan cuantificado dichos daños esta juzgadora considera que si no se determino el valor de los daños con un experto no puede ser cuantificados por el juez natural, ya que se requiere del concomimiento especializado para tal fin e consecuencia tale estimación en dinero en IMPROCEDENTE y asi se declara.-
En conclusión, encontrando la juzgadora la existencia de prueba de los hechos invocados en la demanda, se hace operativa la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias insertas en el artículo 1592 ejusdem, por lo que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento debe declararse parcialmente con lugar, y así se decide.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 2, 26 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil y por autoridad de la ley, resuelve:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JUAN LUIS AUGUSTO SUAREZ NOVOA en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 15 de Julio de 2009, por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por las ciudadano: CARLOS EDUARDO GUERRERO CAMARGO , venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nro. V- 1.588.833 de ese domicilio y hábil, en contra del ciudadano HERNANDO GUIZA VILLAMIL , colombiano, mayor de edad, titular de la cedula

de identidad Nro. E-81.895.967, comerciante por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
TERCERO: Se ordena al demandado HERNANDO GUIZA VILLAMIL, ya identificado, a ENTREGAR INMEDIATAMENTE el inmueble al demandante CARLOS EDUARDO GUERRERO CAMARGO igualmente identificado dado en arrendamiento, compuesto por un LOCAL COMERCIAL ubicado en la carrera 7 esquina numero 6-59, Avenida Venezuela de la ciudad de san Antonio del Estado Táchira , libre de personas y cosas y en perfecto estado de conservación y funcionamiento .
CUARTO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y de manera privada en fecha 01 de septiembre de 2004.
QUINTO: IMPROCEDENTE el pago por indemnización de DAÑOS Y PERJUICIOS equivalente a la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.000.00), por inejecución de las obligaciones que estaban a su cargo.
SEXTO: En virtud de la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas del recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEPTIMO: Se MODIFICA la sentencia apelada.
Notifíquese a las partes la presente decisión. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiséis días del mes de Noviembre de 2009.
Remítase el expediente con oficio en la oportunidad procesal correspondiente.
La Juez Temporal,

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
La Secretaria Temporal

Abg. Mirian Carolina Martínez
En la misma fecha se publicó siendo las dos y cero minutos de la tarde ( 2:00 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.
Abg. Mirian Carolina Martínez
Exp. 6989 La Secretaria Temporal
DC