TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

199° y 150°
Parte Demandante:
DEICCE DEL CARMEN ROJAS DE SESCUN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-9.194.095, hábil y domiciliada en la Carrera 5, Casa S/N, LA Grita, Estado Táchira.

Abogado Asistente de
la Parte Demandante:
ANTONIA TRINIDAD MONCADA SAYAGO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.854.414, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 43.234.

Parte Demandada:
DOMINGO BARAJAS PEÑALOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-22.231.663, hábil y domiciliado en la calle 3 Casa Nº 6-27, La Grita Municipio Jáuregui del Estado Táchira.

Apoderado Judicial de
la Parte Demandada:
JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.093.876, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.157.

Motivo: Desalojo (Apelación)

Expediente N° 510-2008

PARTE NARRATIVA

Suben a esta Alzada las actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por el Abogado José Gilberto Guerrero Contreras, actuando como apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia proferida por el Juzgado de los Municipios Jáuregui, Antonio Rómulo Costa, Seboruco, José María Vargas y Francisco de Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 21 de Noviembre de 2008.
En fecha 18 de Octubre de 2008, el Tribunal A quo mediante auto admite la presente demanda. (F.12)
En fecha 22 de Octubre de 2008, el Alguacil del Tribunal A quo manifiesta que el ciudadano Domingo Barajas Peñaloza se negó a firmar la boleta de citación. (Fls. 13 y 14)
En fecha 23 de Octubre de 2008, mediante auto el Tribunal acuerda que la secretaria libre la boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (F. 15)
En fecha 27 de Octubre de 2008, mediante diligencia la Secretaria del Tribunal A quo deja constancia que le entregó la boleta de notificación al ciudadano Domingo Barajas Peñaloza, la cual firmó y recibió. (Fls. 16 y 17)
En fecha 29 de Octubre de 2008, la parte demandada debidamente asistido de abogado presentó escrito de cuestión previa y contestación al fondo de la demanda. (Fls. 18 al 24)
En fecha 30 de Octubre de 2008, mediante auto el Tribunal le indica a las partes la oportunidad de pronunciarse respecto a las cuestiones previas opuestas y se entiende abierta a pruebas la presente causa a partir del día siguiente a la fecha ya referida. (F. 25)
En fecha 05 de Noviembre de 2008, la parte demandada debidamente asistido de abogado presentó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos. (Fls. 26 al 34)
En fecha 06 de Noviembre de 2008, la parte demandante debidamente asistida de abogado presentó escrito de promoción de pruebas. (Fls. 35 y 36)
En fecha 06 de Noviembre de 2008, mediante auto el Tribunal admite las pruebas presentadas por la parte demandada y fija oportunidad para su evacuación. (Fls. 37)
En fecha 07 de Noviembre de 2008, mediante auto el Tribunal admite las pruebas presentadas por la parte demandante y fija oportunidad para su evacuación. (Fls. 38)
Del folio 39 al 91, corren insertas las actuaciones de evacuación de pruebas de las partes de la presente causa.
En fecha 21 de Noviembre de 2008, el Juzgado de los Municipios Jáuregui, Antonio Rómulo Costa, Seboruco, José María Vargas y Francisco de Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira dictó sentencia. (Fls. 97 al 109)
En fecha 24 de Noviembre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada apela de la decisión dictada en fecha 21 de Noviembre de 2008. (F. 110)
En fecha 27 de Noviembre de 2008, por auto el Tribunal A quo acuerda oír la apelación en ambos efectos. (F. 113)
En fecha 15 de Diciembre de 2008, este Tribunal previa distribución recibió el Expediente con Oficio N° 3160-951 de fecha 27 de Noviembre de 2008, constante de ciento quince (115) folios útiles. (F. 116)
En fecha 07 de Enero de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes. Este juzgador observa que los mismos fueron presentados dentro de la oportunidad legal correspondiente. (Fls. 117 al 126)
En fecha 16 de Enero de 2009, la parte demandante debidamente asistida de abogado presentó escrito de informes. Este juzgador observa que los mismos fueron presentados fuera del lapso legal correspondiente. (Fls. 132 y 133)

PARTE MOTIVA

Esta Alzada observa que el Tribunal A quo dictó sentencia declarando improcedente la cuestión previa propuesta por el demandando, al no haberse llenado los requisitos que indica el 340 en lo que respecta al objeto de la pretensión, establecida en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, en atención a los razonamientos expuestos en la parte motiva de este fallo, que incoara la demandante ciudadana Deicce del Carmen Rojas de Sescun, en contra del demandado. Igualmente, declaró procedente el desalojo solicitado por la accionante, en consecuencia se ordena al demandado a hacer entrega a la demandante del inmueble que ocupa en su condición de arrendatario, libre de personas y cosas y en las mismas condiciones en que lo recibió; declaró improcedente el petitum de la demandante en cuanto al pago de los servicios públicos, e improcedente el petitum de la demandante en cuanto al pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2008. Finalmente no hubo condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
Igualmente, observa que el recurrente en su escrito de apelación manifiesta que opuso en la contestación de la demanda como punto previo la cuestión previa contenida en el artículo 346 y 340 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, referido al objeto de la pretensión, sin embargo el Tribunal A quo en su sentencia la declaró sin lugar.
Que en el escrito de pruebas acompañó un documento privado referido a una Constancia de Trabajo, el cual no fue negado, impugnado ni tachado, por lo cual adquirió fuerza de documento reconocido, y el mismo no fue señalado en dicha sentencia, menos aún se analizó separadamente y luego en conjunto con las demás pruebas, de allí que dicha sentencia es nula y debe ser revocada por silencio de prueba, de conformidad con lo pautado en el artículo 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil.
Que la declaración del testigo Marcos Gilberto Moncada Mora, el Tribunal le otorgó valor probatorio, sin embargo a su decir la declaración está plagada de mentiras, falsedades, contradicciones entre sí, y vaguedades, que se podría calificar como testigo referencial.
Que el testigo José Alberto Velazco fue desechado por el tribunal por cuanto en su declaración manifestó una relación de amistad con la demandante, donde señala como su comadre y amiga del alma.
Que la testigo Teresa del Socorro Pineda Zambrano se trata igualmente de un testigo referencial.
Que Gerardo Ramón Varela Zambrano no fue valorado por el Tribunal A quo.
Que los testigos que el Tribunal de la causa apreció sus declaraciones, se contradicen entre sí, pero además de ello quien puede creer que ellos oyeron cuando las partes estaban contratando, siendo ello algo que se habla con la más mínima intimidad y no como señalaron que lo oyeron en el mostrador del negocio y en presencia de todo el público que allí se encontraba.

Ahora bien, la parte demandante en el libelo de demanda aduce que sub-arrendó según contrato de arrendamiento verbal el 01-08-2007 al ciudadano Domingo Barajas Peñaloza, una casa para habitación ubicada en la calle 3 No.6-27, de La Grita, con la condición de que podía ocupar el inmueble para habitación sin poderle dar otro destino y que era por el tiempo que trabajara en la joyería, como joyero.
Que en fecha 27 de Febrero de 2008, el mencionado ciudadano se retiro de la joyería y la accionante le manifestó que desocupara el inmueble, sin embargo ello ha sido imposible y que en lugar de hacerlo compró mesas, sillas y una cocina industrial, y montó un restaurant.
Que fecha 27 de mayo lo citó a la sindicatura del Municipio Jáuregui del Estado Táchira y mediante acta efectuada se comprometió a desocupar el inmueble el día 27 de agosto 2008 y hasta la fecha no lo ha hecho, por otra parte estaba atrasado con el canon de arrendamiento de los meses mayo y junio de 2008.
Que en fecha 01 de julio 2008, lo volvió a citar a la Sindicatura del Municipio para que cancelara los referidos cánones y a la vez reafirmara el compromiso adquirido anteriormente, quedando a deber los servicios públicos que a la fecha no ha cumplido, es por esta razón que acude a demandar el Desalojo de conformidad con el artículo 34 literal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que entregue el inmueble totalmente desocupado y cancele la cuota que le corresponde de servicios públicos y el mes de septiembre de 2008 por la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo).
Por su parte el demandado en la oportunidad de contestar la demanda opuso la cuestión previa referida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem. Y dio contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Que niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser totalmente falsos los hechos señalados como el derecho invocado.
Que lo cierto es que la parte demandante, le propuso que se viniera a trabajar a La Grita, por cuanto tenía una casa alquilada y la misma se encontraba desocupada, podía ocupar sin ningún problema ya que formaba parte de la misma joyería.
Que el 01 de agosto de 2007, decidió con su pareja por las propuestas efectuadas por la demandante, venirse a vivir a La Grita, al día siguiente, 02 de agosto de 2007, su pareja y él, decidieron que en la sala de la casa, podían poner una venta de comida como en efecto lo hicieron.
Que a su decir la demandante no tenía facultades para sub-arrendar, que no existió ningún contrato de arrendamiento verbal, que al no querer su esposa aceptar una sociedad mercantil en el restaurant, fue cuando la demandante dijo que tenía que pagarle un alquiler de Bs.300,oo mensual y el 50% de las facturas de los servicios.
Que el 22 de mayo de 2008, el esposo de Deicce Rojas lo ofendió y a fin de evitar males mayores se retiró y le manifestó que no les trabajaría más.
Que el día 27 de mayo de 2008, se presentó Deicee Rojas, La Sindico Procurador Municipal y un Guardia Nacional, quienes le conminaron a que tenía que desocupar el inmueble de bienes y personas.
Señala que es completamente falso que al demandante le subarrendó bajo contrato verbal el inmueble objeto de la presente litis la casa para habitación, ya que ella lo trajo como trabajador a su joyería y le entregó para habitarla, de acuerdo a la Ley Orgánica del Trabajo.
Que no ha realizado ningún acto tendiente a perturbar a la parte demandante, por cuanto ello implica afectarse a sí mismo.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

 PARTE DEMANDANTE:
Presentadas con el libelo de demanda:

1- Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Seboruco del Estado Táchira, inserto bajo el N° 78, Tomo X, de fecha 03 de Abril de 2008.
Esta prueba la valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Queda evidenciado que se celebró contrato de arrendamiento entre Juan Evangelista Mora Mora y María Margarita Orozco Labrador y la ciudadana Deicee del Carmen Rojas de Sescun, con lo cual se demuestra la relación arrendaticia existente entre los referidos ciudadanos y la facultad que tiene la accionante de subarrendar el inmueble objeto de litis.

2- Copia fotostática simple del Acta de fecha 27 de Mayo de 2008, celebrada ante la Síndico Procurador Municipal de la ciudad de la Grita; Municipio Jáuregui del Estado Táchira.
Esta prueba la valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 ejusdem, de la misma se desprende la existencia de una relación arrendaticia entre la partes de la presente litis, mediante contrato verbal de arrendamiento.

3- Copia fotostática simple del Acta Compromiso de fecha 01 de Julio de 2008, celebrada ante la Síndico Procurador Municipal de la ciudad de la Grita; Municipio Jáuregui del Estado Táchira.
Esta prueba la valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 ejusdem, de la misma se desprende la existencia de una relación arrendaticia entre la partes de la presente causa, mediante contrato verbal de arrendamiento. Y también que la parte demandada canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2008.

4- Copia fotostáticas simples de los recibos de servicio de eléctrico y aseo, emitidos por Cadafe en fecha 02 de julio y 04 de Agosto de 2008.
Estas pruebas a pesar de que no fueron impugnadas, este juzgador no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto no se puede establecer que las cantidades allí señaladas sean adeudadas por el accionado.

Presentadas en el lapso probatorio:
1- Mérito favorable que constan en el libelo de demanda.
Por cuanto, este no es un medio de prueba validamente previsto en la legislación vigente, no se le atribuye valor probatorio alguno.

2- Promueve el valor Jurídico de las actas firmadas por la parte demandada en la sindicatura del Municipio Jáuregui del Estado Táchira.
Estas pruebas ya fueron valoradas.

3- Testimoniales:
3.1- Marcos Gilberto Moncada Mora, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.888.473.
Esta prueba la valora el Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por ser el testigo conteste en su declaración. De la misma se desprende que la relación arrendaticia existente entre las partes de la presente litis fue efectuada de manera verbal y que el accionado cambió el uso y destino del inmueble objeto de litis.

3.2- Teresa del Socorro Pineda Zambrano, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.346.527.
Esta prueba la valora el Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por ser el testigo conteste en su declaración. De la misma se desprende que la relación arrendaticia existente entre las partes de la presente litis fue efectuada de manera verbal y que el accionado cambió el uso y destino del inmueble objeto de litis.

3.3- José Alberto Velazco, titular de la Cédula de Identidad N° V-1.900.602.
Esta prueba no puede ser valorada por este juzgador de conformidad a lo establecido en el artículo 480 ejusdem, debido a que el referido ciudadano ha manifestado que tiene amistad con la accionante; de allí que se concluye que es inhábil para ser testigo de acuerdo a la ley adjetiva.

3.4- Gerardo Ramón Varela Zambrano, titular de la Cédula de Identidad N° V-9.126.541.
Esta prueba no puede ser valorada por este juzgador de conformidad a lo establecido en el artículo 480 ejusdem, debido a que el referido ciudadano ha manifestado que es compadre de la accionante; de allí que se concluye que es inhábil para ser testigo de acuerdo a la ley adjetiva.

 PARTE DEMANDADA:

1- Contrato de Arrendamiento autenticado bajo el Nº 78, Tomo X de fecha 03 de Abril de 2008.
Esta prueba ya fue valorada.

2- Copia fotostática certificada del Acta de fecha 11 de Junio de 2008, emitida por la Abogada Zayda y Chávez, Sub-Inspectoría del Trabajo en la Fría Estado Táchira, Expediente Nº 035-2008-03-00212.
Esta prueba no la valora quien aquí juzga, por cuanto la considera inconducente en la presente causa.

3- Copia fotostática certificada de la Constancia de Trabajo de fecha 26 de Mayo de 2007.
Esta prueba no la valora quien aquí juzga, por cuanto la considera inconducente en la presente causa.

4- Recibo de pago de fecha 01 de Agosto de 2008.
Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil. De la misma se evidencia que la parte demandada canceló canon de arrendamiento del mes de Julio de 2008, por la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs.500,oo), y Setenta y Dos (Bs. 72,oo) por concepto de servicios públicos, del inmueble objeto de litis.

5- Prueba de Exhibición de documentos de los recibos servicios públicos: Luz y Aseo; correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007; y los correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Agosto y Septiembre de 2008; y las facturas de Agua correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Noviembre, Diciembre de 2007; y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Julio, Agosto y Septiembre de 2008.
Estas pruebas a pesar de haber sido presentadas de conformidad con lo establecido en el artículo 436 ejusdem. Este juzgador no las valora, por cuanto no puede establecer que dichas cantidades sean adeudadas por el accionado, ni condenarlo al pago de las mismas.

6.- Testimoniales

6.1- Carlos Antonio Rivas Cortes, titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.962.997.
Esta prueba no fue evacuada en su oportunidad legal, y el Tribunal declaró desierto el acto.

6.2- Alejandra María Abreu Muñoz, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.304.832.
Esta prueba no fue evacuada en su oportunidad legal, y el Tribunal declaró desierto el acto.

6.3- Jesús Misael Mora Contreras, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.306.944.
Esta prueba no puede ser valorada por este juzgador de conformidad a lo establecido en el artículo 480 ejusdem, debido a que el referido ciudadano ha manifestado que es nieto de los propietarios del inmueble objeto de litis; de allí que se concluye que es inhábil para ser testigo de acuerdo a la ley adjetiva, por ende se desecha la referida testimonial.
7- Copia Certificada de la Consignación Arrendaticia de Expediente Nº 1373.
Esta prueba se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 ejusdem. De la misma se evidencia que la parte accionada efectuó el pago del canon de arrendamiento del mes de Septiembre de 2008, con lo cual se demuestra que está solvente al referido mes.

Ahora bien, juzga necesario este sentenciador, ante el señalamiento efectuado por la parte demandada referido a la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem.
Al respecto, este Tribual de Alzada debe aludir a lo establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia N° 0293, de fecha 08 de Mayo de 2007, que señala lo siguiente:
“…En cuanto a lo anterior, habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas -por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del Código Adjetivo Civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto, al conocer de la apelación contra aquella sentencia dictada por el a-quo, al tribunal de segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones previas in comento.
(Omissis)
…Respecto a esta decisión debe destacar esta Superioridad, que cuando el juzgador de la recurrida emitió pronunciamiento respecto a las cuestiones previas ya resueltas por el a-quo, evidentemente subvirtió el procedimiento que debió seguirse según el caso, pues como ya se dijo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, dicha decisión es inapelable…”

Visto lo precedentemente transcrito, se evidencia como debe ser el pronunciamiento en materia de arrendamiento cuando han sido planteadas cuestiones previas, es decir, al Juez de Alzada sólo le corresponde resolver con relación al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones previas, tal como se evidencia del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala que las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 eiusdem, no tienen apelación, debiendo las partes cumplir con lo resuelto por el Juez. De allí, quien aquí juzga, adhiriéndose al criterio jurisprudencial in comento y por aplicación del artículo antes referido concluye que no le es dable emitir pronunciamiento alguno sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 ejusdem. Así se decide.

Con relación al mérito de la causa, esta Alzada considera oportuno realizar algunas consideraciones a la figura del desalojo, en virtud de que la decisión apelada versa en torno a esta acción. Partiendo de allí, es importante referirse a los doctrinarios Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, quienes definen el desalojo como:

“…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…”

En este mismo sentido, la acción de ponerle fin al contrato, mediante el desalojo del inmueble arrendado, esta contemplada en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
(…omissis…)
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”

La norma anteriormente citada, consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada por el arrendador en un contrato de arrendamiento que se haya realizado de manera verbal o por escrito, y siendo el aspecto más relevante en dicha relación arrendaticia, que procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado.
Siendo así, debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon de arrendamiento. Y que el arrendador al solicitar dicha acción, es con la finalidad de que se produzca el efecto de extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes.
De la norma in comento, se desprenden los siguientes presupuestos que son necesarios para su procedencia:
 La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
 Haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador
Este sentenciador procede a verificar si la acción intentada cumple con tales requerimientos. Y en primer lugar, procede respecto a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. De allí, que en el caso que se examina, se observa que la demandante alude que es arrendataria del inmueble objeto de litis, y el cual es propiedad de los ciudadanos Juan Evangelista Mora Mora y María Margarita Orozco Labrador, quienes son los arrendadores, y del contrato suscrito entre ellos se desprende que tiene la autorización para subarrendar; por lo cual según contrato verbal subarrendó al ciudadano Domingo Barajas Peñaloza, el inmueble de la presente causa. La parte recurrente manifiesta que la accionante se hizo otorgar el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de litis en fecha 03 de abril de 2008, por ende no tenía facultad para subarrendar, y que además no existió ningún contrato de arrendamiento verbal.
Ante tal señalamiento, es necesario referir a la cláusula décima del contrato de arrendamiento:
“Entre JUAN BAUTISTA EVANGELISTA MORA MORA Y MARÍA MARGARITA OROZCO LABRADOR, venezolanos, mayores de edad, casado y soltera respectivamente comerciantes, titulares de las Cédulas de Identidad Nºs V-1.625.112 y V-1.626.625, domiciliados en Coloncito, municipio Panamericano del Estado Táchira y hábiles, quienes en lo adelante y para los efectos de este contrato se denominarán LOS ARRENDADORES por una parte y por la otra DEICEE DEL CARMEN ROJAS DE SESCUN, venezolana, mayor de edad, casada, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.194.095, domiciliada en la ciudad de La Grita; Municipio Jáuregui del Estado Táchira y hábil quien para los mismos efectos se denominará LA ARRENDATARIA…”
“DECIMA: LOS ARRENDADORES mediante este mismo documento autorizan a LA ARRENDATARIA para subarrendar total o parcialmente a terceras personas a la casa señalada en la cláusula Primera y objeto de este contrato.” (Negritas del Documento)

De lo antes referido, se evidencia que efectivamente existe un contrato de de arrendamiento celebrado en fecha 03 de abril de 2008, entre la ciudadana Deicee del Carmen Rojas de Sescun y los propietarios del inmueble, en el cual le confieren la facultad de subarrendar a la demandante. Ahora bien, resulta indispensable verificar si la parte demandante podía subarrendar al demandado el inmueble objeto de litis, debido a que a decir de la demandante el contrato fue celebrado en fecha 01 de Agosto de 2007.
Al respecto, el artículo 1.583 del Código Civil expresa: “El arrendatario tiene el derecho a subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario”; de dicha norma se evidencia la posibilidad del arrendatario de efectuar el subarrendamiento siempre y cuando no haya convenio contrario.
Asimismo, es de destacar que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 11 establece:
“Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:
a) El propietario.
b) El arrendador y el arrendatario.
c) El subarrendador y el subarrendatario.
d) El usufructuante y el usufructuario.
e) Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.
Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.”

En este sentido, es necesario mencionar al autor Arquímedes Enrique González Fernández, en sus Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa:

“El término “interesado” viene a constituir el señalamiento que se le hace a todo aquel que tenga que ver con la relación arrendaticia, específicamente con el procedimiento administrativo que no necesariamente, es parte en el contrato. En este sentido se consideran partes al arrendador y arrendatario y lo mismo sucede con el subarrendador y el subarrendatario aun cuando en este caso, al arrendatario de la primera relación, en la segunda, se convierte en arrendador en su condición de subarrendador. Pero lo importante es que a las partes también se les considera interesados, debido a que les importa el resultado de la relación arrendaticia de una manera u otra. (Subrayado del Tribunal)

Evidentemente, que la ley especial establece claramente quienes son los interesados en una relación arrendaticia, bien sea el propietario, arrendador y arrendatario, subarrendador y subarrendatario, usufructante y usufrutuario, y aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo; pero al mismo tiempo queda abierta la posibilidad de que sean interesados las personas naturales y jurídicas, siempre y cuando su actividad habitual sea la de administrar inmuebles y exista un instrumento que acredite dicha representación y el cual se debe señalar en el contrato de arrendamiento.
En tal sentido, quien aquí juzga después de revisar las actas procesales observa que la ciudadana Deicee del Carmen Rojas de Sescun, es subarrendadora, tal como se desprende del contrato de arrendamiento que corre inserto en autos; y por cuanto, si bien no había contrato que la facultara a la accionante para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento verbal con el accionado, posteriormente los propietarios le otorgan dicha facultad y al no existir convenio expreso en contrario al otorgamiento de el referido subarrendamiento, y partiendo del principio de buena fe que debe imperar entre las partes, se concluye que la accionante tenía la facultad de subarrendar antes de la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 03 de Abril de 2008, además que la accionante es parte interesada en la presente relación arrendaticia, tal como lo señala la ley especial. Así se decide.
Visto lo anterior, es necesario proceder a verificar la relación contractual existente entre las partes de la presente litis. En este sentido, la parte demandante alude que celebró contrato de arrendamiento verbal con la parte demandada el día 1 de agosto de 2007, con la condición de que podía ocupar el inmueble para habitación sin darle otro uso distinto y que era por el tiempo que trabajara en su joyería como joyero, no obstante el accionado de autos manifiesta que por cuanto la accionante se hizo otorgar un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de litis fue el día 03 de abril de 2008, por ello no tenía facultad para subarrendar, por ende, no existió ningún contrato de arrendamiento verbal, pero como las cosa comenzaron a cambiar de situación cuando su pareja no aceptó la supuesta sociedad mercantil, fue cuando la demandante le manifestó que tenía que pagarle el alquiler, que al cumplirse el mes de agosto de 2007, le puso como canon de arrendamiento mensual la cantidad de Bolívares 300.000,oo más el 50% de las facturas de servicios, a lo cual respondió que no había problema y así fue cancelando los meses vencidos más Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 72.000,oo). Este juzgador, tal como lo dejo precedentemente establecido la accionante si tiene la facultad de subarrendar y por cuanto la parte demandada no logró desvirtuar la relación arrendaticia, y acepta que canceló cánones de arrendamiento, cumpliendo una de las obligaciones principales del arrendamiento, por ello, es forzoso concluir que efectivamente existe un contrato de arrendamiento verbal en la presente causa, por lo que se encuentra satisfecho el primero de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.
En cuanto, al segundo supuesto necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
En este sentido, resulta oportuno aludir al doctrinario Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio”, quien señala:

“Celebrado el contrato, no está permitido que alguna de las partes lo cambie o modifique sin el concurso de la otra parte, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento, así como deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

De lo antes referido, se infiere que el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato o a falta de convención para aquel que deba presumirse según las circunstancias, de allí que el cambio del uso o destino del inmueble por el arrendatario, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, podría conllevar a que el arrendatario podría destinarlo a usos no permitidos, y lo cual conllevaría a perjuicios al arrendador.
Subsumiendo tales consideraciones en la presente causa, ante la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, el cual quedó evidenciado, toda vez que tal hecho no fue desvirtuado por el accionado de autos, quedaba en cabeza del subarrendatario la comprobación de que efectivamente el inmueble objeto de la presente litis, no cambió el uso o destino, o que tenía autorización de la subarrendadora por escrito para hacer dicho cambio.
Resulta indispensable determinar cual era el uso o destino que se le debía dar al inmueble objeto de litis; de allí que de la revisión de las actas procesales se observa que el contrato de arrendamiento celebrado entre la accionante y los propietarios, y el cual constituye el punto de partida del subarrendamiento, lo siguiente:

“SEGUNDA: El destino que se le dará al inmueble objeto del presente contrato será única y exclusivamente la casa para vivienda familiar y el local para uso comercial, no pudiendo LA ARRENDATARIA dar otro uso sin el consentimiento expreso y dado por escrito de los ARRENDADORES.”

En este sentido, se observa que la arrendataria debe darle el uso permitido al inmueble, es decir, la casa para habitación y el local para uso comercial, y al tener la facultad de subarrendar, debe regirse para la segunda relación arrendaticia lo pactado en el referido contrato de arrendamiento, de allí que el subarrendatario debía darle el uso destinado y permitido al inmueble. No obstante, el accionado de autos manifiesta en su escrito de contestación de la demanda como sigue:

“Después de hablar con mi pareja, decidimos ante las expectativas que dicha ciudadana me había propuesto, venirnos a vivir en dicha casa donde ella era arrendataria y funciona la “Joyería Daices” el día Primero de Agosto de 2007, pues estaba desocupada. Al día siguiente, 02 de Agosto de 2007, mi pareja y mi persona decidimos que en la sala de la casa, podíamos poner una venta de comida, como en efecto se hizo,…”. (Subrayado del Tribunal)

Asimismo, se evidencia de las testimoniales efectuadas por los ciudadanos Marcos Gilberto Moncada Mora y Teresa del Socorro Pineda Zambrano, las cuales fueron debidamente valoradas ut supra, que el destino que tenía el inmueble era de vivienda; sin embargo el accionado posteriormente le dio uso distinto al pactado, sin el consentimiento por escrito de la subarrendadora, lo cual conlleva a concluir que el subarrendatario incumplió con una de las obligaciones asumidas tal como lo prevé la norma especial, por ende, quien aquí juzga considera que efectivamente el accionado le cambió el uso o destino al inmueble objeto de litis, por ende, se ha verificado el segundo presupuesto de la acción de desalojo. Así se decide.

Este operador de justicia concluye que el desalojo pretendido por la demandante en contra del ciudadano Domingo Barajas Peñaloza, es procedente, toda vez que la parte accionante si cumplió con la carga probatoria impuesta por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que fue ella quien alegó la existencia de una relación arrendaticia, la cual quedó probada fehacientemente, y además fundamentó su pretensión en una las causales taxativas como fue la del literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Prosiguiendo con el análisis de lo peticionado por el accionante se observa que alude que se le cancele la cuota que corresponde por servicios públicos y presente la solvencia de los mismos. Este juzgador, al revisar las actas procesales observa que ante la prueba de exhibición de documentos, en lo que respecta a los recibos de agua, luz y aseo urbano; la parte actora no logró demostrar la deuda pendiente ni indicó el monto exigido por tales conceptos, por lo que resulta forzoso negar lo solicitado. Así se decide.
Respecto a lo peticionado por la accionante, que el demandado debe pagar el mes de septiembre de 2008, por la cantidad de 500 Bolívares. Este juzgador observa que de la consignación arrendaticia N° 1373, la cual fue debidamente valorada precedentemente, de la misma se desprende la solvencia arrendaticia del demandado, en lo concerniente al pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2008, por lo que resulta improcedente el pedimento efectuado. Así se decide.
Finalmente, por todo lo precedentemente expuesto, considera este juzgador que la sentencia proferida por el Tribunal A quo no está inficionada de vicio alguno, por cuanto el Juzgador decidió conforme a lo alegado y probado en autos. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el Abogado José Gilberto Guerrero Contreras, apoderado judicial del ciudadano Domingo Barajas Peñaloza, en contra la decisión del Juzgado de los Municipios Jáuregui, Antonio Rómulo Costa, Seboruco, José María Vargas y Francisco de Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 21 de Noviembre de 2008.
SEGUNDO: Se CONFIRMA en todas sus partes la decisión del Juzgado de los Municipios Jáuregui, Antonio, Rómulo Costa, José María Vargas y Francisco de Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 21 de Noviembre de 2008.
TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión y en la oportunidad legal remítase el expediente al Tribunal A quo.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de Noviembre de Dos Mil Nueve (2009).

PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ
JUEZ

MARÍA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNÁNDEZ
SECRETARIA