TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

198º y 150º

EXP. Nº 1681-2009

PARTE DEMANDANTE: La ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 1.551.504 y domiciliada en el Municipio Libertad del Estado Táchira, en su carácter de PROPIETARIA ARRENDADORA.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: IVAN ALBERTO MALDONADO BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 117.792.

PARTE DEMANDADA: El ciudadano SEBASTIAN PERNIA MORA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 4.630.570 y domiciliado en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JHOAN JOSÉ CÁRDENAS MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 62.835.

MOTIVO: DESALOJO.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman el expediente consta:

Del folio 1 al 4, corre inserto libelo de demanda presentado en fecha 10 de febrero de 2009, por la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, asistida por el abogado IVAN ALBERTO MALDONADO BARRIOS, mediante el cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal "a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.592 y 1.594 del Código Civil y los Artículos 7 y 881 del Código de Procedimiento Civil, demandó al ciudadano SEBASTIAN PERNIA MORA, a fin de conviniera o, en su defecto a ello fuera condenado por este Tribunal , en desalojar el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, por encontrarse insolvente, transgrediendo flagrantemente las condiciones del contrato de arrendamiento. A dar por resuelto el contrato y a cancelar las mensualidades vencidas y no pagadas desde agosto de 2008, hasta enero de 2009, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480,00) y las que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. Por último demanda el pago de los honorarios profesionales calculados en un 30%, además de las costas y costos del presente proceso. Finalmente fija su domicilio y estima la demanda en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00). Anexa copia del contrato de arrendamiento, documento de propiedad del inmueble, ofrecimiento de venta, respuesta del ofrecimiento realizado por el arrendatario (folios del folio 5 al 20).

Al folio 21, riela auto de fecha 13 de febrero de 2009, por el cual este Juzgado admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación y ordenó la apertura del cuaderno de medidas.

Al folio 23, riela diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal, mediante la cual informa que citó al ciudadano SEBASTIÁN PERNÍA MORA, consigna recibo debidamente firmado. (Folio 24)

Del folio 25 al 27, corre inserto escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 25 de febrero de 2009, por el ciudadano SEBASTIAN PERNIA MORA, asistido por el abogado JHOAN JOSE CÁDENAS MEDINA, mediante el cual expone sus alegatos y defensas. Anexos del folio 28 al 30 y sus vueltos.

Al folio 31, riela Poder Apud Acta, otorgado por la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, al Abogado IVÁN ALBERTO MALDONADO BARRIOS.

Al folio 32 y 33, riela escrito presentado por el Abogado IVÁN ALBERTO MALDONADO, mediante el cual realiza algunas consideraciones relacionadas con el escrito de contestación de demanda.

Del folio 34 al 35, riela escrito de pruebas presentado en fecha 02 de marzo de 2009, por el abogado IVÁN ALBERTO MALDONADO BARRIOS, mediante el cual promovió: 1) El mérito favorable de los autos. 2) Documental consistente en el acuerdo firmado entre las partes ante la Delegación del Municipio Independencia. 3) Testimoniales.

Al folio 36, consta auto de fecha 02 de marzo de 2009, por el cual se agregan y se admiten las pruebas promovidas por la demandante.

A los folios 37 y 38, corren actas mediante las cuales se declara desierto las testimoniales de las ciudadanas INGRID LIZABETH ROSALES PEÑA y LUZ MARINA PACHON.

Al folio 39, riela diligencia suscrita por el Abogado IVÁN ALBERTO MALDONADO, mediante la cual solicita que se fije nueva oportunidad para oír la testimonial de los testigos promovidos.

Al folio 40, consta auto de fecha 02 de marzo de 2009, por el cual se fija nueva oportunidad para las testimoniales promovidas por la parte actora.

A los folios 41 y 42, rielan actuaciones relativas con la evacuación de las pruebas promovidas por la parte actora, en el presente juicio.

Al folio 47, riela diligencia presentada por el Abogado IVÁN ALBERTO MALDONADO.

PARTE MOTIVA

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La controversia se plantea en torno al desalojo del inmueble que ocupa el demandado ciudadano SEBASTIAN PERNIA MORA, ubicado en La Laja, Aldea Sucre, casa s/n, sector la escuela, Municipio Independencia del Estado Táchira; quien celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 21 de Noviembre de 2.002, por un lapso de un año, prorrogable siempre y cuando lo convinieran las partes, el canon de arrendamiento fue establecido en Bs. 80,00 mensual, pagaderos los primeros cinco días del vencimiento del mes y el incumplimiento de una (1) mensualidad en el pago daría el derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato o demandar su cancelación. Alega la parte actora, que el contrato se hizo indeterminado y que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de seis (6) meses, correspondientes a agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero de 2009, a pesar de las múltiples gestiones realizadas para el pago de los mismos. En consecuencia demanda el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, conforme con lo establecido en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de Bs. 480,00 que corresponden a las mensualidades insolutas y los que se sigan venciendo hasta la definitiva, asimismo, demanda los honorarios profesionales y las costas procesales.

Por su lado, el ciudadano SEBASTIAN PERNIA MORA, asistido por el Abogado JHOAN JOSÉ CÁRDENAS MEDINA, afirma la relación arrendaticia y las condiciones del contrato que mantiene con la ciudadana MATILDE MENDEZ DE IGRAVALLO; afirma que la última prórroga venció el 21 de noviembre de 2008, pero que verbalmente convino con la demandante en modificar la cláusula de la prórroga a fin de que el contrato no se hiciera indeterminado, en que las prorrogas serían por un año, ya que la cláusula no señala el tiempo; en cuanto al deterioro del inmueble, manifiesta que no son causas imputables a su persona, por cuanto existe una falla geológica que está afectando el inmueble, lo cual se evidencia en el Informe de Inspección civil, que consta en el expediente; señala que es falso que se adeuden los meses señalados por la parte actora en su libelo de demanda, ya que de forma verbal y amistosa con la arrendadora se estableció que el pago se dejaría acumular, modificando de esa manera la cláusula cuarta del contrato, por lo cual no podría hablarse de retardo e incumplimiento. Asimismo, alega el demandado, que a la luz de lo establecido en el artículo 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene un beneficio de prórroga de dos (2) años, la cual comenzó el día 22 de noviembre del año 2008 hasta el 22 de noviembre del año 2010. Que se está en presencia de un contrato determinado y no indeterminado para intentar la acción por desalojo. Confirma las comunicaciones insertas a los folios 11, 12 y 13, donde se le solicitaba la desocupación del inmueble, los cuales tilda de ilegales ya que por el tiempo de la relación arrendaticia, tenía una prorroga legal de un año, calificando como nulas tales comunicaciones conforme al artículo 7 de la Ley especial. Señala que es cierto que dirigió comunicación a la parte actora, inserta al folio 14, donde informa su negativa para comprar el inmueble, por estar en zona de riesgo. Desconoce el documento inserto al folio 18, contentivo de notificación de desalojo, ya que no está suscrito por su persona. De igual manera califica como ilegales los documentos insertos a los folios 19 y 20, emanados de la Delegada Municipal de Independencia, consistente en denuncia interpuesta contra su persona, y acuerdo entre las partes, por cuanto se encuentra en tiempo de prorroga legal, por lo cual son nulos. Rechaza la estimación de la demanda por exagerada y temeraria. Anexa 25 recibos de pago por concepto de alquiler de diversas fechas.

ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:

I.- PUNTO PREVIO:

“RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA”

Debe pronunciarse esta operadora de justicia, previamente a la decisión de mérito, en relación con el rechazo de la estimación del valor de la demanda, formulado por la parte demandada en el escrito de contestación presentado, por considerarla exagerada y temeraria.

Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del magistrado FRANKLIN ARRIECHE, en el expediente N° 00-01, fijó su criterio en relación con la estimación de la demanda para las relaciones arrendaticias, resolviendo lo que sigue:

“…La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula:
…
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:

“Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).
….
En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:
“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse…”
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil…”. (Subrayado de este Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

Es el caso, que la estimación efectuada por la accionante en el libelo de la demanda, equivalente a la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), fue rechazada por la parte accionada por considerarla exagerada, conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”.

En relación con la norma transcrita, el criterio pacifico y reiterado de la jurisprudencia, plasmado una vez más en la sentencia de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 31 de Octubre de 2000; es el siguiente:

“…En efecto, en auto de fecha 7 de marzo de 1985, esta Sala de Casación Civil, al analizar los supuestos que pueden presentarse cuando el demandado impugna la estimación formulada por el actor, dijo:
‘En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión táctica y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda’…”. (Subrayado de este Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

Más adelante sigue señalando:

“…Conforme a la doctrina de la Sala que se transcribió precedentemente, estimada por el actor de la demanda y contradicha pura y simplemente por el demandado, el actor asume la carga procesal de probar su estimación, con fundamento en el principio doctrinario de que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega. En consecuencia, si el actor nada prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación, pues no consta de manera cierta y definida en el proceso cuál es el interés principal del juicio. Por consiguiente, en aplicación de la anterior doctrina que una vez más se reitera, la Sala debe declarar que en el presente caso no habiendo probado el actor la estimación de la demanda, debe interpretarse que no ha cumplido a cabalidad el impretermitible requisito de la cuantía .” (Subrayado de este Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia).

Por consiguiente, en el caso que nos ocupa, la parte actora estimó su demanda en la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), la parte demandada la rechazó pura y simplemente; por lo cual, en los términos de la doctrina jurisprudencial antes transcrita, la cual acoge plenamente esta sentenciadora, se trasladó la carga procesal de probar su estimación a la parte actora, con fundamento en el principio doctrinario de que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega; siendo forzoso concluir, que en el presente caso no habiendo probado la representación judicial de la parte accionante la estimación de la demanda, debe interpretarse que no cumplió a cabalidad el impretermitible requisito de la cuantía, resultando forzoso concluir que la excepción propuesta por la parte demandada es procedente. Y ASÍ SE DECIDE.

II.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

1) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

A) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Este recaudo fue producido con el libelo de demanda; corre inserto a los folios 5 y 6, en original, se trata de un instrumento público que no fue objetado en su oportunidad; en tal virtud, esta sentenciadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y con el criterio conforme de nuestro Máximo Tribunal, acerca de estos instrumentos que establece:

“El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere al instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el solo hecho de serlo debe reputarse auténtico más la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico no puede ser público.
En este orden de ideas tenemos la opinión de Jesús E. Cabrera Romero quien dice:
"Es la actividad del Registrador, cuando ab initio se otorga ante él un documento, la que más se compagina con las previsiones y efectos que los arts. 1.357, 1.358, 1.359 y 1.360 CC. Determinan para los instrumentos públicos. Por ello Brewer y Borjas, consideran que sólo es documento público y negocial aquel que se otorga ab initio ante el Registrador ya que en él se dan aproximadamente las fases señaladas y se cumplen los requisitos de estructura del documento notarial. "
De acuerdo a lo expuesto podemos concluir que un poder que se otorga ab initio ante un Registrador, será público y por ello auténtico, pero si se otorga ante un Notario será auténtico más no público, aún cuando posteriormente se haga registrar..." (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 27 de abril de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 4, año 2000, páginas 298 y siguientes; subrayado del Tribunal).

El mismo sirve para demostrar que mediante documento de fecha 21 de noviembre de 2002, anotado bajo el Nº 05, tomo 137 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuarta del Municipio San Cristóbal, los ciudadanos MATILDE MENDEZ VIUDA DE INGRAVALLO y SEBASTIAN PERNIA MORA, celebraron contrato de arrendamiento sobre una casa de habitación, ubicada en la Laja, Aldea Sucre, Municipio Independencia del Estado Táchira; estableciéndose el canon de arrendamiento en la suma de OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 80,00); con vigencia por un año a plazo fijo a partir de la fecha de la firma del mismo, prorrogables siempre y cuando hayan convenido las partes; que el canon será cancelado los cinco primeros días del vencimiento del mismo; el inmueble se entregó en perfecto estado de habitabilidad, aseo y conservación y comprometiéndose el arrendatario a entregarlo en las mismas condiciones al término del contrato y a comunicar a la arrendadora por escrito y con la debida prontitud cualquier daño que pueda afectar al inmueble. Asimismo, se estableció que el incumplimiento de una (1) mensualidad en el pago del canon en el término establecido, dará derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato o demandar su cancelación.

B) DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE: Este recaudo fue producido con el libelo en copia fotostática simple, corre inserto del folio 7 al 10, se trata de un instrumento público que no fue objetado en su oportunidad por el adversario; en tal virtud, esta sentenciadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y con el criterio conforme de nuestro Máximo Tribunal, anteriormente trascrito.

El mismo sirve para demostrar que mediante documento de fecha 02 de enero de 2002, anotado bajo el Nº 20, Tomo 1, Protocolo I, folios 108 al 112, correspondiente al Primer Trimestre, ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Libertad e Independencia del Estado Táchira, la ciudadana MATILDE VELAZQUES VIUDA DE MAYORCA, vendió a la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, una casa para habitación, construida sobre terreno propio, ubicada el La Laja, Aldea Sucre del Municipio Independencia, del Estado Táchira, por un precio de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), que fueron cancelados completamente.

C) MISIVAS DE FECHAS 10, 20 Y 30 DE MAYO DE 2007 y CARTA DE FECHA 01 DE MAYO DE 2006: Producidas con el libelo de demanda, corren insertas en original a los folios 11, 12, 13 y 14, consisten en instrumentos privados suscritos por el demandado y aunado al hecho que fueron confirmados por la parte accionada en la contestación de la demanda; al respecto, es oportuno destacar el criterio del maestro Arístides Rengel Romberg, acerca de este tipo de instrumentos:

"... se entiende por carta misiva, todo escrito destinado a poner en relación dos o más personas determinadas. Se requiere, pues, dos elementos para caracterizar jurídicamente la carta misiva: un escrito, es decir un folio de papel cubierto de signos; y en segundo lugar, que el escrito esté destinado a poner en relación (en correspondencia) a dos o más personas determinadas ... admite que puedan hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas no confidenciales, esto es, aquellas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controvierten ... En cuanto al valor probatorio de las carta misivas, la regla general es que tienen el mismo valor establecido en la ley respecto de los instrumentos privados y del principio de la prueba por escrito (Art. 1.374 cc); pero carecerán de valor las que no estén firmadas por la persona a quien se atribuyan, salvo que hubieren sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino..." (Subrayado de este Tribunal; Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo IV, páginas 208 y siguientes).

Bajo el amparo del anterior criterio doctrinal y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.374, en concordancia con el artículo 1.363 ambos del Código Civil, se le otorgan PLENO VALOR PROBATORIO a las misivas bajo estudio, para demostrar que en fechas 10, 20 y 30 de mayo de 2007, la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, notificó a la parte demandada su voluntad de terminar la relación arrendaticia y solicitó la desocupación del inmueble. Y en fecha 01 de mayo de 2006, el accionado SEBASTIAN PERNÍA MORA, notificó a la ciudadana MATILDE MENDEZ, que no aceptaba la propuesta de venta del inmueble en virtud de que el mismo se encontraba en riesgo.

D) ACTA DE INSPECCIÓN OCULAR: Producidas en original, con el libelo de la demanda, corre inserta de los folios 15 al 17, consisten en documentos administrativos que no fueron impugnados por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual se valoran de conformidad con el criterio de nuestro máximo Tribunal establecido en sentencia de fecha 08 de julio de 1.998, del mismo se evidencia que los pisos y paredes de la vivienda se encuentran agrietados, debido a que existe una falla geológica que provoca deslizamiento del terreno, por lo cual no recomiendan la compra del inmueble.

E) NOTIFICACIÓN: Producida con el libelo de la demanda, corre inserta en original al folio 18, se encuentra suscrita por la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, dicho documento se desecha ya que carece de valor probatorio, al estar suscrito por la misma parte que la produce.

F) ACTAS SUSCRITAS ANTE EL DELEGADO DEL MUNICIPIO INDEPENDENCIA: Producidas en copia certificada, con el libelo de la demanda y promovidas con el escrito de pruebas, corren insertas a los folios 19 y 20, consisten en documentos administrativos que fueron desconocidos por la contraparte en su escrito de contestación de la demanda, señalando el demandado que dichos actos son nulos de conformidad con lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que se comprometió a desocupar la vivienda para el día 19 de enero de 2009, cuando a su decir, se encontraba en prorroga legal; observa quien juzga, que la impugnación formulada por la parte demandada no ataca la autenticidad o fidelidad de las copias certificadas objeto de valoración, ni tampoco el contenido de las mismas; además no consta que el accionado haya sido coaccionado a realizar tal acto que ahora califica como nulo, aunado al hecho de que en nuestro derecho civil, rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes y los acuerdos realizados de tal forma, son ley entre las mismas; en consecuencia mal podría esta juzgadora desechar tales instrumentos, razón por la cual se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y siguiendo el criterio de nuestro máximo Tribunal establecido en sentencia de fecha 08 de julio de 1.998, en el cual dejó sentado:

" ...Para esta Corte los Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencia específicas, los cuales constituye un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos instrumentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier otro medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. Igualmente es necesario recalcar que, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público..." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1.998, Oscar Pierre Tapia N°7, correspondiente al mes de julio de 1.998, página 460 y siguientes).

De los mismos se evidencia que la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, acudió ante el Delegado del Municipio Independencia del Estado Táchira e introdujo una denuncia contra el ciudadano SEBASTIAN PERNÍA MORA, a quien le notificó en varias oportunidades su decisión de terminar la relación arrendaticia y que le entregara el inmueble de su propiedad; a tal solicitud, acudió en fecha 09 de diciembre de 2009, el arrendatario, quien se comprometió en desocupar el inmueble objeto del presente juicio, para el día 19 de enero de 2009, en buenas condiciones y depositando el alquiler en ese despacho.

G) MÉRITO DE AUTOS: La representación judicial de la parte actora, promovió el mérito favorable de las actas procesales en cuanto le favorezcan a su mandante, en relación con el mérito promovido al no ser un medio probatorio susceptible de valoración, esta juzgadora no le confiere valor probatorio, acogiendo el criterio reiterado de nuestro Máximo exponente de Justicia, plasmado una vez más en sentencia dictada por la Sala de Casación Social de fecha 10 de julio de 2003, que a la letra dice:

“… sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones.”. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7; Julio, 2003, página 642)

H) TESTIMONIALES: Promovidas por la parte demandada durante la fase probatoria, se valoran conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y de acuerdo con las reglas de la sana crítica. Fueron evacuadas las testimoniales de los ciudadanos:

* INGRID LIZHABITH ROSALES PEÑA: Riela inserta a los folios 41 y 42, bajo fe de juramento declaró tener 30 años de edad, ser soltera, estudiante y domiciliada en el Barrio Leonardo Ruiz Pineda, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; afirmó que la señora Matilde en algunas ocasiones le había manifestado que tenía problemas con el inquilino, ya que le vendía algunos productos de cosmetología y ropa, y al ir a cobrarle me dejo que no tenía dinero, porque el señor no le pagaba el alquiler y que lo había mandado a desocupar y el no quería. Que en una ocasión la acompañó a cobrarle al señor Sebastián Pernía, en la vivienda donde estaba alquilado, para que me pagara los productos y se dio cuenta que no le cancelaban el alquiler.

* WILLIAM ALFREDO MURILLO FERNANDEZ: Riela inserta a los folios 43 y 44, bajo fe de juramento declaró tener 46 años de edad, ser soltero, taxista y domiciliado en Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; afirmó que conoce a los ciudadanos MATILDE MÉNDEZ DE INGRAVALLO y SEBASTIÁN PERNÍA MORA, que entre ellos existe un contrato de arrendamiento y que el ciudadano Sebastián Pernía Mora, se encuentra insolvente.

* LUZ MARINA PACHON: Riela inserta a los folios 45 y 46, bajo fe de juramento declaró tener 38 años de edad, ser soltera, comerciante y domiciliado en Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; afirmó que conoce a la ciudadana MATILDE MÉNDEZ DE INGRAVALLO desde hace 8 años y al Señor SEBASTIÁN PERNÍA MORA, de vista, que entre ellos existe una relación arrendaticia y se encuentra insolvente y que la ciudadana Matilde Méndez ha realizado muchas diligencias para el pago de los cánones vencidos.

A dichas testimoniales, se les confiere valor probatorio de conformidad con la norma anteriormente citada.

2) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: La parte demandada no aportó pruebas durante el lapso probatorio, pero con la contestación consignó veinticinco (25) RECIBOS DE PAGO, corren insertos del folio 28 al 30 y sus vueltos, en original, consisten en instrumentos privados que no fueron desconocidos expresamente por la contraparte en su oportunidad, de allí que quedaron legalmente reconocidos de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de los mismos se desprende que el demandado entregó personalmente a la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, diferentes cantidades de dinero, por concepto de cánones de arrendamiento, durante los años 2002 al 2008, siendo el último recibo consignado del 26 de julio de 2008.

II.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
…”. (Subrayado de este Tribunal).

De las actas procesales, se desprende que la accionante demandó el desalojo del inmueble, fundamentando su acción en el literal “a” del artículo 34 de la ley citada; correspondiente a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

Por consiguiente, corresponde a quien juzga, proceder a analizar si se cumplieron los extremos previsto en la norma, para que proceda el desalojo en los términos demandados. Así tenemos que:

Del material probatorio aportado a las actas procesales, quedó demostrado que el demandado ciudadano SEBASTIAN PERNÍA MORA, ocupa el inmueble ubicado en la Laja, Aldea Sucre, sector La Escuela, Municipio Independencia del Estado Táchira, en calidad de inquilino derivado de un contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, por el lapso de un (1) año, a partir del día 21 de noviembre de 2002; el canon de arrendamiento fue establecido en Bs. 80,00 mensual, pagaderos los primeros cinco días del vencimiento del mes y el incumplimiento de una (1) mensualidad en el pago daría el derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato o demandar su cancelación; este contrato tiene fuerza de ley entre los referidos ciudadanos, conforme lo establece el artículo 1.159 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

En relación con la falta de pago, se trae a colación el criterio sostenido por el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), quien ha desarrollado cada uno de los literales de la norma transcrita y en relación con el literal “a” señaló lo siguiente:

“... LA FALTA DE PAGO
a Insolvencia inquilinaria y desalojo
Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (ord. 2° art. 1592, CC)…”, Subrayado del Tribunal.

Alega la parte accionante que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de agosto de 2008 a enero de 2009, para un total de Bs. 480,00.

Se percata quien juzga que el accionado, alegó, que de mutuo acuerdo con la arrendadora convinieron en que no pagara los cánones de arrendamiento los primeros 5 días de cada mes, tal como lo dispone la cláusula cuarta del contrato, sino que dejara acumular el pago de los mismos, quedando a su decir, modificada dicha cláusula en forma verbal y así lo venían haciendo desde el mes de octubre de 2004, tal como se evidencia de los recibos de pago que ya fueron valorados. Asimismo, argumentó, que adeuda 7 meses desde agosto de 2008, los cuales ante la sorpresiva demanda interpuesta en su contra, procedería a consignar ante el Tribunal y que por esta razón considera que no ha incurrido en incumplimiento de la obligación, lo que le da derecho al uso de la prorroga legal de dos años, que a su decir, comenzó el día 22 de Noviembre de 2008 y finalizaría el 22 de Noviembre de 2010; sin embargo, no aportó medios de pruebas idóneos tendentes a invalidar lo alegado por la representación judicial de la parte actora, ni aquellas que demostraran que efectivamente la cláusula cuarta del contrato hubiese sido modificada en forma verbal y por ello variaba la fecha de pago. Y ASI DE DECIDE.

En el caso de marras, observa quien juzga que el arrendatario señaló que el canon de arrendamiento lo estaba consignando ante este Tribunal, en la consignación N° 33-2009 y consignó el recibo correspondiente, el cual riela inserto en el cuaderno de medidas al folio 7; actuación judicial, que se entra a revisar aplicando el denominado hecho notorio judicial, el cual ha sido desarrollado por la Sala de Casación Social; en su decisión N° 198, del 26 de julio del 2001, Ponencia del Magistrado Alfonso Valbuena Cordero; al señalar lo siguiente:

“El denominado hecho notorio judicial (por oposición al hecho notorio general) deriva del conocimiento que el juez tiene sobre hechos, decisiones, autos y pruebas en virtud de su actuación como magistrado de la justicia.
En este sentido, se requiere que los hechos, pruebas, decisiones o autos consten en un mismo tribunal, que las causas tengan conexidad, que el juez intervenga en ambos procesos y que por tanto, en atención a la certeza procesal, a la verdad real, a la utilidad del proceso y a la economía y celeridad de éste, el juez haga uso de pruebas preexistentes de un proceso previo, para otro posterior.

En este sentido Fridedrich Stein, en su valioso trabajo El Conocimiento Privado del Juez, (editorial Temis, Págs. 191 a 198), señala; ‘Al lado de los hechos del dominio público que son conocidos por el juez en razón de esa propiedad, hay una segunda e independiente que es la de los hechos cuyo conocimiento es específicamente judicial, es decir, aquellos que consisten en la propia actuación judicial del juez o que han constituido el objeto de su percepción oficial. No se trata de un subtipo de los hechos del dominio público; por una parte porque su conocimiento es puramente individual e infungible y porque tanto da que sean o no conocido de la generalidad al mismo tiempo; por otra parte, porque la fuente de conocimiento de el (sic) juez no es, en este caso irrelevante, ya que sus actuaciones y percepciones no oficiales no son en cuanto tales susceptibles de constituir o engendrar un conocimiento específicamente... Omissis)... Los hechos de conocimiento específicamente judicial tampoco necesitan ser probados. Omissis... de cada práctica de la prueba engendra notoriedad, por lo que las actuaciones y percepciones del juez en ella se considera un conocimiento específicamente judicial. Más aún cuando dichas pruebas emanan del mismo órgano, quien tuvo su oportunidad de controlarlas en el juicio anterior. ´

Concluye el autor con esta contundente expresión: ‘lo que el tribunal adquiere como resultado de la prueba con plena conciencia de su responsabilidad en la situación de receptor oficial de la prueba y generalmente bajo el control que permite la contradictoria configuración de nuestro proceso eso debe servir a los jueces de una vez y por todas como parte integrante de su saber y de ello pueden estar convencidos sin necesidad de repetir la prueba’.
El criterio de los doctrinarios patrios radica en que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando establece los hechos notorios no son objeto de prueba, se está incluyendo a la notoriedad judicial. En este sentido Nerio Pereira Planas y otros en su trabajo Código de Procedimiento Civil Venezolano señalan que: ‘Notoriedad judicial: son hechos conocidos por el juez en razón de su propia actividad o procesos anteriores.” …” (Decisión publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia).

En el caso concreto, conoce este Juzgado por notoriedad judicial que cursa en esta instancia la consignación N° 33-2009, efectuada por la ciudadana VICTORIA LUCIA LEON DE PERNIA, cónyuge del accionado, a favor de la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, actuación que fue admitida en fecha 13 de febrero de 2009, y consta al folio 4 del expediente, que en fecha 26 de febrero de 2009, la consignataria canceló los meses de agosto de 2008, hasta enero del año en curso.

Analizando la figura del pago por consignación, se percata esta administradora de justicia que el artículo 51 de la ley especial, reza:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Subrayado de este Tribunal)

En estos términos, la consignación inquilinaria debe entenderse como una forma excepcional de pago judicial, en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusa recibir el pago del alquiler. Y una consignación legítimamente efectuada, hace que el arrendatario esté solvente en el pago del canon de arrendamiento.

Ahora bien, según la doctrina de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, corresponde al Tribunal de la causa declarar si la consignación fue o no legitima. Para verificar si el pago excepcional previsto en la ley de arrendamiento fue debidamente efectuado, corresponde a quien juzga examinar si la consignación fue presentada dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal como lo prevé la norma arriba transcrita.

De la revisión del contrato de arrendamiento se observa que en las cláusulas “TERCERA” y “CUARTA”, se reguló lo concerniente al canon de arrendamiento, fijado en la suma de Bs. 80,00 y su pago, que debe realizar el arrendatario los cinco primeros días del vencimiento del mes (folio 5). Aunado a ello el legislador le concede al arrendatario un plazo de gracia extraprocesal, dentro del cual puede pagar sin incurrir en mora.

En el caso de autos, el arrendatario presentó su solicitud el día 10 de febrero de 2009 (folio 1 de la consignación N° 33-2009) y consignó los meses de agosto de 2008 hasta enero de 2009, el día 26 de febrero de 2009, llegando esta sentenciadora a determinar que la consignación fue realizada después del tiempo convencional fijado en el contrato y posteriormente del plazo legal previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; resultando extemporáneo el pago del canon de arrendamiento e ilegítima la consignación; lo que forzosamente lleva a la conclusión de que el arrendatario incumplió una de sus obligaciones, siendo imperativo declarar que en el caso sub iudice la consignación no es legítima, por ser extemporánea y prueba fehaciente de la insolvencia del demandado, que adeudaba seis cánones de arrendamiento desde agosto de 2008, hasta enero de 2009. Y ASÍ SE DECIDE.

Sucede pues que el pago del canon de arrendamiento es un deber jurídico – moral y un derecho para el arrendatario, además que es una de las obligaciones que prevé el artículo 1592 del Código Civil que regula las obligaciones de los arrendatarios al prever:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Ante estos hechos, considera quien juzga que resulta procedente el desalojo conforme a lo señalado en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el arrendador se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento por haber resultado ilegítima y extemporánea la consignación que realizó ante este Tribunal, por la suma de Bs. 480.00 correspondiente a los meses de agosto de 2008 a enero de 2009, cantidad de dinero que fue retirada por la accionante en fecha 09 de marzo de 2009, conforme se verifica del comprobante auto egreso de consignaciones inserto al folio 12 del expediente consignatario. De manera que, el accionado deberá cancelar el canon desde el mes de febrero de 2009, hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

De acuerdo a lo alegado y probado en autos, se arriba a la conclusión que la presente acción debe declararse con lugar. Y ASÍ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 1.551.504 de este domicilio, en su carácter de PROPIETARIA ARRENDADORA, contra el ciudadano SEBASTIAN PERNÍA MORA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.630.570 y con domicilio en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO; por DESALOJO.

SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano SEBASTIAN PERNÍA MORA, ya identificado, en hacerle entrega a la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, también identificada, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento ubicado en La Laja, Aldea Sucre del Municipio Independencia, del Estado Táchira, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con propiedad que es o fue de Pedro Vanegas, mide diez metros; SUR: Con terreno antes de Faustino Duarte, hoy con propiedad de la Sucesión Duarte, mide diez metros; ESTE: Con propiedad antes del doctor Rosales Parilli, hoy con propiedad de Mercedes Vanegas, mide veinte metros; y, OESTE: Con propiedad de Ramón Donato Siolva, mide veinte metros; el mismo le pertenece conforme a documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Libertad e Independencia del Estado Táchira, en fecha 02 de enero de 2002, anotado bajo el Nº 20, Tomo 1, Protocolo I, folios 108 al 112, correspondiente al Primer Trimestre; en las mismas condiciones buenas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos de agua, electricidad, aseo y otros que se ocasionen por el uso.

TERCERO: SE CONDENA al ciudadano SEBASTIAN PERNÍA MORA a cancelarle a la ciudadana MATILDE MENDEZ DE INGRAVALLO, la suma de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 160,00), que corresponde a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2009 y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida durante el proceso.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en Independencia, a los diecinueve días del mes de marzo del año dos mil nueve. Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Jueza Temporal,

ABG. BETTY YAJAIRA VARELA MÁRQUEZ
La Secretaria,

ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la (s) ______________, quedó registrada bajo el N° _________ y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES / SECRETARIA

Exp. Nº 1681-2009
BYVM/lcm
Va sin enmienda.