TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
RUBIO, 27 DE MARZO DE 2009.
198° Y 150°

DEMANDANTE: XIOMARA ISABEL PÉREZ GAMBOA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.741.684, domiciliada en la calle 13, Nº 131, Barrio La Victoria, parte alta, Municipio Junín del Estado Táchira.
ABOGADO APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.141.227, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58422.
DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL “ÓPTICA RUBIO S.R.L.”, inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Táchira, bajo el Nº 13 tomo 17-A, de fecha 07 de abril de 1989, representada por el suplente del presidente de conformidad con el acta de asamblea extraordinaria de socios e inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, representada por el suplente del presidente de conformidad con el acta de asamblea extraordinaria de socios, ciudadano: WILMER EDUARDO CARRILLO REYES.
ABOGADOS APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 51.301 Y 24.808, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nº 2885-07.-

ANTECEDENTES DEL JUICIO
Se inicia la presente acción por demanda intentada por la Ciudadana: XIOMARA ISABEL PEREZ GAMBOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.741.684, debidamente asistida por el abogado en ejercicio ciudadano JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.141.227, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 58.422 contra la sociedad Mercantil Óptica Rubio S.R.L, representada por el suplente del Presidente de conformidad con el acta de asamblea extraordinaria de socios, ciudadano WILMER EDUARDO CARRILLO REYES, por Resolución de Contrato, la cual fue admitida en fecha 30 de Octubre del 2007, ordenándose el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda, el alguacil de este Juzgado en fecha 07-11-2007 practicando la citación personal del demandado, el día 07-12-2007, la ciudadana XIOMARA ISABEL PÉREZ GAMBOA, asistida por el abogado JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO, presentó escrito de reforma de la demanda, el día 07-12-2007, la ciudadana XIOMARA ISABEL PÉREZ GAMBOA, dio poder apud acta a los abogados JOSÉ RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ y JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO, el día 13-12-2007 el ciudadano WILMER EDUARDO CARRILLO REYES en su carácter de Suplente del presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil “OPTICA RUBIO S.R.L” presentó escrito de Reposición de la Causa y Cuestión previa, el día 13 de Diciembre de 2007, el ciudadano WILMER EDUARDO CARRILLO REYES confiere poder apud acta a los abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE Y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO, el día 17 de Diciembre de 2007, este Tribunal dicta auto. El día 19 de Diciembre de 2007, el ciudadano WILMER EDUARDO CARRILLO REYES, asistido por los abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE Y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO consigno diligencia en la cual apela del auto de fecha 17 de diciembre de 2007, el día 19 de Diciembre de 2007 el ciudadano WILMER EDUARDO CARRILLO REYES, asistido por los abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE Y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO presentó escrito de Contestación a la Demanda, el día 07 de Enero de 2008, este Tribunal dicto auto oyendo la apelación de la Decisión dictada en fecha 17 de Diciembre de 2007, el día 21 de Enero de 2008, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, admite las pruebas, el día 31 de Junio de 2008, el abogado YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad Mercantil “ÓPTICA RUBIO S.R.L, el día 06 de Febrero de 2008, el ciudadano abogado JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO apoderado judicial de la ciudadana XIOMARA ISABEL PÉREZ GAMBOA, presentó escrito de Informes, el día 03 de Julio de 2008, los ciudadanos abogados JOSÉ MANUEL MEDINA B. y YOVANY MANUEL ZAMBRANO U., presento diligencia. En fecha 29 de Octubre de 2008, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dicto decisión en la cual confirma la decisión tomada por este Tribunal en fecha 17-12-2007. En fecha 12 de Noviembre de 2008, el ciudadano abogado JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO, mediante diligencia se dio por notificado de la presente decisión. En fecha 12 de Enero de 2009, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, Ordena la Notificación de la Sentencia dictada por ese Tribunal, por lo cual comisiona amplia y suficiente a este Tribunal de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta Circunscripción Judicial. En fecha 20 de Enero de 2009, el ciudadano WILMER EDUARDO CARRILLO REYES, firmo la respectiva Boleta de Notificación. En fecha 05 de Febrero de 2009, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial dicto auto devolviendo el presente expediente al Juzgado original, Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta Circunscripción Judicial. En fecha 02 de Marzo de 2009, este Tribunal dicto auto en la cual da por recibido el oficio Nª 204 junto con el presente expediente. En fecha 06 de marzo de 2009, los ciudadanos abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE Y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Óptica Rubio, S.R.L presentaron escrito de Promoción de Pruebas. En fecha 09 de marzo de 2009, se dicto auto agregando y admitiendo las pruebas presentadas por los abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE Y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO. En fecha 11 de marzo de 2009, el alguacil de este Despacho consigno diligencia en la cual informa que la ciudadana XIOMARA ISABEL PÉREZ GAMBOA, no fue localizada, En fecha 11 de marzo de 2009, el alguacil de este Despacho, informa que la ciudadana LILIA PÉREZ DE HERNÁNDEZ, ha sido imposible localizarla. En fecha 11 de marzo de 2009, se declaró desierto el acto por cuanto no compareció la ciudadana MARINA ANTONIA SALINAS. En fecha 11 de marzo de 2009, declaro la ciudadana CARMEN FIDELIA MONCADA DE SALAZAR. En fecha 11 de Marzo de 2009, el ciudadano abogado JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO apoderado judicial de la ciudadana XIOMARA ISABEL PÉREZ GAMBOA presenta escrito de Oposición de la Pruebas. En fecha 11 de marzo de 2009, el ciudadano abogado JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO apoderada judicial ciudadana XIOMARA ISABEL PÉREZ GAMBOA, presento escrito de promoción de pruebas. En fecha 11 de marzo de 2009, corre agregada diligencia del alguacil en la cual consigna Boleta de Notificación debidamente firmada.
En fecha 12 de marzo de 2009, se recibió declaración de la ciudadana GLADYS MARLENE HERNÁNDEZ. En fecha 12 de marzo de 2009, se declaro desierto la declaración de la ciudadana BELKYS MONCADA. En fecha 12 de marzo de 2009, presentes los abogados YOVANY ZAMBRANO y MANUEL MEDINA, presentaron diligencia. En fecha 12 de marzo de 2009, el abogado YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE presento escrito de promoción de pruebas. En fecha 13 de marzo de 2009, se dicto auto fijando nueva oportunidad para la declaración de la ciudadana MARINA ANTONIA SALINAS. En fecha 13 de marzo de 2009, se dicto auto agregando y admitiendo las pruebas presentadas por el ciudadano JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO. En fecha 13 de marzo de 2009, se dicto auto fijando la Inspección Judicial. En fecha 13 de marzo de 2009, se declara desierta la declaración de la ciudadana LILIA PÉREZ DE HERNÁNDEZ. En fecha 13 de marzo de 2009, se recibió comunicado de la Alcaldía del Municipio Junín. En fecha 13 de marzo de 2009 se realizó la inspección judicial en la dirección indicada por la parte solicitante. En fecha 13 de marzo de 2009, se declara desierto la declaración del ciudadano JESUS MARIA CÁCERES, JUAN LÓPEZ. En fecha 13 de marzo de 2009, presentó escrito de Promoción de Pruebas. En fecha 13 de marzo de 2009, se dicto auto agregando y admitiendo las pruebas presentadas por los abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO. En fecha 16 de marzo de 2009, se declara desierto la declaración de la ciudadana MARINA ANTONIA SALINAS. En fecha 17 de marzo de 2009, los ciudadanos abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE Y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO presentaron escrito de conclusiones.

DEL INTER PROCESAL

Alega la demandante en el escrito de reforma de demanda dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión lo siguiente:
Arguyó que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado por seis meses fijos, desde el 01 de Septiembre 2006 hasta el 01 de Marzo del 2007, con la Sociedad Mercantil ÓPTICA RUBIO S.R.L.”, inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Táchira, bajo el Nº 13 tomo 17-A, de fecha 07 de abril de 1989, representada por el suplente del presidente de conformidad con el acta de asamblea extraordinaria de socios e inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo en No. 3, tomo 7-A de fecha 16 de Mayo del 2005, ciudadano: WILMER EDUARDO CARRILLO REYES. Contrato que anexa, marcado con la letra A, como fundamento de la acción, “en su cláusula primera la arrendadora cede en calidad de arrendamiento un local comercial, signado con la letra C ubicado en la Av. 11 entre calles 12 y 13, planta baja del Edif. Las Mercedes sector el centro de la Ciudad de Rubio estado Táchira. Que el día 01 de febrero del 2007 le notifico al representante legal de la arrendataria su derecho de acuerdo a la ley de arrendamientos de la prorroga legal de seis meses la que comenzaba el día 01 de marzo del 2007 y vencía el 01 de Septiembre del 2007, fecha en la cual debía hacerle entrega del local comercial. Al producirse la prorroga legal el 01 de Septiembre del 2007 han pasado dos meses sin que el representante legal de la Sociedad mercantil Óptica Rubio WILMER EDUARDO CARRILLO REYES, haga entrega del inmueble, constituyendo esto un incumplimiento a lo establecido en la cláusula segunda en cuanto al término de la duración del mismo que establece “El plazo de duración del contrato es de seis meses fijos, contados a partir del primero de Septiembre de 2006”, que al solicitarle el inmueble antes del vencimiento de la prorroga legal recibí como respuestas que él tenia un derecho de preferencia y que la ley lo amparaba para comprar en inmueble; por lo que le respondí que la Ley de Arrendamiento solo le da ese derecho al arrendatario que tenga más de dos años como tal y que él solo tenia un año. Me respondió que hiciera lo conveniente que el sabia defenderse. Por las razones expuestas demanda el cumplimiento o ejecución de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino cumplida como ha sido la prorroga legal, para que convenga; que la relación arrendaticia se encuentra a termino vencido, fundamenta la acción los artículos 1159, 1211, 1160, 1137, 1167, y 1166 todos del Código Civil, estima la demanda en 5.000 mil Bolívares Fuertes.
Por su parte el demandado, estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación de la demanda, en su escrito que riela a los folios 39, 40 al 41 de la causa lo hizo en los siguientes términos: Rechazo, niego y contradigo la reforma de la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, porque si bien es cierto que suscribimos el contrato de arrendamiento a que se refiere el libelo de la demanda con vigencia de seis meses fijos desde el 01 de Septiembre del 2006 hasta el 01 de Marzo del 2007, este no ha sido el único también es cierto que la relación arrendaticia ha existido entre mi representada prácticamente desde su constitución en el año 1.989 que ha funcionado bajo esta relación únicamente en el local comercial situado en la Av. 11 entre calles 12 y 13, edificio las Mercedes de esta ciudad de rubio; la relación arrendaticia ha perdurado de manera ininterrumpida durante más de 18 años sin que en ningún momento haya operado prorroga legal alguna, inicialmente la ración se estableció entre mi representada ÓPTICA RUBIO S.R.L.” y el causante de mi mandante, Ciudadano Pablo Pérez Ibarra; relación esta que se estableció posteriormente con la demandante como una de sus herederas manteniéndose vigente hasta la presente fecha. Niega que se le haya notificado de prorroga legal de conformidad a la ley de arrendamiento vigente, de los seis meses con vencimiento el 01 de septiembre del 2007, no es cierto que hubiese existido prorroga legal alguna, por las razones expuestas no conviene en la presente demanda, no conviene que haya existido prorroga legal alguna, no conviene que la relación arrendaticia se encuentre a término vencido, no conviene que su representada se encuentre en mora en la entrega del inmueble, no conviene en cancelar costas y gastos judiciales, pide al tribunal sobre la base del principio iura novit curia determine la naturaleza de la relación contractual, para establecer si opero o no la tácita reconducción del artículo 1.614 del Código Civil Venezolano.

HECHO CONTROVERTIDO
Punto Previo
El tribunal antes de decidir observa que es necesario como punto previo, analizar y resolver la naturaleza del contrato, su tiempo, vencimiento y de ser el caso si ha operado o no la prorroga legal, ya que las partes convienen en que existe una relación arrendaticia. La presente demanda queda delimitada a: 1) establecer el tiempo del contrato y 2) de ser determinado si prospera la acción propuesta por la demandante de cumplimiento de un contrato a tiempo determinado, por cumplimiento del término vencimiento de la prorroga legal. Toda vez que el demandado niega que la relación arrendaticia sea de término vencido, ya que el contrato que se demanda su cumplimiento no es el único alega que la relación arrendaticia ha perdurado ininterrumpidamente por mas de 18 años sin prorroga legal alguna, que inicialmente la relación arrendaticia comenzó entre la Óptica rubio S. R. L. y el causante de la demandante Pablo Pérez Ibarra, que no conviene que exista prorroga legal alguna. Por lo que su representada no esta en mora de entregar el inmueble arrendado.

TIEMPO DEL CONTRATO
El tiempo de contrato. En atención a lo dispuesto en el artículo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el articulo 1° de este Decreto de Ley, celebrado a tiempo determinados, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…omissis. (El subrayado es nuestro)
Lo que indica que para intentar la acción de cumplimiento de contrato por su termino y vencimiento de la prorroga legal el contrato debe ser a tiempo determinado.
Según la Jurisprudencia de la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de Junio de 2005 señala:
“Al respeto es necesario precisar que el cumplimiento de contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se esta solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador del solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de este, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i)El termino convenido ha expirado así como la subsiguiente prorroga, si el inquilino tiene derecho a ella y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales”
La doctrina y la Jurisprudencia han clasificado y definido el contrato del la siguiente manera; contratos a tiempo determinado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo fijo o determinado no renovable o improrrogable.
Tomando en cuenta que el tiempo de los contratos es punto relevante para determinar la acción incoada en tal virtud, su admisibilidad; de conformidad al artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, quien aquí juzga pasa a revisar previamente el contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda como fundamento de la acción en su oportunidad cursa en auto en el folio 05 de expediente 2885-07.y promovido en copia certificada, como Los alegatos de la parte demandada; revisando los contratos suscritos por la persona jurídica a quien representa en que fundamentan la preexistencia anterior de la relación arrendaticia desde el año mil novecientos noventa y dos (1.992) así como se hace imperante esclarecer quienes han sido las partes en los diferentes contratos, el tipo de contrato suscrito por la Óptica Rubio S.R.L y si ha operado prorroga legal o ha habido continuidad en la relación arrendaticia.
El documento que sirve de fundamento a la acción de cumplimiento donde la ciudadana XIOMARA ISABEL PEREZ GAMBOA, celebro un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil ÓPTICA RUBIO S.R.L.”, inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Táchira, bajo el Nº 13 tomo 17-A, de fecha 07 de abril de 1989, representada por el suplente del presidente de conformidad con el acta de asamblea extraordinaria de socios e inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo en No. 3, tomo 7-A de fecha 16 de Mayo del 2005, ciudadano: WILMER EDUARDO CARRILLO REYES. DE UN LOCAL COMERCIAL signado con la letra “C”, ubicado en la avenida 11 entre Calles 12 y 13, planta baja del edificio las Mercedes sector el centro de Rubio Municipio Junín Estado Táchira, reza en la cláusula SEGUNDA “El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de seis meses fijo, contados a partir del 01 de Septiembre del año 2006”
De la revisión de las actas procesales que sustancian la litis, se evidencia que el demandado en el escrito de contestación de la demanda, admite que suscribió en nombre de su representada el contrato de arrendamiento que se demanda su cumplimiento, Ut-Supra mencionado, con la vigencia de 6 meses a partir del 01 de Septiembre hasta el 01 de Marzo del 2007, que en ese local comercial y dirección ha funcionado la Óptica Rubio S.R.L desde su constitución por lo que esta relación arrendaticia tiene 18 años. Por lo que ese no es el único documento, “mas aun inicialmente la relación contractual se estableció con el Sr. Pablo Pérez Ibarra, relación arrendaticia que posterior mente se estableció con la hoy demandante en su condición de coheredera manteniéndose vigente hasta la fecha” observa quien aquí decide, tomando en cuenta la expresión único documento que todas las contrataciones ha sido por escrito, y no se alega por su parte contrato verbal alguno.

DEL DERECHO DEL ARRENDATARIO
En cuanto a la ocupación de los 18 años que alega el demandado que su representada tiene de estar ocupando en calidad de arrendataria el inmueble y del supuesto de violación del derecho, en virtud de los sucesivos contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, se observa del análisis y estudio del escrito de la contestación de la demanda, como del análisis de los documentos que respaldan sus argumentos, que con el fin de desvirtuar la relación arrendaticia a tiempo determinado. Anexa a los folios 169 Vto., y 170 vto.
De la presente causa. Se evidencia; que la empresa Óptica Rubio S.R.L demandada de autos,( folio 169) comienza su relación arrendaticia por contrato privado con el Sr. Pablo Emilio Pérez Ibarra, representada en ese acto por la Ciudadana María Nelly Cacique en su condición de presidente administradora. Con una duración de dos años contados a partir del 01 de Agosto de 1,992, prorrogable a voluntad de las partes, (contrato a tiempo determinado) venciendo el mismo 01 de Agosto de 1.994, por lo que efectivamente duró dos años. Correspondiéndole a este contrato una prorroga legal según el art. 38 Literal (b) de la ley de arrendamientos l de un año, la cual venció 01 de Agosto de 1.995.
El 01 de Agosto de 1995, suscribió la Empresa un segundo contrato con el mismo señor Pablo Emilio Pérez, quien tenía la condición de arrendador, por el mismo inmueble con una duración de un año prorrogable a voluntad de las partes y empezó a partir del 01 de Agosto de 1995. Se evidencia que hasta la fecha del 01 de julio del 2004, los contratantes tenían una relación arrendaticia de ocho años y nueve meses. Por lo que los elementos del contrato arrendaticio, los sujetos de la relación contractual: -arrendador – arrendataria y el objeto del contrato: (local comercial) eran las mismas, opero la prorroga legal de conformidad al artículo 38 literal (C) de la ley de arrendamientos inmobiliarios “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de de 5 años o más pero menor de diez, se prorrogará por un lapso máximo de dos años”. Teniendo claro que la prorroga legal es un derecho potestativo para el arrendatario para quien opera de pleno derecho y obligatoria para el arrendador hasta el total lapso señalado, y que ella le establece el término exacto de cuando puede exigir la entrega de lo arrendado. Esta figura no necesita del desahucio contemplado en el Código Civil. Y en cuanto a las prorrogas sucesivas este Análisis esta sustentado por La doctrina, al respecto en el libro Homenaje a José Luís Aguilar Gorrondona, estudio del derecho civil, colección N° 5 del Tribunal Supremo de Justicia, en su pagina 665 establece:
“La materia de la cual debemos ocuparnos respecto al contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la denominada cláusula de prorroga sucesiva, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de la prorrogas, si la hubiere, una de las partes no manifiesta a la otra su decisión de dar por determinado el contrato. Supóngase que el contrato se celebro el 2 de Mayo de 1999 y que se estableció que tendría una duración de un año, pero también se convino que se tendría prorrogado por periodos iguales y sucesivos, si con treinta dia de anticipación al vencimiento del plazo original o de las prorrogas que hubiere, una de las partes no avisa a la otra su decisión de ponerle fin al contrato. Como quiera que en el ejemplo propuesto el plazo de un año vencía el 2 de Mayo de 2000, a mas tardar el 2 de Abril de 2000, una de las partes debe manifestar a la otra su deseo de terminar el contrato, por que de lo contrario se entenderá prorrogado automáticamente por un año, mas es decir hasta el dos de mayo de 2001 y así sucesivamente, mientras una de las partes no de oportuno aviso a la otra parte de su decisión de no prorroga mas el contrato. Mientras funcione la cláusula de prorroga sucesiva el contrato seguirá siendo un contrato por tiempo determinado.
La cláusula de prorroga sucesiva es valida porque obedece a la voluntad de las partes, no es contraria de la Ley, al orden publico ni a las buenas costumbres y porque resulta beneficiosa para ambas partes.”

Ahora bien siguiendo la revisión de las actas procesales a fin de determinar si hubo o no continuidad contractual con respecto a los demás contratos arrendaticios que rielan en el expediente suscrito por la hoy demandante actora de la acción de cumplimiento y la Empresa tantas veces mencionada se examinan el documento fotostático certificado que riela al folio 142 y 143, donde se evidencia que la arrendadora hoy demandante, suscribió desde la fecha 9 de Julio del año 2004, un contrato de arrendamiento con el Ciudadano LUIS ERNESTO CARRILLO LAGUADO, persona natural quien se denomino el arrendatario; en la Cláusula primera se estableció” la arrendadora da en arrendamiento a el arrendatario un local comercial, signado con la letra (C), ubicado en la avenida 11 entre calles 12 y 13, planta baja del edificio las Mercede, sector centro de la Ciudad de Rubio, ….” se observa del análisis que el arrendatario no actuó con el carácter de representante de empresa alguna si no en nombre propio, y en el contrato se indica que el uso que le dará al inmueble será para el comercio, en términos amplios y no específicos ni para el funcionamiento de alguna empresa. Y la Cuarta cláusula estableció “El tiempo de duración del presente contrato será de un año, contado a partir del 01 de Julio de de 2004; si al cumplirse este lapso el arrendatario desea continuar ocupando el inmueble debe hacerse un nuevo contrato” por lo que venció el mismo el 01 de Julio del 2005, a este contrato por ser determinado le corresponde de acuerdo a la prorroga legal 38 literal a) seis meses de prorroga legal de acuerdo a la ley In comento venciendo el día nueve de Enero del 2006. Desde esta fecha hasta ocho (8) meses no se evidencia contratación alguna entre la demandante y otra persona, bien sea natural o jurídica. Y asi se decide.
El 09 de Septiembre del 2006 ocho meses despues, según copia certificada del contrato al folio 143 al 145 que suscribe un nuevo contrato, con la Empresa ÓPTICA RUBIO S.R.L.”, inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Táchira, bajo el Nº 13 tomo 17-A, de fecha 07 de abril de 1989, representada por el suplente del presidente de conformidad con el acta de asamblea extraordinaria de socios e inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo en No. 3, tomo 7-A de fecha 16 de Mayo del 2005, ciudadano: WILMER EDUARDO CARRILLO REYES “en su cláusula primera la arrendadora cede en calidad de arrendamiento un local comercial, signado con la letra C ubicado en la Av. 11 entre calles 12 y 13, planta baja del Edif. Las Mercedes sector el centro de la Ciudad de Rubio estado Táchira. Cuyo tiempo de duración será de seis meses fijos a partir del primero de septiembre del 2006.

DEL ANALISIS DE LOS CONTRATOS APORTADOS POR LAS PARTES
Quien analiza Observa, que en los contratos analizados no hay relación de continuidad ininterrumpida entre las partes que le den vida a la relación contractual arrendaticia; que si bien, es cierto se trata del mismo inmueble local comercial identificado con la misma dirección y ubicación en todos y cada uno de los contratos, con algunos errores materiales que no afectan la validez probatoria de ninguno, en su nomenclatura del local , el demandado al contestar lo hizo y baso su defensa; aceptando como hecho cierto el haber suscrito dicho contrato, pero arguyendo que no era el único y que su tiempo de ocupar el mismo no estaba de plazo vencido, que jamás había operado prorroga legal , instrumento donde se identifica con la dirección y ubicación plenamente el local comercial marcado con la letra (C). Siendo uno de los inmuebles contemplados en el articulo 1 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. para que haya continuidad se requieren que los sujetos contractuales sean las mismas arrendador , arrendatario y el objeto, en el caso en estudio se observa que el arrendatario ha variado: se inicia con una persona jurídica en el año 1992 por contrato a tiempo determinado cumplida las prorroga legal se efectúa una segunda contratación entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble, pero este segundo contrato se renovó automáticamente 8 años y nueve meses por lo Ut- supra analizado, concluyéndose que la persona Jurídica Empresa Óptica Rubio S.R.L al no hacer uso de la prorroga legal y por ser esta potestativa para el arrendarlo hubo una renuncia voluntaria a su derecho. Confirmado este hecho por cuanto hay un lapso vacante de 8 meses sin contratación entre las mismas partes como en años anteriores. Posteriormente la arrendadora suscribe un contrato con una persona natural fecha 9 de Julio del año 2004, un contrato de arrendamiento con el Ciudadano LUIS ERNESTO CARRILLO LAGUADO, persona natural, también por tiempo determinado; este hecho constituye una contratación diferente, ya que la continuidad de contrato no viene definida ni implica la actividad que se realice en el local comercial. No es la actividad la que es capaz de asumir y cumplir obligaciones, son las personas bien sean jurídicas o naturales, distinto es cambiar su uso que estaría incurso en incumplimiento o causal de desalojo según el tipo de contrato. En el presente caso la Empresa Óptica Rubio S.R.L dejo de contratar como arrendataria dos años y dos meses, con la hoy demandante como coheredera del o cualquier de los otros coherederos propietarios del inmueble local comercial, objeto del contrato en litigio, desde el 01 de Julio 2004 que finalizo su ulterior contrato hasta el 01 de Septiembre del año 2006, por seis meses fijos.
De este examen se advierte que este último contrato; el que esta en discusión, regula las obligaciones contractuales de las partes en la relación arrendaticia por la convención expresa entre ellas; por lo que, ajustado a derecho se debe entrar analizar el material probatorio
Pasa el Tribunal a decidir el mérito del asunto, observando que, de acuerdo al libelo y el thema decidemdum queda circunscrito a precisar los hechos en que se fundamenta la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento POR CUMPLIMIENTO DEL TERMINO Y VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, suscrito por la demandada Empresa Óptica Rubio S.R.L, con la demandante XIOMARA ISABEL PEREZ GAMBOA, Siendo así las cosas se requiere el análisis de los instrumentos probatorios producidos a los fines de precisar las afirmaciones de hechos de las partes.
Ahora bien, de acuerdo con el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el orden público rige la institución del contrato de arrendamiento. En efecto, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables; prueba de ello, lo constituye el derecho a la prorroga legal en que la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley, pues según la exégesis del artículo 38 eiusdem, los inquilinos que al vencimiento del término convenido se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, pueden potestativamente permanecer en la posesión del inmueble, lo cual a su vez es de obligatoria observancia por parte de los arrendadores, y por los lapsos que dicha norma establece.
En el caso de marras, no hay duda en cuanto a que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vínculo jurídico que sirve de fundamento a la presente demanda, autenticado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Junín y Rafael urdaneta del Estado Táchira, en fecha 05 de octubre de 2006, bajo el Nº 12 , tomo 40 de los libros respectivos, venció el 01 de Marzo de 2007. A partir del vencimiento del término contractual, comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de seis (6) meses -ex vi legis- literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ergo, transcurrido dicho término de prórroga legal, es decir 01 de Septiembre de 2007, la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda a cargo del demandado se convirtió en pura y simple, siendo plenamente exigible por parte de la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes. Así se establece.-
Finalmente, de acuerdo con lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe este juzgador analizar todas cuantas pruebas se hayan producido en el proceso, para ello se observa:
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; siendo menester traer a colación el criterio del distinguido procesalista colombiano, Jairo Parara Quijano1, quien nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.

Pruebas producidas por las parte demandada:
Promueven las siguientes documentales
a) legajo de recibos de pagos emitidos a favor de óptica Rubio S.R.L; 31 de Marzo 1993, del año 1994, los recibos de los meses de; Abril, Mayo, Junio, Julio y Diciembre; del año 1995de los meses de; Enero, Febrero, Marzo, Mayo, Junio y Septiembre; del año 1996 Enero, del año 2003, del año 2004, meses de Octubre y Noviembre, del año 2005, Enero, julio, Y del año 2006 recibos de pago Junio, julio, Septiembre. Todos con el objeto de demostrar que el inicio de la relación arrendaticia se inició de por lo menos en el año 1993 y que el contrato del 01 de octubre del año 2006 no es el único. Si bien es cierto que son documentos privados, de ellos solo se desprende la comprobación de algunos pagos en anteriores contrataciones. Por lo que se desechan las mismas pues no guardan relación al hecho controvertido. el cumplimiento que se demanda es por vencimiento del termino inicial del contrato a tiempo determinado y vencimiento de la prorroga legal. Las mismas son impertinentes ya que estos no son los documentos idóneos para demostrar tal continuidad contractual. Controversia resulta en el punto previo de esta decisión.
b) promueven la comunicación vía privada de la arrendadora, a su representada de fecha 17 de agosto del 2007, folio 117, para demostrar que le reconocieron el derecho de preferencia ofertiva a la demandada la misma se valora por ser un documento privado. Y al examen de la misma observa quien aquí decide; que dicha comunicación privada no se refiere de manera cierta inequívoca a la oferta del derecho de preferencia inquilinaría, su redacción se refiere a un ofrecimiento puro y simple oferta de venta, no se hace en ocasión a el derecho contemplado en el art. 42 de la Ley de Arrendamiento, tampoco que se haya emitido la comunicación por el tiempo de la relación arrendaticia de la Empresa en el local comercial objeto de la controversia. Teniendo en cuenta los requisitos de existencia del documento privado a) Que represente un hecho cualquiera: debe contener una representación de un pensamiento, de una voluntad de expresión del intelecto humano sobre cuestiones de hecho o de derecho, que tenga interés en registrar para efectos futuros. Y los requisitos de eficacia probatoria; B) que el contenido mismo del documento sea convincente. El documento debe tener claridad y precisión en su contenido y que tenga relación con lo que se pretende probar. En este caso el demandado pretendió probar con esta documental, una relación contractual anterior y de mayor tiempo a la demandada por lo que no se le da ningún valor probatorio y así se decide.
c)Promueven las documentales de distintas licencia de industria y comercio así como RIF, que rielan a los folios 118, 119, 120, y121, con el fin de demostrar que la Óptica Rubio S.R.L , ocupa el inmueble arrendado desde el año 1987, donde consta la dirección del inmueble Avenida 11, Edificio Las mercedes local B, Las misma, se admiten por ser documentos emanados de la autoridad administrativa de conformidad al articulo 8 de la ley de procedimientos Administrativos, pero se desechan las mismas por no ser documentos relevantes que traigan elementos capaz de enervar de manera diferente la controversia o sean capaz de revertir la carga de la prueba, se observa que en el escrito de contestación de la demanda, la accionada lo hace en función del contrato que se demanda, acepta que se firmo vía autenticación, en el mismo se hace referencia a la ubicación, dirección del local comercial, y no se alego error alguno que afectara su validez, pero alega que no es el único y trajo a la causa otros contratos ya analizados, desde la fecha 1992.
d) Promueve por vía de Informe: a fin de demostrar que la Sociedad mercantil Óptica Rubio por lo menos desde el año 1993 ha funcionado en el mismo local comercial del Edificio las mercedes, situado en la Av. 11 entre calles 12 y 13 dirección que corresponde al inmueble arrendado. Solicite a la Alcaldía del municipio a fin de informar si es contribuyente, desde que fecha es contribuyente y si ha funcionado en otra dirección. A la misma se valora de conformidad al articulo 8 de la ley de procedimiento Administrativos, pero la misma no aporta elementos nuevos al juicio ya que la Inscripción en el registro de patente Municipal, no es vinculante para demostrar con quien, en que condiciones contrata la firma mercantil y que tipo de relación contractual ha llevado la contribuyente con la demandante de autos.
e) promueve los documentos privados que rielan a los folios 169 y 170 de la causa contrato de arrendamiento privado suscrito por su representada con el Sr. Pablo Emilio Pérez Ibarra, Con una duración de dos años contados a partir del 01 de Agosto de 1,992, prorrogable a voluntad de las partes, y el El 01 de Agosto de 1995, suscribió la Empresa un segundo contrato con el mismo señor Pablo Emilio Pérez, por el mismo inmueble con una duración de un año prorrogable a voluntad de las partes. Con el objeto de demostrar: a) la continuidad de la relación arrendaticia b) que dicho local fue arrendado únicamente para el funcionamiento de la Óptica rubio c) que la Óptica siempre ha funcionado en dicho local. Los cuales se valoran de conformidad al artículo 1.363 del Código Civil venezolano en consecuencia en concordancia con el artículo 510 y 12 del Código de procedimiento Civil. Se evidencia del examen de estas Por cuanto ya se les dio el valor probatorio merecido y se relacionaron con las demás pruebas de autos para determinar. El tipo de contrato y del derecho del arrendatario. Quedo decidido en el punto previo de esta sentencia, en donde se determino que los mismos fueron determinados, que en cada uno de ellos operó la prorroga legal correspondiente pero que su continuidad fue interrumpida por una contratación distinta a quienes venían contratando y a la prorroga legal estudiada Ut-Supra. Siguiendo el presente criterio “En virtud de que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vinculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de derechos en el orden jurídico concreto……() tomo I Tratado . De Derecho Arrendaticio Inmobiliario Pág. 21 Gilberto guerrero Quintero. Así se decide.

Testimoniales
De los Ciudadanos: Marina Antonia salinas, Carmen Fidelia Moncada de Salazar, Gladis Marlene Hernández y Blekis Moncada todos plenamente identificados en autos, con el objeto de demostrar que la Óptica Rubio siempre ha funcionado en el Mismo local ininterrumpidamente en la misma dirección:
Al respecto tenemos; testimoniales de los Ciudadanas Marina Antonia Salazar y Carmen F Moncada, plenamente identificada en auto y admitida por auto de fecha, 09 de Marzo del 2009, se fijo para el día 11 de Marzo del 2009 para su evacuación, declarándose desierto el acto de la primera nombrada y evacuándose solamente la testimonial Carmen Fidelia Moncada de Salazar quien rindió declaración en el día y hora fijada por el tribunal; el tribunal los valora con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Al revisar quien aquí decide las preguntas efectuadas por el promovente se evidencia de la 2da. “¡Diga el testigo si sabe que la ubicación de Óptica Rubio, es la Av. 11 entre calle 12 y 13 edificio Las Mercedes y si conoció otra dirección de esta Empresa? Y la 3ra. ¿ Diga la testigo si recuerda desde hace cuantos años esta Óptica Rubio en la Avenida 11 entre calle12 y 13 Edificio las Mercedes? Es evidente que las mismas fueron ilustrativas en cuanto a los hechos que se querían demostrar, aún así las respuestas dadas por la testigo fueron contradictorias en cuanto a la dirección y la ubicación del inmueble, por lo que se desecha del proceso pues ninguna razón circunstanciada contiene capaz de llevar al ánimo de este operador jurídico, la demostración del alegato que desvirtué que la relación arrendaticia venció en el termino señalado por el demandante o que demuestre la continuidad desde 1992 de la misma. Y Así se decide.
Del examen del testimonio de la ciudadana GLADYS MARLENE HENANDEZ quien rindió declaración testimonial el 12 Marzo de 2009. Tratándose que del testimonio deban producirse resultados como prueba, es decir, que aporte a la definición del caso porque puede ser considerado para fundamentarla. Examinadas las respuestas de la testigo. Al respecto, el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, desecha del proceso el testimonio rendido por cuanto en ningún modo aporto elemento alguno a la controversia para desvirtuar los hechos en que funda la demandante su acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y vencimiento de la prorroga legal. Por otro lado no es con la actividad que se realiza en dicho local, (que es comercial) que se establece las relaciones contractuales, es entre las personas capaces de adquirir y contraer obligaciones bien sea naturales o jurídicas. La actividad puede estar determinada o no en el contrato de arrendamiento y así se decide. En cuanto a la testimonial de Belkis Moncada, se declaro desierto el acto por no asistir al mismo.

Promueve Inspección judicial
Promueve durante la etapa probatoria, prueba de inspección judicial evacuada el 13 de Marzo 2009 a las 01:00 p.m. hora y día fijado por el tribunal, en el inmueble ubicado en la Av. 11, con carrera 12 y 13 Nro. Edificio las Mercedes centro de Rubio del Estado Táchira, a fin de dejar constancia; si se observa el registro de información fiscal RIF. Y se deje constancia de la información fiscal de la Óptica Rubio S.R.L y 2do. Que se deje constancia de la dirección donde funciona la Óptica Rubio S.R.L. La cual se valora conforme lo previsto en el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, pero se desestima la misma. En primer lugar no se indico el objeto de la prueba en el presente proceso, no se le indico a esta juzgadora que se pretende probar con las circunstancias que observara el tribunal en los particulares de la misma. Segundo; la dirección fiscal ni residencial fue opuesta no esta controvertida en la presente causa, la misma versa sobre la entrega del local comercial identificado en el contrato en que se fundamenta la demanda y se enervo la controversia con la contestación y así se decide.
También la demandada Empresa Óptica rubio, presento escrito de oposición, a la prueba documental inserta al folio 141 al 145 de la causa presentada por la parte actora, por considerar que ha habido alegatos nuevos que no fueron aducidos en el libelo reformado. Al respecto el tribunal se pronuncia y fundamenta, lo conducente en el punto de las pruebas del demandante.

Pruebas del demandante
El apoderado Judicial de la demandante plenamente identificados en autos, estando dentro de la oportunidad legal presento Primero; escrito de oposición a las pruebas documentales recibo de pagos promovidos por el demandado, alegando que las mismas no tienen relación jurídica con el objeto de la demanda y con las cuales se pretende demostrar la continuidad de la relación jurídica arrendaticia, así como también se opuso a la prueba de testigos promovidas en atención al artículo 1.387 de Código Civil; siendo las mismas apreciadas y decididas por el Tribunal en esta definitiva, de igual manera observa quien aquí decide que la parte actora promueve y consigna documento autenticado de arrendamiento por ante la oficina de registro inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta No 59 Tomo 15 de fecha 09 de Julio del 2004. Suscrito entre la Ciudadana XIOMARA ISABEL PEREZ GAMBOA y el Ciudadano: LUIS ERNESTO CARRILLO LAGUADO. Se lee en la cláusula primera “ La arrendadora da en arrendamiento a el arrendatario, un local comercial, signado con la letra C, ubicado en la Av. 11 entre calle 12 y 13 Edificio las mercedes, sector centro de Rubio, Municipio Junín Edo. Táchira, “exponiendo que en dicha prueba documental se observa ciertamente que su representada al suscribir este contrato lo hizo con una persona natural LUIS ERNESTO CARRILLO LAGUADO; distinta a la persona jurídica Óptica rubio S.R.L hoy representada por el Ciudadano WILMER EDUARDO CARRILLO REYES quien la representa en su condición de suplente del presidente. Contrato que estuvo vigente hasta el 30 de Agosto del 2006. Que el arrendatario al finalizar el contrato entrego el inmueble. Que posteriormente el 05 de Octubre del 2006 su representada suscribe el contrato de marras con la hoy demandada Persona Jurídica. Con ello pretende demostrar que no existe continuidad en la relación arrendaticia con la Óptica Rubio S.R.L, ya que en años anteriores del 2006 la relación que antecede es con una persona natural distinta a la jurídica. El tribunal examinado el escrito admitió por auto el 13 de Marzo del 2009 dichas pruebas salvo su apreciación en la definitiva. Así las cosas tenemos; Tomando en cuenta el Principio de la Carga de la Prueba “Que en principio recae la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitadas por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes…….()
“Puesto que la carga de la prueba no se refiere a las obligaciones, sino a los hechos y situaciones que la generan. No entenderlo así, da pie a que se puedan dar interpretaciones formalistas y abstracta “ “se trata de hacer una conexión entre la igualdad de las partes ante la ley y la carga de la prueba de manera que no resulte letra muerta el Principio de la igualdad y el valor de la Justicia” Rodrigo Rivera Morales “Las pruebas en el derecho Venezolano” Pág. 69 y 71 “ en virtud de los alegatos controvertidos del la demandada al negar el hecho; de que el contrato en se fundamenta la acción no es el único, que la relación contractual data de otras fechas, la existencia de contratos anteriores, que el mismo no esta de termino vencido, no hay prorrogas legal vencida y nunca la habido. Para quien aquí decide se hace necesaria la valoración del mismo de conformidad al artículo 1.363 del Código Civil venezolano en consecuencia en concordancia con el artículo 510 y 12 del Código de procedimiento Civil. Se evidencia del examen de estas Por cuanto ya se le dio el valor probatorio merecido y se relaciono con las demás pruebas de autos para determinar. El tipo de contrato y del derecho del arrendatario por lo que se ratifica lo Ut- Supra analizado en el presente fallo. Y así se decide.
Promueve el valor probatorio del documento en que fundamenta su acción, con el objeto de probar; que la relación arrendaticia se celebró entre la persona natural que es su representada y la persona Jurídica Sociedad mercantil Óptica Rubio S.R.L. que la relación contractual que se demanda comenzó el 05 de Octubre del 2006. y que la misma se encuentra cumplido su termino y vencida la prorroga legal y que es el último contrato. Se valora el mismo de conformidad al artículo 429 del Código de procedimiento civil y se le da pleno valor probatorio en virtud de ser un contrato a tiempo determinado celebrado entre una persona natural la arrendadora y una persona Jurídica Empresa Óptica Rubio S.R.L arrendataria. Que el mismo se encuentra termino cumplido, En la clausula segunda se lee “el plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de seis meses a partir del 01 de Septiembre del 2006.” por lo que el tiempo del contrato venció el 01 de Marzo del 2007, y comenzó el derecho de la prorroga legal apartide de esa fecha de seis meses venciendo la misma el 01 de septiembre del 2007. Y así se decide.
En cuanto a las conclusiones, se determina lo siguiente:
1. En cuanto al alegato de la notificación se advierte, la notificación no es obligatoria en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado que tenga por objeto algunos de los inmuebles en el artículo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para que el arrendador cumpla con la prorroga legal ya que está regulada en dicha ley y opera de pleno derecho para el arrendatario siendo potestativa únicamente para él, la ausencia de la referida notificación no implica la tácita reconducción, ya que el artículo 38 ejusdem, establece los lapsos máximos en sus ordinales del a al d, por lo que no se aplica a estos inmuebles la figura del desahucio, esta figura aplica a los contratos de arrendamientos determinados que están fuera del ámbito de la aplicación de la ley especial.
2. En cuanto al rechazo de los pedimentos de la demanda, del tipo de la relación arrendaticia, del tiempo y de su prorroga legal, se encuentra explicado amplia y suficientemente up-supra en el presente fallo, así como los demás puntos, en cuanto a las pruebas de informes, Inspección Judicial y a la oposición que hiciera del documento promovido por la parte actora, apreciado en el primer particular de las pruebas presentadas por la demandante.

FUNDAMENTOS DEL FALLO
Es evidente, que la parte actora aspira obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, con fundamento en el vencimiento del término de la prorroga legal ex artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente, de acuerdo con el análisis del material probatorio, concluye este sentenciador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, se evidencia de autos, una vez trabada la litis, que la parte actora demostró la existencia de la obligación que imputa incumplida por parte de la arrendataria, que deriva del contrato de arrendamiento accionado y de allí el vencimiento del término de prorroga legal; hecho éste que se subsume en el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca en sustento de su pretensión; por consiguiente, se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla.
Por otra lado, la representación judicial de la demandada no aportó a los autos probanzas capaces de enervar lo alegado y probado por la accionante, incumpliendo así con su correspondiente carga el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, debe sucumbir en la contienda, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.

DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado de Municipio Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión contenida en la demanda propuesta por la ciudadana XIOMARA ISABEL PÉREZ GAMBOA contra SOCIEDAD MERCANTIL “ÓPTICA RUBIO S.R.L.” representada por el suplente del presidente de conformidad con el acta de asamblea extraordinaria de socios, ciudadano: WILMER EDUARDO CARRILLO REYES., por Cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a efectuar la entrega material real y efectiva a la parte actora, del inmueble ubicado en la Avenida 11 entre calles 12 y 13, planta baja del Edificio Las Mercedes sector el centro de la ciudad de Rubio. Municipio Junín del Estado Táchira, totalmente desocupado, libre de personas y bienes, en el mismo estado en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados de que se haya hecho uso en el inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme lo dispone el artículo 274 ejusdem.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Rubio a los veintisiete días del mes de Marzo de Dos Mil Nueve.-
La Jueza Provisoria,

Abg. ANA RAMONA ACUÑA
El Secretario Titular,

Abg. JULIO CESAR COLMENARES GONZÁLEZ.

En la misma fecha se público la anterior sentencia siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.), déjese copia para el archivo del Tribunal.

El Secretario.