TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: OMAR GERARDO ACEVEDO MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-5.645.757.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: Abogados MANUEL ANTONIO SALAS FIGUEREDO y ANTONIO JOSE LINARES COLMENARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 44.326 y 56.186 respectivamente; según poder apud-acta de fecha 21 de noviembre de 2.008 (f. 9).
PARTE DEMANDADA: CARMEN HELENA AVILA DE VIDAL, de nacionalidad Colombiana, con cédula de identidad N° E-81.273.646, de esta domicilio y hábil.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Abogado SERGIO MANUEL BAUTISTA BUITRAGO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-4.636.152, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 71.389; según poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 06/03/2009 (fs. 29 y 30).
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: 5690.
II
PARTE NARRATIVA
Plantea la demandante en la presente causa una acción de desalojo, la cual luego de la distribución correspondió en conocimiento a este Tribunal, mediante la misma, el demandante acciona el desalojo del inmueble, con base a las siguientes alegaciones:
.- Que en fecha 01 de agosto de 2003, dio en arrendamiento a la ciudadana CARMEN HELENA AVILA DE VIDAL, según contrato de arrendamiento firmado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal; un apartamento situado en Residencias San Cristóbal, Torre “A”, piso 9, apartamento 9-1-A, sector Pueblo Nuevo, de esta ciudad de San Cristóbal.
.- Que el canon actual es de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00), y que la arrendataria ha incumplido con la obligación de pagar puntualmente el canon arrendaticio, adeudando hasta la presente fecha lo correspondiente a los meses: Agosto, septiembre y octubre de 2.008, infringiendo lo pactado en el contrato de arrendamiento.
.- Que la arrendataria no ha cumplido con el pago en el domicilio del arrendador, por lo que está incursa en el incumplimiento del contrato de arrendamiento.
.- Que por lo anterior demanda el desalojo del inmueble, la devolución y entrega del mismo, el pago de la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por daños y perjuicios por uso y disfrute del inmueble; las costas, y la indexación de lo demandado.
La demanda fue admitida por auto de fecha 17 de diciembre de 2.008, por los trámites del procedimiento breve, conforme lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 11 de marzo de 2009, el apoderado judicial de la demandada, en nombre de su representada, se da expresamente por citado en el juicio; procediendo en fecha 13 de marzo de 2.009 a dar contestación a la demanda, en la cual expone:
.- Que rechaza, niega y contradice lo alegado por la actora, indicando, que la demandada no presenta insolvencia alguna en el pago de los cánones de arrendamiento.
.- Expresa, que su representada se encuentra solvente, tal y como se evidencia de las planillas de depósito de BANFOANDES, las cuales relaciona.
.- Arguye además, que los pagos se vienen efectuando directamente en la cuenta que el arrendador mantiene en BANFOANDES, y que ello se viene cumpliendo desde el mes de marzo de 2.008, con lo que acepta que la demandada ha venido cumpliendo con su obligación arrendaticia, y con ese consentimiento se modifica la forma y el lugar de pago de los cánones de arrendamiento previamente establecidos en las cláusulas del contrato.
.- Expresa además, por haber las partes dado su consentimiento a la modalidad de pago que su representada ha ejercido durante un (1) año, lo que dejaba claro el estado de solvencia de su representada, y que se desvirtúa de esta forma el incumplimiento esgrimido por la actora.
La demandante acompaña a su escrito libelar:
.- Contrato de arrendamiento, y promueve en el lapso respectivo: La confesión de la demandada; el acuerdo mediante el cual la demandada se compromete a entregar el inmueble; la comunicación emanada de la Junta de condominio del Parque Residencial San Cristóbal; la constancia de la misma junta de condominio; y testimonial.
A su vez la demandada con su escrito de contestación trae a los autos: Copias de depósitos bancarios, y promueve en el lapso respectivo: Informe a la entidad bancaria BANFOANDES.
III
MOTIVA DE LA SENTENCIA
ESTABLECIMIENTO DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
De conformidad con lo establecido en el artículo 243.3, para éste operador de Justicia, la litis queda planteada conforme a las alegaciones que efectuaron las partes en las oportunidades legalmente establecidas al efecto, observando el Tribunal, que el fundamento de la pretensión lo comporta el desalojo de un inmueble en razón de la presunta insolvencia de la demandada, en razón de la existencia de una relación arrendaticia que mantienen las partes según contrato suscrito de manera autentica, -expone la demandante-, y con el rechazo por parte de la demandante de encontrarse solvente en el pago de los cánones demandados como insolutos. En consecuencia no queda controvertido en el presente juicio, la existencia de una relación arrendaticia.
DE LA ACCIÓN INTENTADA
Considera quien aquí decide, que previo el estudio de los alegatos de las partes, debe también avocarse a examinar la procedencia de la acción incoada por la parte actora para la tutela de la pretensión por ella ejercida en este proceso, conforme lo ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en los siguientes términos:
“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
... (omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.” (Sentencia N° 779 del 10 de abril de 2002, Exp. 01-0464, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García).
Con fundamento en lo anterior, es necesario establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia de las partes de la litis, a objeto de determinar si la acción intentada se encuentra ajustada a derecho, y en consecuencia, la procedencia de la misma.
Así tenemos, que consta en autos, que el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia interpartes, fue otorgado de manera auténtica ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 01 de agosto de 2.003, número 04, Tomo 130, folios 08 -10; y en el mismo se expresó en su cláusula CUARTA, lo siguiente:
“El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contados a partir del 01 de agosto de 2.003 y en consecuencia concluirá el 01 de agosto de 2.004, prorrogable por periodos iguales siempre y cuando las partes estén de acuerdo”.
Del análisis de esta cláusula se tiene, que en principio, las partes establecieron como plazo de duración del contrato un (1) año fijo, contado a partir del 01 de agosto de 2003 hasta el 01 de agosto de 2004, pero con la posibilidad de prorrogarse por períodos iguales, siempre y cuando las partes estén de acuerdo, no indicándose en el contrato como debía ser expresado tal acuerdo, esto es, de manera expresa o tácita. De tal manera cabe interpretar, que hubo acuerdo tácito de las partes, pues no consta de autos elemento alguno que evidencie el desacuerdo que el contrato no se prorrogaría más por periodos iguales. La prórroga por períodos iguales no convierte el contrato a tiempo indeterminado, esto es, por las mismas no se produce la tácita reconducción del artículo 1600 del Código Civil, ya que en este tipo de prórrogas automáticas cada una de las partes tiene la facultad de manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato antes de que opere el vencimiento de alguna de ellas, y en consecuencia, el contrato se prorroga por un período igual.
La doctrina y la jurisprudencia mayoritaria son del criterio, que cuando en un contrato se establece la renovación sucesiva y automática del término de duración, ésta situación no lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado. Pues, el término no ha expirado y lo existente, es una expresa reconducción.
En opinión del autor José Luis Varela, en su libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, al respecto expresa:
“En aquellos contratos de arrendamiento con prórroga sucesiva o automática en los cuales se establece un término fijo inicialmente, y cuando vence este término se entiende prorrogado sucesivamente por un tiempo igual, menor o superior al término inicial, hasta que el arrendador notifique su deseo de darlo terminado, será necesario el desahucio para que vencida la última prórroga convencional opere luego la prórroga legal”
En conclusión, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado con prórrogas sucesivas vigentes, y para que opere la finalización del contrato debe realizarse el desahucio, en atención a las disposiciones antes descritas, y Así se establece.
En razón de lo anterior, para este Juzgador, no se encuentra lleno el primer supuesto para intentar la acción de desalojo, esto es, la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que como se expresó, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.
En tal sentido, la parte actora mal podía invocar una acción de desalojo cuando dicho contrato, como se estableció, es a tiempo fijo, pues estaría subvirtiendo las normas previstas por el Legislador que son de estricto Orden Público, y ni el Juez ni las partes pueden relajarlas, dado que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 7º, lo siguiente:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos”; desprendiéndose de dicha norma el carácter imperativo de la misma a favor de los arrendatarios.
Así pues, el Tribunal considera, que encontrándonos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y la acción a ejercer no era la propuesta por la parte demandante, sino la de resolución de contrato de arrendamiento, por mandato expreso del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: […]” Lo subrayado por el Tribunal.
En consecuencia, este Juzgado con apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, con base al Derecho y al debido proceso señalados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (artículo 49), y a las facultades conferidas al Juez señaladas en los artículos 12, 14 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera, que por cuanto la acción escogida por la parte demandante no resulta idónea para su pretensión, dicha acción es contraria a Derecho; en consecuencia, la demanda debe ser declarada inadmisible, y así se decide.
En virtud de lo anterior, el Tribunal considera innecesario analizar los alegatos y planteamientos formulados por las partes.
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda por desalojo, incoada por el ciudadano OMAR GERARDO ACEVEDO MEDINA representado por sus apoderados judiciales Abogados MANUEL ANTONIO SALAS FIGUEREDO y ANTONIO JOSE LINARES COLMENARES, contra la ciudadana CARMEN HELENA AVILA DE VIDAL representada por su apoderado judicial Abogado SERGIO MANUEL BAUTISTA BUITRAGO; por ser contraria a Derecho la petición de la parte accionante.
SEGUNDO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el Derecho a la Defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dos (2) días del mes de junio de dos mil nueve. AÑOS: 199º de la Independencia y 150º de la Federación. El
Juez Temporal,

Abg. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria Temporal,

Abog. Nayreth Guevara
En la misma fecha siendo las 03:15 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ng/nj.
Exp. Nº 5690.