TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, EN LAS ACTAS PROCESALES”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JOSÉ LEONARDO ROJAS CHAPARRO y MARÍA AMANDA TERESA ROJAS DE ESCALANTE, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Maturín Estado Monagas el primero de los nombrados y en Caracas Distrito Capital la última, titulares de las cédulas de identidad Nros. 249.247 y 287.582, en su orden.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada NILSE ELINA CARRERO FLORES, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.630.702, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.399, según se desprende de poder autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 04 de septiembre de 2008, bajo el N° 29, Tomo 208, de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 3 y 4.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ZULAY EDITH MÁRQUEZ DE ROA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.110.936.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada CARMEN ALICIA ORTIZ ZABALA, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 9.471.552, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24.110, según consta en Poder Apud Acta, conferido en fecha 28 de mayo de 2009, inserto al folio 66.
MOTIVO: DESALOJO, causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
EXPEDIENTE: N° 11.625-09.

i
NARRATIVA:

Se inicia este proceso por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la abogada NILSE ELINA CARRERO FLORES, ya identificada, quien actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JOSÉ LEONARDO ROJAS CHAPARRO y MARÍA AMANDA TERESA ROJAS DE ESCALANTE, ya identificados, expresa:
* Que la ciudadana ZULAY EDITH MÁRQUEZ DE ROA, ya identificada, ocupa la oficina N° 4, del Centro Profesional Monseñor José León Rojas Chaparro, ubicado en la calle 3 N° 4-28, de San Cristóbal, Estado Táchira, propiedad de sus mandantes, desde el día 03 de febrero de 1992, habiendo sido fijado el canon de arrendamiento en esa fecha en la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.200,00), siendo el canon actual, a decir suyo, por la suma de CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 57,97)
* Prosigue su exposición alegando, que es el caso, a su decir, que sus mandantes necesitan la oficina arrendada para que el hijo de la co-poderdante, ciudadana MARÍA AMANDA ROJAS DE ESCALANTE, ya identificada, ciudadano EDILBERTO ESCALANTE ROJAS, la ocupe para ejercer su profesión de abogado, dado que por motivos ajenos a su voluntad se trasladará a vivir a esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
* Que en razón de lo antes dicho, es por lo que, procede a demandar a la arrendataria, ciudadana ZULAY EDITH MÁRQUEZ DE ROA, ya identificada, por DESALOJO para que convenga o en su defecto sea condenada a entregar el inmueble dado en arrendamiento, desocupado, libre de personas y bienes muebles, y a pagar las costas procesales.
Fundamentó su acción en los artículos: 33 y 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 26 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela; 1600 y 1614 del Código Civil, estimándola en la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00). (Folios 1 y 2).
Acompañó el escrito libelar con copia fotostática de: El poder que le fue conferido, marcada con la letra “A”; documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 27 de enero de 1993, bajo el N° 49, Tomo 9, Protocolo Primero, correspondiente al Primer Trimestre de ese año, marcada con la letra “B”; Planilla Sucesoral, marcada con la letra “C” y con Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 12 de febrero de 1992, bajo el N° 79, folios 42 vto y 43, Tomo 1 de los libros respectivos, marcado con la letra “D”; y copia certificada de la Partida de Nacimiento del ciudadano EDILBERTO ESCALANTE ZAMBRANO, marcada con la letra “E”. (Folios 3 al 22).
En fecha 24 de marzo de 2009, se admitió la presente acción, ordenándose la citación de la ciudadana ZULAY EDITH MÁRQUEZ DE ROA, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. (Folio 24).
En fecha 22 de abril de 2009, el Alguacil del Tribunal informó que la demandada, ciudadana ZULAY EDITH MÁRQUEZ DE ROA, una vez localizada se negó a firmarle el recibo de citación. (Folio 28).
En fecha 24 de abril de 2009, conforme a lo solicitado por la apoderada demandante se ordenó la notificación de la demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la correspondiente boleta. (Folios 29, 30 y 31).
En fecha 13 de mayo de 2009, el Secretario del Tribunal informó que el día 12 de mayo de 2009, le hizo entrega personalmente a la demandada, ciudadana ZULAY EDITH MÁRQUEZ ROA, de la boleta de notificación librada para ella de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 32).
En fecha 15 de mayo de 2009, la demandada, asistida de abogada dio contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, con base en los siguientes alegatos:
* Expresa que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la Inmobiliaria “San Cristóbal”, según documento autenticado en fecha 12 de febrero de 1992, bajo el N° 79, Tomo 1 de los libros respectivos, habiendo sido notificada por el Presidente de dicha Inmobiliaria sobre el cesé de sus funciones como administrador y que debía comenzar a pagarle el alquiler a la propietaria del inmueble arrendado, no existiendo, a su decir, notificación privada o por vía judicial de la terminación de dicho contrato, tal y como a decir suyo, debía cumplirse, según lo previsto en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, y que el contrato ha seguido vigente, y que como muestra de ello, a su decir, a la muerte de la propietaria del inmueble, ciudadana ELDA JOSEFINA ROJAS DE DÍAZ y ante el desconocimiento de quienes eran sus herederos, en fecha 13 de febrero de 2004 procedió a solicitar por ante este mismo Tribunal consignación de alquileres, que cursa en el expediente N° 354, donde hasta la fecha realiza los depósitos, hecho este, a su decir, conocidos por los demandantes quienes han realizado retiros en dicho expediente, y que al morir la propietaria del inmueble sus herederos pasaron a ser los nuevos arrendadores, motivo por el cual, a criterio suyo, el contrato de arrendamiento continua vigente.
* Prosigue su exposición, arguyendo que la demanda no se ajusta a la realidad de los hechos, pues a decir suyo, no se trata de una necesidad imperiosa ni inminente del propietario o de su familiar dentro del segundo grado de consaguinidad en ocupar el inmueble arrendado, y que si tal circunstancia fuese así la apoderada demandante y actual administradora del inmueble, hubiese reservado una de las doce (12) oficinas que existen en el mismo Centro Profesional “Monseñor José León Rojas”, donde se encuentra ubicado el inmueble dado en alquiler, aunado al hecho, de que a su parecer, no se trata de un inmueble para habitación que son los tutelados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace, a criterio suyo, que la demanda carezca de fundamento jurídico.
* De igual manera procedió a rechazar la estimación de la demanda por considerarla exagerada, pues a su decir, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado donde no se esta litigando la falta de pago de alquiler, conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la estimación debió hacerse sumando las pensiones de arrendamiento de los doce (12) meses del año, a razón de CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 57,96) cada una, para un total DE SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 695,60) y no la cantidad estimada por la demandante, a su decir, en forma arbitraria y desconsiderada. (Folios 33, 34 y 35).
En fecha 22 de mayo de 2009, la apoderada demandante presentó escrito de pruebas, promoviendo las siguientes: Capítulo I. Documentales: 1. Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble arrendado, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 27 de enero de 1993, bajo el N° 49, Tomo 9, Protocolo Primero, correspondiente al Primer Trimestre de ese año, marcada con la letra “B”. 2. copia fotostática de la Planilla Sucesoral N° DCR 157731, expedida por la Gerencia de Tributos Internos, Región Los Andes de fecha 04 de octubre de 2004, marcada con la letra “C”. 3. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 12 de febrero de 1992, bajo el N° 79, folios 42 vto y 43, Tomo 1 de los libros respectivos, marcado con la letra “D”. 5. copia certificada de la Partida de Nacimiento del ciudadano EDILBERTO ESCALANTE ZAMBRANO, marcada con la letra “E”. Capítulo II. Testimoniales de los ciudadanos: JHON JAIVER CHACÓN NIETO, CARMEN ESPERANZA CARRILLO, ABDON URBINA MÉNDEZ y JUAN EVANGELISTA ZAMBRANO. (Folios 36 al 40). Siendo agregadas y admitidas en fecha 25 de mayo de 2009. (Folio 41).
En fecha 28 de mayo de 2009, rindieron declaración los ciudadanos JHON JAVIER CHACÓN NIETO, CARMEN ESPERANZA CARRILLO, ABDÓN URBINA MÉNDEZ y JUAN EVANGELISTA ZAMBRANO. (Folios 42 al 47 y 67 al 71).
En esa misma fecha la demandada, asistida de abogada a través de escrito promovió las pruebas siguientes: Primero: Copia fotostática del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 12 de febrero de 1992, bajo el N° 79, folios 42 vto y 43, Tomo 1 de los libros respectivos, que anexa marcada con la letra “A”. Segundo: Copia certificada de actuaciones realizadas en el expediente de consignaciones N° 354-04, que cursa por ante este Tribunal. Tercero: Exhibición de documentos por parte de la apoderada demandante, siendo esto Contratos de Arrendamiento y constancia de domicilio y residencia actual del ciudadano EDILBERTO ESCALANTE ROJAS. Cuarto: Cuatro (4) recibos de pago de servicios públicos y limpieza del Centro Profesional “Monseñor José León Rojas”. Quinto: Inspección del expediente de consignaciones N° 354-04. Sexto: solicitó que se ordenase a la parte demandante demostrar su cualidad como únicos y universales herederos de la ciudadana ELDA JOSÉFINA ROJAS DE DÍAZ. (Folios 48 al 65). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha, acordándose todos y cada uno de los puntos peticionados, librándose al efecto las correspondientes boletas de citación. (Folios 72 al 75).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa:

ii
MOTIVA:

Comienza este juicio por acción de DESALOJO, fundamentada en los artículos: 33 y 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 26 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, donde la abogada NILSE ELINA CARRERO FLORES, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de los co-propietarios, ciudadanos JOSÉ LEONARDO ROJAS CHAPARRO y MARÍA AMANDA TERESA ROJAS DE ESCALANTE, demanda a la ciudadana ZULAY EDITH MÁRQUEZ ROA, en su carácter de arrendataria, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 12 de febrero de 1992, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 79, folios 42 vto y 43, Tomo 1 de los libros respectivos, sobre un inmueble ubicado en el Centro Profesional Monseñor José León Rojas Chaparro, ubicado en la calle 3 N° 4-28, oficina N°4, San Cristóbal, Estado Táchira, motivado a la necesidad que supuestamente tiene el hijo de la co-poderdante, ciudadana MARÍA AMANDA ROJAS DE ESCALANTE, ciudadano EDILBERTO ESCALANTE ROJAS, de ocupar la oficina arrendada para ejercer su profesión de abogado, dado que se trasladará a vivir a esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; por lo que solicitó que la demandada sea condenada a entregar el inmueble dado en arrendamiento, desocupado, libre de personas y bienes muebles, con la consiguiente condenatoria en costas.
Por su parte la demandada asistida de abogada, en la oportunidad procesal correspondiente negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, esgrimiendo lo siguiente:
Que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la Inmobiliaria “San Cristóbal”, según documento autenticado en fecha 12 de febrero de 1992, bajo el N° 79, Tomo 1 de los libros respectivos, no existiendo, a su decir, notificación privada o por vía judicial de la terminación de dicho contrato, tal y como a decir suyo, debía cumplirse, según lo previsto en la Cláusula Quinta del Contrato de arrendamiento, y que el contrato ha seguido vigente, y como muestra de ello, a su decir, a la muerte de la propietaria del inmueble, ciudadana ELDA JOSEFINA ROJAS DE DÍAZ y ante el desconocimiento de quienes eran sus herederos, en fecha 13 de febrero de 2004 procedió a solicitar por ante este mismo Tribunal consignación de alquileres, que cursa en el expediente N° 354, donde hasta la fecha realiza los depósitos, hecho este, a su decir, conocidos por los demandantes quienes han realizado retiros en dicho expediente, y que al morir la propietaria del inmueble sus herederos pasaron a ser los nuevos arrendadores, motivo por el cual, a criterio suyo, el contrato de arrendamiento continua vigente siendo a tiempo determinado.
De seguidas esta operadora de justicia como punto previo procede a la calificación del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 12 de febrero de 1992, bajo el N° 79. folios 42 vto y 43, Tomo 1, de los libros respectivos, el cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, pues de encontrarnos en presencia de un contrato a tiempo determinado como lo afirma la demandada no existirían méritos para seguir conociendo de esta demanda instaurada por DESALOJO.
Al respecto tenemos, que la presente demanda fue fundamentada en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo el artículo 34 antes referido que:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora).

Se infiere de la anterior transcripción, que para la procedencia de la acción de desalojo debe verificarse la existencia de la relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indefinido, en tal virtud, se observa que:
En el Contrato de Arrendamiento, inserto a los folios 20 y 21, ya valorado por esta Juzgadora, se evidencia, que en la cláusula QUINTA quedó establecido que:
“El tiempo de duración del presente contrato será de seis (6) meses contado (s) a partir de la fecha indicada en la cláusula anterior; más si al vencimiento del plazo fijo alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este Contrato, vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que pueda surgir este Contrato, se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo EL ARRENDATARIO, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el Contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato, se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o término del mismo. No obstante LA ARRENDADORA queda en libertad de exigir la desocupación del inmueble antes del vencimiento de cualquiera de los plazos de duración del contrato. (Negrillas y subrayado de esta Sentenciadora).
Observado lo anterior, esta Juzgadora puede apreciar con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual, conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración seis (6) meses.
Por lo tanto, del análisis de la cláusula transcrita, las prórrogas automáticas sucesivas que se han dado del contrato de arrendamiento, no lo han convertido a tiempo indeterminado, pues se presume que las partes contratantes han estado de acuerdo en prorrogarlo sucesivamente una vez fenecido el término fijo de seis (6) meses, dado que no consta en las actas procesales de manera fehaciente, que las partes hayan efectuado el desahucio de ley.
Dicho esto, se verifica que estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado que se ha venido prorrogando a través de los años, en virtud del contenido de la Cláusula Quinta del mismo que permite la prorrogabilidad de su duración a voluntad de las partes, por lo que, concluye esta operadora de justicia que no se encuentra lleno el primer supuesto del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia del desalojo; y así se decide.
De seguidas pasa esta operadora de justicia considera necesario dada la temporalidad del contrato de arrendamiento, resolver sobre el rechazo a la estimación de la demanda presentado por la parte demandada, por considerarla exagerada, pues a su decir, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado donde no se esta litigando la falta de pago de alquiler, conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la estimación debió hacerse sumando las pensiones de arrendamiento de los doce (12) meses del año, a razón de CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 57,96) cada una, para un total DE SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 695,60) y no la cantidad estimada por la demandante, al respecto esta operadora de justicia, considera PROCEDENTE la estimación realizada por la parte demandada dado que efectivamente no fue demandado en este proceso pago de pensión de alquiler alguna, siendo por ende, válido sumar las mensualidades de arrendamiento de un año, las cuales a razón de CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (57,96) mensuales dan un total de SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 605,60), suma en la cual se fija la cuantía de la demanda, y así se decide.
Tomando como base todo lo analizado, esta operadora de justicia considera inoficioso, continuar con el análisis y valoración de las demás defensas y pruebas aportadas en este proceso, toda vez que, la demandante erró al instaurar su demanda por DESALOJO, dada la naturaleza del contrato, no siendo procedente en derecho esta demanda salvo un mejor criterio, en razón de lo cual esta Sentenciadora, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la demanda debe ser declarada INADMISIBLE, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadano JOSÉ LEONARDO ROJAS CHAPARRO y MARÍA AMANDA TERESA ROJAS DE ESCALANTE, a través de su apoderada judicial, abogada NILSE ELINA CARRERO FLORES, contra la ciudadana ZULAY EDITH MARQUEZ DE ROA; todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los cuatro (4) días del mes de junio de dos mil nueve.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00 m) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “929”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 11.625-09.