JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V 3.426.635 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 15.298, actuando por sus propios derechos.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana YANETH ROJAS MARTÍNEZ, extranjera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 82.083.647.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JESÚS ALFONSO VIVAS TERAN y CONSUELO BARRIOS TREJO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.813 y 82.994, respectivamente, según consta en poder apud acta de fecha 01 de junio de 2009, inserto al folio 17.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 11.702-09.
i
NARRATIVA:

Nace esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN, ya identificada, quien actuando por sus propios derechos, arguye:
* Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 21 de marzo de 2003, bajo el N° 40, Tomo 43, de los libros respectivos, dio en arrendamiento a la ciudadana YANETH ROJAS MARTÍNEZ, ya identificada, un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en la calle principal del Barrio Las Flores, N° 3-49, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
* Prosigue su exposición afirmando, que en la actualidad el canon de arrendamiento es de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 850,00) mensuales, habiéndose comprometido la arrendataria en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento antes referido, a realizar el pago del canon de alquiler por mensualidades adelantadas, y que la falta de pago de un mes daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado.
* De igual manera esgrime, que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se estipuló la duración del mismo por un (1) año contado a partir del día 01 de abril de 2003, pudiendo ser prorrogado a voluntad de ambas partes, conviniéndose que la arrendadora o la arrendataria notificarían por escrito a la otra parte por lo menos con sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo fijo, su prorroga o su deseo de no prorrogar; expresando de igual manera que la arrendataria recibió el local objeto del contrato en buen estado de conservación y limpieza comprometiéndose a devolverlo en el mismo estado en que lo recibió
* Asimismo expresa, que la arrendataria al suscribir el contrato de arrendamiento se obligó entre otras cosas, a entregar el local que le que fue arrendado, en la fecha de expiración del termino, siempre y cuando la arrendadora le notificara con sesenta (60) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo, notificación que a su decir, fue realizada en forma privada el día 01 de febrero de 2008, indicándosele que debía entregar el local arrendado el día 01 de abril de 2009, siendo el caso, a decir suyo, que la prórroga legal se encuentra completamente vencida, sin que la arrendataria, ciudadana YANETH ROJAS MARTÍNEZ, ya identificada, haya cumplido con la entrega del inmueble arrendado, en razón de lo cual, procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: Primero: Cumplir con su obligación de entregar el local comercial arrendado, libre de personas y bienes y en el mismo estado de conservación y limpieza en que se le entregó. Segundo: Cancelar los cánones de arrendamiento que sigan venciéndose hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: Cancelar las costas y costos del juicio.
Fundamentó su demanda en el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1159 y 1160 ejusdem, estimándola en la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.200,00). (Folios 1 al 3).
Acompañó el escrito libelar con: El contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 21 de marzo de 2003, bajo el N° 40, Tomo 43 de los libros respectivos, marcado con la letra “A”; Comunicación de fecha 01 de febrero de 2008, marcada con la letra “B”; y comunicación de fecha 15 de enero de 2009. (Folios 4 al 9).
En fecha 14 de mayo de 2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana YANETH ROJAS MARTÍNEZ, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado, al SEGUNDO (2DO) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de la contestación a la demanda. (Folio 11).
En fecha 26 de mayo de 2009, el Alguacil del Tribunal informó que en esa misma fecha, la demandada se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 13).
En fecha 28 de mayo de 2009, conforme a lo solicitado por la parte demandante se ordenó la notificación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, expidiéndose la boleta correspondiente. (Folios 14, 15 y 16).
En fecha 01 de junio de 2009, compareció por ante este Tribunal la demandada, ciudadana YANETH ROJAS MARTÍNEZ y mediante diligencia confirió poder apud acta a los abogados JESÚS ALFONSO VIVAS TERAN y CONSUELO BARRIOS TREJO. (Folio 17).
En fecha 03 de junio de 2009, se declaró desierto el acto conciliatorio fijado en el auto de admisión de la demanda, por la inasistencia de las partes. (Folio 18).
En esa misma fecha la representación judicial de la parte demandada a través de escrito dio contestación a la demanda en los términos siguientes:
* Manifiestan que es cierto que en fecha 21 de marzo de 2003, la demandante le dio en arrendamiento a su poderdante el local comercial que describe en su libelo y según consta en el contrato allí mencionado.
* Prosiguen su defensa, manifestando que también es cierto que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estipuló que la duración era de un (1) año a partir del 01 de abril de 2003, pudiendo ser prorrogado a voluntad de las partes conviniéndose que “La Arrendadora” o “La Arrendataria” notificarían por escrito a la otra parte por lo menos sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo fijo, su prórroga o su deseo de no prorrogar, significando esto, a su parecer, que la arrendadora debió notificar a la arrendataria, a más tardar el día 01 de febrero de 2004, su deseo de “prorrogar” el contrato, a fin de que esta convención continuara a plazo fijo un año más, o sea, hasta el 01 de abril de 2005, debiendo efectuar el mismo procedimiento anualmente, para que, el contrato conservara su naturaleza de contrato a tiempo determinado, cosa que a su criterio no hizo la arrendadora por cuanto, a su decir, jamás notificó a la arrendataria si quería continuar el contrato o no, incumpliendo tal obligación los años subsiguientes, en consecuencia, a criterio suyo, el contrato celebrado entre las partes de este juicio, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, solicitando que así sea declarado en la sentencia definitiva.
* De igual manera arguyen, que la notificación realizada por la demandante en fecha 01 de febrero de 2008, no tiene ningún efecto jurídico en la naturaleza del contrato por cuanto para esa fecha la convención arrendaticia celebrada ya se transformado en una de tiempo indeterminado por cuanto ya habían pasado varios años en esta condición, ósea, el año 2004, 2005, 2006 y 2007.
* También afirman que, desde el día 01 de febrero de 2009 la demandante no ha manifestado interés legal en insistir en la desocupación del inmueble, por cuanto la comunicación producida por la parte actora en el expediente de fecha 15 de enero de 2009, ni siquiera fue recibida por su mandante, desconociendo de manera absoluta el nombre y la firma que allí aparece, y que además posteriormente al 01 de abril de 2009, fecha en que supuestamente su representada debió haber hecho entrega del inmueble, la arrendadora recibió el pago del canon de alquiler del mes de abril de 2009, sin la menor objeción.
* Finalmente expresan, que la demandante debió haber fundamentado su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por tratarse de un contrato de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado, y al no hacerlo la demanda debe ser declarada sin lugar o inadmisible. (Folios 19 al 21).
En fecha 05 de junio de 2009, la co-apoderada judicial de la parte demandada, a través de escrito promovió las siguientes pruebas: Primero: El mérito favorable de los autos. Segunda: Recibo de pago del mes de abril de 2009. (Folios 22 y 23). Siendo agregadas y admitidas en fecha 08 de junio de 2009. (Folio 24).
En fecha 10 de junio de 2009, la demandante mediante escrito promovió las pruebas siguientes: I. Mérito favorable de los autos. II. Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión; Convenio de fecha 01 de febrero de 2007; y notificación de prórroga legal inserta al folio 8. III. De conformidad con lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, posiciones juradas a ser estampadas a la parte demandada, manifestando su disposición de absolverlas recíprocamente. (Folios 25 al 27). Siendo agregadas y admitidas en fecha 11 de junio de 2009, habiéndose librado boleta de citación a la demandada a objeto de que se presentara a absolver posiciones juradas. (Folios 28 y 29).
En fecha 16 de junio de 2009, el Alguacil del Tribunal manifestó que no le fue posible localizar a la demandada, (Folio 30).
En fecha 18 de junio de 2009, la representación de la parte demandada mediante escrito, procedió a impugnar las pruebas promovidas por la parte demandante, insertas a los folios 25 y 26, alegando al respecto que carecen del requisito de la pertinencia o necesidad de la prueba por cuanto la demandada no puede defenderse si no conoce lo que la actora pretende probar. (Folio 31).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del término para proferir Sentencia, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1159 y 1160 ejusdem, donde ciudadana ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN, en su carácter de arrendadora demanda a la ciudadana YANETH ROJAS MARTÍNEZ, en su carácter de arrendataria, alegando que dicha ciudadana no entregó el inmueble dado en arrendamiento según Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellos, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 01 de abril de 2003, bajo el 40, Tomo 43, al vencimiento de la prórroga legal, afirmando que, la arrendataria fue notificada en fecha 01 de febrero de 2008, mediante documento privado, de conformidad con lo establecido en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, la cual estableció que el término de duración del contrato de arrendamiento era por un (1) año contado a partir del día 01 de abril de 2003, pudiendo ser prorrogado a voluntad de ambas partes, conviniéndose que la arrendadora o la arrendataria notificarían por escrito a la otra parte por lo menos con sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo fijo, su prorroga o su deseo de no prorrogar; sobre su voluntad de no querer prorrogar la relación arrendaticia, y que la prórroga legal vencía el día 01 de abril de 2009, por lo que, solicitó que sea condenada en lo siguiente: 1. Cumplir con su obligación de entregar el local comercial arrendado, libre de personas y bienes y en el mismo estado de conservación y limpieza en que se le entrego. 2. Cancelar los cánones de arrendamiento que sigan venciéndose hasta la entrega definitiva del inmueble. 3. Cancelar las costas y costos del juicio.
Por su parte la demandada en la oportunidad procesal correspondiente procedió a dar contestación a la demanda en los términos siguientes: Reconoce la existencia del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción.
Asimismo alega que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estipuló que la duración del mismo era de un (1) año a partir del 01 de abril de 2003, pudiendo ser prorrogado a voluntad de las partes conviniéndose que “La Arrendadora” o “La Arrendataria” notificarían por escrito a la otra parte por lo menos sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo fijo, su prórroga o su deseo de no prorrogar, significando esto, a su parecer, que la arrendadora debió notificar a la arrendataria, a más tardar el día 01 de febrero de 2004, su deseo de “prorrogar” el contrato, a fin de que esta convención continuara a plazo fijo un año más, o sea, hasta el 01 de abril de 2005, debiendo efectuar el mismo procedimiento anualmente, para que, el contrato conservara su naturaleza de contrato a tiempo determinado, cosa que a su criterio no hizo la arrendadora por cuanto, a su decir, jamás notificó a la arrendataria si quería continuar el contrato o no, incumpliendo tal obligación los años subsiguientes, en consecuencia, a criterio suyo, el contrato celebrado entre las partes de este juicio, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y que por lo tanto, la demanda debió ser fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Seguidamente esta Juzgadora antes de proceder a la valoración y análisis de las pruebas aportadas por las partes, considera necesario una vez revisado y analizado el escrito libelar y el contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 21 de marzo de 2003, bajo el N° 40, Tomo 43 de los libros respectivos, el cual valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, por tratarse de un documento público; proceder a la calificación del contrato de arrendamiento a los fines de determinar si hay méritos o no para seguir conociendo de la acción.
Con respecto a la CALIFICACIÓN DEL CONTRATO, tenemos que:
En la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento objeto de la presente acción, ya valorado por esta Juzgadora, quedó establecido que: “La duración de este contrato es por el término de un (1) año contado a partir del 01 de Abril del 2003, pudiendo ser prorrogado a voluntad de ambas partes, conviniéndose que “La Arrendadora” o “La Arrendataria” notificaran por escrito a la otra parte por lo menos sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo fijo, su prorroga o su deseo de no prorrogar”.
Ahora bien, a criterio de quien aquí decide, tomando como base la manera en que fue redactada la Cláusula transcrita, considera que la misma no admite dudas, respecto a que las partes previeron prorrogas del Contrato de Arrendamiento, solo si la arrendadora o la arrendataria notificaran por escrito a la otra parte por lo menos sesenta (60) días antes del vencimiento del término fijo, su prórroga o su deseo de no prorrogar el contrato, lo cual, no ocurrió, pues de las actas procesales no se desprende que la parte actora ni la parte demandada hayan notificado por escrito a la parte contraria sobre su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento una vez vencido el término fijo, por lo tanto, al haberse iniciado el Contrato de Arrendamiento el día 01 de abril de 2003, finalizó el día 01 de abril de 2004, comenzando por ende, a partir del día 02 de abril de 2004, la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dada la duración del contrato de arrendamiento; y al haberse establecido en el contrato de arrendamiento la posibilidad de tácita reconducción, se considera que el contrato una vez finalizada la prórroga legal, sin objeción alguna de la arrendadora respecto a la permanencia de la arrendataria en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, inevitablemente operó la tácita reconducción y el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, no siendo viables en este proceso ni el convenimiento de prórroga inserto al folio 27 ni la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, inserta al folio 8, pues ambas fueron realizadas con posterioridad al vencimiento del término fijo; y así se considera.
Dicho esto, habiéndose vencido la prorroga legal, el día 02 de octubre de 2004, y habiendo continuado ocupando la arrendataria el inmueble dado en alquiler, después de esa fecha, sin que conste oposición de la arrendadora, pues no fue sino hasta el día 01 de febrero de 2008, es decir, casi cuatro años después de vencido el Contrato de Arrendamiento, en que le hizo saber de su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, operó la tácita reconducción del contrato, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual clara y ciertamente establece:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.


De igual manera el artículo 1614 del Código Civil, reza lo siguiente:

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Por lo que, esta Sentenciadora en razón de todo lo antes dicho, establece que el Contrato de Arrendamiento celebrado en un principio a término fijo pasó a ser un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, y así se decide.
En virtud de la calificación del Contrato objeto de la acción como un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, esta Sentenciadora pasa a verificar si era procesalmente posible que se demandara el “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO”, como lo demandó la actora y en tal sentido observa que:
La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora).

En tal virtud, atendiendo a la norma transcrita, la única vía para demandar en contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO y no “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DLE TÉRMINO”, tal y como erradamente lo hizo la actora en la presente causa, y así se considera.
Al respeto, es menester de esta operadora de justicia, precisarle a las partes, que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: 1. El término convenido ha concluido así como la subsiguiente prórroga, si el arrendatario tiene derecho a ella; y 2. Por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales.
Atendiendo a lo precedentemente analizado, considera quien aquí decide, que al estar vinculadas las partes por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como ya ha quedado establecido, es improcedente e implica subversión del debido proceso haber instaurado su demanda la propietaria-arrendadora por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL”, dado que la demanda debió haber sido instaurada por alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento, debiendo por ende esta Juzgadora declarar la inadmisibilidad de la acción, y así se decide.
En razón de todo lo cual, considera inoficioso esta Juzgadora, continuar con el análisis de los demás alegatos y pruebas aportadas por las partes en este proceso, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada INADMISIBLE, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la demanda de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL”, interpuesta por la ciudadana ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN contra la ciudadana YANETH ROJAS MARTÍNEZ. En consecuencia condena a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiséis (26) días del mes de junio de dos mil nueve. AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.



Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal



Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las once y diez minutos de la mañana (11:10 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, quedando registrada bajo el N° “966”, en el “Libro de Registro de Sentencias” dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.


Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario


DarcyS.
Exp N° 11.702-09.