TSJ Regiones - Decisión

BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

199° y 150°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: ANA BERTILDE CHACÓN, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-1.456.235, domiciliada en la carrera 7, con calle 12, Casa No. 12-16, Urb. Monseñor Briceño, Táriba, Municipio Cárdenas, Estado Táchira.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: DORIS MIREYA PACHECO SÁNCHEZ, con Inpreabogado No. 83.561.

PARTE DEMANDADA: JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-9.234.757, domiciliado en la carrera 7, con calle 12, local que forma parte del inmueble No. 12-16, Urb. Monseñor Briceño, Táriba, Municipio Cárdenas, Estado Táchira.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: DAVID MARCEL MORA LABRADOR y CÉSAR LEONARDO CHACÓN RAMÍREZ, con Inpreabogados Nos. 52.882 y 66.905.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE No.: 20.532

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Alega la demandante ser propietaria de inmueble ubicado en la carrera 7, de Táriba, signado con el No. 12-16, Urb. Monseñor Briceño, Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Distrito Cárdenas, bajo el No. 8, folios 33-34, protocolo I, tomo 14, cuarto trimestre del 05 de noviembre de 1993. Que en fecha 09 de agosto de 2006, suscribió contrato de arrendamiento autenticado por ante la oficina de Registro Público antes mencionada, con el aquí demandado de autos, dándole en arrendamiento un local comercial que forma parte del inmueble de su propiedad, estableciendo en dicho contrato un lapso de seis (6) meses prorrogable, a partir del 15 de julio de 2006. Que el canon de arrendamiento sería revisable y ajustable de acuerdo con los índices inflacionarios establecidos en el Banco Central de Venezuela y la realidad devaluativa de la moneda venezolana y que si alguna de las partes no quisiere prorrogar el contrato, deberá comunicarlo por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento. Que en fecha 14 de diciembre de 2006, se hizo la respetiva notificación judicial de no prorrogar el arrendamiento al demandado de autos. Que a pesar de dicha notificación, el demandado continúa ocupando el inmueble en contra de la voluntad del propietario, la aquí demandante, por cuanto el demandado debió desocupar y entregar el local de su propiedad en perfectas condiciones de conservación, aseo y pintura para la fecha del vencimiento del Contrato, es decir, para el 15 de enero de 2007. Que en vista de lo anterior, el 22 de marzo de 2007, demandó al ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, por ante el Tribunal de Municipio correspondiente, donde el Tribunal de la causa, dictó la inadmisibilidad de la misma. Que por tal motivo, pasados seis (6) meses del archivo del expediente que declaró la inadmisibilidad, acude a solicitar el cumplimiento de contrato, ya que en esta oportunidad si corresponde el ser obligado al demandado a cumplir con su obligación de entregar el inmueble de su propiedad debido a que ya ha disfrutado de la prórroga legal correspondiente, permaneciendo en dicho inmueble desde el día 17 de julio de 2007 en forma ilegal. Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.264, 1.265, 1.266, 1.267, 1.270, 1.271, 1.273 y 1.185 del Código Civil y del artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el libelo, el demandante pide: 1) que el demandado convenga en el cumplimiento de contrato y cumpla en desocupar y entregar el inmueble. 2) solicita el reconocimiento de las costas del proceso.

ADMISÍON DE LA DEMANDA

En fecha 19 de mayo de 2008, el Tribunal mediante auto (f. 17), admite la presente demanda y ordena la citación del ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, para que comparezca al 2° día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la demanda.

CITACIÓN

Mediante diligencia de fecha 02 de junio de 2008 (f. 20), el demandado de autos, asistido de abogado, se da por citado.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Del folio 22 al folio 27, corre escrito de fecha 04 de junio de 2008, donde la parte demandada, alega que señala en principio un hecho notorio judicial, relacionado con la existencia del expediente No. 4.075-2007, nomenclatura del a quo, por cuanto está íntimamente relacionado con la presente causa. Promueve las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Que quedó demostrado que el inicio de la relación arrendaticia supera los diez (10) años según el expediente 4.075 numeración del a quo. Que el demandado ocupa el inmueble donde se desarrolla un negocio de Carnicería, desde hace 14 años en forma ininterrumpida, celebrando inicialmente contrato verbal de arrendamiento. Que en el expediente señalado, se promovió la Licencia de Industria y Comercio No. 1927, emanada de la Alcaldía del Municipio Cárdenas con fecha 16 de septiembre de 1994. Que por ello, debe operar una prórroga legal de tres (3) años y así pide sea decidido por el Tribunal. Que insiste en que la relación arrendaticia existe desde hace 14 años y que trajo diferentes documentos en el expediente varias veces mencionado del a quo, los cuales no fueron impugnados ni tachados por la parte actora, aunado a la prueba de testigos evacuada, donde se desprende que las partes celebraron contratos de arrendamiento verbales con anterioridad al contrato aportado por el actor, sobre el mismo bien inmueble y la relación arrendaticia tuvo por objeto desde su inicio el inmueble identificado en autos según el cual sería destinado para el funcionamiento de un fondo de comercio y que por lo tanto al haber sido suscrito el último contrato de arrendamiento, éste debe tenerse como fecha de culminación de la relación arrendaticia y de partida de la prórroga legal invocada, situación de orden público que no puede ser relajada por convenio entre los particulares ni por el órgano decisor. Que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere de regulación. Que con el presente caso el Tribunal enfrenta la prohibición legal de admitir la acción propuesta, ya que el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “Cuando estuviere en curso la Prórroga Legal ...omisis... no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término”. Que como contestación a la demanda, niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado, por resultar temeraria y contraria a las disposiciones legales planteadas. Que la demandante oculta el inicio de la relación arrendaticia, la cual se inició para el año 1993 y ya fue demostrado a lo largo del juicio contenido en el expediente 4.075 nomenclatura del a quo, obviando los derechos que le otorga la Ley, especialmente la prórroga legal que le ampara por el tiempo y bajo el cumplimiento de sus obligaciones legales como inquilino. Que igualmente la demandante pretende ocultar que el demandado ha tenido que acudir a la figura de la consignación inquilinaria ante el a quo, desde el 15 de octubre de 2006, en vista de la negativa de la propietaria a recibir los cánones de arrendamiento que se han venido generando desde esa época, lo cual se evidencia en el expediente No. 876 nomenclatura del a quo. Que la demandante omite la inversión que ha realizado el demandado con su consentimiento consistente en dos (2) portones SANTA MARÍA, enrejado general, ventanales, planchón con cerámica y otras estructuras que fueron admitidas por el demandante. Que posee permiso sanitario para establecimiento de alimentos, emitido por el anterior Ministerio de Sanidad y Asistencia Social, signado con el No. 521/20/9//419. Que el sentenciador debe tomar en cuenta que no necesariamente el tiempo de duración de un contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ésta última es distinta a la del contrato de arrendamiento en curso. Que la relación arrendaticia será todo el tiempo transcurrido ininterrumpidamente mientras el arrendatario esté en posesión del inmueble en esa condición de inquilino y que la prórroga legal consiste en la preferencia que concede la Ley al arrendatario para continuar ocupando el inmueble con el mismo carácter que ha tenido dentro de un lapso máximo y único, con fundamento en el tiempo que él ha estado usando el inmueble arrendado.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS
PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de fecha 09 de junio de 2008 (fls. 33 al 40), la parte demandada promueve pruebas de la siguiente manera: 1) mérito favorable de las actuaciones contenidas en el expediente No. 4.075 del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira; 2) promueve el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira de fecha 09 de agosto de 2006, bajo el No. 23, tomo 10, pto. 3° adicional; 3) Promueve la Licencia de Industria o Comercio No. 1.927, emanada de la Alcaldía del Municipio Cárdenas desde el 16 de septiembre de 1994, en la cual se aprueba el funcionamiento de la Carnicería propiedad del demandado; 4) promueve el expediente No. 876 nomenclatura del a quo, en el cual se realiza la consignación inquilinaria; 5) promueve la solicitud No. 3.944 nomenclatura del a quo, relacionada con la notificación judicial; 6) promueve el permiso sanitario No. 521/20/9/419 para el establecimiento de alimentos contenido en el expediente 4.075 varias veces mencionado con anterioridad; 7) invoco el principio de la Comunidad de la Prueba; 8) promueve la prueba de informes se oficie a la Alcaldía del Municipio Cárdenas, para que certifique la licencia de industria y comercio No. 1.927, otorgada desde el 16 de septiembre de 1994; 9) prueba de informes al Ministerio de Salud, a fin que informen sobre la veracidad de la existencia de permiso sanitario No. 521/20/9/419; el nombre del comercio y desde cuando fue otorgado, así como la dirección del establecimiento; 10) se oficie al Registro Mercantil Tercero para que remitan copia certificada del Registro de Comercio CARNICERÍA LA CORDIALIDAD, inserto el día 19 de marzo de 2005; 11) se oficie a CANTV para que informen si el número telefónico (0276) 3941564 corresponde al suscriptor JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, desde cuando existe la línea telefónica y la dirección en que está instalada desde que fue contratado el servicio; 12) promueve las testimoniales de los ciudadanos WILLIAM ENRIQUE VELASCO MOLINA, NELMÓN ALFONSO RINC{ON PEÑALOZA.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante diligencia de fecha 11 de junio de 2008 (fls. 193 y 194), la parte demandante promueve pruebas en donde menciona: 1) el valor jurídico y jurídico de cada uno de los instrumentos que fueron agregados a la presente demanda consagrados entre los folios 06 al 16; 2) impugna y rechaza plenamente las pruebas del demandado relacionadas con las documentales, por ser impertinentes, ya que las mismas no le confieren al demandado la condición de arrendatario.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS
ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante auto de fecha 09 de junio de 2008 (f. 42), el Tribunal admite las pruebas presentadas por la parte demandada.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante auto de fecha 11 de junio de 2008 (f. 195), el Tribunal admite las pruebas presentadas por la parte demandante.

INFORMES

Al revisar el presente expediente, no se encontró escrito de informes presentados por las partes, es decir, que las partes no hicieron uso de lo disciplinado en el articulo 511 del Código de Procedimiento Civil, ante el a quo.

DECISIÓN DEL A QUO

A los folios 214 al 221, corre sentencia del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, donde se decretó: 1) Sin lugar las cuestiones previas; 2) con lugar la demanda; 3) se condenó al demandado a desalojar y entregar al demandante el inmueble arrendado; y 4) se condenó en costas a la parte demandada.

APELACIÓN DE LA DECISIÓN Y PRONUNCIAMIENTO SOBRE ELLO

Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 2009 (fls. 225 al 231), la parte demandada apela de la decisión proferida por el a quo en fecha 13 de marzo de 2009 (fls. 214 al 221), la cual fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 20 de abril de 2009 (f. 236).

ADMISÍON DE LA PRESENTE DEMANDA EN ESTA INSTANCIA

Se recibe por distribución el presente expediente y se le da entrada mediante auto de fecha 30 de abril de 2009 (f. 239).

INFORMES EN ÉSTA INSTANCIA

Mediante escrito de fecha 13 de mayo de 2009 (fls. 240 al 244), la parte demandante presenta escrito de informes por ante éste Tribunal, es decir, que la causa en esta superioridad funcional (ad-quen), es vista con informes solo de la parte demandante.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La demandante por su parte alega entregar en arrendamiento al demandado un inmueble desde el 15 de julio de 2006, cuyo contrato era por seis (6) meses, el cual vencía el 15 de enero de 2007 y sobre la terminación del contrato se realizó notificación judicial en fecha 14 de diciembre de 2006, es decir, antes de la culminación del contrato de arrendamiento, procediendo la prórroga legal a partir del 16 de enero de 2007, por un lapso de seis (6) meses y que desde el 17 de julio de 2007, el arrendatario se encuentra en posesión ilegal del inmueble.

Por su parte el demandado alega estar en posesión del inmueble desde el año 1993 y que en virtud de la solicitud de rescisión de contrato por parte del arrendador, éste debe concederle una prórroga legal de tres (3) años.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

A la copia certificada que riela a los folios 08 y 09, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende; que la ciudadana ANA BERTILDE CHACÓN, es propietaria de inmueble ubicado en la carrera 7 con calle 12 de la Urb. Monseñor Briceño, Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, según documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del anterior Distrito Cárdenas, en fecha 05 de noviembre de 1993, inserto bajo el No. 8, folios 33 y 34, protocolo 1°, tomo 14, cuarto Trimestre.

A la copia certificada que riela a los folios 8 y 9, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende; que la ciudadana ANA BERTILDE CHACÓN dio en arrendamiento al ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, un local comercial anexo al inmueble signado con el No. 12-16, según documento autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello, de fecha 09 de agosto de 2006, inserto bajo el No. 23, tolios 47-48, tomo 10-a, tercer Trimestre, protocolo 3°.

A la copia certificada inserta a los folios 10 al 16, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende; que el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, declaró en fecha 01 de agosto de 2007, inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por ANA BERTILDE CHACÓN contra JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, en fecha 26 de marzo de 2007 en el expediente No. 4.075 nomenclatura del Tribunal antes mencionado.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

A la copia certificada insertas a los folios 48 al 192, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende; que el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, admitió y llevó en curso demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento seguido por la ciudadana ANA BERTILDE CHACÓN en contra del ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ desde el día 26 de marzo de 2007, cuya sentencia se dictó en fecha 01 de agosto de 2007 declarándose la inadmisibilidad de la demanda.

A la declaración del testigo WILLIAM ENRIQUE VELASCO MOLINA, inserta a los folios 196 y 197, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende; que el ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, es propietario de la Carnicería La Cordialidad; que dicho ciudadano está arrendado allí; que dicho ciudadano ha realizado mejoras al inmueble; que cancela los servicios públicos y que se encuentra con dicho negocio desde hace mas o menos quince (15) años; así como que le parece que JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ es yerno de la ciudadana ANA BERTILDE CHACÓN y que no ha leído ningún contrato de arrendamiento.

A la declaración del testigo NELMON ALFONSO RINCÓN PEÑALOZA, inserta al folio 198, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende; que conoce al ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, quien es propietario de la Carnicería La Cordialidad que funciona en la carrera 7 esquina calle 12; que cancela los servicios públicos y que se encuentra con dicho negocio desde hace catorce (14) años; así como que JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ es yerno de la ciudadana ANA BERTILDE CHACÓN y que no ha leído ningún contrato de arrendamiento.

A la original inserta al folio 202, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende; que la Carnicería La Cordialidad, posee Registro de Comercio desde el día 19 de mayo de 2005, inserto bajo el No. 61, tomo 8-B, expediente No. 18.229 y que el Registro Mercantil Tercero remitió copia certificada de dicho registro de comercio al Tribunal, según comunicación de fecha 18 de julio de 2008, Oficio No. 399-2008.

A la copia certificada inserta a los folios 203 al 207, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento civil, y de ella se desprende; que la Carnicería La Cordialidad, posee Registro de Comercio desde el día 19 de mayo de 2005, inserto bajo el No. 61, tomo 8-B, expediente No. 18.229 por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira.

Valoradas como han sido las pruebas, el Tribunal pasa a analizar en un principio, las cuestiones previas opuestas y en caso de no ser procedentes, pasará a analizar el fondo de la controversia.

PUNTO PREVIO: SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Alega el demandado las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la existencia de una Condición o Plazo Pendiente y la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; Que quedó demostrado que el inicio de la relación arrendaticia supera los diez (10) años según el expediente 4.075 numeración del a quo. Que el demandado ocupa el inmueble donde se desarrolla un negocio de Carnicería, desde hace 14 años en forma ininterrumpida, celebrando inicialmente contrato verbal de arrendamiento. Que en el expediente señalado, se promovió la Licencia de Industria y Comercio No. 1927, emanada de la Alcaldía del Municipio Cárdenas con fecha 16 de septiembre de 1994. Que por ello, debe operar una prórroga legal de tres (3) años y así pide sea decidido por el Tribunal. Que insiste en que la relación arrendaticia existe desde hace 14 años y que trajo diferentes documentos en el expediente varias veces mencionado del a quo, los cuales no fueron impugnados ni tachados por la parte actora, aunado a la prueba de testigos evacuada, donde se desprende que las partes celebraron contratos de arrendamiento verbales con anterioridad al contrato aportado por el actor, sobre el mismo bien inmueble y la relación arrendaticia tuvo por objeto desde su inicio el inmueble identificado en autos según el cual sería destinado para el funcionamiento de un fondo de comercio y que por lo tanto al haber sido suscrito el último contrato de arrendamiento, éste debe tenerse como fecha de culminación de la relación arrendaticia y de partida de la prórroga legal invocada, situación de orden público que no puede ser relajada por convenio entre los particulares ni por el órgano decisor. Que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere de regulación. Que con el presente caso el Tribunal enfrenta la prohibición legal de admitir la acción propuesta, ya que el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “Cuando estuviere en curso la Prórroga Legal ...omisis... no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término”.

Sobre lo anterior, el Tribunal observa:

Señala el artículo 346 ordinales 7° y 11°, lo siguiente:

“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
...omisis
7º La existencia de una condición o plazo pendientes.
...omisis
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda...”

En relación a la cuestión previa opuesta y contenida en el ordinal 7º del Artículo 346 del Código de procedimiento Civil, “la existencia de una condición o plazo pendiente”; quien aquí sentencia observa, que al igual que la parte demandante solicitó que la referida Cuestión Previa fuera rechazada por el Tribunal. Para lo cual tenemos que señala el doctrinario Abdón Sánchez Noguera, en su obra de la introducción de la causa; “esta cuestión previa, solamente comprende aquellas situaciones especiales, en que las partes se encuentran ligadas por obligaciones condicionales, esto es obligaciones cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto.”

Así mismo el tratadista Francesco Carnelutti, en su obra Teoría General del Derecho nos señala que: “el vocablo condición, strictu sensu, en todo acontecimiento futuro e incierto del cual depende la eficacia de un acto jurídico. La condición es pendiente, cuando tal acontecimiento futuro e incierto puede llegar a verificarse, pero aún no lo ha sido. La cuestión previa solo será procedente frente a obligaciones condicionales y siempre que las mismas se encuentren en pendencia, es decir, cuando para el momento de trabarse la relación procesal, la acción se encuentre supeditada a una condición impuesta por las partes o por la ley o al vencimiento de un plazo no cumplido.

En el caso bajo análisis este sentenciador observa que el apoderado de la parte demandada, promueve la existencia de una condición o plazo pendiente, basándose en que la relación arrendaticia en un principio fue verbal y que posteriormente pasó a ser una relación por contrato a tiempo determinado, que su representado ocupa el inmueble desde hace 14 años y que debe de corresponderle una prórroga legal de 3 años.

Así las cosas, el Tribunal para resolver esta cuestión previa, necesariamente debe entrar a analizar el período de duración de la relación arrendaticia, lo cual sería un pronunciamiento previo que tendría incidencia directa al fondo de la demanda, ya que debe analizar la declaración de los testigos, así como las pruebas aportadas por las partes, razón por la cual el Tribunal difiere su pronunciamiento hasta tanto no se analice la duración del contrato de arrendamiento. Así se decide.

Sobre la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11° del artículo 346, la parte demandada alega que el artículo 41 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe la admisión de la presente demanda, en virtud de estar transcurriendo el lapso de prórroga legal de tres (3) años, lo cual corresponde cuando la relación arrendaticia es mayor a diez (10) años.

El Tribunal, al igual que en la cuestión previa anterior, debe necesariamente entrar a analizar el fondo de la demanda, ya que pronunciarse previamente sobre lo aquí solicitado, es dar una opinión anticipada que incidiría directamente con el fondo de la demanda, razón por la cual, el Tribunal difiere el pronunciamiento de ésta cuestión previa alegada y una vez resuelto el fondo de la controversia, se resolverá como cuestión perentoria al fondo, es decir, antes de la dispositiva del fallo. Así se decide.

SOBRE EL FONDO DE LA DEMANDA

Corresponde ahora a éste Operador de Justicia, determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento propuesta. En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato de compra- venta presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, de fecha 09 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 23, folios 47-48, tomo 10-A, tercer Trimestre, protocolo 3°, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato de arrendamiento.

En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.

El artículo 1.579 del Código Civil, señala:

“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”

De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.

Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuándo termina la misma. Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.

La parte demandante produjo un Contrato de Arrendamiento que data desde el año 2006, autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, de fecha 09 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 23, folios 47-48, tomo 10-A, tercer Trimestre, protocolo 3°, del cual se conviene a analizar en cuanto al lapso de duración del mismo, así:

El Contrato de Arrendamiento supra indicado en su cláusula Tercera, estableció (fls. 17 al 19):

“La duración de éste contrato será de seis (6) meses, contados a partir del día 15 de julio de 2006. Vencido el contrato y prorrogado, el canon será revisable y ajustable de acuerdo con los índices inflacionarios establecidos por el Banco Central de Venezuela y la realidad devaluativa de la moneda venezolana. Si alguna de las partes no quisiere prorrogar el contrato deberá comunicarlo por escroto a la otra con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento.”

De ello se concluye que el período de vigencia del contrato, es de seis (6) meses, contados a partir del 15-07-2006 hasta el 15-01-2007. Así se establece.

Por su parte, el demandado afirma estar en posesión del inmueble desde el año 1993, intentando probar esto con testigos, valiendo decir que éstos no fueron objeto de tacha y que sus declaraciones fueron valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Sobre tal afirmación, la representación de la demandante, alega ser cierto que el ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO, se encuentra en posesión del inmueble desde el año 1993, sin embargo, que dicho ciudadano ocupaba en inmueble en calidad de préstamo por ser yerno de la propietaria y sobre ello, los mismos testigos promovidos por la parte demandada, al ser repreguntados, fueron contestes en afirmar que ciertamente existe una relación de afinidad entre la ciudadana ANA BERTILDE CHACÓN y el demandado, puesto que ella es la suegra de JULIO CÉSAER NAVARRO RUIZ, trayendo a colación una presunción que afirma que efectivamente el ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO, poseía el inmueble objeto de desalojo, en calidad de préstamo en virtud de la relación de afinidad entre él y su suegra, vale decir, la aquí demandante.

Ahora bien, antes de proseguir, es necesario puntualizar la carga de la prueba de quien afirma, lo cual se encuentra contemplado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y jurisprudencialmente en decisión que se detalla a continuación:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Existe decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Angel Emilio Chourio, que señaló:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...

Así las cosas, el demandado alega que existe contrato verbal anterior al contrato de arrendamiento el cual se demanda su cumplimiento y que la relación arrendaticia data del año 1993, trayendo con su afirmación, la carga de probar su afirmación.

Los testigos promovidos por la parte demandada, afirmaron que el demandado se encuentra en calidad de arrendatario y que ocupa el inmueble desde hace 14 años, sin embargo, el demandado, no aportó prueba fehaciente sobre la existencia anterior al contrato escrito, de la existencia de una relación arrendaticia de más años. Inclusive afirma el demandado, que en el expediente 4.075, nomenclatura del a quo, quedó comprobada la relación arrendaticia de mas de diez (10) años, sin embargo, al analizar la sentencia proferida por el a quo en el expediente 4.075, esta afirmación es falsa, puesto que no quedó en ninguna parte del cuerpo de la sentencia, que la relación arrendaticia existiera desde hace mas de diez (10) años.

La representación de la parte demandante, manifestó, como se dijo anteriormente, que el ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, ocupaba el inmueble desde el año 1993, como yerno que es (o era en su defecto), de la demandante y también como se dijo anteriormente, los testigos dieron fe de ello, existiendo así una presunción de posesión del inmueble en calidad de préstamo, en virtud de la relación de afinidad, es por ello, que el demandado tiene la carga de probar la relación arrendaticia anterior al contrato verbal.

Al revisar las declaraciones de los testigos y confrontando el contrato escrito, el Tribunal aduce que tiene mayor peso, la prueba de manifestación de voluntad entre las partes, que la declaración de dos (2) testigos, quienes manifestaron saber de una relación arrendaticia por comentarios, es por ello que el Tribunal considera que la relación arrendaticia es la estipulada en el contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, de fecha 09 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 23, folios 47-48, tomo 10-A, tercer Trimestre, protocolo 3, en cuya cláusula tercera quedó establecido entre las partes que la vigencia del contrato, es de seis (6) meses, contados a partir del 15-07-2006 hasta el 15-01-2007, no existiendo otra relación arrendaticia anterior, en virtud que ésta no fue probada, por tanto, el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. Así se establece.

Por su parte el Artículo 1.159 del Código Civil, establece:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

De la norma antes trascrita y en base a lo anteriormente narrado y motivado, el Tribunal considera que se encuentra satisfecho el segundo requisito para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Así se decide.

En cuanto al tercer requisito, relacionado con el incumplimiento contractual por parte del arrendatario; el Tribunal observa:

La acción de Cumplimiento del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

Tal como fue precisado anteriormente, el contrato de arrendamiento de autos, es a tiempo determinado, quedando pendiente por establecer la fecha cierta de terminación del mismo, a los efectos de computar la prórroga legal arrendaticia, todo en atención a que el incumplimiento denunciado, versa sobre la falta de entrega oportuna del inmueble.

Partiendo del hecho cierto que el lapso de duración inicial del contrato de arrendamiento expiró el 15/01/2007; que la propietaria del inmueble notificó sobre su decisión de terminar la relación arrendaticia el día 14 de diciembre de 2006, según expediente No. 3.944, nomenclatura del a quo y que el arrendatario nunca negó dicho hecho, se concluye que finalizó efectivamente el día 15/01/2007, es decir, que la relación arrendaticia tuvo una duración de seis (6) meses. Así se establece y decide.

Señala el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…) omissis
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. …
Omissis
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. “

En tal virtud; visto que en autos quedó demostrado que la relación arrendaticia se inició el 15-07-2006, culminando el 15-01-2007, correspondiéndole al inquilino –si no estuviere incurso en incumplimiento de obligaciones contractuales- una prórroga legal de seis (6) meses, conforme al literal a) del artículo 38 ejusdem. Así se establece.

Ahora bien, señala el Artículo 41 Ibidem:

“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales“. (negrillas propias del Tribunal).

En el caso sub judice, se observa que la acción interpuesta versa sobre Cumplimiento de Contrato, por cuanto la parte demandada, a la fecha de interposición de la demanda, no había entregado el inmueble arrendado; en tal virtud; demostrado como ha quedado que el contrato culminó el 15/01/2007; y por ende la prórroga legal que le correspondía era de seis (6) meses conforme al literal a) del artículo 38 ut supra citado, iniciándose la misma el 16/01/2007 y culminando el 16/07/2007; y visto que la demanda fue admitida por el a quo en fecha 19 de mayo de 2008, es obvio concluir que la prórroga legal arrendaticia de seis (6) meses, ha sido superada con creces y el arrendatario debe hacer entrega inmediata del inmueble arrendado. Así se decide.

Igualmente, es conveniente puntualizar que al arrendatario de autos, no le es aplicable el beneficio del artículo 41, del texto legal comentado, porque ha quedado demostrado que se encuentra incurso en el incumplimiento de una obligación contractual, cual es, la entrega del inmueble en el tiempo convenido. Así se decide.

En tal virtud, el Tribunal concluye que ciertamente el Arrendatario incumplió la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, pues continua en posesión del inmueble arrendado, pese encontrarse vencida la prórroga legal arrendaticia; razón por la cual, a tenor del artículo 254 del Código Adjetivo; visto que existe “…plena prueba de los hechos alegados..” es forzoso tener por configurado el incumplimiento en una de las principales obligaciones del arrendatario en entregar el inmueble una vez vencido el lapso de la prórroga legal; y configurado el tercero requisito exigido atinente al incumplimiento contractual. Así se decide.

Por lo antes expuesto, el Tribunal debe impretermitiblemente declarar con lugar la presente acción, tal como se hará en forma precisa y asertiva en la dispositiva de la presente decisión. Así se decide.

Por cuanto la relación arrendaticia fue de seis (6) meses y por cuanto le corresponde al demandado una prórroga legal de seis (6) meses tal como se analizó anteriormente, este Tribunal debe declarar SIN LUGAR las cuestiones previas alegadas por la parte demandada y contenidas en los ordinales 7° y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de lo anterior, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado DAVID MARCEL MORA LABRADOR contra la decisión definitiva proveniente del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira dictada en fecha 13 de marzo de 2008.

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, contenida en los ordinales 7° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana ANA BERTILDE CHACÓN, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-1.456.235, con domicilio en la Urbanización Monseñor Briceño, Carrera 7, esquina calle 12, No. 12-16, Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira y civilmente hábil, contra el ciudadana JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-9.234.757, del mismo domicilio, por motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

CUARTO: Se ordena al ciudadano JULIO CÉSAR NAVARRO RUIZ, ya identificado, entregar el inmueble constituido por un local comercial anexo al inmueble signado con el No. 12-16, ubicado en la carrera 7, esquina Calle 12, Urbanización Monseñor Briceño, Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, otorgado en arrendamiento; a la ciudadana ANA BERTILDE CHACÓN, ya identificada, según contrato de Arrendamiento autenticado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello, de fecha 09 de agosto de 2006, inserto bajo el No. 23, folios 47-48, tomo 10-A, tercer Trimestre, protocolo 3°.

QUINTO: Se confirma en todas y cada una de sus partes la decisión definitiva proveniente del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira dictada en fecha 13 de marzo de 2008.

SEXTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.

SÉPTIMO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los cuatro (4) días del mes de junio del año dos mil nueve (2009). Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

Josué Manuel Contreras Zambrano
El Juez Jocelynn Granados
Secretaria

Exp. 20.532
JMCZ/cm.-

En la misma fecha y previas las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal. Igualmente fueron libradas las boletas de notificación a las partes y se entregaron a la Alguacila.

Jocelynn Granados
Secretaria.