TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARICELA GALAVIZ ALARCON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.641.859.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada IRAIMA YANETTE IBARRA SALAZAR, titular de la cédula de identidad N° V- 8.087.707, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 65.803, según consta en Poder Apud Acta conferido en fecha 03 de diciembre de 2008, inserto al folio 15.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano NELSÓN TIRZO PEÑUELA SARMIENTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.657.223.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO PABLO RAMÍREZ JAIMES, titular de la cédula de identidad N° 5.667.740, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.865.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO.
EXPEDIENTE: N° 11.581-08.
i
NARRATIVA:

Surge esta acción por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la ciudadana MARICELA GALAVIZ ALARCON, ya identificada, quien asistida de abogada, expresa:
* Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de julio de 2006, bajo el N° 38, Tomo 143 de los libros respectivos, dio en arrendamiento al ciudadano NELSÓN TIRZO PEÑUELA SARMIENTO, ya identificado, un inmueble de su propiedad, consistente en una (1) casa para habitación ubicada en la calle 3, N° 11-42, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
* Prosigue su exposición argumentando que, al arrendatario en fecha 09 de enero de 2008, se le notificó sobre su voluntad de no querer prorrogar la relación arrendaticia, mediante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en virtud de que, según su versión, ya lo había notificado en fecha 10 de enero de 2007, habiendo estado de acuerdo el inquilino, sin que posteriormente haya cumplido.
* De igual manera afirma, que el ciudadano NELSÓN TIRZO PEÑUELA SARMIENTO, ya identificado, no ha querido desocupar el inmueble dado en arrendamiento, a pesar de haber sido notificado, incumpliendo de igual manera, a su decir, con el pago puntual del canon de arrendamiento, en razón de lo cual, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en Desalojar el inmueble arrendado. Asimismo protestó las costas, costos y honorarios profesionales.
Fundamentó su demanda en los artículos 38, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,00). (Folios 1 al 4).
Acompañó el escrito libelar con Solicitud de Notificación N° 4118-07, evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 5 al 13).
En fecha 14 de noviembre de 2008, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano NELSÓN TIRZO PEÑUELA SARMIENTO, ya identificado, para su comparecencia por ante este Juzgado, al SEGUNDO (2DO) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de la contestación a la demanda. (Folio 14).
En fecha 09 de diciembre de 2008, el Alguacil del Tribunal informó que el día 08 de febrero de 2008, le fue firmado recibo de citación por el demandado. (Folio 18).
En fecha 12 de diciembre de 2008, la parte demandada asistida de abogado, mediante escrito dio contestación a la demanda, contradiciéndola, negándola y rechazándola en todas y cada una de sus partes, por considerar que no esta ajustada a la verdad de los hechos y del derecho, con base en los alegatos siguientes:
* Manifiesta que, es falso que la relación arrendaticia con la parte demandante se haya iniciado en fecha 04 de julio de 2006, pues a su decir, la misma se inició el día 10 de enero de 2005, tal y como, a decir suyo se desprende de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que afirma consignar marcado con la letra “A”; y que en virtud de ello la relación arrendaticia lleva 03 años y 11 meses.
* Asimismo expresa, que la parte demandante en su libelo expone, que fue notificado en fecha 09 de enero de 2008, sobre su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, lo que a criterio suyo implica, que la prórroga legal no se ha vencido, ni mucho menos expirado, siendo por ende, a su parecer, irrita la causa por ir contra la condición legem que impone para poder ejercer la causae petendi. Igualmente alega, que la parte demandante demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término y este Tribunal admitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, lo que en su opinión, es una incongruencia insubsanable entre la causae petendi de la parte demandante y el tema decidendum de este Juzgado.
* Prosigue su exposición arguyendo, que es falso, que haya estado de acuerdo con notificación alguna de la parte demandante. Asimismo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, procedió a impugnar de hecho y de derecho el instrumento agregado por la demandante como anexó “A”. (Folios 19 al 21).
Acompañó su escrito con copia fotostática del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 04 de febrero de 2005, bajo el N° 61, Tomo 15, de los libros respectivos. (Folios 23 y 24).
En fecha 13 de enero de 2009, el demandado asistido de abogado presentó escrito de pruebas, a través del cual promueve: Primero: Confesión de la parte demandante en el libelo de demanda a los folios: 01 en la parte media de la línea N° 24, y en las líneas 24 y 25; 03, líneas 16, 17 e inicio de la línea 18 y línea 23. Segundo: Criterios Jurisprudenciales y fundamentos legales relativos a la confesión judicial promovida. Segunda: Copia certificada del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de febrero de 2005, bajo el N° 61, Tomo 15, de los libros respectivos. (Folios 25 al 34). Siendo agregadas y admitidas en fecha 14 de enero de 2009. (Folio 35).
En fecha 14 de enero de 2009, el demandado asistido de abogado presentó escrito de conclusiones en seis (6) folios útiles. (Folios 36 al 41).
En esa misma fecha la representación de la parte demandante, presentó escrito de pruebas, a través del cual promueve: Primero: Ratificó en todas y cada una de sus partes lo alegado en el libelo de demanda, así como la notificación de Prórroga Legal agregada al escrito libelar. Segundo: Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, inserto a los folios 9 y 10. Tercero: Copia certificada del expediente de consignaciones N° 547, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 42 al 99). Siendo agregadas y admitidas en fecha 14 de enero de 2009. (Folio 101).
En fecha 19 de enero de 2009, la parte demandada, asistida de abogado presentó escrito de alegatos en cuatro (4) folios útiles. (Folios 102 al 105).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del término para proferir Sentencia, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, en virtud de haber sido fundamentado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre otros, donde la ciudadana MARICELA GALAVIZ ALARCON, en su carácter de propietaria-arrendadora, demanda al ciudadano NELSÓN TIRZO PEÑUELA SARMIENTO, en su condición de arrendatario, alegando que dicho ciudadano no entregó el inmueble dado en arrendamiento según Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellos, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de julio de 2006, bajo el N° 38, Tomo 143 de los libros respectivos, al vencimiento de la prórroga legal, afirmando que, el arrendatario fue notificado sobre su voluntad de no querer prorrogar la relación arrendaticia, mediante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 09 de enero de 2008, en virtud de que, ya lo había notificado en fecha 10 de enero de 2007, habiendo estado de acuerdo el inquilino, sin que posteriormente haya cumplido con la entrega del inmueble; afirmó de igual manera la demandante arrendadora, que el arrendatario no cumple con el pago puntual del canon de arrendamiento, en razón de lo cual, solicitó que sea condenado en Desalojar el inmueble arrendado. Por último protestó las costas, costos y honorarios profesionales.
Por su parte el demandado asistido de abogado, en la oportunidad correspondiente contradijo, negó y rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes, por considerar que no está ajustada a la verdad de los hechos y del derecho, arguyendo al respecto: Que es falso que la relación arrendaticia con la parte demandante se haya iniciado en fecha 04 de julio de 2006, pues a su decir, la misma se inició el día 10 de enero de 2005, tal y como, a decir suyo se desprende de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que afirma consignar marcado con la letra “A”; y que en virtud de ello la relación arrendaticia lleva 03 años y 11 meses. También expresó, que la parte demandante en su libelo expone, que fue notificado en fecha 09 de enero de 2008, sobre su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, lo que a criterio suyo implica, que la prórroga legal no se ha vencido, ni mucho menos expirado, siendo por ende, a su parecer, irrita la causa por ir contra la condición legem que impone para poder ejercer la causae petendi. Igualmente alega, que la parte demandante demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término y este Tribunal admitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, lo que en su opinión, es una incongruencia insubsanable entre la causae petendi de la parte demandante y el tema decidendum de este Juzgado. Por último de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, procedió a impugnar de hecho y de derecho el instrumento agregado por la demandante como anexó “A”.
Seguidamente esta Juzgadora antes de proceder a la valoración y análisis de las pruebas aportadas por las partes, considera necesario una vez revisado y analizado el escrito libelar y la copia fotostática del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de julio de 2006, bajo el N° 38, Tomo 143 de los libros respectivos, la cual procede a valorar de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público; procede a la calificación del contrato de arrendamiento a los fines de determinar si hay méritos o no para seguir conociendo de la acción.
Con respecto a la CALIFICACIÓN DEL CONTRATO, tenemos que:
El Contrato de Arrendamiento objeto de la presente acción, ya valorado por esta Juzgadora, fue celebrado entre la demandante, ciudadana MARICELA GALAVIZ ALARCON, como arrendadora y el demandado, ciudadano NELSÓN TIRZO PEÑUELA SARMIENTO, como arrendatario, sobre un inmueble ubicado en la calle 3 N° 11-42 de La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, siendo convenida entre las partes contratantes la duración del contrato, según la Cláusula Segunda, por un término“… de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, obligándose EL ARRENDATARIO a entregar el inmueble desocupado al vencimiento de este término, prorrogable por igual período solo si La Arrendadora manifiesta por escrito al Arrendatario su voluntad de darlo por prorrogado, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término del contrato o de su prorroga”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).
Ahora bien, a criterio de quien aquí decide, tomando como base la manera en que fue redactada la Cláusula parcialmente transcrita, considera que la misma no admite dudas, respecto a que las partes previeron prorrogas del Contrato de Arrendamiento, solo si la arrendadora manifestaba por escrito su voluntad de darlo por prorrogado, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término del contrato, lo cual, no ocurrió, pues de las actas procesales no se desprende que la parte actora haya notificado por escrito al arrendatario treinta (30) días antes del vencimiento de los seis (6) meses de duración del contrato, su voluntad de seguirlo prorrogando, por lo tanto, al haberse iniciado el Contrato de Arrendamiento el día 04 de julio de 2006, finalizó el día 04 de enero de 2007, comenzando por ende, a partir del día 05 de enero de 2007, la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dada la duración del contrato de arrendamiento; ya que no quedó demostrada la continuidad desde el año 2005 de la relación arrendaticia alegada por la parte demandada, pues de la copia fotostática certificada del Contrato de Arrendamiento presentada por el demandado, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 04 de febrero de 2005, bajo el N° 61, Tomo 15, de los libros respectivos, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que la duración del mismo fue convenida por seis meses (6) a partir del día 10 de enero de 2005, por lo que, dicho Contrato culminó el día 10 de julio de 2005, sin que conste en las actas procesales la continuidad de la relación arrendaticia después de esa fecha; y así se considera.
Dicho esto, habiéndose vencido la prorroga legal, el día 05 de julio de 2007, y habiendo continuado ocupando el arrendatario el inmueble dado en alquiler, después de esa fecha, sin que conste oposición de la arrendadora, pues no fue sino hasta el día 09 de enero de 2008, es decir, seis (6) meses después de vencido el Contrato de Arrendamiento, en que le hizo saber de su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, operando inevitablemente la tácita reconducción del contrato, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual clara y ciertamente establece:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

De igual manera el artículo 1614 del Código Civil, reza lo siguiente:

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Por lo que, esta Sentenciadora en razón de todo lo antes dicho, establece que el Contrato de Arrendamiento celebrado en un principio a término fijo pasó a ser un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, y así se decide.
En virtud de la calificación del Contrato objeto de la acción como un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, esta Sentenciadora pasa a verificar si era procesalmente posible que se demandara el “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO”, como lo demandó la actora y en tal sentido observa que:
La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora).

En tal virtud, atendiendo a la norma transcrita, la única vía para demandar en contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO y no “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DLE TÉRMINO”, tal y como erradamente lo hizo la actora en la presente causa, y así se considera.
Al respeto, es menester de esta operadora de justicia, precisarle a las partes, que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: 1. El término convenido ha concluido así como la subsiguiente prórroga, si el arrendatario tiene derecho a ella; y 2. Por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales.
Atendiendo a lo precedentemente analizado, considera quien aquí decide, que al estar vinculadas las partes por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como ya ha quedado establecido, es improcedente e implica subversión del debido proceso haber instaurado su demanda la propietaria-arrendadora por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO”, fundamentada en los artículos 38, 39, 40 y 41 del Código de Procedimiento Civil, dado que la demanda debió haber sido instaurada por alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento, debiendo por ende esta Juzgadora declarar la inadmisibilidad de la acción, y así se decide.
En razón de todo lo cual, considera inoficioso esta Juzgadora, continuar con el análisis de los demás alegatos y pruebas aportadas por las partes en este proceso, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada inadmisible, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:
Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la demanda de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO”, interpuesta por la ciudadana MARICELA GALAVIZ ALARCON contra el ciudadano NELSÓN TIRZO PEÑUELA SARMIENTO. En consecuencia condena a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de enero de dos mil nueve. AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, quedando registrada bajo el N° “787”, en el “Libro de Registro de Sentencias” dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 11.581-08.