TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

198° y 149°

PARTE DEMANDANTE: ADOLFO GUZMAN VIVAS ARELLANO y MARIA DE LOURDES CASANOVA DE VIVAS, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-156.074 y V-1.532.887, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábiles.

APODERADO DE LA
PARTE DEMANDANTE: Abogado LUIS ANGEL ANDRADE BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.549.383, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 28.420.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil LABORATORIO FOTOGRAFICO DE OCCIDENTE” inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 56, Tomo 3-A, de fecha 16-12-1976, representada por su presidente ciudadano JOSE DEL CARMEN TORRES RINCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.180.832, de este domicilio y civilmente hábil.

APODERADOS DE LA
PARTE DEMANDADA: Abogados CARLOS ARTURO UTRERA RAMIREZ, CARLOS MIGUEL UTRERA HERNANDEZ, CARLOS ARTURO UTRERA SERRANO, JORGE ALEXANDER UTRERA SERRANO y CARLOS ENRIQUE UTRERA HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 28.306, 98.067, 48.587, 48.586 y 123.123

MOTIVO: Resolución de Contrato (Apelación)

NARRATIVA

Se reciben en esta alzada las presentes actuaciones con motivo de la apelación interpuesta por el abogado LUIS ANGEL ANDRADE BRICEÑO, actuando como apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 03 de Abril del año 2007, la cual declaró Inadmisible la demanda y condenó en costas a la parte demandante.
El recurso de apelación fue ejercido por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 10 de abril de 2007 y fue oído en ambos efectos por el juzgado a-quo en fecha 12 de abril de 2007, por lo cual se considera realizado dentro del lapso oportuno, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución realizado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de abril de 2007, siendo recibidas dichas actuaciones en esta alzada, en fecha 27 de Abril de 2007.
Los hechos acaecidos en este juicio fueron explanados por el juzgado a-quo, no obstante quien aquí decide cree conveniente efectuar resumidamente una relación de los hechos y para ello lo hace de la siguiente forma.
Fundamenta la parte actora su demanda manifestando que en fecha 31 de diciembre de 2003, celebró contrato de arrendamiento de carácter privado con la sociedad Mercantil LABORATORIO FOTOGRAFICO DE OCCIDENTE.
Que en fecha 24 de noviembre de 2005 el ciudadano Adolfo Guzmán Vivas Arellano, introduce por ante el Juzgado de Municipio notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito con el Laboratorio Fotográfico de Occidente, la cual fue practicada en fecha 30 de noviembre de 2005.
Que en fecha 14 de noviembre de 2006, se practicó por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira inspección judicial en el inmueble dado en arrendamiento, donde se dejó constancia en el segundo nivel de filtraciones en el techo, cables de electricidad sin cumplimiento a las normas preventivas, dos (02) vacíos de 1.45 metros por 1.10 metros de ancho, donde inicialmente existían dos paredes; así como también en la planta baja se dejó constancia de un vacío en el lindero sur de 1.15 metros de ancho por 2.10 metros de altura el cual correspondía a la pared divisoria del inmueble.
Que por cuanto fueron eliminadas tres (03) paredes originales del apartamento sin la previa autorización escrita dada por el arrendador, originando con ello una clara violación al contrato de arrendamiento, es por lo que procede a demandar – como efectivamente lo hace – a la Sociedad Mercantil LABORATORIO FOTOGRAFICO DE OCCIDENTE, representada por su presidente ciudadano JOSE DEL CARMEN TORRES RONDON, por Resolución de Contrato y a su vez en nombre propio; para que una vez declarada con lugar la demanda se declare resuelto el contrato y se entregue el inmueble consistente en un apartamento de dos (02) plantas, pisos de granito, recibo, comedor, cocina, garaje, varios dormitorios con un área de 249 metros cuadrados, ubicado en la carrera 9, No. 4-49, Edificio San Rafael, Parroquia San Sebastian, del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en las mismas condiciones de conservación, mantenimiento y habitabilidad en que fue recibido.
Estimó la demanda en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares o lo que ahora es su equivalente en Bolívares Fuertes a Cinco Mil Bolívares (Bs.F. 5.000,00).
El Tribunal a-quo por auto de fecha 28 de febrero de 2007 le dio entrada, admitió y ordenó la citación de la parte demandada para que comparezca al Tribunal al segundo día y conteste la demanda incoada en su contra. En fecha 09 de marzo de 2007 fue practicada la citación personal de la parte demandada, para la contestación de la demanda.
A los folios 29 al 32 se encuentra inserto escrito de contestación a la demanda presentado por el ciudadano JOSE DEL CARMEN TORRES RONDON, actuando como presidente de la Sociedad Mercantil LABORATORIO FOTOGRAFICO DE OCCIDENTE S.A., asistido por el abogado CARLOS ENRIQUE UTRERA HERNANDEZ, en el que expone que:
Contradice en todos y cada uno los aspectos expresados en el libelo de demanda tanto en los hechos como en el derecho.
Que es cierto que suscribió contrato privado con los demandantes en fecha 31 de diciembre de 2003, igualmente que es cierto que en fecha 30 de noviembre de 2005 fue notificado judicialmente de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito.
Manifiesta el demandado que según la cláusula segunda del contrato la duración del mismo se pautó en un año a partir del 01-01-2004 prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando no se manifestaré la voluntad de alguna de las partes de no continuar con la relación arrendaticia.
Alega que la notificación de no renovar el contrato fue hecha en tiempo hábil, y que según la Ley le correspondían seis (06) meses de prorroga legal, por lo que el inmueble debió entregarlo en fecha 01/07/2006, pero que en virtud de que el propietario no le solicitó la entrega del inmueble, sino que por el contrario permitió su permanencia en el mismo, recibiendo incluso los cánones de arrendamiento seis meses después de vencida la prorroga y un año después de la notificación de la no renovación del contrato, operó a su favor la tácita reconducción consagrada en el artículo 1600 del Código Civil.
Que por lo tanto el inmueble se rige por un contrato a tiempo indeterminado, siendo imposible alegar cualquier cláusula del contrato. Que la notificación de fecha 30-11-2004 no constituye un desahucio, sino sólo la notificación de no prorrogar el contrato, que el desahucio debió ocurrir el 01/07/06.
Que la supuesta inspección alegada por la parte demandante, la cual desconoce y niega, carece de valor probatorio por cuanto no fue efectuada dentro del lapso probatorio, por no haberla suscrito y por no haberse acompañado fotos que hicieran constar que efectivamente estuvieron en el inmueble objeto del juicio. Que además, sería imposible para el Juez de Municipio determinar si el inmueble fue modificado o no, ya que no existe un acta de entrega o algún documento que verifique el estado original del inmueble.
Que rechazaba, negaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho la demanda de resolución de contrato, por estar basada en hechos falsos que nunca ocurrieron, ya que siempre ha cumplido con las cláusulas del contrato, con los deberes establecidos en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos.
En la oportunidad legal correspondiente, las partes en controversia promovieron las pruebas que creyeron más conveniente a la mejor defensa de sus derechos.
En fecha 02 de Mayo de 2007, el abogado Luis Angel Andrade Briceño, consigna en 03 folios escrito de informes.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
En el lapso de promoción de pruebas, consignó las siguientes:
1.- Expediente No. 138 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, contentivo de la notificación judicial de no prorrogar el contrato, presentada por ADOLFO GUZMAN VIVAS ARELLANO.
2.- Expediente No. 3394 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira contentivo de la Inspección Judicial practicada en el inmueble ubicado en la carrera 9, No. 4-49 Edificio “San Rafael” Parroquia San Sebastian, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira solicitada por ADOLFO GUZMAN VIVAS ARELLANO.
3.- Inspección Judicial al inmueble ubicado en la carrera 9, No. 4-49 edificio “San Rafael”

2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes:
1.- Testimoniales de los ciudadanos: JONATHAN JESUS OVALLES FOLIACO, JOHANDS ISRAEL MORA RUEDA, DOUGLAS ALEXANDER SERRANO MEDIANA; HERMES GONZALES MORALES, JOSE GREGORIO AZUAJE y BIANCA LOGDIANA RAMIREZ COLMENARES.
2.- Instrumentales:
*.- Recibo de pago por la cantidad de seiscientos mil bolívares, por concepto de pago de alquiler sobre un inmueble ubicado en la carrera 9 No. 4-49, Edificio “San Rafael” correspondiente al mes de febrero de 2007.
*.- Recibo de egreso No. 003060 y 0036126 por la cantidad de seiscientos mil bolívares el primero, de fecha 08 de febrero de 2007; y por un millón doscientos mil bolívares el segundo, de fecha 25 de enero de 2007.
*.- Constancia emanada de Seguros de los Andes, de fecha 21 de marzo de 2007.
*.- Póliza No. 01-94 01757-22-003-00000001, con cobertura de incendios contratada desde el 08 de mayo de 1995, vigente.
*.- Constancia emanada de la Compañía Anónima de Electricidad de los Andes C.A., de fecha 21 de marzo de 2007.
*.- Copia simple del Registro de Información Fiscal de la Empresa Laboratorio Fotográfico de Occidente S.A., emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT, de fecha 15 de noviembre de 2005.
*.- Copia Simple de la Forma 14-01 del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales.
*.- Constancia de prestación de servicios de CANTV, bajo el No. 3439617 con fecha de orden de instalar del 23 de febrero de 2006.

MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Observa este Juzgador que la materia sometida a su consideración versa sobre la apelación interpuesta por el abogado LUIS ANGEL ANDRADE BRICEÑO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; que declaró inadmisible la demanda por resolución de contrato interpuesta, contra la Sociedad Mercantil Laboratorio Fotográfico de Occidente.
Así mismo se observa, que la parte apelante consigna ante este Tribunal, escrito de informes en el que plantea un breve resumen de las actuaciones realizadas en el transcurso del proceso y solicita a este Juzgador sea declarada con lugar la apelación con todos los pronunciamientos de Ley.
Al respecto, observa esta alzada que el juzgado a-quo fundamenta su decisión exponiendo que por cuanto la parte demandada alega haber quedado notificada de la prórroga legal, fue debidamente efectuado el desahucio a que se refiere el artículo 1601 del Código Civil y que por lo tanto no hubo tácita reconducción; pero que, sin embargo, al haber sido interpuesta una acción de resolución de contrato de arrendamiento a su criterio la misma no existe, por cuanto ambas partes reconocen que la prórroga legal se encuentra vencida, aduce que lo procedente era interponer una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal por cuanto no se puede resolver un contrato inexistente, razón por la que procedió a declarar inadmisible la acción.
Ahora bien, encuentra este sentenciador que la parte actora acude al juzgado de la causa a demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de diciembre de 2003, por haber incurrido el demandado en violación al contrato de arrendamiento al haber derribado, a su decir, tres paredes del apartamento arrendado, sin autorización por escrito del propietario. Expresa haber notificado al arrendatario de la voluntad de no prorrogar el contrato.
A los términos del libelo de demanda, procede el demandado de autos a presentar escrito de contestación en el que niega, rechaza y contradice la demanda por estar fundada, a su decir, en hechos falsos, manifiesta que no ha realizado ninguna modificación al inmueble objeto del litigio y aduce a su favor la tácita reconducción por encontrarse en posesión del inmueble, aún vencida la prorroga legal que le asiste.
En los términos anteriormente expuestos ha quedado enmarcada la controversia jurídica y de ellos se infiere que la cuestión jurídica de fondo a decidir es: ¿Procede o no la resolución de contrato, solicitada por los ciudadanos ADOLFO GUZMAN VIVAS ARRELLANO y MARIA DE LOURDES CASANOVA DE VIVAS, a través de su apoderado judicial abogado LUIS ANGEL ANDRADE BRICEÑO, contra la Sociedad Mercantil LABORATORIO FOTOGRAFICO DE OCCIDENTE, por haber éste incumplido en las cláusulas del contrato suscrito, al haber derivado tres paredes del apartamento arrendado sin autorización previa de sus propietarios? O por el contrario operó en la presente causa la tácita reconducción que alega la parte demandada?
Así las cosas, procede entonces este juzgador a verificar como primer punto si en la presente causa operó o no la tácita reconducción que alega el demandado y al efecto observa lo siguiente:

El artículo 1600 del Código Civil establece que:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

De la norma transcrita se aprecia que la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento vencido por efecto de la inactividad del arrendador de no solicitar la desocupación del inmueble quedando el arrendatario en posesión del inmueble una vez vencido el lapso del contrato.
De las actas procesales que conforman el presente expediente, se constata que efectivamente el arrendador notificó la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

Por otra parte el artículo 1601 del Código Civil establece lo siguiente:

“Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”

A este respecto el tratadista Gilberto Guerrero Quintero define el desahucio como aquella acción judicial o extrajudicial realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio del cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará.
En tal sentido, al haber sido efectiva la notificación de la no continuación de la relación arrendaticia por parte del arrendador, y convalidada como fue la misma por el arrendatario en su contestación de demanda al manifestar que “…es cierto que en fecha 30 de noviembre de 2.005 el demandante me notifica judicialmente de la no renovación del contrato de arrendamiento antes suscrito…”, encuentra este Juzgador que en la presente causa hubo desahucio, por lo que tal y como lo establece la norma anteriormente suscrita no le es dable al demandado aún y cuando continúe en posesión del inmueble arrendado, oponer la tácita reconducción. En consecuencia, el alegato planteado por el ciudadano JOSE DEL CARMEN TORRES RONDON, en nombre propio y en su condición de representante legal de la Sociedad Mercantil LABORATORIO FOTOGRAFICO DE OCCIDENTE S.A., de que en la presente causa operó la tácita reconducción debe ser desechado. Y así se decide.
Ahora bien, resuelto como ha sido el punto anterior, pasa este sentenciador a verificar si procede o no la resolución de contrato de arrendamiento planteado, y tal efecto observa que al haber sido notificada la no continuidad de la relación arrendaticia el contrato suscrito por los ciudadanos ADOLFO GUZMAN VIVAS ARELLANO y MARIA DE LOURDES CASANOVA DE VIVAS, y el ciudadano JOSE DEL CARMEN TORRES RONDON, en representación de la Sociedad Mercantil LABORATORIO FOTOGRAFICO DE OCCIDENTE S.A, se encuentra extinguido al haber culminado su duración una vez concluida la prorroga legal. Y así se decide.
En tal sentido, al estar extinguido el contrato de arrendamiento, no es posible para el demandante incoar una acción de resolución de contrato de arrendamiento, por lo tanto este sentenciador en aras evitar violentar las normas procedimentales del derecho inquilinario, así como el debido proceso y el derecho a una tutela judicial efectiva, en acatamiento a los derechos y garantías constitucionales de toda persona, considera procedente declarar inadmisible la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento, declarando en consecuencia sin lugar la apelación interpuesta y confirmando con ello el fallo apelado. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante abogado LUIS ANGEL ANDRADE BRICEÑO.

SEGUNDO: DECLARA INADMISIBLE la demanda por Resolución de Contrato interpuesta por los ciudadanos ADOLFO GUZMAN VIVAS ARELLANO y MARIA DE LOURDES CASANOVA DE VIVAS, a través de su apoderado judicial abogado LUIS ANGEL ANDRADE BRICEÑO, contra la Sociedad Mercantil LABORATORIO FOTOGRAFICO DE OCCIDENTE , en la persona de su presidente JOSE DEL CARMEN TORRES RONDON, ya identificados.

TERCERO: QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los Nueve (09) días del mes de Enero de dos mil Nueve. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
(fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez.- Juez.- (fdo) Guillermo Antonio Sánchez Muñoz- Secretario.- Esta el sello del Tribunal.