REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. EN ALZADA I IDENTIFICACION DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: LISANCA RADESCA SANCHEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.190.025, domiciliada en la población de Coloncito, Municipio Panamericano del Estado Táchira. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MAC FLAVIER ARELLANO CHACON, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 90853, representación que consta en Poder Apud Acta otorgado en fecha 24 de marzo de 2009, inserto al folio catorce (14) del presente expediente. DOMICILIO PROCESAL: Calle 7 entre carreras 4 y 5, Nro. 4-39, de la población de Coloncito, Municipio Panamericano del Estado Táchira. PARTE DEMANDADA: ISSAM SAEB ABORAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-22.682.334, domiciliado en la calle 7 entre carreras4 y 5, Nro. 4-39, de la población de Coloncito, Municipio Panamericano del Estado Táchira. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ADOLFO LEON BURGOS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 5.231. DOMICILIO PROCESAL: No indicó. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXPEDIENTE: 8726/2009 (1400/2009) Llegan a esta Alzada las presentes actuaciones recibidas por distribución, provenientes del JUZGADO DEL MUNICIPIO PANAMERICANO, SAMUEL DARIO MALDONADO Y SIMON RODRIGUEZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, motivado al ejercicio del Recurso de Apelación ejercido por el abogado Mac Flavier Arellano Chacón, apoderado judicial de la parte demandante ciudadana Lisanca Radesca Sanchez, contra la Sentencia Definitiva proferida por el Juzgado mencionado, en fecha 19 de junio de 2009. II DE LA SENTENCIA APELADA La sentencia proferida por el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS PANAMERICANO, SAMUEL DARIO MALDONADO Y SIMON RODRIGUEZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, decidió: “Primero: SIN LUGAR LA DEMANDA formulada por la ciudadana Lisanca Radesca Sánchez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.190.025, domiciliada en Coloncito, Municipio Panamericano del Estado Táchira y civilmente hábil, asistida por el abogado en ejercicio Mac Flavier Arellano Chacón, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 90.853 y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.473.683, en contra del ciudadano Issam Saeb Aboras, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-22.682.334, de ese domicilio y civilmente hábil. Segundo: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento civil. III DE LOS ALEGATOS PRESENTADOS El Recurrente no presentó alegatos en esta Alzada. Más sí lo hizo en el Juzgado de la recurrida, en los términos siguientes: “ Apelo de la Sentencia definitiva anterior, de fecha 19 de junio de 2009, por ser que la misma es contraria a derecho por las siguientes razones: PRIMERO: La juzgadora del Tribunal a quo en la Sentencia da pleno valor probatorio a los recibos o depósitos que realizó el demandado a través de su escrito de promoción de pruebas a nombre de Caterina Radesca; y en su debida oportunidad hice su respectiva observación al escrito de pruebas presentado por la parte demandada conforme lo establece el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, objeté las mismas por cuanto son impertinentes e irrelevantes, contrariando así una reciente Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se indica que para que la prueba sea pertinente el promoverte debe indicar con precisión y claridad, que aspectos o hechos pretende probar con la prueba promovida, en razón de que las misma no guardan relación alguna, con respecto a la parte demandante, ciudadana Lisanca Radesca, tal y como se desprende del Contrato de Arrendamiento suscrito por mi mandante y el demandado, que es el objeto de la pretensión, siendo por tanto en el presente caso la ciudadana Caterina Radesca, un tercero que es totalmente ajeno a esta causa; así mismo no guarda ninguna relación de los hechos controvertidos por cuanto la pretensión es con mi mandante, y es ésta quien desde la celebración del contrato, recibió el pago de arrendamiento hasta el mes de noviembre de 2008, y a partir de la presente fecha dejó de cancelar los arrendamientos correspondientes, tal y como lo establece el mencionado contrato, lo que conlleva a la morosidad del mismo; es decir, que a partir del mes de noviembre mi mandante no recibió el pago y si se efectúo el mismo fue tal y como lo explico arriba a terceras personas no obligadas en el contrato respectivo lo que desconocía mi poderdante. El artículo 1.159 del Código Civil, establece “ QUE LOS CONTRATOS TIENEN FUERZA DELEY ENTRE LS PARTES NO PUEDEN REVOCARSE SINO POR MUTUO CONSENTIMIENTO O POR LAS CAUSAS AUTORIZADAS POR LA LEY”. El artículo 1.166. “ LOS CONTRATOS NO TIENEN EFECTOS SINO ENTRE LAS PARTES CONTRATANTES; NO DAÑAN NI APROVECHAN A LOS TERCEROS, EXCEPTO EN LOS CASOS ESTABLECIDOS POR LA LEY.”El artículo 1.167: “SI EN EL CONTRATO BILATERAL UNA DE LAS PARTES NO EJECUTA SU OBLIGACION, LA OTRA PUEDE A SU ELECCIÓN RECLAMAR JUDICIALMENTE LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO O LA RESOLUCIÓN DEL MISMO, CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERE LUGAR A ELLO” El artículo 1.354 del Código Civil nos establece: “QUIEN PIDA LA EJECUCIÓN DE UNA OBLIGACIÓN DEBE PROBARLA Y QUIEN PRETENDA QUE HA SIDO LIBERTADO DE ELLA DEBE POR SU PARTE PROBAREL PAGO O EL HECCHO QUE HA PRODUCIDO LA EXTINCIÓN DE LA OBLIGACION” y también como lo establece el artículo 340 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil. Y por Sentencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, del 29/11/1996, se interpreta de la siguiente manera: “Conforme a todo lo que antecede, queda claramente definido que el falso supuesto o suposición falsa – error in indicando de hecho propiamente dicho-, resulta del desacierto del juez en la contemplación objetiva de la prueba, es decir, constituye un “yerro” del Juez sobre la existencia o contenido de la prueba, al margen de tal yerro, de la infracción por el Juez de toda norma jurídica que discipline la prueba. Esto en relación con la Sentencia de la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en fecha 08 de agosto de 1995, en donde se estableció: “Que para la formalización de la suposición falsa, se requiere denunciar como violados, por falsa o falta de aplicación, los preceptos jurídicos que se utilizaron o se dejaron de utilizar respectivamente en la recurrida, como resultado del hecho particular, positivo y concreto falsamente supuesto; preceptos jurídicos éstos que pueden ser tanto de derecho sustantivo como de derecho adjetivo.”. Con esta apreciación quiero hacer del conocimiento del ciudadano Juez, que la desestimación de la demanda se encuentra alejada del precepto jurídico establecido en nuestro ordenamiento positivo para considerar las obligaciones que tienen las partes contratantes y que la prueba presentada por la parte demandada, tiene vicios probatorios al considerar dentro de la misma a un tercero no obligado en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda”… IV DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda intentado por la ciudadana Lisanca Radesca Sánchez, asistida por el abogado Mac Flavier Arellano Chacón, contra el ciudadano Assam Sab Aboras, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, alegando entre otras cosas: Que mediante Documento Autenticado por ante la Notaría Pública de la Fría, Municipio García de Hevia del Estado Táchira, el día 12 de Noviembre de 2007, anotado bajo el Nro. 63, Tomo 57 del los libros respectivos, suscribió con el ciudadano Assam Saeb Aboras un Contrato de Arrendamiento sobre in inmueble constituido por un local comercial, situado en la calle 7, Nro. 4-39, entre carreras 4 y 5 de Coloncito, Municipio Panamericano del Estado Táchira. Que en el citado contrato las partes convinieron que la duración del mismo era por un año, el canon de arrendamiento por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), los cuales pagaría el Arrendatario por mensualidades vencidas, en el domicilio o lugar que indique la Arrendadora, los primeros días de cada mes; que la insolvencia o falta de pago de una cualquiera de las pensiones de arrendamiento convenida, facultaba a la Arrendadora a solicitar la Resolución del Contrato y a exigir la entrega del inmueble, desocupado, libre de personas y bienes en el mismo buen estado que legué entregado a el Arrendatario, teniendo derecho la Arrendadora a reclamar las pensiones de arrendamiento insolutas y aquellas que faltaren para la expiración del contrato. Que el Arrendatario de manera unilateral y sin causa que lo justifique, dejó de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero y Marzo de 2009, lo que constituye una violación al contrato, por lo que su incumplimiento da lugar al supuesto de la acción resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil. Que con fundamento a lo expuesto, procede a demandar, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y el literal A del Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, al ciudadano Assam Saeb Aboras, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en: - Resolver el Contrato de Arrendamiento y consecuencia de ello entregue el inmueble desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración de la convención. - En pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,00) por concepto de pensiones de arrendamiento vencidas a razón de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) cada una correspondientes a los meses de Diciembre de 2008 y Enero, Febrero y Marzo de 2009. - En pagar por vía subsidiaria y en concepto de indemnización pecuniaria la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,00), por el uso del inmueble, contados a partir el mes de marzo de 2009 hasta la definitiva entrega del mismo. - Pagar los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio, y cuya determinación se efectúa mediante experticia complementaria del fallo. - Pagar las costas procesales. Estimó la demanda en la suma de DOS MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,00) Adjuntó al libelo de demanda: 1.- Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de la Fría, Municipio García de Hevia del Estado Táchira, en fecha 12 de noviembre de 2007, inserto bajo el Nro. 63, Folios 131-132, Tomo 57 de los libros respectivos. 2.- Copia simple de la cédula de identidad del demandado ciudadano Assam Saeb Aboras. En diligencia de fecha 23/04/2009, el apoderado actor, consignó en diecisiete (17) folios talonario de recibos, en los cuales cónstale pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento hasta el mes de diciembre de 2008. De la Contestación a la demanda: En escrito de fecha 22/05/2009, el ciudadano Assam Saeb Aboras, parte demandada, asistido por el abogado Adolfo León Burgos, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 5.231,, presentó escrito de contestación en los siguientes términos: Que rechaza, niega, contradice e impugna todos los alegatos de la parte actora, por cuanto no se ajustan a derecho y carecen de fundamento de ley. Que es falso el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2008 y enero y Febrero del 2009, y que efectúo el pago de los mismos en la entidad bancaria que le señaló la demandante. Que no hay causal legal que permita la resolución del contrato de arrendamiento. Que es totalmente falso el pago solicitado por la parte actora, por cuanto no esta atrasado en el pago del canon de arrendamiento Reconvino a la demandante, a fin de que le reivindique los gastos que le ha causado la demanda injustificada, en cuanto al tiempo perdido y el poner en tal de juicio su honestidad ante los acreedores y ante la comunidad, estimando la misma en la suma de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00). Reconvención que no fue admitida por el Tribunal de la causa en sentencia interlocutoria de fecha 27/05/2009. V DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS Pruebas de la parte demandante: Documentos anexos al libelo de demanda: PRIMERO: Talonario de recibos, insertos a los folios 16 al 32 del presente expediente, en los cuales consta el pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento hasta el mes de diciembre de 2008. Recibos de egresos, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1355 del Código Civil. De las pruebas presentadas en el lapso de promoción: PRIMERO: Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, debidamente Registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro público de los Municipios Panamericano, Samuel Darío Maldonado, Simón Rodríguez y San Judas Tadeo del Estado Táchira, inserto bajo la matrícula 2006RI T14-05 de fecha 27 de abril de 2006, a fin de demostrar que su poderdante es co-propietaria del inmueble. SEGUNDO: Poder Especial, que por vía privada le fue otorgado a su poderdante, por su hermana ciudadana Caterina Radesca Sánchez, facultándola para dar en arrendamiento el inmueble y recibir los cánones de arrendamiento. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil promovió posiciones juradas, manifestando la reciprocidad en la absolución de las mismas. CUARTO: Testimoniales de las ciudadanas Ana Jesús Silva de Contreras y Yaesil Sugeidy Contreras Silva. Pruebas de la parte demandada: PRIMERO: El mérito favorable de autos. SEGUNDO: Doce (12) recibos correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero hasta Diciembre d e 2008, insertos a los folios 64 al 75 y, cinco (5) depósitos bancarios, insertos a los folios 76 al 80, correspondientes a los depósitos de los cánones de arrendamiento en el Banco Mercantil, efectuados en los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, y Junio de 2009, a nombre de la ciudadana Caterina Radesca de Amezquita. TERCERO: A fin de determinar la propiedad del inmueble, solicitó se oficie al Registro Inmobiliario del Municipio Panamericano a fin de que informen quien es el verdadero propietario del inmueble. En diligencia de fecha 11/06/2009, el apoderado judicial de la parte demandante, se opone a la admisión de la pruebas presentadas por la parte demandada, por cuanto en las mismas no se estableció el objeto de la prueba, y por cuanto los recibos se corresponden a depósitos realizados a nombre de un tercero ajeno a la causa, declarando el Tribunal de la causa parcialmente con lugar la oposición, ordenando la admisión de los bauches bancarios promovidos por la parte demandada en su escrito de promoción y negando la admisión de la prueba de informes promovida por la parte demandada, por cuanto la misma fue promovida el último día del lapso de evacuación; negando igualmente la admisión de la pruebas testimonial y la de posiciones juradas promovidas, por cuanto las mismas fueron promovidas el último día del lapso de promoción y evacuación, lo que hace imposible su evacuación, por cuanto se desvirtuaría la naturaleza breve del procedimiento. VI DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR: El thema decidendum versa sobre la pretensión de la parte actora de Resolver el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, bajo el alegato de incumplimiento contractual, lo cual resultó negado por el legitimado pasivo en la litis contestación, alegando para tratar de enervar la pretensión de la accionada, que ha cancelado los meses que declara insolutos la demandante, mediante recibos de pago hechos a la ciudadana Sánchez Lisanca Radesca, y depósitos bancarios realizados en la Cuenta Corriente del Banco Mercantil, a nombre de la co-propietaria del inmueble ciudadana Caterina Radesca a de Amezquita. Efectivamente entonces quedó reconocida la existencia de una relación contractual entre las partes regida por el contrato de arrendamiento que ambas suscribieron de forma auténtica, siendo ésta relación arrendaticia por escrito, y se convirtió a tiempo indeterminado, ya que luego del lapso pautado para su vencimiento, el 01 de septiembre de 2008, no consta en autos que las partes hayan dado termino al mismo. Así se establece. Dicho esto, esta Juzgadora observa que la parte apelante requiere de esta Alzada que se revise la sentencia del a quo en relación a que: “… da pleno valor probatorio a los recibos o depósitos que realizó el demandado a través de su escrito de promoción de pruebas a nombre de Caterina Radesca; y en su debida oportunidad hice su respectiva observación al escrito de pruebas presentado por la parte demandada conforme lo establece el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, objeté las mismas por cuanto son impertinentes e irrelevantes, contrariando así una reciente Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se indica que para que la prueba sea pertinente el promoverte debe indicar con precisión y claridad, que aspectos o hechos pretende probar con la prueba promovida, en razón de que las misma no guardan relación alguna, con respecto a la parte demandante, ciudadana Lisanca Radesca, tal y como se desprende del Contrato de Arrendamiento suscrito por mi mandante y el demandado, que es el objeto de la pretensión, siendo por tanto en el presente caso la ciudadana Caterina Radesca, un tercero que es totalmente ajeno a esta causa; así mismo no guarda ninguna relación de los hechos controvertidos por cuanto la pretensión es con mi mandante, y es ésta quien desde la celebración del contrato, recibió el pago de arrendamiento hasta el mes de noviembre de 2008, y a partir de la presente fecha dejó de cancelar los arrendamientos correspondientes, tal y como lo establece el mencionado contrato…” VII NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO PRIMERO: El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que: “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.” El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, Andrés Bertrand. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713). Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.). Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como: “Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638). Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es: “Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003). Mientras que el Orden Público Inquilinario, es: “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).” GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.). Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que: “Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73). Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales. Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como las normas que regulan la Materia Arrendaticia en el Código Civil Venezolano, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. ASÍ SE ESTABLECE. SEGUNDO SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda. ASÍ SE ESTABLECE. Ya que desde el mes de Abril de Mil Novecientos Ochenta y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso LUIS PARRA LA GRAVE contra MICHEL UGUETO; señaló lo siguiente: “No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.). Efectivamente este Tribunal al analizar el Contrato que se celebró entre la demandante y el demandado 12 de Noviembre de 2007 (hecho no controvertido), el cual fue agregado en original por la actora y que fue debidamente valorado por el a quo, se observa que fue a tiempo determinado, esto es, debía culminar el dia 02 de septiembre de 2008. Y en virtud de ello, precisamente las partes declararon de mutuo acuerdo en su Cláusula QUINTA lo siguiente: “La duración del presente contrato es por el tiempo de un (01) año prorrogables contado a partir de la firma del presente contrato, es decir, el dia 01 de septiembre de 2007, el cual podrá disminuido unilateralmente por la arrendadora”. Para ésta Alzada el Juez Civil, aún con la existencia del principio dispositivo que rige dicho procedimiento (Artículo 11 del Código Adjetivo), puede hacer uso de sus facultades de conocedor del derecho: “Iura Novit Curia” (artículo 12 ejusdem), pues nuestra Sala Civil del Máximo Tribunal desde fallo de vieja data, de fecha 23 de Julio de 1987 (Ponente: Dr. René Plaz Bruzual, caso Olga Andrade contra Guillermo Andrade), ha sostenido que en virtud del principio “Iura Novit Curia”, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, lo cual no implica, el que se incurra en incongruencia, o se suplan defensas, ya que la iniciativa de las partes corresponde únicamente al alegato y prueba de los hechos, pero no a la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables al caso, ni a la calificación jurídica que las partes den a los hechos. Así tenemos que la Doctrina ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, es: Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120). Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento es a “Tiempo Indeterminado” por lo tanto, la “pretensión” a Interponer es la de “Desalojo” como lo ordena el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con base en las anteriores manifestaciones Doctrinarias, la interpretación que hace esta Juzgadora al contrato de arrendamiento pactado entre la Ciudadana LIZANCA RADESCA SÁNCHEZ (Arrendadora) y ISSAM SAEB ABORAS (Arrendatario) sobre el inmueble que allí se especifica, era a tiempo determinado y no consta en autos que las partes lo prorrogaron a tiempo fijo, o que fuera notificado el arrendatario del vencimiento del mismo. El Abogado MAC FLAVIER ARELLANO CHACÓN, asistiendo a la Ciudadana LISANCA RADESCA SÁNCHEZ, interpreta lo contrario cuando demanda con base en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece. De conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y así al analizar el contenido normativo de la Cláusula Quinta antes transcrita, para esta Alzada, no cabe duda, como bien lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, que contemplado desde el punto de vista funcional, sirve para realizar una finalidad de la vida económica, siendo su utilidad, como fuente de obligaciones, que radica precisamente en ello, vale decir, en la variedad de intereses económicos que éstos pueden tutelar, garantizando así su realización, donde las partes tienen la voluntad de darse su propia ley, poder éste que surge del Principio de la Autonomía de la Voluntad, que conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes. En el caso sub iúdice, la parte actora pretende que el demandado –inquilino le desaloje el inmueble con base en la causal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pautado para los contratos a tiempo indeterminado; más sin embargo, EL DEMANDANTE NO DEMANDA EL DESALOJO, sino una RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y en su petitorio así lo pide, pero inclusive también pide que el demandado convenga “En pagar por Vía SUBSIDIARIA Y EN CONCEPTO DE COMPENSACION PECUNIARIA la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.400,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas insolutas, a razón de seiscientos bolívares cada una, correspondientes a los meses de diciembre de 2008, enero, febrero y marzo de 2009.” Ello, entre otros conceptos. Para ésta Alzada no cabe duda del contenido normativo del artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que expresa: “… En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe.” Observándose que no consta en autos que la parte demandante haya manifestado por escrito a la parte demandada su deseo de prorrogar el contrato, es por lo que se da inicio a la prórroga legal indicada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser esta de orden público, la cual se inició el día 02 de septiembre de 2008 y venció el día 01 de marzo de 2008 (y 13 días después demanda la parte actora la Resolución del Contrato). Entonces tenemos que del contrato de arrendamiento surgen varias circunstancias voluntad de las partes: Ahora bien es de destacar que las partes quisieron desde un primer momento que el contrato fuese a término fijo, por lo que pactaron en el encabezamiento de la Cláusula Quinta. LUEGO entonces, la determinación del tiempo del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, se dio por el término empleado inicialmente. Y así se establece. Téngase en cuenta que de ninguna manera las partes pactaron prórrogas automáticas y sucesivas. Las partes al poner condiciones subjetivas en las personas del arrendador y del arrendatario, lo que quisieron es no dar prórroga al contrato. En consecuencia no hay duda de que la naturaleza del contrato es A TIEMPO DETERMINADO. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO. Es por lo que se da inicio a la prórroga legal indicada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser esta de orden público. Y ASÍ SE ESTABLECE. No obstante a ello, al dársele una naturaleza al contrato, que no la tiene, se admitió la demanda. Al respecto observa esta Juzgadora considera que el procedimiento instaurado por la parte demandante no es concurrente con su pretensión pues tal y como quedó establecido ut supra su acción interpuesta es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO siendo que el contrato ya estaba vencido de pleno derecho; y en todo caso, tal Resolución está indicada para los contratos a tiempo indeterminado, cuando lo sea por falta de pago. El contrato de arrendamiento que vincula a las partes: no es verbal y no es a tiempo indeterminado; además, funda su pretensión en una de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (folio 4), específicamente la contenida en el literal “a”; de allí que deba concluirse que existe incompatibilidad entre el procedimiento elegido y la pretensión ejercida. Y ASI SE DECIDE. Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la pretensión (RESOLUCION) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado; lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé: “Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…” De lo cual se desprende que en este caso en estudio sólo se permite a la parte actora proceder de conformidad a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…) Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” Lo que significa que sólo por dichas causales puede el arrendador solicitar el desalojo, ya que ésta sólo es aplicable a los contratos por tiempo indeterminado, y en el caso que nos ocupa estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y así queda establecido. Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que: En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”. En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto (…), el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…” . Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iúdice la parte actora no incoó la pretensión idónea; pues, tal como se dijo antes al pasar la relación arrendaticia a tiempo determinado lo correcto y ajustado a derecho era intentar la pretensión de CUMPLIMIENTO de contrato de arrendamiento POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. Y ASÍ SE DECIDE. Expuestas las consideraciones que anteceden, se evidencia que la pretensión interpuesta no es subsumible en la norma anteriormente transcrita; y siendo ésta de orden público no pueden ser relajables ni por el Juez ni por las partes. Razón por cual no le es permisible a este órgano jurisdiccional, admitir una demanda de “Desalojo” en un contrato de arrendamiento por tiempo determinado. Y ASÍ SE DECIDE. Ello trae como consecuencia, que deba declararse SIN lugar el Recurso de Apelación, revocar la sentencia apelada, y declarar inadmisible la demanda interpuesta. Y ASÍ SE DECIDE. VIII DISPOSITIVA En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de Apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada abogado Mac Flavier Arellano Chacón, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 90.853. SEGUNDO: SE REVOCA LA SENTENCIA APELADA, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda de desalojo interpuesta bajo la causal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la Ciudadana Lisanca Radesca Sánchez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.190.025, domiciliada en la población de Coloncito, Municipio Panamericano del Estado Táchira. CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 en concordancia con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, mediante Boleta que será librada por la Juez y dejada por el Alguacil en los respectivos domicilios procesales de las partes. Líbrense Boletas. QUINTO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la presente decisión. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los dos días del mes de diciembre de dos mil nueve. Año 199º de la Independencia y 150 ° de la Federación. LA JUEZ TEMPORAL ABG. YITTZA Y. CONTRERAS B. LA SECRETARIA ABG. JEINNYS M. CONTRERAS B.