TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, EN LOS AUTOS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

RECURRENTE: Empresa COMERCIAL HERNÁNDEZ COMPAÑÍA ANÓNIMA, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Táchira en fecha 12 de noviembre de 1993, bajo el N° 22, Tomo 8-A, a través de su Presidente, ciudadano JOSÉ OSCAR HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédulas de identidad N° 1.188.852.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE RECURRENTE: Abogados en ejercicio DIXON ISAÍAS ROMERO URBINA y SAMÍA HARB AYOUBI, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 9.214.213 y V- 6.290.745, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.562 y 44.385, respectivamente, según consta en poder autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 13 de junio de 2008, bajo el N° 71, Tomo 106, de los libros respectivos, inserto a los folios 9, 10 y 11.
RECURRIDA: ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL, ESTADO TÁCHIRA. Resolución N° 312 de fecha 10 de abril de 2008.
RECURSO: DE NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO DE EFECTOS PARTICULARES.
EXPEDIENTE N° 11.501-08.

i
NARRATIVA:

Se inicia el presente Recurso, mediante escrito libelar recibido por distribución, presentado por los abogados DIXON ISAÍAS RIMERO URBINA y SAMIA HARB AYOUBI, ya identificados, quien actuando con el carácter de apoderados judiciales de la empresa COMERCIAL HERNÁNDEZ COMPAÑÍA ANÓNIMA, ya identificada, manifestaron:
Que por Resolución N° 312 de fecha 10 de abril de 2008, contenida en el expediente administrativo N° 009-08, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, resolvió fijar como canon de alquiler mensual para el inmueble propiedad del ciudadano RAMIRO CHACÓN MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 150.301, el cual ocupa su representada como arrendataria en la Avenida Francisco García de Hevia (5ta Avenida) con calle 10, N° 5-10; 5-20 y 5-30, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, la cantidad de CINCO MIL OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 5.083,18).
Prosiguen su exposición alegando, que se encuentran inconformes con los precios contenidos en el resuelto, pues a decir suyo, el informe técnico que realizó la Dirección de Inquilinato, no se ajusta a los requerimientos exigidos y extremos indicados para establecer la renta máxima, puesto que:
1. No se encuentran razonadas las causas para la determinación del valor dado a cada uno de los parámetros para la fijación de la renta mensual, sino que, a su decir, dicha determinación se realizó en forma genérica, violando el informe de avalúo del ente administrativo lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que obliga a tomar en cuenta para la determinación de la renta mensual el uso, clase, calidad, situación y dimensiones aproximadas del inmueble; afirma de igual manera, que tampoco aparece reflejado para la valoración del inmueble, ninguna relación acerca del precio de inmuebles similares que sirvan de base para la determinación del valor de la renta mensual, siendo a criterio suyo, completamente injustificados las cantidades fijadas y los datos utilizados.
2. Que el artículo 14 ejusdem prevé que cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado o determinado de inmuebles no sujetos a regulación el aumento del canon de arrendamiento se realizará cada año y no podrá exceder del IPC del Banco Central de Venezuela correspondiente a ese período. Pero que si se trata de inmuebles sometidos a regulación la Ley establece que la revisión del canon de arrendamiento se realizará cada dos (2) años, debido a la protección que, a su decir, se le da al débil jurídico (arrendatario), porque los inmuebles sometidos a regulación son aquellos construidos con anterioridad a 1987, esto es, inmuebles de vieja data, por lo que el organismo regulador debe intervenir para evitar excesos desmedidos e inescrupulosos por parte de los arrendadores en la determinación de la renta mensual de dichos inmuebles, entendiéndose que como mínimo se debe aplicar por analogía los parámetros empleados para la determinación del canon de arrendamiento establecido, en el artículo aquí referido y, por tratarse de inmuebles sujetos a regulación, dicho tratamiento es más favorable para el arrendatario, sin embargo, a su decir, el Organismo regulador había fijado el canon de arrendamiento en un procedimiento realizado en 1996 en la cantidad de Bs. 135.540,00 de los Bolívares anteriores, y el propietario lo incrementó periódicamente hasta que en septiembre de 2007 lo estableció en la cantidad de Bs. 2.616,00, los cuales eran cancelados por el arrendatario, por lo que, estaba cancelando un canon de arrendamiento superior al establecido en la regulación, canon fijado hace escasos diez (10) meses, y fijándolo ahora el Organismo regulador en la cantidad de Bs. 5.083,18, que representa, a su decir, más del 500%.
Que en razón de que, con el avalúo realizado se violaron las disposiciones contempladas en los artículos 14, 19 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mismo esta viciado de nulidad y siendo que dicho avalúo constituye la causa eficiente que da origen al acto administrativo, se debe concluir que el acto administrativo está viciado de nulidad, por lo que, solicitan que sea reestablecida la situación jurídica infringida, y se declare la nulidad de la resolución N° 312 de fecha 10 de abril de 2008, así como todas las actuaciones administrativas contenidas e el expediente N° 009-08, y en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se ordene la realización de un nuevo procedimiento administrativo de regulación. Finalmente solicitaron la suspensión de los efectos del acto administrativo impugnado.
Fundamentaron el Recurso en los artículos: 14, 19 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 1 al 8).
Acompañaron el libelo con: El poder que les fue conferido, marcado con la letra “A”; copia fotostática de la Resolución N° 312 de fecha 10 de abril de 2008, marcada con la letra “B” y copia fotostática de las boletas de notificación libradas a las partes, marcadas con la letra “C”. (Folios 9 al 19)
En fecha 01 de julio de 2008, se le dio entrada al Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, interpuesto contra la Resolución N° 312, de fecha 10 de abril de 2008, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, contenida en el expediente de Regulación N° 009-08, donde resuelve fijar el canon de arrendamiento mensual para el inmueble propiedad del ciudadano RAMIRO CHACÓN MÉNDEZ, dado en arrendamiento al recurrente; acordando recabar de la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, los antecedentes administrativos a los fines de pronunciarse sobre la admisión de dicho Recurso, concediéndole al Organismo antes indicado para la remisión de los mismos un plazo de diez (10) días contados a aquel en que fuese recibido el oficio librado al efecto; expidiéndose el oficio respectivo. (Folios 20 y 21).
En fecha 17 de julio de 2008, una vez recibido el expediente administrativo N° 009-08, se admitió el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 77 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; en consecuencia, se ordenó la citación mediante oficio del Alcalde del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y del Fiscal General de la República, y la notificación del Síndico Procurador Municipal de conformidad con lo establecido en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal, Finalmente se ordenó librar cartel de emplazamiento a los interesados debiendo ser publicado en el Diario El Nacional, a los fines de que los interesados y citados concurriesen a darse por citados dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la publicación o de la notificación del último de ellos. Se libraron los oficios y cartel de emplazamiento ordenados. (Folios 22 al 26).
En diligencias de fecha 01 de agosto de 2008, el ciudadano Alguacil del Tribunal informó que: el día 28 de julio de 2008, hizo entrega de los oficios Nros. 3190-703, 3190-705, librados para el Alcalde del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y el Síndico Procurador del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; y que el día 22 de julio de 2008, remitió por correo el oficio N° 3190-704, librado para el Fiscal General de la República. (Folios 27, 28 y 29).
En fecha 05 de agosto de 2008, la representación de la parte recurrente, mediante diligencia consignó ejemplar del Diario EL NACIONAL de esa misma fecha, donde aparece publicado el Cartel de Emplazamiento ordenado por este Tribunal. (Folios 30 y 31).
En fecha 06 de octubre de 2008, la representación de la parte recurrente a través de escrito solicitó la apertura del lapso de promoción y evacuación de pruebas en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. (Folio 33).
En fecha 09 de octubre de 2008, se realizó un cómputo por secretaría donde se hace constar: “que la última de las citaciones fue practicada el día 05 de agosto de 2008, oportunidad en que la apoderada de la recurrente consignó la publicación del cartel de emplazamiento ordenado en auto de fecha 17 de julio de 2008. Que el lapso de comparecencia de diez (10) días hábiles a que se refiere el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, para la comparecencia de las partes y los interesados, transcurrió entre el 06 de agosto de 2008 y el 18 de septiembre de 2008. Asimismo la oportunidad para solicitar la apertura de un lapso para promover y evacuar pruebas en los juicios de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, conforme a la norma mencionada up supra, se verificó entre el 06 de agosto de 2008 y el 18 de septiembre de 2008”. (Folios 34 y 35).
En esa misma fecha se dictó auto mediante el cual, se declaró improcedente la solicitud de apertura a pruebas peticionada por la abogada SAMIA HARB AYOUBI, debiendo dejar transcurrir íntegramente el lapso probatorio, tomando en consideración que el mismo inició de pleno derecho el día 06 de agosto de 2008, por lo que, vencida la fase de evacuación de pruebas, se fijaría por auto la primera etapa de relación de la causa, con la llevada a efecto del acto de informes. (Folios 36 al 39).
En fecha 14 de octubre de 2008, la representación de la parte recurrente consignó en cinco (5) folios útiles escrito de apelación contra el auto dictado por este Tribunal en fecha 09 de octubre de 2009. (Folios 40 al 44). Acompañó su escrito con copia fotostática de la Sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes. (Folios 45 al 53).
En fecha 21 de octubre de 2008, se oyó en ambos efectos la apelación formulada por la parte recurrente, ordenándose la remisión del expediente para el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, lo cual se cumplió con oficio N° 3190-928. (Folios 54 y 55).
En fecha 06 de febrero de 2009, se dio por recibido el presente expediente procedente del Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, quien declaró desistido el recurso de apelación por incumplir la apelante con la formalización de la apelación dentro del lapso legalmente establecido. (Folios 56 al 63).
En fecha 12 de febrero de 2009, habiendo finalizado el lapso de evacuación de pruebas, se dio inicio a la primera etapa de relación, fijándose el acto de presentación de informes para las diez de la mañana (10:00 a.m.) del décimo día de despacho siguiente a esa fecha, conforme a lo establecido en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. (Folio 64).
En fecha 03 de marzo de 2009, se constató el Acto de Informes en la presente causa, sin la presencia de las partes, informándose que a partir del primer (1er) día de despacho siguiente a esa fecha, comenzarían a contarse los veinte (20) días hábiles para la relación de la causa, y terminado el mismo empezará a contarse el lapso para la sentencia. (Folio 65).
Esta Juzgadora estando dentro de la oportunidad para proferir Sentencia en el presente proceso, observa:

II
MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN:

Surge el presente Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, con fundamento en los artículos: 14, 19 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesto por la empresa COMERCIAL HERNÁNDEZ COMPAÑÍA ANÓNIMA, a través de sus apoderados judiciales, abogados DIXON ISAÍAS ROMERO URBINA y SAMIA HARB AYOUBI, actuando la referida empresa como arrendataria de un inmueble ubicado en la Avenida Francisco García de Hevia, (5ta Avenida) con calle 10, N° 5-10; 5-20 y 5-30 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, contra la Resolución N° 312, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 10 de abril de 2008, donde resolvió fijar como canon de alquiler mensual para el inmueble antes referido, la cantidad de CINCO MIL OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 5.083,18).
Arguyen los apoderados de la recurrente, que se encuentran inconformes con los precios contenidos en el resuelto, pues a decir suyo, el informe técnico que realizó la Dirección de Inquilinato, no se ajusta a los requerimientos exigidos y extremos indicados para establecer la renta máxima, puesto que: No se encuentran razonadas las causas para la determinación del valor dado a cada uno de los parámetros para la fijación de la renta mensual, sino que, a su decir, dicha determinación se realizó en forma genérica, violando el informe de avalúo del ente administrativo lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que obliga a tomar en cuenta para la determinación de la renta mensual el uso, clase, calidad, situación y dimensiones aproximadas del inmueble; afirma de igual manera, que tampoco aparece reflejado para la valoración del inmueble, ninguna relación acerca del precio de inmuebles similares que sirvan de base para la determinación del valor de la renta mensual, siendo a criterio suyo, completamente injustificados las cantidades fijadas y los datos utilizados. Asimismo expresan que, el artículo 14 ejusdem prevé que cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado o determinado de inmuebles no sujetos a regulación el aumento del canon de arrendamiento se realizará cada año y no podrá exceder del IPC del Banco Central de Venezuela correspondiente a ese período. Pero que si se trata de inmuebles sometidos a regulación la Ley establece que la revisión del canon de arrendamiento se realizará cada dos (2) años, debido a la protección que, a su decir, se le da al débil jurídico (arrendatario), porque los inmuebles sometidos a regulación son aquellos construidos con anterioridad a 1987, esto es, inmuebles de vieja data, por lo que el organismo regulador debe intervenir para evitar excesos desmedidos e inescrupulosos por parte de los arrendadores en la determinación de la renta mensual de dichos inmuebles, entendiéndose que como mínimo se debe aplicar por analogía los parámetros empleados para la determinación del canon de arrendamiento establecido, en el artículo aquí referido y, por tratarse de inmuebles sujetos a regulación, dicho tratamiento es más favorable para el arrendatario, sin embargo, a su decir, el Organismo regulador había fijado el canon de arrendamiento en un procedimiento realizado en 1996 en la cantidad de Bs. 135.540,00 de los Bolívares anteriores, y el propietario lo incrementó periódicamente hasta que en septiembre de 2007 lo estableció en la cantidad de Bs. 2.616,00, lo cuales eran cancelados por el arrendatario, por lo que, estaba cancelando un canon de arrendamiento superior al establecido en la regulación, canon fijado hace escasos diez (10) meses, y fijándolo ahora el Organismo regulador en la cantidad de Bs. 5.083,18, que representa, a su decir, más del 500%.
Finalmente solicitaron que, sea reestablecida la situación jurídica infringida, y se declare la nulidad de la resolución N° 312 de fecha 10 de abril de 2008, así como todas las actuaciones administrativas contenidas e el expediente N° 009-08, por encontrarse viciado el avalúo que dio origen a la misma, y que en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se ordene la realización de un nuevo procedimiento administrativo de regulación. Igualmente peticionaron la suspensión de los efectos del acto administrativo impugnado.
Ahora bien, tomando como base lo alegado por los apoderados de la recurrente, considera quien aquí juzga, que al no haber pruebas en este proceso, no se puede constatar elementos esenciales y de convicción que puedan llevar a esta Juzgadora, a considerar que el canon de alquiler máximo fijado por la vía administrativa para el inmueble que ocupa la recurrente, sea superior al que realmente le corresponde, dado que para establecer la omisión en que supuestamente se incurrió en el Informe Técnico, la arrendataria-recurrente, debió promover una experticia donde se determinase el valor del inmueble y de allí partiera el valor rental que le corresponde, valiéndose para ello de expertos idóneos, que hubiesen indicado y ponderado los factores de obligaciones, establecidos en las disposiciones legales invocadas por la recurrente, detallando los supuestos y condicionantes, factores de ubicación, valor del inmueble, condiciones de mantenimiento, servicios públicos existentes, porcentaje de construcción, zonificación, características generales, indicando la metodología utilizada, para arribar a los valores de renta, por lo que, al no haber sido analizados todos los factores de apreciación obligatoria, no procede el presente Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, contra la Resolución Nº 312 de fecha 10 de abril de 2008, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, contenida en el Expediente Administrativo Nº 009-2008, en tal virtud, esta Juzgadora, considera que la misma debe mantenerse incólume, y así se decide.
lll
DECISIÓN

Por lo explanado anteriormente y en fuerza de las consideraciones aquí expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto por la arrendataria, empresa COMERCIAL HERNÁNDEZ COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por el ciudadano JOSÉ OSCAR HERNÁNDEZ, ya identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONFIRMA la Resolución Nº 312 de fecha 10 de abril de 2008, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, contenida en el Expediente Administrativo Nº 009-2008, la cual deberá mantener todos sus efectos.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintisiete (28) días del mes de abril de dos mil nueve. AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m), se publicó y registró la anterior Sentencia, quedando anotada bajo el N° 873 en el “Copiador de Sentencias Definitivas” del presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 11.501-08.