TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. SAN CRISTOBAL, TREINTA (30) DE ABRIL DE DOS MIL NUEVE (2009).

199° y 150°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 11.021.750, domiciliado en Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JOSE ELIAS DURAN TOLOZA, GISELA SANTOS DE DURAN y HEILY NIETO COLMENARES, inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 26.141, 118.912 y 115.989, en su orden. (fs. 9 y 10).

PARTE DEMANDADA: GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE, ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ (también conocida como ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN) y KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ, venezolanas, mayores de edad, con cédulas de identidad N° 21.452.555, 10.194.824 y 16.612.652, la primera domiciliada en San Antonio y las restantes en Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JAVIER ERNESTO COLMENARES CALDERON y NEPTALI CARVAJAL CONTRERAS, inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 28.040 y 19.981, respectivamente. (fs. 545 al 550).

MOTIVO: Retracto legal Arrendaticio.

EXPEDIENTE N°: 19.703

PARTE NARRARTIVA.

Mediante escrito recibido del Tribunal distribuidor en fecha 14/03/2008, el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES, interpone demanda, en la que expone: Que las ciudadanas ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN y KARMEN CILDANA MOLINA JAIMES, le dieron en arrendamiento un inmueble compuesto por un local comercial, transformado luego por las arrendadoras en 4 locales y finalmente en 2 locales, ubicados en la carrera 4, N° 5-125, Ureña, Municipio Pedro María Ureña. Que ha cumplido con las obligaciones que la ley le impone (pagar oportunamente el canon arrendaticio y servirse del bien inmueble cuidándolo y conservándolo); que tiene como arrendatario más de 2 años, y que el 10/12/2007 las arrendadoras le entregaron personalmente un escrito privado denominado “DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA”, donde no consta el precio de venta, pero que verbalmente le manifestaron que era de UN MILLON DE BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.000.000,00). Que acudió a la Oficina de registro inmobiliario y efectivamente las ciudadanas ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN y KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ, dieron en venta a GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE, el inmueble por la suma de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00). Que las demandadas no cumplieron con las obligaciones establecidas en los artículos 1, 7, 13, 42, 44, 47 y 48 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Demandan el Retracto legal Arrendaticio y solicitan que las demandadas convengan en hacer la venta del inmueble al demandante en las mismas condiciones que lo compró GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE o a ello sean condenados por éste Tribunal. (fs. 1 al 8).

ADMISION

El Tribunal por auto de fecha 01/04/2008 (f. 450-451), admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de las demandadas.

CITACION

En fecha 26/05/2008, quedó citada la ciudadana ROSSY DAYANA FUENTES (f. 457). En fecha 06/10/2008, los coapoderados NEPTALI CARVAJAL y JAVIER ERNESTO COLMENARES, se dan por citados en nombre de sus representados, quedando en ésta fecha citadas las codemandadas KARMEN CILDANA MOLINA y GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE (f. 543).

CONTESTACION

Mediante escrito consignado en fecha 09/10/2008 (fs. 551 al 559), los abogados NEPTALI CARVAJAL CONTRERAS y JAVIER ERNESTO COLMENARES CALDERON, contestan la demanda, en los términos siguientes:

1) Oponen la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. 2) Que el inmueble vendido está compuesto por 7 locales, de los cuales el demandante solo ocupa 4 locales que son los más pequeños; que los restantes locales están alquilados a otras personas; que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla una excepción al artículo 43 ejusdem, para el caso de venta global; que no es cierto que el inmueble que fue propiedad de ROSSY DAYANA FUENTES y de KARMEN CILDANA MOLINA, haya estado conformado por 1 solo local y luego transformado a 4 locales; que no es cierto que luego se haya convertido en 2 locales; que es falso que la totalidad de los locales y el destinado a vivienda, que fueron vendidos hayan sido ocupados siempre por el actor; que es falso que sus representadas hayan ofrecido en venta el inmueble al actor por la suma de MIL MILLONES DE BOLIVARES, hoy CIEN MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 100.000.000). Aduce que el derecho a la preferencia ofertiva no le asiste al actor, por cuanto el inmueble fue vendido en forma global. Niegan que el demandante tenga derecho a subrogarse en las mismas condiciones en el documento de venta del inmueble. Solicita que la demanda sea declara sin lugar, que cesen los efectos de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada y que el actor sea condenado en costas.

PROMOCION DE PRUEBAS

PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Por escrito presentado en fecha 13/10/2008 (fs. 576 al 580), la representación judicial de la parte demandada promueve las siguientes:
1) El mérito favorable de autos.
2) Contrato de arrendamiento entre KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ y CONSUELO LONDOÑO VELASQUEZ.
3) Registro Mercantil del Fondo de Comercio “OPERADOR CAMBIARIO FRONTERIZO” y original de la patente de industria y comercio.
4) Contrato de arrendamiento entre el demandante y la antigua propietaria ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN.
5) Contrato de arrendamiento entre el demandante y ROSSY DAYANA FUENTES, KARMEN CILDANA MOLINA.
6) Inspección judicial
7) Prueba de informes a la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Por escrito consignado en fecha 23/10/2008 (fs. 601 y 602), la representación judicial de la parte actora, promueve las siguientes:
1) El mérito favorable de las actas procesales.
2) Copia certificada del expediente N° 126-2008 de Reconocimiento de Contenido y Firma que cursó por ante el Juzgado del Municipio Ureña del Estado Ureña.
3) Documento de venta del inmueble.

ADMISION DE LAS PRUEBAS.

Por auto de fecha 13/10/2008 (f. 581) fueron admitidas las pruebas de la parte demandada y por auto de fecha 23/10/2008 (f. 603) fueron admitidas las pruebas de la parte actora.

ACTUACIONES EN EL CUADERNO DE MEDIDAS

En fecha 24/04/2008, el Tribunal decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble ubicado en Ureña, carrera 4 con calle 6, Nº 5-125. (fs. 4 y 5 del cuaderno de medidas).

PARTE MOTIVA

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Conoce éste Juzgado en primer grado de jurisdicción la presente causa, donde JOSE DEL CARMEN CONTRERAS, demanda a GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE, ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ (también conocida como ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN) y KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ, por motivo de Retracto Legal Arrendaticio. El actor alega que las codemandadas ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ y KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ, dieron en venta el inmueble que desde hace más de dos (2) años ocupa como arrendatario, sin cumplir con la Preferencia Ofertiva; razón por la cual, solicita subrogarse en la venta efectuada, mediante el ejercicio del derecho de Retracto Legal.

VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

A la copia fotostática certificada de la documental inserta a los folios 12 y 13, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ (como arrendadora) y el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4, N° 5-125, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 25/11/1999, anotado bajo el N° 27, Tomo 21, de los libros de autenticaciones.

A la copia fotostática simple de la documental inserta a los folios 14 y 15, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ (como arrendadora) y el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4, N° 5-125, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 21/07/2000, anotado bajo el N° 68, Tomo IX de los libros de autenticaciones.

A la copia fotostática simple de la documental inserta a los folios 17 y 18, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ (como arrendadora) y el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4, N° 5-125, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 19/12/2001, anotado bajo el N° 79, Tomo XVIII, de los libros de autenticaciones.

A la copia fotostática simple de la documental inserta a los folios 19 y 20, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ (como arrendadora) y el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4, N° 5-125, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 14/06/2002, anotado bajo el N° 56, Tomo X, de los libros de autenticaciones.

A la copia fotostática simple de la documental inserta a los folios 21 y 22; el Tribunal observa que cuenta con sello estampado que dice “ANULADO”, lo que es indicativo que el mismo no se otorgó; en tal virtud, el Tribunal conforme al artículo 509 del Código Adjetivo Civil no lo valora.

A la copia fotostática certificada de la documental inserta a los folios 24, 25 y 26, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ (como arrendadora) y el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4, N° 3-91, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 02/09/2005, anotado bajo el N° 68, Tomo 28, de los libros de autenticaciones.

A la copia fotostática certificada de la documental inserta a los folios 27, 28 y 29, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ (como arrendadora) y el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4, N° 5-125, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 25/04/2006, anotado bajo el N° 40, Tomo 11, de los libros de autenticaciones.
A la copia fotostática certificada de la documental inserta a los folios 30, 31 y 32, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ (como arrendadora) y el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre parte de un inmueble consistente en cuatro (4) locales comerciales ubicados en la calle 5 con carrera 4, N° 3-91, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 13/04/2007, anotado bajo el N° 35, Tomo 12, de los libros de autenticaciones.

A la copia fotostática certificada de la documental inserta a los folios 33 y 34, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN (como arrendadora) y el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre parte de un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 5 con carrera 4, N° 3-91, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 13/11/2007, anotado bajo el N° 61, Tomo 39, de los libros de autenticaciones.

En cuanto al conjunto de recibos que rielan insertos del folio 35 al 45; así como a los cuadernos insertos del folio 46 al 430; el Tribunal difiere su opinión y valoración para el momento de emitir la sentencia de fondo.

A la copia fotostática certificada del expediente N° 126-2008 de la nomenclatura del Juzgado del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira (fs. 431 al 444); el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende, que por ante dicho Juzgado cursó expediente en el que ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN y KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ, solicitaron al ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES, el Reconocimiento del documento de Derecho de Preferencia Ofertiva y su anexo denominado Precio y Condiciones de la negociación.

A la copia fotostática certificada de la documental inserta del folio 445 al 449, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende, que las ciudadanas ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN y KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ, dieron en venta a GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE, un inmueble consistente en una casa construída en terrenos de la Municipalidad, ubicada en la esquina de la carrera 4 con calle 6, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, por la suma de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00), mediante documento registrado ante la Oficina de registro Público del Municipio Pedro María Ureña, en fecha 07/01/2008, registrado bajo la matrícula 08RI, Nº 6, folios 16 al 18, tomo I del 2008.

Al mérito favorable de autos, según sentencia de fecha 30/07/2002, emanada de la Sala Político-Administrativa, el mismo no constituye “… un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse…”; razón por la cual, éste Operador de Justicia acogiéndose al criterio supra citado, no le confiere valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas.

VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Sobre el mérito favorable de autos; el Tribunal da por reproducida la valoración y opinión que sobre él hizo en apartes anteriores.

A la copia fotostática certificada de la documental inserta a los folios 561, 562 y 563, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ (como arrendadora) y la ciudadana CONSUELO LONDOÑO VELASQUEZ (como arrendataria), celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en una habitación, una cocina, un baño, un patio, un local comercial, ubicado en la calle 5 con carrera 4, N° 5-125, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, destinado para vivienda y comercio, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 20/09/2007, anotado bajo el N° 27, Tomo 36, de los libros de autenticaciones.

A la copia fotostática simple del documento inserto al folio 564; el Tribunal lo valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que el SENIAT otorgó a LONDOÑO VELASQUEZ CONSUELO RIF Nº E-81.371.135-7, con dirección carrera 4, casa Nº 5-125, Ureña.

A la copia fotostática simple de la documental inserta a los folios 566, 567, 568 y 569, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme a los artículos 429 del Código de procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana CONSUELO LONDOÑO VELASQUEZ, constituyó el fondo de comercio “COMERCIALIZADORA LA MANO PODEROSA”, según documento inscrito en la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el tomo 19-B, Nº 125, de fecha 29/10/2007.

A la copia fotostática simple de la documental inserta del folio 569 al 571 y del 573 al 575, que no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la ciudadana KARMEN CILDANA MOLINA, mediante documento inscrito ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 27/03/2002, bajo en N° 1, tomo 3-B, decidió aumentar el capital del Fondo de Comercio “OPERADOR CAMBIARIO FRONTERIZO EL URANO”; y mediante documento inscrito ante la misma oficina de Registro, en fecha 29/12/1.998, bajo el N° 123, Tomo 10-B, constituyó el Fondo de Comercio “OPERADOR CAMBIARIO FRONTERIZO EL URANIO” (fs. 573 al 575).
Al original del documento inserto al folio 572; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña, otorgó en fecha 06/03/2007, al “Operador Cambiario Fronterizo El Uranio”, representado por SILDANA DEL CARMEN JIMENEZ BECERRA, ubicado en la carrera 4, N° 5-123, Barrio el Centro Ureña, Patente de Industria y Comercio, para que realice Operaciones Cambiarias y Divisas.

A la copia fotostática certificada de las documentales insertas del folio 30 al 34, consistente en Contratos de Arrendamiento celebrados entre KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ (como arrendadora) y JOSE CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario) (fs. 30 y 31) y el otro celebrado entre ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN (como arrendadora) y el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES (como arrendatario) (fs. 32 al 34); el Tribunal da por reproducida la opinión y valoración que sobre él hizo en apartes anteriores.

De la Inspección judicial practicada por éste Juzgado en fecha 20/10/2008 (fs. 585 al 600), se desprende: 1) Que el lugar donde se constituyó el Tribunal, lo fue carrera 4, equina de calle 6, N° 5-123; 2) que el local sin número aparente ubicado en la calle 6, esquina con carrera 4, se encuentra ocupado por el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES, y según informó el N° anterior de la casa era 5-125; 3) que los inmuebles ubicados por la carrera 4 de Ureña, son el N° 5-113, donde funciona el Fondo de Comercio “Comercializadora La Mano Poderosa”, N° 5-115, donde funciona una Oficina contable, N° 5-123 en el que funciona el “Operador Cambiario Fronterizo El Uranio”, N° 5-125 que es la entrada de acceso a la vivienda que se encuentra en la parte posterior de los mencionados locales, 4) que los inmuebles ubicados por la calle 6 son el nomenclado N° 3-90, luego sigue un garaje y el local 3-90; 5) Que existe un espacio utilizado por el demandante como depósito de zapatos; 6) Por la carrera 4 existe un espacio pequeño conformado por 2 baños de uso colectivo, con lavamanos, servicios sanitarios; 7) Que los inmuebles nomenclados 5-113, 5-115, 5-123, local sin número, 3-90 y el garaje, junto con el anexo de la parte posterior y 5-125 (que manifestó el actor funcionó anteriormente como local), funcionan como locales comerciales; 8) que para fines de vivienda solamente el ocupado por CONSUELO LONDOÑO VELASQUEZ; 9) Que el local sin número, el local 3-90, el garaje con el anexo de la parte posterior aparecían nomenclados 5-125, pero que luego fueron fusionados junto con el de la esquina, tumbaron una pared y ahora son uno solo y 10) que el Tribunal recorrió todo el inmueble y encontró varios locales comerciales ocupados por varios arrendatarios y uno de vivienda familiar.

Así mismo de las impresiones fotográficas agregadas a la inspección, quedó constancia de la diferente nomenclatura municipal del inmueble, así: 5-113 (f. 590), 5-123 (f. 593), 5-125 (f. 594 y 600), 3-90 (f. 594 y 596), 5-115 (f. 595).

Al original del oficio sin número fechado 28/10/2008 (fs. 604 y 605), emanado de la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña; el Tribunal lo valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; y de él se desprende que el Departamento de Catastro y Ejidos de dicho Organismo Público informó que emitió constancia de propiedad de un inmueble a la ciudadana GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE.

Al original del oficio sin número fechado 28/10/2008 (f. 606), emanado de la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña; el Tribunal lo valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; y de él se desprende que el Departamento de Catastro y Ejidos de dicho Organismo Público informó que el inmueble propiedad de la ciudadana GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE, tenía registrado anteriormente la siguiente dirección: “Carrera 4 N° 5-125, centro Ureña y actualmente por Reordenamiento Urbano realizado por el Dpto. de Catstro y ejidos, se le ha asignado la siguiente nomenclatura: Carrera 4 Esq.de calle 6 N° 5-113, 5-115, 5-123, 5-125, 5-129, 5-135 y 3-90, Centro Ureña, Municipio pedro María Ureña, en total siete (07) locales.”

Valoradas como han sido las pruebas, observa éste Operador de Justicia, que la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda (fs. 551 al 559), opuso la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; y a tal efecto adujo lo siguiente:

Que el artículo 49 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala como requisito sine qua non para la procedencia del Retracto Legal, “que la enajenación del inmueble (local comercial) ocupado por el arrendatario, haya sido objeto de enajenación individual, es decir, separadamente del inmueble del cual forma parte integrante…” Continua señalando que el local comercial que ocupa el actor, es solo parte de la totalidad del inmueble considerado globalmente y la compraventa efectuada por las demandadas ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN y KARMEN CILDANA MOLINA, comprende la totalidad del inmueble vendido, es decir, la enajenación o transferencia global del inmueble del cual forma pate el local comercial del que es arrendatario el demandante. Que por éstas razones, considera que la acción por Retracto Legal Arrendaticio es absolutamente improcedente

En tal sentido, observa el Tribunal que la fundamentación de la cuestión previa invocada, está relacionada directamente con la materia de fondo debatida; razón por la cual, éste Juzgador emitirá pronunciamiento sobre la cuestión opuesta con posterioridad a la resolución del fondo controvertido.

Así las cosa, corresponde examinar la materia ometida al conocimiento de éste Juzgado, así:

La parte actora, aduce en su escrito libelar, que es arrendatario desde hace más de dos (2) años del local comercial N° 5-125, ubicado en la carrera 4 de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, que se encuentra solvente en el pago de las pensiones arrendaticias y que sus arrendadoras decidieron vender el inmueble a la ciudadana GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE, según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, en fecha 07/01/2008, matricula 08RI, Nº 6, folio 16 al 18, tomo I de 2008, sin cumplir con la obligación de notificarle mediante documento auténtico su voluntad de vender.

El Retracto Legal arrendaticio, señala la ley y la doctrina, es el “…derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se refiere…” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 376).

Del concepto legal antes reseñado se derivan tres (3) elementos distintivos de la institución- a saber-:
a) Derecho de subrogación; b) El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas y c) Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.

Así mismo el artículo 49 ejusdem, señala:

Artículo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.

(…)El principio in generi del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial…

La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 de la Ley se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso y goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal con el inmueble en su totalidad…” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 389-390).

En el caso de autos, conviene revisar en cada uno de los contratos de arrendamiento suscritos por el actor, cuál fue el objeto o bien cedido en calidad de arrendamiento, para determinar la procedencia o no del derecho de Retracto Legal invocado. Así se observa lo siguiente:

1) En el contrato de arrendamiento agregado a los autos del folio 12 al folio 20, el bien inmueble dado en arrendamiento lo fue un local comercial ubicado en la carrera 4, N° 5-125, de la ciudad de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.
2) En el contrato de arrendamiento agregado a los autos a los folios 24 y 25, el bien inmueble dado en arrendamiento lo fue un local comercial ubicado en la calle 6, carrera 4, N° 3-91, de la ciudad de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.
3) En el contrato de arrendamiento agregado a los autos a los folios 27 y 28, el bien inmueble dado en arrendamiento lo fueron cuatro (4) locales comerciales ubicados en la carrera 4, N° 5-125, de la ciudad de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.
4) En los contratos de arrendamiento agregados a los autos a los folios 30 y 31 y 33 y 34, el bien inmueble dado en arrendamiento lo fue parte de un inmueble que consiste en un local comercial ubicado en la calle 5 con carrera 4, N° 3-91, de la ciudad de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.

Por otra parte, riela al folio 606, oficio sin número emanado de la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña, que fue valorado por éste Tribunal conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende que el Departamento de Catastro y Ejidos de dicho Organismo informó que el inmueble propiedad de la ciudadana GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE (actual propietaria), tenía registrado anteriormente la siguiente dirección: “Carrera 4 N° 5-125, centro Ureña y actualmente por Reordenamiento Urbano realizado por el Dpto. de Catastro y ejidos, se le ha asignado la siguiente nomenclatura: Carrera 4 Esq. de calle 6 N° 5-113, 5-115, 5-123, 5-125, 5-129, 5-135 y 3-90, Centro Ureña, Municipio pedro María Ureña, en total siete (07) locales.”

Adminiculando lo expuesto en el párrafo anterior con la nomenclatura dada al local comercial cedido en arrendado en los contratos insertos del folio 12 al 20 y 27 y 28, se concluye que anteriormente la totalidad del inmueble objeto de controversia contaba con la nomenclatura 5-125, pero con el reordenamiento urbano hecha por la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña, a cada uno de los locales que conforman la totalidad del inmueble vendido a GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE, le fue asignada una nomenclatura individual para cada una, vale decir, 5-113, 5-115, 5-123, 5-125, 5-129, 5-135 y 3-90. Así se establece.

Igualmente éste Tribunal, concatenando la descripción dada al inmueble arrendado en los contratos de arrendamiento agregados del folio 30 al 34, donde se lee “…LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO parte de un (01) inmueble que consiste en un local comercial…”, con el oficio sin número emanado de la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña (f. 606), Departamento de Catastro y Ejidos de dicho Organismo, donde expresó que el inmueble propiedad de la ciudadana GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE (actual propietaria), “…tenía registrado anteriormente la siguiente dirección: “Carrera 4 N° 5-125, centro Ureña y actualmente por Reordenamiento Urbano …le ha asignado la siguiente nomenclatura: Carrera 4 Esq.de calle 6 N° 5-113, 5-115, 5-123, 5-125, 5-129, 5-135 y 3-90, Centro Ureña, Municipio pedro María Ureña, en total siete (07) locales.”, conduce a éste Operador de Justicia a concluir igualmente que el inmueble que anteriormente se nomenclaba 5-125, está compuesto por varios locales. Así se establece.

Para sustentar y abundar más el criterio anterior, de la inspección judicial practicada por éste Juzgado en fecha 20/10/2008 al inmueble objeto de controversia (fs. 585 al 600), se desprende que el propio demandante JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES, informó que el local sin número aparente ubicado en la calle 6, esquina con carrera 4, se encuentra ocupado por él y que anteriormente su N° era 5-125; esto significa que el mismo demandante reconoce: 1) Que es arrendatario solamente de un (1) local comercial y 2) que la nomenclatura Municipal anterior del mismo era 5-125, lo cual coincide con el oficio inserto al folio 606, que confirma que antiguamente la nomenclatura de todo el inmueble era N° 5-125 y que posteriormente fue individualizada con un número cívico para cada local.

También se evidencia de la misma Inspección Judicial que el inmueble se encuentra dividido en varios locales comerciales signados con los N° 5-113 (donde funciona el Fondo de Comercio “Comercializadora La Mano Poderosa”), N° 5-115 (donde funciona una Oficina contable), N° 5-123 (en el que funciona el “Operador Cambiario Fronterizo El Uranio”), N° 5-125 (que es la entrada de acceso a la vivienda que se encuentra en la parte posterior de los mencionados locales), y 3-90 por la calle 6. Igualmente, que los inmuebles nomenclados 5-113, 5-115, 5-123, el local sin número, N° 3-90, el garaje, junto con el anexo de la parte posterior y 5-125, funcionan como locales comerciales. Así se establece.

De las fotografías agregadas a la inspección judicial, se observa claramente que los locales comerciales cuentan con una nomenclatura diferente, es decir, que cada nomenclatura corresponde a un local comercial diferente.

Ahora bien, de la copia fotostática certificada del documento inserto del folio 446 al 449; se desprende que ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN y KARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, real y efectiva a GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE, “…un (01) bien inmueble de nuestra propiedad…que corresponde al numeral PRIMERO: una casa construida en terrenos de la Municipalidad, situada en la esquina de la carrera 4 con calle 6 de la ciudad de Ureña, …identificada con el Nº 5-125, alinderada de la siguiente manera: NORTE: Con mejoras de Graciela Salazar Fuentes y mide 8.40 mts. Un ángulo en sentido sur que mide 2.00 mts y un ángulo en sentido Este que mide 11.75 mts.; SUR: Con la carrera 4, y mide 20.5 mts; ESTE: Con calle 6 y mide 13.20 mts y OESTE: Con mejoras de Javier Parra y mide 15.75 mts; con un área de terreno de 282.12 mts2…”

De la redacción dada al referido documento, se entiende que el objeto de la venta, versó sobre una casa construida en terrenos de la municipalidad; y de los linderos es claro comprender, que están circunscritos a linderos generales de ubicación del inmueble, mucho más cuando a cada lindero le fue señalado el número de metros de la colindancia, que si se analizan claramente conducen a pensar que los linderos señalados delimitan el inmueble en su totalidad y no solamente un local comercial.

De haberse enajenado solamente el local que tiene arrendado el actor, la descripción de los linderos hubiere sido muy concreta y específica en cuanto a colindancias con los otros locales existentes en el inmueble, pero, no se observa señalamiento alguno a mensuras de los restantes locales comerciales que lindan con e local ocupado por el demandante.

En tal virtud; es concluyente para éste Operador de Justicia, que la forma cómo fueron señalados los linderos en el documento de venta (fs. 446 al 449), delimita el inmueble en su totalidad, esto es, que el acto traslativo de la propiedad se hizo sobre la globalidad del inmueble; y en consecuencia, cada uno de los locales comerciales que dentro de él se encuentran quedaron comprendidos en la venta. Así se establece.

Ha sido conteste la jurisprudencia del Alto Tribunal de la República, es sostener que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En mérito de todo lo expuesto; visto que el local ocupado por el demandante de autos, constituye sólo una parte de la totalidad del inmueble vendido a la ciudadana GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE; tal como se desprende del acervo probatorio traído a los autos por las partes y que éste Juzgador valoró, esbozó y escudriñó en los párrafos que anteceden, se concluye, sin lugar a dudas, que el caso sub examen se encuentra subsumido en la hipótesis de la excepción prevista por el legislador en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por ende el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES, no tiene derecho al ejercicio del Retracto Legal Arrendaticio. Así se decide.

En consecuencia, se declara inadmisible la demanda que por motivo de Retracto Legal Arrendaticio interpuso el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Así se decide.

Por la naturaleza de la decisión adoptada, se hace innecesario valorar el conjunto de recibos que rielan insertos del folio 35 al 45; así como a los cuadernos insertos del folio 46 al 430, ya que la solvencia del inquilino no es materia que corresponda examinarse aquí.

En cuanto a la cuestión previa opuesta, consistente en la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, conforme al numeral 11º del artículo 346 del Código Adjetivo Civil; el Tribunal observa que dada la naturaleza de la decisión proferida, esto es, la inadmisibilidad del Retracto Legal Arrendaticio incoado, es forzoso declarar con lugar la cuestión previa opuesta, en atención a que el caso de autos; tal como ya suficientemente se expuso se encuentra enmarcado en la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia, la acción incoada es inadmisible, configurándose plenamente el supuesto de hecho previsto en el numeral 11º del artículo 346 ejusdem. Aí se decide.

Un vez quede firme la presente decisión, se levantará la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 24/04/2008 (fs. 3 y 4 del cuaderno de medidas) y se oficiará lo conducente al registrador Inmobiliarios respectivo. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Este Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: Se declara inadmisible la demanda interpuesta por el ciudadano JOSE DEL CARMEN CONTRERAS JAIMES, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 11.021.750, domiciliado en Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, contra las ciudadanas GRACIELA RESTREPO CHAUSTRE, ROSSY DAYANA FUENTES JIMENEZ (también conocida como ROSSY DAYANA FUENTES DE MARIN) y CARMEN CILDANA MOLINA JIMENEZ, venezolanas, mayores de edad, con cédulas de identidad N° 21.452.555, 10.194.824 y 16.612.652, la primera domiciliada en San Antonio y las restantes en Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, por motivo de Retracto Legal Arrendaticio.

SEGUNDO: Se declara con lugar la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Un vez quede firme la presente decisión, se levantará la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 24/04/2008.

CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente sentencia.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en san Cristóbal a los treinta (30) días del mes de abril del año dos mil nueve (2009). Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación. Josué Manuel Contreras Zambrano. El Juez. (fdo) firma ilegible. Jocelynn Granados Serrano. La Secretaria. (fdo) firma ilegible. Hay sellos húmedos del Tribunal y del Libro Diario. En la misma fecha y previas las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal. Igualmente fueron libradas las boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil del Tribunal. La Secretaria. (fdo) firma ilegible. Hay sello húmedo del Tribunal.

Exp. 19.703 (II pieza)
JMCZ/MAV.