REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, treinta de septiembre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2008-001705

PARTE DEMANDANTE: GLORIA JASPE DE ALVAREZ, ARTURO ALVAREZ JASPE, GLORY ALVAREZ JASPE DE GARCIA, EUCARIS HAYDEE ALVAREZ DE SOLTERO, ALBA MARINA ALVAREZ JASPE y CESAR AUGUSTO ALVAREZ JASPE, de este domicilio, representados en el presente juicio por la abogada en ejercicio Amy Vielma, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 104.873.

PARTE DEMANDADA: JUDITH BUENDIA DE PESTANA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-25.263.168, en principio asistida en el presente juicio por la abogada en ejercicio, Midaisy Pérez Flores, y posteriormente, por la profesional, Mireya Rodríguez, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 50.281 y 57.755, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
Se inició el presente juicio por demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contractual, presentada en fecha 4 de julio de 2008, correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, previa distribución automatizada que realizara la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial.

Mediante auto dictado el día 9 de julio de 2008, este Juzgado admitió la demanda presentada, por los trámites del juicio breve, ordenándose la citación correspondiente.

Sostiene la representación de la parte actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, que en fecha 2 de octubre de 2003, bajo el No. 15, Tomo 97, que la ciudadana GLORIA DE ALVAREZ, en su carácter de representante de la SUCESIÓN ALVAREZ JASPE, dio en arrendamiento a los ciudadanos JOSE PESTAMA y JUDITH BUENDÍA DE PESTANA, un inmueble propiedad de la sucesión, constituido por la quinta Haydee, ubicada en la avenida “A”, urbanización La Carlota, municipio Sucre del estado Miranda.
Que el plazo de duración convenido en dicho contrato fue de seis meses, contado a partir del 1º de Septiembre de 2003, prorrogándose por seis meses más y que la prorroga legal finalizó el 29 de Febrero de 2005.
Que el 7 de marzo de 2005, las partes celebraron un convenio mediante documento autenticado en la citada Notaría, bajo el No. 63, Tomo 23, en el cual dieron por terminado el contrato y su prórroga, estableciendo un plazo no mayor a seis meses, vale decir, antes del 1º de Septiembre de 2005, para hacer la entrega del inmueble.
Que no obstante ello, el 3 de junio de 2005, la ciudadana GLORIA DE ALVAREZ, en su carácter de representante de la SUCESIÓN ALVAREZ JASPE, dio en arrendamiento el inmueble –únicamente- a la ciudadana JUDITH BUENDÍA DE PESTANA, por un lapso de seis meses, prorrogable automáticamente por seis meses más, venciendo el 3 de julio de 2006.
Que vencido el contrato, tanto su tiempo original como el correspondiente a la prorroga legal y el concedido para la entrega del inmueble, la arrendataria no ha entregado del mismo, por lo que procedió a demandar la ya mencionada entrega del inmueble arrendado.

Citada como fue personalmente la demandada, de cuya actuación se dejó constancia en autos, en fecha 22 de julio de 2008; el día 29 del citado mes y año, la parte demandada asistida de abogada, presentó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda.

A través de diligencia presentada en fecha 30 de julio de 2008, la parte actora asistida de abogada, procedió a impugnar las copias aportadas por la actora con el libelo, bajo el argumento que, las mismas han debido ser producidas en originales o en copia certificada, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada hizo valer el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, el 03 de junio de 2005, a través del cual se deja sin efecto el documento de fecha 07 de marzo de 2005; hizo valer el supuesto error en actas en cuanto a su identificación; y promovió las consignaciones realizadas por ante el Juzgado 25º de Municipio, a los fines de demostrar la negativa de la arrendadora a recibirles los cánones.

Dichas pruebas fueron admitidas por auto de fecha 5 de agosto de 2008, salvo su apreciación en la definitiva.

Por su parte, la representación de la actora, a través de escrito destacó la extemporaneidad de la contestación a la demanda; y que la demandada pretendía en el escrito de pruebas, realizar alegatos correspondientes al fondo.

En fecha 24 de Septiembre de 2008, el Tribunal realizó cómputo de los lapsos procesales.
II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Juzgado pasa a dictar el correspondiente fallo, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

Aduce la representación de la actora que la parte demandada en su carácter de arrendataria, está incumpliendo con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 31 de marzo de 2008, fecha ésta acordada por las partes para ello, a través de documento debidamente autenticado, en razón de haber terminado la relación arrendaticia y vencido el lapso que por prórroga legal le correspondía.
De las actas que integran el presente expediente se constata, que la parte demandada, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en la oportunidad fijada para ello. En efecto, se evidencia del folio 39 del presente expediente, que en fecha 22 de julio de 2008, el funcionario competente dejó constancia en actas de haber practicado su citación personal, por lo que debía comparecer por ante este Tribunal, el segundo día de despacho siguiente para dar contestación a la demanda, oportunidad en la cual no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno -tal como se señaló anteriormente- a dar contestación a la misma, con lo cual debe considerarse como precluido el lapso para realizar la contestación.

Siendo oportuno añadir en ese sentido que, si bien consta a los autos, escrito a través del cual la demandada procedió a contestar la demanda, para la fecha de su presentación (29 de julio de 2008), el lapso legal, al cual se hizo referencia previamente, ya había transcurrido, motivo por el cual al haberse efectuado la contestación de forma extemporánea por tardía, la misma se tiene como no presentada y carece de valor alguno, y así se establece.

De conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 887 eiusdem, cuando la parte demandada no asiste oportunamente a dar contestación a la demanda, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante y si ni nada probare que le favorezca. Siendo importante destacar que, en el caso bajo estudio, si bien la demandada no dio –oportunamente- contestación, compareció dentro de la etapa probatoria y promovió las pruebas que estimó pertinentes, las cuales deben ser estudiadas y valoradas conforme a derecho.

En tal sentido, de conformidad a la necesidad de concurrencia de tres elementos para que opere la confesión ficta de la parte demandada, la cual comporta en sí, la existencia de una ficción de confesión, y que de acuerdo a la ya mencionada norma adjetiva, se establece como excepción que la petición del demandante no sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones de la accionante, este Juzgado pasa a analizar tales elementos, en los términos siguientes, a los efectos de establecer su verificación concurrente en autos y así, su procedencia en derecho, a saber:

Previamente corresponde a este Juzgado, emitir el debido pronunciamiento en relación a la impugnación de las copias simples aportadas conjuntamente con el libelo, que realizara la parte demandada, el día 30 de julio de 2008, con fundamento en que las mismas, no reunían los requisitos consagrados en los artículos 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, este Juzgado con vista a la oportunidad en que fuere efectuada tal impugnación, debe señalar, que de conformidad con lo establecido en la propia norma adjetiva (429 del Código de Procedimiento Civil), invocada por la parte demandada, la oportunidad procesalmente válida para impugnar los fotostatos producidos con el libelo de la demanda, es con la contestación a la demanda. Oportunidad procesal que, tal como se indicara, la parte demandada no dio contestación, por lo que debe declararse, que para la fecha en la cual se hizo la impugnación bajo estudio, ya había precluido el tiempo procesal consagrado en el citado texto legal; siendo por tanto, extemporánea por tardía y así se establece.

Establecido lo anterior, este Juzgado de seguidas, pasa a estudiar los extremos legales consagrados en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, reseñados con antelación:

El Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, respecto a la figura de confesión ficta prevista en el mencionado artículo, ha expresado lo siguiente:

“… Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada.
No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la ley, y resulta que los efectos del artículo 362, no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando.
¿Qué es lo que hay realmente aquí?
Como lo ha dicho la doctrina desde la época de Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes.
Yo pienso que es sumamente importante tener claro cuál es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362, se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad. …
…..
…. Y entonces realmente, ¿qué es lo que le pasa al demandado que no contesta la demanda?
Al demandado que no contesta la demanda, lo único que le está pasando, a pesar de su contumacia, es que en su cabeza tiene la carga de la prueba, esto es, de probar que no es verdad lo que el demandante le achaca.
Normalmente, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el actor. Pero resulta que a este demandado que no contestó la demanda, el legislador en el artículo 362 CPC le puso en su cabeza la carga de la prueba, y es a él, al demandado, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.
Esto permite que si hubiera cero prueba, porque el actor nada probó y el demandado no contestó ni nada probó, el demandado termina perdiendo el juicio, porque él tenía la carga de la prueba, por imposición legal, y no cumplió con ella.
La carga objetiva de la prueba se rige por normas generales y normas especiales, y como es un principio de derecho que lo especial priva sobre lo general, pues la norma especial sobre la carga de la prueba, que es en este caso la del art. 362, priva sobre las normas generales como las del art. 1354 del Código Civil o la del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. …” (Revista de Derecho Probatorio No. 12). (Resaltado del Tribunal).

Conforme a lo expresado, al no comparecer la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente a dar contestación a la demanda incoada en su contra, los efectos de esa inasistencia produjeron una ficción de confesión por parte de ésta, teniéndose por cumplido el primero de los extremos citados por la norma. Así se establece.

En cuanto al segundo de los extremos previstos en la norma, es decir, que la petición de la demandante no sea contraria a derecho, observa el Tribunal que lo pretendido por la parte actora en el presente juicio, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento que, de acuerdo a lo expresado en el libelo, tanto su tiempo contractual previsto como el correspondiente al beneficio de la prórroga legal, se encuentran vencidos; pretensión que –previa verificación de las circunstancias fácticas y jurídicas exigidas para su procedencia- responde a un interés jurídico tutelado en el ordenamiento jurídico venezolano, concretamente en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario, el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Disposición en la cual se fundamenta este Juzgado, para sostener que, la pretensión deducida en juicio, es amparada por el ordenamiento jurídico, no siendo por tanto, contraria a derecho y así se establece.

En relación al tercer supuesto previsto en la norma, esto es, que el demandado nada pruebe que le favorezca, cuya actividad queda estrictamente limitada a demostrar la falsedad de lo alegado en el libelo, sin que sea admisible ningún hecho que ya no forme parte del thema decidendum; por ende, resulta procesalmente válido afirmar, que la actividad probatoria que puede cumplir la parte demandada, a fin de librarse del peso que representa su incomparecencia al acto de la litis contestatio, se reduce a aquellas destinadas a demostrar la inexistencia de los hechos alegados por el actor.

En ese orden de ideas, sostuvo igualmente el autor previamente referido, lo siguiente:

“La Jurisprudencia Venezolana ha venido señalando en muchísimos fallos y tengo recopilados fallos desde el 69 hasta el 95 que lo único que puede probar el demandado en ese algo que le favorezca es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, que no puede nunca probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos. En consecuencia, el contumaz no puede aducir excepción perentoria que no ha opuesto, no puede según esas decisiones, alegar pago, no podría plantear una compensación o una prescripción porque todo esto es motivo de la excepción perentoria como bien lo señala el artículo 1.956 C.C para la prescripción. Lo único que ha venido aceptando la Jurisprudencia de la Casación Civil a este demandado que no contestó es que demuestre dentro del lapso algo que le favorezca, la inexistencia de los hechos del actor.
Yo estoy de acuerdo con esto y me hago solidario que el demandado puede probar la inexistencia de los hechos que narró el actor y a eso se refiere probar algo que le favorezca.”.

En sintonía con lo anteriormente expresado, el tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil” Tomo III, agrega:

“Concluido el lapso probatorio y cerrada la etapa de instrucción que ha estado dominada por la iniciativa de las partes -salvo los casos de excepción en los cuales está autorizada la iniciativa probatoria del juez- se pasa a la etapa de decisión de la causa, en la cual corresponde al juez la valorización de conjunto de las pruebas (Art. 509 del Código de Procedimiento Civil) y la decisión de la controversia (Art. 515 del Código de Procedimiento Civil).
En esta etapa de decisión, la actividad del juez queda desvinculada de la actividad de las partes, y ésta no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas. (Principio de adquisición procesal). Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común (comunidad de la prueba); cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultancias probatorias aun para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen; de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aun en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba.”

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora del inmueble constituido por una quinta denominada “HAYDEE”, ubicada en la avenida “A”, urbanización La Carlota, municipio Sucre del estado Miranda, pretende el cumplimiento del último documento suscrito por ante la Notaría Pública 44 del Municipio Libertador, el 3 de octubre de 2007, bajo el No. 15, Tomo 97, consistente en hacer valer el deber de la arrendataria de devolverle el inmueble antes identificado, en la fecha acordada en dicho documento, vale decir, el 31 de marzo de 2008, aduciendo que tanto el tiempo contractual como el de prórroga legal y el tiempo convenido, se encuentran vencidos; y que la demandada en su condición de arrendataria no ha cumplido con la entrega del mismo.

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor, una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado.

Debe en ese sentido reiterarse, que en este tipo de acciones, como lo es, la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, resulta fundamental en derecho, la verificación en juicio que, se trate –como previamente se dijo- de un contrato con determinación en el tiempo, pues en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, solo en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Afirmó la representación judicial de la demandante, en el libelo, concretamente, lo siguiente:

1.- Que la relación arrendaticia entre las partes, por el inmueble antes identificado, se inició por documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 2 de octubre de 2003, bajo el No. 15, Tomo 97, por un plazo de duración de seis meses, contado a partir del 1º de Septiembre de 2003, prorrogándose por seis meses más y que la prorroga legal finalizó el 29 de Febrero de 2005.

2.- Que el 7 de marzo de 2005, las partes celebraron un convenio mediante documento autenticado en la citada Notaría, bajo el No. 63, Tomo 23, en el cual dieron por terminado el contrato y su prórroga, y establecieron un plazo no mayor a seis meses, vale decir, antes del 1º de Septiembre de 2005, para hacer la entrega del inmueble.

3.- Que no obstante ello, el 3 de junio de 2005, la ciudadana GLORIA DE ALVAREZ, en su carácter de representante de la SUCESIÓN ALVAREZ JASPE, dio en arrendamiento el inmueble –únicamente- a la ciudadana JUDITH BUENDÍA DE PESTANA, por un lapso de seis meses, prorrogable automáticamente por seis meses más, venciendo el 3 de julio de 2006, con aumento de canon.

4.- Que vencido dicho plazo y la prorroga legal, las partes suscribieron por ante Notaría, en fecha 03 de octubre de 2007, documento en el cual acordaron un nuevo plazo para la entrega del inmueble, al 31 de marzo de 2008, y que vencido éste, la arrendataria no ha cumplido con la entrega.

A tales efectos probatorios, dicha representación judicial aportó como fundamentales, los documentos que seguidamente se analizan:

• Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, el 2 de octubre de 2003, bajo el No. 15, Tomo 97, la cual se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada en la oportunidad procesal consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a través de la cual se demuestra en actas, que en dicha fecha, la actora dio en arrendamiento el inmueble cuya entrega pretende, a los ciudadanos, José Manuel Pestana y Judith Buendía de Pestana, por un lapso de seis meses, contados a partir del 29 de Febrero de 2004, naciendo así, el vínculo contractual arrendaticio entres las partes hoy en litigio y así se establece.

• Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, el 7 de marzo de 2005, bajo el No. 15, Tomo 97, la cual se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada en la oportunidad procesal consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose de dicha documental que, las partes manifestaron celebrar transacción, poniendo término a la relación, y estableciendo la fecha en la cual la arrendataria debía entregar el inmueble. No obstante, consta de documento autenticado por ante la misma Oficina, en fecha 3 de junio de 2005, bajo el No. 40, Tomo 68, producido por la parte demandada, no tachado en forma alguna por la demandante que, los contratantes, manifestaron de forma expresa, su voluntad de dejar sin efecto, en todo su contenido, el documento bajo análisis, el cual fue en consecuencia, anulado en sus efectos por los propios intervinientes en la relación arrendaticia, y así se establece.

• Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, el 3 de junio de 2005, bajo el No. 65, Tomo 65, la cual se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada en la oportunidad procesal consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual –igualmente- de conformidad al ya mencionado artículo 429, se tiene como fidedigna, constatándose de su lectura y valoración que, en dicha fecha, le fue dado en arrendamiento el inmueble en litigio, esta vez, únicamente a la demandada, ciudadana JUDITH BUENDÍA DE PESTANA, por un lapso de seis meses contados a partir del 3 de junio de 2005 hasta el 3 de enero de 2006, con la posibilidad de una sola prorroga contractual por un tiempo igual de seis meses, la cual en efecto se venció en fecha 3 de julio de 2006, y así se establece.

• Documento autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador, el 3 de octubre de 2007, bajo el No. 61, Tomo 57, el cual arroja valor probatorio en juicio, no tachado en forma alguna por la demandada, y de cuyo contenido se desprende que, ciertamente, las partes haciendo referencia al contrato arrendaticio que da inicio a la relación, vale decir, el suscrito en fecha 2 de octubre de 2003, expresando que el plazo contractual, legal y el concedido a la inquilina para la entrega del inmueble, se encuentran vencidos, convinieron una nueva fecha de entrega del inmueble, a mas tardar el 31 de marzo de 2008, período durante el cual, la arrendataria debía pagar una por la ocupación, entre otras circunstancias, a las cuales se hará mención más adelante, y así se establece.

Analizadas como han sido –de conformidad con lo previsto en el artículo 12 de la Código de Procedimiento Civil- las pruebas producidas en autos, a la luz de los hechos alegados y concretamente respecto al hecho, si efectivamente es cierto, lo esgrimido en la demanda, en lo que respecta a que la arrendataria –conforme a lo convenido en el documento autenticado, el 2 de octubre de 2007-, tenía la obligación de entregar el inmueble, el día acordado en el mismo, vale decir, el 31 de marzo de 2008, resulta válido sostener que, quedó demostrado en juicio, los siguientes hechos:

1.- Que la relación locativa bajo estudio, inició en fecha 02 de octubre de 2003.
2.- Que independientemente del inicio de la relación, las partes mediante documento autenticado en fecha 03 de junio de 2005, pusieron término a dicha relación, determinando su tiempo, al establecer un plazo de seis meses, contados a partir del 03 de junio de 2005 hasta el 03 de enero de 2006, con la posibilidad de una única prórroga contractual automática, la cual al haberse verificado, precluyó el día 03 de julio de 2006.

Es el caso que, en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga; siempre y cuando el arrendatario, no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Dado el contenido del artículo 7 de la citada ley especial, según el cual, los derechos previstos en dicho texto, para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, caracterizando de nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos; resulta obligatorio para este Juzgado, precisar que, el lapso de prórroga legal que le correspondía a la inquilina conforme al contrato celebrado en fecha 03 de junio de 2005, comenzó a correr al día siguiente al vencimiento de la única prórroga contractual convenida, es decir, a partir del día 03 de julio de 2006, exclusive y en razón del tiempo de duración de la relación (desde el 02 de octubre de 2003 hasta el 03 de junio de 2006), dicho lapso era de un año, el cual feneció en fecha 03 de julio de 2007, inclusive, y así se establece.

3.- Que tal como se expresa en el documento autenticado por ante la Notaría Pública 44º del Municipio Libertador, el 3 de octubre de 2007, los contratantes, no obstante, y manifiestamente de acuerdo en que, tanto el tiempo contractualmente convenido y el correspondiente al beneficio de la prórroga legal, habían vencidos; posteriormente a dichos lapsos, es decir, cuando ya la relación arrendaticia se había consumado, las partes a través del aludido documento autenticado, y con especial énfasis, a la fecha de inicio de la relación, al vencimiento del tiempo contractual y legal de la misma, suscriben un nuevo “convenio”, en el cual –fundamentalmente- acuerdan nueva fecha para la entrega del inmueble, siendo ésta, el 31 de marzo de 2008.

En dicho documento, suscrito por las partes, se estableció fundamentalmente lo siguiente:

1.- Que por documento autenticado en fecha 02 de octubre de 2003, la actora dio en arrendamiento a la demanda, la quinta Haydee, ubicada en la avenida A, urbanización La Carlota, entre las avenidas E y D, Municipio Sucre del estado Miranda.

2.- Convinieron en que tanto el plazo de duración como el correspondiente a la prórroga legal habían vencidos.

3.- Que no obstante el referido vencimiento, las partes acordaron como fecha definitiva del inmueble, el día 31 de marzo de 2008.

4.- La demandada se comprometió a:

4.1.- Pagar por la ocupación del inmueble durante dicho lapso, la suma de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 850,oo), por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco días de cada mes.
4.2.- Establecimiento de cláusula penal, ante el incumplimiento con la entrega en la fecha pactada.
4.3.- A cuidar el inmueble como un buen padre de familia, al pago de los servicios prestados al mismo y a realizar las reparaciones necesarias.

Respecto a ello, se estima de gran importancia jurídica señalar a la luz del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que a través del denominado “convenio”, las partes –ante el evidente vencimiento y finalización de la relación- impusieron la voluntad contractual de ambas, relativa a seguir vinculadas en arrendamiento, por el mismo inmueble; y para ello, ante la extinción de la relación arrendaticia por haber precluido tanto su tiempo contractual como legal, convinieron en unirse nuevamente en arrendamiento, pero esta vez, a través del documento bajo análisis.

Nótese del contenido del prenombrado instrumento, que a través de ella, en primer lugar, los contratante admiten que el contrato inicial había terminado en razón del vencimiento contractual como legal; en segundo lugar, se establece un nuevo y considerable lapso de entrega, al 31 de marzo de 2.008, para que la arrendataria permanezca en el goce del inmueble; en tercer lugar, se estipula un pago mensual a favor del arrendador, derivada de la ocupación del mismo; y en cuarto lugar, las partes establecen cláusula penal, ante el incumplimiento de entrega en el día preestablecido.

Concatenado lo manifestado por las partes con lo consagrado en el artículo 1.579 del Código Civil, norma sustantiva que define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, (elemento verificado en el caso de autos, descrito en el párrafo anterior, segundo lugar,) y mediante un precio determinado que la arrendataria se obliga pagar a la arrendadora (circunstancia que en la controversia bajo estudio, emerge de lo descrito previamente, en tercer lugar), se impone a este Juzgado, la determinación cierta que, mediante dicho instrumento, las partes celebraron nuevo contrato arrendaticio.

Debe añadirse a lo anterior que, necesariamente se trata de un nuevo contrato arrendaticio, y no una prórroga contractual y menos legal del contrato en virtud del cual previamente estaban las partes vinculadas, pues para la fecha de celebración del instrumento en estudio, el contrato inicialmente celebrado, ya desde el orden contractual y legal (prórroga legal), había expirado; por lo que en ningún caso, podría hablarse de una prórroga de aquello que ya por ley, venció. Tanto es así, que de conformidad con lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, el arrendamiento que se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, y tomando en consideración la legislación arrendaticia vigente, el vencimiento de los contratos de arrendamiento con determinación en el tiempo, terminan, al vencimiento del lapso que en todo caso, le corresponde a la inquilina solvente en sus obligaciones.

En el caso de autos, se constata que, terminado como fue el contrato locativo en fecha 03 de julio de 2007, con el vencimiento del lapso legal de un año que le asistía a la inquilina, los contratantes, luego de tres meses a dicha fecha, vale decir, vencido ya el contrato, (03 de octubre de 2007), en lugar de hacer exigible la obligación válida de entrega, en razón del vencimiento, celebran el convenio que hace imponer a este Juzgado, al serle concedido a la arrendataria nuevo lapso, para el uso del inmueble, a cambio de la contraprestación en dinero, que no es más que un nuevo contrato de arrendamiento, con tiempo preestablecido desde el 03 de octubre de 2007 hasta el 31 de marzo de 2008, por lo que dada su naturaleza, y al no haberse traído a los autos, ningún elemento que haga evidenciar la indeterminación del mismo, debe declararse que, para la fecha en que fue presentada la demanda con la cual se da inicio a las presentes actuaciones, estaba en curso el lapso de seis meses que le correspondía a la inquilina por prórroga legal, en razón de la relación iniciada en fecha 03 de octubre de 2007, y así se establece.

Siendo así, resulta totalmente contrario a derecho afirmar lo sostenido por la parte actora en el libelo relativo a que la inquilina estaba en la obligación de entregar el inmueble el 31 de marzo de 2008, pues finalizando el plazo contractualmente en esa fecha, a partir de ella, se inició de pleno derecho el lapso de prórroga legal que le correspondía a la demandada, tal como se hubiere señalado; circunstancia que, de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hace improcedente la misma, quedando así, desvirtuados los argumentos en los cuales la demandante basa la pretensión deducida en autos, razón por la cual no se cumple el tercero de los extremos previstos en la norma contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para declarar confesa a la parte demandada y así se establece.

III

Atendiendo a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentaran GLORIA JASPE DE ALVAREZ, ARTURO ALVAREZ JASPE, GLORY ALVAREZ JASPE DE GARCIA, EUCARIS HAYDEE ALVAREZ DE SOLTERO, ALBA MARINA ALVAREZ JASPE y CESAR AUGUSTO ALVAREZ JASPE, contra la ciudadana JUDITH BUENDIA, antes identificados. De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación a las partes.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de septiembre de 2008.
La Jueza,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Jacquelin del Valle Rivas

En esta misma fecha (30-09-2008) siendo las 2:48 p.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,


Jacquelin del Valle Rivas