TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ENNY ROSALES DE MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 9.190.541, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.823, actuando por sus propios derechos.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ADRIANA CAROLINA SÁNCHEZ MATAMOROS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 16.887.573.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas MARÍA ISABEL CÁRDENAS MENDOZA y MARÍA VERONICA SÁNCHEZ MATAMOROS, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 17.368.179 y V- 15.316.478, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 129.370 y 130.929, respectivamente, según consta en Poder Apud Acta, conferido en fecha 31 de julio de 2008, inserto al folio 19.
MOTIVO: DESALOJO, causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
EXPEDIENTE: N° 11.512-08.

i
NARRATIVA:

Se inicia este proceso por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la abogada ENNY ROSALES DE MÉNDEZ, ya identificada, quien actuando con el carácter de arrendadora, expresa:
* Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de febrero de 2008, bajo el N° 22, Tomo 27, folios 45 y 46, de los libros respectivos, celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana ADRIANA CAROLINA SÁNCHEZ MATAMOROS, ya identificada.
* Prosigue su exposición alegando, que en el Contrato de Arrendamiento antes referido, en la Cláusula Tercera se determinó que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500,00) mensuales, que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, en la residencia de la arrendadora, y que la falta de pago de dos (2) cánones de alquiler daría por resuelto el contrato de arrendamiento.
* Expresa de igual manera, que ha procedido en diferentes oportunidades al cobro de los cánones de arrendamiento, siendo infructuosas las gestiones, a decir suyo, para obtener el pago de los mismos, adeudando por ende la ciudadana ADRIANA CAROLINA SÁNCHEZ MATAMOROS, ya identificada, cuatro (4) meses de alquiler, que van desde el día 15 de febrero de 2008 hasta el día 14 de junio de 2008, cada uno a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 500,00), para un total de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.000,00), en razón de lo cual procede a demandar a la arrendataria antes mencionada, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: El desalojo del inmueble dado en arrendamiento y la entrega del mismo en las condiciones en que afirmó haberlo recibido. SEGUNDO: Pagar la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40,00) por cada día que demore la entrega del inmueble, conforme a lo estipulado en la Cláusula Octava. TERCERO: Presentar las solvencias de pago de HIDROSUROESTE, CADELA y aseo de acuerdo a lo convenido en la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento. CUARTA: Pagar la suma de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. F. 2.000,00) e intereses, como indemnización de daños y perjuicios compensatorios por el uso del inmueble sin haber pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde el 15 de febrero de 2008 hasta el 14 de junio de 2008, más los que se siguiesen causando hasta la entrega definitiva del inmueble, libre de personas y cosas. QUINTO: Pagar las costas y costos del juicio, y la corrección monetaria correspondiente. Por último solicitó Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.
Fundamentó su acción en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estimándola en la suma de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,00). (Folios 1 al 3).
Acompañó el escrito libelar con el Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión y con Talón de fecha 15 de enero de 2008, a nombre de la ciudadana Carolina Sánchez. (Folios 4 al 7).
En fecha 09 de julio de 2008, se admitió la presente acción, ordenándose la citación de la ciudadana ADRIANA CAROLINA SÁNCHEZ MATAMOROS, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. (Folio 8).
En fecha 29 de julio de 2008, el Alguacil del Tribunal informó, que en fecha 28 de julio de 2008, le fue firmado recibo de citación por la demandada, ciudadana ADRIANA CAROLINA SÁNCHEZ MATAMOROS. (Folio 11).
En fecha 31 de julio de 2008, la demandada, ciudadana ADRIANA CAROLINA SÁNCHEZ MATAMOROS, asistida de abogadas dio contestación a la demanda en los términos siguientes:
* Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por causales distintas que no sean de las alegadas en la demanda, alegando al respecto, que la presente acción fue interpuesta conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable a los contratos de arrendamiento verbales y a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, y que el contrato celebrado entre ella y la parte actora, es a tiempo determinado, y que por lo tanto la demanda jamás debió haber sido admitida.
* Asimismo alegó la falta de legitimación activa de la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, manifestando al respecto que la actora no es la propietaria del inmueble cuyo desalojo solicita, pues a su decir, la situación real es que es arrendataria del inmueble desde hace tres (3) años y dos (2) meses, durante los cuales, a su decir, ha suscrito periódicamente contratos de arrendamiento sucesivos con el ciudadano SAUL APARICIO ROSALES CASANOVA, quien es el verdadero propietario del inmueble, y que la demandante la hizo incurrir en el error de suscribir junto con ella un contrato en el que se autodenominó propietaria del inmueble, señalándole a su decir, que el apartamento le había correspondido por una partición que había hecho con su padre, quien según su versión, es el verdadero propietario del inmueble, a quien le informó que había celebrado un contrato de arrendamiento con su hija como nueva propietaria, a lo que él le contestó que eso era falso. De igual manera afirma, que en fecha 06 de marzo de 2008, la actora le envió una carta de participación de desocupación del inmueble, con fundamento en unas supuestas reparaciones mayores que debían ser realizadas, además de indicarle en la misiva que el contrato de arrendamiento tenía un término sin prorroga para el día 14 de julio de 2008, pretendiendo a su decir, violentarle su derecho a la prórroga legal.
* Como contestación al fondo, procedió a negar, rechazar y contradecir que:
- La ciudadana ENNY ROSALES DE MÉNDEZ, tenga derecho a solicitar el desalojo del inmueble arrendado, pues no es la propietaria del inmueble, y mal puede en consecuencia, ser arrendadora cuando no posee poder de administración del mismo.
- Que la demandante haya efectuado gestiones de cobro extrajudiciales de los cánones de arrendamiento, puesto que a su decir, las únicas noticias que recibió fue una carta de desocupación.
- Que adeude a la demandante la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento, pues a su decir, pagó los mismos al verdadero propietario del inmueble arrendado, y que como consecuencia del pago no adeuda intereses moratorios.
- Que deba pagar la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 40,00) diarios por concepto de daños y perjuicios e indexación monetaria.
Por último solicitó se niegue la medida de secuestro peticionada, en virtud de que no cumple con lo dispuesto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, pues la demandante al parecer se limitó a solicitar la medida obviando la motivación, así como tampoco acompañó medio de prueba que acreditara la existencia de los requisitos del artículo antes mencionado, y que además no es la propietaria del inmueble, y un principio general del derecho, es aquél que reza que se secuestra lo propio, y la demandante no acreditó ostentar el derecho de propiedad. (Folios 12 al 18).
En fecha 12 de agosto de 2008, la demandante presentó escrito de pruebas, promoviendo las siguientes: TESTIMONIAL del ciudadano SAÚL APARICIO RODALES CASANOVA. DOCUMENTAL: 1. Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de febrero de 2008, bajo el N° 22, Tomo 27, folios 45-46, de los libros respectivos. 2. Hoja de Talonarios de recibos, presentado con el libelo de demanda. 3. Autorización otorgada por el ciudadano SAÚL APARICIO ROSALES CASANOVA, para celebrar contratos de arrendamiento. 4. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 29 de junio de 2006, bajo el N° 06, Tomo 160, folios 11 y 12 de los libros respectivos. 5. Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado. (Folios 14 al 26). Siendo agregadas y admitidas en la misma fecha de su presentación, y fijada oportunidad para el examen del testigo promovido. (Folio 27).
En fecha 14 de agosto de 2008, rindió declaración el ciudadano SAUL APARICIO ROSALES CASANOVA, quien reconoció el documento inserto al folio 24, procediendo a consignar en ese mismo acto, copia fotostática del Contrato de Arrendamiento privado, de fecha 01 de enero de 2008, la cual fue confrontada con el contrato original. (Folios 28 y 29).
En fecha 14 de agosto de 2008, la representación de la parte demandada a través de escrito promovió las pruebas siguientes: 1. Conforme al principio de comunidad de la prueba, el Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión. 2. Confesión de la demandante en su escrito de demanda donde afirma que suscribió contrato con su representada. 3. Copia certificada del documento de propiedad del inmueble arrendado, protocolizado en fecha 25 de mayo de 1962, bajo el N° 106, Tomo 03, de los libros respectivos. De igual manera se opuso a la valoración de las pruebas aportadas por la parte demandante en lo que respecta a: 1. Talón de Recibo inserto al folio 7. 2. El Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 29 de junio de 2006, bajo el N° 06, Tomo 160, folios 11 y 12 de los libros respectivos. 3. La autorización inserta al folio 24. (Folio 30 al 39). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 40).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa:

ii
MOTIVA:
Se inicia la presente controversia por demanda de DESALOJO, fundamentada en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde la ciudadana ENNY ROSALES DE MÉNDEZ, en su condición de arrendadora demanda a la ciudadana ADRIANA CAROLINA SÁNCHEZ MATAMOROS, en su condición de arrendataria, en virtud de no haber cumplido con el Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellas, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de febrero de 2008, bajo el N° 22, Tomo 27, folios 45-46, de los libros respectivos, celebrado sobre un inmueble situado en la calle 1 con carrera 3, Apartamento N° 07, el cual forma parte del Edificio Los Rosales, Urbanización Colinas de Antarajú, San Cristóbal, Estado Táchira; al dejar de pagar cuatro (4) mensualidades de alquiler, correspondientes a los meses comprendidos desde el día 15 de febrero de 2008 hasta el día 14 de junio de 2008, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) cada mes, en razón de lo cual solicitó que sea condenada en lo siguiente: 1. El desalojo del inmueble dado en arrendamiento y la entrega del mismo en las condiciones en que afirmó haberlo recibido. 2. Pagar la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40,00) por cada día que demore la entrega del inmueble, conforme a lo estipulado en la Cláusula Octava. 3. Presentar las solvencias de pago de HIDROSUROESTE, CADELA, aseo de acuerdo a lo convenido en la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento. 4. Pagar la suma de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. F. 2.000,00) e intereses, como indemnización de daños y perjuicios compensatorios por el uso del inmueble sin haber pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde el 15 de febrero de 2008 hasta el 14 de junio de 2008, más los que se siguiesen causando hasta la entrega definitiva del inmueble, libre de personas y cosas. 5. Pagar las costas y costos del juicio, y la corrección monetaria correspondiente. Finalmente solicitó Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.
Por su parte la demandada asistida de abogadas contestó la demanda oponiendo las cuestiones previas, que pasa a resolver esta Juzgadora como punto previo por referirse una de ellas a la excepción de la falta de cualidad de la demandante estipulada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, al ser el tema de la cualidad uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse, esta operadora de justicia pasa a emitir su pronunciamiento así:
Alegó la parte demandada la falta de legitimación activa de la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo, que la actora no es la propietaria del inmueble cuyo desalojo solicita, pues a su decir, la situación real es que es arrendataria del inmueble desde hace tres (3) años y dos (2) meses, durante los cuales, a su decir, ha suscrito periódicamente contratos de arrendamiento sucesivos con el ciudadano SAUL APARICIO ROSALES CASANOVA, quien es el verdadero propietario del inmueble, y que la demandante la hizo incurrir en el error de suscribir junto con ella un contrato en el que se autodenominó propietaria del inmueble, señalándole a su decir, que el apartamento le había correspondido por una partición que había hecho con su padre, quien según su versión, es el verdadero propietario del inmueble, a quien le informó que había celebrado un contrato de arrendamiento con su hija como nueva propietaria, a lo que él le contestó que eso era falso. De igual manera afirma, que en fecha 06 de marzo de 2008, la actora le envió una carta de participación de desocupación del inmueble, con fundamento en unas supuestas reparaciones mayores que debían ser realizadas, además de indicarle en la misiva que el contrato de arrendamiento tenía un término sin prorroga para el día 14 de julio de 2008, pretendiendo a su decir, violentarle su derecho a la prórroga legal.
Al respecto pasa esta Juzgadora a analizar la legitimación de la causa, la cual se refiere a cuáles son las personas a quienes la Ley les da el derecho para que en condición de demandante se resuelva sobre sus pretensiones, y sí el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, señalándose igualmente que la legitimación forma parte integrante de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver la controversia que le ha sido sometida y que la falta de legitimación acarrea una sentencia inhibitoria.
De allí que, es indudable que la legitimación para demandar, la tienen quienes son parte del contrato de arrendamiento.
Se evidencia del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de febrero de 2008, bajo el N° 22, Tomo 27, folios 45 y 46, de los libros respectivos, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil; del mismo se desprende que la aquí demandante, abogada ENNY ROSALES DE MÉNDEZ, es la arrendadora del inmueble objeto del contrato, siendo la arrendataria, la ciudadana ADRIANA CAROLINA SÁNCHEZ MATAMOROS.
En virtud de lo observado en el párrafo aparte, al haber sido suscrito el contrato de arrendamiento por la aquí demandante, abogada ENNY ROSALES DE MÉNDEZ, la misma posee legitimación activa para demandar, por lo que, esta operadora de justicia, considera improcedente la falta de legitimación activa, alegada por la parte demandada, y así se decide.
Opuso de igual manera la demandada, la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que trata de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por causales distintas que no sean de las alegadas en la demanda, alegando al respecto, que la presente acción fue interpuesta conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable a los contratos de arrendamiento verbales y a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, y que el contrato celebrado entre ella y la parte actora, es a tiempo determinado, y que por lo tanto la demanda jamás debió haber sido admitida.
En atención a la cuestión previa planteada en el párrafo que antecede, procede esta Sentenciadora, valorado como ha sido el Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, a calificarlo, a los fines de establecer la procedencia o no de la acción de Desalojo interpuesta, en tal sentido tenemos:
Que la demanda fue fundamentada en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo el artículo 34 antes referido que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora).

Ahora bien, se infiere de la anterior trascripción, que para la procedencia de la acción de desalojo debe verificarse la existencia de la relación arrendaticia verbal o por tiempo indefinido, al respecto tenemos que:
En el Contrato de Arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la pretensión, inserto a los folios 5 y 6, se evidencia:

Que en la cláusula SEGUNDA: quedó establecido que:

“El presente contrato de arrendamiento tendrá un plazo de duración de 06 meses, contados a partir del 15 de enero de 2008 a tiempo determinado” .

Observado lo anterior, esta administradora de justicia puede apreciar con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración seis (6) meses fijos, el cual inició el día 15 de enero de 2008, debiendo culminar por ende el día 15 de julio de 2008, encontrando esta Juzgadora que la presente acción fue presentada para distribución el día 26 de junio de 2008, y admitida por este Tribunal en fecha 09 de julio de 2008, es decir, antes del vencimiento del término del Contrato, cuando estaba en plena vigencia el mismo, por lo tanto, el Contrato de Arrendamiento aquí controvertido, tal y como fue pactado es a tiempo determinado, pues se encontraba en plena vigencia al momento de ser presentada y admitida esta demanda, sin ni siquiera haber comenzado a operar la prórroga legal, en cuyo caso, también seguiría siendo a tiempo determinado pues claramente el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su único aparte expresa que: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
Por lo tanto, considera esta operadora de justicia que el contrato de arrendamiento aquí controvertido y presentado como objeto de la demanda, es a tiempo determinado, no siendo procedente lo alegado por la parte actora en su escrito de pruebas al promover un contrato de arrendamiento del año 2006, con una duración de seis meses, pues sí la relación de arrendaticia ha sido continúa, situación que fue alegada por la accionada, más no demostrada, vale para los fines de la prórroga legal, y no para considerar que la relación pasó a ser a tiempo indeterminado, pues claramente estipularon en el último contrato que es el controvertido, un lapso de seis (6) meses contados desde el 15 de enero de 2008 hasta el día 15 de julio de 2008, que al ser presentada y admitida esta demanda no se había cumplido, errando claramente la demandante al demandar el DESALOJO con fundamento en la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando lo viable era demandar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y así se considera. Debiendo por ende ser declarada Con Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Tomando como base todo lo analizado, considera inoficioso esta Juzgadora, continuar con el análisis de los demás alegatos y pruebas aportadas en este proceso, pues la demandante erró la acción a ser instaurada dada la naturaleza del contrato, no siendo procedente en derecho esta demanda, por lo que esta Sentenciadora, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada INADMISIBLE, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana ENNY ROSALES DE MÉNDEZ, contra la ciudadana ADRIANA CAROLINA SÁNCHEZ MATAMOROS; ambas suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintidós (22) días del mes de septiembre de dos mil ocho. AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las doce y veinte minutos de la tarde (12:20 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “690”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 11.512-08.