JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
198° y 149°
Parte Demandante:
ANGEL IGNACIO CHACÓN MEJIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-177.130, hábil y de este domicilio.
Apoderado Judicial de
la Parte Demandante:
RAFAEL NAPOLEÓN VILLEGAS AVILA, titular de la Cédula de Identidad N° V-2.680.036, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.614.
Parte Demandada:
GERALD TAYRON RANGEL ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.634.799, de este domicilio y hábil.
Apoderado Judicial de
la Parte Demandada:
IRAIMA IBARRA, titular de la Cédula de Identidad N° V-8.087.707, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 65.803.
Motivo: Desalojo (Apelación).
Expediente N° 476-2007
PARTE NARRATIVA
Suben a esta alzada las actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la Abogada Iraima Ibarra, en su carácter de apoderada de la parte demandada ciudadano Gerald Tayron Rangel Romero, contra la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de Septiembre de 2007, la cual declaró parcialmente con lugar la demanda incoada por el demandante Ángel Ignacio Chacón Mejía, se condenó al demandado a desalojar el inmueble objeto del presente juicio. Se declaró sin lugar la demanda respecto al pedimento de daños y perjuicios estimados en Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo). Se exonera a la parte demandada del pago de las costas procesales por no resultar totalmente vencida.
La demanda fue admitida por el Juzgado A quo, en fecha 22 de Marzo de 2007. (F. 16)
En fecha 23 de Abril de 2007, mediante diligencia el Abogado Napoleón Villegas, entregó las copias fotostáticas del libelo de demanda para la compulsa y los emolumentos relativos al transporte para la citación personal del demandado. (F. 17)
En fecha 15 de Mayo de 2007, mediante diligencia el Abogado Rafael Napoleón Villegas, ratificó su solicitud de medida de secuestro del inmueble objeto de la demanda. (F. 18)
En fecha 22 de Mayo de 2007, mediante diligencia el Abogado Rafael Villegas, solicitó la habilitación del tiempo necesario, para que el Alguacil lleve a efecto la citación personal del demandado. (F. 19)
En fecha 25 de Mayo de 2007, el Abogado Rafael Napoleón Villegas, apoderado de la parte demandante reformó la demanda. (Fls. 20 al 23)
Por auto de fecha 30 de Mayo de 2007, se admitió la reforma de la demanda. (F. 24)
En diligencia de fecha 13 de Junio de 2007, el Abogado Rafael Napoleón Villegas, ratificó la diligencia de fecha 22 de Mayo de 2007, mediante la cual solicitó se habilitara el tiempo necesario, con el objeto de citar personalmente al demandado. (F. 25)
Por auto de fecha 21 de Junio de 2007, el Tribunal habilitó el tiempo necesario a fin de que el Alguacil practicara la citación de la parte demandada, después de las seis de la tarde, incluyendo días feriados, sábados y domingos. (F. 26)
En diligencia de fecha 13 de Julio de 2007, el Alguacil Temporal del Tribunal A quo, expuso: que citó personalmente al demandado Gerald Tayron Rangel Romero, a quien le entregó la compulsa. (Fls. 27 y 28)
En fecha 17 de Julio de 2007, el demandado ciudadano Gerald Tayron Rangel Romero, asistido por la Abogada Iraima Ibarra, dio contestación a la demanda y en la misma fecha confirió poder apud-acta especial a la Abogada Iraima Ibarra. (Fls. 29 al 32)
En fecha 26 de Julio de 2007, el abogado Rafael Napoleón Villegas, apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas. (F. 33)
En auto de fecha 26 de Julio de 2007, se agrega y admite al expediente el escrito de pruebas presentado por el abogado Rafael Napoleón Villegas. (F. 34)
En fecha 30 de Julio de 2007, la Abogada Iraima Yanette Ibarra Salazar, en su carácter de apoderada del demandado, presentó escrito de promoción de pruebas, y en la misma fecha se agregó al expediente el escrito presentado. (Fls. 35 y 36)
En fecha 06 de Agosto de 2007, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de conclusiones. (Fls. 38 y 39)
Por auto de fecha 21 de Septiembre de 2007, se acordó y practicó por Secretaría el cómputo de los lapsos procesales. (F. 40)
En fecha 21 de Septiembre de 2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia en la presente causa. (Fls. 41 al 51)
En diligencia de fecha 25 de Septiembre de 2007, el Abogado Rafael Napoleón Villegas, en su carácter de apoderado del demandante, se dio por notificado de la sentencia dictada en fecha 21 de Septiembre de 2007, y solicitó la notificación de la otra parte. (F. 52)
Por auto de fecha 02 de Octubre de 2007, se acordó notificar a la parte demandada de la sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2007, y se libró boleta de notificación. (F. 53)
En diligencia de fecha 19 de Octubre de 2007, el Alguacil del Juzgado A quo, expuso: Que se trasladó al Pasaje Yagual, N° 10-85, y solicitó al ciudadano Gerald Tayron Rangel Romero, quien no se encontraba en ese momento y dejó la boleta de notificación con la ciudadana Yhajaira Suárez. (F. 55)
Por diligencia de fecha 24 de Octubre de 2007, la Abogada Iraima Ibarra, apeló de la decisión emanada por el Tribunal A quo, de fecha 21 de Septiembre de 2007. (F. 56)
Mediante auto de fecha 30 de Octubre de 2007, se oyó en ambos efectos la Apelación interpuesta por la apoderada del demandado Abogada Iraima Ibarra, y se remitió el expediente con Oficio N° 5790-980, constante de cincuenta y siete (57) folios útiles, al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Fls. 57 y 58)
Por auto de fecha 13 de Noviembre de 2007, previa distribución se recibió el expediente en este Tribunal, se le dio entrada y se inventario bajo el N° 476-2007 (Apelación). (F. 59)
En escrito presentado en fecha 26 de Noviembre de 2007, la Abogada Iraima Ibarra, en su carácter de apoderada del demandado ciudadano Gerald Tayron Rángel Romero, presentó escrito de alegatos, en dos (02) folios útiles y anexos en cuatro (04) folios útiles. (Fls. 60 al 64)
PARTE MOTIVA
En el caso que se examina, la parte actora en su escrito libelar manifestó que celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente acción, con el ciudadano Gerald Tayron Rangel Romero, por un lapso de de seis (06) meses contados a partir del 01 de Julio de 2002, renovable por mutuo acuerdo de las partes, siempre y cuando una de las partes le comunique por escrito y con dos meses de anticipación de no darlo por terminado; no obstante el arrendatario incumplió el referido contrato al dejar de pagar en su oportunidad los últimos ocho (08) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, y los correspondientes a Enero, Febrero y Marzo de 2007; y debido a tal conducta el demandado debe pagar la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) diarios, por indemnización de daños y perjuicios.
Por su parte, el accionado en autos en su escrito de contestación, señaló que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra por desalojo, pues es falso que haya incumplido la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento y por ende, el artículo 1.167 del Código Civil y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Lo cierto es que por ante Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inició un procedimiento de Consignación de Canon de Arrendamiento en el Expediente signado bajo el Nº 493, debido a que el arrendador y dueño del inmueble desde Agosto del año pasado, no quiso recibirle más el pago del canon de arrendamiento estipulado, alegando que debía desocuparle el inmueble de inmediato, cuando tenía más de cinco años ocupando dicho inmueble y solvente con los cánones de arrendamiento.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
PARTE DEMANDANTE:
Presentadas con el libelo de demanda:
1.- Contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos Ángel Ignacio Chacón Mejía y Gerald Tayron Rangel Romero, por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, de fecha 09 de Septiembre de 2002, inserto bajo el N° 70, Tomo 153 de los libros de autenticaciones.
Esta prueba la valora este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto emana funcionario público competente y le otorga pleno valor probatorio. Por cuanto, de la misma se desprende la existencia de una relación arrendaticia entre Ángel Ignacio Chacón Mejía y Gerald Tayron Rangel Romero, así como las obligaciones contractuales que iban a regir para cada una de las partes contratantes.
2.- Boleta de Notificación de la Consignación de Cánones de Alquiler, con anexos de copia de las actuaciones realizadas por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para la apertura de la cuenta de ahorros que se realiza a favor del ciudadano Ángel Ignacio Chacón Mejía.
Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto de la misma se desprende que efectivamente en fecha 21 de Febrero de 2007, se realizó en el Tribunal de Municipio una solicitud de consignación de cánones de alquiler y la apertura de la cuenta en Banfoandes a nombre del ciudadano Ángel Ignacio Chacón Mejía.
Presentadas en el lapso probatorio:
1.- Mérito favorable de los autos contentivos del presente juicio que favorecen a su representado.
A esta prueba genérica no se le da ningún valor legal, en virtud de que no prueba ningún hecho controvertido, y no representa un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente.
2.- El Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes de la presente apelación.
Esta prueba ya fue valorada.
3.- El Escrito de consignación tomado del Expediente N° 493, del Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Esta prueba ya fue valorada.
PARTE DEMANDADA:
1.- Mérito favorable de las actas del expediente en cuanto favorezcan a su mandante.
A esta prueba genérica no se le da ningún valor legal, en virtud de que no prueba ningún hecho controvertido, y no representa un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente.
2.- Ratificación de lo señalado en la contestación de la demanda y declaración de solicitud de prórroga legal.
A esta prueba genérica no se le da ningún valor legal, en virtud de que representa un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente.
3.- Documental: Solicitud de Consignación de Alquiler a favor del ciudadano Ángel Ignacio Chacón Mejía.
Esta prueba se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 refiere a un expediente de consignaciones que efectivamente cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el que el demandado de autos consigna en fecha 21 de Febrero de 2007, la suma de Un Millón Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.080.000,oo), hoy Un Mil Ochenta Bolívares (Bs. 1.080,oo) por concepto de cancelación de cánones de alquiler desde el mes de Agosto de 2006 al mes de Enero de 2007.
4.- Recibos de Ingresos emitido por el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Expediente N° 493, correspondientes a los pagos efectuados en:
a.- En fecha 22 de Febrero de 2007, correspondiente al período de Agosto, Septiembre, Noviembre y Diciembre de 2006 y el mes de Enero de 2007.
b.- En fecha 01 de Agosto de 2007, correspondiente al período de Abril; Mayo y Junio de 2007.
c.- En fecha 23 de Noviembre de 2007, correspondiente al período de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre 2007.
Por cuanto, dichos recibos no fueron impugnados por el demandante y son emanados del Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, se le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.360 del Código Civil. De la misma se desprende que los cánones de arrendamientos fueron presentados fuera de los quince (15) días establecidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, configurando un incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario que no demostró la cancelación de los cánones de arrendamiento de manera oportuna.
Ahora bien, establece la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 257 que: “el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia”, y en tal sentido el proceso civil no puede ni debe desvincularse de la realidad social, pues si ello ocurriere, dejaría precisamente de ser el instrumento para que se realice justicia. En tal sentido, el Juez, en su condición de director del proceso debe intervenir de forma protagónica para la efectiva resolución de los conflictos para el mantenimiento de la paz social.
En consecuencia, debe apuntarse que ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual, pueden lesionar los beneficios que promueve el Estado Social, obstruyéndolo, de manera que pudiera concebir discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia o desigualdades lesivas, que hagan nugatorio el principio del interés social o general. Partiendo de tales premisas, este Juzgador entra al conocimiento de la presente causa con el fin supremo de administrar justicia.
La materia sometida al conocimiento de esta alzada, versa sobre la apelación interpuesta por la parte accionada, es decir, el ciudadano Gerald Tayron Rangel Romero, contra la decisión del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de Septiembre de 2007; la cual declaró parcialmente con lugar la demanda incoada por el ciudadano Ángel Ignacio Chacón Mejía.
En Primer Lugar, observa este Juzgador que centró el Juez A quo su decisión en que de conformidad con el artículo 34 causal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la presente controversia se limitaba a la determinación de la procedencia de la solicitud realizada sobre el desalojo del inmueble arrendado a través de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; además consideró que el demandado debía probar el hecho extintivo o liberatorio de la obligación demandada, es decir, haber realizado el pago de los cánones de arrendamiento señalados, tal como lo establece los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; y que siendo la principal obligación de todo arrendatario de pagar las pensiones de arrendamiento, al encontrarse éste insolvente en el pago de las mismas, queda incurso en la causal a) del artículo 34 antes referido, por lo que comprobándose la insolvencia del arrendatario en el presente caso, le era forzoso concluir que la solicitud de desalojo debía prosperar.
En Segundo Lugar, observa este Sentenciador que el recurrente manifiesta que el Juez A quo sentenció a favor de la parte demandante sin tomar en consideración lo señalado por la parte demandada, y a pesar de que son los contratos a tiempo determinado los que gozan de prórroga legal, también es cierto que el legislador protege a los inquilinos y poseedores de buena fe de los inmuebles cuando el arrendador utiliza la figura de no recibir los cánones de arrendamiento para justificar la insolvencia inexistente, y así poder accionar la vía legal y desalojar al inquilino cuando tiene cierto tiempo viviendo en el inmueble, siendo el caso de autos.
Ahora bien, considera oportuno esta Alzada realizar algunas consideraciones con relación al desalojo, en virtud de que la decisión apelada versa en torno a esta acción. Partiendo de allí, es importante referirse a los doctrinarios Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, quienes definen el desalojo como:
“…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…”
En este mismo sentido, la acción de ponerle fin al contrato, mediante el desalojo del inmueble arrendado, esta contemplada en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. ..” (Subrayado del Tribunal)
La norma anteriormente citada, consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada por el arrendador en un contrato de arrendamiento que se haya realizado de manera verbal o por escrito, y siendo el aspecto más relevante en dicha relación arrendaticia, que procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado.
Siendo así, debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon de arrendamiento. Y que el arrendador al solicitar dicha acción, es con la finalidad de que se produzca el efecto de extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes.
De la norma antes expuesta, se desprenden los siguientes presupuestos que son necesarios para su procedencia:
La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
El arrendatario haya dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas.
Visto lo anterior, es necesario para este sentenciador proceder a verificar si la acción intentada cumple con tales requerimientos. De allí, que en el caso que se examina, se evidencia que ambas partes en conflicto convienen en la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por escrito en fecha 09 de Septiembre de 2002, por un lapso de seis (06) meses, contados a partir del 01 de Julio de 2002, sobre el inmueble (casa) ubicada en el Pasaje Yagual, Nº 10-85, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira estableciéndose un canon mensual de arrendamiento a razón de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000,oo) hoy Ciento Ochenta Bolívares (Bs. 180,oo); no obstante no consta en autos que al término del contrato de arrendamiento alguna de las partes hubiere manifestado su intención de no renovar el mismo, en virtud de lo cual frente al silencio de las partes operó la tácita reconducción de conformidad a lo señalado en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Por tal razón, debe concluirse que efectivamente existe un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado en la presente causa, por lo que se encuentra satisfecho el primero de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.
En cuanto al segundo supuesto necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, el incumplimiento por parte del arrendatario de dos mensualidades consecutivas. De allí, es necesario referirse al alegato de la parte demandada quien expresa que realizó los pagos de los cánones de arrendamiento por el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Expediente N° 493, en fecha 22 de Febrero de 2007, correspondiente al período de Agosto de 2006 al mes de Enero de 2007; en fecha 01 de Agosto de 2007, correspondiente al período de Abril, Mayo y Junio de 2007; en fecha 23 de Noviembre de 2007, correspondiente al período de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre 2007, debido a que la parte demandante no se los quiso recibir dichos cánones.
Ahora bien, es oportuno hacer alusión al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala lo siguiente:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Efectivamente, que dicho artículo constituye una verdadera defensa de liberación para el o los arrendatarios, ante el rechazo del o de los arrendadores de recibir el canon de arrendamiento; ya que estatuye la posibilidad de consignar los montos adeudos por ante el Juzgado del Municipio correspondiente. Por ello, el legislador consagró la posibilidad de efectuar dicha consignación otorgando un plazo de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento.
En el mismo orden de ideas, al tratarse de insolvencia inquilinaria, debe hacerse referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, esto independientemente de la causa del no pago, en virtud de que el solo hecho de existir pensiones insolutas, en los términos del contrato o de la ley, es que puede hablarse de insolvencia inquilinaria.
Enseña el especialista Arquímedes Enrique González Fernández, que tal causal está sujeta a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del Juez. De ello, se deduce que si el arrendador le imputa al arrendatario la falta de pago de ciertas mensualidades, le corresponde a éste último demostrar el estado de solvencia, comprobando haber pagado las mismas, en virtud de que desde el mismo momento en que el arrendador pone en duda la solvencia del demandado, la presunción de solvencia queda igualmente en duda; entran entonces en juego dos principios, tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que señalan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el sentido de que si el arrendador pretende el cobro judicial de pensiones arrendaticias insolutas y el arrendatario desconoce la relación arrendaticia, corresponde al arrendador probar la existencia jurídica del contrato, o lo que es lo mismo, probar la obligación; en tanto, que si el arrendatario pretende haber sido liberado de la obligación de pagar el alquiler correspondiente a determinados meses, entonces le corresponde al mismo demostrar el pago de los mismos.
De allí, que en el caso de marras al existir un contrato de arrendamiento por escrito, y por cuanto el accionado de autos acepta el mismo, quedaba en cabeza del arrendatario la comprobación del pago de los cánones de arrendamiento alegados por el arrendador como insolutos. Sin embargo, después de revisar el acervo probatorio se evidencia que las consignaciones efectuadas por el arrendatario correspondiente al mes de Agosto y de Septiembre de 2006, fueron efectuadas en fecha 22 de Febrero de 2007, cuando la norma ut supra mencionada refiere a que se debe realizar dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento correspondiente, por ende, dichas consignaciones quedaron fuera del plazo que otorga la Ley, razón por la cual se considera extemporáneo por tardío la liberación de la obligación. Aunado a ello, es importante destacar, que los cánones correspondientes desde Octubre de 2006 hasta Enero de 2007 fueron consignados en fecha 22 de Febrero de 2007, y los cánones correspondientes desde Abril hasta Junio de 2007 fueron consignados en fecha 01 de Agosto de 2007 y los cánones de Julio hasta Noviembre de 2007 fueron consignados en fecha 23 de Noviembre de 2007; de allí que estos pagos fueron realizados igualmente de manera extemporánea, lo que reitera aún más el incumplimiento del aquí demandado.
Por lo tanto, ante el hecho de que el arrendatario no haya realizado las consignaciones dentro del lapso establecido y siendo las mismas extemporánea por demorada, quien aquí juzga, considera que el arrendatario incumplió con una de las obligaciones principales como es el pago de los cánones de arrendamiento. En consecuencia, el desalojo pretendido por el demandante en contra del ciudadano Gerald Tayron Rangel Romero, es procedente, toda vez que la parte accionante si cumplió con la carga probatoria impuesta por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que fue ella quien alegó la existencia de una relación arrendaticia, la cual quedó probada fehacientemente, y además fundamentó su pretensión en una las causales taxativas como fue la del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Por otro lado, la parte demandada alega que le sea concedida la prórroga legal, de allí que es oportuno hacer mención al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”
De la norma in comento, se infiere que cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado no es procedente la prorroga legal, en virtud de que ella se otorga sólo en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado. De allí, que en el caso bajo análisis es importante mencionar lo que establece la cláusula segunda del precitado contrato, en el cual se lee lo que siguiente:
“El plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, contados a partir del día 01 de Julio de 2002, renovable de mutuo acuerdo de las partes, siempre que una no le comunique a la otra por escrito y con dos meses de anticipación al vencimiento del mismo su voluntad de darlo por terminado”
De la cláusula segunda antes citada se desprende, que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de 6 meses que comenzó el día 01 de Julio de 2002 hasta el 01 de Enero de 2003, y por cuanto, no consta en autos que alguna de las partes le haya solicitado o comunicado a la otra su intención de darlo por terminado antes del vencimiento del contrato (01-01-2003), llegado el día de su vencimiento, comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses, y por cuanto, una vez vencida la prórroga legal, se dejó al inquilino en el goce pacífico y disfrute del inmueble, y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, se produjo la denominada tácita reconductio, que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado, de conformidad con lo pautado en el artículo 1.600 del Código Civil.
Por todo lo antes referido, es indudable que en el caso subjudice la relación arrendaticia existente entre las partes en el presente juicio, está basada en la actualidad, en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que no es procedente la solicitud de la prórroga legal que solicita el arrendatario. Así se decide.
Asimismo, es de destacar que la parte demandante solicita el pago por concepto de daños y perjuicios, establecidos en el referido contrato de arrendamiento en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) diarios, hoy Diez Bolívares (Bs. 10,oo) hasta la entrega material del inmueble. Es necesario verificar lo contemplado en la cláusula cuarta, que establece:
“El canon del arrendamiento es por la suma de: CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas en casa del Arrendador, los primeros días de cada mes, el atrazo (sic) en la entrega del inmueble arrendado, El arrendatario deberá cancelar la suma de: DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) diarios como indemnización por daños y perjuicios causados…”
Ahora bien, en relación a la solicitud de los daños y perjuicios reclamados por la parte, debe aplicarse lo que contempla el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual nos indica que: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”.
En este sentido, la ley especial permite que las partes puedan estipular cláusulas penales en su relación arrendaticia, pero sólo a los efectos del incumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble en su respectiva oportunidad y no por otro concepto. En el caso subjudice, es necesario destacar, que las obligaciones asumidas por las partes contratantes al inicio de la relación arrendaticia se circunscribían a un contrato a tiempo determinado, en el cual los daños y perjuicios serían cancelados por el incumplimiento de la entrega del inmueble, pero como ya ha quedado establecido en lo antes explanado, el contrato celebrado entre el arrendador y el arrendatario se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por ello, al no existir un término exacto para que el arrendatario hiciera la entrega del inmueble objeto de la presente litis, y tampoco consta en autos que el arrendador le haya requerido la entrega del mismo, y por estar el arrendatario en el goce pacífico del referido bien, no se puede establecer que existió incumplimiento en la entrega del inmueble y tampoco puede pretender el demandante reclamar los daños y perjuicios.
En consecuencia, lo atinente a la obligación del arrendatario de entregar al arrendador Diez Mil Bolívares (10.000,oo) hoy Diez Bolívares (Bs. 10,oo) diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado luego de vencido el término del arrendamiento, pues conlleva a decidir que la petición del demandante no es procedente, por cuanto lo que aquí se demanda es una acción de desalojo de un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Con fundamento a los anteriores razonamientos de hecho y de derecho, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, DECIDE:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano GERALD TAYRON RANGEL ROMERO, asistido por la Abogada Iraima Ibarra, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de Septiembre de 2007.
SEGUNDO: Se CONFIRMA EN TODAS SUS PARTES con distinta motivación, la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de Septiembre de 2007.
TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Notifíquese a las partes de la presente decisión y, en la oportunidad legal remítase el expediente al Tribunal A quo.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diecinueve (19) días del mes de Septiembre de dos mil ocho (2008).
PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ
JUEZ
GUILLERMO ANTONIO SÁNCHEZ MUÑOZ
SECRETARIO
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