TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

198º y 149º

EXP. Nº 1609-2008

PARTE DEMANDANTE: La ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.208.339 y domiciliada en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de PROPIETARIA ARRENDADORA.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: NELIDA MARISOL GARCIA PEREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 35.379.

PARTE DEMANDADA: La ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 9.239.502 y domiciliada en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIA.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO MARTINEZ CASANOVA y GERMAN PEÑARANDA RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 104.754 y 104.756 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman el expediente consta:

Del folio 1 al 3, corre inserto libelo de demanda presentado en fecha 09 de julio de 2008, por la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, asistida por la abogada NELIDA MARISOL GARCIA PEREZ, mediante el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 en los literales "a y b" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, a fin de que conviniera o, en su defecto a ello fuese condenada, en desalojar el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria desde el 06 de noviembre del año 2004, por cuanto ha presentado atraso en el pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses marzo, abril, mayo y junio del 2.008, que suman la cantidad de QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS.- 560,00), lo que la hace insolvente, igualmente alega la demandante, que el término del contrato fue convenido por un año contado a partir de la fecha antes mencionada y sin prórroga, no obstante, vencido el término de duración del mismo, le solicitó en varias oportunidades que le entregara la casa, a lo cual hizo caso omiso, respondiéndole siempre con evasivas que estaba buscando para donde mudarse, que no encontraba para donde irse, ante esa situación decidió ofrecerle en venta la casa, para lo cual firmaron un contrato de opción a compra, en el cual se fijó un término de duración de dos (02) meses, y a la vez se obligó a continuar pagando los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, pero en razón de que han transcurrido casi dos (02) años desde que se comprometió a comprarle la vivienda y hasta la presente fecha no lo ha hecho, ni tampoco la ha desocupado y debido a que la demandante también vive alquilada y no tiene otro lugar donde ir a vivir con sus hijos y su contrato de arrendamiento se venció en el mes de enero de 2008 y en la actualidad se encuentra en la prorroga legal respectiva, ya que debía entregarla el 02 de julio de 2008 y no lo ha podido hacer, motivado a que su inmueble se encuentra ocupado por la demandada. Anexa recaudos que rielan anexos de los folios 4 al 18.

Al folio 19, riela auto de fecha 14 de julio de 2008, por el cual este Juzgado admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación y ordenó la apertura del cuaderno de medidas. Copia de la Boleta de Citación de la parte demandada riela inserta al folio 20.

Al folio 21, riela diligencia de fecha 28 de julio de 2008, suscrita por el Alguacil del Tribunal, mediante la cual informa a la Jueza que la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, se negó a firmar el recibo correspondiente a su citación.

Al folio 23, riela auto, de fecha 29 de julio de 2008, mediante el cual se acordó la notificación de la demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Copia de la Boleta de Notificación de la parte demandada riela inserta al folio 24.

Al folio 25, riela diligencia de fecha 11 de agosto de 2008, suscrita por la Secretaria Temporal del Tribunal, mediante la cual informa que se trasladó hasta el domicilio de la ciudadana Glenda Yoraima Sandia Becerra, donde dejó boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Copia de la Boleta de Notificación debidamente firmada, riela inserta al folio 26.

Del folio 27 al 30, corre inserto escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 13 de agosto de 2008, por la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, plenamente identificada en autos, asistida por los abogados GERMÀN PEÑARANDA RODRÍGUEZ y ANTONIO MARTÍNEZ CASANOVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 104.756 y 104.754, mediante el cual opusieron como Cuestión Previa la establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la demandante en su escrito de demanda expresó que la relación arrendaticia era a tiempo determinado y no dijo que la misma se haya renovado por voluntad entre las partes, contraviniendo de este modo lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Además contestaron al fondo de la demanda, donde negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta. Exponen que inicialmente se firmó un contrato de arrendamiento, el cual luego de vencido originó la existencia de una promesa de compra y venta entre las partes. Niegan el alegato de la parte accionante relacionado a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y además requieren que dicha parte demuestre la necesidad del inmueble, ya que al no probarse la misma, faltaría uno de los instrumentos fundamentales de la demanda. Por último solicitan al Tribunal que la pretensión de la demandante sea declarada sin lugar, ya que la misma es considerada temeraria y sin fundamento lógico – jurídico, ya que está basada en hechos falsos e indemostrables. Anexos rielan insertos a los folios 31 y 32.

Al folio 33, riela inserta diligencia de fecha 14 de agosto de 2008, mediante la cual la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, plenamente identificada en autos, y asistida por la abogada NÉLIDA MARISOL GARCÍA PÉREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº.- 35.379, impugna el documento presentado en copia simple junto con el escrito de contestación de la demanda, y solicita al Tribunal que no la considere como fidedigna al momento de la valoración de las pruebas, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 34, riela escrito de fecha 14 de agosto de 2008, mediante el cual la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, plenamente identificada en autos, y asistida por la abogada NÉLIDA MARISOL GARCÍA PÉREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº.- 35.379, otorga poder apud acta a la mencionada abogada.

Del folio 35 al folio 38, riela inserto escrito de pruebas de fecha 22 de septiembre de 2008, presentado por la abogada NÉLIDA MARISOL GARCÍA PÉREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº.- 35.379, actuando con el carácter de apoderada de la parte demandante, donde promueve y evacua las siguientes pruebas: Punto Previo: se refiere a la cuestión previa alegada por la demandada, haciendo referencia al criterio establecido por los Tribunales de la República y el Tribunal Supremo de Justicia, donde expresan que si el inquilino continua ocupando el inmueble luego de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continuará bajo las mismas condiciones, y en lo relacionado al tiempo se procederá como en lo contratos a tiempo indeterminado. Documentales: 1º.- Promovió el merito favorable de las actas del expediente, especialmente el Contrato de Arrendamiento Privado suscrito entre las ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA y GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, el cual acompañó junto con el libelo de demanda; con lo que pretende demostrar la cualidad de arrendadora de la demandante y de arrendataria de la demandada, el monto de canon de arrendamiento, ubicación del inmueble y las prórrogas. 2º.- Promovió el documento autenticado en la Oficina Subalterna de Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Independencia y Libertad del Estado Táchira, anotado bajo el Nº.- 60, Tomo III, de fecha 08 de mayo de 2006, el cual acompañó junto con el libelo de demanda, mediante el cual se pretende demostrar que aun y cuando se firmó un contrato de Opción a Compra, la arrendataria continuó cancelándole los cánones de arrendamiento tal y como se estipulo en el contrato de arrendamiento inicial, y continuó en su condición de arrendataria. 3ª.- Promovió Copia certificada de la Solicitud de Consignación de Alquileres signada con el Nº.- 25 – 2008, con el cual se pretende demostrar la existencia de un contrato a tiempo indeterminado, la falta y mora en el pago de los cánones de arrendamiento. 4ª.- Promovió la Notificación Judicial realizada en fecha 5 de marzo de 2008 a la demandada, con la cual pretende demostrar que la misma tenia conocimiento de la necesidad del inmueble por parte de la demandante y además que lo debía desocupar. 5ª.- Promovió dos notificaciones de entrega del inmueble suscritas por el ciudadano José Rosario Rodríguez Chacón, con la cual se pretende demostrar que la demandante necesita el inmueble solicitado. TESTIMONIALES: 1ª.- Promovió la declaración del ciudadano José Rosario Rodríguez Chacón, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº.- 3.241.667. 2ª.- Promovió el reconocimiento del contenido y firma de las dos notificaciones señaladas previamente por parte del ciudadano José Rosario Rodríguez Chacón. Por último solicitó que el escrito de pruebas fuera admitido, sustanciado y valorado conforme a derecho. Anexos rielan insertos del folio 39 al 58.

Al folio 59, riela auto de fecha 22 de septiembre de 2008, mediante el cual se admiten cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte demandante, y se fijó el segundo día de despacho siguiente para oír la testimonial promovida.

Al folio 60, riela diligencia de fecha 24 de septiembre de 2008, mediante la cual el Tribunal declara desierto el acto fijado para oír la testimonial promovida. Además se deja constancia de la inasistencia tanto de la parte demandante como de la parte demandada.

A los folios 61 y 62, riela escrito de pruebas de fecha 26 de septiembre de 2008, presentado por la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, plenamente identificada en autos, asistida por los abogados GERMÀN PEÑARANDA RODRÍGUEZ y ANTONIO MARTÍNEZ CASANOVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº.- 104.756 y 104.754, mediante el cual promueven las siguientes pruebas: DOCUMENTALES: Primero: Promovieron y ratificaron el valor probatorio del documento de opción a compra autenticado ante la Notaria Cuarta del Municipio San Cristóbal de fecha 28 de septiembre de 2007, inserto bajo el Nº.- 23, tomo 194, el cual presentaron junto con el escrito de contestación de la demanda, con el cual se pretende demostrar la existencia de un contrato de opción a compra posterior al señalado por la demandante en su escrito de demanda, así como la voluntad de la demandante de vender el inmueble a la demandada, y de esta manera desvirtuar la existencia de la relación arrendaticia, ya que no se había pactado la continuación del pago de los cánones de arrendamiento. Segundo: Promovieron y ratificaron el valor probatorio de la constancia emitida por la Caja de Ahorros y Préstamo del personal de CADAFE – TACHIRA (CAYPETACH) de fecha 25 de septiembre de 2008, mediante la cual se pretende demostrar la aprobación de un Préstamo Hipotecario, para la adquisición de vivienda. Anexos rielan insertos al folio 63.

Al folio 64, riela auto de fecha 26 de septiembre de 2008, mediante el cual se admiten cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva las pruebas presentadas por la parte demandada.

A los folios 65 y 66, riela inserta diligencia de fecha 26 de septiembre de 2008, presentada por la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, plenamente identificada en autos, asistida por el abogado ANTONIO MARTÍNEZ CASANOVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.- 104.754, mediante la cual solicita sea desechada la impugnación realizada por la parte demandante a la copia simple presenta junto con el Escrito de Contestación de la demanda, fundamentándose en decisión de fecha 24 de octubre de 2006, de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia y en decisión de fecha 03 de mayo de 2006,, donde se estipula la necesidad de la parte que exponga la impugnación de los detalles y razones en la que sustenta dicha actuación.

PARTE MOTIVA

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

LIBELO DE DEMANDA: La controversia se plantea en torno al desalojo del inmueble que ocupa la demandada ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, por cuanto la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, lo necesita para ocuparlo personalmente junto con sus hijos y por la falta de pago; que el contrato de arrendamiento se inició por vía privada a partir del 06 de noviembre de 2004, por un año y sin prórroga. En noviembre de 2005, se le notificó verbalmente en varias oportunidades a la ciudadana GLENDA SANDIA, manifestando que no encontraba donde mudarse, ante tal situación le ofreció el inmueble en venta, a lo cual respondió que tramitaría un préstamo por CADELA, organismo para el cual labora, entre tanto continuó la relación arrendaticia conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento. Cansada de esperar que le comprara la casa, la arrendataria mediante solicitud tramitada ante este Despacho, en fecha 03 de marzo de 2008, procedió a la notificación de la arrendataria, a los fines de la desocupación del inmueble, manifestando ella que desocuparía inmediatamente; sin embargo la arrendataria no demostró ningún interés en desocuparlo y desde marzo de 2008 no volvió a cancelar el canon de arrendamiento, encontrándose insolvente en cuatro meses, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2.008. Por lo expuesto la parte actora solicita el desalojo del inmueble, de conformidad con el artículo 34, ordinales a) y b) de la Ley de arrendamiento inmobiliarios. Asimismo, solicita sea tomada en consideración la notificación realizada en fecha 02 de noviembre de 2005.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: Por su lado, la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, asistida por los Abogados GERMAN PEÑARANDA RODRÍGUEZ y ANTONIO MARTÍNEZ CASANOVA, encontrándose en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, opone la Cuestión Previa prevista en el artículo 346 numeral 11, alegando que se trata de un contrato a tiempo determinado, por tanto mal puede la demandante demandar por Desalojo, lo cual solo procede cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado. Asimismo, contesta la demanda en los siguientes términos: niega, rechaza y contradice tanto los argumentos de hecho como de derecho presentados en la demanda; niega, rechaza y contradice, que la demandante le haya solicitado la entrega del inmueble que ella ocupa, ya que desde la terminación de la relación arrendaticia existió una promesa de compra venta entre las partes, la cual se concretó con el documento de opción a compra autenticado ante la Notaría Cuarta del Municipio San Cristóbal, de fecha 28 de septiembre de 2007. Niega rechaza y contradice que el contenido de la notificación deba ser valida como una comunicación de desalojo, asimismo niega, rechaza y contradice, lo que manifestó la parte actora, al manifestar que no le había cancelado unos cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del presente año, por cuanto existe la consignación de cánones de arrendamiento donde se evidencia el pago de los meses anteriormente mencionados. Asimismo, respecto a lo señalado por la parte actora donde manifiesta que está alquilada en un inmueble propiedad del ciudadano JOSE ROSARIO RODRIGUEZ y que esta relación se encuentra actualmente en término de prórroga legal, esta debió probar estos hechos, porque tenía la obligación de demostrar a este Tribunal los instrumentos en que fundamentaba sus alegatos, o al menos manifestar en donde se encontraban, de acuerdo a lo pautado en artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Por último solicitó a este Tribunal que declarara sin lugar la pretensión de la parte demandante, ya que la misma es temeraria y sin fundamento lógico-jurídico alguno, así como por estar basada en hechos que son totalmente falsos y que nunca podrán ser demostrados.

ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:

PUNTO PREVIO

1° DEL PROCEDIMIENTO DE LAS CUESTIONES PREVIAS:

Las acciones derivadas de la relación arrendaticia por mandato legal deben tramitarse y sustanciarse, siguiendo el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, al efecto el artículo 35 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

"En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva..."

En relación al tema bajo estudio y desarrollando el contenido de la norma transcrita, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justifica, en sentencia de fecha 29 de septiembre de 2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez, puntualizó lo siguiente:

“…Ahora bien, la doctrina patria ha establecido que todas las acciones judiciales que sean interpuestas con ocasión de una relación arrendaticia, ya sea de resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres o de depósito, prórroga legal, preferencia ofertiva, entre otras, serán tramitadas y decididas independientemente de su cuantía por el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con las particulares modificaciones previstas en la ley de Arrendamiento Inmobiliario. (Hung Cavalieri, Roberto: El Nuevo régimen inquilinario en Venezuela. Ediciones Paredes, Caracas 2001, pág. 224)…
Ahora bien como se mencionó precedentemente en algunas ocasiones las acciones derivadas de relaciones arrendaticias sufren particulares modificaciones en cuanto a su procedimiento, como sucede cuando el demandado opone alguna cuestión previa, la cual, por imperio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe ser alegada junto con la contestación de la demanda y decidida de manera sumaria en la sentencia definitiva.
En efecto, el artículo 33 de la referida ley establece el procedimiento breve de manera exclusiva para la resolución de las acciones derivadas de relaciones arrendaticias; sin embargo, entre sus excepciones se encuentran las cuestiones previas, las cuales no deberán ser tramitadas de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, sino por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que quiere decir que será resueltas conjuntamente con la sentencia definitiva…”. (Subrayado del Tribunal, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, año 2004, N° 9, páginas 203 y 204).

Se percata esta juzgadora que en la norma bajo estudio, se estableció la oportunidad en que las cuestiones previas deben ser resueltas, y por mandato expreso del legislador, el juez deberá pronunciarse sumariamente en la decisión definitiva; más no se reguló el procedimiento que debe seguirse para la sustanciación y tramitación de estas excepciones, así como tampoco se previó que hacer para el caso de que las mismas sean declaradas con lugar.

Es por ello que siendo el proceso un instrumento para la realización de justicia, conforme a los principios consagrados en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el silencio de la Ley, se advierte a las partes que en principio, se procederá a resolver las cuestiones previas propuestas por la parte demandada y de ser declaradas con lugar, se aplicará el procedimiento previsto en el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, sin emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia. Para el caso de declararse sin lugar, se entrará a resolver las demás defensas y excepciones planteadas por las partes. ASÍ SE DECLARA.

CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

En su escrito de contestación a la demanda, la parte accionada, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; indicando que este Tribunal admitió la demanda de desalojo, a pesar de que se trataba de un contrato a tiempo determinado, por tanto mal podía la accionante demandar por Desalojo, lo cual solo procedía cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado.

Dispone el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

"Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(...)
11°) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda..."

En relación con el tema bajo estudio, la extinta Corte Suprema de Justicia dejó plasmado el siguiente criterio:

"...La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto, la denominada cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, está dirigida sin más, al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción originado de la prohibición legislativa.
En efecto, entre la doctrina más autorizada en la materia, se indica que las condiciones para el ejercicio de la acción se refieren a: 1) la posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la tutela a la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no prohíba expresamente el ejercicio de la acción; 2) la cualidad o legitimatio ad-causam, en otras palabras, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandante y demandado, y su correlativa con aquellas personas que se presentan en tal carácter dentro de la litis; y, 3) el interés procesal a que se refiere el artículo 16 de nuestra ley adjetiva civil..." (Subrayado de este Tribunal, Sentencia de la Sala Político - Administrativa del 30 de septiembre de 1999, Oscar Pierre Tapia, N° 9, año 1999, página 260 y siguientes).

Analizando el mecanismo alegado por la contraparte que supuestamente impide la subsistencia del derecho abstracto de la acción propuesta, originado en una prohibición legislativa, tenemos que el mismo está basado en el hecho de que se pretende el desalojo del inmueble arrendado y por cuanto el desalojo de inmuebles bajo contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado sólo es permitido por el legislador en la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”

De acuerdo con lo pautado en la norma anterior, el legislador estableció como requisito para demandar el desalojo de un inmueble arrendado, que el contrato fuese verbal o a tiempo indeterminado y previó una serie de supuestos de hecho que permiten la procedencia de la acción; sin embargo, de la norma no se desprende que exista un prohibición expresa para la admisión de la demanda y en el presente caso, la pretensión de la parte actora es el desalojo del inmueble. Es por ello que la cuestión previa propuesta por la parte accionada es improcedente, habida cuenta que no existe una prohibición legislativa y la misma debe ser declarada sin lugar. ASÍ SE DECLARA.

Resuelta como ha sido la cuestión previa opuesta, se procede a analizar las demás defensas y excepciones alegadas por las partes.

I.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

1) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

A) DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE: Este recaudo fue producido con el libelo en copia fotostática simple, corre inserto del folio 4 al 7, consiste en un instrumento público, el cual no fue objetado en su oportunidad por el adversario; en tal virtud, esta sentenciadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil.

B) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO: Este recaudo fue producido con el libelo en copia simple, el cual corre inserto al folio 11, el cual fue objetado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda; sin embargo, observa quien juzga, que en el referido escrito ésta señala que no existía falta de pago del canon de arrendamiento de ningún mes, en virtud de que cursa ante este mismo Despacho la consignación N° 25-2008, y en donde introduce como anexo a su solicitud, el mismo contrato privado de arrendamiento suscrito entre ella y la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, en consecuencia a lo expuesto, mal pondría desecharlo esta juzgadora, cuando a través de ese acto, es reconocido dicho contrato por la parte demandada y sirve como base para demostrar la relación arrendaticia; así las cosas, se le otorga pleno valor probatorio, aplicando el denominado hecho notorio judicial, el cual ha sido desarrollado por la Sala de Casación Social; en su decisión N° 198, del 26 de julio del 2001, Ponencia del Magistrado Alfonso Valbuena Cordero; al señalar lo siguiente:

“El denominado hecho notorio judicial (por oposición al hecho notorio general) deriva del conocimiento que el juez tiene sobre hechos, decisiones, autos y pruebas en virtud de su actuación como magistrado de la justicia. En este sentido, se requiere que los hechos, pruebas, decisiones o autos consten en un mismo tribunal, que las causas tengan conexidad, que el juez intervenga en ambos procesos y que por tanto, en atención a la certeza procesal, a la verdad real, a la utilidad del proceso y a la economía y celeridad de éste, el juez haga uso de pruebas preexistentes de un proceso previo, para otro posterior.

En este sentido Fridedrich Stein, en su valioso trabajo El Conocimiento Privado del Juez, (editorial Temis, Págs. 191 a 198), señala; ‘Al lado de los hechos del dominio público que son conocidos por el juez en razón de esa propiedad, hay una segunda e independiente que es la de los hechos cuyo conocimiento es específicamente judicial, es decir, aquellos que consisten en la propia actuación judicial del juez o que han constituido el objeto de su percepción oficial. No se trata de un subtipo de los hechos del dominio público; por una parte porque su conocimiento es puramente individual e in fungible y porque tanto da que sean o no conocido de la generalidad al mismo tiempo; por otra parte, porque la fuente de conocimiento de el (sic) juez no es, en este caso irrelevante, ya que sus actuaciones y percepciones no oficiales no son en cuanto tales susceptibles de constituir o engendrar un conocimiento específicamente... Omissis)... Los hechos de conocimiento específicamente judicial tampoco necesitan ser probados. Omissis... de cada práctica de la prueba engendra notoriedad, por lo que las actuaciones y percepciones del juez en ella se consideran un conocimiento específicamente judicial. Más aún cuando dichas pruebas emanan del mismo órgano, quien tuvo su oportunidad de controlarlas en el juicio anterior. ´

Concluye el autor con esta contundente expresión: ‘lo que el tribunal adquiere como resultado de la prueba con plena conciencia de su responsabilidad en la situación de receptor oficial de la prueba y generalmente bajo el control que permite la contradictoria configuración de nuestro proceso eso debe servir a los jueces de una vez y por todas como parte integrante de su saber y de ello pueden estar convencidos sin necesidad de repetir la prueba’. El criterio de los doctrinarios patrios radica en que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando establece los hechos notorios no son objeto de prueba, se está incluyendo a la notoriedad judicial. En este sentido Nerio Pereira Planas y otros en su trabajo Código de Procedimiento Civil Venezolano señalan que: ‘Notoriedad judicial: son hechos conocidos por el juez en razón de su propia actividad o procesos anteriores.” (Decisión publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia).

B) NOTIFICACIÓN JUDICIAL: : Producida con el libelo de demanda, corre inserta del folio 08 al 18, consiste en un instrumento público suscrito por los funcionarios de este Juzgado, relacionado con la notificación judicial signada con el Nº 1372-2008, se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil y sirve para demostrar que el 05 de marzo de 2008, la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, fue notificada a los fines de que entregara el inmueble arrendado, objeto de la presente demanda. Ahora bien, la referida notificación fue rechazada por la contraparte fundamentándose en la existencia de un contrato de opción a compra, el cual al adminicularlo, observa esta juzgadora que fue producido con el escrito de contestación a la demanda, en copia fotostática simple, el cual corre inserto a los folios 31 y 32 y sus vueltos, y se encuentra suscrita por los ciudadanos ROMULO MORA GUERRERO, NEIRA ROSA MORA DE MORA y la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, que fue presentado para su autenticación ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, quedando anotado bajo el Nº 23, Tomo 194, en fecha 28 de septiembre de 2007; dicho instrumento fue impugnado en su oportunidad por la contraparte, por ser producido en copia simple, en consecuencia no se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; aunado al hecho de que el mismo ya no tiene vigencia.

C) EXPEDIENTE DE CONSIGNACIÓN: Producida con el escrito de pruebas, en copia fotostática certificada, corre inserta del folio 43 al 56, consiste en un instrumento público suscrito por los funcionarios de este Juzgado, relacionados con la consignación de alquileres signada con el Nº 25-2008, a favor de la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil y sirve para demostrar que la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, en su carácter arrendataria, depositó en fecha 08 de julio de 2008, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (BS. 320,00), por concepto de canon de arrendamiento de los meses de junio y julio de 2008; asimismo, el 10/09/08, realizó un depósito, por la misma cantidad anterior, por concepto de canones de los meses de agosto y septiembre de 2008, a favor de la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, en la cuenta corriente de este Tribunal de Banfoandes.

En el caso de autos, la arrendataria presentó su solicitud el día 02 de julio de 2008 ( vuelto del folio 1 de la consignación N° 25-2008) y consignó el mes de junio y julio de 2008, el día 08/07/2008; y los meses de agosto y septiembre, el día 10/09/2008. Asimismo, se desprende del escrito libelar que la arrendataria se encontraba insolvente desde el mes de marzo de 2008, lo cual no fue objetado por la parte demandada, ni fue probado lo contrario en la oportunidad procesal correspondiente; llegando esta sentenciadora a determinar que la consignación fue realizada fuera del tiempo convencional establecido por las partes y adeuda los meses de marzo, abril y mayo de 2008, en consecuencia existe insolvencia. Y ASÍ SE DECIDE.

D) CARTAS DE DESOCUPACIÓN: Producidas con el escrito de pruebas, corren insertas a los folios 57 y 58, consisten en instrumentos privados suscritos por terceros ajenos a la presente causa, quienes no acudieron al Tribunal a ratificarlos mediante la prueba testimonial, en consecuencia no se les otorga valor probatorio, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra señala:

“Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”. (Subrayado del Tribunal)

2) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

A) CONSTANCIA DE PRESTAMO HIPOTECARIO: Este documento privado, fue presentado con el escrito de pruebas, riela inserto al folio 12 y para que surta sus efectos probatorios, la parte que lo produjo debió haber promovido la testifical de la ciudadana Doris Maxula Contreras, a fin de que lo ratificara a través de la prueba testimonial, conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. De manera que no puede quien juzga conceder valor probatorio alguno al recibo bajo estudio. Y ASÍ SE DECIDE.

II.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”… (Subrayado de este Tribunal).

De las actas procesales, se desprende que la accionante demando el desalojo del inmueble, fundamentando su acción en los literales “a” y “b” del artículo 34 de la ley citada; correspondiente a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas y la necesidad del propietario o alguno de sus parientes de ocupar el inmueble, respectivamente.

De manera que corresponde a quien juzga, proceder a analizar si se cumplieron los extremos previsto en la norma, para que proceda el desalojo en los términos demandados. Así tenemos que:

Del material probatorio aportado a las actas procesales, quedó demostrado que la demandada ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, ocupa el inmueble ubicado en El Barrio El Cementerio, Parte Alta, casa Nº 1, Municipio Libertad del Estado Táchira, en calidad de inquilina derivado de un contrato de arrendamiento por vía privada, que pactó con la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA y según acuerdo entre las partes, se firmó por un lapso de un (1) años, fijo contado a partir del día 06 de noviembre de 2004, el cual se hizo indeterminado en virtud de que la arrendataria continuó ocupando el inmueble, este contrato tiene fuerza de ley entre los referidos ciudadanos, conforme lo establece el artículo 1159 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en relación a la falta de pago delatada con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley bajo estudio, observa esta juzgadora que quedó plenamente demostrado que la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que no aportó pruebas al respecto, así como también quedó demostrado que desde el momento mismo de la primera consignación y las consiguientes, lo hizo de una manera retardada, siempre cancelando dos meses acumulados, tal como se evidencia de las actuaciones insertas en la consignación de cánones de arrendamiento signada con el Nº 25-2008, llevada por ante este Tribunal; siendo forzoso concluir en que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de tres mensualidades correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2008.

A mayor abundamiento se trae a colación el criterio sostenido por el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), quien ha desarrollado cada uno de los literales de la norma transcrita y en relación con el literal “a” señaló lo siguiente:

“... LA FALTA DE PAGO
a Insolvencia inquilinaria y desalojo
Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (ord. 2° art. 1592, CC)…”.

Ante estos hechos, considera quien juzga que resulta procedente el desalojo conforme a lo señalado en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECLARA.

Con relación a la necesidad de la accionante de ocupar el inmueble adquirido; se percata esta juzgadora que la demandante no demostró durante el desarrollo del proceso la necesidad invocada; toda vez que no presentó los recibos de pago de alquiler, ni contrato de arrendamiento alguno, a fin de demostrar la necesidad que tiene de habitar ella y su núcleo familiar el inmueble objeto del presente procedimiento; en tal virtud, resulta improcedente el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la ley citada. Y ASÍ SE DECLARA.

Para finalizar, teniendo por norte lo alegado y probado en las actas procesales que conforman el presente expediente, se arriba a la conclusión de que la demanda intentada por la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, es procedente por cuanto se encuentra llenos los extremos del artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocado como uno de los fundamentos de su acción; motivo por el cual esta sentenciadora debe declarar parcialmente con lugar la presente acción. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.208.339, ; por intermedio de su apoderada judicial abogada NELIDA MARISOL GARCIA PEREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 35.379; y domiciliada en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de PROPIETARIA ARRENDADORA, contra la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.239.502 y domiciliada en el Municipio Libertad del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIA; con fundamento en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO: SE CONDENA a la ciudadana GLENDA YORAIMA SANDIA BECERRA, ya identificada, a hacer entrega material del inmueble constituido por una casa para habitación, ubicada en el Barrio “Centenario”, Parte Alta, Nº 01, Municipio Libertad del Estado Táchira; a la ciudadana NEIRA ROSA MORA DE MORA, libre de personas y de bienes.

Por cuanto no hubo vencimiento total, no hay condenatoria en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en Independencia, a los tres días del mes de octubre del año dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación

La Jueza Temporal,

ABG. BETTY YAJAIRA VARELA MÁRQUEZ
La Secretaria Temporal,

ABG. LUZ ADRIANA VIVAS VÉLEZ

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la (s) 2:30 P.M, quedó registrada bajo el N° 198 y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

ABG. LUZ ADRIANA VIVAS VÉLEZ / SECRETARIA TEMPORAL

Exp. Nº 1609-2008
BYVM/lcm
Va sin enmienda.