TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ELSA NAZARET CONTRERAS ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 2.551.463.
ABOGADAS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDANTE: MIREYA SÁNCHEZ DE CÁRDENAS y SINAÍ DUQUE DE MARCIALES, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 3.794.475 y V- 4.110.967, en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 89.784 y 95.682, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano RAFAEL ANDRÉS CONTRERAS VIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 9.214.677.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada YRIS HUMILDE RAMÍREZ ROA, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 5.664.648, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 104.637, según consta en poder apud acta conferido en fecha 23 de septiembre de 2008, inserto al folio 13.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 11.535-08.
i
NARRATIVA:

Surge esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la ciudadana ELSA NAZARET CONTRERAS ZAMBRANO, ya identificada, quien asistida de abogadas, expresa:
* Que en fecha 20 de agosto de 2003, celebró contrato de arrendamiento, con el ciudadano RAFAEL CONTRERAS, ya identificado, sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un (1) apartamento para vivienda familiar, que forma parte de su residencia familiar, ubicado en la carrera 2 N° 1-52, Barrio Libertador, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; manifiesta que dicho contrato se estableció por un (1) año contado a partir del día 20 de agosto de 2003 al 20 de agosto de 2004, siendo renovado en esa última fecha, por un lapso de un (1) año contado desde el 21 de agosto de 2004 hasta el 21 de agosto de 2005, y que una vez vencido dicho lapso, nuevamente renovaron el término del contrato por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 22 de agosto de 2005 hasta el día 23 de febrero de 2006, procediendo posteriormente a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento privado, por el lapso de un (1) año contado a partir del día 01 de marzo de 2006 al 01 de marzo de 2007.
* Continúa su exposición arguyendo, que en fecha 30 de agosto de 2006, con anterioridad a la fecha de culminación del último contrato de arrendamiento, le expuso al arrendatario su necesidad de no continuar con la relación arrendaticia, en razón de lo cual, el día 14 de noviembre de 2006, el arrendatario le entregó un documento donde le notificaba que haría uso de la prórroga legal, participándole posteriormente en fecha 08 de marzo de 2007, que continuaría disfrutando de la prorroga legal hasta el día 18 de marzo de 2007, sin embargo, dada la duración de la relación arrendaticia, al arrendatario le correspondió un término de prórroga legal de un (1) año, el cual, a su decir, venció el día 02 de marzo de 2008, siendo el caso, que el arrendatario, no le ha hecho entrega voluntaria del inmueble arrendado, a pesar de las diligencias efectuadas.
* Afirma que en razón de los planteamientos antes expuestos, es por lo que procede a demandar al arrendatario, ciudadano RAFAEL ANDRÉS CONTRERAS VIVAS, ya identificado, por no haber entregado el inmueble arrendado estando vencida la prórroga legal, en virtud de lo cual solicitó, que sea decretada medida de secuestro sobre el inmueble dado en alquiler.
Fundamentó la acción en los artículos: 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 1 al 3).
Acompañó el escrito libelar con: Contrato de Arrendamiento Privado de fecha 01 de marzo de 2006, inserto a los folios 5 y 6; Documento Privado de fecha 14 de noviembre de 2006, suscrito por los ciudadanos RAFAEL CONTRERAS y la ciudadana ELSA NAZARET CONTRERAS, marcado con la letra “A”, inserto al folio 6; Documento Privado de fecha 08 de marzo de 2008, suscrito por los ciudadanos RAFAEL CONTRERAS y la ciudadana ELSA NAZARET CONTRERAS, marcado con la letra “B”, inserto a los folios 7 y 8.
En fecha 05 de agosto de 2008, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano RAFAEL ANDRÉS CONTRERAS VIVAS, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de la contestación de la demanda. (Folio 09).
En fecha de 22 de septiembre de 2008, el Alguacil informó que en esa misma fecha el demandado, ciudadano RAFAEL ANDRÉS CONTRERAS VIVAS, le firmó el correspondiente recibo de citación. (Folios 11 y 12).
En fecha 24 de septiembre de 2008, la representación de la parte demandada, a través de escrito dio contestación a la demanda en los términos siguientes:
* Convino en lo dicho por la parte demandante respecto a la existencia de la relación arrendaticia con su representado y las sucesivas renovaciones del Contrato de Arrendamiento celebrado, afirmando que la última renovación transcurrió desde el día 01 de marzo de 2006 al 01 de marzo de 2007, arguyendo de igual manera, que a partir del día 02 de marzo de 2007 hasta el día 02 de marzo de 2008, su representado hizo uso de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
* Prosigue su exposición alegando, que a partir del día 03 de marzo de 2008, continuó su mandante ocupando el inmueble en forma pacífica sin que la arrendadora haya hecho ningún tipo de oposición, otorgándole además la actora los recibos de pago correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, es decir, que por más de seis (6) meses la relación arrendaticia se ha mantenido vigente, transformándose así, a decir suyo, en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, conforme a lo estipulado en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
* Asimismo, niega, rechaza y contradice los siguientes alegatos de la parte demandante:
- Que haya sido notificado su representado en fecha 30 de agosto de 2006, sobre la necesidad de no continuar con la relación arrendaticia.
- Que en fecha 14 de noviembre de 2006, su poderdante le haya entregado un documento donde le informara a la demandante que haría uso de la prorroga legal y que en fecha 08 de marzo de 2007, le hubiese entregado una notificación de continuar gozando de la prorroga legal hasta el día 18 de marzo de 2007.
* De igual manera, alega la apoderada del demandado, que esta demanda es temeraria, pues no esta fundamentada en ninguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, opone la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Finalmente se opuso a la medida de secuestro solicitada e impugnó las copias fotostáticas consignadas por la demandante a los folios 6 y 7, de igual manera protestó las costas y costos del proceso. (Folios 14 al 18).
Acompañó su escrito con cincuenta y nueve (59) recibos de pago, insertos del folio 19 al 39.
En fecha 08 de octubre de 2008, la representación de la parte demandada, mediante escrito invocó como prueba el valor probatorio de las actuaciones que cursan en la presente causa. (Folio 40). Siendo agregado dicho escrito en esa misma fecha. (Folio 41).
En la fecha antes indicada la parte demandante asistida de abogada presentó escrito de pruebas, promoviendo las siguientes: Primero: Contrato de Arrendamiento Privado objeto de la pretensión. Segundo: Documentos Privados anexados al escrito libelar a los folios 6, 7 y 8. Tercero: Copia certificada de escrito libelar, admisión de demanda y sentencia de la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por ella ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 61). Siendo agregadas y admitidas en la fecha de su presentación. (Folio 62).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del término para proferir Sentencia, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, fundamentado en los artículos: 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde la ciudadana ELSA NAZARET CONTRERAS ZAMBRANO, en su carácter de arrendadora demanda al ciudadano RAFAEL ANDRÉS CONTRERAS, en su condición de arrendatario, en virtud de no haber hecho entrega a la fecha de vencimiento de la prórroga legal de un (1) año, dada la duración de la relación arrendaticia, esto fue, según la versión de la actora el día 02 de marzo de 2008, el inmueble que le fue dado arrendado según el último contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 01 de marzo de 2006, sobre el inmueble consistente en un (1) apartamento para vivienda familiar, que forma parte de su residencia familiar, ubicado en la carrera 2 N° 1-52, Barrio Libertador, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
Por su parte el demandado a través de Apoderada Judicial dio contestación a la demanda en los términos siguientes:
Convino en lo expresado por la actora en relación a la existencia de la relación arrendaticia con su representado y las sucesivas renovaciones del Contrato de Arrendamiento celebrado, afirmando que la última renovación transcurrió desde el día 01 de marzo de 2006 al 01 de marzo de 2007, arguyendo de igual manera, que a partir del día 02 de marzo de 2007 hasta el día 02 de marzo de 2008, su representado hizo uso de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
También manifestó que a partir del día 03 de marzo de 2008, continuó su mandante ocupando el inmueble en forma pacífica sin que la arrendadora haya hecho ningún tipo de oposición, otorgándole además la actora los recibos de pago correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, es decir, que por más de seis (6) meses la relación arrendaticia se ha mantenido vigente, transformándose así, a decir suyo, en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, conforme a lo estipulado en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Opuso de igual manera la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, por considerar que el contrato que lo une con la actora es un contrato a tiempo indeterminado y que esta demanda a su parecer es temeraria, por no estar fundamentada en ninguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De seguidas esta operadora de justicia pasa a resolver sobre la cuestión previa planteada en el párrafo anterior, como punto previo, pues de ser procedente, traería consigo la inadmisibilidad de esta demanda, en tal sentido, tenemos:
El último contrato de arrendamiento fue celebrado por las partes según documento privado de fecha 01 de marzo de 2006, el cual al no haber sido impugnado ni tachado por la parte adversaria, quedó reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y es valorado por esta Sentenciadora conforme a la norma prevista en el artículo 1359 del Código Civil, del mismo se desprende que:
La duración del Contrato fue por un (1) año desde el 01 de marzo de 2006, por lo tanto, el mismo culminó el día 01 de marzo de 2007; sin embargo, vistos los alegatos coincidentes de ambas partes, respecto a la duración de la relación arrendaticia desde el mes de agosto del año 2003, una vez vencido el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, comenzó la prórroga legal de un (1) año, conforme a lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se inició el día 01 de marzo de 2007 y concluyó el día 01 de marzo de 2008, tal y como lo afirmó el demandado en su escrito de contestación, quedando claro para esta operadora de justicia, que efectivamente hizo uso de dicha prórroga legal, como así se considera.
Sin embargo, en criterio de esta Juzgadora, al continuar la arrendadora recibiéndole al arrendatario el pago de los cánones de alquiler después de vencida la prórroga legal, tal y como se desprende de los recibos de pago 14, 15, 16, 17 y 18, insertos a los folios 37, 38 y 39, los cuales al no haber sido impugnados ni tachados por la parte adversaria, quedaron reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y son valorados por esta Sentenciadora conforme a la norma prevista en el artículo 1359 del Código Civil, en los mismos consta el pago del arrendamiento hasta el mes de agosto de 2008, por lo tanto, se produjo la tacita reconducción del Contrato de Arrendamiento a la que se contraen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, por considerar quien aquí decide, que la arrendadora demandante no actuó de manera diligente si quería que no le operara la tácita reconducción, dado que siguió recibiéndole el alquiler; independientemente del criterio emanado del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en decisión de fecha 23 de abril de 2008, presentada en copia fotostática certificada, la cual es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo vinculante con este proceso, por lo tanto, es concluyente para esta Sentenciadora, salvo un mejor criterio, que el contrato pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, y así se dictamina.
Como ya ha quedado establecido, estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, habiendo sido interpuesta la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, en tal virtud, esta Juzgadora, considera necesario traer a colación el criterio jurisprudencial, plasmado por nuestro Máximo Tribunal en Sentencia N° 1391 de fecha 28 de junio de 2005, respecto a las acciones de cumplimiento de contrato, el cual es del tenor siguiente:

“(…) En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem. Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la inmobiliaria INBLASA, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 01 de noviembre de 1995 (folio Nº 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
… Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA BARRETO, interpuso su demanda, por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haber notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento a la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) El tiempo convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga, si el inquilino tiene derecho a ella. II) Por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) Por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) Por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformación de uso concedida por las Autoridades Municipales respectiva o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que pare el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble y; g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece, “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”
La doctrina ha señalado que las acciones que puedan intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la resolución del contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo; ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.” . (Negrillas de esta Juzgadora).

Tomando como base la jurisprudencia transcrita, a la cual se acoge esta administradora de justicia, arriba a la conclusión, de que, al haber sido interpuesta una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, la cual es viable sólo para los contratos con determinación de tiempo, y habiendo sido cimentado este juicio en un contrato de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado, como ya ha quedado establecido, la misma es contraria al orden público, siendo por ende inoficioso entrar a conocer de las demás defensas y pruebas aportadas por las partes, y debiendo entonces quien aquí juzga, de conformidad con los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar INADMISIBLE, la presente demanda, y así se decide.
iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, interpuesta por la ciudadana ELSA NAZARET CONTRERAS ZAMBRANO, contra el ciudadano RAFAEL ANDRÉS CONTRERAS VIVIAS, ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de octubre de dos mil ocho. AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “716”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 11.535-08.