TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARÍA DEL CARMEN BECERRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.195.841.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, titular de la cédula de identidad N° V- 9.225.266 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.485, según se desprende de poder apud acta conferido en fecha 21 de julio de 2008, inserto al folio 8.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano OVIDIO BECERRA JAIMES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.125.898.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: FERNANDO RAMÓN MARTÍNEZ RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 11.490.868, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.957.
MOTIVO: DESALOJO, causal “c” artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
EXPEDIENTE: N° 11.518-08.
i
PARTE NARRATIVA:

Se inicia este proceso por libelo de demanda recibido por distribución, presentado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN BECERRA, ya identificada, quien actuando con el carácter de propietaria-arrendadora, asistida de abogado expresa:
* Que a mediados del año 1999, dio en alquiler al ciudadano OVIDIO BECERRA JAIMES, ya identificado, un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 2, N° 11-14, La Guacara, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con un canon de arrendamiento inicial de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00); y que en la actualidad es de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00).
* Prosigue su exposición, manifestando que es el caso, que desde hace más de dos (2) años, le ha pedido la entrega material del inmueble al arrendatario, por cuanto el mismo requiere urgentemente varias reparaciones consistentes en la elaboración de un muro de contención que no permita el deslizamiento de tierra, así como también la instalación de un techo nuevo, ya que cuando llueve, el agua se desborda y perjudica al vecino, sin que el ciudadano OVIDIO BECERRA JAIMES, ya identificado, haya procedido a la entrega respectiva, poniendo en riesgo, a decir suyo, la seguridad e integridad del mencionado arrendatario, así como la de los objetos muebles que se encuentran dentro del local y que pueden ocasionar daños a terceros motivado a la temporada de lluvia que hace más alarmante la situación, en razón de lo cual, procede a demandarlo, para que convenga o en su defecto sea condenado en: 1. El desalojo del inmueble que le fue arrendado.
Fundamentó su acción en los artículos: 34 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, estimándola en la suma de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00). (Folios 1 al 3).
Acompañó el escrito libelar con copia fotostática del documento de propiedad del inmueble, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 18 de junio de 1999, bajo el N° 22, Tomo 015, Protocolo Primero, folios 1 al 4, segundo trimestre de ese año, marcada con la letra “A”. (Folios 4 al 6).
En fecha 15 de julio de 2008, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano OVIDIO BECERRA JAIMES, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. (Folio 7).
En fecha 07 de agosto de 2008, el Alguacil del Tribunal informó que en fecha 06 de agosto de 2008, le fue firmado recibo de citación por el demandado, ciudadano OVIDIO BECERRA JAIMES. (Folio 10).
En fecha 11 de agosto de 2008, el demandado asistido de abogado a través de escrito dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo lo siguiente:
* Tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, en todos y cada uno de sus puntos.
* Que el monto del canon de arrendamiento sea de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) pues a su decir, el monto correcto es de TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 320, 00), lo cual afirma que demostraría en la etapa probatoria.
* Que haya sido notificado de manera verbal o por escrito de la solicitud de entrega material del inmueble que ocupa como inquilino desde hace aproximadamente nueve (9) años, afirma de igual manera, que no se le ha informado de la intención de reparación alguna, ni de la elaboración de ningún muro de contención, ya que a su decir, en el inmueble arrendado no existe deslizamiento del terreno, como lo señala la actora, ni queja alguna por parte de los vecinos del supuesto malestar del agua que corre por el techo del inmueble que ocupa.
* Asimismo expresa el demandado, que la actora debe respetarle el derecho que posee de acogerse a la prórroga legal.
* Manifiesta también, que la presente acción no cumple con las causales establecidas en el artículo 34 literal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente con la causal “c” del mencionado artículo, pues a su parecer, no estamos en presencia de una demolición y mucho menos de una reparación que amerite la desocupación del inmueble, dado que el cambio de techo a que se refiere la actora, a criterio suyo, no impediría de manera alguna, el desarrollo de las actividades que se realizan en el inmueble arrendado, y que no es necesaria la elaboración de un muro de contención, en razón de que a su decir, no existe deslizamiento de tierra. (Folios 11 al 14).
En fecha 16 de septiembre de 2008, la representación de la parte demandante promovió como pruebas, las siguientes: 1. valor y mérito probatorio de los autos. 2. Ratificó y reprodujo el escrito de demanda. 3. Testimoniales de los ciudadanos: MARIANA COLMENARES y JOSÉ OMAR PAREDES DURAN. 4. Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la calle 2 N° 11-14, La Guacara, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. (Folio 15). Siendo agregadas y admitidas a excepción de la inspección judicial, puesto que no fueron señaladas con precisión las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas, que se querían verificar a través de la prueba, para esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa. (Folio 16).
En fecha 23 de septiembre de 2008, rindió declaración el ciudadano JOSÉ OMAR PAREDES DURAN. (Folios 48 y 49).
En fecha 24 de septiembre de 2008, el demandado asistido de abogado mediante escrito promovió las siguientes pruebas: 1. Dos Recibos de Pago de fechas 15 de julio y 15 de agosto de 2008. 2. Confesión de la parte actora en el escrito libelar, referente al contrato de arrendamiento celebrado con él y el tiempo que lleva ocupando el inmueble arrendado. 3. La falta a su parecer, de prueba fehaciente de notificación alguna de los supuestos hechos en los cuales la parte demandante fundamenta su pretensión, ni del supuesto deslizamiento o de la necesidad de hacer un muro, por lo que, a su decir no se encuentran llenos los extremos para la procedencia de esta acción. (Folios 53 al 56). Siendo agregados y admitidos en esa misma fecha. (Folio 57).
Esta Sentenciadora encontrándose dentro del lapso para decidir esta causa, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Se inicia la presente controversia de DESALOJO, fundamentada en los artículos: 34 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; donde la ciudadana MARÍA DEL CARMEN BECERRA, actuando con el carácter de propietaria-arrendadora, demanda al ciudadano OVIDIO BECERRA JAIMES, en cu carácter de arrendatario, a objeto de que desaloje el inmueble que ocupa, ubicado en la calle 2, N° 11-14, La Guacara, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado, que le fue dado en arrendamiento verbal a mediados del año 1999, por cuanto a su decir, el inmueble requiere urgentemente varias reparaciones consistentes en la elaboración de un muro de contención que no permita el deslizamiento de tierra, así como también la instalación de un techo nuevo, ya que cuando llueve, el agua se desborda y perjudica al vecino, sin que el arrendatario, haya procedido a la entrega del inmueble arrendado, pese a habérsele solicitado la misma desde hace dos (2) años, poniendo en riesgo, a decir de la actora la seguridad e integridad tanto del arrendatario como de los objetos muebles que se encuentran dentro del local y que pueden ocasionar daños a terceros motivado a la temporada de lluvia que hace más alarmante la situación, por lo que solicitó que sea condenado en el desalojo del inmueble que le fue dado en arrendamiento.
Por su parte el demandado, asistido de abogado, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda la negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, en todos y cada uno de sus puntos.
Asimismo negó, rechazó y contradijo: Que el monto del canon de arrendamiento sea de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) pues a su decir, el monto correcto es de TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 320, 00), lo cual afirma que demostraría en la etapa probatoria. Que haya sido notificado de manera verbal o por escrito de la solicitud de entrega material del inmueble que ocupa como inquilino desde hace aproximadamente nueve (9) años, afirma de igual manera, que no se le ha informado de la intención de reparación alguna, ni de la elaboración de ningún muro de contención, ya que a su decir, en el inmueble arrendado no existe deslizamiento del terreno, como lo señala la actora, ni queja alguna por parte de los vecinos del supuesto malestar del agua que corre por el techo del inmueble que ocupa.
También arguyó que, la actora debe respetarle el derecho que posee de acogerse a la prórroga legal; y que la presente acción no cumple con las causales establecidas en el artículo 34 literal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente con la del literal “c” del mencionado artículo, pues a su parecer, no estamos en presencia de una demolición y mucho menos de una reparación que amerite la desocupación del inmueble, dado que el cambio de techo a que se refiere la actora, a criterio suyo, no impediría de manera alguna, el desarrollo de las actividades que se realizan en el inmueble arrendado, y que no es necesaria la elaboración de un muro de contención, en razón de que a su decir, no existe deslizamiento de tierra.
Dentro del lapso probatorio fueron promovidas las pruebas siguientes:
PARTE DEMANDANTE:
- Valor y mérito probatorio de los autos y escrito de demanda, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, pues el Juez debe conocer y analizar todos y cada uno de los alegatos de las partes.
- Testimoniales de los ciudadanos: MARIANA COLMENARES: No es objeto de valoración en virtud de no haber sido evacuada. JOSÉ OMAR PAREDES DURAN: No es tomada en consideración por parte de esta Juzgadora, en virtud de que el mismo trata de un testigo referencial, que no se trata de un experto o de una persona idónea para emitir informe u opinión, acerca de las reparaciones o fallas que presenta el inmueble, y así se considera.
PARTE DEMANDADA:
- Dos Recibos de Pago de fechas 15 de julio y 15 de agosto de 2008, no son objeto de valoración en virtud de no haberse demandado el pago de cánones de alquiler.
- Confesión de la parte actora en el escrito libelar, referente al contrato de arrendamiento celebrado con él y el tiempo que lleva ocupando el inmueble arrendado, no es valorada, en virtud de no estarse dirimiendo en este juicio la duración de la relación arrendaticia.
- La falta a su parecer, de prueba fehaciente de notificación alguna de los supuestos hechos en los cuales la parte demandante fundamenta su pretensión, ni del supuesto deslizamiento o de la necesidad de hacer un muro, por lo que, a su decir no se encuentran llenos los extremos para la procedencia de esta acción, no es tomada en consideración, pues al decidirse el fondo de la controversia, esta operadora de justicia analizara la procedencia o no de esta demanda.
Seguidamente esta Juzgadora, observa que al estar en presencia de un contrato de arrendamiento verbal es viable la vía escogida por la actora, al interponer esta demanda por desalojo, y así se considera.
Dicho esto, y valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, queda circunscrita la causa a determinar si en este proceso se han verificado o no los requisitos para la procedencia del desalojo fundamentado en la causal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, teniendo al respecto que:
El artículo 34 antes referido, establece que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”.

Ahora bien, el motivo conducente al desalojo de la vivienda dada en arrendamiento, estipulado en la causal transcrita, no tiene que ver de manera alguna con el incumplimiento del arrendatario, sino con determinadas circunstancias ajenas al mismo, y pueden obedecer: al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que las reparaciones, aluden a aquellas que son graves, necesarias o urgentes. Graves, se consideran aquellas que de ser efectuadas podrían poner en peligro el inmueble y hasta la vida de los ocupantes, de manera que no pueden diferirse, lo que sin duda las convierte en necesarias y urgentes.
En ese orden de ideas, tenemos pues, que la demandante en su escrito libelar, arguyó que el desalojo se requiere, en virtud de que el inmueble que ocupa el arrendatario necesita urgentemente varias reparaciones consistentes en la elaboración de un muro de contención que no permita el deslizamiento de tierra, así como también la instalación de un techo nuevo, ya que cuando llueve, el agua se desborda y perjudica al vecino, sin que el arrendatario, haya procedido a la entrega del inmueble arrendado, pese a habérsele solicitado la misma desde hace dos (2) años, poniendo en riesgo, a decir de la actora la seguridad e integridad tanto del arrendatario como de los objetos muebles que se encuentran dentro del local y que pueden ocasionar daños a terceros motivado a la temporada de lluvia que hace más alarmante la situación.
De las pruebas aportadas y evacuadas, no se evidencia que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento verbal, ubicado en la calle 2, N° 11-14, La Guacara, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, cuyo desalojo pretende la demandante, no se encuentre apto para su habitabilidad, pues la actora no demostró que efectivamente el inmueble arrendado requiera urgentemente varias reparaciones consistentes en la elaboración de un muro de contención que no permita el deslizamiento de tierra, así como también la instalación de un techo nuevo, ya que cuando llueve, el agua se desborda y perjudica al vecino, poniendo en riesgo, a decir de la actora la seguridad e integridad tanto del arrendatario como de los objetos muebles que se encuentran dentro del local y que pueden ocasionar daños a terceros motivado a la temporada de lluvia que hace más alarmante la situación, dado que, no existe en las actas procesales informe de experto alguno, ni inspección judicial válida que así lo constate, pues como es bien sabido, para la comprobación o apreciación de lo alegado se requiere de conocimientos especiales que puedan corroborar lo afirmado por la demandante; y así se considera.
En este orden de ideas, es importante destacar que es una facultad del propietario del inmueble efectuarle las reparaciones que éste requiera, aunque sus condiciones de habitabilidad sean aceptables, de lo contrario se le estaría coartando su derecho de atender la conservación de la vivienda; sin embargo, cuando el inmueble lo ha cedido en arrendamiento, para llevar a cabo tales reparaciones, debe primero lograr su desocupación, bien de común acuerdo con el arrendatario, o como en el caso de autos, solicitando judicialmente su desalojo porque el inmueble va a ser objeto de demolición o reparaciones, circunstancias éstas que no quedaron demostradas durante el proceso, habida cuenta que el actor no probó que el inmueble arrendado fuese a ser objeto de demolición o de reparaciones como lo establece la causal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que, no produjo ninguna permisología de las autoridades competentes que llevara a esta operadora de justicia a la convicción inequívoca de que el inmueble iba a ser reparado y requiriera su desocupación porque estuviese en peligro tanto el arrendatario como sus vecinos; y así se decide.
De acuerdo con lo antes expuesto, concluye esta administradora de justicia que no se encuentran llenos los supuestos de hecho exigidos por el legislador en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea acordado el desalojo del inmueble en la calle 2, N° 11-14, La Guacara, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, objeto del contrato de arrendamiento verbal celebrado entre las partes intervinientes en este proceso; en razón de lo cual la demanda debe declararse Sin Lugar; y así se decide.
iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN BECERRA, actuando con el carácter de propietaria-arrendadora, contra el arrendatario, ciudadano OVIDIO BECERRA JAIMES, todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, condena a la parte demandante en costas, de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, al primer (1°) día del mes de octubre de dos mil ocho. AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “706”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 11.518-08.