TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

PARTE DEMANDANTE: ZORAIDA LEAL CONTRERAS, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-22.679.689, domiciliada en el Municipio Michelena del Estado Táchira.

APODERADA DE LA
PARTE DEMANDANTE: Abogada IRAIMA Y. IBARRA S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.087.707, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 35.803

PARTE DEMANDADA: WILSON ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.367.705, domiciliado en el Municipio Michelena del Estado Táchira.

APODERADO DE LA
PARTE DEMANDADA: Abogado DANIEL ANTONIO CARVAJAL ARIZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.211.739, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.090.

MOTIVO: Desalojo (Apelación)

NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por la abogada IRAIMA IBARRA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante ciudadana ZORAIDA LEAL CONTRERAS, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; la cual declaró sin lugar la demanda por desalojo y condenó en costas a la parte demandante.
La apelación fue efectuada en fecha 22 de enero de 2008 y fue oída en ambos efectos por el juzgado a-quo en fecha 24 de enero de 2008, por lo cual se considera realizada dentro del lapso oportuno, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución realizado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de enero de 2008, siendo recibidas dichas actuaciones en esta alzada, en fecha 14 de febrero de 2008.
El Tribunal observa que el Juzgado de la causa explanó los hechos acaecidos en este juicio; no obstante, cree conveniente efectuar resumidamente una relación de los mismos, de la siguiente forma:
Se presenta la parte actora a través de su apoderada judicial al Juzgado de la causa a demandar por desalojo al ciudadano WILSON ROJAS, para que le entregue el inmueble ubicado en la carrera 6 con calle 10 casa No. 4-82 de Michelena y cancele los daños y perjuicios ocasionados o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal.
Expone en su libelo de demanda que es propietaria de un inmueble para habitación constante de dos plantas, ubicado en la Población del Municipio Michelena del Estado Táchira. Que cuando adquirió el inmueble, la planta baja del mismo, estaba ocupado por el ciudadano WILSON ROJAS, quien se encontraba en calidad de inquilino.
Que permitió la permanencia del inquilino en el inmueble de su propiedad por cuanto éste tenía un contrato verbal de arrendamiento sobre la vivienda.
Que por cuanto al momento de adquirir la vivienda se encontraba en calidad de arrendataria en otra casa y por cuanto la desalojaron violentamente de donde estaba viviendo, se vio en la necesidad de meterse en la vivienda que mantiene en alquiler el ciudadano WILSON ROJAS, ocupando un cuarto de la vivienda, sin notificar al inquilino.
Manifiesta que en fecha 11 de julio de 2006, entregó al ciudadano WILSON ROJAS una comunicación manifestándole su decisión de no continuar con el arrendamiento, por la necesidad que tenía de ocupar el inmueble.
Que el lapso de un (01) año de prorroga se encuentra vencido y el inquilino no quiere entregar la vivienda.
Fundamento su demanda en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la causal contenida en el literal b) la cual establece la necesidad que tenga el propietario de ocupar, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
Estimó la demanda en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares o lo que en los actuales momentos equivale a Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 5.000,00).
En fecha 23 de Julio de 2007, el Tribunal a-quo admitió y ordenó la citación de la parte demandada para que conteste la demanda incoada en su contra, en el plazo de dos (02) días.
En fecha 21 de septiembre de 2007, el demandado de autos asistido de abogado se dio por citado en la causa.
A los folio 64 al 70, se encuentra inserto escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 25 de septiembre de 2007, por el ciudadano WILSON ROJAS, asistido por el abogado DANIEL ANTONIO CARVAJAL ARIZA, en el que entre otras cosas reconviene al demandante. Igualmente manifestó en la contestación a la demanda, lo siguiente:
Opone el demandado la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 7° del artículo 340 ejusdem, manifestando que la parte actora en el libelo de demanda reclama en el petitorio los daños y perjuicios, pero no especificó que daños y perjuicios reclama y sus causas.
Del mismo modo opone la cuestión previa del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por existir una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, alegando que en virtud de la actitud asumida por la ciudadana ZORAIDA LEAL CONTRERAS y su grupo familiar dio lugar la interposición de una denuncia ante la Fiscalía Dieciocho del Ministerio Público del Estado Táchira que dio origen a una averiguación penal signada con el No. 20F18-2302-07. Igualmente dichas actuaciones perturbadoras dieron origen a una acción civil de Interdicto Posesorio que cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito en el que se decretó Amparo Posesorio sobre el inmueble a favor de Wilson José Rojas.
Opone como punto previo la falta de cualidad del actor para litigar y sostener el presente juicio, alegando que efectivamente es el inquilino del inmueble objeto de la presente demanda por contrato verbal y a tiempo indeterminado celebrado con el ciudadano ARNOLDO ENRIQUE CHACON ZAMBRANO, que en ningún momento ha celebrado contrato de arrendamiento con la demandante y que por el hecho de que presente un contrato de compraventa no le da el carácter de arrendadora y menos si la compra venta fue celebrada de manera irregular por no habérsele respetado sus derechos como inquilino y no haberse respetado su derecho de preferencia para adquirir el inmueble.
Conviene en que es cierto que para cuando la arrendadora adquirió el inmueble estaba ocupado por él, su esposa y sus hijos, el cual han venido ocupando en calidad de inquilinos desde el 01 de abril del año 2002.
Que es cierto que la actora tomó una actitud y una conducta violenta, irregular e ilícita, hechos que se encuentran tipificados en el Código Penal y que están siendo investigados por la Fiscalía Dieciocho del Ministerio Público.
Niega, rechaza y contradice que la demandante le haya respetado su derecho de ocupar el inmueble; alega que es falso que haya adquirido el inmueble por la necesidad que tenía de ocuparlo, manifiesta que lo que ocurrió fue un fraude entre vendedor y comprador, con el fin desalojarlo del inmueble que ocupa de manera legal.
Rechaza el monto o estimación de la demanda por exagerada, pues a su decir no tiene conocimiento de donde surge la cantidad estimada.
Expresa que la vivienda es de dos plantas y que la demandante viene ocupando la segunda planta del inmueble por lo que es falso que tenga necesidad de ocupar la vivienda que habita como inquilino.
Desconoce a la actora como propietaria del inmueble, la desconoce como arrendadora y desconoce el contenido y firma del documento inserto a las actas procesales. Rechaza el monto o estimación de la demanda por exagerada.
En este mismo orden, opone el demandado reconvención o mutua petición contra la actora por retracto legal arrendaticio. Estima la reconvención en la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES ó lo que en los actuales momentos equivale a CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 54.500,00)
En fecha 26 de septiembre de 2007, se declaró inadmisible la reconvención propuesta.
Al folio 124 el Juzgado de los Municipios Lobatera y Michelena se declara incompetente para seguir conociendo de la causa.
En fecha 03 de octubre de 2007, la abogada IRAIMA IBARRA, apoderada judicial de la parte demandada, consigna escrito de subsanación de la cuestión previa opuesta.
El Juzgado cuarto recibe las actas del expediente en fecha 09 de octubre de 2007 y solicita regulación de competencia por auto de fecha 30 de octubre de 2007, inserto al folio 136.
El Juzgado Superior Tercero por decisión de fecha 20 de noviembre de 2007, declara competente para seguir conociendo de la causa al Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Al folio 156 por auto de fecha 12 de diciembre de 2007, el Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera, recibe el expediente procedente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito.
A los folios 160 y 161 se encuentra inserto escrito de pruebas presentado por el abogado DANIEL ANTONIO CARVAJAL ARIZA, apoderado judicial de la parte demandada.
A los folios 163 y 164 se encuentra escrito de promoción de pruebas de la parte actora presentado por su apoderada judicial abogada IRAIMA IBARRA.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

1.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL ACTOR.
Con el libelo de demanda consignó:
1.- Copia simple de documento de propiedad del inmueble ubicado en la calle 10 No. 32 de la población de Michelena, Municipio Michelena, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario de Michelena, Municipio Michelena del Estado Táchira, en fecha 23 de Junio de 2006, registrado bajo la matricula 2006RI-TOMO XIII-01 folios 02 al 09
2.- Comunicación enviada a Wilson Rojas, de fecha 11 de Julio de 2006
En el lapso de promoción de pruebas, a través de su apoderado judicial promovió lo siguiente:
1.- El mérito favorable de las actas.
2.- Ratificó el escrito libelar y declaró a favor de su mandante la prorroga legal señalada en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigida al demandante por escrito.

2.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO
Con el escrito de contestación a la demanda, consignó:
1.- Copia simple de la solicitud de inspección judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera, signada bajo el No. 1049-2007.
2.- Copia simple del acta de decreto de amparo a favor del ciudadano Wilson Rojas, levantada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Ayacucho, Michelena y Lobatera de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 24 de septiembre de 2007, relacionada con la querella interdictal de amparo a la posesión interpuesta por Wilson Rojas, contra la ciudadana Zoraida Leal Contreras.
En el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes:
1.- Promovió Inspección Judicial inserta a los folios 71 al 103.
2.- Acta de ejecución de interdicto posesorio provisorio de fecha 24 de septiembre de 2007.

MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Se reciben las actuaciones en esta alzada en virtud de la apelación ejercida por la apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera de esta Circunscripción Judicial. Ahora bien, quien aquí decide evidencia que la parte apelante no consignó escrito fundamentando el motivo por el cual ejerce el recurso de apelación; en tal sentido, esta alzada por cuanto adquiriere plenitud de jurisdicción para decidir, no sólo sobre lo resuelto en primera instancia, sino sobre la litis principal o incidental, procede a revisar a todas las actas del expediente para resolver sobre el fondo de lo controvertido y al efecto observa lo siguiente:
La sentencia proferida por el Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera, respecto a las cuestiones previas opuestas y a la defensa de fondo invocada expresa lo siguiente:

“…El demandado compareció por ante este juzgado a dar contestación a la demanda incoada en su contra dentro del lapso legal, alegando las siguientes cuestiones previas Ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil… en concordancia con el ordinal 7 del artículo 340… Igualmente el ordinal 8 del artículo 346… En este mismo acto dio contestación al fondo de a demanda desconoce el contenido y firma del seudo documento…
Esta situación conlleva a esta Juzgadora a declarar con lugar la cuestión previa referida al artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 ordinal 7… por no especificar en el libelo de demanda los daños y las causas de los mismos. Seguidamente el tribunal observa que la parte demandante presentó escrito de conformidad con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, subsanó a todo evento el defecto el cual se trascribe textualmente de la siguiente manera: …
En relación a la cuestión previa opuesta por el demandado artículo 340 ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil… Este Tribunal la declara sin lugar … motivado a que las decisiones que sean dictadas por otros organismos o instancias, que conozcan de materias distintas al desalojo, no influyen directamente en la demanda de desocupación, que son competencia el Juzgado de Municipio, por el lugar donde se encuentre ubicado el inmueble objeto de litigio. En este mismo orden de ideas; el demandado opone la falta de cualidad del actor para litigar y sostener el presente juicio; el tribunal la declara sin lugar por cuanto se determina de autos, titulo de propiedad debidamente registrado que la faculta para exigir, reclamar y defender judicial y extrajudicialmente derechos sobre el inmueble y la misma esta regulado en la Constitución Bolivariana de Venezuela en su artículo 115 donde se garantiza el Derecho a la Propiedad…”

Ahora bien, el Juzgado a-quo declaró con lugar el defecto de forma alegado, pero al mismo tiempo manifestó que hubo una subsanación por parte de la demandante, sin determinar si la subsanación había sido realizada debida o indebidamente, a fin de establecer el curso que debía tomar la causa.
La norma establece, en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“… Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, y 6º del artículo 346, el proceso se suspende hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se índica en el artículo 350, en el término de cinco días, a contar del pronunciamiento del Juez. Si el demandante no subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 de este Código…”

De la norma anterior se entiende que si es declarada con lugar las cuestiones previas de los ordinales 2 al 6, debe ordenarse la subsanación de las mismas y de no ser debidamente subsanada debe extinguirse el proceso.
Respecto a la interposición de las cuestiones previas en los juicios seguidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 06 de diciembre de 2005, ha establecido lo siguiente:

“…Tal como fue establecido en sentencia de esta Sala del 22 de abril de 2005 (caso: Libier Margarita Núñez Riera) existe una laguna en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo que se refiere a la actuación que debe realizar el juez cuando son opuestas las cuestiones previas establecidas en los ordinales 2º al 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que según el artículo 35 de dicho Decreto Ley, las mismas deben ser opuestas conjuntamente con la contestación de la demanda y deben decidirse en la sentencia de definitiva, lo que ha producido que en muchas ocasiones se haya “dado origen en el foro a interpretaciones y aplicaciones divergentes por parte de los Juzgados a los que corresponde decidir las causas, creando una situación de inseguridad jurídica a los justiciables”.

En el presente caso, el Juez que conoció en primera instancia, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin otorgar a la parte actora la oportunidad para la subsanación del defecto u omisión que a criterio de dicho Juzgado adolecía la representación judicial de la parte actora y consideró, seguidamente, que en virtud de tal decisión no entraba a conocer sobre el fondo de la controversia. Por lo que el referido juzgado, no le otorgó a la parte actora la oportunidad de ejercer el derecho a la defensa ante el alegato esgrimido por la parte demandada, por lo que, el Juez de Municipio para salvaguardar el derecho de defensa de las partes y como director del proceso, ha debido otorgar a la parte actora cinco (5) días de despacho para subsanar la cuestión previa opuesta, y vencido dicho lapso proceder dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, por aplicación de la norma contenida en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, a decidir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa; pudiéndose, haber dado dos situaciones: la primera de ellas que el Juez resolviera que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que traería como consecuencia, según lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil la extinción del proceso, declaratoria que por mandato de ley tiene apelación en ambos efectos; y, un segundo caso, que se hubiese declarado debidamente subsanada la cuestión previa, y al no haber contra esta decisión recurso alguno, debía el Tribunal decidir dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia…”

En tal sentido, en aplicación de lo antes mencionado al caso bajo estudio tenemos que el a-quo declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 en concordancia con el ordinal 7 del artículo 340 ejusdem, sin otorgar para ello el plazo para la subsanación de la misma.
Por otra parte observa este sentenciador que consta en actas escrito por medio del cual la parte demandante procede a subsanar la cuestión previa opuesta, situación ésta que observó el juzgado a-quo pero sin determinar si tal subsanación era correcta o incorrectamente.
Debe resaltar este Tribunal de alzada, que el procedimiento para la interposición y tramitación de las cuestiones previas esta claramente establecido por nuestro máximo Tribunal, por lo que considera esta superioridad que el Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera, no revisó correctamente la aplicación de tal procedimiento al caso en estudio, lo que conlleva a este Tribunal a exhortarlo a que en lo sucesivo debe ceñirse a lo establecido en la jurisprudencia patria respecto al caso en comento.
Ahora bien, considera este juzgador que en aras de garantizar el debido proceso y en aplicación a la tutela judicial efectiva, procurando la estabilidad de los juicios y en aplicación al principio constitucional de no sacrificar la justicia por omisiones y formalismos no esenciales, a fin de evitar una reposición inútil, en el caso bajo estudio que versa sobre materia de arrendamiento, la cual es de eminente carácter de orden público, procede a verificar si el escrito de subsanación corrige el defecto de forma invocado o no y al efecto observa lo siguiente:
La cuestión previa opuesta versa en el hecho de que no se especificó en el escrito libelar los daños y perjuicios originados invocando el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 7° del artículo 340 ejusdem. Por su parte la demandante procede en su escrito a especificar cuales fueron los daños ocasionados, los cuales expresó de la siguiente manera:

“…Los Daños ocasionados en la parte de la cocina debido a que en ella se encuentra una filtración en el lavaplatos debido a que un tubo se partió y no fue reparado a tiempo, y existe filtración hacia los gabinetes de la cocina, cosa que pudo haberse evitado ya que el era inquilino de la casa y siendo una reparación menor estaba obligado a repararlo y mantener el buen uso del inmueble.
La filtración de la pared ubicada en el lindero SUR debido a que la placa esta mal impermeabilizada por el uso y el paso del tiempo, reparaciones que también el ciudadano WILSON JOSE ROJAS ROSALES, debía realizar que aunque es una reparación mayor tenía la obligación de hacerlo por el mantenimiento del inmueble. La causa de este deterioro es consecuencia del manejo y mal mantenimiento que el ciudadano anteriormente nombrado le dio al inmueble…”

Habiendo sido expresado por la parte demandante los daños ocasionados y sobre los cuales solicita su indemnización, considera este Tribunal que la defensa opuesta, fue debidamente subsanada, por lo que es forzoso para este sentenciador DECLARAR DEBIDAMENTE SUBSANADA la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 7° del artículo 340 ejusdem. Y así se decide.
Seguidamente, por cuanto fue opuesta igualmente la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por existir una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, alegando el demandado que existe una denuncia interpuesta por ante la Fiscalía Dieciocho del Ministerio Público, y una Querella Interdictal de Amparo a la Posesión tramitada por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito signada con el No. 32817, en la cual se declaró Amparo a favor del ciudadano WILSON JOSE ROJAS ROSALES.
Para resolver lo planteado se observa que la doctrina y jurisprudencia patria, han sido contestes en afirmar que la cuestión prejudicial consiste en la existencia de un proceso distinto o separado que puede influir en la decisión de mérito que se dictará en el juicio donde se opone; por lo cual, esta cuestión previa no tiende a suspender el desarrollo del proceso, sino que este continúa hasta llegar al estado en que se dicte sentencia de mérito; donde sí se paraliza hasta que se resuelva por sentencia firme la cuestión prejudicial alegada; por cuanto la naturaleza de la acción que se ventila en el juicio que se alegó como prejudicial, puede atentar contra la pretensión que se hace valer en la causa donde se opuso.
Ricardo Henríquez La Roche, en sus Comentarios al Código de Procedimiento Civil, respecto a la Prejudicialidad la ha definido de la siguiente manera:
“… Como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quaestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto.”

De tal manera que la cuestión prejudicial existe cuando debe ser resuelta antes que la cuestión principal por constituir un antecedente lógico de la sentencia.
La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25 de Junio de 2002, respecto a la prejudicialidad señaló lo siguiente:

“… Ahora bien, la pretendida prueba de prejudicialidad que se alega en un proceso puede evidenciarse en decisión de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia (Sentencia Nº456, caso Citicorp Internacional Trade Indemnity y otra del 13 de mayo de 1999, cuyo texto es el siguiente:
“La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exige lo siguiente:
a- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil.
b- Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilará dicha pretensión.
c- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella...”

Igualmente el autor Liebman, en su obra de La Cosa Juzgada Civil, con relación a la prejudicialidad, ha señalado que:

“… Los derechos y obligaciones jurídicas no viven en la realidad aislados, sino que conviven los unos al pie de los otros y muy a menudo se vinculan entre sí de diversas maneras. La relación de prejudicialidad-dependencia subsiste cuando una de ellas es el antecedente necesario de la otra, entre las mismas personas o con otras, por ejemplo la obligación de los alimentos que presupone un vínculo de parentesco; el subarriendo que presupone el arrendamiento…”

En atención a la jurisprudencia y doctrina anteriormente transcrita, este sentenciador considera que en el caso en estudio no se cumple la exigencia referida a que la vinculación entre la cuestión planteada en otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influyan en la decisión de fondo de este juicio, puesto que si bien es cierto que existe un juicio de Querella Interdictal de Amparo, la cual cursa por ante un tribunal de primera instancia, no es menos cierto que las resultas de dicho juicio en nada influirían en la decisión de merito de la presente causa, pues es evidente que la tramitación de la querella esta enmarcada a evitar los actos perturbatorios que pudiere o no estar realizando la ciudadana Zoraida Leal en contra del ciudadano Wilson Rojas; y ello en nada influiría a que se decida o no el desalojo del bien inmueble objeto del presente litigio, en virtud de que el aquí demandado posee sobre el inmueble una posesión precaria de la cual fue amparado por virtud del mandato realizado en la querella interdictal, a diferencia de la aquí demandante quien posee sobre el inmueble propiedad legitima y, por virtud ese mismo derecho que tiene sobre la propiedad del inmueble, se encuentra perfectamente configurada la acción de desalojo aquí incoada.
En conclusión, para quien aquí decide, la demanda de querella interdictal que cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, no influye de ninguna manera sobre el juicio de desalojo aquí incoado por no tener una relación de dependencia la una de la otra, y en relación a la denuncia interpuesta por ante la Fiscalía Dieciocho del Ministerio Público, no existe en autos prueba alguna que demuestre efectivamente la existencia de dichas actuaciones, por lo tanto no procede en el presente caso la cuestión previa opuesta, contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, y en tal sentido la misma SE DECLARA SIN LUGAR. Y así se decide.
Resueltas las cuestiones previas, pasa este sentenciador a resolver el punto previo alegado por la parte demandada relacionado con la falta de cualidad del actor para litigar y sostener el presente juicio, fundamentándolo en el hechos de que es el inquilino del inmueble objeto de la presente demanda por contrato verbal y a tiempo determinado, pero que dicho contrato fue celebrado con el ciudadano ARNOLDO ENRIQUE CHACON ZAMBRANO y no con la demandante de autos, por lo que opone la falta de cualidad.
Establece la doctrina, en el Ensayo Jurídico “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” de la Fundación Roberto Goldschmidt que la cualidad o legitimatio ad causam es una condición especial para el ejercicio del derecho de acción y es posible entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “… relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera..”
A este respecto es necesario señalar que según criterio emitido por nuestro Máximo Tribunal de la República la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente
Conforme a lo anteriormente transcrito, este sentenciador procede a verificar en el presente caso la idoneidad de la persona que actúa como actor, y al efecto observa:
El contrato de arrendamiento en el presente juicio versa sobre un contrato verbal a tiempo indeterminado con el ciudadano ARNOLDO ENRIQUE CHACON ZAMBRANO, y así ambas partes lo dejan claramente establecido.
Consta en actas copia simple del documento por medio del cual la ciudadana YINETH DAMARIS CHACON DE MONCADA, da en venta un inmueble de su propiedad a la ciudadana ZORAIDA LEAL CONTRERAS, consistente en una casa para habitación ubicada en la calle 10 No. 32 de la Población de Michelena, el cual es objeto del presente litigio.
Ahora bien, si bien es cierto que el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio fue celebrado por una persona diferente a la hoy demandante, no es menos cierto que por virtud de la venta efectuada a ZORAIDA LEAL CONTRERAS, en el presente caso operó la subrogación arrendaticia, la cual esta regulada en nuestro ordenamiento jurídico.
Con relación a este punto, la subrogación arrendaticia es definida por el tratadista Gilberto Guerrero Quintero como:
… el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador…
… Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aún cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal situación o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero sí la relación arrendaticia preexistente. No se trata de conocer “a quien se paga”, sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso…” (Subrayado del Tribunal)

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”

En tal virtud, tomando como base la norma y doctrina anteriormente transcrita se concluye que en el presente caso por obra de la subrogación arrendaticia la ciudadana ZORAIDA LEAL CONTRERAS si posee la cualidad necesaria para intentar el presente juicio de desalojo, pues con la compra del inmueble adquiere los deberes y derechos del arrendador, estando inmerso dentro de ellos la posibilidad de solicitar el desalojo, por lo que existe idoneidad de la persona que aquí se presenta como actor. En consecuencia, considera necesario este sentenciador declarar improcedente el alegato de falta de cualidad de la persona del actor. Y así se decide.
Resuelto el punto previo procede este sentenciador a decidir el fondo de la controversia, y al efecto observa que acude la ciudadana ZORAIDA LEAL CONTRERAS al juzgado a-quo a demandar al ciudadano WILSON ROJAS por desalojo, fundamentando su demanda en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto del litigio.
Por su parte, el demando en su escrito de contestación a la demanda manifestó que es falso que la demandante tenga la necesidad de ocupar el inmueble, pues el mismo consta de dos plantas y la actora viene ocupando la segunda planta con su grupo familiar, cubriendo con ello su necesidad de una vivienda.
En los términos anteriormente expuestos ha quedado enmarcada la controversia jurídica y de ellos se infiere que la cuestión jurídica de fondo a decidir es: ¿Procede o no el desalojo, solicitado por la ciudadana ZORAIDA LEAL CONTRERAS contra el ciudadano WILSON ROJAS?
Respecto al desalojo los tratadistas Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario lo define como:

“…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…”

En Nuestra legislación la acción de ponerle fin al contrato, mediante el desalojo del inmueble arrendado, esta enmarcada en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble… ” (subrayado del Tribunal)

Al efecto señala la norma anteriormente transcrita que sólo puede demandarse el desalojo por las causales allí establecidas, por lo tanto es impretermitible para este Juzgador, establecer si existe en el presente caso la necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble dado en arrendamiento y de allí establecer la procedencia o no del desalojo planteado, y al efecto revisa las pruebas aportadas por las partes en los siguientes términos:
La parte actora presenta con el libelo de demanda 1.- Copia simple de documento de propiedad del inmueble ubicado en la calle 10 No. 32 de la población de Michelena, Municipio Michelena, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario de Michelena, Municipio Michelena del Estado Táchira, en fecha 23 de Junio de 2006, registrado bajo la matricula 2006RI-TOMO XIII-01 folios 02 al 09. El cual por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ello le otorga el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De este documento se demuestra que efectivamente la ciudadana Zoraida Leal Contreras es propietaria del inmueble objeto del presente litigio.
2.- Comunicación enviada a Wilson Rojas, de fecha 11 de Julio de 2006. Este documento por cuanto fue desconocido por el demandado no se le otorga valor jurídico alguno.
En el lapso de promoción de pruebas, a través de su apoderado judicial promovió: 1.- El mérito favorable de las actas. En cuanto a lo promovido, considera quien juzga que el señalamiento genérico de actuaciones en el expediente, sin pormenorización de cuáles de estas son las que invoca el promovente ni su relación de causalidad con la pretensión, nada aporta a la fase probatoria del juicio y deja a la actividad del juez la tarea que la ley impone a las partes. En virtud de ello este juzgador no le confiere valor ni mérito a las promovidas, de conformidad con los artículos 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Ratificó el escrito libelar y declaró a favor de su mandante la prorroga legal señalada en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigida al demandante por escrito. Por cuanto no es un medio de prueba permitido por la Ley, no se le otorga valor probatorio alguno.
Por su parte el demandado con el escrito de contestación a la demanda, y en el lapso probatorio ratificó: Copia simple de la solicitud de inspección judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera, signada bajo el No. 1049-2007. Dicha copia simple no impugnada por la contraparte este juzgador no le otorga ningún valor probatorio por cuanto dicha inspección no aporta nada a la resolución del juicio de desalojo incoado.
2.- Copia simple del acta de decreto de amparo a favor del ciudadano Wilson Rojas, levantada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Ayacucho, Michelena y Lobatera de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 24 de septiembre de 2007, relacionada con la querella interdictal de amparo a la posesión interpuesta por Wilson Rojas, contra la ciudadana Zoraida Leal Contreras. Esta prueba no se valora por cuanto nada aporta a la resolución del presente caso. En el lapso de promoción de pruebas igualmente presentó: Acta de ejecución de interdicto posesorio provisorio de fecha 24 de septiembre de 2007. De dicha acta por cuanto se desprende que la misma nada aporta al juicio de desalojo aquí incoado, el Tribunal no le otorga valor jurídico alguno.
Establece la doctrina sobre la carga de la prueba que: “…a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal…” Así mismo, el procesalista Ricardo Henriquez La Roche, en el comentario al Código de Procedimiento Civil refiere al respecto que “…al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado…”
De manera que de las pruebas aportadas por la parte actora en el presente caso, quien es la que tiene la carga de demostrar que efectivamente tiene la necesidad de ocupar el inmueble, no se evidencia que tenga tal necesidad de ocupación, y el alegato que sostiene es que necesita el inmueble por cuanto fue desalojada de la vivienda que estaba ocupando como inquilina, pero es el caso que no aportó ningún medio probatorio que verificara tal situación.
De lo anteriormente expresado este sentenciador concluye que la demandante ZORAIDA LEAL CONTRERAS no tiene la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento razón que invoca en esta acción de desalojo; por lo tanto no es procedente la misma; la apelación debe ser declarada sin lugar y el fallo emitido por el Juzgado del Municipio Bolívar debe ser Modificado en base a los razonamientos antes expuestos.
Por cuanto la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda rechaza la estimación de la misma por a su decir, desconocer el origen de la cantidad, observa este Tribunal lo establecido por La sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 08 de agosto de 2006, en la que señala que:

“Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, ya sea por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:

“…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’
Por lo tanto el demandado al contradecir la estimación deberá necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.”

Se desprende entonces, del criterio jurisprudencial transcrito, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar”

De manera que, por cuanto en el presente caso la parte accionada solo se limitó a rechazar de manera genérica la estimación de la demanda por desconocer su origen, sin aportar a las actas del expediente prueba alguna que demuestre la insuficiencia de la misma, en tal sentido en juicio de a quien aquí decide y tomando en consideración el criterio jurisprudencial anteriormente expuesto, se desecha el alegato formulado por la parte demandada, en consecuencia la estimación de la demanda debe quedar firme, es decir, en la cantidad de cinco millones de bolívares ó lo que en los actuales momentos es su equivalente a cinco mil bolívares fuertes (Bs. 5.000,00) . Y así se decide

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, actuando como Tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por la abogada IRAIMA IBARRA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante ciudadana ZORAIDA LEAL CONTRERAS.

SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA de desalojo incoada por la ciudadana ZORAIDA LEAL CONTRERAS contra el ciudadano WILSON JOSE ROJAS.

TERCERO: QUEDA MODIFICADA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado de los Municipios Michelena y Lobatera de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 17 de Enero de 2008.

CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los Dos (02) días del mes de Octubre de dos mil ocho. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

(fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez.- Juez.- (fdo) Guillermo Antonio Sánchez Muñoz- Secretario.- Esta el sello del Tribunal.