REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. SAN CRISTOBAL, 07 DE OCTUBRE DE 2008.
198º y 149º
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A”, Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 35, Tomo 2-A, de fecha 15/07/1994, en su carácter de Administradora Arrendadora de un inmueble perteneciente al Instituto Autónomo de Beneficencia Pública y Bienestar Social del Estado Táchira.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas ALIX OROZCO MORETT y MARIA DEL CARMEN BUSTAMANTE PORRAS, inscritas en el I.P.S.A bajo los N° 22.820 y 48.381, en su orden. (fs. 5 y 6).
PARTE DEMANDADA: BEATRIZ URREA DE BOSCAN, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 5.663.543, de éste domicilio, en su carácter de Arrendataria.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDA: SERGIO JAVIER GUERRERO GUERRERO y ZORAIDA SANCHEZ REYNA, inscrito en el I.P.S.A bajo los N° 111.062 y 68.886, respectivamente. (f. 49).
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato (Apelación proveniente del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Expediente N°: 19.481.
PARTE NARRATIVA
HECHOS ALEGADOS EN EL ESCRITO LIBELAR.
Mediante escrito de fecha 02/07/2007, ”INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A”, a través de sus apoderadas judiciales, interponen demanda contra la ciudadana BEATRIZ URREA DE BOSCAN, en la que exponen: Que según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 17/02/2004, anotado bajo el N° 37, tomo 18, , de los Libros de Autenticaciones, dio en arrendamiento a la demandada de autos un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Edificio Residencial “Lotería del Táchira”, signado con el N° 2-A, piso 2, avenida Libertador, sector Las Lomas, San Cristóbal, Estado Táchira. Que de conformidad con la cláusula Quinta, se estableció como duración del contrato seis (6) meses, a partir del 01/01/2004, término que se consideró improrrogable. Que el 19/05/2004, notificó a la Arrendataria por intermedio del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, que a partir del 01/07/2004, se iniciaba la prórroga legal a que tenía derecho y que era de 3 años, es decir, hasta el 30/06/2007. Solicita que se ordene a la demandada la entrega del inmueble arrendado. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.167 y 1.592 del Código Civil y 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (fs. 1 al 4).
ADMISION DE LA DEMANDA
El Tribunal de la causa por auto de fecha 13/07/2007 (f. 34), admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada.
CITACION
En fecha 30/07/2007 (f. 36), el Alguacil del Tribunal de la causa, informó que citó a la parte demandada.
CONTESTACION
Mediante escrito presentado en fecha 01/08/2007 (fs. 37 al 40), la parte demandada, presentó escrito de contestación donde expuso: 1.- Opuso la Cuestión Previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma del libelo de demanda, por no reunir los requisitos del artículo 340 ejusdem. 2.- Adujo que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la irrenunciabilidad de los Derechos de los arrendatarios y que la estipulación contractual de la cláusula Quinta implica una renuncia a sus derechos. 3.- Que se le dejó en posesión del inmueble por tres años bajo la vigencia del contrato accionado, solicitando al Tribunal se califique si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado. 4.- Opuso la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto no podía contratar por mas de dos años, de acuerdo a la prohibición del artículo 1.582 del Código Civil; y además adujo la falta de cualidad de la demandada, porque –a su decir- la parte arrendataria estaba conformada por la esposa y el esposo; y que fallecido éste debía demandarse al litisconsorcio pasivo necesario compuesto por la esposa y los herederos del fallecido cónyuge. 5.- Propuso reconvención contra la demandante, solicitando que ésta última le renove el contrato de arrendamiento de acuerdo a la cláusula quinta.
INADMISION DE LA RECONVENCION
El Tribunal a quo, por auto de fecha 01/08/2007 (f. 50), declaró inadmisible la Reconvención propuesta.
CONVENIMIENTO DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA.
Por escrito consignado en fecha 02/08/2007 (fs. 53 al 55), la parte actora, conviene en la Cuestión Previa opuesta y reconoce que efectivamente la relación arrendaticia comenzó en 1.983 continuando hasta la fecha del último contrato autenticado el 17/02/2004 y agregó 4 contratos de arrendamiento de fechas 22/04/1999, 28/02/2000, 08/02/2001 y 30/04/2003. Igualmente contradijo la defensa de falta de cualidad, alegando que ninguno de los contratos de arrendamiento viola el artículo 1.582 del Código Civil y que los últimos cuatro contratos de arrendamiento han sido suscritos por la arrendataria en forma personal.
PROMOCION DE PRUEBAS
PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Mediante escrito presentado en fecha 06/08/2007, la representación judicial de la parte actora, promovió las siguientes (f. 76):
El mérito favorable de las actas procesales, tanto de los documentos aportados por su representada como por la parte demandada, todo conforme al principio de la comunidad de la prueba.
PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Por escrito presentado en fecha 07/08/2007 (fs. 77 y 78), la parte demandada promovió:
1.- El mérito favorable de autos
2.- Instrumento público autenticado ante la Notaría Pública Primera, en fecha 07/05/1997, anotado bajo el N° 30, tomo 123.
3.- Instrumento privado de fecha 22/10/2003.
4.- Instrumento privado de fecha 17/11/2003
5.- Prueba de informes a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal.
ADMISION DE LAS PRUEBAS
Por auto de fecha 08/08/2007, fueron admitidas las pruebas de ambas partes. (f. 87).
DECISION DEL TRIBUNAL A QUO
En fecha 15/10/2007 el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, dictó sentencia que declaró con lugar la demanda; ordenó la entrega del inmueble arrendado y condenó en costas a la parte demandada. (fs. 93 al 115).
La parte demandada apeló de la sentencia (fs. 121 al 123) y el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos (f. 124).
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA.
En fecha 03/12/2007, se recibió el expediente en éste Juzgado y se inventarió con el N° 19.481.
PARTE MOTIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se sintetizan las presentes actuaciones, en la demanda que interpuso “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A”, a través de sus apoderadas judiciales contra la ciudadana BEATRIZ URREA DE BOSCAN, por motivo de Cumplimiento de Contrato, alegando el cumplimiento de la prórroga legal arrendaticia. La parte demanda, circunscribe su defensa aduciendo que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y que existe falta de cualidad activa y pasiva para sostener el juicio.
VALORACION DE LAS PRUEBAS
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
A la copia fotostática simple del documento inserto del folio 7 al 10, que fue previamente confrontada con el original por la Secretaria del Tribunal y que no fué impugnado; el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de él se desprende que a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 17/02/2004, inserto bajo el Nº 37, Tomo 18, la “Sociedad Mercantil Inmobiliaria Las Lomas C.A”, con el carácter de Administradora de los inmuebles propiedad del Instituto de Beneficencia Pública y Bienestar Social, dio en arrendamiento a la ciudadana BEATRIZ URREA DE BOSCAN, un apartamento ubicado en el Edificio Residencial Lotería del Táchira, N° 2-A, piso 2, Municipio San Cristóbal.
A la copia fotostática simple del documento inserto del folio 11 al 13, que fue confrontada con el original por la Secretaria del Tribunal y no fué impugnado; el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 13/06/2006, inserto bajo el Nº 52, Tomo 126 el Instituto de Beneficencia Pública y Bienestar Social (Lotería del Táchira), y la “Sociedad Mercantil Inmobiliaria Las Lomas C.A”, celebraron contrato de Mandato de Administración, quedando facultada ésta última para administrar todos los bienes inmuebles propiedad de La Lotería del Táchira.
Respecto a la documental inserta del folio 14 al 33, consistente en notificación realizada a la demandada de autos por conducto del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de ésta Circunscripción Judicial; el Tribunal difiere su opinión y valoración para el momento de pronunciarse al fondo de la causa.
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Respecto a la copia fotostática simple de las documentales insertas del folio 41 al 47; el Tribunal se pronunciará en capítulo separado.
Al original del documento inserto al folio 48; el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira libró boleta de notificación a la ciudadana BEATRIZ URREA DE BOSCAN, donde le notificó que por ante dicho despacho cursaba solicitud de notificación N° 5.447 donde ALIX OROZCO MORETT y EDITH MARIBLE RIVERA en su carácter de apoderadas judiciales de “Inmobiliaria Las Lomas C.A”, notificaban la voluntad inequívoca de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que a partir del 01/07/2004 se iniciaba la prórroga legal.
PUNTO PREVIO.
CAPITULO I: DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA.
La parte demandada opone la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al “…defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340…” y aduce que uno de los requisitos de dicho artículo es la presentación del instrumento fundamental, conforme al numeral 6° del artículo 340 ejusdem. Continua señalando que en el momento que el arrendatario fue notificado de la no renovación del contrato, su relación contractual era mayor de diez años, con lo cual se entiende que existe otro contrato de arrendamiento que no fue traído a los autos como instrumento fundamental.
La parte demandada, en escrito presentado en fecha 02/08/2007 (fs. 53 al 55), conviene en que efectivamente la relación arrendaticia se inició en el año 1983 y agrega cuatro (4) contratos de arrendamiento fechados *22/04/1999; *28/02/2000; * 08/02/2001 y * 30/04/2003, manifestando que deja así subsanadas las cuestiones previas opuestas.
Observa el Tribunal, que el fundamento del alegato de la parte demandada para oponer la Cuestión Previa es la no consignación de la parte actora de los Contratos de Arrendamiento de los que se desprende que la relación arrendaticia para el momento de la notificación judicial de no prorrogar el contrato, era mayor a diez años; y por su parte la demandante produjo del folio 56 al 74, contratos de arrendamientos autenticados todos en su orden ante la Notaría Pública primera de San Cristóbal en fecha 08/02/2001, bajo el N° 16, Tomo 18 (fs. 56 al 58); 28/02/2001, bajo el N° 70, Tomo 23 (fs. 60 al 63); 22/04/1999, bajo el N° 84, Tomo 62 (fs. 67 al 70) y 30/04/2003 (fs. 71 al 74), de los que se evidencia el desenvolvimiento de la relación contractual; aunado al hecho que la parte demandada convino en reconocer que efectivamente la relación arrendaticia se inició en el año 1.983; razón por la cual, el Tribunal concluye que la Cuestión Previa invocada, fue subsanada con el sólo convenimiento de la parte actora sobre el inicio de la relación contractual arrendaticia. Así se decide.
Como corolario; visto que la parte demandada, adujo que la relación arrendaticia data de hace más de diez años y la parte actora convino en que la relación contractual se inició en el año 1.983, quedó relevado de prueba el tiempo de inicio y de duración de la relación arrendaticia; el Tribunal por aplicación analógica del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, considera inoficioso examinar y valorar las documentales agregadas del folio 56 al 74 y tiene como cierto que la relación contractual se inició en el año 1.983. Así se decide.
CAPITULO II: DE LA FALTA DE CUALIDAD PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA
La demandada de autos, opuso la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto no podía celebrar contratos de arrendamiento superiores a dos años, de acuerdo a la prohibición del artículo 1.582 del Código Civil; y además, adujo la falta de cualidad de la demandada, porque –a su decir- la parte arrendataria estaba conformada por ambos cónyuges (la arrendataria y su esposo); y que fallecido el cónyuge debía demandarse al litisconsorcio pasivo necesario compuesto por la esposa y los herederos del fallecido cónyuge.
Según la doctrina, la cualidad es el derecho para ejercitar determinada acción e interés, la utilidad o el provecho que ésta pueda proporcionar a su titular, esto es, que la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir que es distinto al derecho mismo que se reclama.
Según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, se hace valer al contestar de fondo la materia, la excepción se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda.
La jurisprudencia ha sostenido, que la legitimación es la aptitud para ser parte en un proceso concreto, o la aptitud específica que tienen ciertas personas para demandar, otras para contradecir o intervenir en el proceso, respecto a determinada relación material que es objeto del mismo y en virtud del interés tutelado por el legislador mediante la consagración de aquélla. La legitimación persigue que no toda persona con capacidad procesal pueda ser parte de un proceso, sino únicamente las que se encuentren en determinada relación con la pretensión.
“...Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa...” (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág. 28).
“Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez, la cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
(…) En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción..” (Luis Loreto, Pág. 71 y siguientes.)
Por tanto, conviene aclarar a la parte demandada BEATRIZ URREA DE BOSCAN, que el sólo hecho de afirmarse titular de un derecho confiere a la parte interés procesal para accionar; y otra cosa distinta es que cierta y efectivamente sea titular del derecho sustancial alegado, lo cual solo será dilucidado en la sentencia de mérito.
Así las cosas, cuando la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, aduce la falta de cualidad de la parte actora, argumentando la prohibición del artículo 1.582 del Código Civil, de no celebrar contratos de arrendamiento superiores a dos años, y la falta de cualidad de la demandada, porque –a su entender- la persona del arrendatario estaba conformada por BEATRIZ URREA DE BOSCAN y su fallecido esposo, por lo cual debía demandarse al litisconsorcio pasivo necesario compuesto por la esposa y los herederos del fallecido cónyuge, está adoptando una concepción errónea de lo que debe entenderse como interés o cualidad.
En el presente caso, el interés existe, pues la demandante “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A”, se están afirmando titular de una relación jurídica material respecto a BEATRIZ URREA DE BOSCAN, ahora, en la sentencia de fondo habrá que dilucidar si realmente es titular del derecho material que afirma tener. Así se establece.
En mérito de los razonamientos expuestos, se declara sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad activa y pasiva alegada por la parte demandada BEATRIZ URREA DE BOSCAN. Así se decide.
En tal virtud; encuentra el Tribunal que la copia fotostática simple de las documentales insertas del folio 41 al 47, consistentes en certificado de liberación, planillas de pago y de declaración y acta de defunción todo relacionado con el ciudadano HUMBERTO BOSCAN BOSCAN; no guardan relación con los hechos controvertidos y en nada contribuyen a la búsqueda de la verdad; razón por la cual conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; no las valora.
Valoradas como han sido las pruebas, resuelta la oposición de la cuestión previa y la defensa de falta de cualidad invocada, pasa éste Operador de Justicia a resolver el fondo de la controversia; sobre lo cual observa:
La parte actora fundamenta su pretensión en el artículo 1.159, 1.167 y 1.592 y siguientes del Código Civil y en los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando que el arrendatario cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado; razón por la cual, se entiende que la pretensión principal del actor es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, con el consecuente desalojo del bien inmueble arrendado. Así se establece.
Así, corresponde en primer término a éste Operador de Justicia, examinar si en el caso sub judice, fueron cumplidos los requisitos para la procedencia del Cumplimiento de Contrato pretendido por la parte actora.
En éste sentido, los artículos 1.167 del Código Civil y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, rezan:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento ….celebrados a tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes regla….”:
Se concluye entonces, a tenor de las normas citadas y aplicado al caso de autos, que el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento, que en el caso sub examen, lo constituye la no entrega del inmueble arrendado; para lo cual éste Operario de Justicia, deberá revisar si el lapso de duración convenido por las partes en el Contrato de Arrendamiento; así como la prórroga legal arrendaticia se encuentran vencidas.
El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral. La parte actora produjo del folio 7 al 10, un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 17/02/2004, inserto bajo el N° 37, tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, en el que “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A” y BEATRIZ URREA DE BOSCAN, celebraron contrato de arrendamiento sobre un apartamento ubicado en el edificio Residencial Lotería del Táchira, apartamento N° 2-A, piso 2, Municipio San Cristóbal; razón por la cual, ha quedado evidenciada la celebración de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad. Ambas partes se obligaron recíprocamente, cada una es deudora y acreedora al mismo tiempo, tienen obligaciones recíprocas, encontrándose satisfecho el primer requisito.
En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.
El artículo 1.579 del Código Civil, señala:
“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”
De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.
Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuando termina la misma. Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.
La parte demandante; tal como ya se dijo, produjo del folio 7 al 10, un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 17/02/2004, inserto bajo el N° 37, tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y en la oportunidad de la contestación de la demanda, el sujeto pasivo de la relación procesal, opuso la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código Adjetivo Civil, alegando que la parte actora no acompañó con el libelo la totalidad de los instrumentos de los que se desprende que la relación arrendaticia data de hace más de diez (10) años. La parte demandante en escrito fechado 02/08/2007 (fs. 53 al 55), convino en que la relación contractual se inició en el año 1.983 y agregó contratos de arrendamiento fechados 22/04/1999; 28/02/2000; 08/02/2001 y 30/04/2003 (fs. 56 al 74).
Conviene aclarar en éste punto, que la parte actora cuando subsanó la cuestión previa opuesta, reconoció que la duración arrendaticia era superior a diez años, y produjo cuatro (4) contratos de arrendamiento autenticados todos en su orden ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 08/02/2001, bajo el N° 16, Tomo 18 (fs. 56 al 58); 28/02/2001, bajo el N° 70, Tomo 23 (fs. 60 al 63); 22/04/1999, bajo el N° 84, Tomo 62 (fs. 67 al 70) y 30/04/2003 (fs. 71 al 74), es decir, que todos son anteriores al producido junto con el escrito libelar, por lo que es claro y contundente que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento de pretensiona es el autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 17/02/2004, inserto bajo el N° 37, tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y es éste el que el Tribunal examinará a los fines de determinar el carácter a tiempo determinado o indeterminado de la relación arrendaticia.
Así mismo se aclara, que en éste último contrato cuyo cumplimiento se pretende, funge solamente como arrendataria la ciudadana BEATRIZ URREA DE BOSCAN, por lo cual es improcedente el alegato del demandado cuando sostiene la existencia de un litisconsorcio pasivo con el fallecido cónyuge de la arrendataria, por cuanto, se reitera, el contrato de arrendamiento fue celebrado solamente por la referida ciudadana; y en consecuencia el derecho de acción está correctamente dirigido hacia ella. Igualmente, se observa que el contrato de arrendamiento sub examen, estipuló un lapso de duración de seis meses y nunca superior a los dos años, como pretende inducir el demandado al Tribunal; razón por la cual, no existe contravención al dispositivo del artículo 1.582 del Código Civil; en tal virtud, se declaran sin lugar los pedimentos del sujeto pasivo sobre éstos puntos. Así se decide.
La cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento supra referida, señala:
“QUINTA: El presente contrato de arrendamiento empezará a regir a partir del 01 de enero de 2004 y el término de duración del mismo es de seis (6) meses fijos contados a partir de la fecha indicada, es decir, su duración es hasta el 30 de junio de 2004, término que a todo evento consideramos improrrogable y que sólo podrá renovarse mediante la suscripción de un nuevo contrato que llevará implícita la revisión de las condiciones contractuales y del canon de arrendamiento que en ningún caso lo convertirá en un contrato a tiempo indeterminado. La ocupación del inmueble por parte de La Arrendataria después de vencido el término de duración del contrato significa que se acoge a la prórroga legal a la cual tiene derecho de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Si después de vencida la prórroga legal continua el arrendatario ocupando el inmueble no significa en modo alguno que opere la tácita reconducción y dará derecho a La Arrendataria a solicitar el desalojo judicial del inmueble...”
La cláusula transcrita, revela la clara y enfática voluntad de las partes contratantes en celebrar un contrato de arrendamiento a término fijo de 6 meses, inclusive señaló con toda precisión su carácter improrrogable, haciendo mención de las previsiones acerca de la prórroga legal arrendaticia; situaciones que a todas luces, reflejan la inequívoca voluntad de las partes en celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se establece.
Por su parte el Artículo 1.159 del Código Civil, establece:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Concatenando armoniosamente la cláusula contractual QUINTA con el artículo 1.159 ejusdem, se concluye que lo pactado por las partes tiene fuerza de ley entre ellas; y en consecuencia; visto que el lapso de duración pactado inicialmente fue de seis (6) meses improrrogables, hace concluir forzosamente la clara intención de “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A” y de BEATRIZ URREA DE BOSCAN, en celebrar un contrato de arrendamiento a término fijo, encontrándose satisfecho el segundo requisito. Así se establece.
En cuanto al tercer requisito, relacionado con el vencimiento del lapso de duración del contrato y el cumplimiento o no de la prórroga legal; el Tribunal observa:
La cláusula segunda del contrato señaló textualmente:
“QUINTA: El presente contrato de arrendamiento empezará a regir a partir del 01 de enero de 2004 y el término de duración del mismo es de seis (6) meses fijos contados a partir de la fecha indicada, es decir, su duración es hasta el 30 de junio de 2004, término que a todo evento consideramos improrrogable y que sólo podrá renovarse mediante la suscripción de un nuevo contrato que llevará implícita la revisión de las condiciones contractuales y del canon de arrendamiento que en ningún caso lo convertirá en un contrato a tiempo indeterminado. La ocupación del inmueble por parte de La Arrendataria después de vencido el término de duración del contrato significa que se acoge a la prórroga legal a la cual tiene derecho de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Si después de vencida la prórroga legal continua el arrendatario ocupando el inmueble no significa en modo alguno que opere la tácita reconducción y dará derecho a La Arrendataria a solicitar el desalojo judicial del inmueble...”
Tomando en consideración que el lapso de duración del contrato fué de 6 meses, contados a partir del 01/01/2004 (fecha estipulada en el contrato), se entiende que finalizaba el 01/07/2004.
Ahora bien; tal como ya se explicó, la parte actora convino en que la relación arrendaticia se inició en el año 1.983, continuando hasta la fecha del último contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 17/02/2004, anotado bajo el N° 37, tomo 18, es decir, que la relación arrendaticia duró 25 años aproximadamente, correspondiéndole una prórroga legal de tres (3) años conforme al literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento ….celebrados a tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…) d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años ó más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
(…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Partiendo del hecho cierto que el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 17/02/2004, previó una duración contractual de seis (6) meses fijos e improrrogables, contados desde el 01/01/2004, se entiende que finalizó el 01/07/2004, empezando el cómputo de la prórroga legal a partir de esa misma fecha, concluyendo la prórroga legal de tres años el 01 de julio de 2007. Así se establece.
Observa el Tribunal, que la parte actora produjo del folio 15 al 33, original de actuaciones de notificación tramitadas ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, admitida en fecha 28/04/2004 (f. 32), de las que se desprende que “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A”, solicitó por ante dicho Juzgado la notificación judicial de la ciudadana BEATRIZ URREA DE BOSCAN, de su voluntad inequívoca de no prorrogar el contrato de arrendamiento iniciado en marzo de 1983. Así del folio 33 se desprende que el Alguacil del aludido Tribunal entregó a la ciudadana BEATRIZ URREA DE BOSCAN, boleta de notificación, donde –valga la redundancia- se le notificó la voluntad inequívoca de la Arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento, es decir, que no continuaría la relación arrendaticia que se inició en marzo de 1.983 e igualmente le notificó que conforme al artículo 38 ordinal d) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal de tres (3) años a que tenía derecho, se iniciaría a partir del día 01/07/2004 y finalizaría el 30 de junio de 2007.
En éste sentido; visto que La Arrendadora, desde el año 2004 manifestó por intermedio del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento; y visto igualmente que la prórroga legal arrendaticia se inició el 01/07/2004 y concluyó el 01/07/2007; es forzoso para éste Juzgador concluir que la prórroga legal transcurrió íntegramente; encontrándose satisfecho el tercer requisito. Así se decide.
Conviene puntualizar que el lapso de duración de la prórroga legal fue establecido taxativamente por el legislador en el artículo 38 del texto legal en comento e insusceptible de ser relajado por convenio entre las partes en detrimento del inquilino, dado su carácter de orden público, conforme lo consagra el artículo 7 de la Ley en referencia; salvo que el arrendatario renuncie a ella, en el sentido que puede hacer entrega del inmueble ante de su vencimiento.
Revisando la fecha en que fue admitida la demanda, se observa que ésta lo fué el 13/07/2007 (f. 34), es decir, después de concluída la prórroga legal, pues, tal como quedó establecido anteriormente la prórroga legal finalizó el 01/07/2007, por lo que se observa que la prórroga legal se dejó transcurrir íntegramente, en resguardo y garantía de los Derechos del Arrendatario. Así se establece.
Ahora bien, señala el Artículo 41 Ibidem:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales“. (negrillas propias del Tribunal).
En tal virtud; visto que la prórroga legal ya había concluido para la fecha de admisión de la demanda; es forzoso concluir que el arrendatario incurrió en incumplimiento de su obligación legal y contractual (Cláusula Quinta)de hacer entrega del inmueble; razón por la cual, éste Operador de Justicia, declara sin lugar la apelación; con lugar la demanda interpuesta y confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el a quo en fecha 15/10/2007, por encontrarse satisfechos los requisitos de procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesto y por no configurarse el presupuesto de inadmisibilidad del artículo 41 Ibidem. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos expuestos, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando e impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: Se declara con lugar la demanda que por motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuso “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A”, Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 35, Tomo 2-A, de fecha 15/07/1994, en su carácter de Administradora Arrendadora de un inmueble perteneciente al Instituto Autónomo de Beneficencia Pública y Bienestar Social del Estado Táchira, a través de sus apoderadas Judiciales Abogadas ALIX OROZCO MORETT y MARIA DEL CARMEN BUSTAMANTE PORRAS, inscritas en el I.P.S.A bajo los N° 22.820 y 48.381, en su orden. (fs. 5 y 6), contra la ciudadana BEATRIZ URREA DE BOSCAN, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 5.663.543, de éste domicilio, en su carácter de Arrendataria.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada BEATRIZ URREA DE BOSCAN, ya identificada, hacer entrega inmediata a la parte actora del inmueble arrendado consistente en un apartamento ubicado en el Edificio Residencial “Lotería del Táchira”, signado con el N° 2-A, piso 2, avenida Libertador, sector Las Lomas, San Cristóbal, Estado Táchira, haciendo uso para ello de la Fuerza Pública si fuere necesario.
CUARTO: Se declara sin lugar la defensa de falta de cualidad activa y pasiva opuesta por la parte demandada.
QUINTO: Se declara subsanada la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
SEPTIMO: Queda confirmada en todas y cada una de sus partes, la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 15/10/2007.
OCTAVO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
NOVENO: De conformidad con el artículo 37 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a que conste en autos la práctica de la última notificación, bájese el expediente al Tribunal de la causa: Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los siete (07) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación. Josué Manuel Contreras Zambrano. El Juez. (fdo). Firma ilegible. Jocelynn Granados Serrano. Secretaria. (fdo). Firma ilegible. Hay sellos húmedos del Tribunal y del Libro Diario. En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal e igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil. La Secretaria. Jocelynn Granados Serrano. (fdo) firma ilegible, Hay sello húmedo del Tribunal.
JMCZ/MAV
Exp.19.481
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