TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
198° y 149°
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: LAURA ESPERANZA SEPÚLVEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.113.332, domiciliada en la calle 5, con carrera 4, Nº 4-83 de la Población de Delicias, Municipio Rafael Urdaneta, Estado Táchira.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: JESÚS ALFREDO GAMBOA OVALLES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.213.
PARTE DEMANDADO: PARMENIO VARGAS VALERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 5.282.509 domiciliado en la Población de Delicias, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Táchira.
ABOGADO APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ ASDRUBAL PATIÑO CÁCERES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 9.148.853, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.901.
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE Nº: 3087-08.-

I
INTER PROCEDIMENTAL

En fecha 17 de Julio de 2008, (Folio 01, 02), corre inserto libelo de demanda, presentado por la ciudadana LAURA ESPERANZA SEPÚLVEDA asistido por el abogado JESUS ALFREDO GAMBOA OVALLES. En fecha 23 de Julio de 2008, se dicto auto admitiendo la demanda y se ordena la citación de la ciudadana LAURA ESPERANZA SEPÚLVEDA En fecha 20 de Octubre de 2008, el alguacil de este Despacho consigno Recibo de Citación firmado por el ciudadano PARMENIO VARGAS VALERO. En fecha 22 de Octubre de 2008, el ciudadano PARMENIO VARGAS VALERO, confiere poder apud acta al abogado JOSÉ ASDRÚBAL PATIÑO CÁCERES. En fecha 27 de Octubre de 2008, la ciudadana LAURA ESPERANZA SEPÚLVEDA asistida por el abogado JESUS ALFREDO GAMBOA, presentó escrito de Promoción de Pruebas. En fecha 30 de Octubre de 2008, el ciudadano Abogado JOSÉ ASDRÚBAL PATIÑO CÁCERES, actuando en representación del ciudadano PARMENIO VARGAS VALERO presento escrito de Promoción de Pruebas. En fecha 30 de Octubre de 2008, se dicto auto agregando y admitiendo las Pruebas presentadas por la ciudadana LAURA ESPERANZA SEPÚLVEDA, asistida por el abogado JESUS ALFREDO GAMBOA OVALLES. En fecha 30 de Octubre de 2008, se dicto auto agregando y admitiendo las Pruebas presentadas por el abogado JOSÉ ASDRÚBAL PATIÑO CACERES. En fecha 03 de Noviembre de 2008, declararon los ciudadanos NELSON ORLANDO SÁNCHEZ MANTILLA, Y ALIX YASMIN ACEVEDO ROSO. En fecha 04 de Noviembre de 2008, se realizó la Inspección Judicial solicitada por la ciudadana LAURA ESPERANZA SEPÚLVEDA, asistida por el abogado JESUS ALFREDO GAMBOA OVALLES. En fecha 05 de Noviembre de 2008, declararon los ciudadanos ELIZ YANETH PARADA BECERRA, INGRID MARIANA PÉREZ DE CONTRERAS, ROSALBA BUITRAGO DE FAJARDO, NORA CECILIA SANABRIA MÉNDEZ. En fecha 05 de Noviembre de 2008, el abogado ASDRÚBAL PATIÑO CÁCERES apoderado judicial del ciudadano PARMENIO VARGAS VALERO, presento escrito de Promoción de Pruebas. En fecha 05 de Noviembre de 2008, se dicto auto admitiendo las pruebas presentadas por el abogado JOSÉ ASDRÚBAL PATIÑO CACERES. En fecha 12 de Noviembre de 2008, se dicto auto difiriendo las pruebas de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURIDICA
Se inicia la presente acción de desalojo por demanda que incoara la Ciudadana LAURA ESPERANZA SEPULVEDA, anteriormente identificada, contra le Ciudadano PARMENIO VARGAS VALERO; planteada en los siguientes términos; Que es propietaria de una casa de habitación tipo vivienda rural ubicada en; La carrera 5 Casa s/n Barrio San Miguel Parte Baja de la población de Delicias Municipio Rafael Urdaneta del Estado Táchira, propiedad que adquirió en fecha 13 de Marzo del 2008 bajo la matricula año 2008, registro Inmobiliario, Tomo 16, Documento Nro. 20, (documento que anexa) el inmueble lo adquirió para ocuparlo por no tener vivienda propia, vive como arrendataria en una habitación de una casa de su madre, cancelando la cantidad de cien bolívares fuertes (100 BsF.) el inmueble estaba ocupada por el Ciudadano, PARMENIO VARGAS VALERO, en calidad de Arrendatario por contrato verbal que realizó con el Ciudadano WOLGFFAN HOMERO BAUTISTA DIAZ, quien era el antiguo propietario y quien le dio en venta el citado inmueble. Que el hecho de estar viviendo en una pequeña habitación le trae problema de toda índole WOLGFFAN HOMERO BAUTISTA DIAZ y es por lo que necesita con urgencia irse ha vivir en el inmueble adquirido, que ha agotado la vía amistosa con su inquilino para que le desocupe su casa y siendo infructuosas estas gestiones es por lo que acude a demandar el desalojo al Ciudadano PARMENIO VARGAS VALERO, fundamentando su acción en el Artículo 34 Literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en conco0rdancia con el artículo 33 eiusdem. Por la necesidad que tengo de ocuparlo, y solicita que le entregue el inmueble totalmente desocupado. Estima la demanda en la cantidad de Un Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 1.000,00).
Estando dentro de la oportunidad legal el demandado PARMENIO VARGAS VALERO, asistido de su abogado JOSÉ ASDRUBAL PATIÑO, INPREABOGADO Nro. 83.901, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Es cierto que vive como inquilino con su familia en el inmueble objeto de la pretensión de desalojo, pero que en ningún momento se le notifico oficialmente que iba a ser vendido, teniendo él ese derecho por tener 11 años como arrendatario, situación esta que demostraría en la oportunidad legal, el contrato de arrendamiento verbal lo celebró con el sr. WOLGFAN HOMERO BAUTISTA DIAZ, desde el año 1997 y es a quien le consigna el pago por ante este tribunal Exp N° 8679 por lo que estoy solvente, y en dicho expediente no cursa ninguna Copia de documento de propiedad donde demuestre que la demandante haya comprado el inmueble ni simple ni certificada, por lo que le consigno a él. Rechaza la estimación de la demanda en la cantidad de mil Bolívares fuertes y las costas y costo del juicio, por último rechaza el plazo indicado en libelo de seis meses de prorroga legal, ya que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos en su Artículo 38 Literal D) establece un plazo a su favor de tres años, por tener la relación arrendaticia mas de 10 años siendo este mi caso.

Thema decidendum
De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum impone el deber de establecer la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la demandante, LAURA ESPERANZA SEPÚLVEDA con fundamento en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión de desalojo, la necesidad que tiene como propietaria de ocupar el inmueble arrendado objeto de la controversia.
Así, a los fines de la distribución de la carga de la prueba, es conveniente precisar, que la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda admitió la existencia de la relación arrendaticia de un contrato verbal que celebro en el año 1997 con el Ciudadano WOLGFAN HOMERO BAUTISTA DIAZ, sobre el inmueble, solo alego que no tubo conocimiento que este iba a ser vendido, que las consignaciones las ha hecho a su nombre, que no tiene prueba del documento que le demuestre la propiedad que tiene su demandante del mismo. No hubo rechazó ni contradicción al petitium principal de la demanda ni en los hechos como en el derecho, especialmente en cuanto a la invocada necesidad del demandante en ocupar el inmueble arrendado. Como tampoco opuso excepción alguna. Solo rechazo la estimación de la demanda de 100 BsF. Las costas procesales de Juicio, y la Prorroga legal de de 6 meses fundamentando su alegato en el Art. 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Literal d).
Es criterio de la jurisprudencia:
“….la relación jurídico procesal queda circunscrita, conforme a la ley con los hechos alegados en la demanda y en su contestación, por lo que no es potestativo de los Jueces ni de las partes cambiarlos para considerar pedimentos no demandados o excepciones o defensas no opuestas…( S., 24/02-1972 y 10/ 11- 1959)… de modo que si los sentenciadores plantean de manera diferente de cómo lo hicieron las partes el problema jurídico sometido a su conocimiento, incurren en el vicio de incongruencia (S., 15/10-1964)”

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, quien aquí decide procede al análisis del material probatorio ofrecido por las partes en litigio, y al respecto observa:

Pruebas Promovidas por la demandante:
Las testimoniales de los Ciudadanos NELSON ORLANDO SANCHEZ MANTILLA y ELIZ YANETH PARADA BECERRA, plenamente identificada en auto y admitida por auto de fecha, 30-10-08, se fijo para el día 5 de Noviembre del 2008 para su evacuación quienes rindieron declaración en el día y hora fijada por el tribunal; el tribunal los valora con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Dándoles pleno valor probatorio por cuanto del testimonio rendido por ellos se deduce que están contestes a las preguntas: tercera, cuarta y quinta, del interrogatorio. Que establecen los hechos de: donde vive, como vive, el propósito por las cuales la demandante adquirió el inmueble. Razones circunstanciadas, para la demostración del alegato de necesidad que invoca la demandante, además se evidencian que el dicho de los testigo bajo examen, guarda pertinencia con la relación jurídica por medio de la cual la demandante alega la necesidad que tiene para de ocupar el inmueble. Y así se establece.
Promovió como prueba documental, el documento de propiedad del inmueble donde actual mente vive, para demostrar que el inmueble es propiedad de su madre y un hermano. El cuales si bien se admite y aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la misma ya que nada aporta ni demuestran en relación al hecho controvertido y así se decide.
Promueve durante la etapa probatoria, prueba de inspección judicial evacuada el 04 de Noviembre del 2008 a las 9 a.m. hora y día fijado por el tribunal, en el inmueble ubicado en la calle 5 con carrera 4 Nro. 4-83 de la población de delicias, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Táchira, a objeto de demostrar las condiciones en que vive, los enceres que hay dentro de ella y que es cierto que vive alquilada. La cual se valora conforme lo previsto en el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar que ciertamente se trata de una habitación que forma parte de una vivienda multifamiliar de cinco habitaciones, habitada cada una de ellas por distintos inquilinos, que la solicitante ocupa una habitación de dicha vecindad, que tiene áreas comunes solo de baño y lavandería sin cocina, que en la habitación que ella ocupa tiene sus muebles y enceres personales propios del uso diario. Y así se establece.
Acompaño con el libelo de la demanda, el del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro inmobiliarios del Municipio Junín y Rafael Urdaneta el 13 de Marzo del 2008, bajo la matricula 2008, documento Nº 20, Tomo16, por ser un instrumento en que se fundamenta la pretensión es por lo que se aprecia como prueba circunstancial o indicio de conformidad al articulo 510 del Código de Procedimiento Civil, una vez constatado los tres principios jurídicos para su apreciación: a) que el hecho considerado como indicio este comprobado, b) que esa comprobación conste en autos y c) que no debe atribuírsele valor probatorio a un solo indicio. Conjuntamente se le Valora como un documento capaz de demostrar, con fundamento en el artículo 1.359 del Código Civil, la titularidad del derecho de propiedad que corresponde al demandante sobre el inmueble objeto de la demanda, y por consiguiente, su legitimidad para ejercer la pretensión de Desalojo fundamentada en la necesidad como propietaria de ocupar el inmueble Y así se establece.

Pruebas promovidas por el demandado:
El apoderado judicial del demandado estando dentro de la oportunidad legal, Promovió las testimoniales de las Ciudadanas: Rosalía Buitrago viuda de Fajardo y Nora cecilia Sanabria, plenamente identificado en autos, con el fin de demostrar con sus dichos que el demandado, ocupa el inmueble desde hace mas de 10 años. En cuanto al testimonio de la Ciudadana Rosalía Buitrago de Fajardo, rendido el día 05 de Noviembre del 2008. Al respecto, con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del proceso pues ninguna razón circunstanciada contiene capaz de llevar al ánimo de este operador jurídico, la demostración del alegato que desvirtué la necesidad que invoca la demandante para ocupar el inmueble de su propiedad; además, la respuesta dada a las pregunta tercera, del interrogatorio, se evidencian que el dicho de la testigo en examen, solo guarda pertinencia con la relación jurídica por medio de la cual el demandado esta viviendo desde el año 1998 como inquilino en el inmueble objeto del litigio y por no ser el tiempo ni la relación contractual arrendaticia el tema controvertido. Así se establece.
Del examen del testimonio de la ciudadana NORA CECILIA SANABRIA MENDEZ quien rindió declaración testimonial el 05 Noviembre de 2008. Al respecto, el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, desecha del proceso el testimonio rendido por cuanto en ningún modo aporto elemento alguno a la controversia para desvirtuar los hechos en que funda la demandante de la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, objeto de litigio y así se decide.
Promovió el merito favorable del escrito de contestación a la demanda; al respecto la doctrina ha señalado que esta manera general de promover los autos que conforman el expediente no constituye prueba alguna. Así se establece.
Promovió como documentales 11 copia fotostática de los bauches cancelados por pago de los canones de arrendamientos desde el mes de noviembre del año 2007 hasta el mes de Octubre del 2008 a favor del Ciudadano WOLFAN HOMERO BAUTISTA DIAZ. En el expediente por consignación arrendaticia Nro. 8679, con el objeto de demostrar que el demandado se encuentra solvente con el pago de los canones de arrendamiento; se desechan las mismas por tratarse de copias fotostáticas emitidas por tercero, ya que ellas no representan documento privado alguno que se identifiquen con lo expresado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo inconducente ya que la prueba es legal y no libre. Aunado a ello no es la insolvencia el tema de la controversia si no la necesidad de ocupar el inmueble por su propietario. Y así se decide.
Debe –igualmente- destacarse que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En el caso bajo estudio, ambas partes reconocen y convienen en el hecho que existe un contrato de arrendamiento, cuando el demandado acepta que ocupa la casa como inquilino desde hace mas de 10 años, y exige que su prorroga legal es de tres años, pero alquilo al antiguo dueño, que el no le aviso que iba a vender el inmueble. Y que esta solvente con los pago de su alquiler. Admitida por el demandado dicha relación arrendaticia existente sin determinación en el tiempo. Así se establece.
Ahora bien, se constata de las actas que, la parte demandada si bien es cierto realizó su actividad probatoria sólo se limitó a alegar los hechos previamente señalados, pero en ningún caso, produjo al juicio la demostración de las afirmaciones fácticas esgrimidas en el escrito de contestación; máxime si trajo hechos nuevos a los planteados en el libelo. Siguiendo el criterio de jurisprudencia “…..el solo hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, no constituye causa de inversión en la carga probatoria si, además de la contradicción total se aducen defensas especificas que no acreditan al hecho del cual se hace surgir la obligación demandada. No basta que se alegue un hecho nuevo, si no que es necesario que ese hecho nuevo lleve implícitamente el reconocimiento de la acción propuesta (…) El actor no necesita probar su acción, porque ella queda implícitamente reconocida: es el demandado quien debe probar su excepción, porque con ello trata de destruir su eficacia…” sentencia SCC, 26-03-1987.

Consideraciones para decidir
El desalojo ha sido sustentado por la actora –en su condición de propietario- en la necesidad que tiene ella de ocupar el inmueble, quien por no tener vivienda propia compro el inmueble objeto de la controversia, que le solicito la desocupación al inquilino siendo infructuosa las deligencias hecha, que ha constituido un hogar y que esta arrendada y viviendo en condiciones incomoda debido al hacinamiento de la habitación donde tiene todas sus cosas y vive.
La más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, 2.003, señala:
“…La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.
La causal de desalojo argumentada en el caso bajo estudio, se contrae a un requerimiento del inmueble por parte del propietario, ante la necesidad que tiene ella ocuparlo. En ese sentido, considera este Juzgado, luego de un detenido análisis fáctico y jurídico de la causal accionada, que dicha necesidad es amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia no obedece a razones económicas; por el contrario, pretende retirar el inmueble del mercado arrendaticio, para ser ocupado por ella, circunscrita la necesidad a los siguientes hechos; vivir hacinada, no tener otra vivienda de su propiedad, la carga económica que le impone el arrendamiento, pues de lo contrario, sostener que no se trata de una necesidad, sería obligarla a vivir sin un espacio cónsono que como persona merece, desmejorando su calidad de vida, ocasionándole así, un perjuicio. Circunstancias por la que se considera probada la necesidad como causal de desalojo prevista en el literal b) del artículo 34 del citado texto legal, y así se establece.
En cuanto a lo alegado por el demandado en el escrito de contestación de la demanda cuando dice “….rechazo el plazo indicado en libelo de seis meses de prorroga legal, ya que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos en su Artículo 38 Literal d) establece que el plazo máximo cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de diez años como es mi caso, se prorrogará por un plazo máximo de tres años…” al respecto quien aquí decide observa; que no se trata la presente causa de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que son los que sufrirán una prorroga después de pasado el tiempo del contrato. Que en el caso bajo estudio, y el fundamento de la acción propuesta. Es la norma de la ley especial de arrendamiento que prevé en el Artículo 34 parágrafo primero.- que cuando se declare con lugar la demanda de desalojo con fundamento en las causales b) (caso que nos ocupa)……deberá concedérsele al arrendatario un plazo improrrogable de (6) meses para la entrega material del mismo. Contados a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme. También rechaza la estimación de la demanda en la cantidad de 1.000 BsF. Al respecto el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil establece la norma para determinar el valor de las demandas en arrendamientos y establece que. En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios y en los contratos a tiempo indeterminados (como quedo demostrado en el presente caso) el valor se determinará acumulando las pensiones o canones de un año. Y así se establece.
IV
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado de los Municipio Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana LAURA ESPERANZA SEPÚLVEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.113.332 contra el ciudadano: PARMENIO VARGAS VALERO venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 5.282.509. En consecuencia, se declara terminada la relación arrendaticia existente entre las partes y se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado constituido por una Casa de habitación tipo vivienda rural ubicada en la carrera 5 Casa s/n Barrio San Miguel Parte Baja, concediéndole al demandado, un lapso improrrogable de seis meses para dicha entrega, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese. Regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Rubio, a los Veinticuatro (24) días del mes de Noviembre de Dos Mil Ocho. Años: 198º de la Independencia y 149° de la Federación.
La Jueza Provisoria

Abg. ANA RAMONA ACUÑA
El Secretario Titular,

Abg. JULIO CESAR COLMENARES GONZÁLEZ.

En la misma fecha se público la anterior sentencia siendo las Tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.) déjese copia para el archivo del Tribunal.