TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: GERARDO ALEXIS SÁNCHEZ BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.634.262.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado PEDRO ANTONIO SÁNCHEZ CHACÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.690; según poder apud-acta de fecha 22/07/2008 (f. 26).
PARTE DEMANDADA: LUZ MARINA CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.675.013, y de este domicilio.
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 5603.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano GERARDO ALEXIS SÁNCHEZ BOLÍVAR asistido por el Abogado PEDRO A. SÁNCHEZ CHACÓN; ocurrió ante este Juzgado para demandar por desalojo a la ciudadana LUZ MARINA CRUZ.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que el 02/01/2007 el ciudadano ELIO RAUL MEDINA MOLINA, con cédula de identidad N° V-5.125.804, celebró contrato de arrendamiento privado con la ciudadana LUZ MARINA CRUZ sobre un local en planta baja, compuesto por una habitación (garaje), un cuarto y un baño.
-Que el local formaba parte de una casa para habitación situada en el Barrio San Carlos, calle 14 con esquina de la calle 13, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
-Que el canon se fijó en CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) ó CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 150,00).
-Que el contrato fue por un lapso de seis (6) meses, contados a partir de su firma, prorrogable por períodos iguales.
-Que el 25/06/2007 adquirió el inmueble del cual forma parte el local o garaje señalado, por lo que se subrogó en los derechos del arrendador.
-Que tenía necesidad de ocupar el inmueble con su familia, pues habitaba en un inmueble arrendado.
-Que la inquilina no ha pagado el canon arrendaticio de doce (12) meses.
-Que por las razones anteriores, era que demandaba a la ciudadana LUZ MARINA CRUZ, para que conviniera o sea condenada por el Tribunal:
1. En desalojar el inmueble referido en la demanda, y entregarlo desocupado y en perfecto estado de mantenimiento, al demandante.
Fundamentó la demanda en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, 1579 y siguientes del Código Civil; 39, 40 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 588 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (fs. 1 al 6).
SEGUNDO: En fecha 16/07/2008 se admitió la demanda (f. 7).
El 21/07/2008 la ciudadana CRUZ DE NOVA LUZ MARINA asistida por el Abogado JOEL DARIO CAMARGO ARAQUE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.175, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
• Cuestiones previas:
o Conforme al artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 4° eiusdem. Que el libelo presentaba impresiones, que se demanda la falta de pago de cánones pero son indeterminados. Que falta la estimación de la demanda.
o Según el artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 ibídem. Que el demandante formula dos (2) acciones excluyentes entre sí, cuando en el ordinal III causales de desocupación, cita: “ESTOY PROCEDIENDO A LA RESOLUCION DEL CONTRATO Y A LA DESOCUPACION…”.
• Contestación al fondo:
-Rechazó, negó y contradijo lo planteado en la demanda, así como la insolvencia. Que igualmente desconocía al supuesto actual arrendador ó nuevo propietario del inmueble.
-Rechazó, negó y contradijo que GERARDO ALEXIS SÁNCHEZ BOLIVAR sea su nuevo arrendador. Que ha cancelado los cánones al ciudadano ELIO RAUL MEDINA MOLINA.
-Que ha ocupado su condición de arrendataria desde febrero de 2003.
-Que el 25/06/2007 GERARDO SÁNCHEZ y el actor celebraron un contrato de compra-venta del inmueble, desconociendo su derecho de preferencia.
-Que para junio de 2008 hizo uso del procedimiento de consignación inquilina, y realizó el pago de los cánones de junio-julio, y julio-agosto; expediente N° 607 que cursa ante el Tribunal 2° de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (fs. 10 al 26).
TERCERO:
El 23/07/2008 la parte actora procedió a subsanar las cuestiones previas de la manera siguiente:
-Que estimaba la demanda en UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), equivalentes a doce (12) meses en los cuales no se recibió el pago de los cánones arrendaticios, a razón de CIENCO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) mensuales.
-Que en el presente caso procedía al desalojo del inmueble por falta de cancelación de cánones arrendaticios y por necesidad de ocupar el inmueble (fs. 74 y 75).
CUARTO:
a) La parte demandada promovió:
-El mérito favorable de los autos.
-Documentales: Constancia expedida por la Junta Parroquial PEDRO MARÍA MORANTES. Recibos de pagos por servicio eléctrico. Recibos de pagos por servicio de agua. Testimoniales de CARRERO MENDOZA JOSÉ, GARCIA BONETT JESUS ISRAEL, ROJAS FIGUEROA HECTOR FERNANDO y MEDINA TORRES LUIS RAFAEL (fs. 27 al 73).
b) La parte actora promovió:
-El mérito favorable de los autos.
-Reprodujo los documentos consignados, en especial: El contrato de arrendamiento celebrado con ELIO RAUL MEDINA MOLINA. El documento de compra venta del inmueble.
-Documentales: Documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal (fs. 81 al 84).
QUINTO: De los testigos promovidos por la parte demandada declararon:
JOSÉ CARRERO MENDOZA, quien expuso: Que conoce LUZ MARINA CRUZ DE NOVA. Que no conocía a GERARDO SANCHEZ BOLÍVAR. Que LUZ MARINA CRUZ DE NOVA tenía su residencia en el Barrio San Carlos, calle 14 con carrera 13, N° 14-3, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; que allí tenía su área de trabajo desde hace unos 5 a 6 años. Que el inmueble ocupado por LUZ MARINA CRUZ DE NOVA es en condición de arrendataria, destinado para habitación familiar y un modesto fondo de comercio (f. 77).
JESUS ISRAEL GARCÍA BONETT, manifestó: Que conoce LUZ MARINA CRUZ DE NOVA. Que no conocía a GERARDO SANCHEZ BOLÍVAR. Que LUZ MARINA CRUZ DE NOVA tenía su domicilio en el Barrio San Carlos, calle 14 con carrera 13, N° 14-3, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; desde hace unos 6 años, donde tenía su local. Que el inmueble ocupado por LUZ MARINA CRUZ DE NOVA es en condición de arrendataria, destinado para su vivienda y allí tenía su local (f. 78).
HECTOR HERNANDO ROJAS FIGUEROA, quien expuso: Que conoce LUZ MARINA CRUZ DE NOVA. Que no conocía a GERARDO SANCHEZ BOLÍVAR. Que LUZ MARINA CRUZ DE NOVA tenía su domicilio en el Barrio San Carlos, calle 14 con carrera 13, N° 14-3, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; desde hace unos 5 ó 6 años. Que el inmueble ocupado por LUZ MARINA CRUZ DE NOVA es en condición de arrendataria, destinado para su vivienda y allí tenía su negocio (f. 79).
LUIS RAFAEL MEDINA TORRES, manifestó: Que conoce LUZ MARINA CRUZ DE NOVA. Que no conocía a GERARDO SANCHEZ BOLÍVAR. Que LUZ MARINA CRUZ DE NOVA tenía su domicilio en el Barrio San Carlos, calle 14 con carrera 13, N° 14-3, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; desde hace unos 6 años. Que el inmueble ocupado por LUZ MARINA CRUZ DE NOVA es en condición de arrendataria, destinado para habitación y allí tenía su fondo de comercio (f. 80).
SEXTO: En escrito del 31/07/2008 el apoderado de la parte actor Abogado PEDRO SÁNCHEZ, consignó escrito de conclusiones (fs. 85 al 88).
III
MOTIVA DE LA SENTENCIA
DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA
De conformidad con lo establecido en el artículo 243 numeral 3° del Código de Procedimiento Civil, pasa quien juzga a sintetizar los términos en que ha quedado planteada la controversia, así:
ALEGATOS DE LA ACTORA:
Plantea el demandante, que en fecha 02 de enero de 2.007, el ciudadano ELIO RAUL MEDINA MOLINA, celebró con la demandada LUZ MARINA CRUZ, un contrato de arrendamiento sobre un local en planta baja, compuesto por una habitación (garaje), un cuarto y un baño, parte de una casa para habitación situada en la calle 14 con esquina de la calle 13, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Que dicho contrato se celebró por un lapso de seis (6) meses, prorrogables por períodos iguales y que posteriormente, el demandante adquiere la propiedad del inmueble por compra, por lo que se ha subrogado en los derechos del arrendador, teniendo necesidad de ocupar el inmueble. Que además, la demandada no ha cancelado los doce (12) meses de alquiler desde que es el nuevo propietario. Que por lo anterior, demanda el desalojo del inmueble y solicita medida de secuestro.
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
A su vez, la parte demandada en procura de enervar la acción de la demandante, alega, que opone las cuestiones previas de defecto de forma de la demanda y la acumulación de acciones prohibidas. Como defensa de fondo, plantea no estar insolvente, alega, que desconoce la persona del nuevo arrendador, por cuanto ha venido ocupando como arrendatario el inmueble desde febrero del año 2.003 y su arrendador ha sido ELIO RAUL MEDINA MOLINA, siendo puntual y responsable con el pago, al punto de que ELIO RAUL MEDINA MOLINA le hizo entrega de una constancia de su puntualidad en el pago. Finalmente indica, que al realizarse la venta del inmueble sin su conocimiento se le desconoce su derecho de preferencia ofertiva, y que en el mes de junio hace uso del procedimiento de consignación inquilinaria, por lo que no se encuentra insolvente, expresando además, oponerse a la medida solicitada.
Trabada así la litis, para quien juzga, la misma queda centrada en una demanda por desalojo por falta de pago en el pago de cánones arrendaticios y estado de necesidad, circunstancia que niega la demandada, arguyendo además cuestiones previas.
La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica, que las alegaciones deben anteceder a las probanzas, pues de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia.
En primer lugar, aprecia quien juzga, que el fundamento de la pretensión lo comporta el desalojo del inmueble arrendado mediante documento privado, el cual como lo expresó el actor en su libelo:
“… se celebró por un lapso de seis meses, contados a partir de la firma del mencionado contrato de arrendamiento, prorrogable por períodos iguales. …”. Tal circunstancia no fue negada de manera alguna por la demandada.
DE LA ACCIÓN INTENTADA
Considera quien aquí decide, que previo el estudio de los alegatos de las partes, debe también avocarse a examinar la procedencia de la acción incoada, conforme lo ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:
“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
... (omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.” (Sentencia N° 779 del 10 de abril de 2002, Exp. 01-0464, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García).
Con relación a la procedencia de las acciones arrendaticias, el Tribunal Supremo de Justicia ha tocado y decidido sobre el tema, en diversas oportunidades, así la Sala Constitucional en fecha 24 de abril de 2002, sentencia Nº 834, bajo la ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dejó establecido:
“Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo encajada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador.
En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado”.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer la notificación efectuada por el ciudadano RICARDO GADALY, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de enero de 1990, la cual cursa en autos marcada “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la demanda, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a su representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era a tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.”
Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1391, de fecha 28 de junio de 2005, señaló:
“En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem. Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la inmobiliaria INBLASA, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 01 de noviembre de 1995 (folio Nº 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
… Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA BARRETO, interpuso su demanda, por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haber notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento a la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) El tiempo convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga, si el inquilino tiene derecho a ella. II) Por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…).
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece, “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”
La doctrina ha señalado que las acciones que puedan intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la resolución del contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo; ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”
De la revisión que efectuó este Tribunal, tanto de los alegatos realizados por las partes, de la revisión de las actas procesales y vista que la calificación de la acción propuesta es una cuestión de Orden Público, este Juzgador pasa en primer término, a decidir sobre la misma, así de un estudio del escrito libelar puede este Sentenciador observar, que la parte actora solicita el desalojo fundamentado en la causal contenida en los literales “a)” y “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, de un examen al contrato de arrendamiento privado presentado como instrumento fundamental de la demanda, se observa, que el mismo establece en su parte tercera lo siguiente:
“Este contrato es por el plazo de seis meses, a partir del día de hoy, 02 de febrero de 2.007, prorrogable a voluntad de las partes. …”
Aunque dicha cláusula no indica expresamente por cuanto tiempo eran las prórrogas, el demandante afirma en su escrito libelar que era por períodos iguales, y ello fue convenido tácitamente por la demandada, con lo que se tiene que el contrato se pactó por un lapso de seis (6) meses, prorrogable por períodos iguales. Así se establece.
Ante esta situación, se debe determinar según el caso expuesto, si se está frente a un contrato por tiempo determinado ó indeterminado a los fines que prospere en derecho la pretensión propuesta.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 923 de fecha 20 de agosto de 2004, estableció en relación a este punto:
“La Sala, para decidir observa:
La recurrida estableció lo siguiente:
... las partes quedan sujetas a su estricta observancia en lo que respecta a su contenido obligacional, entre ellas tenemos, las causas de extinción del arrendamiento, tales como la expiración del término fijado, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluyendo el día prefijado, sin necesidad de desahucio (C.C. art. 1.599), regla que rige tanto si el término está determinado por el contrato, como si lo está por norma supletoria de la ley, pero puede ser descartada por pacto en contrario (especialmente por el pacto que prevé la necesidad de una notificación).
Los contratos en que se prevé un término fijo y su renovación por períodos determinados, son arrendamientos por tiempo determinados en los que se confiere a las partes el derecho de rescindir el contrato por voluntad unilateral, es decir de prescindir de la renovación; de lo que se infiere la circunstancia de que en todo contrato en el que se prevea un término determinado y su renovación por períodos determinados, está sobreentendido que cualquiera de las partes puede darlo por terminado a su vencimiento o al de cualquiera de sus prórrogas, sin necesidad de que ello se establezca expresamente.
Ahora bien, habiendo sido demostrado durante la secuela del proceso la relación contractual existente entre las partes involucradas en la presente causa, y al no ser la misma objeto de la controversia, quien aquí decide le otorga al contrato de arrendamiento acompañado en copia certificada al libelo de la demanda, así como a la copia del telegrama con acuse de recibo dirigido a la empresa arrendadora Administradora Caliker, C.A., al igual que a la copia del Telegrama y Copia Certificada de la Notificación Judicial, dirigidas a la empresa BAR RESTAURANT CHURUATAS EL ESTERO, C.A., por parte de la arrendadora, en la cual les participa su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, todo el valor probatorio que de los mismos emana, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido los mismos desconocidos ni impugnados durante la secuela del proceso, por lo tanto sus contenidos deben tenerse como ciertos, mereciéndoles plena fe al Tribunal; de lo que se concluye que, tanto la relación contractual arrendaticia, como la conducta asumida por las partes con respecto a la interpretación que cada una de ellas ha dado a la cláusula segunda del contrato, no constituyen un hecho controvertido.
“... fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifiesta de alguna de las partes de darlo por terminado””.
Conforme a las anteriores consideraciones concluye este Jurisdicente, que el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia entre las partes, lo es a término fijo ó como lo indica la doctrina, se trata de un contrato arrendaticio a tiempo determinado. En consecuencia, la parte actora mal podía invocar una acción de desalojo, pues estaría subvirtiendo las normas previstas por el Legislador que son de estricto Orden Público, y ni el Juez ni las partes pueden relajarlas, ya que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su artículo 7º, que:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos”, desprendiéndose de dicha norma el carácter imperativo de la misma a favor de los arrendatarios.
Así pues, el Tribunal considera, que encontrándonos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la acción a ejercer no era la propuesta por la parte demandante, sino la de resolución o cumplimiento de contrato, según el caso, ello, por mandato expreso del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece, lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: […]”
En consecuencia, este Juzgado con apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, con base al derecho y al debido proceso señalados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (artículo 49), y a las facultades conferidas al Juez señaladas en los artículos 12, 14 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera, que por cuanto la acción escogida por la parte demandante no resulta idónea para su pretensión, dicha acción es contraria a Derecho, en consecuencia, la demanda debe ser declarada inadmisible, y así se decide.
En virtud de lo anterior, el Tribunal considera innecesario analizar los alegatos y planteamientos formulados por las partes.
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda por desalojo, incoada por el ciudadano GERARDO ALEXIS SANCHEZ BOLIVAR representado por el Abogado PEDRO ANTONIO SÁNCHEZ CHACÓN, contra la ciudadana LUZ MARINA CRUZ: por ser contraria a Derecho la petición de la parte accionante.
SEGUNDO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el Derecho a la Defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los cuatro (4) días del mes de noviembre de dos mil ocho. AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,
Abg. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo la 02:30 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5603.