TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: OLGA ISABEL MOROS DE ASELA, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 1.581.944.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JOSE LEONARDO MONSALVE FIGUEREDO y BELKYS YELITZA MCCORMICK CASTELLANOS, con cédulas de identidad Nros. V-5.644.635 y V-6.876.300, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.698 y 38.766; según poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 10/01/2005 (fs. 4 y 5).
PARTE DEMANDADA: GLADYS OMAIRA NIÑO CASIQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.207.880.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JESUS MANUEL CONTRERAS GARCIA, con cédula de identidad N° V-12.815.969, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 79.134 (f. 30).
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE: Nº 5420.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El Abogado JOSE LEONARDO MONSALVE FIGUEREDO, actuando como apoderado judicial de la ciudadana OLGA ISABEL MOROS DE ASELA, ocurre a este Tribunal para demandar por cumplimiento de contrato a la ciudadana GLADYS OMAIRA NIÑO CASIQUE.
Fundamentó su acción en los siguientes alegatos:
.- Que en fecha 23 de septiembre de 1.999, mediante contrato de arrendamiento verbal, dio en arrendamiento a la demandada un inmueble de su propiedad consistente en una casa de habitación de dos plantas, sala, comedor, cocina, cuarto de estudio, baño social, garaje, áreas de oficio, áreas verdes y segunda planta, ubicada en la Avenida Ferrero Tamayo, Conjunto Residencial Villa Hermosa, casa N° 25, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
.- Que en fecha 20 de junio de 2005 notificó a la arrendataria, que no le iba a renovar el contrato, comunicación que ésta recibió y desde ese momento comenzó a cumplirse la prórroga legal.
.- Que el lapso de duración del contrato verbal, venció el 23 de septiembre de 2.005, y la demandada permanece en el inmueble, venciendo la prórroga legal el 23 de Septiembre de 2.007.
.- Que el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, notificó el 29 de septiembre de 2.007 que el contrato de arrendamiento finalizó el 23 de septiembre de 2.005 y que el mismo no fue renovado.
.- Por lo anterior expone, que demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento para que se le entregue el inmueble, estimando la demanda en la sima de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00).
Agrega a su escrito libelar: Notificación judicial, y promueve en el lapso probatorio: El mérito favorable de autos, carta enviada a la demandada en fecha 20 de junio de 2.005 y el valor probatorio de la notificación efectuada por el Juzgado Segundo de Municipios.
SEGUNDO: El 14 de enero de 2.008, se admitió la demanda (f. 35).
El 20 de mayo de 2.008, la demandada se da por citada en el juicio, y procede a consignar el poder conferido al Abogado JESÚS MANUEL CONTRERAS GARCÍA. Y procede a contestar la demanda tempestivamente el 22 de mayo de 2.008. (fs. 29 al 31, 33 al 35).
El apoderado judicial de la demandada expone en su escrito de contestación:
.- Que niega y rechaza la demanda, tanto en los hechos como en el derecho que de ellos se pretende derivar.
.- Indica, que es cierto que a su representada le fue dado en arrendamiento verbal el inmueble señalado, el 23 de septiembre de 1.999.
.- Que el contrato está vigente a la fecha y que se trata de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado al cual ha dado exacto y correcto cumplimiento.
.- Que se demandó erróneamente, y que es falso que a su representada se la haya notificado de la presunta no renovación del contrato de arrendamiento, ya que los contratos verbales no tienen fecha de vencimiento.
.- Señaló, que no existe ninguna comunicación y menos recibida por su representada, ya que solo existe una notificación judicial.
.- Que en los casos de contratos verbales ó a tiempo indeterminado, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34, las causas por las que se puede considerar finalizado ese contrato.
.- Que conforme a lo anterior, es falso que el contrato de arrendamiento haya finalizado el 23 de septiembre de 2.005, que se operó la prórroga legal hasta el 23 de septiembre de 2.007.
.- Que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es sólo aplicable a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que finalmente solicita sea declarada sin lugar la demanda.
III
MOTIVA DE LA SENTENCIA
ESTABLECIMIENTO DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA
Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica, que las alegaciones deben anteceder a las probanzas, pues de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia.
TEMPORALIDAD DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
Observa el Tribunal, que el fundamento de la pretensión lo comporta el cumplimiento de un contrato de arrendamiento verbal, suscrito entre los ciudadanos OLGA ISABEL MOROS DE ASELA (arrendador) y GLADYS OMAIRA NIÑO CASIQUE (arrendataria), sobre un inmueble consistente en una casa para habitación, situada en la avenida Ferrero Tamayo, Conjunto Residencial Villa Hermosa, casa N° 25, del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; con el alegato de la demandante, de que notificó a la arrendataria demandada, que no renovaría dicho contrato y que comenzaba a disfrutar la prórroga legal, la cual finalizó el 23 de septiembre de 2.007. Ante ello, la demandada expresa, que dicho contrato se encuentra vigente y que por tratarse de un contrato verbal no opera la acción intentada, ya que debió demandarse el desalojo.
DE LA ACCIÓN INTENTADA
Considera quien aquí decide, que previo el estudio de los alegatos de las partes, debe también avocarse a examinar la procedencia de la acción incoada por la parte actora para la tutela de la pretensión por ella ejercida en este proceso, conforme lo ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:
“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
... (omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.” (Sentencia N° 779 del 10 de abril de 2002, Exp. 01-0464, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García).
Con relación a la procedencia de las acciones arrendaticias, el Tribunal Supremo de Justicia ha tocado y decidido sobre el tema, en diversas oportunidades, así la Sala Constitucional en fecha 24 de abril de 2002, sentencia Nº 834, bajo la ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dejó establecido:
“Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo encajada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador.
En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado”.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer la notificación efectuada por el ciudadano RICARDO GADALY, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de enero de 1990, la cual cursa en autos marcada “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la demanda, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a su representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era a tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.”
Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1391, de fecha 28 de junio de 2005, señaló:
“En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem. Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la inmobiliaria INBLASA, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 01 de noviembre de 1995 (folio Nº 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
… Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA BARRETO, interpuso su demanda, por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haber notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento a la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) El tiempo convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga, si el inquilino tiene derecho a ella. II) Por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) Por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) Por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformación de uso concedida por las Autoridades Municipales respectiva o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que pare el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble y; g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece, “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”
La doctrina ha señalado que las acciones que puedan intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la resolución del contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo; ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”
En consecuencia, la parte actora mal podía invocar una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando dicho contrato es verbal, pues estaría subvirtiendo las normas previstas por el Legislador que son de estricto Orden Público, y ni el Juez ni las partes pueden relajarlas, ya que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 7º, que:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos”; desprendiéndose de dicha norma el carácter imperativo de la misma a favor de los arrendatarios.
Así pues, el Tribunal considera, que encontrándonos en presencia de un contrato de arrendamiento verbal, la acción a ejercer no era la propuesta por la parte demandante, sino la de desalojo por mandato expreso del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece, lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: […]”
En consecuencia, este Juzgado con apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, con base al derecho y al debido proceso señalados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (artículo 49), y a las facultades conferidas al Juez señaladas en los artículos 12, 14 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera, que por cuanto la acción escogida por la parte demandante no resulta idónea para su pretensión, dicha acción es contraria a Derecho, en consecuencia, la demanda debe ser declarada inadmisible, y así se decide.
En virtud de lo anterior, el Tribunal considera innecesario analizar los alegatos y planteamientos formulados por las partes.
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana OLGA ISABEL MOROS DE ASELA a través de sus apoderados judiciales Abogados JOSE LEONARDO MONSALVE FIGUEREDO y BELKYS YELITZA MCCORMICK CASTELLANOS, contra la ciudadana GLADYS OMAIRA NIÑO CASIQUE a través de su apoderado judicial Abogado JESUS MANUEL CONTRERAS GARCIA; por ser contraria a Derecho la petición de la parte accionante.
SEGUNDO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el Derecho a la Defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los cuatro días del mes de noviembre de dos mil ocho. AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación. El
Juez Temporal,

Abg. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 11:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5420.