TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: GLORIA AURORA ZAMBRANO HUERFANO, JOSE APOLINAR MENDEZ y MARIA DE LOS REYES MENDEZ DE RANGEL, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. 3.792.170, 3.193.707 y 4.446.498 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SARA MENDOZA LEON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.799.125.
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 5626.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: Los ciudadanos GLORIA AURORA ZAMBRANO HUERFANO, JOSE APOLINAR MENDEZ y MARIA DE LOS REYES MENDEZ DE RANGEL asistidos por el Abogado TOMAS ENRIQUE MORA MOLINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82919; ocurren a este Tribunal para demandar el desalojo del inmueble otorgado en arrendamiento a la ciudadana SARA MENDOZA LEON.
En apoyo a su pretensión, opone los siguientes alegatos:
.- Que son copropietarios de un inmueble ubicado en la carrera 3, N° 2-21, de Barrio Sucre, Parte Baja, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio de San Cristóbal, Estado Táchira; el cual fue cedido en calidad de arrendamiento a la demandada en fecha 30 de julio de 2001, mediante contrato verbal a tiempo indeterminado.
.- Que la demandada ha sido irresponsable al momento de pagar los cánones arrendaticios, y desde el mes de junio del 2007, no efectúa ningún pago por ese concepto, adeudando los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, esto es, nueve (9) mensualidades, a razón de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) cada uno, para un total de UN MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs. 1.080,00).
.- Por lo anterior, demanda el desalojo del inmueble, la suma adeudada, la indexación de dicha suma y las costas del juicio. Fundamentó su demanda en los artículos 33 y 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la estimó en UN MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs. 1.080,00).
Acompañó a su escrito libelar: Copia simple de documento registrado, relativo a testamento que hace referencia al bien inmueble objeto de la presente demanda. Copia de planilla sucesoral.
Promovió en el lapso probatorio depósitos bancarios.
SEGUNDO: El once (11) de agosto de 2.008, es admitida la demanda (f. 18).
El 08 de octubre de 2.008 (f. 20), mediante diligencia, el Alguacil del Tribunal informa, que contactó a la demandada de autos, a quien citó personalmente, dando con ello cumplimiento a lo establecido en nuestra Constitución Nacional, relativo a la garantía del derecho a la defensa de la demandada.
El 10 de octubre de 2.008 (fs. 21 al 24), la demandada SARA MENDOZA LEON, asistida por la Abogada ANA TERESA ORTIZ LAZO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 28358, procede tempestivamente a dar contestación a la demanda, exponiendo:
.- Que niega y rechaza la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
.- Niega que tenga que convenir en la entrega de la habitación ó apartamento tipo estudio, ya que en ningún momento se le ha solicitado por escrito la desocupación del mismo y no ha gozado de la prórroga legal.
.- Niega que desde el mes de julio de 2007, no haya efectuado ningún pago por concepto de arrendamiento y que adeude los cánones de los meses: Junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y lo transcurrido del año 2008.
.- Que por iniciativa de la demandante no se hicieron los depósitos demandados, pues no le quisieron recibir dinero, y la misma le indicó que esperara al mes de octubre para que su Abogado le atendiera.
.- Niega que tenga que entregar desocupado el inmueble, ya que el día que debe entregarlo es después de vencida la prórroga legal. Que tiene siete (7) años y dos (2) meses en el inmueble, el cual se le entregó sin pintar, el techo del baño roto, puerta del baño en malas condiciones y paredes sin pintar.
.- Niega que tenga que pagar indexación monetaria por no tener retraso en el pago de cánones arrendaticios, y niega el pago de honorarios de Abogado.
Promovió en fecha 15 de octubre de 2.008 (fs. 25 y 26) como pruebas: Testimoniales, y valor probatorio de elementos de autos.
III
MOTIVA DE LA DECISIÓN
Determinación preliminar de la controversia
Para quien juzga, la presente acción se encuentra circunscrita a una demanda que por desalojo con fundamento en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es incoada por los copropietarios del inmueble cedido en alquiler de manera verbal a la ciudadana SARA MENDOZA LEON, pues –según exponen los accionantes- la arrendataria ha dejado de cancelarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2.007, y enero y febrero de 2.008. Circunstancia que la accionada niega y rechaza, aduciendo encontrarse solvente por tal concepto.
Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal hace las siguientes indicaciones:
Por la acción especial de desalojo se entiende, el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal ó escrito a tiempo indeterminado, siempre que se fundamente en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Una de las causales por las cuales el inquilino puede ser desalojado del inmueble, es la prevista en el literal “a)” del mencionado artículo, el cual se refiere al hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En el caso de autos, la actora fundamenta la demanda de desalojo en el hecho de que la demanda adeuda los meses de alquiler correspondiente a los meses vencidos de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, y enero y febrero de 2.008, esto es, nueve (9) mensualidades, que totalizan la suma de UN MIL OCHENTA BOLIVARES F. (Bs. 1.080,00). De tal manera y conforme a la distribución de la carga probatoria indicada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, se procede a la delimitación de los medios de prueba que servirán de base a este Sentenciador para decidir la presente controversia, teniendo como base que no es hecho controvertido y por tanto excepcionado de prueba, la existencia entre las partes de una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado sobre el inmueble objeto de la controversia, por cuanto tal hecho fue tácitamente reconocido por la accionada.
Este Tribunal, a los fines de emitir su decisión precisa determinar, que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es en la contestación de la demanda donde se traba la litis y donde quedan establecidas las pretensiones de las partes, sin que posteriormente puedan modificarlas, ni los jueces decidir sobre asuntos no sometidos a su conocimiento en la demanda y en la contestación. En consecuencia, la valoración de las pruebas que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 509 eiusdem, se efectuará de seguidas, estará limitada a determinar si son demostrativas de los argumentos fácticos esgrimidos en la traba de la litis y no otros aducidos con posterioridad.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La accionante trajo a los autos -acompañado con el libelo de demanda- los siguientes medios de prueba:
A) DOCUMENTAL: Copia simple del documento consistente en testamento otorgado y relativo a disposición del bien inmueble objeto de la controversia. Esta documental es valorada conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no resultar impugnado se valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la cadena traslaticia de propiedad del inmueble objeto de la controversia en manos de los copropietarios.
B) Copia simple de la Planilla Sucesoral correspondiente al expediente N° 00235, de fecha 21 de febrero de 2000. Se trata de documental que reúne las características de los denominados documentos administrativos, los cuales tienen conforme a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, salvo prueba en contrario; circunstancia que por no ser desvirtuada permite concluir, que este documento debe ser valorado en todo su contenido, conforme a lo indicado, es decir, para demostrar la propiedad del inmueble por parte de los copropietarios demandantes.
En el lapso probatorio promueve:
A) Mérito favorable de autos. Se establece, que esta invocación se encuentra referida al deber del Juez de la aplicación del principio de comunidad de la prueba, lo cual se indica, tomará en cuenta este Juzgador en su sentencia de mérito.
B) Mérito y valor jurídico del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, relativo de declaración sucesoral demostrativa de propiedad del inmueble. Se indica que esta prueba ya resultó valorada.
C) Depósitos bancarios de la entidad BANCO SOFITASA; los mismos no son objeto de valoración, puesto que ninguno de ellos demuestra cancelación de los meses de alquileres demandados como insolutos.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
A) TESTIMONIALES: CARLOS LUIS FONSECA GONZALEZ, con cédula de identidad V-13.832.157. Respecto a esta testimonial, la promovente pretende que se derive de su dicho, que la demandada “cancela puntualmente los cánones de arrendamiento”. Ahora bien, por cuanto la presente demanda versa sobre un desalojo por insolvencia arrendaticia, a tenor de lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil, no se valora esta prueba como demostrativa de la solvencia del demandado.
B) Mérito y valor probatorio de todas las pruebas y actas del expediente. Para este Operador de Justicia, lo anterior constituye más bien una alegación del principio de la comunidad de la prueba, y ello constituye un deber del Juez, lo cual será aplicado conjuntamente con el principio de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
Con base a las pruebas analizadas, se establece:
PRIMERO: Indica el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, que también señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso sub lite, los accionantes persiguen la declaratoria del desalojo del inmueble que ocupa su inquilina, en razón de que ---a su decir--- la misma no ha pagado el canon arrendaticio de los meses: Junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero y febrero de 2008.
Conforme al principio de la carga de la prueba antes mencionado, correspondía a los codemandantes comprobar la existencia de una relación arrendaticia, circunstancia de la que quedan relevados, en razón de que la misma es reconocida por la demandada; en consecuencia, la obligación de probar de la demandada se encontraba referida a demostrar su solvencia en los cánones demandados como insolutos. No obstante, no existen de autos elementos que permitan determinar fehacientemente que el hecho extintivo ó liberatorio de la obligación demandada para el deudor como insoluta, ya que la misma se limitó a negar tal circunstancia sin comprobación de su dicho.
Si la demandante, como expone la demandada, no recibió ó no quiso recibirle lo correspondiente a cánones arrendaticios, debió, para evitar estar en mora, proceder conforme al procedimiento de consignaciones arrendaticias previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ese procedimiento tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a liberarse ó solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1592 numeral 2º del Código Civil, el cual establece que el arrendatario:
“Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Con relación al alegato de que la arrendataria entregará el inmueble después de vencida la prórroga legal, es pertinente indicar los requisitos de procedencia de la misma, esbozados por el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, UCAB, Caracas, 2006, pág. 308 y ss.:
“…Para la procedencia de la prórroga legal es necesaria la presencia de varios requisitos, según sea el objeto a que se refiere, el tiempo prefijado y al cumplimiento de las obligaciones contractuales o legales. Esos requisitos los clasificamos en originarios o consustanciales (en atención al objeto y al tiempo prefijado), derivados o consecuenciales (que el arrendatario al vencimiento del contrato sea cumpliente)
(…) En cuanto al tiempo prefijado por escrito
Del artículo 38 de LAI se deduce la existencia del contrato por escrito para que tenga lugar la prórroga legal, pues el derecho a la misma corresponde al inquilino “que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo”, significándose así que no lo tiene ni puede ejercerlo el arrendatario que no tenga el contrato por escrito, y no sólo escriturado, sino que además conste allí su duración por tiempo determinado, pues de no constar tal determinación, de nada sirve la escrituración. El plazo fijo, en tal caso, no puede presumirse ni ser objeto de prueba para comprobarse fuera del instrumento mismo …”
Con fundamento a la anterior consideración doctrinaria, es determinante indicar, que la prórroga legal arrendaticia solo procede en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, esto es, aquellos en los que se puede establecer sin duda alguna cuál es su inicio y su final.
Ahora bien, en el presente caso, la demanda se entabla sobre la base de una contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, en tal razón, al no existir ni contrato escrito ni determinación en el contrato de arrendamiento en cuanto a su longitud temporal, la solicitud de prórroga legal debe ser desechada. Así se establece.
Así las cosas, por no existir prueba alguna en el expediente que permita determinar, que la demandada logró la demostración de su solvencia, y demandado como fue el desalojo por falta de pago en dos (2) ó más mensualidades consecutivas; se tiene que en el presente caso, se subsumen los hechos expresados por el actor, y evidenciado de autos, el supuesto del artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se deduce que la presente demanda por desalojo debe prosperar, y así se deberá expresar en el dispositivo del fallo.
Cánones de arrendamiento:
Es legalmente posible exigir, acumulativamente, el pago de los cánones insolutos, ya que el contrato de arrendamiento es por naturaleza de tracto sucesivo y las obligaciones que de él derivan tienen vigencia independiente de la causa de resolución o desalojo, cuya declaratoria tiene efectos ex nunc. Por ello, en concatenación con la pretensión deducida, se condena al pago de los cánones reclamados por la parte demandante, es decir, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero y febrero de 2008, a razón de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) cada uno, para un total de UN MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs. 1.080,00).
Así mismo, se condena al pago de los cánones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, a razón de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) mensuales. Así se establece.
Indexación:
La parte actora solicitó la indexación, al respecto estima quien juzga, que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines de que la accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la corrección monetaria debe ser declarada con lugar, y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, la experticia complementaria del fallo para la determinación de la corrección monetaria de los cánones insolutos estimados en la suma de UN MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs. 1.080,00), deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 11/08/2008, hasta la ejecución definitiva del presente fallo. Así se declara.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos GLORIA AURORA ZAMBRANO HUERFANO, JOSE APOLINAR MENDEZ y MARIA DE LOS REYES MENDEZ DE RANGEL, como copropietarios del inmueble objeto de la presente controversia, contra la ciudadana SARA MENDOZA LEON.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, SE ORDENA el desalojo y la entrega del inmueble que ocupa como arrendataria la ciudadana SARA MENDOZA LEON, a los ciudadanos GLORIA AURORA ZAMBRANO HUERFANO, JOSE APOLINAR MENDEZ y MARIA DE LOS REYES MENDEZ DE RANGEL; inmueble ubicado en la carrera 3, N° 2-21, de Barrio Sucre, Parte Baja, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio de San Cristóbal, Estado Táchira; en las mismas buenas condiciones de uso y funcionamiento como fue recibido.
TERCERO: SE DECLARA CON LUGAR el pago de los cánones arrendaticios reclamados por la parte actora, estimados en la suma de UN MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs. 1.080,00), que comprende los cánones dejados de percibir de: junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero y febrero de 2008; a razón de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) cada uno.
Así mismo, SE CONDENA a la demandada SARA MENDOZA LEON, al pago de los cánones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, a razón de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) mensuales.
CUARTO: SE DECLARA CON LUGAR la indexación. A tal efecto, SE ORDENA el cálculo del ajuste monetario que deberá hacerse sobre la cantidad de UN MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs. 1.080,00), que comprende los cánones reclamados como vencidos y no pagados; desde la admisión de la demanda ocurrida el 11/08/2008, hasta la ejecución definitiva de esta sentencia.
Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de la indexación mediante una experticia complementaria a esta sentencia.
QUINTO: SE CONDENA a la parte demandada del pago de las costas procesales, al resultar totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido, que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, contenidos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes indicada en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los trece (13) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2.008). AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaría,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 02:30 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj. Exp. N° 5626.