TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

197° y 148°
DEMANDANTE: Abg. HORTS ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 8.907 apoderado judicial de la ciudadana ESPERANZA JOYA VÁZQUEZ venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V- 9.235.766 de este domicilio y hábil.

PARTES DEMANDADAS: Ciudadano RICARDO VLADIMIR BECERRA DURAN, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V.- 5.889.417, de este domicilio y hábil.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. JESÚS MANUEL CONTRERAS GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 79.134.

MOTIVO: Desalojo de Inmueble (apelación)
Exp.: 487-2008

NARRATIVA
Suben a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación ejercido por la Abg. Jesús Manuel Contreras García, actuando como Apoderado Judicial de ESPERANZA JOYA RUEDA, parte actora en el proceso que por DESALOJO se accionara, contra la decisión dictada en fecha 10-01-2008 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la cual declaró: Con Lugar la demanda por desalojo ordenado a la parte demandada el desalojo del inmueble en un plazo de seis (06) meses de conformidad con lo establecido en el articulo 34 parágrafo primero de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y condenó en costas a la parte perdidosa y se ordeno la notificación de las partes.
De las actas procesales del presente expediente se observa:
Que por auto de fecha 13-04-2007, fue admitida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira la demanda intentada por el Abogado HORTS ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF, actuando como Apoderado Judicial de la ciudadana ESPERANZA JOYA RUEDA, en el cual se acordó emplazar a la parte demandada, para que compareciera por ante ese Tribunal, al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, para dar contestación a la demanda incoada en su contra. (F.12)
En diligencia de fecha 01-06-2007 el Alguacil de este Tribunal informó que no le fue posible realizar la citación de la parte accionada. (F. 13).
En fecha 14/08/2007, el Abg. JESÚS MANUEL CONTRERAS GARCÍA, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 79.134, consigna poder conferido por el ciudadano RICARDO VLADIMIR BECERRA DURAN y en misma oportunidad, se dio por citado en el presente juicio. (F.25).
En fecha 18/09/2007, la parte accionada dio contestación a la demanda, negando rechazando y contradiciendo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, y en la que su vez afirma la existencia de la relación arrendaticia entre ellos, así mismo reconoce que la demandante le ofreció en venta el referido inmueble, igualmente alega la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, rechaza niega y contradice que el demandante requiera ocupar el inmueble, que la nueva propietaria debe subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador primigenio, que el escrito libelar carece de fundamento, e invocó la aplicación del articulo 20 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por último propone la reconvención. (F. 28 al 31).
En auto de fecha 21/09/2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial negó la reconvención hecha por la parte accionada. (F.32 al 34).
En escrito de fecha 28/11/2007, el apoderado de la parte accionante presentó escrito de promoción de pruebas. (F.40 al 41).
En fecha 10/01/2008, el Juzgado A Quo dictó sentencia en el presente expediente. (F.49 al 56).
En escrito de fecha 31/01/2008, el apoderado de la parte accionada apeló de la referida sentencia. (F.62).
En auto de fecha 11/02/2008, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal Y Torbes de esta Circunscripción Judicial oye se oyó la apelación, en ambos efectos. (F.63).
Por auto de fecha 21-02-2008 es recibido expediente original de apelación, procedente del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, avocándose quien suscribe al conocimiento de la causa. (F. 65)

MOTIVACION
En materia de arrendamiento, los contratos han estado y estarán sometidos a restricciones y limitantes en su celebración, porque el arrendamiento es producto de la necesidad. Por una parte, la del arrendador para darlo en goce a cambio de un precio, y por otra, la del arrendatario, que lo requiere, especialmente el que se destina a vivienda, que toca directamente el interés social in genere y el familiar de modo específico. Ante esta situación, es innegable que existe un interés social por proteger, por lo que tal exigencia debe entenderse como generadora de una relación obligatoria con cargas y ventajas para ambas partes. En consecuencia, estamos ante un Derecho Arrendaticio caracterizado por la presencia de derechos y deberes recíprocos, y así parece demostrarlo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Debe apuntarse de igual forma que ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual, pueden lesionar los beneficios que promueve el Estado Social, obstruyéndolo, de manera que pudiera concebir discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia o desigualdades lesivas, que hagan nugatorio el principio del interés social o general. Partiendo de tales premisas, este Juzgador entra al conocimiento de la presente causa con el fin supremo de administrar justicia.
En tal sentido, la materia sometida al conocimiento de esta alzada, versa sobre la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la decisión de fecha 10-01-2008, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, cuya controversia que es planteada en los términos expuestos ut supra y que previa resolución del caso resulta útil las siguientes consideraciones:
En Primer Lugar, observa este Juzgador que el juez A quo centró su decisión, en el análisis del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y la necesidad que tiene el accionante de ocupar el inmueble, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 34 literal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en razón de lo cual solicitó el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento libre de personas y cosas, pagar las costas y costos del proceso.
Una vez analizado el contenido de las actas que conforman el presente expediente el Juzgado A quo, procedió a realizar un estudio sobre la carga de la prueba, y el análisis y valoración de pruebas aportadas por las partes que conforman el presente Juicio.
En Segundo Lugar, observa este Sentenciador que el Juzgado A Quo, declaró la existencia de una relación arrendaticia indefinida, la cualidad de propietario del inmueble del accionante, y la venta del inmueble que le servia de asiento principal a la demandante, en razón de lo cual le asistía a la demandante la necesidad material de ocupar el inmueble objeto de la pretensión.
Ahora bien una vez analizados los términos en que quedo planteada la controversia se hace necesario para quien aquí decide, analizar el objeto de la apelación, como lo es la pretensión procesal reconocida o negada por la sentencia impugnada. Ya que este recurso provoca un nuevo examen de la relación controvertida mediante el juez de segundo grado de jurisdicción en virtud de la competencia funcional; y el interés en la apelación está determinado por el vencimiento, que no es otra cosa sino el agravio, perjuicio o gravamen que la resolución judicial causa a uno de los litigantes o a los dos recíprocamente, por haberse acogido o rechazado total o parcialmente la pretensión planteada en el primer grado de jurisdicción.
Por tanto, si la apelación en esencia es una instancia sobre los hechos, que culmina en una nueva resolución, es obvio que su objeto no es otro que la pretensión reconocida o negada por, la sentencia apelada.
Expuesto lo anterior, pasa este sentenciador a la revisión y valoración de las pruebas traídas por las partes contendientes:
En este sentido la norma adjetiva que rige la materia, dispone en el artículo 506 lo siguiente:
“las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Se observa de la antes transcrito, como nuestro Legislador Patrio ha planteado de manera practica la distribución de la carga de la probatoria, atribuyéndole una responsabilidad individual a cada uno de los sujetos que conforman la litis de demostrar fehacientemente la base fáctica de sus argumentos, las cuales una vez incorporado al proceso pasa a formar parte de este, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, en tal sentido es labor de este Operador de Justicia examinar de manera detallada y por separado las pruebas aportadas por las parte contendientes:
Pruebas de la parte demandante:
1. Copia Certificada del poder otorgado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio san Cristóbal, por el ciudadano Adolfo Ramón Rodríguez Díaz, apoderado general de la demandante Esperanza Joya Sánchez, al abogado Horts Ferrero, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con cualidad de fidedigno por no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente en concordancia con el articulo 1359 del Código Civil, lo cual sirve para demostrar el carácter conferido al abogado actor.
2. Copia Simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes de manera autentica ante la Notaria Publica Segunda del Municipio San Cristóbal, en fecha 27 de octubre de 1.999, inserto bajo el N° 2, Tomo 250, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con cualidad de fidedigno por no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente en concordancia con el articulo 1359 del Código Civil.
3. Copia Simple del documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 06 de diciembre de 2006, matricula 2006-LRI-T101-47, en donde consta que la accionante adquirió el inmueble objeto de la presente litis, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con cualidad de fidedigno por no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente en concordancia con el articulo 1359 del Código Civil.
4. Copia Simple del documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 06 de diciembre de 2006, matricula 2006-LRI-T101-47, esta documental ya fue valorada en el numeral 3.
5. copia simple de documento registrado en la oficina de registro publico del segundo circuito del municipio san Cristóbal, el 19 de septiembre de 2.007, bajo el N° 03, tomo 077, protocolo 01, folios 1-2; en la cual la parte accionante da en venta un inmueble de su propiedad. El cual se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con cualidad de fidedigno por no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil.

Pruebas de la parte demandada: No promovió pruebas.
Tal y como se desprende de las actas que conforman la presente causa la parte accionada no presento ni alegó ni probó nada que le favoreciere.
Ahora bien concluido el análisis y valoración probatoria este sentenciador procede a realizar un razonamiento doctrinal en materia arrendaticia, y específicamente el tratadista Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, P. 171 define el desalojo de la siguiente manera:

“El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.”

Señala el literal b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.”

Con base a la definición anterior y el artículo parcialmente transcrito, debe señalarse que una de las consideraciones o puntos importantes de la relación arrendaticia es el referido al tiempo de su duración.
Deriva del artículo in comento que la acción por desalojo procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, bien sea éste verbal o bien escrito. Siendo así, debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon.
Del caso de marras se desprende que la parte actora manifestó en su escrito libelar que en fecha 27-10-1999, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la parte accionada, tal y como consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, quedando anotado bajo el N° 02, Tomo 250 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue incorporado al proceso conjuntamente con el libelo; no obstante no consta en autos que al término del contrato de arrendamiento alguna de las partes hubiere manifestado su intención de no renovar el mismo, en virtud de lo cual frente al silencio de las partes operó la tácita reconducción de conformidad a lo señalado en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. En virtud de lo dicho, debe concluirse que la existencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado en la presente causa, no es un hecho controvertido, y así se establece.
Resuelto lo anterior la acción de desalojo debe invocarse de conforme, a las causales taxativamente establecidas en el artículo ut supra referido; siendo el fundamento en el caso de marras, el establecido en el literal b), que señala “…la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…” Dicha causal de desalojo se fundamenta precisamente en la necesidad de ocupar el inmueble, bien sea el propietario, algún pariente consanguíneo de éste, siendo en el caso que nos ocupa, el propietario del inmueble arrendado quien invoca la causal.
Siguiendo este orden de ideas, tal y como lo plantea el reconocido tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su citada obra, que para que sea procedente la Acción de Desalojo con fundamento en la necesidad de ocupación, deben cumplirse con tres requisitos: 1.- “La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido ( verbal o por escrito). 2.-… la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento. Y 3.-…la necesidad del propietario para ocupar el inmueble...”.
Subsumiendo tales consideraciones en las presentes actuaciones, se desprende de las mismas que la existencia del contrato de arrendamiento escrito por tiempo indeterminado quedó evidenciada, toda vez que tal hecho no fue contradicho por el accionado de autos, tal y como fue indicado con anterioridad, derivando al propio tiempo del contrato de arrendamiento que consta en los autos el origen eminentemente arrendaticio de la relación habida entre las partes de la presente causa, en razón de lo cual se concluye que ha sido satisfecho este primer presupuesto de procedencia, y así se decide.
Con relación al segundo supuesto, la legitimidad para solicitar el desalojo, en su condición de propietario, deriva de serlo por haberlo adquirido según consta en documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registros de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 06-12-2006, inserta bajo la Matricula 2006-LRI-T101-47, desprendiéndose dicha información de la sentencia que corre a los autos, de lo que se infiere que se llenó tal exigencia, y así se decide.
Por último, con relación a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, señala el doctrinario Gilberto Guerrero Quintero, ya referido, lo siguiente: “La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma.”
En este mismo sentido se ha pronunciado la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de vieja data, en fecha 10-04-1997, al señalar como sigue:
“… un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales válidas. Ahora bien, estos instrumentos sí podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar el inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507).”

Visto el criterio doctrinal y jurisprudencial transcritos, a los cuales se adhiere este sentenciador, y subsumiéndolos al caso concreto, se observa que en efecto, tal y como lo señala el Juez Ad Quo en su sentencia, la necesidad del propietario quedó evidenciada al haber enajenado el inmueble que sirvió como asiento y vivienda principal y haber adquirido el inmueble objeto de la litis, deducido ello también de su carga familiar, como certeramente lo refirió el Juez Ad Quo, en virtud de lo cual este requisito de procedencia también fue satisfecho, y así se decide.
En base a todo lo expuesto, quien Juzga, concluye que el desalojo pretendido por el demandante en contra del ciudadano Ricardo Vladimir Becerra Duran, es procedente, por lo que el presente recurso de apelación debe declararse sin lugar, y en consecuencia deberá confirmarse la sentencia recurrida, en todas y cada una de sus partes como de manera expresa y positiva se hará en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuesto este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por autoridad de la Ley y actuando como TRIBUNAL DE ALZADA, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el Abogado Jesús Manuel Contreras García apoderado judicial del ciudadano Ricardo Vladimir Becerra Duran, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10-01-2008.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la Sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 10-01-2008. En consecuencia el lapso de seis (6) meses concedido al ciudadano Ricardo Vladimir Becerra Duran para la entrega del inmueble objeto del presente proceso y ampliamente identificado, serán contados a partir de la notificación del presente fallo a la última de las partes, conforme lo establece el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte recurrente, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y en la oportunidad legal bájese el expediente. Notifíquese a las partes.
Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los seis (06) días del mes de noviembre del año dos mil ocho. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.