TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

PARTE DEMANDANTE: JUANA ELVIA GARCÍA AGUILAR, ROGELIO EVANGELISTA GARCÍA AGUILAR, PETRA ROSA GARCÍA AGUILAR, NEYO RAMON GARCÍA COLMENARES, NELLY XIOMARA GARCÍA COLMENARES, DEXIS ISABEL GARCÍA COLMENARES, ERIKA ALEXANDRA GARCÍA COLMENARES, SARA AILEE GARCÍA COLMENARES, EVER DEL VALLE GARCÍA COLMENARES, DANY COROMOTO GARCÍA COLMENARES y DAYANA KARELY GARCÍA COLMENARES, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-186.819; V-1.629.020; V-1.629.120; V-8.092.998; V-8.095.428; V-8.095.427; V-12.756.705; V-8.104.884; V-9.344.088; V-12.756.683 y V-14.903.129

APODERADOS DE LA
PARTE DEMANDANTE: Abogados LUIS ANTONIO COLMENARES GARCIA, JORGE ORLANDO CHACON CHAVEZ y AURA MIREYA ROSALES ESCALANTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.902.421, V-3.997.488 y V-2.554.496, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.248, 12.971 y 78.091

PARTE DEMANDADA: LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.688.468.

MOTIVO: Desalojo (Apelación)

NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por la abogada AURA MIREYA ROSALES ESCALANTE, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Accidental del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; la cual declaró sin lugar la demanda por desalojo y condenó en costas a la parte demandante.
La apelación fue efectuada en fecha 12 de abril de 2007 y fue oída en ambos efectos por el juzgado a-quo en fecha 16 de abril de 2007, por lo cual se considera realizada dentro del lapso oportuno, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución realizado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 16 de mayo de 2007.
El Tribunal observa de las actas procesales que conforman el presente expediente los siguientes hechos:
Se presenta la parte actora a través de su co-apoderada judicial al Juzgado de la causa para demandar por desalojo al ciudadano LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ, quien ocupa como arrendatario un inmueble ubicado en el Barrio Lucatebal, No. 22, frente a la Carretera Panamericana, Parroquia San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, para que le sea entregado inmediatamente el inmueble arrendado o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal.
Manifiesta la parte actora en su escrito de demanda lo siguiente:
Que son co-propietarios del inmueble arrendado por herencia quedante al fallecimiento de sus causantes ciudadanos SARA DE JESUS AGUILAR DE GARCIA y FELICIANO DE LOS SANTOS GARCIA GUERRERO.
Que el fallecido FELICIANO DE LOS SANTOS GARCIA GUERRERO, mediante contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado dio en arrendamiento a LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ un inmueble de su propiedad.
Que dicho contrato se estableció un lapso de duración de un año, que el mismo podría ser prorrogado por mutuo acuerdo, siempre y cuando no se notificara en forma escrita, con treinta días de anticipación su no continuación, de lo contrario quedaba prorrogado, tal y como ocurrió.
Que el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de dos mil bolívares pagaderos por mensualidades vencidas y que se ha incrementado hasta los actuales momentos en la cantidad de cincuenta mil bolívares.
Que el arrendatario ha venido incumpliendo el contenido de las cláusulas CUARTA, SEXTA y OCTAVA del contrato de arrendamiento, pues ha sometido el inmueble a evidentes deterioros por no haber realizado las reparaciones a que estaba obligado.
Que de la inspección judicial evacuada quedó demostrado que el arrendatario cambio el destino del inmueble, ya que el mismo es utilizado para depósito de muebles de madera en crudo, cueros para forrar muebles y sillas. Que igualmente se dejó comprobado en la inspección la falta de mantenimiento en la vivienda.
Que el arrendatario se encuentra en franca violación de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento en cuanto a que ha cambiado el uso del inmueble, además de los evidentes deterioros por falta de reparación y mantenimiento a las que esta obligado, según lo pautado en el contrato.
Que por las razones expuestas y con fundamento en el artículo 34 ordinales d) y e) del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, procede a demandar el desalojo del inmueble ya identificado.
Estimó la demanda en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares o lo que es su equivalente a Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. 600,00).
En fecha 08 de noviembre de 2005, el Tribunal a-quo admitió y ordenó la citación de la parte demandada para que conteste la demanda incoada en su contra, en el plazo de dos (02) días.
En fecha 26 de enero de 2006, se produjo la citación de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 57, se encuentra inserto escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 30 de enero de 2006, por el ciudadano LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ, asistido por la abogada YOANI CUBEROS DUQUE.
En el escrito de contestación a la demanda el demandado de autos expuso lo siguiente:
Que rechazaba, negaba y contradecía la demanda presentada tanto en los hechos como en el derecho.
Que rechazaba, negaba y contradecía el alegato efectuado por la parte actora en el que expone que ha venido incumpliendo el contenido de las cláusulas CUARTA, SEXTA y OCTAVA, que en la oportunidad correspondiente demostrará que no ha deteriorado el inmueble, que por el contrario ha realizado mejoras para que el mismo se encuentre plenamente habitable y en aceptables condiciones de funcionamiento, que no ha sido negligente en su condición de arrendatario.
Que rechazaba, negaba y contradecía lo alegado por el demandante en cuanto a que ha cambiado el destino del inmueble, por ser totalmente falso de toda falsedad, pues durante todo el tiempo que ha permanecido en el inmueble ha sido su domicilio y que por autorización verbal del arrendador instaló la venta y exhibición de los bienes muebles.
Que rechazaba, negaba y contradecía el alegato del demandado cuando expone que de la inspección judicial practicada se dejó comprobado que al inmueble le falta mantenimiento en su totalidad, por cuanto de la inspección practicada no quedó demostrado nada en virtud de que el Tribunal lo que hizo fue reproducir de manera textual los particulares de la solicitud, que no se dejó evidencia de nada de lo señalado pues no se nombró ni juramentó experto alguno que rindiera su informe sobre la apreciación del inmueble.
Que rechazaba, negaba y contradecía que haya cambiado el uso del inmueble, pues el taller, depósito o venta de muebles que se encuentra en el inmueble arrendado tiene instalado más de diez años y que si así ha funcionado paralelamente a su domicilio, es porque el causante de los demandantes dio su consentimiento, por lo que quienes están actuando como arrendadores por causa de la herencia dejada, tienen que cumplir tanto las cláusulas indicadas en el contrato como las modificaciones hechas de manera verbal por común acuerdo entre las partes.
Que rechazaba, negaba y contradecía que haya recibido la casa en perfectas condiciones; Que rechazaba, negaba y contradecía la estimación de la demanda y los costos y costas del juicio. Así mismo rechazó, negó y contradijo las causales utilizadas para desalojarlo del inmueble arrendado.
Por diligencia de fecha 31 de enero de 2006, el ciudadano LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ, otorgó poder apud acta a la abogada YOANI CUBEROS DUQUE.
En fecha 07 de febrero del 2006 se admitió el escrito de pruebas de la abogada AURA MIREYA ROSALES ESCALANTE, parte actora.
En fecha 09 de febrero del 2006 se admitió escrito de pruebas presentada por la abogada YOANI CUBEROS DUQUE apoderada judicial de la parte demandada.
En fecha 15 de febrero del 2006 (folios 111 y 112) el Juzgado del Municipio Ayacucho, considera que la actitud de la abogada YOANI CUBEROS DUQUE, constituye una interferencia judicial y una ofensa a la majestad del Tribunal y la excluye del juicio como apoderada de la parte demandada LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ.
En fecha 17 de febrero del 2006 fue notificado el demandado LUIS AGNELIO ORTIZ del auto de fecha 15-02-06.
Por auto de fecha 01 de Marzo del 2006, se acordó notificar a las partes para la reanudación del proceso al estado en que se encontraba para el día 15-02-06, para el tercer día de despacho siguiente a la notificación del último.
En diligencia de fecha 13 de marzo del 2006, la Secretaría Titular del Juzgado del Municipio Ayacucho se inhibió como funcionario judicial en el juicio por presentar parentesco de consanguinidad en línea colateral con la parte actora.
En fecha 13 de marzo del 2006 fue presentado escrito de pruebas por la parte actora abogada AURA MIREYA ROSALES ESCALANTE. En la misma fecha
En fecha 14 de marzo de 2006 la Juez del Municipio Ayacucho del Estado Táchira abogada LADY MENNA NIÑO SOTO, presentó acta de Inhibición de conformidad con los ordinales 17° y 18° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de marzo de 2006 se envió copias de la inhibición al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia y se acordó oficiar a la Rectoría del Estado Táchira para que proceda a designar un suplente especial.
En fecha 15 de noviembre de 2006 el abogado FABIO OCHOA ARROYAVE designado como Juez accidental se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenó la notificación de las partes.
Por auto de fecha 22 de enero de 2007, el Juez accidental instó a las partes para que consignen las resultas de la inhibición de la Juez natural del Municipio Lady Menna Niño Soto.
En fecha 21 de marzo de 2007, se agregó las resultas de la inhibición propuesta por la abogada LADY MENNA NIÑO SOTO.
En fecha 30 de marzo de 2007 el Juez Accidental abogado FABIO OCHOA ARROYAVE profirió sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda de desalojo interpuesta.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

1.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL ACTOR.
Con el libelo de demanda consignó:
1.- Contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano FELICIANO DE LOS SANTOS GARCIA GUERRERO y LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ.
2.- Inspección Judicial practicada por en fecha 12 de agosto de 2005 en el inmueble ubicado en la carretera Panamericana, Barrio Lucatebal No. 22 de San Juan de Colon.
3.- Copia simple del documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antes denominado Distrito Ayacucho del Estado Táchira, de fecha 08 de marzo de 1978, anotado bajo el No. 31, folios 62 al 64, Tomo III, Protocolo Primero.
4.- Declaración Sucesoral perteneciente a García Guerrero Feliciano de los Santos, según expediente signado con el No. 05/0074
5.- Declaración Sucesoral perteneciente a Sara de Jesús Aguilar de García, según expediente signado con el No. 546-94.

En el lapso de pruebas aportó las siguientes:
1.- Documentales:
*.- Mérito y valor jurídico de las copias certificadas de las planillas sobre declaraciones sucesorales, expedientes No. 546 de fecha 20 de abril de 1995 y Certificado de Solvencia No. 232023 de fecha 07 de septiembre de 1994; y expediente No. 050074 de fecha 17 de enero de 2005 y certificado de solvencias No. 05/0074 de fecha 08 de agosto de 2008.
*.- Mérito y valor jurídico del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Ayacucho, anotado bajo el No. 31, Tomo 3, folios 62 vto a 64, Protocolo Primero, Primer Trimestre, de fecha 08 de Marzo de 1978.
*.- Valor y Mérito Jurídico del contrato de arrendamiento original suscrito en forma privada por FELICIANO DE LOS SANTOS GARCIA GUERRERO y AGNELIO ORTIZ ORTIZ.
*.- Comunicación suscrita por LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ a la Juez del Municipio Ayacucho para consignar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2005, según expediente No. 1599-05.
2.- Mérito y valor jurídico de la Inspección Judicial practicada en fecha 11 de agosto de 2005, signada con el No. 1731-05.
3.- Prueba de Informes al Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho.
4.- Testimoniales de los ciudadanos GLADYS MERCEDES BONILLA, DAYCE ANAIS PINEDA ZAMBRANO, MARIA LUISA MEDINA, MARCELA BUITRAGO, HENRY PASTOR COLMENARES ROMERO y MARIA BELSAY SANCHEZ CONTRERAS.

2.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO
En el lapso de pruebas, aportó las siguientes:
1.- Mérito favorable de los autos que le favorezcan.
2.- Testimoniales de los ciudadanos JOSE ABADIA PATIÑO, ARIEL RODRIGUEZ, ALFONSO HERNANDEZ DELGADO, JESUS ALFONSO ARIAS, RAFAEL AGÜERO GARCIA, PETRA ROSA GARCIA AGUILAR DE ROA.
3.- Constancia de Residencia expedida por la Asociación de Vecinos del Barrio Lucatebal II, San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira.

MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Se reciben las actuaciones en esta alzada en virtud de la apelación ejercida por la apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Accidental del Municipio Ayacucho de esta Circunscripción Judicial.
Los motivos por los cuales el recurrente fundamento su apelación giran en torno a que la decisión del Juzgado Accidental del Municipio Ayacucho no cumplía con los requisitos exigidos en artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 3°, 4° y 5°, y por violar el contenido de los artículos 12, 15, 5006, 508 y 509 ejusdem, solicitando se declare con lugar la apelación. Nula la sentencia dictada y se declare con lugar la demanda interpuesta.
El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

“…Toda sentencia debe contener:
… 3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…”

Con respecto al contenido del artículo precedente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 29 de Junio de 2006 hace las siguientes consideraciones:

“…Los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público. En este sentido, se ha señalado que los errores in procedendo de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la nulidad de la sentencia, pues los errores de tal naturaleza se traducen en violación del orden público...
… La sentencia, como expresión de la máxima potestad jurisdiccional, debe bastarse así misma, esto quiere decir que para comprender su dispositivo, y en consecuencia darle cumplimiento, debe resultar autosuficiente, sin necesitar el auxilio de ningún otro documento, ni acta del expediente…
… Es preciso que sus términos estén expresados en forma clara y completa para que cumpla su fin último, cual es plasmar en forma indubitable la soberana decisión a que ha arribado el sentenciador, luego de un analítico estudio del caso…”

Ahora bien, observa quien aquí decide, un extracto de la sentencia proferida por el Juzgado Accidental del Municipio Ayacucho, la cual esta enmarcada en los siguientes términos:

“…El contrato de arrendamiento suscrito entre FELICIANO DE LOS SANTOS GARCIA GUERRERO y LUIS AGNELIO ORTIZ no establece cuál ha de ser el uso que ha de darse al inmueble arrendado, por lo que, a falta de acuerdo, ha de darse el uso para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias (1º, artículo 1.592 del Código Civil). En el presente caso, se trata de una casa para habitación (tiene cocina, tiene habitaciones, tiene comedor, tiene sala de recibo, tiene sanitarios) está diseñada para ser lugar de habitación. Además se encuentra en una zona residencial. Si se destinara a otro uso, Vg. comercial, se afectaría la estructura, podría sufrir daños, modificaciones.

Sin embargo, este tribunal pudo comprobar directamente que el inmueble es utilizado para vivienda y también para local comercial (es un destino mixto). En uno de los espacios, funciona un pequeño taller artesanal, existen algunos muebles en proceso de producción y otros muebles terminados, se encuentran exhibidos en una parte del área de la entrada. Pero la mayor parte del inmueble está ocupado con enseres domésticos, sin que haya sido afectada su estructura.

Quien juzga, considera por regla de experiencia que este destino mixto que se le da al inmueble, ante la falta de empleo y de recursos económicos, es una forma característica como se ayudan las personas, como participan en la producción. Así en muchas casas humildes funciona un pequeño abasto, una modistería, una peluquería, una venta de flores o de dulces, o cualquier pequeño comercio. Lo cual, no causa ningún perjuicio al arrendador y sirve a los fines de solventar la precaria situación de muchas personas. Por lo tanto, el que al inmueble destinado a vivienda, se le de, en parte, el uso para este tipo de pequeño comercio, no puede constituir causal de desalojo y así se decide…”

En tal sentido, considera este Juzgador que la sentencia proferida por el Juzgado Accidental del Municipio Ayacucho, no adolece de alguno de los vicios denunciados, pues de la lectura de la misma se puede deducir el problema jurídico deducido y los motivos y fundamentos por los cuales el a-quo decidió. En consecuencia, en sintonía a lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, quien aquí resuelve considera que la sentencia dictada se basta por si misma, pues contiene una síntesis clara y precisa de los hechos, los motivos de lo decidido y su dispositivo es expreso, positivo y preciso. Por lo tanto se desestima la denuncia planteada. Y así se decide.
Resuelto el punto anterior, esta alzada por cuanto adquiriere plenitud de jurisdicción para decidir, sobre lo resuelto en primera instancia, sobre la litis principal, procede a revisar todas las actas del expediente para resolver sobre el fondo de lo controvertido y al efecto observa que la controversia en la presente causa quedo planteada en los siguientes términos:
La parte actora manifiesta que el ciudadano LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ ha incumplido con las cláusulas del contrato referentes al uso del inmueble y a la falta de mantenimiento del mismo que le ha ocasionado daños, y por lo tanto procede a demandar por desalojo con fundamento en los literales d) y e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, el demandado en su escrito de contestación a la demanda rechazó, negó y contradijo entre otras cosas que haya cambiado el uso del inmueble y que le haya ocasionado daños por falta de mantenimiento.
La pretensión ejercida por la parte accionante se encierra en que la parte demandada sea desalojada del inmueble distinguido con el No. 22 del Barrio Lucatebal de San Juan de Colón, argumentando la violación de las cláusulas CUARTA, SEXTA y OCTAVA del contrato de arrendamiento suscrito por el padre de los accionantes con el demandado de autos ciudadano LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ.
Respecto al desalojo los tratadistas Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario lo define como:

“…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…”

En Nuestra legislación, la acción de ponerle fin al contrato, mediante el desalojo del inmueble arrendado, esta enmarcada en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales… (Subrayado del Tribunal)

Al efecto señala la norma anteriormente transcrita que sólo puede demandarse el desalojo por las causales allí establecidas, siempre y cuando se éste en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
Con relación a este punto, es necesario verificar si en el caso bajo estudio, efectivamente se celebró un contrato a tiempo determinado o indeterminado, pues de lo contrario una errónea interpretación con relación al tiempo del contrato conduciría a la improcedencia de la acción, por lo tanto, considera prudente quien aquí decide antes de entrar a resolver si en el presente caso existe o no la violación a las cláusulas del contrato alegadas, que configuren los presupuestos indicados en la norma, pasar determinar el tipo de contrato en relación con el tiempo, y así establecer la procedencia o no del desalojo planteado.
En tal sentido el contrato según lo define la doctrina es a tiempo indeterminado cuando un arrendador da un inmueble a un arrendatario para su uso sin determinar por cuanto tiempo, o cuando fijado un tiempo determinado el arrendatario continua en posesión del inmueble dado en arrendamiento.
El artículo 12 del Código de Procedimiento civil, señala que:

“… Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

De tal artículo trascrito, se deduce que la interpretación de los contratos es una facultad que tienen los jueces de instancia la cual consiste en analizar la voluntad e intención presunta que llevaron a las partes a establecer las diferentes cláusulas del contrato y determinar con ellos los derechos y obligaciones de cada uno
A este respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que las partes le dan, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la Ley, atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez, y así ha sido establecido por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13-10-1994, donde expresó lo siguiente:

“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras (supra n° 3). Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en el cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…” (Subrayado del Juez)

En aplicación a la doctrina y jurisprudencia antes transcrita, observa este sentenciador el contenido de la cláusula segunda del contrato bajo estudio, que establece que:

“…SEGUNDA: La duración (sic) de este contrato es por el lapso de un año a partir de la presente fecha. y podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo entre las partes, sin embargo si una de las partes no desea prorrogar el contrato deberá (sic) avisarle a la otra por lo menos treinta (30) días de anticipación, por escrito. Si vencido el lapso ninguna de las partes (sic) hiciere uso de éste derecho el contrato queda prorrogado…”

De la cláusula segunda se puede apreciar que la vigencia del contrato es “a partir de la presente fecha”, es decir a partir de la firma del contrato, pero es de hacer notar que no se evidencia del contrato el establecimiento de la fecha en que fue suscrito el mismo, por lo tanto carece de fecha cierta de inicio, en virtud que no hay indicios que demuestren la fecha en que realmente las partes firmaron dicho contrato, y al no tener punto de partida el contrato no puede existir, pues no se conoce la oportunidad en que comienza la relación arrendaticia, para así establecer su culminación y el momento en que se inicia la prorroga legal que le puede corresponder. En consecuencia, el contrato firmado en forma privada entre los ciudadanos FELICIANO DE LOS SANTOS GARCIA GUERRERO y LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ es inexistente. Y así se decide.
Ahora bien, siendo inexistente el contrato firmado en forma personal, se tienen que en el presente caso, se esta en presencia de un contrato verbal, puesto que las partes manifiestan que ha existido realmente la relación arrendaticia.
En tal sentido, siendo como esta establecido un contrato verbal sin determinación de tiempo la acción incoada de desalojo es totalmente procedente, por lo que es necesario para quien aquí decide, entrar a conocer sobre el fondo de la controversia.
Solicita el demandante el desalojo fundamentándolo en los ordinales d) y e) del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales establecen que:

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”

Ahora bien, para proceder a determinar si en el presente caso la parte demandada esta incursa en las causales de desalojo alegadas, es necesario para este juzgador entrar a conocer el acervo probatorio traído a las actas del expediente para demostrar el fundamento de la demanda y a continuación lo hace de la siguiente manera:
Con el libelo de demanda, la parte actora consignó el contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano FELICIANO DE LOS SANTOS GARCIA GUERRERO y LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ, al cual este Tribunal no le otorga valor y merito jurídico alguno, por cuanto fue declarado anteriormente que dicho contrato es inexistentes. Y así se decide.
*.- Inspección Judicial practicada por en fecha 12 de agosto de 2005 en el inmueble ubicado en la carretera Panamericana, Barrio Lucatebal No. 22 de San Juan de Colon.
Respecto a esta prueba, considera necesario resaltar este Juzgador que en la presente causa fue solicitada la ratificación de dicha inspección, pero por cuanto en los intentos realizados en dos oportunidades distintas no dejaron constancia de los hechos solicitados en virtud de encontrarse el inmueble cerrado, el Juzgado a-quo emite auto para mejor proveer en fecha 12 de enero de 2007, a fin de evacuar la tantas veces referida inspección judicial.
En tal sentido, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio a la inspección judicial practicada en fecha 19 de enero del 2007, de conformidad a lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil y en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por haber sido evacuada con las formalidades de Ley. En consecuencia, dicha prueba sirve para demostrar en relación al estado de conservación o deterioro del inmueble, alegado como causal de desalojo, que el inmueble objeto de litigio se encuentra en líneas generales en regular estado de conservación. En cuanto al uso del inmueble, alegado también como causal de desalojo, de la inspección evacuada se constata que el inmueble objeto del presente litigio es utilizado por el demandado como casa de habitación y como sitio de trabajo, pues la inspección constató que en el inmueble se encuentran muebles propios de una vivienda familiar, así como también herramientas propias de un taller de trabajo.
*.-Copia simple del documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antes denominado Distrito Ayacucho del Estado Táchira, de fecha 08 de marzo de 1978, anotado bajo el No. 31, folios 62 al 64, Tomo III, Protocolo Primero. Este documento lo valora el Tribunal por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ello y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este documento demuestra que el inmueble objeto de litigio fue propiedad del ciudadano FELICIANO DE LOS SANTOS GARCIA GUERRERO.
4.- Declaración Sucesoral perteneciente a García Guerrero Feliciano de los Santos, según expediente signado con el No. 05/0074 y Declaración Sucesoral perteneciente a Sara de Jesús Aguilar de García, según expediente signado con el No. 546-94. Estos documentos por ser documentos de carácter administrativo y por no haber sido objetados por las partes el Tribunal les asigna pleno valor jurídico. De dichas declaraciones sucesorales se puede demostrar que efectivamente los demandantes son legítimos herederos del propietario del inmueble objeto de la presente controversia.

En el lapso de promoción de pruebas, la parte actora consignó las siguientes:
.- Como documentales el Mérito y Valor Jurídico de:
*.- Copias certificadas de las planillas sobre declaraciones sucesorales, expedientes No. 546 de fecha 20 de abril de 1995 y Certificado de Solvencia No. 232023 de fecha 07 de septiembre de 1994; y expediente No. 050074 de fecha 17 de enero de 2005 y certificado de solvencias No. 05/0074 de fecha 08 de agosto de 2008. El Tribunal ya se pronunció respecto a esta prueba anteriormente.
*.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Ayacucho, anotado bajo el No. 31, Tomo 3, folios 62 vto a 64, Protocolo Primero, Primer Trimestre, de fecha 08 de Marzo de 1978. El Tribunal ya se pronunció respecto a esta prueba anteriormente.
*.- Contrato de arrendamiento original suscrito en forma privada por FELICIANO DE LOS SANTOS GARCIA GUERRERO y AGNELIO ORTIZ ORTIZ. El Tribunal ya se pronunció respecto a esta prueba anteriormente.
*.- Comunicación suscrita por LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ a la Juez del Municipio Ayacucho para consignar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2005, según expediente No. 1599-05. Por cuanto esta prueba nada aporta a la resolución del presente juicio, en virtud de que no se está discutiendo en cuanto al canon de arrendamiento, el Tribunal no le otorga valor ni mérito jurídico.
.- Mérito y valor jurídico de la Inspección Judicial practicada en fecha 11 de agosto de 2005, signada con el No. 1731-05. El Tribunal ya se pronunció respecto a esta prueba anteriormente.
.- Prueba de Informes al Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho. Esta prueba no la valora el Tribunal por cuanto no consta en actas el resultado de la evacuación de la misma.
.- Testimoniales de los ciudadanos GLADYS MERCEDES BONILLA, DAYCE ANAIS PINEDA ZAMBRANO, MARIA LUISA MEDINA, MARCELA BUITRAGO, HENRY PASTOR COLMENARES ROMERO y MARIA BELSAY SANCHEZ CONTRERAS. Respecto a las declaraciones evacuadas rendidas sólo por los ciudadanos GLADYS MERCEDES BONILLA, DAYCE ANAIS PINEDA ZAMBRANO, MARIA LUISA MEDINA, MARCELA BUITRAGO, HENRY PASTOR COLMENARES ROMERO, obrantes a los folios 137, 79, 82, 183 y 187 respectivamente, las mismas se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte el demandado de autos consigno en el lapso probatorio las siguientes pruebas:
.- Mérito favorable de los autos que le favorezcan. En cuanto a este medio probatorio, considera quien juzga que el señalamiento genérico de actuaciones en el expediente, sin pormenorización de cuáles de estas son las que invoca el promovente ni su relación de causalidad con la pretensión, nada aporta a la fase probatoria del juicio y deja a la actividad del juez la tarea que la ley impone a las partes. En virtud de ello este juzgador no le confiere valor ni mérito a las promovidas, de conformidad con los artículos 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
.- Testimoniales de los ciudadanos JOSE ABADIA PATIÑO, ARIEL RODRIGUEZ, ALFONSO HERNANDEZ DELGADO, JESUS ALFONSO ARIAS, RAFAEL AGÜERO GARCIA, PETRA ROSA GARCIA AGUILAR DE ROA. Respecto a las declaraciones evacuadas rendidas sólo por los ciudadanos JOSE ABADIA PATIÑO, ARIEL RODRIGUEZ y ALFONSO HERNANDEZ DELGADO, obrantes a los folios 98, 102 y 105 respectivamente, las mismas se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
.- Constancia de Residencia expedida por la Asociación de Vecinos del Barrio Lucatebal II, San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira. Este documento por ser un documento emanado de tercero y haber sido debidamente ratificado tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador le otorga pleno valor y eficacia jurídica, el mismo sirve para verificar que efectivamente el ciudadano LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ reside desde hace más de 15 años en la vía Panamericana, Barrio Lucatebal.
Con respecto a las pruebas testimoniales evacuadas, es necesario referir que la prueba de testigo consiste en un juicio emitido ante el juez por una persona ajena a las partes de la causa y que narra los hechos ocurridos por haberlos presenciado o por haberlos oído. En cuanto a la valoración testimonial las pautas que debe tomar el Juez al examinar los testigos es si su deposición concuerda entre sí y concuerda demás con las otras pruebas del caso. Igualmente puede el juez desechar al testigo inhábil o a que se contradiga en su declaración. En tal sentido, en el caso que se estudia es importante destacar que la prueba testimonial es necesaria para verificar los hechos alegados.
Así tenemos que los testimonios rendidos ante el juzgado a-quo y mediante la inspección judicial practicada se pudo constatar que el inmueble arrendado ha sido destinado al uso de vivienda familiar y al mismo tiempo sitio de trabajo por parte del ciudadano Luis Agnelio Ortiz Ortiz, y que esta situación se ha mantenido así por más de diez años, pues uno de los testigos declara haber estado dentro de la casa aproximadamente hace diez años comprando sillas de madera. Ahora bien, es importante destacar igualmente que antes del fallecimiento del propietario del inmueble, la vivienda estaba destinada a uso familiar y a uso comercial, por lo que es evidente que el consentimiento para tal uso estaba perfectamente aprobado por el propietario y en virtud que la presente causa se encuentra enmarcada dentro de un contrato verbal, nada impide que así halla sido pactado por las partes, por lo que el alegato contenido en el ordinal “d” del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a que el inmueble ha sido cambiado de uso no es procedente. Y así se decide.
Del mismo modo, por cuanto la inspección judicial dejó constancia que el estado de uso y conservación del inmueble era habitable con algunos detalles de pintura y filtraciones que pudieren ser propias del uso normal del inmueble y en vista que no hay prueba cierta que indique que al mismo se le hayan hecho reformas que no hayan sido autorizadas, tal y como lo prevé el ordinal “e” del ya mencionado artículo 34, para que sea causal de desalojo, dicho alegato es improcedente. Y así se decide.
En consecuencia, por cuanto no están probadas debidamente las cuales alegadas para la procedencia del desalojo planteado, considera este juzgador que la demanda debe ser declarada sin lugar, quedando con esto confirmada la decisión del juzgado a-quo, con diferente motivación. Y así se declara.

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, actuando como Tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara

PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por la abogada AURA MIREYA ROSALES ESCALANTE, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante ciudadanos JUANA ELVIA GARCÍA AGUILAR, ROGELIO EVANGELISTA GARCÍA AGUILAR, PETRA ROSA GARCÍA AGUILAR, NEYO RAMON GARCÍA COLMENARES, NELLY XIOMARA GARCÍA COLMENARES, DEXIS ISABEL GARCÍA COLMENARES, ERIKA ALEXANDRA GARCÍA COLMENARES, SARA AILEE GARCÍA COLMENARES, EVER DEL VALLE GARCÍA COLMENARES, DANY COROMOTO GARCÍA COLMENARES y DAYANA KARELY GARCÍA COLMENARES.

SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR la demanda por Desalojo interpuesta por la abogada AURA MIREYA ROSALES ESCALANTE, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante ciudadanos JUANA ELVIA GARCÍA AGUILAR, ROGELIO EVANGELISTA GARCÍA AGUILAR, PETRA ROSA GARCÍA AGUILAR, NEYO RAMON GARCÍA COLMENARES, NELLY XIOMARA GARCÍA COLMENARES, DEXIS ISABEL GARCÍA COLMENARES, ERIKA ALEXANDRA GARCÍA COLMENARES, SARA AILEE GARCÍA COLMENARES, EVER DEL VALLE GARCÍA COLMENARES, DANY COROMOTO GARCÍA COLMENARES y DAYANA KARELY GARCÍA COLMENARES, contra el ciudadano LUIS AGNELIO ORTIZ ORTIZ, ya identificados.

TERCERO: QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada.

CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los Veinticinco (25) días del mes de Noviembre de dos mil ocho. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

(fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez.- Juez.- (fdo) Guillermo Antonio Sánchez Muñoz- Secretario.- Esta el sello del Tribunal.